Le permis de construire : les conditions d’obtention

Le permis de contruire

Le permis de construire est une autorisation administrative d’urbanisme. Elle doit être sollicitée par le propriétaire ou son mandataire préalablement à l’accomplissement des travaux auprès du maire du lieu où ils doivent être réalisés sauf cas particuliers.

Le permis de construire concerne:

• Les constructions nouvelles principalement
• Les travaux sur certaines constructions existantes (travaux créant une SHON supérieure à 20 m², travaux dans une zone urbaine d’un PLU augmentant la surface de plancher au sol de plus de 40 m², les travaux modifiant les structures porteuses ou la façade du bâtiment et entraînant un changement de destination, travaux nécessaires à une opération de restauration immobilière)
• Les travaux dans les secteurs sauvegardés
• Les travaux sur les immeubles inscrits au titre des monuments historiques

Le pétitionnaire du permis de construire doit constituer un dossier de demande à déposer en 4 exemplaires. Il comprend le formulaire de demandeet est constitué du projet architectural, établi obligatoirement par un architecte (sauf constructions de faible importance).

Des pièces complémentaires peuvent être exigées en fonction de la nature et de la situation du projet.

• Chapitre 1. Champ d’application
• Chapitre 2. Les règles de dépôt de la demande

Ici c’est le droit de l’urbanisme qui s’applique. Concernant les règles de l’urbanisme il y a des règles nationales et des règles locales.

Généralement les règles que l’on connaît le plus ce sont les règles nationales, le plan local d’urbanisme qui est établi au niveau de chaque commune. Un zonage est fait sur le territoire de la commune en indiquant quelle est la nature de chaque zone et s’il s’agit de zone urbaine d’exploitation agricole, ou d’espace vert.

Le droit de préemption urbain n’a vocation à s’appliquer que dans les zones urbaines.

À l’intérieur de chaque zone un certain nombre de règles vont s’appliquer, visant les possibilité de construction dans chaque zone.

Chapitre 1. Le champ d’application de la réglementation du permis de construire

Cette réglementation s’applique de façon générale à tous travaux de construction.

On peut se reporter à l’art L 421-1 du code de l’urbanisme.

Le permis de construire est une autorisation administrative qui doit être délivrée avant la réalisation des travaux quels qu’en soient la nature et les bénéficiaires et vise également les constructions existantes sous réserve que les critères qui se dégagent du code de l’urbanisme soient réunis.

Section 1. Les constructions visées

§1. Définition de la notion de construction

La construction est un assemblage de matériaux liés ensemble, de façon durable et artificielle, et reliés au sol par des fondations. La notion d’assemblage artificiel et de durée est en général maintenu, en revanche l’existence de fondation incorporée dans le sol à été abandonnée par une Jurisprudence du CE, et entérinée par le législateur par la loi « SRU ». La question de durée est implicitement mise de côté.

§2. Les modifications physiques qui entraînent un changement de destination

A. Le changement de destination : permis de construire et autorisation de la co-propriété

Se trouvent aussi visées les améliorations apportées aux constructions existantes :

Lorsque les travaux affectant l’existant ont pour objet de changer la destination initiale de l’immeuble,

Les règles conçoivent plusieurs types de destinations pour les immeubles : la destination à usage d’habitation, hôtelier, de bureau, de commerce, d’artisanat, d’équipement collectif, d’entrepôt commercial, usage agricole, usage de stationnementÂ…

Si l’on a un local à usage d’habitation que l’on souhaite transformer en local commercial cette transformation doit faire l’objet d’une autorisation administrative passant par le permis de construire. Ce changement de destination doit nécessairement passer par des travaux nécessitant un permis de construire.

Si l’on a un remaniement complet d’un château en habitat collectif, on peut demander un permis de construire.

Cette question de changement de destination vise le changement par rapport aux règles de l’urbanisme, cette destination à des incidences.

Cette question de destination n’éteint pas tous les problèmes au regard des transformations de locaux d’une destination à une autre :

Par ex pour changer la destination, au regard du droit de co-propriété il faut une autorisation de l’assemblée générale de la co-propriété. En fait ces deux législations (co-propriété et droit de l’urbanisme) sont indépendantes, et l’autorisation de l’une de ces administrations n’intervient en rien dans l’autorisation de l’autre.

Lors de l’assemblée générale de la co-propriété il faut aussi demander de faire des modifications de la partie commune qui peut être le béton, le plancher, les combles, de l’appartement et à défaut d’autorisation on fait une annexion des parties communes et on peut se voir exiger leur rétablissement.

B. Le principe de l’affectation à usage d’habitation

Le code de la construction et de l’habitation, art L617-1 et suivants. Ici on vise le terme affectation, c’est l’affectation des locaux.

On distingue surtout les locaux à usage d’habitation et les locaux à usage commerciaux. Cette distinction ne s’applique que dans les grandes villes.

L’idée est la suivante : en 45 il y avait une pénurie de logement, donc loi de 48 et désormais, pour protéger le logement, le principe est que tout local est à usage d’habitation.

Exceptions : il faut

–soit prouver qu’avant 45 ce local avait un usage commercial,

–soit, si ce local à été construit, après 45 qu’il ait fait l’objet d’un permis de construire lui donnant cette commercialité.

La conséquence de ce mécanisme est que pour tout local où l’on n’arrive pas à établir sa commercialité ce local retombe dans les locaux à usage d’habitation.

Cette législation est toujours d’actualité notamment dans Paris ce qui permet d’équilibrer.

Hypothèse d’un immeuble construit après 45 et que je désire vendre un local commercial. Si la mairie retrouve le permis de construire que c’était bien un local commercial par la suite je doit établir que par une chaîne de baux commerciaux successifs et ininterrompus que le local à conservé son caractère commercial sinon, si l’on constate une interruption, le local est redevenus un local à usage d’habitation.

Sinon par la suite on peut aller à la mairie et demander la confirmation de la commercialité du local (ici c’ est le système de la mort subite car si la mairie dit que c’est un local à usage d’habitation la preuve de la commercialité ne peut plus être rapportée.)

Ces règles d’affectation sont le fruit d’une législation indépendante.

Ces questions sont aujourd’hui de plus en plus sensibles.

§3. Les modifications physiques qui n’opèrent pas de changement de destination

Ce sont les travaux qui viennent modifier la façade extérieure de la construction comme l’ouverture de fenêtres nouvelles, de bais vitrées, changement de la toiture, changement de volumes des constructions par, par ex la création de volume intermédiaire, le fait de rendre habitable des combles. Idem pour tout ce qui touche le sous-sol comme un escalier pour aller aux caves.

Dans toutes ces hypothèses il faut demander un permis de construire.

Section 2. Exception à la nécessite d’obtenir une autorisation

Il y a la dispense pure et simple d’autorisation administrative ou l’exclusion du permis de construire en soumettant les travaux à une déclaration préalable des travaux à la mairie. Ex : une clôture, ligne de câbleÂ…

La déclaration préalable vise les travaux de ravalement, les travaux fait sur un immeuble classé, les travaux de faible importance.

Si l’on veut construire une habitation légère de loisir de moins de 35 m², on est en déclaration préalable. Au-delà on passe au permis de construire. Il faut aller à la mairie et remplir un dossier en y mettant la nature des travaux, situation du terrain, on peut y mettre un plan de masse fait par un géomètre, un représentation de l’aspect extérieur de la construction pour montrer les travaux réalisés. L’instruction du dossier dépendra du fait de savoir si la commune dispose ou non dans plan local d’urbanisme. SI la commune dispose d’un tel plan se sera le maire sinon se sera les services de l’état.

Chapitre 2. L’instruction et la décision du permis de construire

Seul le propriétaire ou le mandataire du terrain concerné peut déposer une demande de permis de construire.

En cas de vente sous condition suspensive d’obtention du permis de construire, il faut y ajouter une clause dans laquelle le vendeur donne tout pouvoir à l’acquéreur pour faire une telle demande.

Les pouvoirs de vérification : l’administration n’a pas à s’immiscer dans les relations privées et peut s’en tenir à la qualité du propriétaire apparent.

Si l’immeuble qui fait l’objet des travaux est un immeuble collectif , si les travaux concernent la façade, ou les parties collectives c’est le syndic qui déposera la demande en étant mandaté, si il s’agit de partie privative c’est le copropriétaire qui en fera la demande.

Section 1. La demande de permis de construire

§1. Le contenu de la demande

A. L’intervention d’un architecte est -elle obligatoire ?

Depuis la loi 1977, qui institue un monopole au profit des architecte et les demandes de permis de construire lorsque la construction envisagée excède 170 m2 l’intervention de l’architecte est obligatoire.

B. Contenu de la demande

La demande du permis de construire est un dossier standard qui doit être remplie et à cela s’ajoute le dossier exprime le projet architectural on doit y avoir obligatoirement un plan de situation de terrain, le plan de masse en trois dimension présentant les construction nouvelle, il faut un plan des façades, des documents photographique permettant de situer le terrain, une notice permettant d’apprécier l’impacte visuel du projet, et une étude d’impacte d’une nouvelle construction.

§2. Le dépôt du permis de construire

Le dépôt du permis est remis soit en mairie,

Le délai d’instruction est de 15 jours dans le dépôt du dossier l’autorité compétente doit l’enregistrer et indiquer la date butoir.

On peut avoir par la suite une décision qui accorde le permis, une décision qui le refuse et une qui sursoit à statuer. Avant la décision finale le délais est de deux mois à compté de la date de dépôt et peut être proroger de un mois par ex en cas de permis de construire de plusieurs logement, et, fait cela dépend des cas.

On en est au Chapitre 2.

Sur le permis de construire on en est aux règles de dépôt de la demande.

Pour le dépôt de la demande, elle doit être remise en mairie.

Pour le délai d’instruction, si le dossier est complet, à ce moment-là l’autorité compétente doit, dans les 15 jours du dépôt du dossier répondre et indiquer la date butoir pour que la décision soit établie.

Section 2. La décision en tant que telle

il y a plusieurs possibilités à l’issue du délai d’instruction.

On peut avoir :

–une décision qui accorde le permis de construire,

–une décision de refus du permis ou

–un sursis à statuer.

Avant cette décision finale, le délai d’instruction est normalement de 2 mois à compter de la date du dépôt d’un dossier complet. Ce délai peut être prorogé dans le cadre d’un certain nombre d’exceptions (+ 1 mois quand c’est un permis de construire pour plus de 200 logements, ou prorogation quand d’autres services administratifs doivent être consultés, ou délai de 5 mois quand le projet est soumis à enquête publique…)

§1. La décision qui accorde le permis de construire

Elle peut être assortie ou non de prescription. Elle va conférer à son titulaire un droit de construire conformément à la demande qui a été enregistrée. I.e. la demande de permis était conforme à la réglementation d’urbanisme alors applicable. Concrètement, si on intervient dans un acte de vente pour un bien qui a été construit il y a 2 ans, on va demander si le permis a bien été obtenu. Si on demande uniquement l’arrêté de permis de construire.

Arrêté de permis de construire :

On a un formulaire administratif avec le nombre de logements qui doivent ê construit, le nombre de lots de co propriété, destination habitation ou usage commercialÂ… Toutes ces précisions se trouvent dans le dossier de demande du permis de construire. Si on regarde l’arrêté en revanche ces informations n’apparaissent pas, on n’y voit que les conditions restant à remplir pour que le permis soit valable (ex : oui, si…).

On doit donc demander la demande et l’arrêté de permis.

La décision qui accorde le permis peut faire l’objet d’un retrait, intervenant soit dans le délai du recours contentieux, soit être justifié par une irrégularité qui vient entacher la décision.

§2. La décision qui refuse le permis de construire

Ici l’autorité compétente pour délivrer le permis n’a aucune marge de manoeuvre. Elle doit obligatoirement se prononcer sur le dossier tel qu’il lui a été présenté par le demandeur, et notamment, s’il y a une erreur ou une non conformité dans le dossier, l’autorité compétente ne peut pas modifier ce dossier pour le rendre conforme à la réglementation applicable. Donc la décision de refus est simpelment la constation que le dossier n’est pas en conformité avec la réglementation applicable en matière de permis.

Cette décision doit être motivée car elle fera l’objet d’un contrôle a posteriori, et donc le juge doit vérifier les éléments de légalité.

Souvent et de façon officieuse cependant, dans des contacts donnés avant le dépôt, la mairie a pu donner des informations sur ce qu’elle est susceptible d’accepter ou de refuser dans un dossier.

À l’issue du délai d’instruction, il y a une 3^ème possibilité.

§3. La décision de sursis à statuer

Ce sursis n’est pas libre, il est très encadré par les textes et par le Code de l’urbanisme. Ce sursis à statuer doit être motivé pour un contrôle juridictionnel. Cette décision ne peut pas excéder une durée de 2 ans => autorisation ou refus à la fin.