Les incidents et contestations de la saisie immobilière

Les incidents de la saisie immobilière

Avant la réforme, le titre XIII du Code de Procédure Civile prévoyait 6 incidents qui pouvaient compliquer la procédure de saisie immobilières. Ils pouvaient intervenir à différent stades de la procédure, avant ou après le jugement d’adjudication. Depuis la réforme, les incidents ou demandes incidentes sont en principe réglés lors de l’audience d’orientation. Cependant, si ces incidents ne peuvent être tranchés lors de l’audience d’orientation, le greffier convoque les parties à une nouvelle audience.

Ainsi, aujourd’hui, les incidents de la saisie immobilière Article 9 à 12 Décret de 2006, ils peuvent être regroupés selon qu’ils sont exclusifs ou liés à une pluralité de créancier.

Section 1: Les incidents exclusifs d’une pluralité de créancier

Ces incidents résultent de la saisie elle-même, peuvent provenir d’un tiers, de l’adjudicataire ou du débiteur lui-même.

1) Les incidents résultant de la saisie
Eu égard au formalisme de la saisie immobilière, les causes de nullité sont relativement nombreuse. Jusqu’alors, les nullités faisaient l’objet de dispositions spécifiques, depuis la réforme, les causes de nullités de la saisie immobilière sont soumises au droit commun Article 112 à 121 du Code de Procédure Civile.

Seule la nullité des enchères reste aujourd’hui soumise à un régime particulier. Ainsi, les incidents résultant de la saisie sont au nombre de 4: nullité des enchères, caducité du commandement de payer, radiation de la saisie, péremption du commandement.

1. A) La nullité des enchères

Les dispositions relatives au déroulement des enchères sont prescrites à peine de nullité mais, pour ne pas retarder la vente par adjudication, le Décret de 2006 tend à raréfier les nullités. Ainsi, toute nouvelle enchère régulièrement portée couvre la nullité de la précédente enchère. De plus, les contestations relatives à la validité des enchères doivent être formées verbalement à l’audience par ministère d’avocat (simplification du formalisme). A ce titre, le juge statue sur le champ et reprend, le cas échéant, immédiatement les enchères.

1. B) La caducité du commandement de payer

Décret de 2006, Article 12 la caducité est l’état de non droit ou de non valeur auquel se trouve réduit un acte initialement valable du fait que la condition à laquelle était suspendue sa pleine efficacité vient à manquer par le fait d’un évènement extérieur. Or, en matière de saisie immobilière, bon nombre des délais sont requis à peine de caducité (assignation, dénonciation, dépôt du cahier des charges etc.). Dès lors, toute partie intéressée peut demander au juge de déclarer la caducité et d’ordonner qu’il en soit fait mention en marge de la copie du commandement. Dans ce cas, la caducité entraîne une absence de saisine du juge. Cela signifie que les actes accomplis jusqu’alors sont réputés ne pas avoir été effectués. Cependant, la caducité n’est pas automatique, en effet, elle est rejetée si le poursuivant qui devait accomplir les diligences justifie d’un motif légitime qu’il prouve. De plus, même si le juge prononce la caducité, le créancier poursuivant dispose d’un délai de 15 jours à compter du prononcé de la caducité pour faire connaître au greffe le motif légitime qu’il n’était pas en mesure d’invoquer en temps utile. Mais parfois, le juge peut aussi constater d’office la caducité ex: lorsque le jour de l’audience d’adjudication aucun créancier ne sollicite la vente de l’immeuble le juge dans ce cas prononce la caducité, le créancier poursuivant défaillant supportera la charge des frais de justice sauf décision contraire spécialement motivée par le juge.

1. C) La radiation de la saisie immobilière

La radiation est une formalité qui concrétise la mainlevée de la saisie immobilière, elle tend donc à constater que la saisie cesse de produire ses effets. Une mention est ainsi portée en marge du commandement publié à la conservation des hypothèques. La radiation peut être volontaire, judicaire ou légale:

– volontaire: elle résulte d’un accord des parties ex: le créancier poursuivant abandonne les poursuites. Dans ce cas, elle suppose le consentement du créancier poursuivant, du débiteur et des créanciers inscrits dès lors que le commandement de payer leur a été dénoncé (car ceux-ci font alors partie intégrante de la procédure de saisie immobilière).

– judiciaire: elle résulte d’un jugement ordonnant la mainlevée de la saisie immobilière. ex: tous les créanciers ont été désintéressés mais refusent la mainlevée volontaire. Si le juge ordonne la radiation de la saisie sur les immeubles initialement saisis, le créancier poursuivant doit faire procéder à la publication du jugement ordonnant la radiation en marge du commandement publié à la conservation des hypothèques. A ce titre, le créancier poursuivant peut très bien obtenir du juge une garantie: l’inscription d’une hypothèque judiciaire, le créancier devra publier le jugement comprenant la radiation et l’hypothèque judiciaire pour que celle-ci prenne rang à la date de la publication du commandement de payer (ce qui est protecteur pour le créancier).

– légale: il en est ainsi lorsqu’elle découle d’un autre incident: la péremption du commandement de payer.

1. D) La péremption du commandement de payer

La péremption est l’anéantissement d’un acte résultant en général d’un défaut de diligence. elle évite que l’indisponibilité de l’immeuble se prolonge indéfiniment. On exige que les poursuites aboutissent dans un délai raisonnable. En effet, le commandement publié à la conservation des hypothèques cesse de plein droit à produire ses effets si aucune adjudication n’est intervenue ou n’a été mentionnée en marge dans les deux ans de sa publication. Cependant, ce délai de 2 ans peut être suspendu ou prorogé par la mention en marge du commandement d’une décision de justice qui, selon le cas suspend ou reporte les effets du commandement, ce sera le cas lorsque l’on reporte la vente par adjudication.

Jusqu’à la publication du titre de vente après l’adjudication, toute partie intéressée peut demander au juge de constater la péremption et donc d’en ordonner la mention en marge du commandement de payer publié. Cependant, après la publication du titre, Décret de 2006, Article 33 reprend la jurisprudence antérieure selon laquelle la publication du jugement d’adjudication emporte la purge de tous les vices de la procédure antérieure et donc du vice tiré de l’expiration du délai de 2 ans.

2) Les incidents provoqués par des tiers: les demandes en distraction

La demande en distraction est une revendication par laquelle un tiers demande au juge de soustraire à une saisie un ou plusieurs biens dont il se prétend propriétaire.

D06 Article 9.

1. A) Les conditions de la demande en distraction

La demande en distraction doit remplir des conditions de fond (1) et de forme (2).

1) Les conditions de fond

La demande est formée par le titulaire du droit objet de la saisie i.e. par le propriétaire de l’immeuble. Cet incident est beaucoup plus rare qu’en matière mobilière en raison même de l’existence de la publicité foncière. Il se rencontre notamment à propos d’actions en bornage ou lorsqu’un usufruit n’a pas été publié à la conservation des hypothèques.

De plus, le demandeur doit obligatoirement avoir la qualité de tiers.

Cette demande peut être présentée en tout état de cause i.e. à tous les stades de la procédure.

2) Les conditions de forme

Cette demande s’apparente à un incident de la procédure de saisie immobilière dès lors, comme toute demande relative à un incident de saisie immobilière, elle est faite par acte d’avocat qui est signifié au saisissant et au saisi (i.e. au créancier poursuivant et au débiteur).

1. B) Les effets de la demande en distraction

vSi la demande en distraction est rejetée: la procédure de saisie immobilière se poursuit sur le ou les immeubles saisis.

vSi la demande en distraction est accueillie: une distinction semble s’imposer selon que la distraction est totale ou partielle i.e. qu’elle porte sur tout ou partie des biens objets de la saisie immobilière.

— distraction totale: l’assiette de la saisie est réduite à néant, la procédure devient caduque, il n’y a plus rien à saisir.

— distraction partielle: la procédure peut continuer mais uniquement sur les immeubles non distraits i.e. sur l’assiette initiale moins les biens soustraits. La mise à prix du cahier des conditions de vente doit être modifiée.

3) Les incidents liés au comportement de l’adjudicataire: la réitération des enchères

La réitération des enchères correspond à l’ancienne folle enchère. Elle sanctionne dorénavant exclusivement le non paiement du prix et des frais de l’adjudication.

1. A) Les conditions de la réitération des enchères

Décret de 2006, Article 100 la réitération des enchères sanctionne dorénavant uniquement le défaut de paiement du prix et des frais taxés, par l’adjudication. Ainsi, contrairement à l’ancienne folle enchère, elle ne sanctionne plus et ne permet plus de sanctionner le défaut de publication du titre. Cela se comprend car en cas de défaillance de l’adjudicataire, le créancier poursuivant peut lui-même procéder à la publication.

La procédure de réitération des enchères peut être mise en œuvre par le créancier poursuivant, par le débiteur ou par les créanciers inscrits.

1. B) La procédure de réitération des enchères

La personne qui poursuit la procédure (créancier poursuivant, débiteur ou créanciers inscrits) se fait délivrer par le greffe un certificat constatant la carence de l’adjudicataire (de paiement du prix et frais taxés). Ce certificat est signifié au débiteur, à l’adjudicataire et le cas échéant au créancier poursuivant s’il n’a pas pris l’initiative de la procédure de réitération des enchères.

La signification à l’adjudicataire comprend des mentions Article 101 al.3 Décret de 2006:

– la sommation faite à l’adjudicataire d’avoir à payer le prix et les frais de la vente dans un délai de 8 jours

– rappelle des dispositions et notamment Article 2212 al.2 Code Civil prévoyant qu’il y aura résolution de plein droit de la vente en cas de défaillance de l’adjudicataire, les textes relatifs aux conditions requises pour former une demande incidente devant la JEX, le délai initialement prévu pour consigner le prix, que l’adjudicataire peut contester le certificat de carence et qu’à défaut il y aura remise en vente du bien s’il n’est pas satisfait à la sommation.

L’adjudicataire dispose de 15 jours pour contester le certificat à compter de la signification. Cependant, la décision du JEX statuant sur cette contestation n’est pas susceptible d’appel.

Ensuite, 2 cas de figure:

– l’adjudicataire satisfait à la sommation en payant le prix et les frais: la procédure de réitération des enchères s’arrête.

– l’adjudicataire ne satisfait pas à la sommation: la procédure de réitération des enchères se poursuit, l’immeuble est ainsi remis en vente par voie d’adjudication. Pour cela, une nouvelle audience est fixée par le juge sur requête de la personne poursuivant la procédure de réitération des enchères. La nouvelle audience doit intervenir dans un délai de 2 à 4 mois à compter de la signification du certificat du greffe à l’acquéreur ou de la décision de rejet en cas de contestation dudit certificat par l’adjudicataire. Ensuite, le greffe en informe le débiteur, le créancier poursuivant le cas échéant, les créanciers inscrits et l’adjudicataire par LRAR. On procède ensuite à la vente par adjudication conformément au droit commun. Toutefois, la nouvelle vente par adjudication a lieu aux frais de l’adjudicataire défaillant.

1. C) Les effets de la réitération des enchères

La réitération des enchères débouche normalement sur une nouvelle adjudication, la première adjudication est donc résolue, le droit de propriété du premier adjudicataire disparait donc rétroactivement. Le premier adjudicataire est réputé n’avoir jamais été propriétaire de l’immeuble. Avant la réforme, les actes de disposition accomplit par l’adjudicataire tombaient nécessairement suite à la procédure de folle enchère. Aujourd’hui, le problème ne se pose plus puisque les prérogatives de l’adjudicataire sont restreintes tant que celui-ci n’a pas consigné le prix et payé les frais taxés, il ne peut plus faire d’acte de disposition sur l’immeuble tant qu’il n’en a pas payé le prix. Aucun acte de disposition n’est donc anéanti puisqu’il ne peut y en avoir.

Pour autant, le premier adjudicataire n’est pas dégagé de toute obligation car en réalité, si le prix de la nouvelle adjudication est inférieur à celui de la première adjudication, il est tenu de la différence et des intérêts de son prix jusqu’à la revente de l’immeuble. De plus, il ne peut pas obtenir la restitution des frais exposés pour sa propre adjudication.

4) Les incidents provoqués par le débiteur: le cantonnement de la saisie

En cas de saisie simultanée de plusieurs immeubles, le débiteur peut demander au juge de l’exécution le cantonnement des saisies en vertu de Code Civil Article 2196 al.1. Le JEX fait droit à la demande du débiteur si celui-ci établit que la valeur des biens pour lesquels est sollicité le cantonnement est suffisant pour désintéresser le créancier suffisant et les créanciers inscrits. Dans ce cas, le jugement rendu indique le ou les immeubles ou lequel ou lesquels les poursuites sont provisoirement suspendues. Ainsi, dans un premier temps est réduite l’assiette de la saisie immobilière. Cependant, dans ce cas, les poursuites sont seulement provisoirement suspendues, ainsi, après la vente définitive, le créancier peut reprendre les poursuites sur les biens qui ont été exclus (cantonnés) si le prix du bien adjugé est insuffisant au final pour désintéresser les créanciers.

De plus, il peut y avoir aussi un deuxième incident soulevé par le débiteur: le débiteur souhaite une conversion en hypothèque (des droits du créancier). S’il y a une telle conversion, elle prendra rang au jour de la publication de la saisie i.e. au jour de la publication du commandement de payer dès lors que cette conversion en hypothèque est inscrite dans le mois suivant la notification de la décision qui l’ordonne.

Section 2: Les incidents résultant d’une pluralité de créancier

Deux types d’incidents peuvent intervenir: concours de saisies (1) ou subrogation dans les poursuites (2).

1) Le concours de saisies immobilières

Il y a concours de saisies immobilières lorsque 2 créanciers saisissent un même bien appartenant au débiteur et en principe, ce concours entre les deux créanciers est solutionné par le principe de l’unité des poursuites. Cela signifie qu’il y a en fait jonction des deux procédures. Cependant, l’issue de ces poursuites uniques diffère selon que l’assiette des deux saisies est identique ou non.

1. A) Si les deux saisies ont la même assiette

–En cas de présentation simultanée des commandements: le conservateur des hypothèques publie un commandement et l’autre en marge (unité des poursuites). Dans ce cas, le conservateur publie le commandement relatif au titre exécutoire le plus ancien. Mais si les deux titres ont la même date, sera publié le commandement de payer le plus ancien. Si les commandements ont la même date, on publie celui dont la créance en principal est la plus élevée. Le conservateur mentionne en marge du commandement publié le commandement non publié.

–En cas de présentation successive des commandements: il n’y a pas lieu de publier un nouveau commandement relatif au même bien, c’est pourquoi le second commandement présenté dans le temps est mentionné par le conservateur des hypothèques en marge de la copie du premier commandement déjà publié. Par ailleurs, le conservateur constate en marge ou à la suite du second commandement son refus de le publier en y indiquant l’existence de la première saisie.

Ces mentions permettent aux créanciers associés à une même procédure de se connaître mais dans les deux cas, le premier saisissant dirige la procédure de saisie.

1. B) Si les deux saisies n’ont pas exactement la même assiette

–Si la seconde saisie à une assiette plus étendue que la première: le second commandement présenté au bureau des hypothèques fait l’objet d’une publication partielle, uniquement pour les biens non compris dans la première saisie. Pour le surplus, il en est fait mention en marge du premier commandement (le surplus correspondant à l’assiette de la première saisie). Ensuite, le second saisissant dénonce le commandement qu’il a fait publier au premier créancier qui dirigera les poursuites pour le tout. Mais si les procédures de saisie ne sont pas au même stade, le poursuivant initial doit suspendre en principe sa propre procédure jusqu’à ce que la seconde procédure arrive au même stade que la première. A partir de là, les deux poursuites sont portées devant le même juge et il y aura jonction des procédures.

–Si la seconde saisie a un objet différent de la première: dans ce cas, une distinction s’impose selon que les immeubles se situent dans le même ressort ou non.

• les immeubles sont situés dans le même ressort: il peut y avoir jonction des procédures mais la jonction est facultative, elle est subordonnée à la requête de la partie la plus diligente.
• les immeubles sont situés dans des ressorts différents: les deux procédures sont poursuivies séparément sauf si l’immeuble fait en fait partie d’une seule et même exploitation et il sera alors procédé à une jonction.

2) La subrogation dans les poursuites

La subrogation dans les poursuites est un incident que l’on rencontre en cas de carence du premier créancier (il se désintéresse de la procédure ou la paralyse). Dans ce cas, un autre créancier va conduire, diriger la procédure. Décret de 2006, Article 10.

1. A) Les conditions de la subrogation dans les poursuites

La subrogation dans les poursuites suppose d’une part que la personne qui en fait la demande ait la qualité de créancier saisissant et qu’elle soit donc munie d’un titre exécutoire (condition de la saisie immobilière) et d’autre part que l’on se trouve dans l’un des cas prévus par la loi: la subrogation peut être demandée dans 3 cas:

• en cas de désistement du créancier poursuivant
• en cas de collusion, fraude, négligence ou toute autre cause de retard résultant du créancier poursuivant: ainsi une faute intentionnelle ou une simple négligence du premier créancier peut justifier la subrogation dans les poursuites i.e. la substitution. Cependant, la subrogation peut être ordonnée pour autre cause de retard résultant du créancier donc même sans négligence.
• cas particulier: en cas de concours de saisies, si l’objet de la seconde saisie est plus étendu que celui de la première, en principe, la poursuite des opérations incombe normalement au premier créancier mais le second créancier peut être substitué dans les droits du premier si celui-ci s’abstient de poursuivre la saisie qui lui a été dénoncée.

1. B) La procédure de subrogation dans les poursuites

La demande de subrogation peut être présentée par les créanciers inscrits ainsi que par ceux des articles 2374-1° bis, 2375 i.e. par le syndicat de copropriétaire pour le paiement des charges et travaux et par les créanciers titulaires d’un privilège général sur les immeubles.

Tout créancier muni d’un titre exécutoire peut agir et si la seconde saisie est partiellement distincte de la première, la subrogation peut être demandée pour les biens compris dans les deux saisies. De plus, si le créancier qui demande la subrogation est primé par un créancier dont le commandement a été publié avant, il peut en fait présenter sa demande 8 jours après une sommation de continuer les poursuites restées infructueuses.

La demande de subrogation peut être présentée à compter de la publication du commandement de payer valant saisie et à tout moment de la procédure. De plus, elle prend la forme d’une demande incidente, elle doit donc être présentée par acte d’avocat ou verbalement si elle est présentée lors de l’audience d’adjudication.

Le jugement qui rejette la demande de subrogation n’est pas susceptible d’appel sauf s’il met fin à la procédure de saisie immobilière.

1. C) Les effets de la subrogation dans les poursuites

La subrogation entraîne la substitution du créancier subrogé au premier créancier dans les poursuites et dans les droits et obligations fixées au cahier des conditions de vente. Cela signifie que le premier créancier doit remettre au second créancier qui lui est substitué dans la procédure les pièces de la procédure contre récépissé. Le premier créancier reste tenu jusqu’à la remise des pièces, à partir de là, il en résulte 2 conséquences:

• – le premier créancier est libéré de l’obligation d’acquérir l’immeuble pour la mise à prix fixée en cas d’absence d’enchérisseur.
• – la procédure est poursuivie aux risques et périls du second créancier avec les obligations qui en résultent et notamment celle d’acquérir l’immeuble en cas d’absence d’enchérisseur, c’est pourquoi le second créancier peut faire modifier la mise à prix fixée par le créancier initial.

ATTENTION:

• – Le juge d’instance et non le JEX est compétent pour la saisie des rémunérations du travail, pour les procédures de paiement direct des pensions alimentaires et pour les mesures conservatoires prises en matière d’infractions douanières (dispositions non abrogées lors de la réforme).
• – L’originalité de la saisie des rémunérations du travail réside dans le fait que c’est le greffier du TI qui est chargé de procéder à cette saisie (et non un huissier de justice).
• – La saisie des rémunérations du travail
• – La saisie-appréhension

– Représentation obligatoire devant le JEX pour la procédure de saisie immobilière.

A SAVOIR ABSOLUMENT: les effets de la saisie-attribution en l’absence de contestation.