Le contrat de crédit bail (mobilier et immobilier) Fiches/Cours

Le contrat de crédit bail (leasing)

Définition : Le crédit-bail est une technique de financement qui s’applique à la fois à des biens mobiliers (véhicules, matériels informatiques et industriels), mais aussi immobiliers (locaux). Le crédit bail est un contrat passé entre une entreprise (crédit-bailleur) qui met à la disposition d’un client (crédit-preneur) un bien moyennant l’engagement de le louer pour une durée déterminée en contrepartie de loyers. A son expiration, l’utilisateur a 3 choix: lever l’option (c’est-à-dire acheter le bien à sa valeur résiduelle fixée dès la signature), rendre le bien ou reconduire l’accord. Durant la location, le bien demeure la propriété du crédit-bailleur, qui est payé mensuellement ou trimestriellement.
HISTOIRE du crédit bail :
Opération financière d’origine anglo-saxonne apparue aux Etats-Unis dans les années 50, développée en Europe dans les années 60.
2 juillet 1966 première intervention du législateur, complété par une ordonnance du 28 septembre 1967 qui a donné une définition du crédit bail mobilier.
Deux décrets de 1972 à propos du régime de publicité de ces techniques.
Loi 6 janvier 1986 crédit bail sur les fonds de commerce et les établissements artisanaux.
Loi 31 décembre 1989 crédit bail sur les éléments incorporels du fonds de commerce.
Loi 2 août 2005 parts sociales ou actions.
Convention d’Ottawa : adoption d’une convention sur le crédit bail international, signée à Ottawa (Canada) le 28 mai 1988, entrée en vigueur le 1^er mai 1995 (trois ratifications nécessaires) : France (signé en 1989, ratifié en 1991), Biélorussie, Hongrie, Italie, Lettonie, Maroc, Nigeria, Panama, Tanzanie, Fédération de Russie, Ouzbékistan, Canada (www.unidroit.org/french/conventions/1988leasing/main.htm).

ARTICLE 1^er champ d’application : suppose que le crédit bailleur et le crédit preneur soient établis dans deux Etats différents et que ces Etats sont contractants de la convention, ou que le contrat de crédit bail soit régi par la loi d’un Etat contractant.

Crédit bail : L.313-7 code monétaire et financier.

Location où à la fin le locataire a le choix entre rendre le produit, renouveler le contrat de location ou acheter le produit.

Chapitre 1 – Le crédit bail mobilier

Section 1 – L’achat en vue de la location

Récapitulatif sur le crédit-bail mobilier : il ne concerne que les professionnels, et permet d’utiliser un matériel sans mise de fonds initiale. Au niveau international, ce mécanisme ne permet / prévoit pas l’achat final du matériel (différence principale avec le droit français).

Pour le crédit bail mobilier, deux contrats se superposent :

– Un contrat conclu entre la société de crédit-bail et le fournisseur
– Un contrat de bail proprement dit entre le crédit-bailleur (= le loueur) et le crédit-preneur (= le locataire, ou preneur).

Le locataire va choisir le bien (et l’entreprise qui le vend), mais c’est la société qui va l’acheter. Le locataire choisit le bien et négocie le prix. Comme c’est lui qui choisit, ce sera à lui de supporter ensuite le mauvais choix du matériel le cas échéant.

Traduction juridique de cette délégation pour choisir = technique du mandat. Le crédit-preneur est mandaté par la société de crédit bail pour choisir le matériel, et une clause du contrat de bail exonère le crédit-bailleur si le matériel est défectueux ou livré en retard. En contrepartie, la clause confère au preneur un droit d’action contre le vendeur (droits transférés).

Plan du cours :

Section 2 – Le contrat de crédit-bail

1 – La situation juridique du crédit bailleur (= société de crédit bail)

Le bailleur est propriétaire du bien et a la qualité de bailleur.
Propriétaire du bien : il faut distinguer le droit de propriété du droit d’utilisation: Ici, la propriété constitue une garantie de remboursement pour le bailleur.
Le législateur a prévu des règles de publicité à l’égard des tiers : la conservation de la propriété a conduit à instituer une publicité des opérations de crédit bail, pour que les tiers ne soient pas trompés sur la propriété d’un bien. Cf. article L.313-10 (qui renvoie au décret d’application du 4 juillet 1972), publicité = inscription sur un registre spécial tenu au greffe du tribunal de commerce. La publicité est valable pour 5 ans (on peut la renouveler mais n’est pas une obligation).
Sanction du défaut de publicité = inopposabilité du droit de propriété aux tiers (un créancier du preneur par ex.).
La publicité est requise, mais facultative, dans le bilan comptable de la société de crédit bail (permet une meilleure lisibilité des opérations).
Qualité de bailleur : il doit donc assurer la jouissance du bien loué au locataire.

2 – Situation juridique du locataire

Il doit pouvoir jouir du bien en bon père de famille. Aspect particulier : il supporte les risques de la chose louée. Il ne peut aliéner le bien loué, ni constituer un gage sur lui, ni le louer lui-même (SAUF s’il a l’accord de la société de crédit bail : on parle alors d’un crédit-bail adossé).

Il doit payer les loyers (= prix de la location + amortissement du bien + marges de la société de crédit bail). On prévoit une clause de résiliation de plein-droit à défaut du paiement des loyers (pas obligation de résiliation judiciaire) et le paiement d’une clause pénale.

Le montant de la clause pénale a été limité dans le cadre de l’article 1152 notamment, car les sociétés de crédit bail stipulaient dans leurs clauses que les locataires étaient tenus de payer la totalité des loyers à échoir ==> clause abusive.

Hypothèse la plus fréquente pour défaut de paiement = le locataire est insolvable, notamment cas des entreprises qui font l’objet d’une procédure collective. Si à la suite de cette procédure collective, l’entreprise est maintenue (et non liquidée), on impose au locataire de payer les échéances du précédent contrat.

Les autres fiches de cours :

Divergence de jurisprudence : si le contrat de vente disparaît, quelle incidence sur le crédit bail ? Ch. Com. A souvent considéré que l’annulation ou la résolution du contrat de vente n’avait pas d’incidence sur le crédit bail. Lorsque ce contrat comporte une clause de non-recours du dit locataire, on transfert au profit du locataire la garantie légale ou conventionnelle du vendeur (= transfert des risques ET des recours). La Chambre Civile de la cour de cassation considérait, elle, que la disparition du contrat de vente entraînait l’annulation pour défaut de cause du contrat de crédit bail. (Car cause du contrat = disposer d’un bien). Cf. les 3 arrêts du 23 nov. 1990, où la cour pose le principe que la résolution du contrat de vente entraîne la résiliation du contrat de crédit bail, sous réserve des clauses ayant pour objet de régler les conséquences de cette résiliation. Le 6 avril 1993, la Ch. Com. a opté finalement pour la même solution.

Commentaire des ces arrêts :

On parle de résiliation ==> Cour de cassation prudente, pas d’effet rétroactif, contrat annulé pour l’avenir.
Quelles clauses dans le contrat pour aménager une résiliation ? On peut prévoir une clause selon laquelle le preneur est solidaire du vendeur : d’où le bailleur pourrait agir contre la preneur, prévoir une garantie. La Cour de cassation autorise les parties, si elles le souhaitent, à aménager les conditions de résiliation (ne doit pas être abusive non plus, sinon pas valable).
La résiliation du contrat de crédit bail intervient à compter de la demande judiciaire introduite en vue de la résolution de la vente (et non à compter du moment où le défaut du matériel a été constaté). A partir de ce moment seulement, il peut cesser de payer ses loyers : il y a suspension de l’exécution du contrat jusqu’à la décision judiciaire. Durant cette suspension, la société de crédit bail ne peut invoquer une inexécution du contrat.
L’interdépendance des contrats a été donc acceptée par la Cour de cassation.

Section 3 – L’option finale

– Soit le preneur rend le matériel, en bon état (si en mauvais état, pourra être poursuivi pour abus de confiance).
– Soit il l’achète, au prix conclu lors de la vente initiale (pour une valeur résiduelle).
– Soit le contrat de location est renouvelé (à des conditions différentes, car matériel usé depuis).

Chapitre 2 – Le crédit bail immobilier

Les sommes en jeu sont ici souvent beaucoup plus importantes, d’où contrats préparatoires au contrat de bail proprement dit. Souvent des SCI (Sociétés Civiles Immobilières).

Section 1 – Le contrat préparatoire

On distingue si l’immeuble est déjà construit ou pas.

1 – L’immeuble est déjà construit

La société de crédit bail immobilier peut mettre l’immeuble qui lui appartient en location (hypothèse la plus rare).

Opération qu’on rencontre la plus souvent : le futur preneur est propriétaire de l’immeuble et va le vendre à la société de crédit bail, qui lui louera ensuite = technique du lease-back. Intérêt pour le propriétaire : satisfaire un besoin financier (vente lui apporte une mise de fond). En fin de bail, il pourra redevenir propriétaire de l’immeuble.

Un SCI se constitue entre la société de crédit bail et le preneur : chacun des tenants a une part du capital. La SCI acquiert l’immeuble, et le loue au preneur. La SCI est le gérant de l’immeuble.

2 – L’immeuble n’est pas construit

Dans la plupart des cas, l’utilisateur est propriétaire du terrain et désire en conserver la propriété. Il va consentir à la société de crédit bail un bail emphytéotique ou de construction (= baux de longue durée). L’immeuble sera loué ensuite, et la durée des deux contrats de location est la même.

Il peut aussi y avoir une SCI entre deux personnes (preneur et société de crédit bail): c’est le preneur qui s’occupe des travaux (choisit les entrepreneurs et suit les travaux), mais c’est la société qui assume la charge financière de la construction.

Section 2 – Le contrat de bail

Ce contrat est-il soumis au statut des baux commerciaux ? L 313-9: non, seulement certaines dispositions (n’y est pas soumise notamment la disposition sur la révision des loyers).

La Cour de cassation est toutefois allée plus loin et a considéré dans un arrêt de principe du 10 juin 1980 l’exclusion totale des dispositions relatives aux baux commerciaux. La Cour de cassation considère en effet qu’ici, on est dans une opération financière, et non de location.

La loi exige une clause prévoyant les conditions de résiliation du contrat à la demande du preneur, à peine de nullité du contrat.

Section 3 – L’option finale

– Si la société de crédit bail a acheté l’immeuble, option au profit du locataire.
– Si celui-ci a constitué une SCI avec la société de crédit bail, il doit racheter ses parts sociales.
– Si le propriétaire du terrain (qui n’est donc pas la société de crédit bail, et pas forcément le preneur) l’a loué, il deviendra propriétaire à la fin du contrat de bail (= propriété acquise par accession, car immeuble construit sur son terrain).

Conclusion : Quelques remarques sur la Convention d’Ottawa de 1998:

Convention qui a fait l’objet de peu de signatures. La France l’a toutefois signée.

Champ d’application de cette Convention (ARTICLE 1, 3 et 5)

– ARTICLE 3==> Article qui constitue une différence fondamentale avec le droit français==> peu importe si option d’achat en fin de contrat ou non.
– On a aussi deux contrats : un contrat d’achat et un contrat de location
– Même situation : le preneur choisit le matériel et le fournisseur
– Cette convention ne vise que le crédit bail mobilier : pas de convention internationale sur le crédit bail immobilier.

Champ d’application territorial: cf. article 3 = quand les parties ont leurs établissements dans des Etats différents, ou quand l’Etat où toutes les parties résident est un Etat contractant (ou au moins deux parties : le fournisseur et le bailleur).

– ARTICLE 5: application écartée si chacune des parties l’exclut = la convention n’est pas impérative, les parties peuvent décider de soumettre le contrat à une autre loi.

Situation juridique des parties de la convention :

– Le crédit-bailleur: conserve la propriété du matériel (ARTICLE 7). L’opposabilité de ce droit de propriété est soumise à des conditions de publicité, exposées à l’article 7 article 88: même situation qu’en France, bailleur exonéré de toute responsabilité liée au matériel, car c’est le preneur qui l’a choisi. Mais si le bailleur est intervenu dans le choix du matériel ou du fournisseur, alors sa responsabilité pourra être mise en jeu.

Assurer la jouissance paisible du bien, cf. article 8-1 exonéré de toute responsabilité dans la mesure où le crédit –preneur a subi un préjudice (…).

La convention s’applique si les parties ont décidé de l’appliquer (pas de convention impérative). Pas de responsabilité à l’égard des tiers si un dommage est causé (ARTICLE 8).

Garantie d’éviction article 8-2.

– Le crédit-preneur: article 9; 10 et 12. Prendre soin du matériel (ARTICLE 9). article 10-2; article 12 livraison = droit de refus matériel ou de résilier le contrat de crédit-bail.

En cas de défaillance de paiement article 13: le crédit-bailleur peut percevoir des intérêts moratoires (…).