Le pacte de préférence

LE PACTE DE PRÉFÉRENCE

Dans le pacte de préférence : une partie que l’on appelle le promettant s’engage envers une autre partie , le bénéficiaire , à conclure ultérieurement un contrat par préférence à d’autre personnes : les tiers.

L’objet du pacte de préférence est le suivant : l’éventuel vendeur s’engage, s’il vend, à proposer le bien en priorité au bénéficiaire. Le bien doit être connu. En revanche le prix et la capacité n’ont pas besoin d’être précises/

Ce pacte ce retrouve dans les sociétés commerciales par ex : un actionnaire , s’engage de la manière suivante : si il décide de céder ces actions , il s’engage à les proposer en priorité a un ou plusieurs autres actionnaires qu’il a lui même désignés dans se promesse.

Arrêt du 15 janvier 2003 la Cour de Cassation a indiquée que le pacte de préférence est valable même si il ne prévoit aucun prix ni aucun délais pour conclure le contrat définitif.

1) Présentation :

• Définition du pacte de préférence :

C’est l’engagement de réserver la préférence au bénéficiaire si l’on décide de vendre ou d’acheter. On peut aussi concevoir une préférence d’achat et non plus de vente notamment en matière commerciale dans le domaine de la distribution. Un agent s’engage à s’adresser prioritairement à un fournisseur particulier.

• Intérêt pratique du pacte de préférence :

Dans le cadre familial, un donateur fait une donation à un de ses enfants mais il souhaiterait que le bien reste dans la famille. Un pacte de préférence sera alors prévu pour les membres de la famille.

• Nature juridique :

Il donne naissance à un droit de présomption d’origine conventionnelle et non légale. C’est un droit de créance contre le promettant (pas un droit réel), on peut aussi l’analyser comme un droit potestatif. Il s’agit d’un contrat unilatéral dans lequel seul le propriétaire s’engage. Parfois la jurisprudence l’analyse comme une promesse conditionnelle mais c’est une erreur.

2) Régime :

• Conditions :

Un pacte de préférence est valable même sans prix et sans délai. Solution affirmée encore très récemment par la 1° chambre civile le 6 Juin 2001. Le pacte de préférence n’est pas soumis à la prescription trentenaire. La seule condition, c’est que les modalités de fonctionnement doivent être suffisamment claires pour laisser au promettant la faculté de traiter ailleurs si le bénéficiaire décline l’offre.

Comme la promesse synallagmatique de vente, le pacte de préférence n’est pas soumis à un enregistrement obligatoire. Dans l’hypothèse d’un transfert du pacte de préférence, c’est analysé comme une cession de créance soumise aux formalités de l’article 1690 du code civil.

• Les effets :

Effet obligatoire entre les parties. Si le promettant décide de vendre le bien et que le bénéficiaire décline l’offre, le promettant est libéré. Il peut contracter aux mêmes conditions avec un autre, s’il propose des conditions plus avantageuses, il doit revenir proposer le bien au bénéficiaire.

3) Les difficultés d’application :

La violation du pacte de préférence :

La question qui se pose est de savoir ce qu’il se passe si le promettant contracte avec un tiers en méconnaissance de son engagement. En résumé, nous verrons que :

– le bénéficiaire obtiendra des dommages et intérêts de la part de celui qui a violé l’engagement de préférence.

– le bénéficiaire peut obtenir l’annulation du contrat à condition de démontrer que le tiers avait connaissance du pacte de préférence et qu’il avait connaissance de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

Peut-on forcer l’exécution d’un tel pacte ?

Si oui, on admet que le bénéficiaire soit substitué au tiers. Pendant longtemps la 3^ème Civ. a refusé l’exécution forcée au non de l’article 1142 du Code civil. La seule chose concédée était la délivrance de dommages et intérêts. Dans un arrêt du 26 mai 2006, l’assemblée mixte admet qu’en cas de non respect d’un pacte de préférence le bénéficiaire peut obtenir la réalisation forcée du pacte (substitution au tiers). La solution n’est toutefois pas cohérente, car il n’y a aucun intérêt à être substitué en cas d’annulation dudit contrat. La chambre mixte a ici conservé le principe de mauvaise foi du tiers. Tiers de mauvaise foi lorsqu’il connaissait le pacte de préférence ainsi que l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. Un arrêt ultérieur de la 3^ème du 14 février 2007 (illustration de la nouvelle jurisprudence) a reconnu la mauvaise foi du tiers, mais un arrêt du 31 janvier 2007 n’avait pas reconnu cette mauvaise fois. La Cour de Cassation a rédigé un compte rendu dans lequel elle indique que la réalisation forcée doit être prise en compte dans la résolution des litiges en cas d’inexécution.

Lorsque le promettant a cédé son bien à un tiers. Si celui-ci est de bonne foi, la vente n’est pas remise en cause, il y aura juste des dommages et intérêts à la charge du promettant. Si le tiers est de mauvaise foi, la vente sera annulée pour fraude, « la fraude suppose que non seulement le tiers ait eu connaissance du pacte mais qu’il ait également connu l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir » (10 Février 1999). Supposons que la fraude ait été avérée, le bénéficiaire peut il trouver le promettant pour acheter le bien ? Oui mais pas de substitution au tiers dans la vente. La jurisprudence se fonde sur l’article 1142 du code civil et dans un arrêt du 30 Avril 1999 la Cour de Cassation a censuré au motif que toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts.

Publicité du pacte de préférence :

En ce qui concerne la publicité du pacte, pendant longtemps, la jurisprudence considérait que le pacte de préférence réalisait une restriction au droit de disposer du propriétaire et qu’il était susceptible d’être publié et cette publicité le rendait opposable aux tiers. Revirement le 16 Mars 1994, la Cour de Cassation rattache le pacte de préférence au régime de la publicité facultative inopposable aux tiers. Illustration devant la 3° chambre civile de la Cour de Cassation du 29 Janvier 2003.

La question qui se pose est de savoir ce qu’il se passe si le promettant contracte avec un tiers en méconnaissance de son engagement.

La sanction sera des dommages et intérêts : le bénéficiaire obtiendra des dommages et intérêts de la part de celui qui a violé l’engagement de préférence.

Est –ce que le bénéficiaire peut faire annuler le contrat ? Il peut obtenir l’annulation du contrat à condition de démontrer que le tiers avait connaissance du pacte de préférence et qu’il avait connaissance de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.

Peut-on forcer l’exécution d’un tel pacte ?

Si oui, on admet que le bénéficiaire soit substitué au tiers. Pendant longtemps la 3^ème Civ. a refusé l’exécution forcée au non de l’article 1142 du Code civil. La seule chose concédée était la délivrance de dommages et intérêts. Dans un arrêt du 26 mai 2006, l’assemblée mixte admet qu’en cas de non respect d’un pacte de préférence le bénéficiaire peut obtenir la réalisation forcée du pacte (substitution au tiers). La solution n’est toutefois pas cohérente, car il n’y a aucun intérêt à être substitué en cas d’annulation dudit contrat. La chambre mixte a ici conservé le principe de mauvaise foi du tiers. Tiers de mauvaise foi lorsqu’il connaissait le pacte de préférence ainsi que l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. Un arrêt ultérieur de la 3^ème du 14 février 2007 (illustration de la nouvelle jurisprudence) a reconnu la mauvaise foi du tiers, mais un arrêt du 31 janvier 2007 n’avait pas reconnu cette mauvaise fois. La Cour de Cassation a rédigé un compte rendu dans lequel elle indique que la réalisation forcée doit être prise en compte dans la résolution des litiges en cas d’inexécution.