Avant-contrats : pacte de préférence, promesse, contrat préparatoire

Les avant-contrats

/!\ Ce sont de véritable contrats conclus pour préparer un autre contrat.

Un avant-contrat en droit des contrats est un accord conclu entre deux parties avant la conclusion d’un contrat définitif. Il peut s’agir d’une lettre d’intention, d’une promesse de vente ou d’achat, d’un accord de principe ou d’un protocole d’accord.

L’avant-contrat a pour objectif de fixer les grandes lignes d’un contrat à venir et de préciser les principaux points qui seront traités dans le contrat définitif. Il peut également inclure des obligations pour les parties, telles que l’obligation de ne pas négocier avec d’autres personnes pendant la période de négociation de l’avant-contrat.

Bien que l’avant-contrat ne soit pas un contrat définitif, il peut être considéré comme ayant une valeur contractuelle et peut donner lieu à des sanctions en cas de non-respect de ses termes. Il

A) Le pacte de préférence

La notion de pacte de préférence est connue, seulement le code civil n’avait jamais trouvé nécessaire d’en donner une définition. Avec la réforme, le pacte de préférence entre dans le Code Civil à l’article 1123 alinéa 1« c’est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter »

  • C’est donc un contrat conclu entre deux personnes : le promettant et le bénéficiaire.
  • C’est un contrat unilatéral: seul le promettant est obligé
  • Le promettant ne s’oblige pas à conclure le contrat, il s’oblige seulement à, si il décide de conclure ce contrat, à le proposer prioritairement au bénéficiaire.
  • Le bénéficiaire n’a aucune obligation. Si le promettant respecte sa promesse et le jour où il décide de contracter propose en priorité au bénéficiaire ce contrat, ce dernier est libre d’accepter ou de refuser la proposition.
  • Si le promettant ne respecte pas ses obligations, il engage sa responsabilité contractuelle.

–> S’il conclut le contrat à un tiers sans préalablement en avoir discuté avec le bénéficiaire la sanction est différente selon que le tiers est oui ou non de bonne foi.

–> Si le tiers est de bonne foi (il ne connaissait pas l’existence du pacte de préférence, alors la seule sanction est la responsabilité contractuelle du promettant qui devra verser des dommages et intérêts au bénéficiaire pour réparer le préjudice subi.

–> Si le tiers est de mauvaise foi, la sanction est plus sévère. Pour déterminer la mauvaise foi du tiers, la jurisprudence avait posé deux critères (repris dans l’article 1123) :

  • Il doit non seulement avoir connaissance du pacte de préférence
  • Mais aussi de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir

Dans ce cas-là, la sanction est que non seulement le bénéficiaire peut demander la nullité du contrat conclu avec le tiers ou demander au juge d’être substituer au tiers dans le contrat conclu.

Le problème est que le tiers prend un risque. La réforme a donc pris en considération ce risque en lui offrant le moyen d’éviter de tels ennuis. L’article 1123 alinéa 3 et 4 prévoit que le tiers puisse demander par écrit au bénéficiaire du pacte de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir.

L’écrit mentionne qu’a défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat.

Ces dispositions des alinéas 3 et 4 sont par exception applicable à tous les pactes de préférences, même ceux conclus avant le 1er octobre 2016.

B) La promesse unilatérale de contracter.

Désormais définie à l’article 1124 du Code Civil :

« la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. »

Exemple :Je suis d’accord pour te vendre ma maison au prix de 300.000€ si dans les 6 mois tu me donnes ton consentement.

  • C’est donc bien un contrat unilatéral puisque seul le promettant est obligé. Il donne son consentement au futur contrat dont les conditions sont fixées par la promesse : il ne peut donc plus refuser de contracter
  • Le bénéficiaire reste quant à lui libre : il peut décider de ne jamais conclure ce contrat ou au contraire lever l’option c’est-à-dire utiliser le droit que lui a consenti le promettant et, en levant l’option, il donne son consentement au futur contrat, ce qui suffit à former le contrat.
  • On prévoit une indemnité d’immobilisation que devra payer le bénéficiaire au promettant à l’issu du délai si il décide de ne pas lever l’option.
  • Si le promettant ne respecte pas sa promesse avec un tiers sans attendre que le délai soit écoulé, il engage dans ce cas-là sa responsabilité contractuelle et il pourra être condamné à payer des dommages et intérêts au bénéficiaire.

–> Si le tiers est de mauvaise foi (condition : il doit connaître l’existence de la promesse), le contrat conclu en violation de la promesse est alors nul. C’est pourquoi le bénéficiaire à tout intérêt à quand même lever l’option dans les délais car si le premier contrat est annulé, il deviendra le cocontractant du promettant.

C) La promesse synallagmatique de contracter

Deux personnes s’engagent à conclure dans l’avenir tel ou tel contrat dont les conditions sont déjà fixées.

Les deux parties consentent par la promesse d’un contrat définitif mais retarde la conclusion de ce contrat et le subordonne la plupart du temps à l’accomplissement d’une formalité supplémentaire qui devrait être accomplie dans l’avenir. Ex : les parties constatent immédiatement leur accord dans la promesse et conviennent de renouveler cet accord devant un notaire (dans le cas d’une promesse de vente).

D) Les contrats préparatoires

C’est une catégorie dans laquelle on range tous les contrats dont l’objet est de faciliter et d’organiser les négociations.

Au lieu de procéder à des négociations libres, les parties se fixent par contrat des obligations à tenir au cours des négociations. Ex : Ce qu’on appelle un accord de principe est un accord par lequel les parties s’engagent à poursuivre les négociations et à faire leur possible pour obtenir un accord définitif.

–> L’intérêt ici est de sanctionner des comportements qui ne le serait pas forcément dans le cadre des pourparlers. La sanction ici est la responsabilité contractuelle puisqu’un contrat a été conclu et que c’est son non-respect que l’on sanctionne.

On peut très bien imaginer prévoir dans un tel contrat une clause de négociation exclusive (je m’engage à ne négocier avec personne d’autre).

Souvent ces contrats prévoient également une clause de confidentialité par laquelle les parties s’interdisent de divulguer les secrets qu’elle pourrait apprendre sur son partenaire pendant les négociations. Mais depuis que l’article 1112-2 prévoit que même dans le cadre des pourparlers la divulgation sans autorisations d’une information confidentielle est sanctionnée, ce type de clause présente moins d’intérêt.