La Saisie immobilère en droit Marocain : procédure et incidents de la saisie immobilière
Pour connaitre les conditions de la saisie immobilère en droit marocain, cliquez sur ce lien. Lorsqu’une personne est dans l’impossibilité de rembourser une dette, un bien immobilier dont elle est propriétaire peut faire l’objet d’une procédure de saisie, sous certaines conditions. Cette procédure aboutit à la vente du bien saisi et au remboursement du ou descréanciers.
- Quelle est la procédure de la saisie immobilière en droit marocain ?
- Quels sont les incidents de la procédure immobilière au Maroc ?
I ) Procédure de la saisie immobilière en droit marocain
A-la saisie proprement dite
La procédure débute par un commandement et la saisie de réalise par la publication de ce commandement.
1-le commandement tendant à la saisie
C’est un acte qui contient le commandement et le procès-verbal de saisie. Le PV permet une meilleure identification de l’immeuble ou de ceux saisis et le commandement mentionne obligatoirement le nom, numéro du titre, situation de l’immeuble dont la vente sera poursuivie en cas de non-paiement. L’agent d’exécution va se faire remettre le titre de propriété par le propriétaire ou par tout détenteur. Il peut arriver que le saisissant souhaite pratiquer la saisie sur d’autres biens immeubles de son débiteur non compris dans les titres de propriété : il lui suffit d’obtenir l’autorisation en référé du président du tribunal du lieu d’exécution. Le procès-verbal de saisie met le débiteur en demeure, interrompt la prescription et fait courir les intérêts.
2-la publication du commandement
Si l’immeuble a été saisi conservatoirement, l’agent d’exécution notifie en la forme ordinaire la conversion de cette saisie en saisie immobilière au saisi à son domicile ou résidence. En l’absence de saisie conservatoire, l’agent d’exécution place les biens immeubles sous main de justice. Ce n’est qu’ensuite qu’il met le débiteur de se libérer en lui notifiant le commandement. L’acte de conversion de la saisie conservatoire en saisie immobilière doit être inscrit sur le livre foncier. Le commandement valant saisie des biens, cette saisie entraîne mise sous séquestre (le saisi reste en possession mais à titre de séquestre judicaire en percevant les fruits pour le compte de ses créanciers qui peuvent toujours demander s’ils justifient de craintes sérieuses quant à la conservation de l’immeuble, la nomination d’un séquestre étranger.) de l’immeuble et immobilisation des fruits (immobilisés pour la partie correspondante à la période qui suit la notification de la saisie au débiteur poursuivi) et défense d’aliéner ou d’hypothéquer (le saisi ne peut a compter du jour de la notification de la saisie, ni aliéner ni grever de droits réels, les immeubles saisis à peine de nullité).
B-la réalisation du gage
1-formalités préparatoires de l’adjudication
Débute par des formalités préparatoires qui sont destinées à établir les conditions de la vente, à faire connaître celle-ci aux différents intéressés : débiteurs, créanciers inscrits ou acquéreurs éventuels. Il s’agit de la rédaction et dépôt du cahier de charge (contient l’énonciation du titre exécutoire, désignation de l’immeuble saisi, conditions de la vente et mise à prix) établi par l’agent d’exécution dès que la saisie immobilière est pratiquée. Il est déposé au greffer et mis à la disposition des enchérisseurs pour en prendre connaissance. Une fois le cahier de charge établi, l’agent procède à la publicité légale aux frais avancés par le créancier. L’avis de mise aux enchères indique la date d’ouverture des enchères, le dépôt au greffe du procès-verbal de saisie et titres de propriétés et énonce les conditions de vente. L’avis est porté ensuite à la connaissance du public et la publicité est faite par différents moyens (presse, radio, porte des immeubles saisis, cadre spécial
réservé aux affichages du TPI du lieu d’exécution) fonction de l’importance ou de la valeur des immeubles à vendre. L’agent suite à cette publicité, commence à recevoir les offres qui sont consignées par lui jusqu’à la clôture du PV d’adjudication.
2-l’adjudication
A lieu 30 jours après la notification de la saisie c’est à dire de la publication du commandement mais le débiteur peut obtenir des délais de grâce par le président du tribunal, sachant que ce délai ne peut jamais excéder un délai de 90 jours, y compris le délai de 30 jours initial. Si le poursuivi ne s’est pas libéré de sa dette et au jour fixé pour l’adjudication, l’agent va procéder à la vente et le point de départ des enchères est la mise à prix fixé par le cahier des charges ou si des offres avaient été faites, le prix le plus élevé fixé pour l’une de ces offres. L’agent dresse un procès verbal d’adjudication qui constitue un titre pour le paiement du prix en faveur du saisi et de ses ayants droit ainsi qu’un titre de propriété en faveur de l’adjudicataire.
Quand aux effets de l’adjudication : opère un transfert de propriété puisque l’adjudicataire aura les mêmes droits de propriété que ceux appartenant au saisi. L’inscription au titre foncier du procès verbal d’adjudication purge tous privilèges et hypothèques.
3-la surenchère du sixième :
Pour parvenir à faire vendre l’immeuble au meilleur prix possible, le législateur a prévu qu’on pourrait après la première adjudication, faire surenchère et remettre en cause le résultat de cette adjudication. Mais la surenchère doit être du sixième. La nouvelle mise à prix sera au moins d’un sixième, en sus du prix d’adjudication, le surenchérisseur s’engageant à prendre l’immeuble à ce nouveau prix, s’il ne se présente pas d’enchérisseur. Doit être formée dans les 6 jours qui suivent l’adjudication et à l’expiration
d’un délai de 30 jours, il est procédé à une adjudication définitive.Les effets de l’adjudication sur surenchère : si l’adjudication a lieu au profit d’une personne autre que l’adjudicataire, celle-ci est considéré comme propriétaire sous condition résolutoire. L’événement qui va produire cette résolution, c’est la déclaration de surenchère. Le saisi restant propriétaire jusqu’à l’adjudication sur surenchère. Par contre si le premier adjudicataire le reste à la suite de la seconde adjudication, cette adjudication ne fait que confirmer le droit qu’il tenait de la première adjudication.
II : incidents de la saisie immobilière en droit marocain
A) L’action en revendication
Permettre à un tiers de faire retirer de la saisie un immeuble dont il se prétend propriétaire. Un copropriétaire de l’immeuble saisi peut demander la distraction de sa part de la propriété commune. Le revendiquant doit en outre justifier et produire ses titres de propriété et intenter la procédure avant l’adjudication ou avant la seconde adjudication si une surenchère est intervenue. L’action en revendication entraîne la suspension de la procédure d’exécution et arrête définitivement la procédure d’adjudication (saisie tombe). Lorsque le tribunal admet l’action en revendication, aucun recours du saisi ou créancier saisissant n’est admis. Par contre le revendiquant qui succombe est condamné aux causes par la reprise des opérations de poursuites, sans préjudice des dommages et intérêts pouvant lui être demandés par le saisi ou créancier saisissant.
B- Demande en nullité de saisie
Sanctions des prescriptions légales. Il peut s’agir du non-respect des moyens de forme qui affecte l’acte entaché de nullité et la procédure ultérieure ou
des moyens de fond dont l’admission, entraîne la nullité de toute la procédure d’exécution. La nullité peut être demandée par tous ceux qui y ont intérêt : saisi, créancier hypothécaire et chirographaire. La demande en nullité peut être formée à tout moment avant l’adjudication. Si la nullité est rejetée, la poursuite continue et si elle est admise, la poursuite est poursuivie à compter du dernier acte valable (c’est-à-dire à compter de celui qui n’est pas entaché de nullité). En cas de nullité de fond, toute la procédure tombe.
C- Folle enchère
Quand l’adjudicataire n’exécute pas les obligations dont il est tenu en vertu du cahier des charges, il est fol enchérisseur et l’on revend le bien qui avait été adjugé. Il y a folle enchère en cas de non paiement par l’adjudicataire du prix de l’adjudication ou des frais de saisie ou en cas de violation ou d’inexécution de l’un des autres clauses principales du cahier des charges. Tous les intéressés peuvent demander la revente sur folle enchère : créanciers hypothécaires, privilégiés, saisi…La procédure consiste a faire remettre l’immeuble en vente en avertissant les principaux intéresses mais au préalable, l’adjudicataire est mis en demeure de se conformer aux clauses du cahier de charges et faute pour lui d’obéir à cette sommation dans les 10 jours de sa réception, l’immeuble sera remis en vente à ses risques et périls. La procédure de remise en vente consiste en une nouvelle publicité qui sera suivie d’une nouvelle adjudication dans le délai de 30 jours. L’adjudicataire défaillant peut arrêter la procédure jusqu’au jour de la nouvelle adjudication s’il justifie avoir satisfait aux conditions de la première adjudication et payé les frais de procédure intervenus par sa faute. A défaut d’arrêter la procédure, le fol enchérisseur n’a plus aucun droit sur l’immeuble et il devra payer la différence entre son prix d’achat et le prix de revente si l’immeuble se vend moins cher à l’adjudication sur folle enchère qu’à la première adjudication. Il ne peut réclamer la différence si l’immeuble s’est mieux vendu.