La copropriété : l’organisation collective de la propriété

Comment est organisée la copropriété ?

Définition de la copropriété : la copropriété est une organisation collective de la propriété d’un bien immobilier dans laquelle chaque copropriétaire possède par lot une partie privative et une quote-part des parties communes. Elle est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Il faut distinguer les documents de la copropriété et des organes de la copropriété.

1 – Les documents de la copropriété

A) Le règlement de copropriété

Le règlement est obligatoire et il précise les droits et les obligations des copropriétaires tant sur les parties communes que sur les parties privatives de leurs lots étant précisé que le règlement de copropriété ne peut apporter aucune restriction à l’usage des copropriétaires des parties communes de leurs lots sauf s’agissant des restrictions à la destination de l’immeuble. Exemple de restriction valable : la clause d’habitation bourgeoise. Cette clause interdit l’exercice dans l’immeuble de commerce de toute nature sans nécessairement prohiber l’exercice de certaines activités libérales. Tout dépend de l’étendue de la clause. Ces activités sont libérales. Parce que cette prescription ne touche qu’à la destination de l’immeuble, elle est licite.

La question qui s’est posée est celle de savoir quelle est la nature juridique du règlement de copropriété. Il est indiscutable qu’il s’agit d’un acte de droit privé et que cet acte est le fruit d’un accord de volontés. Le mot règlement évoque un côté normatif, ça apparaît de ce fait erroné. Ce règlement a plus la nature d’un contrat mais il est qualifié par la loi de règlement. Exemple : les conventions collectives. Ce sont des accords d’organisations syndicales, ce sont des contrats très particuliers car ils ont une valeur règlementaire.

Cette question de la nature du règlement attache un intérêt sur le terrain du contrôle de l’interprétation. La Cour de cassation ne contrôle pas l’interprétation des contrats et conventions de droit privé depuis un arrêt de 1808. Elle abandonne cela aux juges du fond sous la seule réserve qu’ils ne dénaturent pas l’acte clair et précis. Cette règle de répartition des compétences entre la Cour de cassation et les juges du fond ne vaut que pour les contrats et les conventions. Si l’acte a une nature plus que contractuelle, la Cour de cassation l’interprète ce qui est le cas en droit du travail des conventions collectives.

Une réponse positive conduirait nécessairement à un accroissement du contentieux apporté à la Cour de cassation. Elle a donc pris le parti que le règlement de copropriété n’était qu’un simple contrat de droit privé relevant entièrement du droit contractuel, la Cour de cassation ne contrôle que son éventuellement dénaturation.
Le règlement de copropriété, acte purement contractuel comprend diverses rubriques dont 3 obligatoires ce qui n’exclut pas l’adoption de rubriques autres. Les rubriques obligatoires sont :

– La détermination de la destination des parties privatives et des parties communes ainsi que leurs conditions de jouissance. Exemple : le règlement de copropriété stipulera que les locaux situés en rez-de-chaussée seront affectés à un usage commercial tandis que les lots des étages seront affectés à usage d’habitation.

– Les règles relatives à l’administration des parties communes.

– La répartition des charges communes : c’est pour cela que l’action en révision est possible.

Aujourd’hui, les règlements de copropriété doivent prévoir la faculté d’un syndicat coopératif qui peut, si les copropriétaires en sont d’accord, constituer l’organe de gestion de copropriété. Le rayon de copropriété doit rappeler cette possibilité mais ce n’est jamais une obligation => simple option.

Les rubriques facultatives les plus usuelles concernent les modalités de reconstruction après sinistre.

Les règles de copropriété sont donc des contrats comme d’autres. Cela suscite la question de son opposabilité aux ayants cause. Le règlement s’impose à tous les copropriétaires originels qui manifestent leur consentement auxdits règlements mais ça peut être transmis à la suite d’un acte onéreux ou gratuit soit à la suite d’une succession.

– Le règlement de copropriété s’applique à l’ayant cause universel car il est censé prendre directement la place de son auteur et est tenu aux mêmes obligations et bénéficie des mêmes droits que son auteurs.

– Pour les ayants cause particuliers, la question est plus délicate, ils ne succèdent pas de plein droit aux droits et obligations de leurs auteurs. Il faut distinguer si publication ou non. Lorsque le règlement de copropriété a fait l’objet de réglementation de publication, il s’impose. En revanche, les règlements de copropriété ou les actes modificatifs sont inopposables aux ayant cause à titre particulier sauf si le règlement ainsi que ses actes modificatifs sont mentionnés dans le titre de l’ayant cause particulier, ils s’imposent à l’ayant cause particulier par l’effet du consentement qu’il a donné lors de la transmission du lot de copropriété. Ici, on ne retrouve que les règles du droit commun d’opposabilité des contrats.
La copropriété est une organisation qui est vivante de sorte que le règlement de copropriété peut subir des aménagements ou modifications. Exemple : lots supprimés ou ajoutés. Ces modifications seront décidées à des majorités variables selon les matières. La loi de 1965 comporte ainsi plusieurs dispositions (à ne pas apprendre) qui fixent des majorités simples ou qualifiées soit en nombre soit en droit selon l’objet de la modification.

B) L’état descriptif de division

La copropriété est une division dans l’espace, il faut pouvoir diviser chaque lot. L’état descriptif de division est la description de la division de l’immeuble. C’est très important car c’est la représentation de la propriété de chacun des copropriétaires. Cela s’impose parce qu’à défaut, il serait impossible de réaliser la moindre opération juridique sur un lot de copropriété dans la mesure où il ne serait pas possible de procéder à l’identification de l’objet. Or, tout contrat doit avoir un objet déterminé. S’il n’y avait pas d’état descriptif de division, aucune hypothèque ne serait possible, ça serait pris sur l’ensemble de l’immeuble.

L’EDD va permettre de consentir une division légale. C’est un document extrêmement rébarbatif qui est très important car entre avec le règlement de copropriété, il y aura matière à interprétation de l’EDD. Toute erreur commise dans l’EDD engagera de plein droit, s’il en résulte un préjudice, la responsabilité du notaire qui l’aura rédigé.

2 – Les organes de copropriété

L’article 14 de la loi précise que les copropriétaires sont regroupés en un syndicat. Cela n’a aucun rapport avec le droit du travail. Cela présente une particularité : l’adhésion de chaque copropriétaire est obligatoire.

– La perte de la qualité de l’adhérent du syndicat sera entrainée par l’aliénation du lot. Le syndicat est doté de la personnalité morale, la personnalité morale résulte ici de la loi et non d’une quelconque formalité à accomplir comme en droit des sociétés. Le syndicat des copropriétaires agira alors mais par l’intermédiaire de son organe d’exécution. Le syndicat a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes, c’est le syndicat et uniquement lui qui a qualité pour agir en défense pour la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble et c’est lui qui a seul le pouvoir d’aliéner toute partie des parties communes de l’immeuble comme de consentir des droits réels ou personnels sur les parties communes de l’immeuble. Le syndicat est une personne morale et il y a donc un organe de décision et un organe d’exécution.

– L’organe de décision est l’assemblée générale des copropriétaires. Cette assemblée délibère à des majorités variables selon les matières. Chaque copropriétaire défaillant ou opposant à une des délibérations de l’assemblée dispose de la faculté de déférer à une assemblée compétente la décision de l’assemblée.

– L’organe d’exécution est le syndic de copropriété, ils n’ont aucun pouvoir propre hormis des pouvoirs d’urgence comme appeler les pompiers si incendie. Le syndic est le mandataire du syndicat de sorte qu’il répond à l’égard du syndicat de toutes les fautes qu’il commet dans sa gestion. Aucune disposition légale n’impose de faire appel à des professionnels. La fonction de syndicat = mandataire qui est révocable à tout moment alors même que l’assemblée aurait décidé que le mandat serait confié pour une durée déterminée. Les fonctions de syndic sont attribuées intuitu personae de sorte qu’elles ne se transmettent pas par l’effet d’une opération de fusion. Une fusion de 2 sociétés de syndic entraine de plein droit révocation du syndic qui est la société absorbée. Cette règle fait obstacle à la réalisation concrète des opérations de fusion entre le syndic. Le syndic ne peut agir en justice que s’il est habilité par l’assemblée des copropriétaires.

Il existe un contentieux très important qui porte exclusivement sur la question de la régularité des actions du syndic par rapport à son habilitation.