Les modes d’acquisition des propriétés publiques

Laisser un commentaire / 4) Fiches droit administratif des biens / Par

Les modes d’acquisition des propriétés publiques

En France, il existe plusieurs modes d’acquisition de la propriété publique, tels que :

  1. L’expropriation : ce mode d’acquisition permet à la personne publique de contraindre un propriétaire à vendre son bien immobilier pour une cause d’utilité publique. La procédure d’expropriation est organisée en deux étapes, une phase administrative et une phase judiciaire. L’expropriation n’est qu’un mode parmi d’autres d’acquisition.
  2. L’achat amiable : dans ce cas, la personne publique peut acquérir un bien immobilier en négociant directement avec son propriétaire. Cette méthode est privilégiée lorsque l’acquisition par expropriation n’est pas nécessaire.
  3. La réquisition : ce mode d’acquisition permet à la personne publique de prendre possession temporairement d’un bien immobilier pour répondre à un besoin d’intérêt général. Le propriétaire est alors indemnisé pour l’utilisation de son bien.
  4. La prescription acquisitive : ce mode d’acquisition permet à une personne de devenir propriétaire d’un bien immobilier par l’effet de la possession continue, paisible et publique d’un bien immobilier pendant une durée déterminée.
  5. La déclaration d’utilité publique : cette déclaration, qui peut être prononcée par le préfet, permet à la personne publique d’acquérir un bien immobilier pour un projet d’utilité publique sans recourir à l’expropriation.

Ces différents modes d’acquisition de la propriété publique sont encadrés par des règles strictes pour protéger les droits des propriétaires et garantir une juste indemnisation en cas d’acquisition forcée.

 

Les autres fiches de cours :

L’acquisition peut se faire de plusieurs façons : de manière amiable ou de manière forcée. On peut choisir une typologie différente et distinguer la cession unilatérale de la cession contractuelle, ou encore distinguer la cession à titre gratuit de la cession à titre onéreux. Ces typologies se recoupent. Au sein des acquisitions onéreuses on trouve des acquisitions amiables et des acquisitions forcées. De la même manière, au sein des acquisitions amiables on trouve la subdivision gratuite/onéreuse.

Les acquisitions à titre gratuit.

On trouve d’abord les dons et legs : les personnes publiques peuvent en bénéficier. Il y a de ce point de vue là une faculté : la personne qui consent cette libéralité peut grever celle-ci de charges et conditions : la personne publique peut donc refuser les dons et legs. Cass. Civ. 1e, 6 avril 1994, Commune d’Arcon. La personne publique peut aussi devenir propriétaire par le seul jeu de la prescription acquisitive. L’autre grande catégorie sont les biens sans maitre et les successions en déshérence : régime assez exorbitant du droit commun. Ça permet aux CP et çà l’État d’acquérir sans contrainte la propriété de certains immeubles dont on va considérer que parce qu’ils sont sans propriétaire, le propriétaire naturel c’est la personne publique. Cass. Civ. 1e, 6 avril 1994, DG des Impôts. CE 21 mars 2011, Bianco, 345979 : sur la notion de propriété naturelle des personnes publiques. C’est un mode d’acquisition qui non seulement est gratuit mais qui en plus ne dépossède personne. La cession gratuite de terrain arrive aussi : voir la décision du Conseil constitutionnel du 22 septembre 2010 QPC qui censure un mécanisme de cession forcée de terrain à titre gratuit. La cession gratuite de terrain peut être possible mais elle ne peut être acceptée sous la contrainte, car il y a une dépossession qui appelle une indemnisation, sauf à porter atteinte au droit constitutionnel de propriété. Considérant 4 :

« le e du 2° de l’article L. 332-6-1 du code de l’urbanisme permet aux communes d’imposer aux constructeurs, par une prescription incluse dans l’autorisation d’occupation du sol, la cession gratuite d’une partie de leur terrain ; qu’il attribue à la collectivité publique le plus large pouvoir d’appréciation sur l’application de cette disposition et ne définit pas les usages publics auxquels doivent être affectés les terrains ainsi cédés ; qu’aucune autre disposition législative n’institue les garanties permettant qu’il ne soit pas porté atteinte à l’article 17 de la Déclaration de 1789 ; que, par suite, le législateur a méconnu l’étendue de sa compétence ; qu’il s’ensuit que, sans qu’il soit besoin d’examiner les griefs invoqués par la requérante, le e du 2° de l’article L. 332-6-1 du code de l’urbanisme doit être déclaré contraire à la Constitution »

Les acquisitions à titre onéreux.

On retrouve alors la distinction entre modes d’acquisition amiables et modes d’acquisition forcés. Au sein des modes amiables, on trouve d’abord le contrat d’achat. On trouve dans le CG3P à l’article L. 1111-1, « les contrats d’achats des biens immeubles existants sont passés suivant les règles du code civil ». Cet article est la consécration de la jurisprudence TC, 30 juin 1930, Boyer dans laquelle le tribunal des conflits avait qualifié ces contrats d’acquisition de biens immobiliers de contrats de droit privé. Ca ne vaut que pour les acquisitions de biens existants : si je veux acquérir un bien qui n’est pas réalisé je dois passer par un autre mode d’acquisition : la VEFA ou le marché public de travaux permettent de devenir propriétaire d’un bâtiment qui n’est pas construit.

Dans l’acquisition forcée, sont très souvent rangés les droits de préemption mais qui sont particuliers car le propriétaire consent à vendre. On peut parler de privilège. Il y a le droit de préemption urbain prévu par le code de l’urbanisme au profit des communes pour la réalisation d’infrastructures d’aménagement. + Au profit du conservatoire du littoral et dans les ZAD au profit de l’État.

On a tout à fait raison d’évoquer au moment des acquisitions forcées les préemptions mais la différence est qu’on ne peut exercer la préemption qu’après la mise en vente du bien par le propriétaire. Après un degré de contrainte se met en place car la pp peut passer devant les éventuels acheteurs intéressés, et ensuite parce que l’évaluation du prix par la pp peut ne pas correspondre au prix retenu par le vendeur.

On peut également évoquer les nationalisations. Et la décision du 16 janvier 1982 du Conseil constitutionnel. Il s’agit de l’opération la plus massive en terme d’acquisition forcée.

La réquisition porte sur des biens matériels et sur des services. Il y a deux modes de réquisition : un mode de réquisition civil et un mode de réquisition militaire. Beaucoup moins protecteur des propriétaires dépossédés que l’expropriation. Le régime est venu de la réquisition militaire. Sur la réquisition civile, c’est la loi de 1938 qui reste son fondement légal, et qui organise le régime de réquisition de droit commun. On trouve ainsi la mobilisation générale pour justifier la réquisition. L’état d’urgence également. En 1959 on a ajouté la mise en garde ou la menace portant sur une fraction du territoire ou de la population. Ce sont des cas assez exceptionnels et qui trouvent peu d’applications. La guerre du Golfe de 1991 a entrainé la réquisition des compagnies aériennes. Les autorités compétentes sont les ministres. L’ordre de réquisition doit être écrit, respecter un certain nombre de principes, et on a nécessairement une indemnisation. Il n’y a pas de dépossession d’un bien sans juste indemnité. La différence avec l’expropriation est que l’indemnisation est réglée postérieurement (pas « préalable » comme pour l’expropriation). Une proposition est faite par l’autorité administrative, elle est ou non acceptée par le propriétaire et si elle ne l’est pas on va devant le juge judiciaire.