La mitoyenneté des murs : définition

QU’EST-CE QUE LA MITOYENNETÉ DES MURS?

 Les règles sur la mitoyenneté des murs sont dans les articles 653 et suivants dans le chapitre des servitudes légales. Pourtant beaucoup considèrent qu’il ne s’agit pas d’une servitude. Les servitudes ont tendance à s’éteindre non par usage alors que la mitoyenneté des murs est une copropriété.

Concrètement, deux propriétés voisines, un mur ou une clôture qui sépare les deux terrains, on parle alors de mur séparatif qui longe la ligne séparative entre les deux propriétés.
Parfois ce mur est privatif : il appartient alors à un des voisins et l’autre n’a aucun droit sur ce mur. Il ne peut y appuyer aucune construction (donc même pas un remblai de terre : masse de terre). S’il outrepasse cette interdiction, il y appuie une construction, il peut acquérir par prescription la propriété mitoyenne du mur. Le mur est mitoyen, si l’autre ne dit rien pendant trente ans.

Le voisin d’un mur privatif peut exiger du propriétaire du mur qui lui cède la propriété mitoyenne du mur (sortes d’expropriation pour cause d’utilité privée) article 661 du Code civil il s’agit la d’une véritable dérogation.
Si le mur n’était pas privatif avait origine, il se peut que ce mur soit mitoyen dès le départ :

Soit par volonté commune des voisins
Si un détail dans la construction du mur fait présumer la mitoyenneté (forme de mur qui font présumer la mitoyenneté ou là non mitoyenneté : présomption simple)
Si il y a acquisition forcée dès l’origine du mur. Le constructeur a le droit de forcer son voisin à partager les frais de construction du mur. Le voisin pas être propriétaire du mur sans même qu’il en ait eu envie.

Cela est possible si le voisin se sert du mur en faisant appuyer quelque chose sur le mur : solution de sanctions
Ou alors la parcelle est située dans une ville ou dans un faubourg : article 663 du Code civil : les murs et clôtures sont obligatoires à l’occasion de la construction originaire du mur, mais on ne peut pas le faire après (utiliser l’article 663 du Code civil).
Construction d’un mur à cheval sur le terrain de deux propriétés voisines :
Cela est possible lorsqu’il y a un usage de construire de mur à cheval sur les deux propriétés, pas de problème. Mais habituellement ce n’est pas le cas.

Que faire quand il n’y a ni un accord du voisin, ni usage ?
Si le mur empiète sur le terrain du voisin : démolition de la partie du mur qui empiète sur son terrain (comme la solution de l’entêtement).
Si le voisin victime de l’entêtement ne demande pas la démolition :

Quel est le régime de ce mur ? Est-il privatif ou mitoyen ?
Quelques arrêts de la cour de cassation ont affirmé qu’il s’agissait d’un mur mitoyen. Mais d’autres arrêts récents affirment le contraire : le mur est privatif et le constructeur du mur ne peut pas demander à son voisin le remboursement de la partie du mur.