La préparation du contrat de vente (Promesse unilatérale de vente, promesse synallagmatique)
La vente est un accord de volonté qui se prépare en deux étapes : la préparation du contrat (promesse unilatérale ou synallagmatique de vente, ou pacte de préférence) de vente et la conclusion
Ce qui pose problème sont les ventes dont la conclusion s’étale dans le temps. Les contrats conclus de panière progressive sont appelés punctatione. On conclut ainsi des avant-contrats. On distinguera donc la préparation du contrat de la conclusion proprement dite, même si la préparation est nettement plus importante du fait de l’instantanéité de la conclusion.
Remarque : il est extrêmement classique d’étudier cette question au moment de la vente, car les avant-contrats sont très fréquents (surtout en matière immobilière) et économiquement importantes. Ce dont il faut être conscient c’est que la théorie des avant-contrats concerne le droit commun des contrats. Ces avant-contrats sont neutres juridiquement. L’avant projet Catala contient les articles 1106 et 1106-1 et l’article 1106 porterait sur la promesse unilatérale de contrat. On distingue les promesses et les pactes de préférences. Nous évoquerons ici les promesse. On distingue les promesses unilatérales des promesses synallagmatiques.
I) Les promesses unilatérales.
a) Le droit commun.
Définition d’une promesse unilatérale de vente : « Une promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel un promettant s’engage à vendre un bien déterminé à un bénéficiaire (l’éventuel acheteur) mais qui lui n’est pas engagé à acheter, il bénéficie d’un droit d’option, avec un délai d’option (délai de réflexion) au terme duquel, s’il n’a pas relevé l’option, la promesse devient caduque ». Il s’agit d’un contrat avec une rencontre de volontés dont l’objet est la promesse, il ne s’agit pas d’une offre, révocable à n’importe quel moment. Toutefois le bien et le prix doivent être déterminés ou déterminables. La date de conclusion correspond à la date de la levée d’option, sans aucune rétroactivité au jour de la formation de la promesse. La promesse unilatérale de vente est unilatérale car seul le promettant vendeur est engagé. Cela est évident en cas de promesse gratuite.
Si le bénéficiaire doit verser une somme d’argent pour valider la promesse on est alors en présence d’une promesse synallagmatique de vente. Il s’agit d’une indemnité d’immobilisation, car pendant le délai d’option, le vendeur s’engage à ne pas vendre le bien à une autre personne. Il ne s’agit pas réellement d’une indemnité mais d’un prix. Ceci a donné lieu à un contentieux obligeant à de nombreuses reprises la Cour de Cassation à qualifier la nature de cette indemnisation. Si le bénéficiaire achète le montant d’indemnité d’immobilisation est déduit du prix du bien. Il s’agit donc bien d’un contrat synallagmatique mais la promesse demeure unilatérale. Sauf lorsque l’indemnisation est tellement élevé que les juges estiment que le bénéficiaire n’était plus libre de ne pas acheter, et qu’ils requalifient la promesse de promesse synallagmatique.
Le régime.
Certaines promesses unilatérales de vente sont soumises à un formalisme fiscale 1589 indice 2 du Code civil (1840a du Code des impôts). Il faut solenniser la promesse. Sans le respect de ces formes, la vente est nulle. La nullité est d’ailleurs absolue. Mais la Cour de Cassation est hostile aux nullités fiscales et a réduit l’application de manière très stricte ; arrêt du février 2006, ass. plén. décision ayant fait échapper une promesse unilatérale de vente à la nullité fiscale au motif qu’elle était englobée dans une transaction.
La sanction de leur irrespect. L’hypothèse fréquente est que le promettant vend à un tiers avant le délai imparti. Quelle sanction ? On peut toujours en tant que créancier demander l’exécution forcée et de demander l’inopposabilité du contrat au tiers. Malgré la violation de la promesse, le bénéficiaire doit toujours être en mesure de lever l’option. Toutefois, de manière injustifiable la 3ème Civ. de la Cour de Cassation, dans un arrêt du 15 décembre 1993 (bull. 174) estime que le bénéficiaire ne pourra demander que des dommages et intérêts. Cette chambre estime que le promettant est débiteur d’une obligation de faire or ces obligations se résolvent en dommages et intérêts (article 1142 du Code civil) ; Daniel Mingui. Ce raisonnement ne tient par la route juridiquement, car le promettant est lié à une obligation de ne pas faire (et non de faire). De plus la lettre de l’article 1142 n’est plus respectée car un tel non respect d’obligation est résolu par la réalisation forcée sauf en cas de violation manifeste aux libertés individuelles. D’autre part, dire que seul l’octroi de dommages et intérêts est possible, revient à ravaler la promesse au rang d’une simple offre. Ce qui l’est encore moins aux yeux de l’article 1134 al. 2, la révocation ne peut avoir lieu que d’un commun accord. Pour conclure, le mécanisme de la promesse veut que la conclusion ne dépende plus que du consentement du bénéficiaire, or avec cette jurisprudence, la conclusion dépend aussi de la volonté du promettant. Juridiction constante depuis 15 ans, hautement contestable.
Une évolution est-elle envisageable ? cf. article 1106.
b) Quelques promesses unilatérales de ventes spécifiques.
Article 1587 du Code civil (vente à la dégustation). Contrat préparatoire car la conclusion de la vente dépend de la volonté du bénéficiaire, l’acheteur bénéficie d’une option.
Vente conclue dans le domaine de la vente d’immeubles à construire, avec la formation d’un contrat préliminaire. On passe un contrat de réservation où le réservant (le vendeur) s’engage à vendre l’immeuble au réservataire. Il relève uniquement du droit de la construction d’habitation.
Promesse unilatérale d’achat, instaurée par la loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000, ayant intégré l’article 1589 indice 1, en matière de promesse unilatérale d’achat immobilière à usage d’habitation conclue par des non-professionnels. L’acquéreur ne doit verser aucune somme d’argent, au risque de frapper la promesse de nullité.
II) Les promesses synallagmatiques de vente.
Cette notion pose un problème de qualification. En effet, la pratique des commerces promesses unilatérales croisés. Sont-elles unilatérales ou synallagmatiques ? Arrêt de la Chambre Com du 22 novembre 2005. Il s’agit de promesses synallagmatiques. Les promesses synallagmatiques de vente existent, ne serait-ce qu’en matière immobilière. Malgré la pratique, la question de la valeur de la promesse synallagmatique de vente demeure, car l’article 1589 al 1er dit que la promesse de vente vaut vente en cas d’accord sur le bien et le prix. Texte nouveau au début car conséquence du principe de transfert de propriété solo consensus. Si la promesse vaut vente cela provient du fait que le transfert de propriété est issu du simple accord de volonté. Les promesses synallagmatiques de vente étaient une évidence tant que la vente n’était pas translative (avec remise matérielle du bien).
Trois types de promesses valent vente :
– Ventes à terme (évènement future dont la survenance est certaine). Vente définitive dont la finalisation est retardée, l’exigibilité des obligations est retardée. En pratique, le terme est très souvent « la réitération de l’acte devant notaire ». Comme c’est un terme, elle doit intervenir, on ne peut alors plus se rétracter, au risque d’être conduit devant un juge lequel forcera la réalisation de la vente.
– Ventes conditionnelles. Achat sous conditions de… En droit de la consommation, est présumée la condition suspensive de l’obtention du prêt (Art L111-16 du Code de consommation). Vente à l’essai (article 1588) le bénéficiaire doit acheter le bien si il est conforme aux exigences objectives que l’on peut en attendre.
– Vente avec faculté de dédit. On peut acheter en versant des arrhes. Chaque partie peut se rétracter unilatéralement moyennant finance.
En droit de la consommation, article L131-1, on présume que toute somme versée à l’avance constitue le versement d’arrhes. La promesse synallagmatique de vente autonome de la vente définitive. La promesse synallagmatique de vente valant vente n’est qu’une règle supplétive. Lorsque les parties de la vente font dépendre sa conclusion d’une solennité. Quand la promesse synallagmatique de vente est sous sein privé, la promesse synallagmatique de vente est autonome.