Les différentes sûretés réelles immobilières

LES DIFFÉRENTES SURETÉS RÉELLES IMMOBILIÈRES 

  Pendant longtemps elles ont été et surtout l’hypothèque, considérées comme les sûretés les plus intéressantes pour un créancier. En effet, pendant longtemps on a vécu sur le postulat que l’immeuble était l’élément du patrimoine du débiteur ayant la plus grande valeur, accentué par le fait que la valeur des immeubles est longtemps restée relativement stable

Ces suretés présentaient en outre l’avantage de pouvoir prendre plusieurs garanties sur un même biens, garanties qui offrent des prérogatives intéressantes pour le créancier en lui conférant un droit de préférence et un droit de suite très efficaces en matière immobilière du fait de la publicité de ces sûretés. Ainsi l’article 2279 ne joue pas en matière immobilière.


Pourtant depuis quelques années on assiste à une « crise » des sûretés immobilière et surtout de l’hypothèque conventionnelle pour plusieurs raisons :

Tout d’abord il y a eu dans les 1990’s une crise immobilière se traduisant par une importante baisse de la valeur des immeubles, or de nombreux créanciers titulaires d’hypothèques ont vu leur droit se réduire; ensuite la réalisation de la sûreté est longue et difficile car on doit passer par la procédure de saisie immobilière archaïque et trop formaliste; enfin cette sûreté a un coût car il faut effectuer des mesures de publicité foncière onéreuses


A côte de ces raisons générales, d’autres raisons tiennent à certaines matière.
En droit civil il y a trois raisons :
– dans le domaine des acquisitions immobilière se développe le cautionnement mutuel
– en matière de vente d’immeuble se sont développés de nouveaux contrats dont certains prévoient que la propriété sera transférée à l’acquéreur uniquement une fois la dernière échéance payée
– les procédures de surendettement se sont développées qui protègent principalement le logement familial ce qui rejailli sur l’efficacité de la garantie
En droit commercial plusieurs raisons justifient aussi cette crise:
– le droit des procédures collectives a sacrifié les droits des créanciers munis de sûretés sans droit de rétention et ce même si la loi du 10 juin 1994 a essayé d’améliorer leur position en cas de liquidation
– en matière commerciale les commerçants sont rarement propriétaires des murs où ils exploitent leur fond
– depuis quelques années se développent la propriété-sureté dont le crédit bail immobilier

Pourtant malgré ces inconvénients il ne faut pas en conclure que l’hypothèque est sans intérêts. Pour des emprunts élevés un créancier ne peut pas se passer de la valeur que représente un immeuble. De plus l’hypothèque sera souvent couplée d’une assurance qui maintiendra la valeur patrimoniale en cas de destruction de l’immeuble. Enfin l’hypothèque est obligatoirement passée par acte notarié ce qui présente l’avantage pour le débiteur de pouvoir bénéficier du devoir de conseil du notaire
Pourtant actuellement l’hypothèque est aussi victime de sa réglementation qui mériterait d’être simplifiée surtout quand à la réalisation

 

Les sûretés immobilières se présentent sous trois formes : l’antichrèse, les privilèges et les hypothèques. Celles ci ont des caractères communs :
– ce sont des droits réels accessoires qui comportent le deux prérogatives de tout droit réel : le droit de préférence et le droit de suite.
– elles nécessitent l’existence une créance à garantir et elles ont donc un caractère accessoire ce qui veut dire qu’elles suivent le sort de la dette garantie tant pour la transmission que pour l’extinction de cette dernière
– elles ont un caractère indivisible : l’immeuble grevé par la sûreté garanti l’intégralité de la dette et chaque fraction de la créance est garantie par la totalité de l’immeuble aussi la conséquence la plus intéressante pour le créancier apparaît en cas de décès du débiteur avec plusieurs héritiers car celui qui recueillera l’immeuble sera tenu pour le tout.

 


I : LES SÛRETÉS IMMOBILIÈRES CONVENTIONNELLES
 
  A) L’ANTICHRÈSE  maintenant appelé « gage immobilier »

En vertu de l’article 2072 du Code civil elle constitue le nantissement d’un bien immobilier.
Elle avait quasiment disparu en raison de son défaut résultant de la dépossession du constituant mais on s’est demandé si avec la « crise » des hypothèques elle n’allait pas renaître car elle confère un droit de rétention au créancier et donc une position privilégiée en cas de procédures collectives mais en réalité on ne trouve que peu d’exemples
On s’est aussi dit que comme elle entraîne la dépossession le créancier détient l’immeuble qu’il pourrait louer au débiteur mais cela présente des inconvénients fiscaux et surtout le créancier antichrésiste doit s’occuper de l’immeuble


B) L’HYPOTHÈQUE CONVENTIONNELLE

C’est la sûreté réelle immobilière qui entraîne pas la dépossession du débiteur et elle confère au créancier le droit de faire vendre l’immeuble grevé et de se faire payer par préférence aux autres créanciers en quelques mains qu’il se trouve ne vertu du droit de suite

www.cours-de-droit.net/lhypotheque-conventionnelle/


II : LES SURETÉS IMMOBILIÈRES LÉGALES

Elles se répartissent en deux grandes catégories avec d’un côté les hypothèques et de l’autre les privilèges
Toutes deux sont des sûretés immobilières soumises à publicité et conférant à leur titulaire un droit de suite et un droit de préférence.
La différence tient au rang de faveur conféré au privilège. Lorsque leur inscription est faite dans le délai légal ils rétroagissent au jour de la naissance de leur fait générateur. Pris après ils dégénèrent en hypothèque


A) LES HYPOTHÈQUES LÉGALES

www.cours-de-droit.net/les-hypotheques-legales


B) LES PRIVILÈGES IMMOBILIERS

www.cours–de-droit.net/les-privileges-immobiliers


III : LES SÛRETÉS IMMOBILIÈRES JUDICIAIRES


Les sûretés sont dites judiciaires lorsqu’elles naissent de la volonté du juge qui les autorise, mais ces hypothèses sont relativement rares en droit français.

http://www.cours-de-droit.net/les-suretes-immobilieres-judiciaires

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