Le syndic : désignation, fonction, responsabilité

Le syndic

C’est le mandataire du syndicat des copropriétaires, il exécute ses décisions, agit en son nom , le représente légalement et administre l’immeuble.

Désignation, non-renouvellement et révocation du syndic

Le syndic doit être choisi parmi les personnes titulaires de la carte professionnelle de gestion immobilière (loi du 2 janvier 1970), ce qui garantie un minimum de compétence et de garantie financière, de plus une assurance couvre leur responsabilité civile professionnelle. Ce sont des mandataires professionnels rémunérés pour leur activité.
Il est possible pour une copropriété de choisir un syndic bénévole parmi les copropriétaires ou leur conjoint. Ce syndic, non professionnel, n’a pas à être rémunéré pour son travail. Attention, la copropriété trouvera souvent un intérêt financier à un tel choix, cependant il est généralement déconseillé car l’activité de syndic demande une grande disponibilité, de solides connaissances en droit et en comptabilité ainsi qu’une bonne garantie financière et l’expérience prouve que si les syndics bénévoles ont une grande bonne volonté, ils manquent souvent cruellement de compétence et les conséquences sur la copropriété sont parfois catastrophiques.
Il est élu par l’assemblée générale (à la majorité renforcée)
Il est élu pour trois ans maximum renouvelables
Les honoraires de syndic sont libres, ils doivent donc être librement discutés entre l’assemblée générale et le syndic. Ils sont votés par l’assemblée générale à la majorité simple. Attention aux prestations particulières et aux tarifs des frais annexes (type photocopies) qui sont prévues au contrat de syndic à des tarifs parfois exorbitants, il convient d’en vérifier la nécessité et le coût avant d’accepter.
Le syndic peut démissionner
Il peut être librement mis fin à son mandat à son terme (non-renouvellement)
Si le syndicat des copropriétaires souhaite mettre fin au mandat du syndic avant le terme de son contrat (le révoquer), il doit avoir des raisons sérieuses sinon il risque d’être condamné à dédommager le syndic abusivement révoqué.
Lors du changement de syndic, l’ancien syndic ne peut faire aucune rétention de document, même si ses honoraires ne lui ont pas été réglés. Il doit remettre au nouveau syndic la situation de trésorerie, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que les fonds disponibles . Dans les deux mois qui suivent, il doit verser le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, avec un état détaillé des comptes de l’immeuble et de chaque copropriétaire.
A défaut de remise de pièces dans les délais, le nouveau syndic ou le président du conseil syndical peut saisir le juge des référés du tribunal de grande instance et contraindre ainsi l’ancien syndic à s’exécuter sous astreinte.
Attention, si au cours de l’assemblée générale il est mis fin au mandat de syndic sans qu’un nouveau syndic soit nommé, la copropriété sera dépourvue de syndic et contrainte de s’en remettre à un administrateur judiciaire désigné par voie de requête par le président du tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble.

Fonctions du syndic

Le syndic doit:

faire respecter le règlement de copropriété
appliquer les décisions de l’assemblée générale
se charger de l’administration courante et de la conservation de l’immeuble (gestion du personnel, réparations urgentes)
recouvrer les charges auprès des copropriétaires au besoin par voie de procédure
se charger du budget prévisionnel et de la comptabilité courante (il peut demander des avances)
faire voter par l’assemblée générale lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans la décision de constituer des provisions spéciales destinées à faire face à des travaux d’entretien des parties communes susceptibles d’être nécessaires dans les 3 années à venir ;
faire voter par l’assemblée générale lors de sa première désignation et au moins tous les 3 ans la décision de ne pas ouvrir de compte bancaire séparé au nom de la copropriété
conseiller les copropriétaires (en particulier, les avertir des conséquences des décisions prises en assemblée générale).
conserver les archives de la copropriété
représenter la copropriété en justice

Responsabilité du syndic

Le syndic est responsable des erreurs ou des fautes qu’il aurait commises dans l’exercice de ses fonctions et le syndicat des copropriétaires peut se retourner contre lui pour obtenir des dommages-intérêts à ce titre.
Il est assuré spécialement pour ce type de problème
Attention, la gestion du syndic ne peut être mise en cause si l’assemblée générale a voté le quitus de gestion

 

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