LAPROPRIÉTÉCOLLECTIVE
La propriété collective est considérée comme une sorte d’exception à la règle de la propriété exclusive.
Un bien ou une masse de bien va appartenir simultanément à plusieurs personnes. Ces copropriétaires vont parfois être appelés indivisaires mais on parle aussi de propriété partagée.
La notion de propriété collective
- L’assemblée générale des copropriétaires
- Les missions du conseil syndical
- Le fonctionnement du conseil syndical
- La composition du conseil syndical
- La copropriété des immeubles bâtis
- Le règlement de copropriété
- La mitoyenneté : définition, preuve, régime juridique
- La mitoyenneté des murs : définition
- L’organisation de l’indivision
- Droits des créanciers de l’indivision et des indivisaires
Si une masse de bien appartient à une personne morale, la propriété n’est pas considérée comme collective, les prérogatives qui en découlent sont détenues par la personne morale à titre individuel. Les membres du groupe n’ont pas directement les prérogatives d’un propriétaire. La personne morale forme un écran plus ou moins opaque en fonction des sociétés (ou parfois translucide transparent).
La propriété collective est une propriété avec une pluralité de titulaires du droit de propriété sur un même bien ou sur une masse de bien. Certaines fois, cette chose commune présente une véritable économie. La propriété collective s’exerce sur ces biens de manière autonome à titre principal et pour retourner à la propriété individuelle, on sépare le bien (partage) ou on peut vendre de bien.
Dans certains cas, la masse commune est simplement l’accessoire d’autres biens qui ne sont que des propriétés individuelles.
Ex : Immeuble en copropriété : appartements individuels et parties communes. Le hall d’entrée est un accessoire de la propriété de chaque appartement.
La propriété collective ne peut être en principe transformée en propriété individuelle, on ne peut pas séparer l’accessoire du principal. On parle de copropriété d’indivision forcée.
La communauté de bien entre époux, est soumise à l’état d’époux (régime particulier). Le partage de cette masse de biens communs intervient à la dissolution du mariage par divorce ou décision. On peut parfois changer de régime matrimonial tout en restant marié. Il faut alors partager la communauté de bien pour recréer un nouveau régime matrimonial.
L’indivision
L’indivision a été prévue en 1804, mais on ne concevait le régime d’indivisaire qu’à propos de la succession (masse de bien laissée au décès).
C’était une situation provisoire et temporaire qui suit un décès jusqu’au jour du partage. Tous les indivisaires pouvaient provoquer le partage à tout moment. Le principe est que « nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision ».
Les textes légaux sont aux articles 815 du Code civil et suivant (noyau central). Le régime de l’indivision peut être aménagé : la loi du 31 décembre 1976 a entraîné 3 modifications majeures :
La mitoyenneté des murs
Les règles sur la mitoyenneté des murs sont dans les articles 653 et suivants dans le chapitre des servitudes légales. Pourtant beaucoup considèrent qu’il ne s’agit pas d’une servitude. Les servitudes ont tendance à s’éteindre non par usage alors que la mitoyenneté des murs est une copropriété.
Concrètement, deux propriétés voisines, un mur ou une clôture qui sépare les deux terrains, on parle alors de mur séparatif qui longe la ligne séparative entre les deux propriétés.
La copropriété des immeubles bâtis
Il s’agit d’une indivision destinée à organiser des relations entre les différents propriétaires d’un immeuble bâtis situé généralement en ville.
Tous ces copropriétaires ont chacun un droit de propriété privative, mais en plus, ils sont copropriétaires des parties communes de l’immeuble. Il faut éviter les partages (indivision).
La loi du 10 juillet 1965 est obligatoires pour « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes » article 19 de la loi.