LES CONDITIONS SUSPENSIVES et RÉSOLUTOIRES : droits, devoirs et effets juridiques

 

A) Droits et devoirs liés à la condition suspensive : 

1.  Devoir de loyauté :

Le débiteur est tenu d’un devoir de loyauté qui lui interdit de provoquer la réalisation de la condition ou encore de provoquer la défaillance de la condition selon son intérêt. Dans le cas contraire, il s’expose à des dommages-intérêts voire à une sanction en nature tel le réputé accompli.

Le débiteur sous condition est tenu d’un devoir de loyauté. Mais sous certaines réserves, il peut renoncer à la condition.

L’article 1304-3 indique d’une part que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. D’autre part, la condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt.

Cependant, la doctrine estime que cette sanction qui consiste à maintenir le contrat n’est pas automatique. Il faut une demande du créancier en ce sens mais ce dernier peut se contenter des Dommages et Intérêts. Le contentieux sur cette question concerne en majorité les acquisitions immobilières sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt. L’acquéreur devra verser des Dommages et Intérêts ou acquitter la somme sur ses propres deniers.

Si l’échec de la vente lui est imputable, qu’il n’a pas fait les diligences nécessaires auprès de la banque, des Dommages et Intérêts peuvent être alloués. Également, s’il a déposé une demande de prêt mais qu’elle n’est pas conforme à ce que prévoyait le contrat, le délai pour déposer le contrat a été dépassé, il est en faute et des Dommages et Intérêts pourront devoir être versés.

2.  Faculté de renonciation

La renonciation à la condition suspensive ou résolutoire est possible si d’une part, elle est stipulée dans l’intérêt exclusif de celui qui renonce, d’autre part, tant que la condition n’est pas accomplie ou défaillie (modification du 20 avril 2018). En somme, la renonciation est fermée et ne peut pas intervenir une fois que la condition s’est produite ou est défaillie. Ce n’est que quand on est dans l’expectative que l’on peut renoncer. Seul le bénéficiaire de la condition peut renoncer.

La jurisprudence retient parfois la règle contraire. Ex : 3^ème civ. 24 janvier 2012. Vente d’un terrain conclue sous condition de la délivrance d’un permis de construire. Le permis n’a pas été accordé mais l’acheteur voulait maintenir son acquisition → la condition suspensive était défaillante. L’acheteur a voulu renoncer à se prévaloir de la défaillance de la condition. Le vendeur estimait qu’il n’était plus tenu de vendre car la condition était défaillante. Les juges ont estimé que le vendeur ne pouvait pas se prévaloir de la caducité du contrat. Pas de difficulté pour les vendeurs à livrer le terrain, même si on ne peut pas faire de construction dessus.

B) Effets de la condition suspensive ou de la condition résolutoire

1.  Effets de la condition suspensive

La condition suspensive est celle qui suspend la naissance de l’obligation. L’obligation existe mais elle ne peut pas encore déployer ses effets.

a.  Situation des parties pendant la période d’incertitude

Pendant la période d’incertitude, où la condition est pendante, les effets de l’obligation sont suspendus. Le contrat est formé mais ses effets n’existent pas. Le créancier ne peut rien recevoir de la part du débiteur et ne peut pas non plus procéder à un acte d’exécution ou de poursuite. Il ne peut pas non plus agir en résolution pour exécution car cela suppose des défaillances.

Quant au débiteur, il ne doit encore rien. S’il fait un paiement volontaire, ce paiement sera considéré comme indu.

La prescription ne court pas. L’aliénateur d’un bien sous condition suspensive reste propriétaire. Il n’a pas encore transféré la propriété.

Néanmoins, dans la mesure où un accord existe, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l’accord. Ex : fait de vendre à un tiers un bien qu’il a acquis sous condition.

Pour protéger son droit, le créancier sous condition peut avant la réalisation de la condition prendre des mesures conservatoires. Ex : inscrire une garantie sur un bien.

Le créancier peut également attaquer les actes du débiteur qui sont accomplis en fraude de ses droits, par exemple il peut exercer une action paulienne, son cocontractant a donné à un tiers un immeuble qui lui appartient, le créancier peut estimer que cela met en péril le recouvrement de sa créance il peut donc exercer l’action paulienne.

Il existe des difficultés sur la période d’incertitude, notamment lorsqu’aucun délai n’a été fixé. La période d’incertitude peut être longue, notamment si les parties n’ont rien prévu.

L’ancien article 1177 considérait qu’en l’absence de délai déterminé, l’obligation restait suspendue jusqu’à ce qu’il soit certain que l’évènement n’arrivera pas.

La situation peut être inextricable pour les parties car la jurisprudence décide que lorsqu’aucun délai n’a été fixé, on ne peut pas considérer qu’on est nécessairement en présence d’une obligation à caractère perpétuel. Mais la Cour de cassation décide que la condition doit se réaliser dans un délai raisonnable et cela relève de l’appréciation des juges du fond. Cela est retenu quand le contrat ne prévoit aucune clause d’indexation, de revalorisation.

b.  Situation des parties après dissipation de l’incertitude

Il y a dissipation de l’incertitude lorsqu’il y a défaillance ou accomplissement de la condition suspensive. Ex : le prêt est refusé.

–       Défaillance de la condition 

S’il n’y a pas eu renonciation à la condition suspensive, la défaillance de cette condition empêche l’obligation de prendre naissance. L’article 1304-6 indique que l’obligation est réputée n’avoir jamais existé : la défaillance a un effet rétroactif.

Le débiteur potentiel échappe définitivement à toute obligation. Ex : dans le cadre d’une vente immobilière, vente sous condition suspensive négociée par un agent immobilier, si défaillance en cas de refus du prêt, l’acquéreur sous condition ne doit rien à l’agent immobilier (il n’a pas à verser la commission de l’agent immobilier).

Dans le cas d’une vente sous condition suspensive, les actes de disposition faits par le vendeur seront rétroactivement consolidés tandis que les actes de disposition faits par l’acquéreur sous condition suspensive sont rétroactivement anéantis.

Les prestations qui ont déjà été effectuées (versement d’un acompte par exemple) doivent être restituées.

Est-ce que le terme caducité est toujours approprié e cas de défaillance de la condition suspensive ?

Autrefois, la réponse était oui car la caducité était la sanction qui s’appliquait quand il y a disparition de l’élément essentiel de l’acte.

Depuis la réforme de 2016, la réponse à la question est non. On ne peut plus utiliser le terme de caducité quand il y a défaillance de la condition car le nouvel article 1186-1 dispose que le contrat valablement

formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparait. Or la condition n’est pas un élément essentiel.

–       L’accomplissement de la condition suspensive 

La condition prévue par les parties se réalise. Pendant longtemps, selon le Code civil, l’arrivée de la condition suspensive produisait un effet rétroactif à la date de l’engagement contracté. Mais il ne s’agissait pas d’une règle impérative donc les parties pouvaient l’écarter. Raison : moyen technique imaginé par le législateur pour protéger l’acquéreur sous condition ou plus généralement tout créancier conditionnel.

La réforme de 2016 a abandonné cette rétroactivité automatique car le législateur a estimé qu’elle était source de complexité. L’obligation devient donc pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Mais l’abandon de la rétroactivité n’entraine pas de bouleversements considérables car le créancier sous conditions pourra toujours attaquer les actes accomplis par le débiteur en fraude de ses droits. De plus, les parties ont toujours la possibilité de donner un effet rétroactif à la condition suspensive (article 1304-6 alinéa 2).

D’importantes exceptions à la règle de la rétroactivité existaient déjà avant la réforme. Ex : c’est toujours le vendeur qui supporte les risques de la chose jusqu’à la réalisation de la condition suspensive. Les fruits produits par la chose sont pour le vendeur donc il n’a pas à restituer les loyers qu’il a perçu jusqu’à l’arrivée de la condition. Enfin, les actes d’administration sont maintenus. Le bail qui a été conclu avant la réalisation de la condition suspensive est maintenu.

1.  Effets de la condition résolutoire

Cette condition n’a pas un impact immédiat sur les effets du contrat. Le contrat est irrévocablement formé et va pouvoir produire ses effets. Mais les droits acquis sous conditions résolutoires sont menacés (par les tiers). Si la condition arrive, ces droits seront anéantis.

a.  Situation des parties pendant la période d’incertitude

Tant que la condition résolutoire est suspendue, l’obligation contractée sous ces conditions existe et va produire les effets d’une obligation pure et simple. Le créancier peut donc exercer immédiatement tous les droits et actions qui découlent de l’accord. En cas d’inaction, la prescription peut éteindre son droit de créance.

Quant au débiteur il est tenu d’exécuter son obligation. Si contrat translatif de propriété, l‘acquéreur a tous les droits d’un propriétaire.

2 exemples :

Le retour conventionnel est une clause résolutoire qui est insérée dans un acte de donation. Ex : une mère peut consentir à son fils la donation d’un immeuble sous condition résolutoire en cas de prédécès de celui-ci : le bien donné reviendra à la mère en cas de prédécès. Tant que l’événement érigé en condition résolutoire n’arrive pas, le fils est propriétaire du bien. Donc il peut vendre, donner, hypothéquer l’immeuble mais ses ayants droits ne recevront que des droits sous condition résolutoire. Si le fils est marié sous le régime de la communauté universelle, l’immeuble entre dans la communauté sans délai.

Le contrat d’apporteur d’affaires : une entreprise conclue avec un intermédiaire un contrat de commission qui sera anéanti si l’intermédiaire n’a pas réussi sa mission, la mission consistant à conclure un marché avec un important client qui se trouve à l’étranger. Si l’intermédiaire ne réussit pas, le contrat conclu avec la société disparait.

b.  Situation des parties après dissipation de l’incertitude

La dissipation peut être le fait de la défaillance de la condition ou de sa réalisation.

En cas de défaillance de la condition résolutoire, c’est qu’on est sûr que l’évènement ne se produira pas. L’obligation qui avait été conclue sous condition résolutoire devient définitivement pure et simple. Si la condition résolutoire est une clause de retour conventionnel, en cas de décès du donateur, l’évènement ne pourra plus produire son effet. Le droit de propriété du fils se trouve consolidé.

Concernant le contrat d’apporteur d’affaires, quand l’intermédiaire réussit à obtenir le marché, le contrat devient pur et simple donc il pourra conserver les commissions obtenues jusque-là.

En cas de réalisation de la condition résolutoire, l’obligation qui a été conclue sous condition s’éteint rétroactivement, sauf si les parties ont écarté cet effet rétroactif ou si le contrat est à exécutions successives (article 1304-7 code civil).

En cas de retour conventionnel et de prédécès du fils, la condition se produit donc le bien donné sous condition résolutoire est censé n’avoir jamais figuré dans le patrimoine du donataire donc il ne peut plus figurer dans la communauté universelle. Le conjoint n’a aucun droit sur l’immeuble en question. Il ne peut pas non plus figurer dans la succession du défunt. Les actes de disposition faits par le donataire (par exemple hypothèque consentie sur l’immeuble) sont anéantis. En revanche, les actes faits par la mère se trouvent consolidés.

Dans l’exemple du contrat d’apporteur d’affaires, il y a échec de l’intermédiaire donc résolution rétroactive du contrat conclu avec l’entreprise donc restitution des commissions versées depuis le départ. Mais une clause peut écartée cette obligation. Dans un Com. 24 mai 2017, pas de clause de rétroactivité donc il a été obligé de restituer les commissions encaissées.

Exceptions au jeu de la rétroactivité :

Les fruits ou loyers perçus par l’acquéreur sous condition résolutoire leur demeure acquis. L’article 1304-7 est muet sur ce point.

Les actes d’administration (le bail notamment) accomplis sous condition résolutoire sont maintenus pour protéger le locataire. Le bail conclu avant que la condition n’arrive est maintenu. On estime que cela vaut également pour les actes conservatoires. L’article 1304-7 le précise mais on ne sait pas dans quelles mesures (on ne sait pas quelles dépenses sont concernées). Mais il est certain que les dépenses d’entretien ne sont pas remboursables.