Le contrat de concession immobilière

Qu’est-ce que le contrat de concession immobilière?

Ce contrat a été créé par une loi du 30 dec. 1967. C’est un contrat par lequel le propriétaire d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble, bâti ou non bâti, en confère la jouissance à une personne dénommée le concessionnaire, pour une durée de 20 ans minimum, moyennant une redevance annuelle.

Ce contrat de concession immobilière est rigide, par opposition au bail à construction. Il est tellement rigide qu’il est quasiment inapplicable pour les locaux à usage d’habitation. Sa vocation 1^ère est d’être utilisé pour des locaux à usage industriel ou commercial, et surtout commercial d’après les discussions qui ont précédé la loi de 1967 : on a créé ce contrat de concession immobilière pour établir un contrat qui permettrait d’éluder le régime des baux commerciaux, et notamment d’éviter les contraintes du statut de baux commerciaux, soit les pas de portes, soit surtout le droit au renouvellement. Un lobby de professionnel a poussé à cette adoption. Ce type de contrat a été construit de toute pièce pour s’appliquer notamment aux supermarché, hypermarché avec la réalisation de grand espace de construction et des parkings.

Contrat de location sans propriété commerciale, car cette propriété commerciale correspond au trésor des baux commerciaux.

Même dans la loi de 1967, il y a une disposition qui exclut expressément l’application des dispositions applicables pour les baux commerciaux quand on est dans le cadre de contrat de concessions immobilière.

En fait c’est un contrat peu utilisé par la pratique, notamment du fait de son statue législatif rigide et parce qu’en 1967, le législateur n’est pas allé jusqu’au bout de sa logique quand à la nature du droit de jouissance du concessionnaire. Jusqu’à présent, on a vu que les précédant baux faisaient naître des droits réels. Sur la nature du droit du concessionnaire, le législateur n’est pas allé jusqu’au bout de sa logique : il faut croire que ce droit de jouissance est un droit réel, mais dans les textes, on nous indique que le droit du concessionnaire n’est pas susceptible d’hypothèque. Cette absence de possibilité d’hypothéquer fait dire aux auteurs que c’est un faux bail de longue duré qui n’engendre pas de droit réel.

En fait c’est un bail de location, engendrant un droit personnel, contre une redevance qui équivaut à un simple loyer.

Mais certains disent que c’est un contrat de droit réel car c’est un contrat de longue durée comme les précédant baux que l’on a vu. En outre il doit être constaté par acte authentique, le concédant doit avoir la capacité de disposer, et s’agissant d’un acte authentique, ce contrat de concession immobilière doit être publié au bureau des hypothèques compétent (dans le cadre du décret de 1955), c’est que c’est un droit réel que l’on publie.

Quand on se place à la fin du contrat de concession, on a un retour des constructions dans le patrimoine du bailleur à la fin du contrat,e t encore, tout dépend de la qualification de droit de jouissance que l’on a donné au début (si c’est un droit personnel, i.e. les constructions ont en fait toujours été dans le patrimoine du bailleur). Normalement ces constructions reviennent sans indemnité à la charge du bailleur, c’est la contrepartie à la longue durée du contrat. Toutefois ici il y aune particularité : c’est le seul bail immobilier de longue durée pour lequel le concédant est tenu d’indemniser le concessionnaire pour la valeur de son activité pendant la durée du bail, i.e. le retour n’est pas gratuit. Cette indemnité est calculée par le biais d’un système qui rappelle le mécanisme de la théorie d’accession : le concédant doit indemniser le concessionnaire pour la plus-value que ce dernier a apporté à l’immeuble pendant la durée du bail.

Autre particularité : les textes précisent que pendant 6 ans à compter de la conclusion du contrat de concession immobilière on a un droit de résiliation unilatérale au profit du concessionnaire. C’est un droit de repentir qui date de 1967. (remarques : en principe l’idée des droits de repentir = droit de la consommateurs et plus tard). C’est l’idée selon laquelle le concessionnaire peut s’être trompé dans son analyse financière et il peut s’avérer que son exploitation ne soit pas rentable. Le législateur lui offre la possibilité de sortir de ce contrat.