Qu’est-ce que la copropriété ?

La copropriété

La copropriété est parallèle à l’indivision et à la mitoyenneté, ces droit observés sont les mêmes mais elle se distingue en ce cas chaque copropriétaire étant titulaire d’au moins un nom voire son droit de copropriété porter sur une partie privative de l’immeuble et une partie commune du même immeuble.

Chaque copropriétaire a un droit exclusif sur son appartement (simple & réductive idée) comme s’il était seul au monde en rapport avec lui et donc sans déroger au modèle traditionnel d’appropriation et dans le même temps son droit porte sur le toit, les murs porteurs, les couloirs, les escaliers, et l’assiette du bâtiment (la parcelle sur laquelle il est construit) mais qu’il partage alors avec tous les autres copropriétaires.

La copropriété ne peut pas être ramenée à une forme originale d’indivision car s’il y avait une indivision, aucun copropriétaire n’aurait de droit exclusif sur la partie exclusive de son lot. → au maximum, ce ne sont que les parties communes qui peuvent être comparées à une situation d’indivision et encore verra t’on dans la technique de la copropriété car le droit au partage (inhérent à l’indivision) n’est pas connu en matière de copropriété.

Rappelons ici, que la copropriété qui doit son statut actuel à une loi de 1965, a été inventée pour répondre à la raréfaction de l’espace appropriable et que toute son originalité consiste sur une même parcelle (donc unique) à faire coexister des droits privatifs sans démembrement & sans indivision.

En somme, c’est la forme la plus originale de celle rencontrée.

Une construction sur une parcelle avec dans une certaine mesure chacun peut dire je suis seul au monde.

la copropriété des immeubles en droit des biens

Paragraphe 1 : domaines d’applications du statut de la copropriété

Remarque 1 : le mot « statut » a un sens particulier en droit, qui interdit de l’employer indistinctement, il se définit comme : « un ensemble de règles marquées par la complétude (caractère complet) et en général sont impératives »

Or, la copropriété correspond tout à fait à un statut car elle fonctionne avec suffisamment de règles pour être cohérente sans nécessité le recours par exemple aux droits communs de la propriété. Au maximum, la mitoyenneté peut s’appliquer dans la matière de la copropriété mais c’est probablement le seul emprunt fait dans ce domaine au reste du droit des biens.

A quelques exceptions prêtes, les règles de la copropriété sont impératives, que les intéressés le veuillent ou pas, dès lors qu’on se trouve dans une situation de copropriété, c’est la loi de 1965 qui s’applique sans qu’on puisse y faire exception.

Remarque 2 : le statut de la copropriété s’applique impérativement à tout bâtiment ou groupe de bâtiments appartenant à au moins deux personnes distinctes sur une ou plusieurs parcelles, et dont l’organisation (situation physique) est telle que l’ensemble sert, au moins partiellement, chacune des personnes concernées.

Il n’y a pas situation de copropriété lorsque le bâtiment établit sur une parcelle peut être utilisé par chacun des propriétaires sans jamais avoir besoin des autres propriétaires pour son utilisation. De plus, lorsqu’outre le bâtiment, la parcelle d’assise est telle qu’aucun des propriétaires n’a besoin de cette parcelle comme les autres. S’il n’y a aucune dépendance (pas juridiquement), il n’y a pas de copropriété.

Précisons que lorsqu’un bâtiment nouveau est édifié sur une parcelle, de telle manière qu’il y est ces dépendances (une seule cage d’escalier etc), la copropriété ne comment pas à s’appliquer que

  • lorsque le bâtiment sera achevé
  • lorsqu’il sera approprié par au moins deux personnes distinctes.

Il y a copropriété dès lors que sur un seul bâtiment, deux personnes distinctes se prétendent titulaires de mêmes droits réels de même nature.

Dès lors qu’il y a une parcelle sur laquelle au moins bâtiment ayant des aspects communs peut importe les autres bâtiments, le statut de copropriété s’appliquera de biens droits. En droit français la plus petite unité en droit des biens est la parcelle.

La cour de cassation arrêt de la 3e chambre civile du 4 juillet 2007, un bâtiment comportait des dépendances c’est-à-dite des aspects ou d’utilités d’usage commun. Ce bâtiment avait été en copropriété, par voie de succession et d’achat successif, l’ensemble du bâtiment et des droits sur la parcelle avait finalement été réunis dans le patrimoine d’une même personne, quel régime s’y appliquait? La copropriété ou la propriété de droit commun? La Cour de cassation statut que dès lors qu’il n’y a qu’un seul propriétaire pour l’ensemble, les règles de copropriété cessent de s’y appliquer de plein droit. Les conditions venant d’être mentionnées, sont non seulement des conditions de survenance mais également les conditions de son maintien. Ce mode d’appropriation est dérogatoire car il n’a pas vocation par principe à s’appliquer.

Paragraphe 2 : Les effets de la copropriété

Chaque copropriétaire est titulaire d’un lot (est la clé de voûte), le droit de chacun de copropriétaire s’exerce sur son lot qui est donc l’objet approprié et non pas sur un le bâtiment ou la parcelle d’assise. Sans l’alliance de parties privatives et communes, il n’y a pas de copropriété.

Parties privées? Parties communes? La loi de 1965 répond à ces questions de manière supplétive, si dans le règlement de copropriété, il n’y a pas de précisions, ce sont les listes légales définissant ce qui est commun et ce qui est privatif qui s’appliqueront. Dans la mesure où la définition est l’énumération légale sont supplétives, le règlement de copropriété peut parfaitement déroger aux prévisions de la loi et faire que ce qui dans la loi est partie commune, une partie privée (vice versa). Il faut donc consulter le règlement de copropriété ou se référer à la loi si le règlement fait défaut dans un cas pratique.

Désormais les deux listes contenues par la loi de 1965 :

  • pour ce qui est des partie commune la loi indique d’abord dans une définition qu’il s’agit des aspects du bâtiment et de la parcelle d’assise affectés à l’usage de plusieurs personnes au moins ou de l’ensemble d’elles au plus.

Remarque : une partie n’est pas commune à la condition qu’elles servent à tous les propriétaires, il suffit qu’elles servent à deux d’entre eux pour être normalement commune. L’ascenseur est par définition une partie commune même si le bâtiment n’a qu’un étage avec qu’un appartement à l’étage, à moins que le règlement de copropriété en décide autrement.

Cela comprend (pages 862 et 863): le terrain d’assiette lui-même sauf dérogation, les fondations, les murs extérieurs, les murs de soutien, la dalle de toiture ou la charpente elle-même & sa couverture, les canalisations (arrivée d’eau, de gaz, égout), les cours et les jardins s’il en existent, les voies d’accès, les portes sur la voie publique, les cheminées, les locaux de services, les ascenseurs, les escaliers, le chauffage collectif, les vides-ordures ainsi que tous les droits immobiliers afférant à l’immeuble (construction, creuser le sol, surélévation)

  • Sont privatifs dans la loi de 1965 les aspects d’un bâtiment ou de sa parcelle réservé à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, cela comprend l’appartement y inclut ses cloisons intérieures pourvus qu’elles ne soient pas murs porteurs. Le revêtement intérieur des murs y compris porteurs, la cave, le grenier, les plafonds et les planchers. Pour ce qui est des murs non porteurs mais qui font la séparation de deux appartements, ni partie privée, ni partie commune mais mitoyenneté.

Dernière Remarque : le balcon? Privatif mais par la loi ils sont réputés parties communes comme relevant du gros œuvre, sauf la balustrade.

Quant aux volets? Parties communes afin d’échapper à l’emprise d’un seul

En somme, au delà de la liste légale, il y a une idée qui commande la répartition : l’attitude d’un aspect d’un immeuble (parcelle + bâtiment) en copropriété à être entretenue par un seul qui est déterminante de la qualification de cet aspect. Ce qui peut être entretenue économiquement par une seule personne, est qualifié de partie privée et ce qui est plus onéreux est partie commune.

Si l’on veut que le statut perdure, il faut être rationnel.

Paragraphe 3 : Le lot de copropriété

Création de la loi qui requiert toujours l’addition de parties privatives & communes. En fonction de l’importance des parties privatives // à l’ensemble de l’immeuble (parcelle + bâtiment) chaque propriétaire a dans son lot un pourcentage nécessaire des parties communes, qui en général est proportionné à l’importance de la partie commune // à l’ensemble de l’immeuble

Donc sur les parties communes, aucun copropriétaire ne peut prétendre que tel aspect et à lui ou un autre non. Si l’on veut savoir ce qui compose les lots dans une copropriété donnée, on se réfère au règlement de copropriété qui comporte nécessairement le contenu de chaque lot. Ce règlement doit être établit par notaire au moment où sont réunis toutes les conditions de la copropriété et tout nouveau copropriétaire sera tenu de respecter ce règlement même s’il n’y a pas consentit au départ (donc pas un contrat).

Plusieurs problèmes :

  • l’expropriation
  • la mitoyenneté : suppose deux fonds donc non
  • les servitudes : pas possible car suppose deux fonds
  • l’usucaption la possession acquisitive en matière immobilière : suppose qu’un possesseur contredise le propriétaire, il faut que sur un même fonds celui qui s’en sert n’est pas propriétaire. On ne peut usucaper son propre bien.

Résolus en fonction de ce qu’est le droit de propriété.

  • Le lot de copropriété est une forme particulière/originale/dérogatoire de l’indivision (pas de partage et vocation à perpétuité)

L’immeuble est un qui fait l’objet simultanément de plusieurs droits réels.

Csq : ce qui est consubstantiel à l’idée que la copropriété est une forme particulière d’indivision, la mitoyenneté suppose deux fonds.

Si l’on considère que la copropriété est une indivision alors sur le fonds en copropriétés, il n’y a ni mitoyenneté, ni servitude, ni usucapion.

S’agissant de l’expropriation, la cds juge qu’en cas d’expropriation partielle (d’une partie commune) pour cause d’utilités publiques, l’expropriant doit indemniser tous les propriétaires et non pas seulement l’un ou certains d’entre eux.

Cas : parcelle vaste comportant un jardin en face de certains appartements. S’il y a expropriation de ce jardin, la jurisprudence dit qu’il faut indemniser les copropriétaires du rez-de-chaussée mais tous les autres aussi. Cela montre que partie privée et partie commune sont totalement indissociables. Il n’y a donc pas expropriation dans la partie commune mais dans la copropriété et chacun doit être indemnisé. Ni une indivision, ni une division particulière.

On sait en droit positif ce que n’est pas la copropriété. C’est à la jurisprudence qu’est venue de qualifier ce qu’est la copropriété

1er arrêt : 20 avril 2003 3 e Chambre civile n’admet qu’un copropriétaire usurcape des parties communes jusqu’à cette date.

Arrêt du 20 juin 2004, la Cour de cassation admet pour la première fois que peut être établit une servitude entre les parties privatives de deux lots distincts. Le lot de copropriété est un fonds à lui seul. Ce qui permet d’acceptée les servitudes. La jurisprudence a détaché la copropriété de son fonds concret. L’objet même du droit de copropriété est le lot. C’est le lot qui est approprié, chaque propriétaire est seul au monde dans son rapport avec son lot.

[…]

Toutes les décisions ordinaires se prennent à la majorité simple des voix exprimées par les copropriétaires présents en droits car présents physiquement ou représentés à l’occasion d’une assemblée des copropriétés.

Si la majorité requise n’a pas été acquise au premier tour, cette règle de la majorité simple s’applique pour les délibérations suivantes

  • visant les réparations communes

décisions ordinaires

décisions plus graves → si il n’y a pas au moins la moitié des copropriétaires votant dans le même sens

nomme et révoque les syndiques

autorisation pour modification d’une partie privée

ravalement

sécurité de l’immeuble

Si la majorité des personnes présentes ou représentés n’est pas atteintes, un second vote peut avoir immédiatement lieu mais à la majorité des présents ou des représentés donc les absents ont de nouveau tord.

Décisions graves → double majorité qualifiée (atteindre les 2/3 du vote) et pourvu qu’on est aussi atteint la moitié des co-propriétaires pour le vote.

Modifier règlement de copropriété afin d’attribuer la jouissance d’une partie commune à un copropriétaire à l’exclusion des autres

vente d’une partie commune non indispensable (ex : un jardin en arrière cours)

Décisions dites irréversibles → requiert l’unanimité des copropriétaires

décisions visant à

  • modifier une des parties communes/la parcelle (rendre commercial par exemple)
  • porter atteinte au parties privatives
  • la destruction du bâtiment (avec ou sans reconstruction)

ex : cas de désamianté un immeuble car il s’agit de démolir une partie de l’immeuble.

La dernière forme d’appropriation originale :