Les actions en justice pour protéger la propriété

La protection du droit de propriété

Il existe des actions en justice spécifiquement faites pour protéger la propriété. Elle trouve à s’appliquer dans deux grandes situations distinctes :

  1. la première situation

Est celle où deux personnes se déclarent simultanément propriétaires du même immeuble, prétendant l’avoir reçu toutes deux du même auteur ou vendeur étant l’ancien propriétaire. Correspond au cas relativement fréquent où une même parcelle est vendue à deux personnes soit par erreur soit par mauvaise organisation.

Un bien vendu à 2 personnes distinctes à deux moments distincts, et toutes deux se justifient propriétaire du bien.

Le conflit se règle t-il par la date? En droit français le second acquéreur dans le temps peut parfaitement être préféré au premier acquéreur dans le temps. Solution apparemment surprenante si l’on veut considérer que dès le temps 1 le bien litigieux sort de la possession du vendeur donc il n’aurait pu le revendre une seconde fois car il n’est plus dans son patrimoine.

Pas un conflit de date mais de droit et le règle par l’opposabilité (= aptitude d’un acte juridique, en l’occurrence la vente, à imposer son existence à l’égard de tiers.) Dès le départ, le droit français traite sur le terrain d’opposabilité et non sur le terrain des contrats car, le conflit ici oppose chacun des acquéreurs (2 entre eux) et non l’acquéreur & le vendeur. Les deux acquéreurs n’ayant pas contracté ensemble, ils n’ont pas de lien et sont seulement en conflit.

La règle issue du décret du 4 janvier 1965 relatif à la publicité foncière, entre deux personnes qui se prétendent identiquement propriétaire du même immeuble pour l’avoir reçu du même auteur, c’est la première qui a fait publié son titre au bureau des hypothèques qui sera préférée. La règle s’applique sans tenir compte de la date d’acquisition respective et qui peut aboutir à ce que le second acquéreur dans le temps (qui en droit des contrats est censé n’avoir rien reçu) soit protégé dans un conflit qui l’opposerait au premier acquéreur dans le temps.

 

droit immobilier ; la protection de la propriété

  1. La seconde situation

Autres situations dans laquelle la publicité foncière est l’une des voies de la protection de la propriété. Il en est une autre qui correspond non plus, à la prétention contradictoire sur la propriété du même bien, mais à un trouble en fait de cette propriété. Lorsqu’un tiers ne se prétendant pas propriétaire, porte atteinte à la propriété.

Par exemple situation dans laquelle un autre que le propriétaire, se sert de son bien, de son immeuble, sans aucun contrat, ni accord. Si la propriété a un sens : un homme, un bien, le droit doit offrir une protection sinon c’est la loi du plus fort.

Le problème ici : il faudrait prouver la propriété. La solution théorique permettant de demander en cette qualité la protection du droit, ne peut être retenue, non pas parce qu’elle est inutile mais pas praticable car la preuve de propriété du demandeur est une preuve quasi impossible à démontrer. La protection de la propriété contre les atteintes des tiers ne peut être réalisée juridiquement qu’abstraction faite de la preuve de la propriété du demandeur, se serait non viable. C’est donc par le biais de la seule possession, que la propriété est protégée contre les tiers. Pour être protéger, au lieu d’imposer au demandeur qu’il établisse la prouve qu’il est propriétaire, le droit se contente de lui demander la preuve qu’il est possesseur.

  1. Existence de 3 types d’actions possessoires

action de droit commun s’appliquant quand un tiers vient nous troubler et qu’on ne sait

comment faire : la complainte (art 1284 et suivants du Code de procédural civil) = action possessoire du droit commun, qui est reconnu à tout possesseur en cas de troubles actuels que lui infligent autrui. Cette action se portant devant le TGI quelque soit le montant, doit être exercée dans l’année survenant du trouble.

Autrement dit le possesseur qui subit un trouble actuel, à un an pour aller devant le juge assigné à défaut de quoi il ne pourra plus agir sur ce fondement. Si ces conditions sont réunies et dans l’année de sa survenance, le possesseur a saisit le TGI, la seule condition à la condamnation civile du tiers est l’absence d’accord du possesseur. Si cela ne suffit pas, la force publique viendra ramener la situation à ce que la loi impose. Pourquoi ces articles limitent l’action en complainte à la période d’une année après le commencement du trouble? Le droit est logique, si le demandeur n’a qu’un an pour agir, ce qui est relativement cours, en tout cas sur le terrain de la complainte, c’est que le droit part de l’idée qu’un trouble à la possession durant plus d’une année et n’ouvrant pas à une assignation existe dans les faits mais n’est pas grave aux yeux du demandeurs. La faiblesse de la complainte c’est qu’elle est une action a posteriori, elle suppose pour pouvoir être exercée que le mal soit fait, puisque la condition est que le trouble soit actuel. Or il est aussi des situations dans lesquelles le possesseur sait que sa possession va être troublée même si elle ne l’est pas encore.

dénonciation de nouvelle œuvre : Pour le cas d’un trouble futur mais certain, le droit

connaît une action plus particulière, c’est une action préventive par laquelle le possesseur peut demander au juge du TGI de prendre toute mesure pour éviter que ce trouble ne se réalise. Cette action n’est donc, logiquement, pas subordonnée à l’écoulement d’une année (temps de prescription minimale)

réintégrande : cette action vise à réintégrer et réponds à un trouble de possession

réalisé de manière illicite, grave et violente par un tiers. Donc globalement cette action n’est pas limitée dans le temps et à la différence de la dénonciation de nouvelle œuvre, elle n’est pas préventive mais curative, en quoi elle se rapproche de la complainte mais à sa différence elle s’applique aux faits les plus graves et dans le cas où un tiers à priver le possesseur par la force de sa possession. Quelle que soit la durée le possesseur peut réintégrer les lieux.

Section III : l’acquisition de la propriété

Art 1138 du code civil pose un principe fondamental en droit des biens, des contrats et plus généralement en droit privé selon lequel la propriété se transfère par le simple accord de volonté. Dès lors le bien est désigné et que le prix est fixé, la délivrance du bien n’est qu’une obligation, la propriété se transfère « solo consenso ». Le principe étant là, l’échange des consentements n’est pas le seul mode de transfert de la propriété. On relèvera, pour être complet, que la loi parfois impose à elle seule, un transfert de propriété sans requérir d’aucune manière un accord dans ce sens, c’est ainsi qu’au décès d’une personne, ses héritiers désignés par le droit, deviennent irrémédiablement transféré la propriété.

D’autres formes de transferts, mieux d’acquisition de la propriété :

  • après la convention, la volonté
  • la loi
  • c’est le cas de l’accession : mode d’acquisition de la propriété qui ne requiert pas une manifestation de la propriété. Elle se définit juridiquement comme un mode d’acquisition par lequel le propriétaire d’un bien devient au fur et à mesure de leur incorporation (de ce qu’elles ont un lien) propriétaire de toutes les améliorations accessoires à ce bien (immeuble, foncier). Ce n’est pas un mode de transfert.

Différence entre transfert & acquisition de la propriété. Le transfert suppose qu’un bien passe d’un patrimoine A à un patrimoine B (ex : la vente, la donation, le testament, l’échange, l’apport), de cette notion, il en résulte que le vendeur, le donataire, l’héritier reçoit le bien tel qu’il était avant le transfert, pas plus, pas moins par application de la règle « nul ne peut transmettre à autrui plus de droit qu’il en a » conséquence : le nouveau propriétaire a autant de droit que l’ancien

En revanche l’acquisition se définit comme un mode originaire d’accès à la propriété où le propriétaire ne reçoit pas son bien tel qu’il existait avant. En cas d’acquisition, le droit ne tient pas compte de ce qui a pu être l’histoire passé du bien. En conséquence, l’étendue et le type même de droits acquis, se déterminent non pas avant l’acquisition mais au moment de cette acquisition. C’est la manière dont je reçois qui fait le droit. Je n’ai pas reçu mon droit d’un autre mais acquisition accès immédiat à la propriété sans passer par le biais de la propriété d’autrui.

Ex : eau de pluie, par le phénomène d’accession, l’eau de pluie tombe sur un fonds accède au propriétaire de ce fonds. La neige accède au propriétaire du fonds sur laquelle elle tombe appartient au même propriétaire. Je n’y reçois pas d’autrui

Le pollen accède au propriétaire du verger, le propriétaire ne peut pas dire je tiens mon pollen d’un autre.

L’occupation est un mode d’acquisition de propriété. Premier acte de maîtrise d’un bien sans maître et qui rend l’occupant immédiatement propriétaire de ce bien. Il en découle qu’il n’y a pas d’occupation pour les immeubles en droit français sans propriétaire qu’on puisse identifier soit à défaut c’est l’état donc l’occupation ne se conçoit que pour les meubles corporels.

Le cas des trésors et les épaves : le trésor se définit en droit comme un bien meuble corporel, deux articles du Code civil, qui n’a aucun propriétaire. Qui en est le propriétaire? En droit français, le trésor appartient à son inventeur (celui qui a découvert en latin).

– Si le trésor a été trouvé sur le domaine public il appartient intégralement à son inventeur et lui appartient au titre d’une acquisition par acte d’occupation.

– Si le trésor est inventé (découvert) sur un fonds privé, sa propriété se répartit par une division de sa valeur entre le propriétaire du fonds et l’inventeur.