Les frais de notaire ou droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Les frais de notaire ou droits de mutation à titre onéreux

 

 Les droits de mutation sont inclus dans ce qui est appelé « frais de notaire », qui comprennent :

– l’ensemble des taxes et droits perçus par le notaire pour le compte du Trésor Public

– les sommes que le notaire règle à des tiers pour le compte de son client,

–  la rémunération du notaire.

 

En 2014, Il une hausse des droits de mutation fait augmenter les « frais de notaire ».

 

 

  • A) Le champ d’application de ces impôts

 

1)       Les opérations concernées

Ce sont les mutations à titre onéreux cad des ventes sur deux catégories de biens : les ventes de fonds de commerce et les ventes d’immeubles.

 

S’agissant des ventes de fonds de commerce, elles sont soumises à l’impôt appelé droit de mutation à titre onéreux (famille des droits d’enregistrement). Le droit de mutation à titre onéreux dans ce cas est perçu au titre de l’Etat avec un supplément pour le département du lieu de la vente.

 

S’agissant des ventes d’immeubles, les droits de mutation à titre onéreux ne s’appliquent pas à toutes les ventes d’immeubles. Seuls le sont les ventes d’immeubles anciens (un immeuble est ancien lorsqu’il est vendu au-delà des 5 ans de son achèvement). Ces impôts étaient des impôts d’Etat, ils ont été transférés depuis 1983 aux départements dans le cadre du transfert des compétences et des ressources financières correspondantes.

 

 

2)       Le redevable de cet impôt

Le principe est que le redevable de l’impôt est l’acquéreur. Cette règle a une conséquence éco et financière dans la mesure où elle entraine un surcout pour l’acquéreur. Si le taux de l’impôt est élevé, il pèse en facteur de découragement du marché. Cette règle n’est donc pas absolue, et le droit fiscal n’interdit pas un arrangement entre acquéreur et vendeur et que le vendeur accepte de supporter le cout de l’impôt en baissant le prix par exemple. Le Trésor public a des droits sur l’acquéreur mm s’ils peuvent s’arranger.

 

Les pouvoirs publics se sont engagés en 1999 dans une politique d’allègement très sensible des droits de mutation à titre onéreux aussi bien sur les ventes d’immeubles que celles de fonds de commerce. les droits de mutation à titre onéreux sur les ventes les fonds de commerce était de 15%, ils ont été rabaissés à 4%. Pour les ventes d’immeubles autre qu’à usage d’habitation, le taux était de 18%. Le taux était de 7% pour les ventes d’immeubles d’habitation. Les taux pour ces deux types de ventes d’immeubles, quelque soit l’usage de l’immeuble ont été baissés à environ 5%.

Les « frais de notaire » ou droits de mutation à titre onéreux (DMTO) qu’un propriétaire   règle au moment de l’acquisition de leur bien immobilier visent pour l’essentiel les départements.

En effet sur les 7% de frais en moyenne payés par l’acheteur lors de l’achat immobilier dans l’ancien, appelés « frais de notaire », ceux-ci recouvrent:

5,09% de taxes reversées respectivement à la commune (1,2%), au département (3,8%) et à l’Etat (0,9%).

Le reste vise les émoluments du notaire et le remboursement des frais liés à la vente (cadastre, bureau des hypothèques, frais de timbre, etc).

 

B) La détermination de l’impôt

  • 1) La détermination de l’assiette

 

  1. a)       Le principe

L’assiette des droits de mutation à titre onéreux est le prix de vente tel qu’il est convenu dans l’acte de vente. Cette règle comporte des atténuations en raison de la fragilité pour le Trésor public du point de vue du rendement de l’impôt.

 

  1. b)       Les atténuations au principe

Par exception à la règle selon laquelle c’est le prix de vente convenu dans l’acte qui est l’assiette, l’administration fiscale peut s’écarter de ce prix et assoir l’impôt sur le prix réel ou sur le prix du marché. Lorsque l’administration fiscale prétend s’écarter du prix de vente et assoit l’impôt sur le prix réel ou le prix du marché, elle ne peut le faire que conformément aux indications du droit fiscal, données par le législateur.

 

Ces indications concernent deux grands cas :

–          La dissimulation de prix (le dessous de table).

C’est le fait pour les parties à la vente de cacher sciemment à l’administration fiscale le prix réel de la transaction sur lequel ils se sont mis d’accord et ceci dans le but de fraude fiscale. Pour l’acheteur, le prix dans l’acte est baissé, il paiera moins de droits de mutation à titre onéreux. Pour le vendeur, l’intérêt est qu’il réalise une plus value immobilière, peut échapper à la plus value. Fraude lourdement sanctionnée par le droit fiscal : l’administration fiscale va rappeler les droits manquants mais va appliquer une sanction pécuniaire répressive (au minimum 40% des droits principaux). Cette sanction peut atteindre 80% en cas de manœuvres frauduleuses. La dissimulation de prix est difficile à établir par l’administration fiscale étant donné qu’elle a la charge de la preuve. Il lui est parfois difficile de prouver la dissimulation.

 

–          L’insuffisance de prix.

L’administration va pouvoir s’écarter du prix de vente établi dans l’acte en établissant que ce prix est inférieur au prix du marché au jour de la vente. Elle va pouvoir écarter le prix de vente pour lui substituer la valeur légale au jour de la vente.

 

Double-portée :

1-Chaque fois que l’administration subodore qu’il y a dissimulation de prix mais n’arrive pas à la prouver, elle a intérêt à se porter sur l’insuffisance de prix. L’administration peut agir sans avoir à établir que le contribuable a fraudé, il lui suffit de faire la preuve que la valeur du marché de ce bien était supérieure au prix de vente qui apparait dans l’acte. La qualification d’insuffisance de prix permet de combattre la dissimulation de prix.

 

2-Cette procédure est très critiquée parce qu’elle peut s’appliquer à un contribuable qui n’a pas fraudé, qui n’a pas dissimulé le prix mais a fait une bonne affaire. Le contribuable dans cette situation, peut faire un recours administratif auprès de la commission départementale de conciliation à chaque fois qu’il se trouve en opposition de l’administration fiscale concernant les questions de prix.

 

2)       Le paiement de l’impôt

Le calcul des droits de mutation onéreux s’effectue en appliquant le taux d’imposition prévu par le législateur. Le paiement de l’impôt doit intervenir spontanément lors de la déclaration de l’acte de vente. Cette déclaration de vente est faite par le notaire à l’administration fiscale. C’est le notaire qui verse les droits de mutation à titre onéreux à l’administration fiscale. Le contribuable, l’acquéreur aura payé ces droits dans les frais de notaire (8 à 10% du prix convenu dans l’acte : comprend les frais de notaire (1,2%) et les droits de mutation à titre onéreux). On est en présence d’un impôt indirect, paiement spontané de l’impôt.

 

 

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