Cours de droit des biens

DROIT DES BIENS

 Voici le plan du cours de droit des biens :
L’introduction.
I.    La notion des biens.
A.    Les biens sont des choses corporelles.
B.    Les biens sont des choses incorporelles.
C.    Les biens sont susceptibles d’appropriation.
D.    L’appropriation doit porter sur des choses utiles.
II.    L’importance des biens dans le monde juridique.
Partie I. La classification des biens.
Chapitre I. La distinction des biens dans le commerce et des biens hors de commerce.
Section I. Les biens relevant du domaine public.
Paragraphe I. Les biens publics.
Paragraphe II. Les choses communes et les choses sans maitre.
A.    Les choses communes.
B.    Les choses sans maitre.
Paragraphe I. Les clientèles civiles.
Paragraphe II. Le corps humain.
Chapitre II. La distinction des biens corporels et incorporels.
Section I. Les biens corporels.
Section II. Les biens incorporels.
Paragraphe I. Les droits réels et les droits personnels.
A.    Les droits réels.
B.    Les droits personnels- les droits de créance.
Paragraphe II. Les droits intellectuels.
A.    Les droits sur la création de l’esprit.
1.    Les droits de propriété littéraire et artistique.
2.    Les droits de propriété industrielle.
B.    Les droits sur la clientèle.
Section III. Les universalités.
Paragraphe I. Les universalités de fait.
Paragraphe II. Les universalités de droit.
A.    Les éléments du patrimoine.
B.    Les caractères du patrimoine.
1.    Les principes.
2.    Les dérogations au principe de l’unicité du patrimoine.
Chapitre III. La distinction des meubles et des immeubles.
Section I. L’origine et l’intérêt de la distinction des meubles et des immeubles.
A.    L’origine.
B.    L’intérêt de la distinction des biens mobiliers et immobiliers.
1.    Les différences tenant à la nature matérielle des biens.
2.    Les différences tenant à la valeur économique des biens.
Section II. Les immeubles.
Paragraphe I. Les immeubles par nature.
Paragraphe II. Les immeubles par destination.
A.    Les conditions de l’immobilisation par destination.
1.    Une unité de propriété.
2.    Un rapport de destination.
B.    Les cas d’affectation des meubles au service d’un immeuble.
1.    Les immeubles par destination économique.
2.    Les immeubles par destination ornementale.
C.    Le régime juridique des immeubles par destination.
Paragraphe III. Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent.
A.    Les droits réels immobiliers.
B.    Les actions immobilières.
Section III. Les meubles.
Paragraphe I. Les meubles par nature.
Paragraphe II. Les meubles par détermination de la loi.
Paragraphe III. Les meubles par anticipation.
Chapitre IV. La distinction du capital et des fruits.
Section I. La définition des fruits.
Paragraphe I. La distinction des fruits et des revenus.
Paragraphe II. La distinction des fruits et des produits.
Section II. Le régime juridique des fruits.
Paragraphe I. La propriété des fruits.
Paragraphe II. L’administration des fruits.
Chapitre V. Distinction fondée sur le mode d’utilisation des biens.
Section I. Les choses consomptibles et les choses non consomptibles.
Paragraphe I. La définition.
Paragraphe II. L’intérêt de la distinction.
Section II. Les choses fongibles et les choses non fongibles.
Paragraphe I. La définition.
Paragraphe II. L’intérêt de la distinction.
Partie II. Des rapports entre les personnes et les biens.
Titre I. La propriété.
Chapitre I. La définition de la propriété.
Section I. L’évolution du droit de propriété.
Paragraphe I. Jusqu’au Code civil.
Paragraphe II. Depuis le Code civil.
Section II. Les composantes du droit de propriété.
Paragraphe I. Le droit d’user de la chose.
Paragraphe II. Le droit de jouir de la chose.
Paragraphe III. Le droit de disposer de la chose.
A.    La disposition physique de la chose.
B.    La disposition juridique de la chose.
1.    L’abandon du droit de propriété.
2.    L’aliénation du droit de propriété.
Section III. Les caractères du droit de propriété.
Paragraphe I. Le caractère absolu du droit de propriété.
A.    Le droit de propriété et abus.
B.    Le droit de propriété et troubles de voisinage.
1.    Les principales applications de la théorie des troubles de voisinage.
2.    Les fondements de la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage.
3.    La mise en œuvre de la responsabilité.
a)    L’encadrement du fait justificatif du trouble.
b)    Le mode de réparation de trouble.
Paragraphe II. Le caractère exclusif du droit de propriété.
A.    Le monopole du propriétaire.
B.    L’exercice du pouvoir d’exclusivité.
Paragraphe III. Le caractère perpétuel du droit de la propriété.
A.    Le droit de propriété dure aussi longtemps que la chose.
B.    Le droit de propriété ne se perd pas par le non-usage.
Chapitre II. Les manières dont on acquière et dont on perd la propriété.
Section I. Acquisition de la propriété.
Paragraphe I. Classification des modes d’acquisition.
A.    Mode d’acquisition originaire et mode d’acquisition dérivée.
B.    Mode d’acquisition volontaire et mode d’acquisition non volontaire.
C.    Mode d’acquisition entre les vifs et mode d’acquisition entre les morts.
D.    Mode d’acquisition à titre universel et mode d’acquisition à titre particulier.
Paragraphe II. L’acquisition des biens par convention.
A.    Le principe du transfert solo consensu.
B.    La portée du principe.
1.    Les atténuations tenantes à la volonté des parties.
2.    Les atténuations liées à la nature des choses.
3.    Les atténuations liées à la protection des tiers.
Paragraphe II. L’acquisition des biens au bénéfice de l’apparence.
A.    Le domaine de la théorie de la propriété apparente.
B.    Les conditions de la théorie de la propriété apparente.
C.    Les effets de la théorie de la propriété apparente.
Paragraphe IV. L’accession.
A.    L’incorporation à un meuble ou l’accession mobilière.
B.    L’incorporation à un immeuble ou l’accession immobilière.
1.    L’accession immobilière naturelle.
2.    L’accession immobilière artificielle.
a)    L’hypothèse de l’article 554 du Code civil.
b)    L’hypothèse de l’article 555 du Code civil.
c)    L’hypothèse de l’empiétement.
Section II. La perte de la propriété.
Paragraphe I. La perte de la chose elle-même.
Paragraphe II. La perte du droit de propriété.
Chapitre III. La protection et la preuve de la propriété.
Section I. L’action en revendication.
Paragraphe I. La revendication immobilière.
A.    L’exercice de l’action en revendication immobilière.
B.    Les effets de la revendication immobilière.
1.    Les prestations dues au propriétaire.
2.    Les prestations dues au possesseur évincé.
Paragraphe II. La revendication mobilière.
A.    Le possesseur a acquis le meuble d’un non-propriétaire.
1.    Le principe : exercice impossible de la revendication mobilière.
2.    Les exceptions.
B.    Le possesseur acquis le meuble du propriétaire lui-même.
Section II. La preuve du droit de propriété.
Paragraphe I. La preuve de la propriété mobilière.
A.    L’article 2276 a valeur de règle du fond lorsque le possesseur a acquis le meuble d’un non-propriétaire.
B.    L’article 2276 du code civil n’est qu’une règle de preuve lorsque le possesseur a acquis le meuble du véritable propriétaire.
Paragraphe II. La preuve de la propriété immobilière.
A.    La charge de la preuve.
B.    Les modes de preuve.
Chapitre II. Les droits réels démembrés du droit de propriété : l’exemple de l’usufruit.
Section I. Les caractères de l’usufruit.
Paragraphe I. L’usufruit confère l’usus et le fructus.
Paragraphe IV. L’usufruit porte sur une chose ou sur un droit.
Paragraphe II. L’usufruit est un droit temporaire.
Paragraphe II. L’usufruit est un droit réel.
A.    L’usufruit des choses consomptibles.
B.    L’usufruit d’un fond de commerce.
C.    L’usufruit de droit.
Section II. La constitution de l’usufruit.
Paragraphe I. Les modes de constitution.
A.    L’usufruit légal.
B.    L’usufruit volontaire.
Paragraphe II. L’entrée en jouissance.
A.    La mise en possession de l’usufruitier.
B.    L’obligation de faire inventaire.
C.    L’obligation de donner caution.
Section III. Les effets d’usufruit.
Paragraphe I. La situation de l’usufruitier.
A.    Les droits de l’usufruitier.
1.    Le droit d’user de la chose.
2.    Le droit de jouissance.
3.    Le droit de céder l’usufruit.
4.    L’exercice d’action en justice.
B.    Les obligations d’usufruitier.
1.    L’obligation de ne pas modifier la destination de la chose.
2.    L’obligation de se comporter comme le bon père de famille.
Paragraphe II. La situation du nu-propriétaire.
A.    Les droits du nu-propriétaire.
B.    Les obligations du nu-propriétaire.
Section IV. L’extinction de l’usufruit.
Paragraphe I. Les causes d’extinction de l’usufruit.
A.    L’extinction pure et simple de l’usufruit.
B.    L’extinction de l’usufruit par la conversion en rente viagère.
Paragraphe II. Les conséquences de l’extinction de l’usufruit.
A.    Les prestations dues au propriétaire.
B.    Les prestations dues à l’usufruitier.

  L’introduction.

I.             La notion des biens.

Les biens sont des choses corporelles ou incorporelles que l’on peut s’approprier (faire sien ou s’en attribuer la propriété) s’ils se révèlent utiles.

A.  Les biens sont des choses corporelles.

Par chose ou bien corporel il faut entendre des objets qui peuvent être naturels ou artificiels et qui se distinguent des personnes. En effet une personne n’est pas une chose de sorte qu’elle ne peut être traitée comme un bien.

Certes du temps de l’esclavage l’être humain pouvait être une chose, un bien, mais en réalité il n’était même pas considéré comme une personne c’est-à-dire comme un être titulaire des droits.

Si aujourd’hui une personne physique ne peut pas être une chose, certain de ses attributs sont susceptibles d’être qualifiés de choses, on pense par exemple d’un organe, voie d’un corps tout entier s’il est devenu cadavre.

B.  Les biens sont des choses incorporelles.

Les biens sont des choses incorporelles c’est-à-dire des droits. Les biens désignent non seulement les choses mais aussi et surtout les droits qui portent sur ces choses. Cette affirmation s’explique car les choses ont moins de valeur en elles-mêmes que par les droits qui peuvent porter sur elles. Ce sont ces droits qui permettent de retirer des choses leur utilité. Les choses ont plus d’importance en raison des droits qui portent sur ces choses.

Techniquement = Juridiquement il n’est pas d’autre bien que les droits.

La théorie juridique distingue donc les biens corporels c’est-à-dire les choses matérielles et les biens incorporels c’est-à-dire des droits qui sont la création juridique.

Ne constituent des biens incorporels que les droits qui ont vocation à figurer dans le patrimoine des personnes. Ce sont des droits qui ont la valeur patrimoniale, économique.  Les droits patrimoniaux ce sont des droits qui ont une valeur pécuniaire, économique, par exemple le droit de créance. Les propriétés incorporelles ce sont des propriétés qui portent sur un droit. Elles se déclinent dans le domaine de propriétaire littéraire, artistique, industrielle.

Par conséquent ne peuvent donc être considérés comme des biens des droits extrapatrimoniaux qui n’ayant en eux-mêmes aucune valeur économique, n’entrent pas dans le patrimoine. Par exemple le droit à l’image, le droit à l’intégrité physique. Le droit moral de l’auteur est un droit extrapatrimonial, il est attaché à la personnalité de l’auteur et permet à l’auteur de préserver l’intégrité de son œuvre. Cela n’est pas un bien.

Mais affirmer que les droits extrapatrimoniaux sont dépourvus de valeur pécuniaire n’exclut pas qu’ils puissent présenter un aspect patrimonial ou emporter des conséquences patrimoniales.

Le droit au nom acquiert un caractère patrimonial lorsqu’il est utilisé dans l’exercice du commerce à titre notamment de non commercial qui dévient un élément du fond de commerce (une activité commerciale). Par exemple on donne un nom au fond de commerce. Le créateur donne un nom au fond de commerce et un jour où il décide de céder un fond de commerce sous son nom il y a une difficulté (l’affaire Bordas). Le nom peut devenir un élément patrimonial lorsque ce nom appartient au fond de commerce et il doit être cédé avec le fond.

Pareillement on peut céder le droit à l’image. On peut également obtenir un dédommagement si son droit à l’image ou un nom n’a pas été cédé.

L’atteinte à un droit à la personnalité a pour sanction patrimoniale la location des dommages et intérêts en réparation du dommage subit par le titulaire du droit.

Seul nous intéresseront les droits patrimoniaux en ce qu’ils entrent dans la catégorie des biens.

C.  Les biens sont susceptibles d’appropriation.

Pour être un bien, une chose doit pouvoir être un objet d’une propriété. Le domaine de l’appropriation n’est cessé d’évaluer, de s’étendre au fil de temps pour atteindre aujourd’hui des biens immatériels comme par exemple des créations de l’esprit c’est-à-dire des idées ou encore des programmes d’ordinateur, des quotas de gaz à effet de serre.

Certaines choses ne peuvent être appréhendées comme des biens pour des raisons d’intérêt général. Par exemple des voies de communication qui peuvent faire seulement l’objet d’utilisation collective, elles ne peuvent pas être appropriées. 

D.  L’appropriation doit porter sur des choses utiles.

Seules les choses dont l’appropriation est nécessaire deviennent des biens. Autrement dit, un bien est une chose dans la mesure où il peut servir à l’usage des êtres humain et leur permettre de satisfaire leurs besoins soit directement en se servant de ce bien soit indirectement en l’échangeant contre l’autre bien. C’est ainsi qu’une idée est appropriable que si elle se révèle originale ou nouvelle c’est-à-dire utile et qu’elle s’exprime dans une forme permettant sa communication.

II.           L’importance des biens dans le monde juridique.

Avec les personnes et les obligations, les biens sont des composants essentiels du monde juridique. Si on se penche sur le plan du code civil on s’aperçoit que la plupart des dispositions du code civil traite des biens et des droits dont ces biens sont l’objet. On parle plus particulièrement du livre IIème consacré aux biens et aux différentes modifications de la propriété : articles 516-710, et du livre IIIème relatif aux différents manières dont on acquière une propriété : articles 711-2010, 2044-2070, 2190-2283. Il faut aussi ajouter toutes les dispositions concernant la propriété intellectuelle.

Une réforme en cours:

Un groupe de travail est constitué en 2006 afin de réfléchir sur la réforme du droit des biens. Elle est présidée par le professeur Catala. Le but est de rafraîchir et d’adapter les dispositions du code civil. Ils ont achevé le travail en 2008 et ont proposé un avant-projet de loi portant réforme du livre IIème du Code civil. Les auteurs du projet proposent de réécrire certains articles du code pour les rendre plus compréhensibles.  Il y a même des propositions de changement du langage p.ex. bon père de famille et de définir les notions comme par exemple du patrimoine, des troubles du voisinagequi ne sont pas définis dans le code civil. 

C’est le projet de loi relatif à la modernisation et à la simplification du droit et des procédures dans les domaines de la justice et des affaires intérieures qui a été déposé à la fin de l’année 2014. Il devrait est promulgué dans les semaines suivantes. Il s’agit de la réforme du droit des obligations mais pas véritablement du droit des biens. Le législateur a suivi les auteurs du projet sur deux difficultés. La première liée à la possession, situation de fait qui peut avoir des conséquences juridiques, c’est une raison pour laquelle la possession est la plupart du temps cachée derrière la propriété. La deuxième concernant les règles de prescription applicable au droit de la propriété.

L’étude du droit des biens sera consacré à l’ensemble des règles de base qui tendent à classer d’une part les différents formes des biens en autant des catégories cohérentes et d’autre part à organiser des rapports que les personnes sont susceptibles d’établir sur ces biens.

Partie I. La classification des biens.

Compte tenu de la multitude des choses pouvant être des biens, il a été nécessaire de répertorier ces biens pour les doter d’un statut juridique spécifique. A partir du code civil on recense 5 grandes distinctions des biens (5 chapitres)

Chapitre I. La distinction des biens dans le commerce et des biens hors de commerce.

Le Code civil dans les articles 537 et suivants oppose des biens qui appartiennent aux particuliers et dont ils ont disposition et les biens qui ne leur appartiennent pas et qui sont à la charge de l’état. Relevant du domaine public ces biens se situent hors du commerce juridique ce qui signifie qu’ils ne sont pas susceptibles d’être aliénés et plus généralement de faire l’objet d’un acte juridique. La jurisprudence a elle de son côté contribué à délimiter ce commerce juridique en excluant certaines choses.

Section I. Les biens relevant du domaine public.

Si les biens publics n’entrent pas dans le commerce juridique, c’est parce qu’ils appartiennent dans le domaine public. Il en va de même pour les choses communes et les choses sans maitre.

Paragraphe I. Les biens publics.

Font partie du domaine public les biens qui sont affectés soit à l’usage du public (p.ex. des voies de communication) soit à un service public (p.ex. un bâtiment) et soumis par conséquent à un régime juridique particulier. En effet en tant qu’ils sont destinés à l’utilité publique, ces biens sont en principe inaliénables, insaisissables et imprescriptibles du moins tant que dure l’affectation à l’usage du public. Si cette affectation cesse (p.ex. une décision de déclassement prise par l’autorité public, on déclasse un bâtiment d’utilité public en bâtiment d’utilité privée) un bien entrera dans le commerce juridique.

Il faut distinguer des biens du domaine public appartenant à l’Etat ou aux autres personnes morales du droit public et les biens qui composent le domaine privé de l’Etat et des autres personnes publiques.

Les biens appartenant au domaine privé de l’Etat sont attribués primitivement à des personnes publiques de sorte qu’ils écharpent à l’usage du public mais ils sont dans le commerce juridique.

Paragraphe II. Les choses communes et les choses sans maitre.

Par maitre il faut comprendre le propriétaire.

Ce sont des choses qui ont point commun, elles ne sont pas appropriées.

A.  Les choses communes.

Aux termes de l’article 714 du Code civil, il y a des choses qui n’appartiennent à personne et dont l’usage est commun à tous : l’air, l’eau de mer, qui échappent pour des raisons d’utilité évidente à toute véritable appropriation. Mais elles sont néanmoins susceptibles d’appropriation privée sur certaines formes, par exemple le sel de mer.

B.  Les choses sans maitre.

Le code civil parait régler leur sort en disposant dans ses articles 539 et 713 que les biens qui n’ont pas de maitre appartiennent à l’état, mais cette règle ne concerne que les immeubles (des successions vacantes – pas de héritiers) de tel sorte que l’immeuble peut être sans maitre soit parce qu’il n’a pas encore trouvé de propriétaire soit parce qu’il a été abandonné par son précédent propriétaire.

Dans le premier cas les biens sans maitre sont des « resnulius » : gibier, les produits de la mer. Ces biens s’acquièrent par voie d’occupation. L’occupation c’est un moyen d’acquérir une chose en en prenant volontairement possession.

Dans le second cas les biens sans maitre sont des « resderelictae ». Ce sont des biens abandonnés volontairement par le propriétaire. Il y a la difficulté de prouver l’abandon car l’objet sans maitre peut simplement avoir été perdu. Dans ce dernier cas, un bien est considéré comme une épave non susceptible d’occupation. Par conséquent celui qui trouve l’épave n’en devient pas propriétaire sauf à la possédé pendant 30 ans auquel cas il l’acquerra par la voie de la prescription acquisitive. Il y a des épaves encombrantes pour la collectivité comme des voitures abandonnées sur la voie publique, les navires dans l’eau.  Le législateur les traite comme des objets abandonnés donc cela applique que l’administration peut dès lors mettre en demeure le propriétaire de reprendre son bien avant de le détruire ou de le vendre.

Section II. Autres hypothèses d’exclusion du commerce juridique. 

Sur le fondement de l’article 1128 du Code civil, aux termes duquel il y a que des choses qui sont dans le commerce qui puissent être l’objet d’une convention, les tribunaux ont exclu des clientèles civiles et le corps humain avant que le législateur n’intervienne sur ce dernier point.

Paragraphe I. Les clientèles civiles.

Juridiquement la clientèle se définit comme l’ensemble des relations d’affaires habituelles ou occasionnelles qui existent et seront susceptibles d’exister entre le public et un professionnel, les relations qui trouvent en général leur source dans les facteurs personnel et matériel.

La clientèle c’est tout ce qu’il va attirer le public chez le professionnel.

La difficulté à saisir la notion de clientèle lorsqu’il s’agit des professionnels libéraux. La clientèle du professionnel libéral est attirée par ses qualités personnelles (p.ex. médecin). Ces qualités ne peuvent pas être vendues. Il ne peut pas céder sa clientèle. La clientèle du professionnel commercial est attirée par les produits qu’il propose. Son activité peut être vendu et exercé par quelqu’un d’autre. Le professionnel commercial peut céder sa clientèle. Il n’est pas facile de céder la clientèle civile.

Lorsque ce sont les qualités personnelles qui attirent la clientèle, le public, sont très fortes, elles peuvent faire obstacle à toute appropriation tel a été longtemps le cas pour la clientèle civile. Depuis le XIXème siècle la jurisprudence décidait que la clientèle civile étant un personnel était de ce fait incessible et hors de commerce car le professionnel ne saurait céder ce qui attire en lui ses clients. Les tribunaux sanctionnaient donc par la nullité des conventions de cession de clientèle civile. Cette nullité se basait sur l’article 1128 du Code civil. Ces mêmes tribunaux admettaient la possibilité de « céder » cette clientèle sous couvert d’un artifice technique. Le professionnel ne cède pas approprient parlé sa clientèle mais se fait rémunérer pour présenter son successeur à ses clients et pour ne pas lui faire concurrence. Il conclut indirectement cette cession en présentant son successeur à ses clients.

L’opération de cession qui prend techniquement la forme d’une obligation d’une présentation d’un successeur est une obligation de non concurrence. Cette obligation est aujourd’hui renforcée puisque la  première chambre civile de cour de cassation dans l’arrêt du 7 novembre 2000 a opéré un revirement de jurisprudence en considérant que la cession de clientèle n’est pas illicite à la condition que soit sauvegardée la liberté de choix des clients.

Le droit de présentation est un bien ayant une valeur patrimoniale. On a pu parler de patrimonialisation des clientèles civiles. Ces clientèles sont devenues des biens ayant une valeur patrimoniale. Le droit de présentation se retrouve dans le cas des offices ministériels qui sont des fonctions judiciaires ou parajudiciaires (les greffiers ou les avocats auprès de la cour de cassation ou du conseil d’état). Lorsqu’un notaire veut céder sa charge il présente son successeur à l’agreement ministériel. 

Paragraphe II. Le corps humain.

En tant que composante de la personne humaine le corps échappe traditionnellement à l’empire du contrat car est hors commerce. Cela signifie qu’une personne ne peut contractuellement disposer de survivant de toute partie de son corps. C’est l’application d’un principe de l’indisponibilité du corps humain et partant du principe de l’indisponibilité de l’état de personne.

Cependant le législateur est intervenu pour régir certaines situations comme par exemple les prélèvements d’organe. Les lois du 29 juillet 1994, les lois sur le respect du corps humain, ont entrainées l’insertion des nouveaux articles au Code civil : articles 16 à 16-9 destinés à assurer la primauté de la personne, la protection de la dignité de celle-ci, l’inviolabilité et l’intégrité du corps humain. L’article 16-1 alinéa 3 précise que le corps humain, ses éléments et ses produits ne peuvent faire l’objet d’un droit patrimonial. L’article 16-5 ajoute que les conventions ayant pour effet de conférer une valeur patrimoniale au corps humain, à ses éléments ou ses produits sont nulles. La loi cherche à interdire les obligations à titre onéreux relatives au corps humains, à ses éléments et ses produits. En demeurant aucune rémunération ne peut être alloué à celui qui se prête à une expérimentation sur sa personne, au prélèvement des éléments du son corps ou à la collecte de produits de celui-ci. Les conventions à titre gratuit sont possibles sauf celles portantes sur la procréation ou la gestation pour le compte d’autrui (article 16-7 du Code civil).

Chapitre II. La distinction des biens corporels et incorporels.

Il est classique d’opposer les biens qui ont une réalité palpable, les biens corporels et les biens qui sont des entités abstraite, les biens incorporels.

Il est plus compliqué de ranger certains regroupements de biens tels que les universalités. Notre classification sera à 3 parties biens corporels, biens incorporels et les universalités.

Section I. Les biens corporels.

Il s’agir des choses ayant une existence concrète qui donne pour cette raison prise à la possession qui ne se comprend que parce que porte sur les choses matérielles. A l’origine on ne connait la propriété que sur les choses matérielles au point que le droit propriété se confondait avec la chose elle-même. Dans le langage courant l’objet et le droit se confond.

Parmi les biens corporels les trésors posent quelques problèmes. Aux termes de l’article 716 alinéa 2 du Code civil le trésor est toute chose cachée ou enfuie sur laquelle personne ne peut justifier sa propriété qui est découverte par le pur effet du hasard. En admettant que le propriétaire du trésor ne se manifeste pas, non plus que ses héritiers, à qui doit être attribué le trésor ? Deux hypothèses sont envisagées par l’article 716 du code civil. Première : si le trésor est découvert par le propriétaire du sol ou de l’immeuble qui le referme il appartient pour tout à celui-ci. Deuxième : si le trésor est découvert sur le fond d’autrui par un tiers appartient par moitié à celui qui l’a découvert (l’inventeur) et pour l’autre moitié pour le propriétaire du fond.

Section II. Les biens incorporels.

Parmi les biens incorporels on trouve des biens patrimoniaux qui sont nécessairement incorporels porteraient ils sur une chose ou sur une personne. Autrement dit, seule la chose, objet du droit, est un bien corporel et non le droit. La chose est un bien corporel mais jamais droit. Le droit de propriété porte nécessairement sur une chose, ex. une maison d’habitat qui est un bien corporel, mais le droit est incorporel. Le droit est un bien incorporel dans la mesure où il procure l’utilité. Si on ne peut pas être propriétaire d’une chose, si la chose n’est pas dans le commerce juridique, le droit de propriété sur ce bien n’a aucun intérêt. Le droit reste incorporel même s’il porte sur une chose qui est un bien corporel.

Les droits patrimoniaux se répartissent en 2 grandes catégories : les droits réels et les droits personnels. Il s’est ajouté plus récemment une 3^ème catégorie : les droits intellectuels. C’est une catégorie à part.

Paragraphe I. Les droits réels et les droits personnels.

A.  Les droits réels.

Les droits réels sont ceux qui confèrent à leur titulaires un pouvoir direct et immédiate sur une chose,« res » pouvoir que leur titulaires peuvent exercer sans l’intermédiaire de l’autre personne.

Les droits réels sont composés de deux éléments : la personne- titulaire du droit que l’on appelle le sujet actif et la chose- objet du droit. Il n’y a pas de sujet passif.

Les droits réels s’exerçant directement sur la chose sont dit absolues, ça veut dire qu’ils peuvent être opposés par leur titulaire à toutes les autres personnes, c’est l’opposabilité absolue « erga omnes » (envers tout le monde). Tout le monde doit respecter le droit en question.

Premièrement, cette obligation qui pèse sur tout le monde de ne pas troubler les titulaires du droit réel explique que ce droit emporte le droit de suite (la possibilité pour le titulaire du droit sur la chose de la reprendre en quelle que main qu’elle se trouve). Exemple : une personne vend un bien, mais une personne qui l’achète ne la règle pas au comptant mais à crédit. L’acquéreur la détient et la revend alors qu’il n’a pas fini de la payer. On admet que le vendeur peut reprendre son bien au sous acquéreur. En revanche un bien immobilier peut être revendu. Le droit de suite permet au vendeur qui n’a pas été payé de reprendre son bien.

Deuxièmement, le droit réel emporte le droit de préférence. Il permet au titulaire de la chose d’être payé par propriété sur le prix de cette chose en cas de vente judiciaire.

Les droits réels sont en nombre limité, il y a une liste fermée. Les auteurs de l’avant-projet de la réforme du droit des biens, proposaient d’ouvrir cette liste et de permettre de rentrer d’autres droits réels.

Le droit distingue les droits réels principaux. Ils sont principaux parce qu’ils ont une utilité autonome, ils se suffisent à eux-mêmes, ils n’ont pas besoin d’être rattachés aux d’autres droits.

Puis il y a des droits réels accessoires qui ont un seul rôle, celui de garantir l’efficacité des droits personnels auxquels ils sont liés.

Les droits réels principaux sont essentiellement composés du droit de propriété et ses démembrements, c’est-à-dire des droits réels qui ne confèrent à leurs titulaires que certaines prérogatives de la propriété.

Un exemple de démembrement du droit de propriété estusufruit c’est-à-dire le droit de jouir et de disposer de choses dont un autre à la propriété. Celui qui est titulaire du droit démembré du droit de propriété, n’est pas le propriétaire. L’usufruit est le droit très fréquent en matière de succession. Le conjoint peut être titulaire d’un droit usufruit sur une propriété de son conjoint décédé. Ce droit d’usufruit est un droit qui est dissocié, démembré de la propriété.

Parmi les démembrements du droit de propriétaire on peut citer aussi les servitudes. Une servitude est une charge établie sur un immeuble appelé « fond servant » dont le propriétaire va devoir supporter la limitation de ses droits, par exemple en permettant un passage sur son fond pour accéder à ce qu’on appelle un fond dominant, pour l’utilité d’un autre immeuble ce qu’on appelle le fond dominant. On appelle ça une servitude de passage.

Les droits réels accessoires ce sont ceux qui sont adjoints à un droit de créance pour les renforcer. Le but recherché est pour les créanciers de se prémunir contre l’insolvabilité éventuelle de leurs débiteurs, le risque. En réalité, les droits réels accessoires sont les sûretés, des garanties.

Ces droits réels accessoires viennent s’adjoindre au droit de créance parce que les droits personnels sont faibles. Pour pallier cette faiblesse, les créanciers se sont tournés vers ces garanties, les droits réels accessoires, par exemple, un cautionnement accordé au proprio de l’immeuble pour avoir un bail. Le proprio a un droit de propriétaire et il a un droit personnel qui est d’obtenir le loyer tous les mois. La caution c’est une garantie que l’on qualifie personnelle car elle porte sur une personne qui s’oppose aux garanties réelles car elles portent sur un bien par exemple l’hypothèque.

B.  Les droits personnels- les droits de créance.

Les droits personnels permettent à une personne appelé créancier d’exiger d’une autre appelé débiteur une prestation c’est-à-dire l’accomplissement d’un acte, on parle d’obligation de faire, de ne pas faire ou de donner.

Ces droits personnels comportent trois éléments : le créancier qui est le sujet actif du droit, le débiteur qui est le sujet passif et la prestation qui est entendue l’objet de droit.

Si on se place du côté créancier, on parlera du droit de créance. Si on se place côté débiteur, on parlera de dette ou de l’obligation.

L’originalité de ces droits par rapport aux droits réels réside dans leur caractère personnel, ils unissent deux personnes. Cependant ce caractère personnel n’est pas aussi marqué pour le créancier et pour le débiteur.

En effet le créancier peut céder sa créance selon des formes parfois très simplifiées. Par exemple : la cession des actions de société. Lorsqu’on est actionnaire, titulaire des actions, on est juridiquement créancier dans la société où on a des droits. L’actionnaire peut ne plus être actionnaire, il peut procéder à des cessions de ses actions par virement d’un compte à un autre.

Le débiteur ne saurait imposer à son créancier un autre débiteur. La cession de tête est par conséquence impossible en raison du caractère personnel de l’obligation.

Lorsqu’il y a un rapport personnel entre débiteur et créancier, le créancier peut choisir son débiteur en fonction d’un certain nombre de critères. P.ex. pour la cession de dette oule bail, je suis locataire, je veux quitter mon logement, je connais un locataire mais je ne peux pas substituer un locataire sans l’accord du créancier.

Ce caractère personnel explique que les droits personnels de créance ne présentent pas la sécurité aussi grande que les droits réels.

En effet, au contraire de ces derniers qui sont absolus et opposables à tout le monde, les droits personnels sont relatifs car ils n’unissent que deux personnes, un créancier et un débiteur.  Les droits personnels n’emportent ni droit de suite ni droit de préférence. Certes le créancier qui désire se protéger contre la négligence ou l’insolvabilité de son débiteur, n’est pas dépourvu d’action. Parmi les actions que le code civil propose au créancier figurent :

–l’action oblique qui permet au créancier d’agir à la place du débiteur p.ex. récupérer la somme due au créancier.

–l’action directe qui permet au créancier d’agir contre le débiteur de son débiteur afin d’obtenir le versement à son profit ce que doit ce débiteur à son propre débiteur. L’une de ces hypothèses est le contrat de bail, il y a un locataire- le débiteur et un sous locataire- un débiteur du débiteur. Le bailleur peut demander le payement du loyer directement au sous locataire. L’action directe est possible dans un stricte cadre.

–l’action paulienne qui permet de dédommager un créancier, victime d’une fraude, rétablir le patrimoine d’un débiteur avant la fraude. Les créanciers dépourvus de droit de suite et de droit de préférence sont qualifiés de chirographaires, ils sont des simples créanciers, c’est pourquoi ces créanciers se munissent d’un droit réel accessoire, donc d’une garantie.

Paragraphe II. Les droits intellectuels.

Le droit intellectuel est le droit qu’a une personne d’être seule à tirer du profit d’une chose immatérielle. En d’autres termes, il s’agit d’un droit conférant à son titulaire un monopole d’exploitation portant sur un œuvre de l’esprit ou sur l’exercice d’une activité professionnelle.

Ces droits d’apparition récente, par rapport aux droits personnels et réels, ne peuvent pas être classés si dans la catégorie des droits personnels parce qu’ils n’ont pas de débiteurs déterminés, ni dans la catégorie des droits réels quoi qu’ils s’en rapprochent.

Ce sont des droits absolus comme des droits réels et sont parfois assimilés à des droits de propriété. C’est par raison pour laquelle on parle de propriété dite incorporelle (opposé à la propriété corporelle qui porte sur une chose). Ce rapprochement ne doit pas être exagéré. Les droits intellectuels reposent sur une activité personnelle de sorte qu’ils sont par principe plus étroitement liés à la personne que les droits réels. De plus ces droits intellectuels ne portent pas sur une chose corporelle seule susceptible d’un véritable droit de propriété, mais sur une chose incorporelle qui peut être soit création d’un esprit, soit une clientèle. En ce sens l’approchement la propriété-le droit intellectuel est relatif.

A.  Les droits sur la création de l’esprit.

Sous cette rubrique on trouve les droits de propriété littéraire et artistique et les droits de propriété industrielle.

1.   Les droits de propriété littéraire et artistique.

Les œuvres d’art et les œuvres littéraires sont des biens particuliers car ils sont intimement liés à une personne de leur auteur. Cette considération explique un régime d’appropriation originale dont ces biens font l’objet. En effet l’auteur d’une œuvre, pourvue qu’elle répond à l’exigence d’originalité, est investi de deux prérogatives.

Il bénéficie tout d’abord d’un droit moral qui est un droit personnel, perpétuel, inaliénable et imprescriptible (code de la propriété intellectuelle art. L. 121-1).  C’est le droit qui permet à l’auteur ou à ses héritiers de veiller au respect de son œuvre d’un point de vue artistique, notamment d’agir contre le plagiaire. Seul l’auteur a le droit de décider de divulguer son œuvre et de la publier. Il peut modifier son œuvre comme bien lui semble et même la détruire. Il ne perd pas la paternité de son œuvre (son droit moral) même s’il confie son exploitation à un tiers.

L’auteur est également titulaire d’un droit pécuniaire de nature économique ou patrimonial qui lui donne la possibilité d’exploiter son œuvre au moyen de contrat d’édiction ou de reproduction. Ce droit est temporaire et il s’éteint en principe 70ans après le décès de l’auteur. Le droit pécuniaire de l’auteur est un bien incorporelde nature mobilière qui se distingue du support matériel qui est un bien corporel dans lequel l’œuvre est un bien incorporel. Dans l’hypothèse où ce support est vendu, l’acquéreur ne devient pas pour autant propriétaire de l’œuvre de sorte qu’il lui est interdit de l’exploiter et de s’en prétendre propriétaire.

2.   Les droits de propriété industrielle.

Les droits de propriété industrielle ce sont des droits très importants dans le droit des affaires. On y range des inventions, les dessins et les modèles ainsi que les signes distinctifs.

Les inventions sont des créations impliquant une activité inventive et susceptibles d’application industrielle. Le droit correspondant à ces créations tente à assurer à l’inventeur unmonopole d’exploitation. Ce monopole d’exploitation de l’invention est accordé à l’inventeur qui reçoit d’un organisme administratif INPI (institut national de la propriété intellectuelle) un titre dénommé brevet d’invention. Par ce titre administratif l’inventeur va obtenir la protection de son l’invention. C’est protection constatée dans le brevet d’invention qui va constituer un bien facile à faire circuler.

Contrairement au lien qui uni l’auteur et son œuvre l’invention est détachable de la personne de l’inventeur. C’est ainsi que le brevet d’invention peut faire l’objet d’un contrat autorisant des tiers d’exploiter l’invention contenue dans le brevet, on parle de licence d’exploitation. Le brevet d’invention peut être cédé lui-même de sorte que l’inventeur perd alors définitivement ses droits.

Le monopole d’exploitation de l’invention n’est attribué que pour 20 ans à compter de son dépôt. Après cette période, l’invention tombe dans le domaine public et par la suite peut être exploitée par tout le monde. On peut le constater dans le domaine pharmaceutique.

Il est possible effectivement d’obtenir une protection de son invention au niveau européen. Il est possible de déposer un brevet qui sera efficace dans tous les états membres.

Les dessins et modèles ce sont des créations à caractère ornemental donnant à l’objet un aspect extérieur spécifique et nouveau. L’effort créateur est ici dans la décoration est le goût, on parle de l’art industriel. L’auteur du dessin ou de modèle bénéficie d’un doit de l’usage exclusif à la suite d’un dépôt à l’INPI. Ce dépôt ne confère pas un droit de propriété mais il faut présumer son existence à compter de sa date. Une personne doit prouver bien avant le dépôt qu’il était propriétaire du dessin ou de modèle. L’exclusivité accordée à l’auteur est temporaire, valable pour 5 ans. Le dépôt peut être renouvelé une première fois pour 20 ans et une seconde fois pour 25 ans.

Les signes distinctifs sont les signes qui servent de ralliement à la clientèle et qui lui permettent de reconnaitre les produits et les entreprises qu’elle apprécie. Ceux-ci sont des véritables biens dont l’exclusivité est protégée par la loi. Il s’agit du nom commercial et l’enseigne ainsi que les marques de fabriques et de services.

Le nom commercial et l’enseigne ce sont des signes qui permettent d’identifier une entreprise. Le nom peut être celui de l’entrepreneur ou encore une désignation de fantaisie que l’on appelle l’enseigne, par exemple un emblème, un animal, une dénomination en rapport avec la localisation de l’entreprise. Celui qui use d’un nom commercial ou de l’enseigne a le droit d’en interdire l’usage à d’autres en cas de risque de confusion.

Enfin les marques de fabriques et de services s’attachent aux produits ou aux services qui constituent l’objet de l’activité de l’entreprise. Pour être protégée une marque doit être déposée à l’INPI. Cette protection dure pendant 10 ans mais des dépôts successifs peuvent prolonger indéfiniment la marque.

Tous les droits de propriété intellectuelle sont protégés par l’action de concurrence déloyale. C’est l’action qui et fondée sur l’article 1382 du Code civil. Cette action ouvre le droit aux dommages et intérêts, la publication éventuelle de la décision judiciaire et surtout l’interdiction de continuer l’usage déloyale et éventuellement sous astreinte.

B.  Les droits sur la clientèle.

De manière générale il s’agit des droits tendant à réserver à une personne l’exploitation d’une clientèle déterminée.

Ce droit ne porte qu’indirectement sur la clientèle par l’intermédiaire des facteurs qui attirent les clients vers le professionnel. Ce sont ces éléments attractifs de clients qui constituent la clientèle laquelle peut en ce sens et uniquement en ce sens être considérée comme un bien. La clientèle ce ne sont pas les personnes, ce sont indirectement les personnes.

Les clientèles civiles, ce sont en particulier les libéraux, sont tellement liés à l’activité personnelle de leur auteur que l’on a mal à concevoir car puissent exister indépendamment de celui qui les a créé. C’est pourquoi le professionnel libéral ne cède pas sa clientèle mais il se fait rémunérer pour présenter son successeur à ses clients.

Ce problème ne s’est jamais posé pour la clientèle commerciale dont l’appropriation a été reconnue et facilitée grâce à la notion inventée pour la cause de fond de commerce.

Le fond de commerce est l’ensemble de moyens mis par un commerçant pour attirer les clients et les garder.

Le fond de commerce est composé d’un ensemble d’éléments à la fois corporels (le matériel, l’outillage, les marchandises) et incorporels (le nom commercial, le droit au bail qui concerne les baux commerciaux c’est-à-dire les locations qui sont proposés à des commerçants. Un commerçant loue un local pour son activité, il y a une réglementation qui lui est favorable pour que le commerçant puisse rester dans son local le plus longtemps possible. Cette réglementation favorable fait qu’en fin de bail, au bout de 9 ans, soit le bailleur qui souhaite très bien que le contrat cesse, il va devoir payer une somme d’argent très importante- l’indemnité de clientèle, soit il renouvèle le bail. Lorsqu’un commerçant vend son fond de commerce, il vend le droit de rester dans un local. Le bailleur doit accepter un nouveau locataire) permettant aux commerçants d’exploiter et partant de conserver une clientèle propre.

La clientèle commerciale est le produit du fond de commerce. Son importance est telle que sans clientèle il n’y a pas de fond de commerce.

Cet ensemble d’éléments corporels et incorporels constitue en lui-même un bien incorporel qui peut donc être cédé, loué, il peut être nanti (c’est un gage, le commerçant peut apporter son fond de commerce en garantie) ou encore apporté en société. 

Section III. Les universalités.

Au lieu d’envisager les biens individuellement on peut aussi les considérer comme faisant partie d’un ensemble qui forme alors une universalité. Exemple : au lieu de vendre un livre, je vends ma bibliothèque- collection des livres. L’exigence de ce regroupement de biens entraine des conséquences juridiques complexes. L’universalité a besoin d’une cohésion qui justifie que chacun de ces éléments reste dans le groupement. De l’autre côté chaque élément est indépendant d’un groupement auquel il appartient, c’est l’indépendance qui peut contrarier les objectifs d’un groupement. Tout va dépendre des masses des biens qui forment l’universalité. C’est dans ce sens qu’il faut distinguer les universalités de fait et les universalités de droit.

Paragraphe I. Les universalités de fait.

Ces ensembles de biens sont constitués en vue d’un rapport juridique voulu par des particuliers. Il consiste en une réunion d’éléments formant une collection(ex. bibliothèque), prise globalement comme un bien unique (p.ex. lors d’une vente) et soumise par ce fait à un régime juridique particulier.

L’universalité de fait peut regrouper des biens identiques ou hétérogènes comme le fond de commerce. Le fond de commerce est composé d’une masse des biens différents (éléments corporels et incorporels) qui forment un bien distincte des éléments qui le composent. Cela signifie que le fond de commerce (l’ensemble) peut faire l’objet d’opération englobant ces divers éléments, opérations qui sont soumises à des règles différentes de celle concernant chacun de ces éléments. Le fond de commerce est l’opération qui comporte à la fois l’ensemble des éléments et chacun d’eux avec des règles différentes. Ce qui explique surtout que le fond de commerce n’est qu’une universalité de fait, c’est son absence d’autonomie par rapport aux commerçants. Le fond de commerce n’est qu’un bien parmi d’autres dans le patrimoine d’un commerçant. Il en résulte qu’il n’y a pas de passif propre au fond de commerce. Cela signifie qu’un commerçant répond de ses dettes commerciales, sur tous ses biens.

Paragraphe II. Les universalités de droit.

Les universalités juridiques ou les universalités de droit se caractérisent par le fait qu’elles comprennent un actif c’est-à-dire les droits ou les biens existant au profit d’une personne et un passif correspondant c’est-à-dire des obligations dont la personne est tenue envers d’autres.

La seule véritable universalité juridique reconnue par le droit français est celle qui forme le patrimoine. En l’absence de définition légale, dans l’avant-projet de réforme de loi, les auteurs ont proposés une définition suivante : « le patrimoine peut se définir par l’ensemble des biens et des obligations pécuniaires d’une personne techniquement donc le patrimoine est une universalité du droit c’est-à-dire un rassemblement des biens incorporels ».

A.  Les éléments du patrimoine.

Tout patrimoine comporte deux éléments : un actif où sont répertoriés tous les rapports juridiques de valeur économique positive, autrement dit les droits et un passif qui correspond à tous les rapports juridiques de valeur économique négative, les obligations.

Chacun de ces élément est appelé à varier à tout moment en fonction de l’activité juridique de la personne. Des dettes et des droits entrent et sortent du patrimoine. Ces variations n’affectent pas le patrimoine lui-même c’est-à-dire le patrimoine conçu comme un ensemble, universalité.

En effet grâce au mécanisme de subrogation réelle (subrogation – un remplacement d’un bien par un autre ou d’une personne par une autre personne). Grace à ce mécanisme de subrogation réelle les nouveaux biens prennent place des anciens tout en étant soumis au même régime juridique. C’est ainsi que les créanciers pourront saisir les éléments nouvellement entrés dans le patrimoine de leurs débiteurs même si leur créances sont nées avant. Tous ces biens qui vont venir remplacer les biens anciens entrent dans le patrimoine personnel. Tous mes créanciers peuvent compter sur tous mes biens.

B.  Les caractères du patrimoine.

Depuis le XIXème siècle, on parle de la théorie Aubry et Rau (les deux juristes).  Le patrimoine est conçu en droit français comme un attribut de la personnalité comme un prolongement nécessaire de la personne. Autrement dit, la personne apparait comme le seul lien permettant de regrouper les différents éléments d’actif et de passif.

Il résulte de cette conception que le patrimoine présente trois caractères essentiels qui sont devenus de solides principes jusqu’à ce que les dérogations viennent en bousculer certains.

1.   Les principes. 

Le premier principe veut que seules les personnes soient aptes à détenir un patrimoine. Tout droit est nécessairement attaché à une personne, physique ou morale. Les animaux ne peuvent pas être des titulaires de droits. 

Le second principe est que toute personne a nécessairement un patrimoine. C’est la traduction de l’idée que le patrimoine est indépendant de son contenu. Les variations du patrimoine n’effectuent pas l’ensemble. Que la personne soit ruinée ou riche, cela n’a pas d’influence sur son patrimoine.

Le patrimoine ne peut disparaitre qu’avec la personne. Tant que la personne vit, elle a un patrimoine.Le nouveau-né est un titulaire du patrimoine. Il est considéré être un héritier. Par conséquence le patrimoine ne peut être transcrit qu’à cause de mort, précisément à un moment que la personne juridique disparait. Le patrimoine est intransmissible entre vifs, parce que ça serait la dépouiller d’un attribut nécessaire.

De son vivant, la personne ne peut transmettre que des biens déterminés. Juridiquement on parle de la transmission à titre particulier. Exemple : la vente ou la donation. L’acheteur dans l’hypothèse de vente ou donateur dans l’hypothèse de donation étant les ayant-cause à titre particulier du vendeur ou de donateur. A son décès l’ensemble des biens du défunt, on parle de « de cujuz », passent à ses héritiers. Juridiquement on parle de la transmission universelle car elle comporte tous les biens du défunt. La transmission est dite à titre universel lorsqu’elle ne porte que sur une fraction du patrimoine par exemple 1/3. L’héritier sera dans ce cas-là un ayant-cause à titre universel ou ayant-cause universel s’il récupère toute la succession.

Il peut y avoir des transmissions à titre particulier si de son vivant le défunt a prévu par le testament d’attribuer tel ou tel se ses biens à telle ou telle personne de son choix. Cette personne aura donc la qualité de légataire à titre particulier.

            Troisième principe est celui selon lequel une personne ne peut avoir qu’un seul patrimoine. Il s’agit du principe d’unicité du patrimoine qui signifie qu’une personne qui affecte certains de ses biens à un commerce par exemple et d’autres biens à sa vie privée n’est pas à la tête de deux patrimoines. Les éléments qui composent le fond de commerce ne forment pas un patrimoine indépendant mais sont englobés dans l’ensemble du patrimoine du commerçant.

En d’autres termes, le patrimoine est indivisible en raison du principe selon lequel l’ensemble des biens d’une personne répond de l’ensemble de ses dettes. Tous les biens qui composent le patrimoine de la personne sont à la disposition de tous les créanciers, ce qu’on appelle le gage général des créanciers (article 2284 du Code civil).

Par conséquent le principe donc d’unicité du patrimoine est la règle de l’article 2284 du Code civil, s’oppose à ce que l’on constitue un patrimoine d’affectation c’est-à-dire une universalité de droit qui regrouperait non pas l’ensemble des droits et obligations d’une personne mais seulement ceux qui sont relatifs à une activité déterminé. Il faudrait donc concevoir qu’un commerçant puisse regrouper dans un patrimoine commercial les biens affectés à son activité professionnelle (par exemple un fond de commerce) de telle sorte que seuls ses biens répondraient des dettes correspondantes à cette activité.  Son patrimoine personnel serait alors à l’abri du risque professionnel. Les créanciers du commerçant pourraient puiser dans les biens affectés professionnels.

Cette théorie aurait été avantageuse pour un commerçant parce qu’elle aurait assuré une limitation de responsabilité car commerçant aurait été responsable seulement sur ses biens personnels, mais aussi avantageuse pour les créanciers parce que les créanciers professionnels du commerçant pourraient bénéficier d’un droit de préférence sur les biens professionnels.

Ca a été proposé pendant les années et le législateur a pendant longtemps résisté en raison des difficultés d’application. La difficulté de déterminer l’affectation des biens personnels et des biens professionnels. Pour le faire il faut payer l’expert-comptable qui coute trop pour les petits commerçants. Ces résistances ont progressivement disparus et le législateur a fait des dérogations  au principe de l’unicité du patrimoine.

2.   Les dérogations au principe de l’unicité du patrimoine.

Aujourd’hui plusieurs principes permettent de diviser le patrimoine. Pour contourner le principe d’unicité il a été créé la voie la plus ancienne, qui permet de créer une nouvelle personne juridique, une société.

Les sociétés peuvent avoir la personnalité morale si elles sont immatriculées, c’est-à-dire peuvent être titulaires des droits et des obligations, du patrimoine propre. Si la société est personnalisée elle a son patrimoine.

C’est ce patrimoine appartenant à la société, appelé « patrimoine social », qui va servir de patrimoine d’affectation. Ce que le commerçant ne pouvait pas faire directement, c’est-à-dire séparer son patrimoine personnel et son patrimoine professionnel, il va pouvoir réaliser par personne morale interposée. Ce qui était dans le patrimoine du commerçant entre dans le patrimoine social. Les risques seront pour la société et le patrimoine personnel du commerçant sera à l’abri de ces risques professionnels.

Le commerçant pourra mieux limiter les risques commerciaux en créant une société. Pour cela il lui suffira de trouver un ou plusieurs partenaires et d’apporter à une société son activité commerciale.

Une société à la base est pluripersonnelle. Cependant il est possible de constituer une société dans laquelle un commerçant sera un seul associé, on parle de la société unipersonnelle. Dans ce cas-là le commerçant est à la fois à la tête du patrimoine social et de son patrimoine personnel. Une entreprise unipersonnelle à responsabilité limité est une société. Une entreprise est l’activité est la société est une structure qui permet d’acquérir l’entreprise, l’activité.

Pour autant si le commerçant est associé à sa société il doit respecter la personnalité de sa société, il ne peut pas utiliser les biens de la société comme si c’étaient les siens, c’est un abus des biens sociaux.

Le commerçant a pu grâce à la technique de la société ou la technique sociétaire accéder aux avantages du patrimoine d’affectation avant que cette formule ne soit consacrée par le législateur.

            Une autre voie a été expérimenté par la loi de 1 août 2003 qui a inséré dans le code de commerce un article L. 526-1 offrant au chef d’entreprise la possibilité de mettre sa résidence principale à l’abri des éventuelles poursuites de ses créanciers professionnels. C’est pour le chef qui n’a pas choisi la société. A cette fin il lui suffit de faire une déclaration notariée et publiée d’insaisissabilité de sa résidence principale. Cette protection ayant été élargie en 2008 à tous les biens fonciers bâtis ou non bâtis de l’entrepreneur individuel et non affectés à un usage professionnel. Le problème est que la grande majorité ne connaissent pas cette solution et même connu l’acte notarié est chère. Ensuite une autre difficulté s’est présentée pour le commerçant de garantir un bien à son créancier. Il est possible en effet de rendre saisissable ce qui n’était pas saisissable et d’offrir le bien en garantie pour créditaccordé.

Une nouvelle exception au principe d’unicité du patrimoine apparait dans un contrat de la fiducie introduite dans le droit français par la loi du 19 février 2007.L’article 2011 du Code civil propose une définition : «  la fiducie est l’opération par laquelle un ou plusieurs constituants transfèrent des biens, des droits ou des sûretés à un ou plusieurs fiduciaires qui les tenant séparé de leur patrimoine propre agissent dans un but déterminé au profit d’un ou plusieurs bénéficiaires ». On considère que ce nouveau mécanisme permet la reconnaissance directe du patrimoine d’affectation. La fiducie,  fides c’est la confiance. C’est le mécanisme anglo-saxon de confier des biens à une personne dont on a confiance. Le fiduciaire dans le code civil peuvent être des personnes morales privées, une institution ou un service p.ex. un banquier, un trésor public, la banque de France, une entreprise d’assurance, la Caisse de dépôts et de Consignation. Il peut s’agir aussi d’un avocat.

Un fiduciaire auquel un constituant (personne morale ou physique) aura par contrat (contrat nécessairement écrit, qui peut être enregistré auprès des services fiscaux et publié sur les registres nationales de fiducie) transféré la propriété de ses biens (deux objectifs possibles : soit aux fins de gestion soit aux fins de garantie) deviendra donc titulaire d’un patrimoine d’affectation (patrimoine fiduciaire) que devra tenir séparé de son patrimoine personnel.

Une aliénation fiduciaire est une aliénation pour le temps de l’opération.

Les créanciers du constituant et les créanciers du fiduciaire n’auront dès lors aucune action sur le patrimoine fiduciaire. Seuls les créanciers titulaires de créance nés de la conservation ou de la gestion des biens placés en fiducie pourront agir sur le patrimoine fiduciaire.

            La dernière exception est celle introduite par la loi du 15 juin 2010 relative à l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée qui autorise officiellement le patrimoine d’affectation. En effet l’auteur de l’article L. 526-6 du code de commerce « tout entrepreneur individuel peut affecter à son activité professionnelle un patrimoine séparé de son patrimoine personnel sans création d’une personne morale ». Derrière le patrimoine d’affectation il y a l’enjeu de la limitation de responsabilité. Il faut pouvoir trouver une solution qui va permettre à l’entrepreneur individuel de rester l’entrepreneur individuel et de limiter sa responsabilité. Limiter la responsabilité c’est de reprendre les dettes qu’à hauteur de ce qu’a apporté l’entrepreneur. Il est désormais possible de mettre en place le patrimoine d’affectation séparé du patrimoine personnel. On peut mettre à l’abri son patrimoine personnel.

L’entrepreneur individuel peut donc depuis 1 janvier 2011 limiter sa responsabilité professionnelle en créant un patrimoine d’affectation (le patrimoine en question sera composé de tous les biens nécessaires à l’activité professionnelle de l’entrepreneur) qui servira de garantie unique à ses créanciers professionnels.

Depuis le 1 janvier 2013 l’entrepreneur individuel a même possibilité de constituer plusieurs patrimoines affectés à différentes activités professionnelles.

L’existence de ces dérogations c’est la mort annoncée du principe d’unicité du patrimoine.

Il en existe d’autres dérogations, notamment en matière de patrimoine successoral.

Chapitre III. La distinction des meubles et des immeubles.

L’article 516 du Code civil, aux termes duquel tous les biens sont meubles ou immeubles, pose un principe général de distinction très importante en droit des biens. A partir du moment où on considère que tous les biens sont meubles ou immeubles cela veut dire que tous les biens doivent être classés.

Section I. L’origine et l’intérêt de la distinction des meubles et des immeubles.

L’origine de la division est très ancienne et ses intérêts sont très nombreux.

A.  L’origine.

La distinction des meubles et des immeubles vient du droit romain qui à l’époque l’a fondé sur la nature des choses. C’est la raison pour laquelle la distinction reposait sur les choses matérielles.

Cette distinction a évolué pour acquérir dans l’ancien droit une signification économique c’est-à-dire basée sur la valeur des biens. En effet l’organisation sociale et politique de l’époque sous la féodalité conduisit à accorder à des immeubles une importance capitale (la possession des terres qui traduisait un rôle économique et politique considérable), alors que les meubles ne comptaient pratiquement pas. Les meubles à l’époque c’étaient des meubles meublants. D’où l’adage « Resmobilisresvilis » – les choses mobilières étaient les choses viles de peu d’importance. Cette différence voir cette discrimination explique la différence de statut entre meubles et immeubles. A cette époque-là on s’efforçait à conserver les immeubles dans la famille en limitant leur aliénabilité.

Cette classification économique des biens a conduit à une extension de la distinction des meubles et des immeubles à des choses incorporelles c’est-à-dire à des droits présentant une certaine valeur pour le patrimoine.

Les droits réels sont mobiliers ou immobiliers selon qu’ils portent sur les choses mobilières ou immobilières. On peut admettre de manière assez logique que tous les biens sont meubles ou immeubles.

Effectivement les rédacteurs du code civil ont conservés cette distinction qui constitue l’un des fondements du droit des biens.

B.  L’intérêt de la distinction des biens mobiliers et immobiliers.

Bien que la distinction est évoluée ne serait-ce qu’en raison de la place prépondérante qu’occupe aujourd’hui la fortune mobilière. La fortune mobilière a plus de valeur si on tient compte de la valeur prise par des biens comme les droits intellectuels, les marques, les biens financiers, les droits financiers, les produits boursiers. Il y a eu un renversement de tendances.

Des différences juridiques subsistent entre les meubles et immeubles. Certaines de cette différence résultent de la nature matérielle des biens, d’autres tiennent à leur nature économique.

1.   Les différences tenant à la nature matérielle des biens.

Les règles relatives à la compétence des tribunaux :

En matière mobilière le tribunal compétent est celui du lieu où demeure le défendeur, le domicile du défendeur.

En matière immobilière on a donné compétence au tribunal du ressort où se situe l’immeuble. (toujours TGI)

Les règles concernant la publicité :

Pour les immeubles étant fixes il est possible d’organiser la publicité de toute modification de leur situation juridique. En matière mobilière cela n’est pas le cas.

Il y a des meubles dont le régime juridique est proche de celui des immeubles en raison de leur importance ou leur statut qui est proche des immeubles. Par exemple des navires ou les aéronefs (avions).

La publicité a pour rôle de rendre opposable l’acte au tiers.

Les règles relatives à la preuve et à la possession :

La preuve de la propriété immobilière est difficile alors que pour les meubles leur possesseur bénéficie d’une présomption de propriété. En matière immobilière la règle dit que celui qui possède est présumé le propriétaire. Celui qui doit prouver qu’une personne n’est pas propriétaire est un véritable propriétaire de l’immeuble.

Vue les différents types de sûretés réelles, des différences apparaissent parce que les meubles sont mobiles et les immeubles fixes. C’est pour raison pour laquelle on parle de l’hypothèque pour les immeubles (celle-ci suppose une publicité en contrepartie de laquelle le propriétaire conserve son bien). En revanche pour les meubles on parlera de gage. Pour les meubles incorporels on parlera de nantissement qui portera par exemple sur le fond de commerce.

2.   Les différences tenant à la valeur économique des biens.

Historiquement l’immeuble est la source première de la richesse. Cela explique qu’il bénéficie des règles spécialement protectrices. Il y a trois hypothèses permettant démontrer le caractère protecteur pour des immeubles :

–la rescision pour lésion : il est possible d’annuler la vente d’un immeuble quand le prix de celui-ci est dérisoire (lésionnaire). Pour cela l’immeuble doit avoir été vendu au moins de 7/12 de son prix réel. C’est l’action qui permet de garantir au propriétaire une certaine valeur de son immeuble. Cela n’existe pas pour les meubles qui peuvent être vendus pour n’importe quel prix.

–la fiscalité : la fiscalité des immeubles est plus lourde que celle des meubles. En effet les droits de mutation c’est-à-dire les droits dues aux fiscs en cas de transmission de propriété sont beaucoup plus importants pour les immeubles.

–la saisie : la saisie immobilière est plus complexe que la saisie mobilière. L’idée est de protéger l’immeuble. Il y a l’accumulation de formalité qui rend la saisie difficile.

Section II. Les immeubles.

Aux termes de l’article 517 du Code civil les biens sont immeubles ou par leur nature ou leur destination ou par l’objet auquel ils s’appliquent. Il y a donc trois catégories des immeubles.

Paragraphe I. Les immeubles par nature.

Sont immeubles par nature tous les biens corporels répondant aux critères de fixité et d’adhérence à la terre.

Il s’agit donc de choses qui en raison de leur nature ne peuvent ni se déplacer ni être déplacés c’est-à-dire le sol et tout ce qu’il adhère au sol.

Le sol est l’immeuble par excellence. L’article 518 du code civil qui vise le sol ne l’évoque pas mais plutôt le fond de terre autrement dit le sol. Le sol correspond non seulement à la surface mais également au sous-sol.

Les choses qui adhérent au sol correspondent donc aux végétaux et aux édifices c’est-à-dire des constructions qui acquièrent leur qualité immobilière en raison de leur attachement au sol.

Sont donc des immeubles, les végétaux c’est-à-dire les arbres, les récoltes pendantes par les racines, les fruits pendants aux arbres, c’est l’article 520 du Code civil qui l’explique. Tant que le fruit est attaché à un arbre est un immeuble, mais quand on le détache il devient un meuble.

Sont toujours des immeubles par nature des bâtiments c’est-à-dire tout édifices : les barrages, les ponts, les digues. Il faut y ajouter des canalisations de gaz ou d’électricité car ils sont inséparables, ils sont considérés comme immeubles par l’incorporation.

Soit le bien est inséparable de bâtiment et sera considéré comme immeuble par l’incorporation soit il est séparable et sera un meuble.

En fonction de la nature juridique qu’on va donner au bien, l’acquéreur peut prétendre à ce que le bien reste dans l’appartement.

Paragraphe II. Les immeubles par destination.

Les rédacteurs du code civil ont admis que les immeubles exercent une sorte d’attraction et peuvent ainsi conférer leur qualité à des choses mobiles, donc mobilières parce que ces choses leur sont destinées.

Les immeubles par destination sont des choses mobilières que la loi traite comme des immeubles en raison du lien qui les uni à un immeuble par nature dont ils constituent un accessoire.

Principe selon lequel l’accessoire suit le principal : l’accessoire- le meuble, emprunt la nature juridique du principal – l’immeuble.

Pour que le régime des immeubles par destination s’applique, certaines conditions doivent être réunies.

A.  Les conditions de l’immobilisation par destination.

Le terme immobilisation doit être pris dans le sens technique : le meuble devient un immeuble.

Deux conditions sont exigées pour que le meuble devienne un immeuble : unité de propriété et un rapport de destination.

1.   Une unité de propriété.

Le meuble doit être la propriété du propriétaire de l’immeuble par nature auquel il est destiné. Exemple : un exploitant agricole qui achète un tracteur. Le tracteur est un meuble qui devient un immeuble par destination. Au moment de l’éventuelle vente de domaine, un exploitant agricole va vendre le domaine avec le tracteur.

Quand les propriétaires sont différents il n’est pas nécessaire de soumettre ces choses à un même régime juridique parce que ces choses ne seront ni vendues ni saisies en même temps. Le but poursuivi par l’immobilisation par destination c’est-à-dire l’union entre les deux biens ne sera pas atteint.

La volonté du propriétaire est déterminante. Cela signifie qu’un meuble par la volonté d’un propriétaire peut devenir un immeuble.

2.   Un rapport de destination.

La volonté du propriétaire est nécessaire mais elle n’est pas suffisante à créer n’importe quel rapport de destination.

En effet, les meubles peuvent être affectés à un immeuble dans les deux seuls cas prévus par la loi. Soit parce qu’ils sont nécessaires à son exploitation, soit parce qu’ils font corps avec l’immeuble.

B.  Les cas d’affectation des meubles au service d’un immeuble.

1.   Les immeubles par destination économique.

Les biens sont considérés comme des immeubles parce qu’ils sont affectés au service ou à l’exploitation d’un fond. Ils en sont devenus accessoires.

L’article 524 du code civil propose un liste désuète mise à jour par la jurisprudence : des animaux attachés à la culture, les pigeons des colombiers, les lapins des garennes, les ruches à miel.

Il faut que le meuble soit indispensable à l’exploitation du fond.

Tous les titres d’exploitation sont visés, non seulement l’exploitation agricole mais également commerciale (p.ex. le matériel d’un hôtel), exploitation civile (p.ex. les machines et les décors d’un théâtre).

Ses meubles deviennent immeubles par une fiction juridique pour une nécessité économique.

2.   Les immeubles par destination ornementale.

Il s’agit de biens attachés au fond à perpétuelle demeure comme le précise l’article 524 in fine du code civil.

Le rapport de destination résulte de la volonté du propriétaire d’établir un lien définitif (perpétuelle demeure) entre un meuble et un immeuble.

Comment traduire cette volonté ? Cette question se pose dans les rapports entre le vendeur et un acheteur du fond, où il y a l’acheteur prétendant au contraire du vendeur avoir accueilli l’immeuble avec les meubles qui y sont attachés.

Selon la cour de cassation l’attache au fond doit se manifester par des faits matériels d’adhérence apparente et durable.  Le législateur a établi quelques préemptions à l’article 525 du code civil. Sont présumés immeubles par destination les glaces d’un appartement, les tableaux et autres ornements (miroir, les fresques, les tapis spéciales, des tapisseries).

Selon la jurisprudence, dès lors que l’attache suffisante existe, tout bien d’ornementation peut être considéré comme un immeuble par destination.

C.  Le régime juridique des immeubles par destination.

Des immeubles par destination sont assimilés à des immeubles par nature. Solidaires de l’immeubles auquel ils sont attachés sont traités comme des immeubles. Par conséquence, l’aliénation du fond doit comprendre les immeubles par destination. Ex. la location de mise en gage. Il y a l’unité de système juridique qui va s’appliquer dans toute circonstance.

Cette assimilation des meubles et immeubles comporte des limites. On ne peut pas faire compétemment abstraction de la nature véritable des immeubles par destination.

Par exemple, si un immeuble par destination est volé, on appliquera les sanctions du vol qui ne concernent pourtant que les meubles, donc dans ce cas précis on ne tiendra compte que de la nature mobilière du bien par destination sans prendre le fait que ce sont des immeubles par destination. De même en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité d’expropriation n’englobera pas les immeubles par destination puisque du fait de leur aptitude d’être déplacés, c’est-à-dire séparés d’un immeuble, il n’y a pas besoin d’en déposséder un propriétaire.

Paragraphe III. Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent.

Aux termes de l’article 526 du Code civil sont immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent, l’usus fuit des choses immobilières, les servitudes ou service foncier et les actions qui tendent à revendiquer un immeuble. On s’aperçoit que cette disposition range dans la catégorie des immeubles des droits (usus fruit, servitudes et actions sont des droits). On aurait eu tendance à penser que seules les choses matérielles peuvent rentrer dans la catégorie des meubles et immeubles. Le législateur considère qu’un droit ou une action qui porte sur un immeuble est immobilier.

Font partie des immeubles incorporels les droits réels immobiliers et les actions immobilières. 

A.  Les droits réels immobiliers.

Sont ici visés les droits réels principaux qui ont un objet immobilier (p.ex. usus fruit immobilier), les droits réels accessoires établis sur un immeuble pour garantir une créance (p.ex. hypothèque).

B.  Les actions immobilières.

La loi assimile aux immeubles les actions tenantes à revendiquer un immeuble.

Cette expression vise tout d’abord l’action en revendication du propriétaire contre le tiers qui est en possession de son immeuble. Elle concerne donc deux personnes, une qui se considère un propriétaire d’un immeuble et l’autre personne qui possède un immeuble. Si la personne réussit à prouver qu’elle est un propriétaire d’un immeuble, la personne qui possède un immeuble sera expulsée.

L’expression vise également toutes les actions réelles immobilières c’est-à-dire les actions qui sanctionnent les droits réels.

Premier exemple : l’action confessoire d’usus fruit ou de servitude qui a pour objectif de faire reconnaitre l’existence ou l’exercice de tel droit (usus fruit ou servitude) sur un immeuble d’autrui au profit du titulaire du droit d’usus fruit ou  au profit du titulaire de servitude.

Deuxième exemple : l’action opposée dite négatoire (qui tente à nier un droit) d’usus fruit ou de servitude que le propriétaire intente contre la personne exerçante sur son fond un usus fruit ou servitude qui prétend ne pas exister. Elle tend à faire reconnaitre que le fond n’est pas revêt d’usus fruit ou de servitude.

Section III. Les meubles.

On part du principe selon lequel tous les biens et les droits qui n’entrent pas dans la catégorie des immeubles sont des meubles.

L’article 527 du Code civil distingue trois catégories des meubles : les meubles par nature, les meubles par détermination de la loi, les meubles par anticipation.

Paragraphe I. Les meubles par nature.

L’article 528 propose une définition des meubles par nature : « sont des meubles par nature des corps qui peuvent se faire transporter d’un lieu à un autre soit qu’ils se meuvent par eux-mêmes comme les animaux, soit qu’ils ne puissent changer de place que par l’effet d’une force étrangère comme les choses inanimées ».

Les meubles par nature sont des choses essentiellement mobiles, animées comme des animaux, ou inanimées.

La place des animaux sur la liste des biens meubles est discutée depuis des décennies. Les rédacteurs du code civil n’ont pas faites une grande attention sur des animaux. Les animaux apparaissent dans l’article 528 et 524 du code civil comme des immeubles par destination. Un civiliste Malinvaud écrit un article « L’animal va-t-il s’égarer dans le Code civil ? »Dalloz 2015 page 87. Sa position consiste à dire que les animaux n’ont pas leur place dans le Code civil qui s’occupe principalement du statut des personnes et des biens. Cependant les animaux occupent leur place dans des codes rural et de la pèche maritime.

En 2014, des parlementaires ont déposé une proposition de loi qui a pour l’objectif d’introduire dans le code civil un article spécialement dédié aux animaux. « Les animaux sont des êtres vivants doués de sensibilité et sous réserve des lois qui les protègent, les animaux sont soumis au régime des biens corporels ».

Certains auteurs ont proposé de faire, dans le code civil, des animaux des biens spéciaux. L’ensemble des animaux pourrait être visé en leur qualité de « bien être » par opposition au « bien objet ».

Il est compliqué de mettre en place le statut juridique d’un animal. Des nombreux auteurs ont proposés de mettre en place de règles spéciales mais en dehors du Code civil.

Enfin certains meubles en raison de leur dimension et de leur relative stabilité sont soumis à un régime juridique proche de celui des immeubles. Par exemple des navires, des avions qui comme des immeubles font l’objet d’une publicité (une immatriculation) et ils sont susceptibles d’une hypothèque.

Paragraphe II. Les meubles par détermination de la loi.

Il s’agit là d’une catégorie hétéroclite qui regroupe les meubles incorporels c’est-à-dire tous les droits ou les actions qui ne sont pas immeubles.

Leur énumération est contenue dans l’article 529 du Code civil. Sont visés d’une part tous les droits réels ayant pour objet une chose immobilière (par exemple : usus fruit, le droit de gage, les droits de créance c’est-à-dire les droits personnels qui portent sur une prestation), d’autre part les parts sociales qui représentent les droits des associés dans les sociétés (les parts sociales correspondent à des titres qui sont accordés à une société en contrepartie de droit qu’il va pouvoir exécrer dans la société. Quand une personne veut être associée elle apporte une somme d’argent en contrepartie elle reçoit des parts sociales qui lui donne la possibilité d’accéder à des droits par exemple le droit de vote qui est proportionnel qui est un droit politique, le droit d’information. Les parts sociales ont une valeur économique, patrimonial et peuvent être cédés). Dans la liste figurent aussi des fonds de commerce qui est un meuble incorporel. On voit apparaitre des droits intellectuels, les droits de clientèle. 

Paragraphe III. Les meubles par anticipation.

Il s’agit de la catégorie crée par la jurisprudence qui est le pendant de la catégorie des immeubles par destination.

Ce sont des immeubles à qui on va attribuer de manière anticipé un caractère immobilier afin de faciliter la commercialisation. Exemple : des récoltes vendues sur pied, les produits non encore extraits d’une carrière. En l’état ces récoltes et ces produits sont des immeubles par nature mais compte tenu de leur future commercialisation, c’est-à-dire de leur séparation du fond, on va les considérer comme des meubles de telle sorte que leur vente sera elle aussi mobilière.

Cette qualification permet donc de soumettre par avance les biens concernés au régime des meubles ce qui présente des avantages. Ainsi la vente ou saisie de l’un de ces biens constitue une opération immobilière et obéit au régime juridique simplifié des opérations mobilières.

Chapitre IV. La distinction du capital et des fruits.

Le capital est un ensemble des biens frugifères, c’est-à-dire productif de richesses, pouvant par conséquence engendrer les nouveaux biens appelés fruits.

On oppose des biens frugifères et les biens non frugifères. Les biens non frugifères ce sont par exemple des bijoux.

Sont des fruits les loyers payés par les locataires ou les dividendes versés par les sociétés à ses associés. Dans ces deux exemples le capital serait la maison ou l’appartement loué que l’on va qualifier de maison de rapport.

Les titres de société correspondant au capital qui vont entrainer la perception des dividendes qui vont enrichir son titulaire.

Les fruits posent des problèmes juridiques particuliers dans leur définition et dans la détermination du régime juridique.

Section I. La définition des fruits.

Il convient de distinguer les fruits de revenus et des parts.

Paragraphe I. La distinction des fruits et des revenus.

Alors que les fruits et des revenus sont des biens, tous les deux produits par le capital, deux différences les séparent. 

Tout d’abord les fruits peuvent consister en des biens de différentes natures alors que les revenus sont nécessairement des sommes d’argent. Les revenus peuvent ne pas provenir exclusivement des biens alors que les fruits ne peuvent être produits que par un bien.

Ces différences doivent être relativisées. En effet le code civil distingue trois sortes de fruits :

–les fruits naturels qui sont des produits spontanés de la terre et la terre est un bien. Ce sont les fruits des arbres, la résine produite par les pins, les herbes des prairies.

–les fruits industriels qui sont le résultat de l’action combinée de la nature et de l’industrie des personnes.

A l’origine, seuls étaient visés les fruits agricoles. Aujourd’hui il s’agit de tous les revenus qu’une personne peut tirer de l’exploitation d’un bien. L’expression est beaucoup plus large. Cela peut être une activité commerciale, artisanale, industrielle etc.

–les fruits civils qui peuvent être des sommes d’argent. Selon le code civil, les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts de sommes exigibles, les arrérages des rentes (termes échues des rentres, des pensions, le moment où la somme est versée, ces sommes sont considérées comme des fruits civil et sont confondus avec les revenus).

Paragraphe II. La distinction des fruits et des produits.

Ne constitue des fruits que ce qu’une chose donne périodiquement sans que cette sortie entraine une altération ou une diminution du capital. 

En revanche, les produits sortent d’une chose sans périodicité ou avec une altération de sa substance. Exemple : le propriétaire d’une mine ou d’une carrière ne peut tirer du profit de son bien qu’en épuisant progressivement son capital.

Les produits épuisent le capital alors que les fruits non.

Ces deux définitions font apparaitre deux critères de distinction des fruits et des produits.

Le premier critère : la périodicité. C’est un simple indice de la présence du fruit.

En effet, l’absence de périodicité n’est pas considérée comme un obstacle à la reconnaissance de la qualité du fruit d’un bien. Exemple des dividendes versés par la société : les dividendes sociaux ce sont des fruits alors même que leur distribution est irrégulière puisqu’elle dépend d’une décision de l’assemblée générale des associés. Tout dépend de la bonne santé de la société. Ce sont des sommes qui dépendent de l’activité de la société au cours de l’année prétendante.

Le second critère qui est plus décisif, il est lié à la conservation de la substance de la chose.

En effet, le fruit est par aisance détachable du bien frugifère. Les produits viennent d’une chose au détriment de la substance de celle-ci. Les produits ce sont des portions de capital puisqu’ils à plus ou moins brève échéance ils épuisent le capital. Exemple : la coupe des bois. Les arbres sont des fruits si leur exploitation est régulière, mais les coupes de bois taillis sont considérés comme des produits (article 590 du Code civil). Les arbres dits de haute futaie ce sont des arbres qu’on laisse pousser au maximum et une fois ce maximum atteint on les coupe. Les coupes blanches de ces arbres (les coupes uniques) ce sont des produits et les coupes réglées (les coupes régulières et organisées) ce sont des fruits.

Section II. Le régime juridique des fruits.

Paragraphe I. La propriété des fruits.

Lorsque les fruits apparaissent ils sont réputés faire partie du bien qui les a produit.

Ils sont liés en même temps que le bien au propriétaire. Le propriétaire du bien est le propriétaire des fruits.

S’agissant des dividendes sociaux, la jurisprudence les qualifie des fruits à compter de leur distribution décidée par l’assemblée générale des associées.

La difficulté qui se présente c’est la question de leur appartenance dès lors que les titres qui donnent droit au dividende sont vendus.

Dès le vote de l’assemblée générale, les dividendes appartiennent à celui qui a la qualité d’associé à ce moment-là, peu importe que leur perception effective se réalise plus tard ce qui est généralement le cas. Si les parts, les actions, ont été cédés avant la décision de distribution, c’est le nouvel associé qui en profitera. Si les titres ont été cédés après la décision de distribution c’est le vendeur associé de l’époque qui les percevra. D’où l’importance de la qualité d’associé au moment de la décision de distribution.

Paragraphe II. L’administration des fruits.

La question est de savoir de quel pouvoir et de quelle capacité doit-on disposer pour gérer des fruits.

Compte tenu de la fonction économique des fruits et compte tenu du fait que des fruits n’altèrent pas la substance du bien qui les a produit, on considère que leur aliénation est toujours un acte d’administration.

On va prendre des décisions nécessaires à la conservation des biens, les actes conservatoires et les actes ordinaires qui sont des actes d’assurance, d’entretien. En revanche un acte de disposition est un acte dont fait partie la vente d’un bien.

L’aliénation des fruits est toujours un acte d’administration donc il suffit de détenir le pouvoir d’administrer les biens d’autrui pour percevoir et aliéner les fruits. Dans l’admiration de fruits on aura un capital détenu par le propriétaire et les fruits qui sont tenues par un usus fruitier.

Chapitre V. Distinction fondée sur le mode d’utilisation des biens.

Sous cet angle il y a eu deux distinctions, première, celle qui oppose les choses consomptibles et non consomptibles et l’autre qui oppose les choses fongibles et non fongibles.

Section I. Les choses consomptibles et les choses non consomptibles.

Paragraphe I. La définition.

Les choses consomptibles ce sont des choses qui se consomment du seul fait que l’on s’en sert selon leur destination. Exemple : les denrées alimentaires, les combustibles, l’argent.

Les choses non consomptibles ce sont des choses qui résistent à une utilisation prolongée. C’est le cas des maisons, des meubles meublants, des automobiles.

Paragraphe II. L’intérêt de la distinction.

Le principal intérêt de la distinction apparait lorsqu’un propriétaire remet à autrui un bien à charge de restitution. Il faut distinguer si le bien est consomptible ou non consomptible.

Si le bien en question est une chose consomptible, sa restitution est à une évidence impossible puisque le tiers à moins de lui en interdire tout usage, le fera disparaitre par le premier usage. Par usage il faut comprendre la consommation.

C’est pourquoi après avoir consommé la chose, le tiers détenteur ne pourrait en restituer qu’une de même espèce. Exemple : le prêt de consommation et le quasi usus fruit.

Le prêt de consommation : contrat spécial, aux termes de l’article 1892 du Code civil « le contrat par lequel l’une des parties livre à l’autre une certaine quantité de chose qui se consomme par usage à la charge de cette dernière de lui en rendre autant de même espèce et qualité ». Lorsqu’on emprunt auprès d’un banquier on rend un équivalent de la somme en question, on ne rend pas le même billet. On peut rendre que par équivalent.

Cette restitution par équivalent s’explique donc par le caractère consomptible de la chose prêtée dont l’emprunteur devient nécessairement propriétaire.

Le quasi-usus-fruit : correspond à l’hypothèse où l’usufruit comprendrait des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer. Exemple : l’argent.  Dans ce cas l’usufruitier a le droit de s’en servir, de consommer le bien en question, mais a à la charge de rendre à la fin de l’usufruit soit des choses de même quantité et qualité, soit leur valeur estimée à la date de la restitution. Article 587 du code civil.

Lorsque des choses consomptibles sont soumises à un usufruit, celui-ci devient un quasi usufruit, c’est-à-dire que l’usufruitier qui en principe n’a qu’une jouissance des biens appartenant à un propriétaire, devient exceptionnellement propriétaire.

Cette qualité lui permet de disposer de ces choses avec l’obligation de les rendre à l’expiration de l’usufruit.

            Si le bien est une chose non consomptible il devra est restitué sous une forme identique.

Section II. Les choses fongibles et les choses non fongibles.

Paragraphe I. La définition.

Les choses fongibles appelées les choses de genre car elles se définissent par le genre auquel elles appartiennent. Elles peuvent sans inconvénient être remplacées les unes par les autres. Elles sont interchangeables comme elles sont les billets de banque, les quantités d’essence. Il s’agit de biens qui ne peuvent pas être individualisés.

Son en revanche les choses non fongibles les corps certains c’est-à-dire les choses qui se définissent par leur caractéristique propre et qui ne sont donc pas pour cette raison interchangeables, par exemple une œuvre d’art.

Les choses non fongibles sont susceptibles d’être individualisées.

Paragraphe II. L’intérêt de la distinction.

L’un des intérêts réside dans la différence de solution du problème posé par la perte du bien qu’une personne devait restituer.

S’il s’agit des choses de genre la fongibilité permettra à cette personne d’en rechercher une semblable et par là de remplir son obligation. La substitution est impossible lorsqu’il s’agit d’un corps certain, aucun remplacement n’est concevable. Dans ce cas donc la perte de la chose ne peut se résoudre qu’en dommages et intérêts.

            L’autre intérêt de la distinction se révèle dans le cas de la vente de la chose.En effet, par dérogation à la règle de transfert de la propriété par le seul fait de consentement (règle consacrée par les articles 1138 et 1538 du Code civil) il faut que les choses fongibles soient individualisées pour que le transfert s’opère.

Il y a plusieurs modèles d’individualisation : le fait de compter, peser, mesurer.Pour être vendue la chose fongible doit être individualisée. Cette nécessité s’oppose à la règle du seul fait de consentement des parties car une première étape à respecter est l’individualisation de la chose fongible. L’enjeu est important car il s’agit de déterminer une partie sur laquelle pèse le risque de la perte de la chose. Tant que les biens ne sont pas individualisés le vendeur reste propriétaire et il suppose donc les risques de perte si ces biens viennent à disparaitre par un cas de force majeure.

L’individualisation s’opère par la remise du bien à l’acquéreur ou s’il y a lieu au transporteur.

S’agissant les biens non fongibles que sont donc les corps certains, ils sont eux individualisés dès l’origine. Chaque exemplaire est un unique, irremplaçable par un autre.

Le transfert de la propriété de corps certains s’opère par la seule échange des consentements.

En règle générale une chose est consomptible et fongible (ex. l’argent) ou non consomptible et non fongible (ex. maison). Ces deux notions ne se recouvrent pas toujours. Certaines choses sont en effet fongibles et non consomptibles (ex. voiture de série), et d’autres choses peuvent être consomptibles et non fongibles (ex. une bouteille contenant du vin d’un certain cru qui devient par la suite unique).

Partie II. Des rapports entre les personnes et les biens.

Trois types de relations juridiques peuvent s’établir entre les personnes et les biens. Trois rapports juridiques : La première relation possible et la plus importante est la propriété. La seconde, un peu plus rare, est issue d’un démembrement du droit de la propriété, aboutissant à la constitution d’un droit d’usufruit.La troisième est liée à une survenance d’indivisio, cela va se manifester entre copropriétaires. A ces trois rapports du droit s’ajoute la possession qui n’est qu’une relation de fait qui emporte des effets juridiques.

Titre I. La propriété.

Le droit de propriété est le droit réel par l’excellence car il est à la fois le plus complet et celui qui renferme tous les autres (ex. usufruit).

Le droit de propriété n’est visé que par les dispositions précises, notamment par les articles 544 à 597 du Code civil.

Chapitre I. La définition de la propriété.

La propriété est définie par l’article 544 du code civil comme le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements.

Section I. L’évolution du droit de propriété.

Deux grandes périodes doivent être distinguées. La première période va jusqu’au code civil et la deuxième à partir du code civil.

Paragraphe I. Jusqu’au Code civil.

Le droit de propriété n’a pas été perçu de la même manière par le droit romain sous l’ancien droit puis sous la révolution française.

En droit romain le droit de propriété, pater familias est le seul titulaire du droit individuel et absolu. Par conséquence, les atteintes au droit de propriété étaient exceptionnellement admises.

Sous l’ancien droit (la période de féodalité) la perception du droit de propriété est différente de la perception romaine. Le régime de la propriété mobilière différait de beaucoup de celui de la propriété immobilière. Les meubles sont considérés comme ayants peu des valeurs et il était facile de faire circuler les meubles. A l’égard des meubles le droit de propriété était individuel et absolu. Le système de la propriété immobilière était différent, beaucoup plus complexe. Ce droit de propriété connaissait toujours à l’époque de féodalité de nombreuses limites dans l’intérêt des voisins, c’est brèche dans l’absolutisme du droit de propriété. On s’éloigne du droit de propriété individuel et absolu.

Le droit issu de la révolution 1789 va renouer avec la conception romaine du droit de propriété. En effet la révolution française donne à la propriété immobilière les mêmes caractères absolus et individuels et perpétuels qui avaient été reconnus de tout temps à la propriété mobilière.

Paragraphe II. Depuis le Code civil.

Le droit de propriété est l’un des plus importants droits réels, il est au cœur du code civil, lequel a fait du droit de propriété un droit individuel, absolu et perpétuel.

Depuis 1804 deux phénomènes principaux ont bouleversé la conception du droit de propriété du code civil, une première transformation du droit de propriété sous les effets conjugués de l’évolution de la société et de l’économie. Cette transformation est marquée par l’accroissement quantitatif et qualitatif de la propriété immobilière avec un recul de la propriété immobilière.

En XIXème siècle sont apparus les biens incorporels dont la valeur n’a pas censé augmenter. L’adage resmobilisresvilis n’est plus conforme à la réalité. Avec le développement des techniques des arts et des lettres la propriété intellectuelle a connu un essor particulier conférant des droits à forte valeur économique à leurs titulaires. Les propriétés incorporelles échappent au droit des biens.

La seconde transformation de la propriété est due au contexte dans lequel elle s’exerce. La propriété s’exerce au sein des rapports sociaux ce qui se traduit par un certain nombre des limites tenants pour certaines d’entre elles à la reconnaissance d’autres droits individuels (ex. droit au logement) pour d’autres au souci de protéger la propriété d’autrui, pout d’autres au plaisir de préserver l’intérêt de la collectivité (ex. expropriation pour les causes d’intérêt public, les règles de la protection de l’environnement).

Le droit de propriété est un droit fondamental de valeur constitutionnelle (décision du 16 janvier 1982). La protection du droit de propriété est assurée au plan du droit international. Le protocole numéro 1 de CEDH édicte que toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et des principes généraux du droit international.

Section II. Les composantes du droit de propriété.

Le droit de propriété est un droit total, complet car le propriétaire a tous les pouvoirs sur la chose. L’article 544 du code civil l’atteste mais la réalité n’y correspond pas toujours. Cet ensemble de pouvoir peut les décomposer en trois catégories : le droit d’user de la chose, le droit de jouir de la chose, le droit d’en disposer. Usus fructus abusus

Paragraphe I. Le droit d’user de la chose.

Le droit d’user correspond d’abord au droit de se servir de la chose. En théorie cet usage est libre mais il faut tenir compte de la jurisprudence relative à l’abus du droit de propriété (affaire Clément Bayar) et il faut tenir compte des restrictions d’intérêt public ou privé apportées à l’exercice du droit de propriété.

Ces restrictions vont être multiples, par exemple : les restrictions liées à la sécurité ou à l’hygiène publique imposantes au propriétaire les obligations relatives à la réparation ou à la démolition des bâtiments menaçants de ruine ; les lois qui tendent à assurer la sauvegarde du patrimoine national, cela correspond au classement des monuments historiques.

Le droit d’user de la chose correspond également au droit de ne pas s’en servir. Exemple : le droit de ne pas habiter la maison, de ne pas exploiter le terrain. Cette attitude peut se heurter à des préoccupations d’intérêt général liées par exemple à une situation de pénurie de logement.

Ainsi s’explique la possibilité de procéder à la réquisition de locaux dans certaines conditions à usage d’habitation, des locaux vacants, inoccupés ou insuffisamment occupés. La procédure est prévue dans le code de l’habitation et de la construction. Le code rural interdit de laisser des terres en friche, permet leur mise en culture contre les grés de propriétaire et permet de prendre des dispositions pour imposer le reboisement.

Paragraphe II. Le droit de jouir de la chose.

C’est le droit pour le propriétaire de percevoir les fruits de cette chose.

Le propriétaire bénéficie d’un choix de faire fructifier son bien ou au contraire de le laisser improductif.

Si le propriétaire décide de fructifier son bien, il peut ensuite procéder à l’acte matériel de récolte ou procéder à un acte juridique d’encaissement des revenus.

Le propriétaire peut également exploiter son bien sous la forme d’image mais il ne dispose pas pour autant d’un droit exclusif sur l’image de son bien. Il ne peut en effet interdire l’utilisation par des tiers de l’image de son bien sauf à démonter l’existence d’un trouble anormal tel qu’une atteinte à sa tranquillité, à son intimité ou à sa sécurité ce qui ressort de l’arrêt de l’assemblé plénière du 7 mai 2004.

Paragraphe III. Le droit de disposer de la chose.

Le droit de disposer de la chose est une composante essentielle du droit de propriété. Le propriétaire peut disposer physiquement de la chose et surtout juridiquement.

A.  La disposition physique de la chose.

Le propriétaire peut accomplir ou faire accomplir sur son bien tous les actes matériels qu’il juge bon. Il peut le consommer, le transformer ou le détruire sauf à tenir compte de certaines contraintes légales (les monuments historiques ou les cités classés ne peuvent être ni détruites ni modifiés dans leur état).

La faculté de disposer matériellement de la chose montre bien la supériorité du droit de propriété sur tous les autres droits réels. Seul le propriétaire peut épuiser la substance de la chose, alors que les titulaires des autres droits réels comme usufruitiers doivent conserver la substance de cette chose parce qu’elle ne leur appartient pas.

B.  La disposition juridique de la chose.

Par disposition juridique de la chose il faut entendre la faculté d’agir sur le droit de propriété lui-même et non plus sur la chose. Le propriétaire peut exercer son pouvoir de disposition en abandonnant son droit de propriété ou en l’aliénant.

1.   L’abandon du droit de propriété.

L’abandon peut être un moyen pour le propriétaire de se libérer des droits réels grevant la chose. On parle alors du déguerpissement possible en matière de servitude, d’usufruit et d’hypothèque.

Exemple tiré des règles relatives à la mitoyenneté, c’est la dire la copropriété des clôtures, constituant pour les copropriétaires un ensemble de droits comme le droit de prendre appuie sur la clôture et de charges soumis au régime spécial contenu dans les articles 653 et suivants du code civil. Parmi ces règles on retiendra l’article 655 qui dispose que la réparation et la restauration du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit et proportionnellement au droit de chacun. Au terme de l’article 656 tout copropriétaire du mur mitoyen peut se dispenser de contribuer au réparation en abandonnant le droit de mitoyenneté pourvue que le mur mitoyen ne soutient un bâtiment qui lui appartient. En abandonnant son droit le copropriétaire échappe à la charge correspondante. Le propriétaire voisin bénéficiaire de la dénonciation devient alors seul propriétaire du mur mitoyen, s’il a lui-même réalisé les réparations nécessaires.

2.   L’aliénation du droit de propriété.

Le propriétaire peut aliéner son droit aux conditions qui lui conviennent à titre onéreux ou à titre gratuit, à cause de mort par le testament ou entre vifs.

Dans l’aliénation entre vifs le propriétaire peut ne transférer qu’un droit de jouissance sur sa chose (ex. usufruit) ou transmettre la totalité de son droit. On parlera d’un acte translatif de propriété.

Le droit d’aliéner la chose peut se heurter à son inaliénabilité c’est-à-dire à l’interdiction faite au propriétaire de vendre ou d’échanger le bien ou encore d’en disposer à titre gratuit.

Certains biens sont en effet inaliénables soit en vertu de la loi, soit en vertu d’un jugement, soit en vertu d’une convention. L’inaliénabilité est parfois imposée par la loi pour des raisons d’intérêt général tenante à l’hygiène, à la sécurité ou à la moralité publique. C’est ainsi par exemple la vente des stupéfiants est interdite. Des raisons d’intérêt privé peuvent également justifier l’inaliénabilité. Il en est par exemple des souvenirs de famille qui sont des biens meubles corporels présentant un lien étroit avec la famille déterminée et ayant une valeur morale pour l’ensemble des membres d’une même famille. Ils ne peuvent donc être transmis qu’à titre de dépôt à un membre de famille au décès du précèdent gardien dépositaire. On considère que les droits conférés à un gardien dépositaire sont exclusifs de toute appropriation individuelle. L’intérêt de la famille explique de certains biens échappent à la libre disposition.

L’aliénabilité judiciaire s’illustre en matière de procédure collective. Dans ce cadre-là, le tribunal peut décider que les biens qu’il estime indispensables à la poursuite de l’activité ne pourront être aliénés, pour une durée qu’il fixe, sans son autorisation.

Une convention ou un acte unilatéral comme un testament peuvent également prescrire une aliénabilité temporaire des biens. On parle d’une clause d’inaliénabilité qui est valable dès lors qu’elle respecte deux conditions : elle doit être justifiée par un intérêt sérieux et légitime et elles doivent être temporaires. Ces conditions figurent à l’article 900-1 du code civil. Ces clauses peuvent se justifier lorsque par exemple le disposant s’est réservé l’usufruit d’un bien et souhaite traiter avec le même propriétaire. Ces clauses sont étroitement contrôlées par le juge et peuvent être sanctionnées quand elles ne répondent pas à un motif sérieux et légitime. Le juge peut autoriser le propriétaire à disposer du bien inaliénable lorsque l’intérêt à l’origine de l’inaliénabilité a disparu ou si un intérêt plus important l’exige.

La liberté de propriétaire de disposer de ses biens peut encore être affectée lorsqu’il se trouve obligé de vendre ou contraindre d’accepter un acquéreur qu’il n’a pas choisi. Les hypothèses d’aliénation forcée peuvent être justifiées soit par des causes d’utilité publique (ex. l’expropriation) soit par des causes d’intérêt privé (ex. la saisie : le bien est vendu à la demande du créancier saisissant). Le propriétaire peut également voir son droit de vendre à qui lui plait restreint par l’exercice d’un droit de préemption accordé par le législateur. Le droit de préemption permet à son bénéficiaire de se substituer à l’acquéreur choisi par le vendeur, le prix est en cas de désaccord fixé par le juge. De telles facultés se rencontrent en droit rural (les communes se sont vu reconnaitre un droit de préemption pour préserver les commerces de proximité), en droit de l’urbanisme et également au profit des locataires d’immeubles.

Section III. Les caractères du droit de propriété.

Le droit de propriété est un droit absolu, exclusif et perpétuel.

Paragraphe I. Le caractère absolu du droit de propriété. 

C’est le caractère qui lui imprime le Code civil dans l’article 544. Cela signifie que le propriétaire peut donc accomplir tous les actes matériels et juridiques qui lui ne sont pas interdits, mais cette conception souveraine du droit de propriété a beaucoup évolué sous la pression des nécessités sociales. La vie en société, les rapports de voisinage de plus en plus étroites, ont obligé le législateur et les tribunaux à fortement atténuer le caractère absolu du droit de propriété.

Des restrictions ont été imposés soit dans l’intérêt privé de voisins (servitude d’écoulement des eaux de fonds dominants) soit dans l’intérêt général (le plan d’urbanisme peut instituer des servitudes consistantes, interdire dans un périmètre donné et pour une durée maximum de 5 ans des constructions ou des installations supérieures à un certain seuil).

La jurisprudence a considéré que le droit de propriété comme tout autre droit est susceptible d’abus engageant la responsabilité de son titulaire. Cette responsabilité peut également être recherchée pour les troubles de voisinage. Ce faisant les tribunaux ont retirés au droit de propriété son caractère absolu. L’action fondée sur les troubles de voisinage et beaucoup plus efficace que l’action fondé sur l’abus du droit de propriété.

A.  Le droit de propriété et abus.

Le critère de l’abus du droit de propriété est la faute que commet le propriétaire dans l’exercice de son droit.

Deux éléments sont donc nécessaires pour que l’abus soit pris en compte. D’un part l’existence d’un dommage qui doit être une conséquence de l’accomplissement d’un acte de propriété (acte de jouissance, l’acte d’usage, l’acte de perception de fruits) accompli par le propriétaire sur un bien lui appartenant. D’autre part il faut la faute. Cette faute peut consister soit dans une faute intentionnelle soit dans une faute de négligence, dans l’inobservation de règlement, soit dans une imprudence quelconque. De tel comportement engage donc la responsabilité du propriétaire dans le terme du droit commun.

B.  Le droit de propriété et troubles de voisinage.

Il est possible qu’en agissant sans intention de nuire et en s’entourant de toutes les précautions le propriétaire nuise néanmoins à ses voisins par le simple exercice de son droit. C’est de cette manière que peut naitre sa responsabilité pour troubles de voisinage qui se présentent comme un autre cas d’abus du droit de propriété, mais qui sont distincts cependant en raison de son fondement original.

1.    Les principales applications de la théorie des troubles de voisinage.

La jurisprudence retient la responsabilité du propriétaire qui cause à ses voisins des troubles excédants des inconvenants normaux de voisinage.

Ces troubles peuvent être dues aux odeurs, émanations ou fumées répondu par des usines ou par une porcherie installée à proximité de la propriétéd’un agrément. Cela peut être lié au bruit. Les troubles peuvent être causés aussi par la hauteur dommageable d’une construction, par exemple : un bâtiment voisin prive un autre bâtiment de l’ensoleillement ou une construction crée un problème de réception de satellite. Le caractère inesthétique d’un mur peut également constituer un raison des troubles de voisinage. P.ex. propriétaire d’un jardin qui est en partie clôturé par un ancien mur en pierre d’un voisin. Le propriétaire a su prouver l’existence d’un préjudice esthétique au regard de l’environnement de la maison qui a entrainé une dépréciation du prix de la maison.

Les juges montrent actuellement le souci de protéger au mieux les voisons. Les troubles anormales se trouvent partout. Exemple : une vieille femme qui vivait seule dans son appartement parisien est morte la nuit du 8 au 9 août 2003, année des canicules. Son aide-ménagère n’a découvert son cadavre décomposé que quatre jours plus tard. Entre le jour du décès et la découverte macabre, la dépouille mortelle a causé d’importants dégâts à l’appartement du dessous. En raison de ces dommages, la voisine décide d’agir contre la fille de la défunte. La TGI de Paris déboute la voisine de sa demande, la cour d’appel de Paris dans un arrêt de 28 janvier 2009 constate que l’appartement a bien été dégradé par les écoulements et les odeurs provenant de la dépouille mortelle. La cour relève que par l’application de l’article 724 du Code civil que la défunte a saisi de plein droit des biens de sa mère dès le décès. Dès lors sa responsabilité est engagée à raison des dommages anormaux qui ont été causés à l’appartement de la voisine sans qu’elle ne puisse opposer la force majeure, en absence d’un événement imprévisible et irrésistible susceptible de l’exonérer.

A ses troubles qu’on considère classique (les odeurs, les bruits, caractère esthétique,) la jurisprudence a associé les troubles plus importantes tels que les risques crées pour la santé ou la sécurité des personnes. Ainsi la cour d’appel de Bordeaux dans un arrêt du 20 septembre 2005 a condamné la société Bouygues Télécom pour les troubles de anormaux de voisinage causés au propriétaire d’une maison à 4 mètres de laquelle la société avait mis un pilonne de relais téléphonique bâtit sur une plateforme bétonnée. Ce pilonne gênait la jouissance des lieux sans parler de sa dangerosité. La cour d’appel a invoqué la crainte légitime. Cette jurisprudence qui est relative aux risques liés aux antennes téléphoniques fait application trop extensive de la théorie des troubles de voisinage.

Depuis quelques années il y a une révolution plus adapté à ce contentieux, c’est le principe de précaution. Ce principe est inscrit à l’article L.110-1 du Code de l’environnement et invoque 4 conditions d’application. Il faut un risque de dommage, une incertitude scientifique pesant sur sa réalisation, la gravité du dommage encouru, son caractère irréversible. A partir de ce principe-là les juridictions du fond ont considéré que le principe en question faisait obstacle à l’installation des antennes relais. Il existait au moins un risque de propagation des ondes envoyées par les antennes qui est nuisible pour la santé des personnes. Le principe de précaution est plus approprié pour faire valoir le risque en question.

Les troubles de voisinage c’est une théorie qui a été appliqué de manière un peu trop large c’est pour ça on a utilisé le principe de précaution.

2.    Les fondements de la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage.

Il n’a pas été facile d’expliquer pourquoi le propriétaire pouvait engager sa responsabilité alors même qu’il n’aurait commis aucune faute caractérisée. (Dans un de ses arrêts la Cour d’appel de Paris a considéré le propriétaire d’un arbre planté à distance réglementaire responsable du dommage causé par les racines s’étendant sur le terrain voisin.)

La particularité de cette responsabilité est qu’elle ne repose pas sur une faute (contrairement au l’abus du droit), mais elle repose uniquement sur un caractère anormal du dommage causé.

Les tribunaux ont en effet dégagés le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage. C’est la responsabilité objective parce qu’elle n’est pas basée sur faute. Il suffit de prouver l’existence d’un trouble anormal pour engager la responsabilité du voisin.

La responsabilité du propriétaire ne peut être engagée que si le dommage causé atteint à un certain degré de gravité.

C’est au juge de fixer la limite du préjudice qui peut être supporté par chacun, on parle de seuil de tolérance ou de seuil de nuisance. On parle d’appréciation in concreto. Le seuil dépend de beaucoup d’éléments. Pour fixer ce seuil le juge tiendra compte des circonstances du temps, circonstances de lieux. Par exemple : il a été exclu le trouble de voisinage le bruit causé par le poulailler dans un village rural.

La victime est également prise en considération au titre personnel. La jurisprudence détermine en effet les préjudices supportables en fonction de chaque victime. Exemple : l’exploitant d’une clinique a pu se plaindre des bruits causés par l’usine à proximité.

Le juge fait également attention au milieu considéré. Exemple : les nuisances d’ordre thermique (les hausses de température) dues à l’installation d’une climatisation constituent un trouble anormal lorsqu’elles touchent les locaux d’habitation mais pas lorsqu’elles se situent au sous-sol.

C’est l’anormalité de trouble qui effectivement permet d’engager la responsabilité de propriétaire, il y a l’appréciation in concreto, il n’y a pas de faute. 

3.    La mise en œuvre de la responsabilité.

L’auteur d’un trouble anormal de voisinage peut échapper à sa responsabilité en invoquant un fait justificatif tel que l’excuse d’intériorité du trouble ou préoccupation.

La préoccupation est quand l’auteur poursuivi du trouble était installé avant que la victime ne s’installe elle-même. Ces situations-là ont été prises en considération par les juges pour disculper les auteurs du trouble parce que la victime a conscience de subir les troubles en s’installant à proximité du trouble.

a)    L’encadrement du fait justificatif du trouble.

L’article L.112-6 du code de la construction et de l’habitation pose le principe que la réparation n’est pas envisageable quand les activités provoquantes les nuisances étaient exercées avant la demande du permis de construire, en conformité avec les dispositions législatives en vigueur et sans changement entrainantes une augmentation des troubles.

Ces trois conditions sont posées par le texte : l’intériorité de l’activité génératrice de nuisance, l’activité exercée dans le respect de la législation, l’absence de modification dans les conditions d’exploitation.

Cette règle ne s’applique qu’aux activités agricoles, industrielles, artisanales ou commerciales. Par conséquence, celui qui s’installe dans un tel environnement ne peut pas se plaindre des dommages qu’il subit sauf en cas d’aggravation ultérieure de ses dommages.

Une des questions les plus controversées dans la jurisprudence réside dans l’appréciation de l’extension ou dans la modification de l’activité.

b)   Le mode de réparation de trouble.

Le mode de réparation de trouble est souverainement apprécié par le juge.

C’est au juge de déterminer comment le préjudice sera réparé. Le juge peut accorder des dommages et intérêts mais aussi prononcer une réparation en nature.

La réparation en nature est beaucoup plus efficace puisqu’elle tente à supprimer le dommage, supprimer l’objet du trouble.

La suppression de l’ouvrage ou de l’exploitation ne sera évidemment pas envisageable si elle était disproportionnée avec l’inconvénient constaté. Plutôt que la fermeture de l’établissement, les tribunaux ordonnent souvent sous astreinte que les modifications propres à faite cesser les troubles soient apportées.

La réparation en nature n’est pas toujours possible. En effet, lorsque l’établissement source d’un trouble fonctionne en vertu de l’autorisation administrative, le juge judiciaire ne peut procéder à cette défense de continuer l’activité préjudiciable. Le juge judiciaire ne peut accorder que des dommages et intérêts.

En tout état de cause la victime de trouble ne serait se faire justice elle-même en suppriment elle-même la source de trouble.

Le caractère dit absolu de la propriétaire figure dans le code civil mais est de plus en plus moins absolu, les juges ont relativisés ce droit. On est souverain mais dans le respect des droits des voisins.

Paragraphe II. Le caractère exclusif du droit de propriété.

L’exclusivité protège le propriétaire contre les tiers de sort que sous cet aspect la propriété s’analyse non comme un rapport entre une personne et une chose mais comme un rapport entre les sujets du droit.

Le propriétaire est une personne qui est investie d’un monopole sur son bien qui lui confère un pouvoir d’interdire les relations d’autrui avec ce bien.

A.  Le monopole du propriétaire.

Cette formule signifie que lorsqu’une chose est appropriée, elle n’appartient qu’à une seule personne.

Certes plusieurs personnes peuvent se trouver propriétaire d’un même bien. Il s’agit d’une situation anormale au regard de la propriété.

Si les copropriétaires peuvent faire valoir leur pouvoir d’exclusivité à regard des tiers ils ne peuvent en revanche l’exercer entre eux puisqu’ils possèdent les mêmes droits concurrents sur le bien commun.

Etre copropriétaire est l’atteinte à l’exclusivité du droit de propriété.

B.  L’exercice du pouvoir d’exclusivité.

Lorsque ce pouvoir d’exclusivité s’exerce sur les choses matérielles c’est en général par la possession de ces choses que le propriétaire pourra les soustraire à la préhension d’autrui.

S’agissant les choses mobilières leur atteinte (ex. le vol) est spécialement protégé. Le propriétaire d’une chose mobilière est protégé par les textes du code pénal.

En matière immobilière la possession s’exerce plus difficilement. La loi aide le propriétaire foncier en lui reconnaissant le droit de se clore (art. 647 du Code civil) et en protégeant la clôture des propriétaires par des sanctions pénales.

La loi autorise aussi le propriétaire à contraindre le voisin dont les branches des arbres avancent sur son fond à les couper (art. 673 alinéa 1 du Code civil) ou à couper lui-même les racines et les ronces qui empiètent sur son fond.

Lorsque le pouvoir d’exclusivité reconnu au propriétaire s’exerce sur les choses immatérielles, sa protection se révèle plus délicate. Cette difficulté se résout par la reconnaissance au profit du propriétaire des procédures spécifiques telles que la saisie de contrefaçons en matière d’œuvres littéraires et artistiques ou encore en matière des brevets et des marques.

Paragraphe III. Le caractère perpétuel du droit de la propriété.

Le droit de propriété est perpétuel en ce sens qu’il dure aussi longtemps que la chose qu’il porte et qu’il ne s’éteint pas par le non-usage.

A.  Le droit de propriété dure aussi longtemps que la chose.

Il n’existe pas de droit de propriété temporaire. Cela signifie que l’on ne peut céder la propriété de sa chose pour le temps limité.

Cette affirmation est relativisée. La première atténuation est le contrat de fiducie. Le titulaire du bien pouvait transférer son bien à un fiduciaire pour une durée précise (33 ans). C’est une exception qui fait l’objet des textes spéciaux.

Les droits intellectuels sont limités dans le temps, mais il ne s’agit pas du véritable droit de propriété.

Il y a eu des évolutions.

L’ordonnance du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire (correspond au chainon manquant entre le logement social et le logement privé, il concerne les classes moyennes et les salariés d’entreprise) a introduit dans le code de construction et de l’habitation un nouveau bail, bail  de longue durée appelé « bail réel immobilier » qui pourrait correspondre à une propriété temporaire. Dans ce cas un propriétaire foncier conclut un bail réel immobilier pour une durée longue entre 18 et 99 ans avec un promoteur ayant pour obligation de construire des logements intermédiaires. Dans ce montage le bailleur demeure propriétaire du sol et le promoteur en tant que preneur à bail (le locataire) bénéficie d’un droit de propriété temporaire sur les constructions pour la durée du bail. Ces constructions reviendront au bailleur à l’expiration du bail.

La perpétuité du droit de propriété explique également que le propriétaire qui a été privé de ses droits par la perte de son immeuble sous le seul effet des forces de la nature se retrouve réintégré dans sa propriété lorsque de la même manière l’obstacle qui l’en avait privé a disparu. Ce cas a admis l’assemblée plénière de la Cour de Cassation dans l’affaire dite de l’étang de Napoléon tranché le 23 janvier 1972. En l’espèce il s’agissait d’un litige relatif au domaine public maritime. Le propriétaire d’un étang situé au voisinage de la mer de Camargue fut privé de ses biens à la suite de destruction du cordon littéral à la suite d’une tempête en 1872. De ce fait l’étang réuni à la mer devient une baie du rivage méditerranéen et fut incorporé au domaine public. Puis, à partir de 1942 le cordon littéral s’est reconstitué. Les héritiers en revendiquent la propriété et cette revendication leur est accordée par la Cour de Cassation en 1972.

B.  Le droit de propriété ne se perd pas par le non-usage.

Cela signifie qu’il n’existe pas à l’égard du droit de propriété de prescription extinctive comme il en existe en matière d’usufruit (l’article 617 dispose que l’usufruit s’éteint par non-usage du droit pendant 30 ans).

Il convient de distinguer les deux sortes de prescriptions : la prescription acquisitive et la prescription extinctive.

Quand une personne possède pendant une certaine période fixée par la loi (en principe c’est le délai de 30 ans) la chose d’autrui elle en devient propriétaire par usucapion (la prescription acquisitive). La prescription acquisitive c’est une manière d’acquérir une propriété par la possession prolongée.

L’ancien propriétaire perd donc son droit sur la chose par l’effet de la prescription acquisitive et non pas par le non-usage de cette chose.

En revanche en l’absence de tout usucapion accompli au profit d’un possesseur, le propriétaire ne perd pas son droit. Cette solution a été admise très tôt par la Cour de Cassation qui s’est prononcé en faveur d’un propriétaire qui s’étant abstenu d’exercer son droit de propriété pendant 30 ans peut revendiquer le bien contre un tiers qui pourra alors se prévaloir de l’usucapion car il ne remplissait pas toutes les conditions.

Chapitre II. Les manières dont on acquière et dont on perd la propriété.

Section I. Acquisition de la propriété.

Le code civil énumère de façon non exhaustive les modes d’acquisition de la propriété.

Paragraphe I. Classification des modes d’acquisition.

Quatre classifications sont proposées.

A.  Mode d’acquisition originaire et mode d’acquisition dérivée.

Le mode d’acquisition est originaire quand le droit de propriété naît directement sur la tête de son titulaire. Il y a une création d’un droit de propriété qui n’existait pas. Dans cette catégorie on peut citer l’occupation des choses sans maitre qui consiste pour une personne à appréhender un bien sans maitre avec la volonté d’en devenir propriétaire.

Cette acquisition présente l’avantage que le propriétaire ne tenant son droit de personne n’a pas à souffrir des limites du droit de son prédécesseur.

La prescription acquisitive qui permet à une personne possédante durablement un biend’en devenir propriétaire à l’expiration d’un délai fixé par la loi.

Dans cette hypothèse de propriétaires se succèdent. Le premier qui n’exerce pas ses droits et l’autre qui devient un propriétaire qui ne tient son droit que de la loi.

Lorsque le droit de propriété passe d’une tête sur une autre le mode d’acquisition est dérivé car l’acquéreur tient ses droits de son prédécesseur. Il y a alors non pas la création mais un transfert d’un droit de propriété. Par conséquence l’acquéreur devient propriétaire dans les conditions qu’était le prédécesseur dont il est ayant cause. Il devra supporter la chose dont la chose était grevée entre les mains de son auteur. On considère que la succession des deux propriétaires dans la maitrise de la chose crée entre eux un lien d’auteur à ayant cause (lien entre le propriétaire initial et le nouveau propriétaire).

Parmi les modes d’acquisition dérivés on a la vente, la succession, la donation.

B.  Mode d’acquisition volontaire et mode d’acquisition non volontaire.

La propriété peut se transmettre par la volonté de son propriétaire soit en dehors de sa volonté.

La première hypothèse vise l’acquisition du droit de propriété par le contrat. Le transfert des biens se réalise par l’accord des volontés, il peut se réaliser à titre gratuit dans le cadre de donation ou à titre onéreux dans le cas d’une vente ou d’un échange. L’acquisition peut également résulter d’une volonté unilatérale dans le cas du testament. C’est alors la volonté du testateur qui opère le transfert de la propriété et non l’acceptation de volonté.

La seconde hypothèse renvoie aux modes de transfert non volontaires qui renvoie au transfert ab intestat (sans testament). C’est la loi qui règle l’évolution des biens du défunt de sorte que les héritiers deviennent les propriétaires de ces biens en dehors de la volonté du défunt celui-ci ne l’ayant pas exprimé par l’écrit.

La possession est également un mode d’acquisition non volontaire. En effet, elle fait acquérir la propriété soit après un certain délai (usucapion) soit instantanément lorsque la possession porte sur les meubles et elle est de bonne foi. Dans les deux cas le transfert de procède pas de la volonté du propriétaire initial. C’est la loi qui fait du possesseur un propriétaire et non la volonté.

C.  Mode d’acquisition entre les vifs et mode d’acquisition entre les morts.

Les premiers opèrent le transfert de la propriété entre les personnes vivantes, ex. vente, échange, donation. Les seconds se réalisent au moment du décès d’une personne.

Ces deux modes d’acquisition de propriété s’opposent par leur étendu possible. En effet, les transmissions à titre universel ne s’effectuent que par décès et les acquisitions entre les vifs ont toujours lieu à titre particulier.

D.  Mode d’acquisition à titre universel et mode d’acquisition à titre particulier.

Il s’agirait d’une distinction importante au regard de transmission du passif de l’auteur. En effet, lorsque le transfert porte sur le patrimoine ou une partie de celui-ci il entraine pour l’acquéreur (ayant causé universel ou à titre particulier) l’obligation à dette. C’est pourquoi un tel transfert ne peut avoir lieu qu’à cause de mort.

Au contraire l’acquéreur à titre particulier échappe au passif de son auteur car il ne recueil qu’un ou plusieurs biens déterminés auxquels ne correspond aucun élément passif.

Paragraphe II. L’acquisition des biens par convention.

L’acquisition des biens par convention c’est le procédé normal par lequel une personne devient un propriétaire d’un bien, en dehors d’une transmission à cause de mort et la convention. C’est par une vente, donation ou échange que se réalisent presque toutes les acquisitions de propriété entre les vifs.

Ce mode d’acquisition qui relève du droit des contrats se caractérise par une grande liberté puisqu’un principe le transfert de la propriété se réalise par le seul consentement des parties mais la portée de ce principe du transfert solo concensu doit être relativisée. La loi du 16 février 2015 affirme expressivement le principe de consensualisme tout en présentant ses exceptions et en indiquant les principales règles applicables à la forme du contrat.

A.  Le principe du transfert solo consensu.

Ce principe apparait aussi bien dans les dispositions générales du code civil que dans des dispositions particulières relatives à la donation, à la vente et à l’échange.

Il signifie que la propriété se transmet d’une part par le seul échange des consentements et d’autre part dès l’échange de ces consentements (principe de l’instantanéité du principe de solo consensu). La volonté des parties peut ainsi engendrer un double effet personnel et réel.

Ainsi dans la vente le contrat crée des obligations personnelles de livraison de la chose et du paiement du prix à la charge respective du vendeur et de l’acquéreur (effet personnel du contrat de la vente) mais le contrat entraine en plus de lui-même solo consensu le transfert de la propriété.

L’article 1583 du Code civil : la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès que l’on est convenu de la chose et du prix quoique la chose n’est pas encore livrée ou n’a pas été payée. Il suffit donc que le vendeur et l’acquéreur soient d’accord sur l’objet et le montant de la vente pour que l’acquéreur devienne ipso jure (de plein droit) propriété de la chose. Le changement de propriété de la chose se réalise automatiquement sans requérir à aucune formalité spécifique ni au remise de la chose.

B.  La portée du principe.

Le principe du transfert solo consensus connait un certain nombre des dérogations qui tiennent soit à la volonté des parties elles-mêmes soit à la nature des choses, soit à la protection des tiers.

1.    Les atténuations tenantes à la volonté des parties.

En application de ce transfert solo consensus, l’acquéreur devient propriétaire dès l’instant où le contrat est conclu, même si la chose acquise ne lui a pas été livrée immédiatement.

Cette règle n’est pas sans inconvénient lorsque la chose est détruite ou perdue entre la conclusion du contrat et le moment où elle devait être livrée. L’acquéreur court le risque de la destruction de la chose ou le risque de sa perte. Cela signifie que l’acquéreur devra exécuter son obligation de paiement nonobstant la disparition de la chose. Il lui sera possible d’obtenir réparation s’il parvient à démontrer que la chose a été détruite par la faute du vendeur (art. 1137 du CC : le vendeur est tenu de conserver la chose jusqu’à son livraison).

Une autre solution plus simple et plus efficace consiste à retarder le transfert de la propriété et donc le transfert des risques correspondant. Les parties conviennent que l’acquéreur ne deviendra propriétaire que le jour où il aura effectivement réglé le dernier rapport du prix c’est ce qu’on appelle la vente avec clause de réserve de propriété.Si la vente est dite « à tempérament » c’est-à-dire à crédit, la clause de réserve de propriété va bien fonctionner.

Jusqu’au complet paiement du prix le vendeur demeure propriétaire de sorte qu’il n’est pas payé il reprend son bien.

La propriété est utilisée comme une garantie du paiement et cette fonction qui est expressément reconnue par le législateur dans les articles 1367 à 1372 du Code civil. Art. 1367 : La propriété d’un bien peut être retenue en garantie par l’effet d’une clause de réserve de propriété qui suspend l’effet translatif du contrat jusqu’à complet paiement de l’obligation qui en constitue la contrepartie. Art. 1372 prévoit qu’à défaut du complet de paiement à l’échéance, le créancier peut demander la restitution du bien afin de recouvrer le droit d’en disposer.

La clause est censée protéger le vendeur contre le risque de non-paiement du prix et elle est opposable à l’acquéreur et au sous acquéreur. C’est très important lorsqu’un acquéreur fait partie d’une procédure collective.

2.    Les atténuations liées à la nature des choses.

Si le principe de transfert solo consensus s’applique pleinement lorsque la chose convenue est encore certaine ou actuelle, il ne va pas de même au cas contraire.

Le transfert immédiat ne peut porter sur des choses futures. Il faut un corps certain et actuel.

Il va de même aux choses fongibles ou de gendre dont on ne peut devenir propriétaire au jour où elles ne sont pas individualisées. L’individualisation peut se faire par la livraison et par le pesé, le compte ou le mesure.

3.    Les atténuations liées à la protection des tiers.

Vis-à-vis des tiers c’est-à-dire des acquéreurs successifs du même auteur (le vendeur), le principe a dû être atténué afin de les protéger contre un transfert que rien n’extériorise.

Comment les tiers peuvent savoir que le propriétaire d’une chose ne l’est plus parce qu’il a vendu alors qu’il la détient toujours et qu’aucune formalité n’a fait connaitre le transfert du droit.

Le législateur est intervenu dans l’intérêt des tiers mais d’une manière nécessairement différente suivant la nature mobilière ou immobilière de la chose.

a)    En matière des meubles.

A l’exception des meubles pour lesquels une publicité a pu être imposée en raison de leur suffisante fixité, il a fallu faire jouer à leur possession considéré comme la marque extérieure du droit de propriété le rôle dévolu à la publicité en matière immobilière.

Aux termes de l’article 1141 du Code civil si la chose qu’on s’est obligé de donner ou de livrer à deux personnes successivement est purement mobilière, celle des deux qui en a été mis en possession réelle et préférée et en demeure propriétaire encore que son titre soit postérieur en date pourvu toutefois que la possession soit de bonne foi. En présence de deux acquéreurs successifs d’un même meuble, sera préféré non celui qui acquière le premier mais celui qui le premier est entrée en possession.

Il est protégé par l’article 2276 du Code civil : en fait de meubles la possession de ces meubles vaut titre (de propriété). L’article 1141 n’est qu’une application.

Autrement dit le premier acquéreur, bien que n’ayant pas reçu un meuble, en est devenu propriétaire au jour du contrat conformément à l’article 1138 du Code civil (le principe de solo consensus). Le premier acquéreur a payé mais il n’a pas été livré. Il est propriétaire et le vendeur a cessé de l’être. Le second acquéreur est lui devenu propriétaire à son tour, par le fait qu’il a reçu de bonne foi le meuble de sorte que son droit détruit celui du premier. Par conséquence évincé par le fait du vendeur le premier acquéreur pourra lui réclamer les dommages et intérêts pour l’inexécution du contrat. Il n’est pas possible pour le premier acquéreur d’agir contre le deuxième acquéreur. Il peut agir que contre le vendeur.

L’article 1141 du code civil exige le respect d’un certain nombre des conditions. Il faut d’abord que la chose aliénée soit purement mobilière, puis le deuxième acquéreur doit être de bonne foi s’il ignorait la première vente. Enfin, la possession doit être réelle c’est-à-dire véritable en ce sens que l’appréhension du meuble par l’acquéreur second doit être de nature à attirer l’attention des tiers. Autrement dit la possession ne doit pas être cachée.

b)   En matière d’immeubles.

Le même souci de sécuriser les transactions a poussé le législateur à créer un système de publicité foncière dont les règles sont issues d’un décret du 4 janvier 1955. L’acquéreur d’un immeuble doit donc faire publier l’acte par lequel il a acquis son droit, en le déposant au service de la publicité foncière. Ce service avant 2000 s’applique à la conservation des hypothèques et il est supprimé et il est créé le service de la publicité foncière. A date de cette publication le droit de l’acquéreur est opposable aux tiers et par tiers il faut entendre les éventuels acquéreurs tenant leur droit du même vendeur.

Dans cette hypothèse entre les deux acquéreurs qui ont traités avec le même vendeur, celui qui est préféré n’est pas celui qui a acquis le premier mais celui qui a publié son titre en premier. Le système n’est pas aussi efficace qu’il parait parce que la publication n’est qu’une formalité, elle ne rend pas propriétaire.

Lorsque cette formalité de publicité foncière est accomplie elle ne met pas pour autant l’acquéreur à l’abri des nullités qui pouvaient affecter le droit de son vendeur. On dit que cette publicité ne purge pas (n’efface pas) l’acte de transfert de ces vices alors que tel est l’effet que produit l’article 2272 du Code civil en faveur de l’acquéreur de bonne foi d’un meuble.

Lorsque cette formalité de publicité foncière n’a pas été accomplie, l’acte de transfert reste valable entre les parties de sorte qu’il transfert entre elles la propriété malgré le défaut de publication. C’est l’effet relatif. A la suite du défaut de publication l’acte et par la suite le droit transmit sont inopposables aux tiers. Ces derniers ont par conséquence le droit d’ignorer le transfert non publié.

Paragraphe II. L’acquisition des biens au bénéfice de l’apparence.

Une personne peut-elle devenir un propriétaire d’un bien qu’elle a acquis d’un quelqu’un qui n’en était pas lui-même le propriétaire en croyant de bonne foi qu’il l’était ?

L’erreur commise par l’acquéreur que s’est fié à l’apparence peut-elle produire des effets juridiques en l’occurrence du transfert de propriété consistant à sacrifier la réalité qui consiste à déposséder la véritable propriété?

Il est de règle que l’on ne peut pas transférer des droits que l’on ne possède pas. Cette règle explique celle contenue dans l’article 1599 du Code civil qui édicte la nullité de la vente de la chose d’autrui.

Cependant, la sécurité des transactions exige qu’une acquisition en apparence régulière ne puisse être remise en question.

La jurisprudence a admis que la théorie de l’apparence qui est l’une des applications de la règle « errorcommunisfacit jus » (une erreur commune fait le droit) puisse s’appliquer au droit de la propriété. Parce que cette solution produit des effets redoutables pour le véritable propriétaire dont le droit est méconnu lorsque son bien est cédé par le propriétaire apparent. Son domaine doit être circonscrit et ses conditions strictement respectés.

A.  Le domaine de la théorie de la propriété apparente.

Cette théorie s’applique aux meubles et immeubles mais elle ne présente aucun intérêt pratique pour les meubles en raison de la règle de l’article 2276 du Code civil dont les conditions sont moins strictes que celles de la propriété apparente. Il suffit en effet que l’acquéreur du meuble soit de bonne foi pour en devenir immédiatement propriétaire.

Seuls ceux qui ont acquis le bien à titre onéreux pourront s’en prévaloir. Cela s’expliquerait bien car cela serait injuste de déposséder le véritable propriétaire au profit de celui qui ayant acquis à titre gratuit n’a rien à perdre.

B.  Les conditions de la théorie de la propriété apparente.

Le jeu de cette théorie suppose réunir trois conditions : la bonne foi de l’acquéreur, une erreur commune et invincible.

1.    La bonne foi de l’acquéreur.

L’acquéreur doit avoir cru acquérir du véritable propriétaire le droit de propriété d’autant que sa bonne foi est une condition fondamentale. Toute cette théorie a été conçue pour protéger les tiers de bonne foi.

2.    Une erreur commune.

L’acquéreur doit avoir commis une erreur commune sur le titre du propriétaire apparent. Il faut que le juge recherche si chacun dans la même situation se serait trompé. L’erreur est appréciée in abstracto. Il y a l’erreur créatrice de droit dès lors que toute personne placée dans les mêmes circonstances se fut trompée.

3.    Une erreur invincible.

Certaines décisions exigent une erreur invincible, d’autres une erreur légitime. Les deux termes sont équivalents. L’idée est que pour que le juge se décide à exproprier celui dont le bien a été aliéné à son insu, il est nécessaire que l’acquéreur n’ait rien à se reprocher. Autrement dit toutes les formalités habituellement observées pour telles opérations doivent l’avoir été sans quoi l’acquéreur ne devrait pas sa situation à son erreur mais à sa négligence.

La plupart des erreurs tenues pour invincibles portent sur les transferts à cause de mort. Une personne est considérée comme un propriétaire d’un bien parce qu’elle l’a reçu par la succession.

Une personne est devenue propriétaire d’un bien par le testament. Plusieurs années plus tard un parent plus proche se manifeste et fait valoir ses droits ou bien on découvre un nouveau testament plus récent par lequel le défunt a légué ses biens à une autre personne. Dans cette hypothèse-là celui qui prétend être le vrai propriétaire….

La question qui va se poser est de savoir quel sort on va réserver aux actes passés par le propriétaire apparent ?

C.  Les effets de la théorie de la propriété apparente.

Il convient de distinguer les effets que produit la théorie de la propriété apparente dans les rapports entre le propriétaire véritable et le propriétaire apparent puis dans les rapports entre le propriétaire véritable et le tiers.

1.    Les rapports entre le propriétaire véritable et le propriétaire apparent.

La théorie de la propriété apparente qui a pour but de protéger les tiers est sans effet dans les rapports des propriétaires apparents et véritables.

Le propriétaire véritable peut exercer un recours contre le propriétaire apparent dont l’étendu dépendra de la bonne ou mauvaise foi du propriétaire apparent.

Si le propriétaire apparent est de bonne foi il sera considéré avec faveur. Il pourra conserver les fruits qu’il a perçus conformément à la théorie de l’accession visée aux articles 549 et 550 du Code civil. Il ne répondra pas de détérioration même dû à son fait et s’il a vendu le bien il ne devra restituer que le prix qu’il a reçu.

En revanche si le propriétaire apparent est de mauvaise foi il sera considéré fautif de sorte qu’il devra restituer tous les fruits, non seulement ceux qu’il a perçu mais aussi ceux qu’il a négligé de percevoir. Il répondra de toutes les détériorations et il sera comptable s’il a aliéné le bien de sa valeur actuelle avec des dommages et intérêts.

2.    Les rapports entre le propriétaire véritable et les tiers.

L’apparence est créatrice de droit. Par conséquent le tiers acquéreur, bien qu’ayant acquis le bien d’une personne qui n’avait sur lui aucun droit, en devient propriétaire.

Mais le tiers acquéreur ne tient pas son droit du propriétaire apparent car celui-ci ne serait disposé d’une chose sur laquelle il n’a aucun droit. Il en est investi par le fait de la loi.

Par conséquent aucun recours ne peut être exercé contre l’acquéreur ni par le véritable propriétaire ni par le propriétaire apparent.

Paragraphe IV. L’accession.

L’article définit l’accession comme le droit de propriétaire à tous les accessoires de la chose que ces accessoires soit produits par la chose (les fruits et les produits) ou qu’ils s’unissent à elles par l’adjonction.

On va étudier l’accession comme faisant acquérir au propriétaire d’une chose principale toutes les choses accessoires qui s’unissent à elle. C’est ce que l’on appelle l’adjonction ou l’accession stricto sensu. Cette forme d’accession que le code civil traite comme un mode d’accession de la propriété enjoindre des difficultés car le plus souvent elle implique l’expropriation d’un tiers. Ainsi lorsqu’un propriétaire construisant sur son terrain empiète sur celui du voisin.

Les solutions apportés à cette difficulté ne sont pas les mêmes selon si les incorporations touchent à un meuble ou à un immeuble.

A.  L’incorporation à un meuble ou l’accession mobilière.

L’accession mobilière concerne les meubles. Le Code civil consacre une dizaine d’articles 565 à 577 au cas où des meubles appartenant à des propriétaires différents se trouvent unis. C’est une hypothèse très rare. En pratique cette accession survient par accident ou erreur.

La loi énumère trois hypothèses.

La première est dite d’adjonction qui est l’union de deux choses gardant leur identité bien qu’elles soient réunies (art. 566 du Code civil). Le propriétaire de la chose principale devient propriétaire du meuble accessoire sauf à en rembourser la valeur estimée au jour du paiement.

La deuxième est la spécification (art. 570 à 572 du Code civil). Elle consiste dans le fait à créer un produit à partir d’une matière appartenant à autrui.

La troisième est le mélange. Il ne permet plus de distinguer les deux choses unies.

B.  L’incorporation à un immeuble ou l’accession immobilière.

On distingue deux sortes d’accession immobilière : l’accession naturelle qui se produit sans intervention de l’homme et l’accession artificielle qui se produit par le travail humain.

1.    L’accession immobilière naturelle.

Les articles 556 à 564 du Code civil envisageant l’accession du au seul fait de la nature. Cette accession va permettre au propriétaire d’un immeuble d’acquérir certains meubles ou immeubles. L’article 564 du Code civil: sont acquis par l’accession les pigeons, les lapins et poissons qui passent dans un autre colombier, un autre garenne ou un autre étang. Autrement dit, ils appartiennent au propriétaire du colombier, du garenne ou d’un étang où ils se sont installés sauf s’ils ont étés attirés par fraude ou artifices.

D’autres animaux sont visés par le code rural.

De même le code civil a réglementé un certain nombre de cas d’accessions liées aux travails naturels des eaux courantes. Le principe est que le propriétaire du terrain riverain de l’accroissement devient propriétaire de cet accroissement (art. 556 du Code civil).

2.    L’accession immobilière artificielle.

Elle recourt aux plusieurs hypothèses. Un principe simple se traduit par l’adage latine « superficies solo sedit » -ce qui est au-dessous du sol est incorporé au sol, ce qui signifie que le propriétaire du sol devient propriétaire de tous les travaux qui y sont exécutés.

Cette règle démontre la force d’attraction qu’exerce le sol sur tout ce qui s’y incorpore matériellement, puisque devenu immeuble par nature les objets incorporés appartiennent immédiatement et définitivement au propriétaire du sol.

Cette attraction est d’autant plus forte qu’elle se réalise même si le constructeur n’est pas à la fois propriétaire du sol et propriétaire des matériaux de construction.

Le propriétaire du sol est favorablement traité puisqu’il bénéficie d’une double présomption. L’article 553 du Code civil présume en effet que les travaux effectués sur un immeuble l’ont été d’une part avec des matériaux appartenant au propriétaire du terrain et d’autre part par le propriétaire lui-même.

Trois situations doivent être distinguées. Les deux premiers sont visées par les articles 554 et 555 du Code civil. La troisième est traitée par la seule jurisprudence qui ne fait pas appel à ces dispositions.

a)    L’hypothèse de l’article 554 du Code civil.

L’hypothèse de la construction ou de la plantation.

L’hypothèse du propriétaire construisant sur son terrain mais avec des matériaux appartenant à autrui. Dans ce cas l’accession fait son œuvre instantanément en rendant le propriétaire du sol, propriétaire des constructions même s’il est de mauvaise foi. Le propriétaire sait bien qu’il construit avec les matériaux qui ne lui appartiennent pas.

Le propriétaire des matériaux n’est donc pas autorisé à les reprendre (art. 554 du Code civil) ce qui peut se comprendre car la reprise l’obligerait à démolir. En revanche, il peut prétendre à une indemnité représentante la valeur des matériaux estimée à la date du paiement. Il peut également obtenir les dommages et intérêts s’il prouve qu’il était obligé de reporter les réparations de son propre immeuble pour lesquels il s’est procuré les matériels.

b)   L’hypothèse de l’article 555 du Code civil.

L’hypothèse de la personne construisant sur le terrain d’autrui mais avec ses propres matériaux.

–          Les conditions de l’accession artificielle.

Ces hypothèses d’accession soulèvent toujours la question d’indemnisation de l’auteur des travaux effectués sur le terrain d’autrui.

Les constructions vont profiter au propriétaire du terrain mais à titre onéreux. Il va falloir que la propriété du terrain paie.

L’article 555 du Code civil distingue selon que le constructeur est de bonne ou mauvaise foi.

Si le constructeur est de bonne foi, le constructeur pensait qu’il construit sur son terrain, il se trompe, l’article 555 du Code civil lui attribue l’indemnité. Le montant de cette indemnité dépend d’une option laissée au propriétaire. Celui-ci a le choix de rembourser le cout réel de la construction ou de payer le montant de la plus-valueacquise par le fond.

Si le constructeur est de mauvaise foi, il savait qu’il construisait sur le terrain d’autrui, le propriétaire dispose encore d’une option. Il peut soit contraindre le constructeur à enlever à ses frais les constructions en cause soit conserver les constructions moyennant une indemnité dont le montant est assortie de la même option que dans l’hypothèse précédente – le propriétaire va soit rembourser le cout réel de la construction soit payer le montant de la plus-value acquise par le fond.

–          Le domaine de l’accession artificielle.

Certaines situations échappent au domaine de l’accession alors que d’autres y participent en raison d’une jurisprudence extensive.

Les règles d’indemnisation prévues par l’article 555 du Code civil ne visent que les ouvrages nouveaux de sorte que de simples travaux de réparation, d’amélioration ou de transformation se trouvent exclus du domaine de l’accession. Ces travaux-là seront indemnisés mais ce règlement s’effectuera sur le fondement de la théorie des impenses (dépenses) visée par l‘article 1381 du Code civil et sans considération de la bonne ou de la mauvaise foi. Cette théorie concerne les dépenses effectuées sur un immeuble par la personne qui est tenue de le restituer.

L’article 555 du Code civil tient compte de la nature des dépenses. Le propriétaire ne devra rien s’il s’agit des dépenses voluptuaires (les dépenses de luxe, dépenses d’agreement). L’auteur des travaux de dépenses voluptuaires peut récupérer ce qu’il est possible de récupérer sans dégradation.

S’il s’agit des dépenses dites nécessaires le propriétaire devra les rembourser en totalité (par exemple les travaux sans lesquels le bâtiment tomberait en ruine).

S’il s’agit des dépenses utiles, le propriétaire devra rembourser à son gré le coût des travaux ou le montant de la plus-value apportée à l’immeuble.

La jurisprudence s’est montrée plus clémente en interprétant de manière extensive les dispositions de l’article 555 du Code civil.

Alors que le texte de l’article 555 vise le tiers évincé sous-entendu par le propriétaire du sol, la jurisprudence applique ce texte même entre les personnes unies précédemment par un lien du droit contractuel. Pour les constructions édifiées par un acquéreur dans le titre a ensuite été résolu ou annulé. Les résolutions ou annulations étant rétroactives, le pseudo-propriétaire est considéré en droit comme l’ayant jamais été de sorte que tout ce passe comme si les travaux avaient été exécutés par un possesseur sans rapport contractuel avec le propriétaire du terrain. Dans cette hypothèse la jurisprudence se montre favorable à l’ancien propriétaire.

La jurisprudence en décide de même dans les rapports du propriétaire avec ses locataires. Plusieurs distinctions doivent être opérées. Le jeu de l’article 555 sera écarté s’il existe entre le bailleur et le locataire une convention réglant la propriété de la construction ou l’indemnisation du locataire. Si le bail est mué sur les exécutions des ouvrages, le locataire est alors considéré comme un tiers au sens de l’article 555 du Code civil. Deux conséquences en résultent, tout d’abord le droit d’accession du bailleur est retardé jusqu’à l’expiration du bail. Le locataire reste libre d’enlever les constructions qu’il a édifiées, de les céder, de les hypothéquer. D’autre part, à la fin du bail le bailleur pourra exiger la démolition car le locataire ayant construit sur le terrain qu’il savait appartenir à autrui, ne peut être traité que comme un constructeur de mauvaise foi.

c)    L’hypothèse de l’empiétement.

Cette hypothèse est différente des précédentes dans le sens où la construction en cause n’est pas entièrement réalisée sur le terrain d’autrui, elle empiète seulement sur celui-ci.

La résolution de ce problème est délicate d’autant que le code civil ne l’a pas envisagé. La jurisprudence se montre sévère. Elle refuse de faire application dans ce cas de l’article 555 du Code civil parce que cela conduirait à rendre le constructeur propriétaire du terrain empiété.

Une telle conséquence serait une manière d’exproprier le propriétaire victime de l’empiétement alors que selon les dispositions de l’article 555 nul ne peut être contraint de céder sa propriété.

C’est donc sur le fondement de l’article 545 du Code civil que le juge autorise le propriétaire victime de l’empiétement à exiger la démolition de la partie de l’ouvrage débordant sur son terrain, peu importe la taille de l’empiétement, peu importe la bonne ou la mauvaise foi de constructeur, peu importe le coût de la démolition. Exemple : empiétement de 30 centimètres de large et de 40 centimètres de haut et le propriétaire du terrain empiété a obtenu la démolition. Dans un arrêt de la CC 3^èmeCiv. du 1^er juillet 2014 la question était de savoir si l’acceptation par le propriétaire du terrain empiété de l’empiétement était opposable aux sous-acquéreurs.

Section II. La perte de la propriété.

On peut perdre soit la chose elle-même soit le droit sur la chose.

Paragraphe I. La perte de la chose elle-même.

Cette perte peut résulter soit de sa disparition volontaire (ex. destruction) soit de sa disparition involontaire (accidentelle ex. la chose disparait après l’incendie). Si la chose est assurée, elle sera remplacée par l’assureur en cas de la disparition involontaire. C’est la subrogation réelle.

Paragraphe II. La perte du droit de propriété.

Cette perte peut avoir pour origine une renonciation volontaire à ce droit (consiste à abandonner le droit). La perte peut également être forcée à la suite par exemple de la mise en œuvre d’une mesure de nationalisation, la saisie d’un bien par un créancier.

Chapitre III. La protection et la preuve de la propriété.

De nombreuses actions en justice sont reconnues au propriétaire en vue d’assurer la protection de son droit. La plupart de ces actions permet au propriétaire de réclamer réparation du préjudice qu’il subit du fait des atteintes portées à son droit par un tiers. Il peut s’agir de dommages causés au bien de propriétaire lors de l’inexécution du contrat et dans ce cas-là la responsabilité contractuelle sera engagée. Il peut s’agir également de troubles apportés à l’exercice de son droit. Par exemple : l’action pour dénoncer le trouble de voisinage est fondé sur l’article 1382 du Code civil. Il peut s’agir de dépossession illégitime qui renvoi au délit de vol ou d’escroquerie (code pénal).

Dans ces différentes hypothèses d’atteintes le juge n’a pas à trancher la question de propriété. En revanche le contentieux de propriété suppose qu’une difficulté existe quant à la propriété d’un bien. Dans ce cas celui qui se prétend de la propriété d’un bien dispose d’un moyen spécifique constitué par l’action en revendication dont le succès suppose cependant que le demandeur apporte la preuve de son bien de propriété.

Section I. L’action en revendication.

L’action en revendication est celle qu’exerce le propriétaire contre le tiers qui détient indument son bien et refuse de le restituer en contestant son droit. Cette action tend à la reconnaissance d’un droit de propriété et qui a pour but la restitution du bien.

La revendication suppose que le propriétaire se trouve en conflit avec le possesseur. La revendication ne se concevrait pas en présence d’un simple détenteur précaire d’un bien (ex. un locataire). Lorsque le propriétaire a remis à un tiers la détention de son bien en vertu d’un contrat il n’aura pas à exercer l’action en revendication contre le détenteur qui se refuserait à lui rendre son bien. Il suffira à ce propriétaire d’exercer l’action née du contrat qui est de nature personnelle puisqu’elle repose sur un engagement personnel. Le demandeur n’aura pas à prouver le contrat en vertu duquel le cocontractant s’est engagé à lui restituer le bien.

Paragraphe I. La revendication immobilière.

A.  L’exercice de l’action en revendication immobilière.

L’action en revendication d’un immeuble est la compétence exclusive du TGI du lieu où est situé l’immeuble.

L’action en revendication est imprescriptible puisque le droit de propriété est lui-même imprescriptible.

Le propriétaire peut être privé du droit de propriété si un tiers a acquis le même droit par l’effet de la possession trentenaire. Dans ce cas le propriétaire perd l’action en revendication en même temps que le droit de propriété. Cette action ne disparait pas pour autant, elle change seulement le titulaire, avec le droit de propriété dont elle n’est que la mise en œuvre.

B.  Les effets de la revendication immobilière.

La revendication, lorsqu’elle aboutit, oblige le possesseur à restituer l’immeuble au propriétaire.

Le possesseur évincé peut avoir à restituer plus que l’immeuble et le propriétaire peut être tenu à certaines prestations envers ce possesseur. Autrement dit la restitution d’immeuble peut être subordonnée à un règlement des comptes.

1.   Les prestations dues au propriétaire.

Outre l’immeuble que le possesseur devra resituer au propriétaire il lui faudra également remettre les produits et les fruits de l’immeuble encore que l’entendue de cette restitution peut varier suivant que le possesseur évincé était de bonne ou mauvaise fois au sens de l’article 550 du Code civil.

Le possesseur c’est celui qui se croit propriétaire. Le possesseur cesse d’être de bonne foi au moment que les vices lui sont connus c’est-à-dire au moment où il reçoit l’assignation en revendication.

On ne tiendra pas compte de cette bonne ou mauvaise foi s’agissant des produits lesquels doivent être dans tous les cas restitués avec l’immeuble. Le principe est que les produits doivent être restitués en nature mais si ce n’est pas possible, le propriétaire sera remboursé de leur valeur.

S’agissant les fruits il y aura lieu de distinguer selon si le propriétaire était de bonne ou mauvaise foi.

Le processeur de bonne foi n’a pas à restituer les fruits du moins jusqu’à l’assignation en revendication. A ce moment-là en effet il en devient redevable car il cesse d’être de bonne foi au sens de l’article 550 du Code civil.

Le possesseur de mauvaise foi devra resituer au propriétaire tous les fruits qu’il a perçus ou leur contrevaleur à compter du jour de la demande en justice.

Le possesseur évincé peut être également condamné à indemniser le propriétaire en raison par exemple des détériorations subis par l’immeuble mais l’étendu de cette indemnité est en fonction de la bonne ou mauvaise foi de ce possesseur.

S’il est de bonne foi, le possesseur ne répondra pas de détériorations survenues à l’immeuble mais s’il en est à l’origine et a fortiori si elles résultent d’un cas fortuit.

S’il est de mauvaise foi, le possesseur sera comptable de toutes les détériorations même celles imputables à un cas fortuit sauf dans cette hypothèse à prouver que ces détériorations se seraient également produites si l’immeuble avait été sous la garde du véritable propriétaire (art. 1302 du code civil).

2.   Les prestations dues au possesseur évincé.

Ces prestations s’expliquent lorsque le possesseur a entrepris les travaux qui ont améliorés l’immeuble qu’il est condamné à restituer. La jurisprudence admet une indemnisation au possesseur évincé non plus en fonction de bonne ou mauvaise foi mais de la nature des dépenses exposées.

S’il s’agit des dépenses nécessaires, c’est à dire indispensables à la conservation d’un immeuble, le possesseur, même s’il est de mauvaise foi, a le droit à l’indemnisation totale de ses dépenses.

S’il s’agit des dépenses utiles, c’est-à-dire celles qui ne sont pas indispensables mais apportent la plus-value à l’immeuble, le remboursement sera du mais seulement jusqu’à concurrence jusqu’à la plus-value apportée à l’immeuble et qui subsiste au jour où la revendication est admise.

S’il s’agit des dépenses voluptuaires, c’est-à-dire des dépenses d’agreement pour satisfaire un gout personnel, elles ne donneront jamais lieu à restitution mais le possesseur peut, si cela est possible sauf causer la dégradation, enlever les objets apposés à l’immeuble.  

Paragraphe II. La revendication mobilière.

L’action en revendication de la propriété mobilière est beaucoup plus difficile à exercer que la revendication immobilière car elle se heurte à la position quasi inattaquable du possesseur protégé par la règle « en fait de meuble la possession vaut titre » de l’article 2276 du Code civil.Cette règle se justifie par la nécessité du commerce juridique. La fréquence et la rapidité des transactions mobilières expliquent que la pratique les dispense de toutes formalités.

Le caractère quasi impossible de toute vérification autorise donc l’acquéreur à croire que son auteur (vendeur) étant en possession du meuble en est donc propriétaire.

Par conséquent l’acquéreur peut à son tour se prévaloir de sa possession pour justifier de sa propriété.

Pour que l’article 2276 soit mis en œuvre il faut quel le meuble en cause soit un meuble corporel individualisé ce qui exclut pas conséquent les meubles corporels non-individualisés (les choses de genre), les meubles devenus immeubles par destination, les meubles par anticipation, les meubles immatriculés (les navires, les avions), ainsi que les meubles incorporels (ex. les créances, les fonds de commerce, les droits de propriété intellectuelle). L’article 2276 est applicable aux véhicules terrestres à moteur. Le certificat d’immatriculation n’est qu’un indice de propriété.

Dans un arrêt du 24 octobre 2012 la 1^èreCiv. l’affaire concerne le véhicule qu’un couple de concubin se disputait à la suite de leur séparation. L’un des membres du couple, le monsieur, avait conservé véhicule que madame prétendait avoir acquis avec ses propres deniers. Madame assigne Monsieur en paiement de somme correspondant au montant de l’achat du bien litigieux. Les juges du fond donnent satisfaction à Madame parce qu’ils estiment qu’elle avait démontré avoir acquis la propriété exclusive de la voiture alors que Monsieur ne pouvait qu’opposer la possession dudit véhicule. La cour de cassation casse l’arrêt pour la violation de l’article 2276, la possession emporte la propriété.

Le demandeur à l’action de revendication ne peut pas se contenter de rapporter la preuve qu’il est propriétaire du bien qu’il revendique entre les mains de possesseur. Il doit renverser la présomption de propriété qui résulte de la possession.

Nous constaterons donc que l’application de la règle posée par l’article 2267 dépend du point de savoir si le possesseur a acquis le meuble du non propriétaire ou au contraire du propriétaire lui-même.

A.  Le possesseur a acquis le meuble d’un non-propriétaire.

L’acquéreur a cru qu’il avait en face de lui un vendeur propriétaire. La revendication du meuble par le propriétaire dépossédé est en principe impossible sauf circonstances exceptionnelles.

1.    Le principe : exercice impossible de la revendication mobilière.

L’acquéreur de bonne foi d’un meuble qu’il a acquis d’un détenteur à qui le propriétaire l’a confié volontairement en devient instantanément propriétaire.

En raison même de cette dépossession volontaire de la part du propriétaire celui-ci ne serait donc revendiquer le bien meuble entre les mains d’un acquéreur qui a cru légitiment traiter avec le véritable propriétaire au moment de son acquisition.

On considère que le propriétaire s’est montré imprudent en se dessaisissant le bien au profit d’un détenteur qui s’est révélé malhonnête qui a ensuite aliéné le bien en question, tandis que aucun reproche ne peut normalement être adressé à l’acquéreur de bonne foi.

L’article 2276 du Code civil écarte en occurrence la revendication, il est impossible pour le propriétaire d’aller récupérer son bien. Le propriétaire peut seulement se retourner contre le détenteur indélicat et obtenir l’indemnisation.

2.    Les exceptions.

L’action en revendication mobilière formée par le propriétaire dépossédé est admise dans les deux séries des cas.

Dans une première série des cas la revendication est possible parce que celui qui se prévaut de la possession du bien ne remplit pas des conditions exigées pour l’application de l’article 2276 du Code civil. C’est le cas lorsque le possesseur est de mauvaise foi, qu’il sait qu’il ne tient pas son bien du propriétaire.

Le vrai propriétaire devra donc renverser la présomption selon laquelle la bonne foi se présume (l’article 2268 du Code civil) par tout moyen de preuve.

Dès lors que le possesseur est de mauvaise foi, l’action en revendication est ouverte pendant 30 ans, délai qui correspond à l’acquisition de la propriété par l’usucapion trentenaire.

La règle édictée par l’article 2276 alinéa 1^er du Code civil est exceptionnellement écartée par l’article 2276 alinéa 2 lorsque le propriétaire du meuble en a été dépossédé contre son gré, à la suite d’une perte ou d’un vol.

En effet, ce caractère exceptionnel s’explique en raison de la bonne foi du possesseur lequel est en principe couvert par la règle « en fait de meuble la possession vaut titre ». Ce caractère exceptionnel explique également que l’exception en question ne puisse être étendue à d’autres hypothèses que la perte ou le vol.

La revendication n’est ouverte que contre le possesseur de bonne foi, que pendant 3 ans à compter du jour de la perte ou du vol (art. 2276 alinéa 2). Cette action en revendication suppose que le propriétaire prouve qu’il avait bien la possession du meuble en cause à cette date. A supposer que la revendication de la propriété soit exercée dans le délai, l’acquéreur de bonne foi évincé peut dans certaines circonstances obtenir le remboursement du meuble qu’il doit restituer.

Aux termes de l’article 2277 alinéa 1^er du Code civil si le possesseur actuel de la chose volée ou perdue l’a acheté dans une foire ou dans un marché ou dans une vente publique ou enfin d’un marchant vendant les choses pareilles, le propriétaire originaire ne peut se la faire rendre qu’en remboursant au possesseur le prix qu’elle lui a couté.

Ce possesseur pourra obtenir le remboursement du prix qu’il avait versé mais également se faire indemniser par celui duquel il tient le meuble (le vendeur) si ce meuble avait une valeur supérieure au prix d’achat lors de la revendication.

1^èreCiv. 16 mai 2006 : un particulier a acquis auprès d’un antiquaire une statue de XIIème siècle, objet qui en réalité avait été volé dans une église quelque temps auparavant. La statue ayant été retrouvée entre les mains de l’acquéreur par les services de police, est saisie et rendue à la commune propriétaire originaire de l’objet. L’acquéreur donc fonde une action sur l’article 2277 alinéa 1^er du Code civil pour obtenir le remboursement de la part de la commune le prix qu’il avait payé. La cour de cassation a donné raison à l’acquéreur, le possesseur de bonne foi de l’objet volé et elle a admis qu’il puisse prétendre à un remboursement fondé sur l’article 2277 alinéa 1^er du Code civil.

B.  Le possesseur acquis le meuble du propriétaire lui-même.

Dans ce cas, l’article 2276 du code civil permet de présumer que le meuble a été régulièrement acquis par le possesseur en vertu d’un titre translatif de propriété.

En fait de meuble la possession vaut titre. Cette règle signifie que celui qui acquière un bien est censé l’avoir acquis en vertu d’un acte de vente.

C’est une présomption selon laquelle le possesseur acquis le bien de manière translative. Cette présomption subsiste tant que le propriétaire ne la renverse pas.

Ce possesseur est celui qui détient le bien parce qu’il l’a acheté auprès le vrai propriétaire. Celui qui est vendeur d’un bien peut prouver que le possesseur détient le bien mais en est propriétaire.

Pour obtenir la restitution de son meuble le propriétaire devra prouver qu’en réalité le possesseur n’est qu’un détenteur précaire à qui le bien a été remis en vertu d’un contrat non translatif de propriété par exemple : un prêt, un bail.

Si le demandeur (le propriétaire qui revendique son bien) apporte cette preuve selon laquelle l’acte n’était pas translatif de propriété, il dispose à la fois d’une action en restitution fondée sur le contrat correspondant et de l’action en revendication.

Ce propriétaire intentera donc l’une ou l’autre de ces actions en fonction de ses intérêts. L’action personnelle en restitution issue du contrat lui évitera de prouver qu’il est lui-même propriétaire du bien. Si cette action contractuelle s’avère impossible à exercer en raison par exemple de son extinction, le propriétaire pourra recouvrer son meuble grâce à l’action en revendication qui est-elle imprescriptible comme le droit de propriété lui-même. 

Pour que l’action en revendication triomphe il faut que le propriétaire prouve son droit de propriété.

Section II. La preuve du droit de propriété.

Les cas de revendication mobilière sont relativement rares, grâce à la règle de l’article 1276 du Code civil. La preuve de la propriété immobilière pose donc peu de difficultés.

La preuve est beaucoup plus délicate en matière immobilière en raison de l’absence de toutes règles y afférant dans le code civil.

Paragraphe I. La preuve de la propriété mobilière.

L’article 2276 du Code civil joue comme une règle du fond ou comme une règle de preuve selon la personne dont le possesseur tient ses droits.

A.  L’article 2276 a valeur de règle du fond lorsque le possesseur a acquis le meuble d’un non-propriétaire.

Dans ce cas, la possession vaut titre de propriété, si elle réunit les conditions posées par l’article 2276 du Code civil.

Le propriétaire revendiquant va chercher à prouver que ces conditions ne sont pas remplies en prouvant que l’acquéreur est de mauvaise foi ou que le meuble a été volé ou perdu depuis au moins de 3 ans.

Il lui faudra toutefois aussi démontrer qu’il était lui-même le véritable propriétaire. Pour cela il lui suffira de prouver par tout moyen qu’il était en possession du meuble litigieux avant le possesseur actuel.

B.  L’article 2276 du code civil n’est qu’une règle de preuve lorsque le possesseur a acquis le meuble du véritable propriétaire.

L’article 2276 fait simplement présumer que le possesseur a acquis le meuble à titre du propriétaire. Cela veut dire que le meuble a été acheté.

Pour faire tomber cette présomption, le demandeur devra établir que le défendeur ne détient le dit meuble qu’en vertu du contrat non translatif de propriété.

Le mieux est d’agir par l’action personnelle c’est-à-dire l’action née du contrat. Agir sur ce fondement contractuel évite au propriétaire de devoir prouver qu’il était le véritable propriétaire.

Paragraphe II. La preuve de la propriété immobilière.

Le code civil ne contient aucune règle relative à la manière dont le propriétaire d’un immeuble peut ou doit prouver son droit. Ce silence que la jurisprudence a du combler se comprend.

En effet, il est impossible d’apporter une preuve parfaite et irréfutable de la propriété immobilière parce que celle-ci suppose que l’on parvienne à établir la régularité du titre de propriété de tous les précédents propriétaires en remontant jusqu’au premier afin de vérifier que chacun était bien propriétaire.

Cette impossibilité explique que cette preuve ait été dénommée « probatiodiabolica » par les auteurs anciens.

Faute de disposition légale, la jurisprudence a élaboré un système de preuve du droit de la propriété immobilière qui règle la charge de cette preuve et les procédés de preuve.

A.  La charge de la preuve.

« Actoriacumbitprobatio » la preuve incombe au demandeur.

Conformément au droit commun de la preuve, c’est à celui qui se prétend propriétaire qu’il appartient d’établir la réalité de son droit.

La charge de la preuve pèse sur le demandeur. Si le demandeur n’y parvient pas, son action échouera même si le défendeur ne tente pas de prouver son propre droit et même si le demandeur établi que le défendeur n’a aucun droit. Cela n’est pas suffisant. Il doit positivement démontrer le bienfondé de sa prétention c’est-à-dire son droit de propriété.

La situation du défendeur dans le procès en revendication de la propriété immobilière est dans une situation plutôt confortable d’autant qu’en général il est aussi possesseur de l’immeuble.

Celui qui possède à titre de propriétaire est de manière utile, n’a pas à faire la preuve de son droit de propriété parce qu’il est présumé légalement propriétaire. La seule preuve que ce plaideur aura à apporter sera celle de sa possession et des qualités qu’elle doit revêtir.

B.  Les modes de preuve.

La preuve du droit de propriété est libre de sorte que toutes les modes de preuve sont recevables. Parmi ces modes de preuve on trouve : les titres de propriété, les indices et la possession qui paraient les meilleures preuves du droit de propriété.

1.    Les titres de propriété.

Par titres de propriété il faut comprendre les actes juridiques d’acquisition tels qu’une vente, une donation ou un testament.

Ces titres prouvent l’acquisition mais ils n’établissent pas avec une absolue certitude la régularité du transfert.

Si le titre ne prouve pas que l’on est propriétaire il fournit au moins une forte présomption en ce sens.

Le titre de propriété constitue un indice que le juge est libre de retenir ou d’écarter.

Exemple : des propriétaires d’un terrain étaient opposés aux occupants du dit terrain. Les propriétaires avaient pour but d’expulser les occupants du terrain et ils ont engagés une action en expulsion devant le tribunal. Les propriétaires ont produit un acte de propriété notarié et également le paiement des impôts fonciers. Quant aux occupants, eux ont fait valoir l’exploitation du terrain litigieux. Pour obtenir le gain de cause, les propriétaires devaient prouver la réalité de leur propriété et les juges ont considéré que le titre notarié n’était pas une preuve absolue car le titre notarié ne fait que constater le transfert du droit. Faute d’établir la réalité de leur propriété, les prétendus propriétaires n’ont pas pu obtenir l’expulsion des occupants.

2.    Les indices.

Il est possible de prouver la propriété à l’aide d’indices matériels tels que les indications du cadastre, le paiement des impôts fonciers ou encore l’existence des bornes délimitant la parcelle.

3.    La possession.

La possession fait présumer le droit de propriété. Ce mode de preuve est presque toujours invoqué par le défendeur à la revendication.

Si la possession remplie des conditions de la prescription acquisitive (usucapion), elle constitue alors le meilleur moyen de preuve de la propriété immobilière.

Chapitre II. Les droits réels démembrés du droit de propriété : l’exemple de l’usufruit.

Le code civil traite de l’usufruit dans les articles 578 à 624. L’article 578 le définit comme le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété comme le propriétaire lui-même mais à charge d’en conserver la substance.

Section I. Les caractères de l’usufruit.

Il ressort de l’article 578 du Code civil que l’usufruit confère à son titulaire le pouvoir d’user et de jouir de la chose de manière temporaire de telle sorte que l’usufruit constitue sans discussion un droit réel pouvant porter sur une chose mais également sur un droit.

Paragraphe I. L’usufruit confère l’usus et le fructus.

L’usufruitier a l’usage et la jouissance du bien sur lequel porte son droit. En revanche il ne détient pas du pouvoir d’en disposer.

L’abusus est une prérogative conservée par le propriétaire du bien.

L’usufruitiers et le nu-propriétaire (pas propriétaire car il est privé de deux prérogatives attachés au propriétaire) disposes chacun d’une partie des prérogatives du propriétaire.

Chacun d’eux exerce ses droits, sur le même bien, de manière indépendante. Sur un même bien les deux personnes exercent des droits concurrents.

Le code civil ne prévoit pas une collaboration entre l’usufruitier que l’on peut qualifier d’utilisateur actuel du bien et le nu-propriétaire qui peut être qualifié d’utilisateur futur du bien (un propriétaire qui a vocation à devenir un plein propriétaire).

L’avant-projet de réforme du Code civil élaboré par les experts prévoyait de mettre en place un intérêt commun qui traduirait une exigence de collaboration entre les deux parties au profit du bien commun. La notion d’intérêt commun aurait été une manière d’imposer cette collaboration qui n’existe pas dans le code civil.

Paragraphe II. L’usufruit est un droit temporaire.

Ne peut en aller autrement compte tenu de caractère exclusif attaché au droit de propriété.

Lorsque l’usufruit est conféré à une personne physique, il disparait avec elle. On dit que c’est un droit viager. Il est certes possible de prévoir une durée plus courte que la vie de l’usufruitier mais si l’usufruitier décède avant l’expiration de ce délai, l’usufruit s’étend car ne peut dépasser la vie de son titulaire.

Cette caractéristique explique également pourquoi l’usufruit ne peut être transmis à cause de mort. L’usufruit s’étend de plein droit au moment du décès de celui qui l’a cédé.

Si l’usufruit peut être cédé entre les vifs, il ne s’étendra pas moins à la mort du cédant.

Si le titulaire de l’usufruit est une personne morale, son droit est limité à 30 ans (art.619 du Code civil).

Paragraphe III. L’usufruit est un droit réel.

L’usufruit comme d’ailleurs la nue-propriété confère à son titulaire le droit réel c’est-à-dire un droit direct sur la chose.

Pour mettre en relief ce caractère, il faut faire une comparaison entre l’usufruit et le louage. Le louage est défini à l’article 1709 du Code civil : le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties, donc le bailleur, s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps et moyennant un certain prix que celui-ci, le preneur, s’oblige à lui payer.

L’usufruitier et le preneur ont une situation apparemment voisine. Ils usent tous deux d’une chose dont ils n’ont que la détention. Cependant leurs droits respectifs ont une nature différente.

L’usufruit est un droit réel alors que le bail ne confère au preneur qu’un droit personnel, autrement dit un droit de créance. En effet, le preneur et le bailleur sont liés par les obligations réciproques qui naissent du contrat. Le preneur s’oblige à payer le loyer et le bailleur s’oblige à lui faire jouir paisiblement de la chose.

On ne retrouve rien de tout cela à propos de l’usufruit. Les rapports entre l’usufruitier et le propriétaire ne sont pas de nature contractuelle.

Il reste que ces différences tendent aujourd’hui à s’estomper car le législateur a considérablement augmenté les droits des locataires d’immeubles.

Le rapprochement entre la situation entre le locateur et l’usufruitier s’explique également par le fait qu’une loi du 9 juillet 1975 a étendu la protection possessoire aux simples détenteurs.

La protection possessoire a disparu de notre droit. Visée par l’article 2278 du Code civil, qui vise la protection de la possession contre les troubles qui peut l’affecter ou la menacer, cette protection prenait (parce que la loi sur la modification et la simplification du droit du 16 février 2015 l’a modifié) la forme d’action dite possessoire qui permet au possesseur de se faire maintenir en possession quand il est troublé et de recouvrer la possession quand il l’a perdu.

Trois actions donc étaient prévues par l’article 2279 du Code civil : la complainte, la réintégrande (réintégration) et la dénonciation de nouvel œuvre.

Jusqu’en 1975 lorsqu’un tiers venait troubler (contester) l’exercice du droit du preneur, celui-ci devait s’adresser au bailleur qui lui seul avait, en tant que possesseur, qualité pour faire cesser le trouble. Désormais le détenteur troublé n’est plus obligé de s’adresser au propriétaire.

L’article 2279 du Code civil a été supprimé par la loi du 16 février 2015. Les actions possessoires ont donc disparues de notre droit mais pas la protection de la possession. Celle-ci peut s’obtenir plus facilement et rapidement en utilisant la procédure de référé.

Paragraphe IV. L’usufruit porte sur une chose ou sur un droit.

Aux termes de l’article 581 du Code civil l’usufruit peut être établi sur toute espèce de bien meuble ou immeuble.

Une définition générale de l’objet de l’usufruit permet donc d’inclure les choses corporelles meubles ou immeubles. Cette définition permet aussi de viser les choses incorporelles c’est-à-dire les droits tels que les créances, les droits d’auteur etc. L’usufruit peut également avoir pour objet un ou plusieurs biens déterminés mais également l’intégralité ou une fraction du patrimoine.

Parmi tous ses biens, la nature de certaines confère à l’usufruit quelques originalités. Il en est ainsi de trois biens particuliers : l’usufruit de chose consomptible, l’usufruit sur un fond de commerce, l’usufruit sur des droits.

A.  L’usufruit des choses consomptibles.

1.    La notion de quasi-usufruit.

Cette notion apparait paradoxale puisqu’elle transforme l’usufruitier en propriétaire de la chose sur laquelle porte son droit alors qu’en principe il est privé du droit d’en disposer.

Il serait par conséquent logique d’interdire la constitution d’un usufruit des choses dont on ne peut se servir sans les consommer car l’usufruitier serait bien incapable de les rendre en fin d’usufruit comme il l’oblige l’article 578 du Code civil.

Pourtant l’article 587 du code civil consacre l’existence de l’usufruit des choses consomptibles en faisant de l’usufruitier un quasi-usufruitier c’est-à-dire un propriétaire avec charge de rendre à l’expiration du quasi-usufruit soit des choses de même qualité et en même quantité soit une somme d’argent correspondant à leur valeur.

2.    Le domaine de quasi-usufruit.

Parmi les choses dont on ne peut faire l’usage sans les consommer, l’article 587 du Code civil cite l’argent, les grains, les liqueurs.

Le quasi-usufruit peut être constitué dès l’origine, c’est par exemple le cas lorsqu’une personne lègue à une autre l’usufruit de l’intégralité de ses biens. Si ces biens sont des choses consomptibles, il s’agira alors d’un quasi-usufruit.

Le quasi-usufruit peut également apparaitre en cours d’usufruit. Il suffit pour cela que le bien sur lequel porte l’usufruit soit remplacé par une somme d’argent. Par exemple : le bien qui disparait lors d’un incendie est remplacé par une indemnité d’assurance.

3.    Le régime du quasi-usufruit.

L’originalité de cette institution réside dans le fait que le nu-propriétaire n’est plus qu’un simple créancier du quasi-usufruitier.

Le quasi-usufruitier en sa qualité de propriétaire des choses consomptibles peut donc en disposer en les consommant ou en les aliénant. En contrepartie il supporte les risques de perte de ces choses.

Le quasi-usufruit présente donc de sérieux danger pour le nu-propriétaire qui pourrait être confronté à l’insolvabilité de l’usufruitier en fin d’usufruit.

La situation du nu-propriétaire est d’autant moins confortable qu’ayant perdu la propriété de la chose, il ne pourrait pas la reprendre même si elle n’était pas encore consommée. En effet la chose en question est devenue le gage commun des créanciers de l’usufruitier.

B.  L’usufruit d’un fond de commerce.

Le fond de commerce est une universalité de fait composée d’éléments corporels (ex. les marchandises, le mobilier, les matières premières) et d’éléments incorporels (ex. la clientèle). A l’égard des éléments tels que la clientèle ou même la clientèle il s’agit d’un véritable usufruit qui ne permet pas à l’usufruitier d’en disposer.

Au contraire, à l’égard des marchandises et matières premières qui sont destinées par nature à être vendues, il s’agit d’un quasi-usufruit. Par conséquent, le quasi-usufruitier a le droit voir l’obligation de disposer de ces biens.

A l’expiration de l’usufruit le propriétaire recoupera, par l’effet du mécanisme de la subrogation réelle (remplacement d’un bien par un autre), les marchandises et les matières premières qui auront remplacé celle dont l’usufruitier aura disposé.

C.  L’usufruit de droit.

Il n’est pas facile d’expliquer comment l’usufruit, qui est un droit réel, peut porter sur des droits personnels tels que les créances ou encore des parts ou des actions de sociétés.

Cette question, qui n’a pas reçu de réponse satisfaisante, n’a pas pu empêcher ni la pratique ni le législateur d’appliquer le mécanisme de l’usufruit quel que soit la nature de droits qui en sont l’objet.

On trouve dans le code de commerce quelques dispositions consacrées à l’usufruit de parts et d’actions de société qui permettent de repartir les prérogatives attachées à la qualité d’associé entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

La transposition du régime de l’usufruit, tel qu’il a été imaginé par les rédacteurs du code civil à des choses incorporelles, n’est pas évidente. Elle réclame les adaptations délicates d’autant plus que les textes n’ont pas évolué.

Section II. La constitution de l’usufruit.

L’usufruit peut prendre naissance de différentes façons mais son exercice doit respecter certaines conditions particulières.

Paragraphe I. Les modes de constitution.

Aux termes de l’article 579 du Code civil, l’usufruit peut trouver sa source soit dans la loi soit dans la volonté de l’homme.

A.  L’usufruit légal.

La loi confère à certaines personnes l’usufruit soit sur certains biens soit sur l’universalité.

C’est ainsi que le code civil donne dans les nombreux cas un droit d’usufruit au conjoint survivant sur une fraction de succession du conjoint prédécédé. La condition est que le conjoint ne soit pas divorcé du conjoint prédécédé.

Les parents ont le droit de jouissance légale sur les biens de leurs enfants mineurs jusqu’à l’âge de 16 ans accompli.

Le droit réel d’usufruit est susceptible, comme les autres droits réels, d’être acquis instantanément par le possesseur de bonne foi lorsqu’il porte sur un meuble en vertu de l’article 2276 du Code civil.

B.  L’usufruit volontaire.

L’usufruit peut naitre soit d’un contrat soit plus fréquemment d’un testament.

S’il est constitué par un contrat, l’usufruit peut résulter soit d’un acte à titre onéreux, soit d’un acte à titre gratuit.

Un contrat peut créer un usufruit de deux manières. Soit par voie de constitution directe et dans ce cas le propriétaire aliène l’usufruit d’une chose au profit d’une personne qui sera donc son cocontractant. Soit par voie de rétention et dans ce cas le propriétaire conserve l’usufruit de sa chose et en cède la nue-propriété. On parle alors de vente ou de donation avec réserve d’usufruit. Cette voie est plus avantageuse pour le vendeur parce que celui-ci conserve les mêmes revenus et garde la chose entre les mains, tout en recevant de l’acquéreur un capital représentant la valeur de la nue-propriété.

Ces démembrements de propriété sont fréquents dans le cadre de donation ou de contrat de mariage. En effet, les parents se réservent souvent l’usufruit des biens, les enfants n’en bénéficiant qu’au décès des donateurs. C’est au décès de dernier parent que le bien sera attribué aux enfants.

S’agissant des époux, l’usufruit est également concédé au dernier vivant.

L’usufruit constitué par testament est le plus utilisé car par ce moyen le testateur peut gratifier une personne sans faire échapper définitivement le bien à sa famille. En effet, au décès de l’usufruitier (celui qui a fait l’objet de gratification) les héritiers du testateur recouvrent la pleine propriété du bien.

Paragraphe II. L’entrée en jouissance.

Après avoir été mis en possession des biens sur lesquels porte son droit, l’usufruitier doit faire inventaire de ses biens et donner caution préalablement à son entrée en jouissance.

A.  La mise en possession de l’usufruitier.

L’usufruitier doit être mis en possession des choses soumises à son usufruit pour pouvoir exercer son droit.

A cette fin, il dispose de plusieurs actions. Il peut exercer contre quiconque possède ses choses, il peut s’agir de constituant de l’usufruit ou des héritiers de constituant. Il peut aussi s’agir de tiers mais si l’objet en question est un meuble le tiers pourrait lui opposer la règle de l’article 2276 du Code civil.

L’usufruitier dispose d’action réelle qui découle du droit d’usufruit lui-même qui s’appelle l’action confessoire de l’usufruit. Il dispose également d’une action personnelle lorsque son droit né d’un contrat ou d’un testament. Il s’agit d’une action personnelle en délivrance contre le constituant ou ses héritiers. Cette mise en possession peut être judiciaire.

B.  L’obligation de faire inventaire.

Aux termes de l’article 600 du Code civil l’usufruitier ne peut entrer en jouissance qu’après avoir fait dresser un inventaire des meubles et immeubles. L’usufruitier doit être présent.

Il s’agit d’un acte dressé aux frais de l’usufruitier, soit à l’amiable par les intéressés s’ils sont majeurs et capables, soit par un notaire si l’un d’eux est mineur. Cet acte est important pour le nu-propriétaire qui saura exactement ce que l’usufruitier a reçu et ce qu’il devra restituer en fin d’usufruit.

Il y a les sanctions si l’usufruitier ne remplit pas cette obligation-là. Le nu-propriétaire peut refuser la délivrance tant que l’inventaire n’est pas fait. Le nu-propriétaire peut obliger l’inventaire. A cet effet le nu-propriétaire peut faire ordonner le séquestre des biens soumis à l’usufruit. Un séquestre c’est un sorte de dépôt, de confier en occurrence une somme d’argent ou un bien à un tiers. L’idée est que les biens peuvent faire l’objet d’un dépôt qui conservera un bien jusqu’au règlement du litige. Il y a des séquestres judiciaires ou conventionnels.

Cette obligation légale de faire inventaire n’est pas impérative. Le nu-propriétaire pourrait en dispenser l’usufruitier.

C.  L’obligation de donner caution.

Pour garantir le nu-propriétaire contre risque d’insolvabilité d’usufruitier, l’article 601 lui impose de fournir une caution. C’est une caution personnelle, une personne va garantir au nu-propriétaire que l’usufruitier va remplir ses obligations. Le propriétaire pourra agir contre la caution si l’usufruitier est défaillant. Le cautionnement n’est cependant exigé que faute pour l’usufruitier de pouvoir donner une meilleure garantie.

L’article 601 du Code civil autorise la clause de dispense de fourniture de caution. C’est une clause de style du testament. Il accord de plein droit à certains usufruitiers tel que les pères et mères ayant usufruit légal sur les biens de leur enfant mineur, ainsi que le vendeur ou donateur avec réserve d’usufruit.

Section III. Les effets d’usufruit.

Il n’existe entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ni rapport obligatoire ni communauté d’intérêts.

L’article 599 du Code civil dispose que le nu-propriétaire ne peut nuire aux droits de l’usufruitier et réciproquement l’usufruitier ne peut réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il aurait pu réaliser.

L’article 605 du Code civil : l’usufruitier ne peut exiger du nu-propriétaire qu’il effectue les grosses réparations qui pourtant demeurent à la charge du propriétaire.

L’article 607 du Code civil : ni le propriétaire ni l’usufruitier ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé ou a été détruit par cas fortuit.

Ce cloisonnement juridique est source des inconvénients puisque des contacts apparaissent entre l’usufruitier et nu-propriétaire.

Paragraphe I. La situation de l’usufruitier.

A.  Les droits de l’usufruitier. 

L’usufruitier bénéficie de deux prérogatives du droit de propriété : le droit d’user de la chose et le droit de percevoir des fruits mais il bénéficié aussi du pouvoir de disposer de son propre droit réel  ainsi que du pouvoir d’agir en justice afin de faire respecter ses droits.

1.    Le droit d’user de la chose.

L’usufruitier a le droit de se servir de la chose comme le propriétaire lui-même.

Il pourra habiter l’immeuble, se comporter comme tout propriétaire. Si la chose est consomptible, il pourra la consommer.

2.   Le droit de jouissance. 

Comme l’énonce l’article 582 du Code civil l’usufruitier a le droit de jouir de tout espèce de fruit soit naturel ou industriel soit civil que peut produire dont il a l’usufruit.

L’application de cette règle suppose que l’on distingue les fruits qui reviennent à l’usufruitier et les produits qui appartiennent au nu-propriétaire.

Les fruits de caractérisent par la périodicité et leur reproduction sans l’altération de la substance de la chose qui les donne.

Les fruits naturels et industriels s’acquièrent par la perception et par perception il faut entendre leur séparation du sol. Ce qui sont pendent par branches ou par racines, au moment que l’usufruit est ouvert, appartiennent à l’usufruitier. Ce qui sont dans le même état, au moment où on finit l’usufruit, appartiennent au propriétaire sans récompense de part ni d’autre des labours et des semences.

Les fruits civils correspondent aux sommes d’argent que la chose produit périodiquement comme les loyers ou les dividendes des actions.Selon l’article 587 du code civil ces fruits sont réputés s’acquérir jour par jour et appartiennent à l’usufruitier à proportion de la durée de son usufruit. Autrement dit, les fruits civils des loyers ou des dividendes seront réparties entre le nu-propriétaire et l’usufruitier au prorata pour la période où commence ou fini l’usufruit.

Pour que l’usufruitier puisse tirer des revenus de la chose sur laquelle porte son droit, il doit pouvoir la donner à bail ou s’agissant de capitaux, il doit pouvoir les placer. Autrement dit, il doit détenir sur cette chose le pouvoir de l’administrer sans pour autant empiéter sur le droit de disposition du nu-propriétaire.

La difficulté est de préciser les contours de ce pouvoir d’administration.

L’usufruitier peut donner la chose sur laquelle porte son droit à bail. Cependant l’article 595 du Code civil comporte des dispositions spécifiques aux baux afin de concilier les droits du nu-propriétaire au moment de l’extinction de l’usufruit et les droits de locataires en place.

Pendant la durée de l’usufruit, l’usufruitier peut valablement conclure seul un bail quel que soit sa durée sauf s’il s’agit d’un bail rural ou d’un bail commercial. Une fois que le bail éteint, l’opposabilité des baux conclus par l’usufruitier est limitée. L’opposabilité des baux c’est-à-dire le respect des baux par le propriétaire.

S’il s’agit de baux supérieurs à 9 ans, leur durée doit être fractionnée par tranches de 9 ans à compter de leur conclusion. Seul la période de 9 ans en cours lors de la cessation de l’usufruit peut être achevé.

S’agissant des baux de 9 ans ou moins de 9 ans en cours au moment de la cessation de l’usufruit, le nu-propriétaire doit les respecter pour le temps qui reste à courir.

Le bail passé par l’usufruitier en fraude de droit de nu-propriétaire peut être annulé même s’il a été passé ou renouvelé dans les limites posées par l’article 595 du Code civil.

L’article 595 alinéa 4 impose le concours du nu-propriétaire pour la location d’un fond rural ou d’un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. Ces baux ont une durée d’une part longe et d’autre part ce sont les baux protecteur des bailleurs.

Si l’usufruitier passe néanmoins tel acte sans l’accord du nu-propriétaire le bail pourra être annulé. Cette nullité est relative. Seul le nu-propriétaire pourra agir et il pourra le faire pendant 5 ans à partir du moment où il a connaissance du bail.

A défaut d’accord du nu-propriétaire l’usufruitier pourrait être autorisé par le juge à passer seul le bail.

3.    Le droit de céder l’usufruit.

L’usufruit étant en principe le droit temporaire et au maximum viager. Il ne peut donc être transmis à cause de mort puisqu’il disparait avec l’usufruitier.

En revanche, il peut être cédé entre les vifs comme l’énonce l’article 595 alinéa 1^er du Code civil qui dispose que l’usufruitier peut même vendre ou céder son bien à titre gratuit.

Cependant la cession d’usufruit ne modifie pas pour autant la durée de ce droit réelqui reste donc limité à la vie du cédant et non à celle du cessionnaire.

Le cessionnaire c’est celui qui profite de l’opération de cession.

Le cédant c’est l’usufruitier initial. Il reste garant à l’égard du nu-propriétaire des indemnités qui pourraient être dues par le cessionnaire.

Il peut y avoir une cession simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété. On vend à la fois l’usufruit et la nue-propriété. Dans cette hypothèse l’acquéreur de deux droits reconstitue sur sa tête la pleine propriété.

C’est une cession conjointe qui ne peut jamais être imposée à l’usufruitier même par voie judiciaire.

Si l’usufruitier peut céder son droit d’usufruit, il ne peut en revanche ni aliéner ni grever de droit réel le bien soumis à son usufruit.

4.    L’exercice d’action en justice.

L’usufruitier dispose de deux types d’action lui permettant de protéger l’existence de son droit ainsi que l’exercice de ce droit.

–          Les actions protégeant l’existence de l’usufruit :

L’action confessoire d’usufruit qui fait reconnaitre le droit d’usufruit par l’usufruitier et exiger du possesseur la remise de la chose. L’usufruitier en question devra agir devant le juge pour faire reconnaitre son droit. L’action en revendication est imprescriptible alors que l’action confessoire est prescriptible (action prescriptible de 30 ans).

L’action en délivrance qui est l’action personnelle. Elle peut être exercée par l’usufruitier lorsque l’usufruit a été établi par un contrat ou un testament. Cette action a pour objectif de délivrer la chose.

–          Les actions protégeant l’exercice de l’usufruit :

Toutes les actions de droit commun dont la procédure de référé peuvent être mises en œuvre par l’usufruitier pour défendre son droit réel contre toute personne apportant un trouble à sa jouissance.

Des actions en responsabilité peuvent être aussi exercées contre les tiers en vue de faire cesser certains troubles comme par exemple des troubles de voisinage.

B.  Les obligations d’usufruitier.

Sur l’usufruitier pèsent deux obligations principales.

1.    L’obligation de ne pas modifier la destination de la chose.

Au cours de l’usufruit la première obligation de l’usufruitier est de maintenir à la chose la destination de la chose laquelle elle avait avant l’usufruit.

Cela se comprend très bien car l’usufruitier à la fin de l’usufruit devra rendre la chose dans le même état.

Ce principe de respect de la destination donné par le propriétaire reçoit cependant des tempéraments. L’obligation de respecter la destination du bien peut entrainer une véritable paralysie dans la gestion du bien sur lequel porte l’usufruit. La jurisprudence admet cependant que l’exploitation d’un bien peut être adaptée aux circonstances économiques. Par exemple : l’obligation d’arrêter l’exploitation du fond de commerce du fait de changement des circonstances économiques.

2.    L’obligation de se comporter comme le bon père de famille.

La référence au bon père de famille figure à l’article 601 du Code civil. C’est le propriétaire normalement soigneux et diligent. Ce modèle de bon père de famille se traduit par l’existence de 4 obligations. 

a)    L’usufruitier doit conserver la substance du bien soumis à son droit.

Cela implique que l’usufruitier accomplisse tous les actes conservatoires qui s’imposent. Par exemple : le recouvrement du loyer.

b)   L’usufruitier doit dénoncer au nu-propriétaire les usurpations ou autre atteinte commise sous peine d’être responsable des dommages. Art. 674 du Code civil.

c)    L’usufruitier ne doit pas détériorer le bien soumis à son droit.

d)   L’usufruitier doit assumer toutes les charges afférentes à la jouissance du bien.

Ces charges peuvent être regroupées en deux grandes catégories. D’un côté des charges périodiques et d’autre part des réparations d’entretien. Elles sont visées par l’article 605 du Code civil.

Les charges périodiques se distinguent des charges extraordinaires visées à l’article 609 du Code civil. Les charges extraordinaires incombent au nu-propriétaire. Les charges périodiques s’entendent de toutes les charges qui sont la contrepartie de la jouissance des biens, à savoir les charges fiscales afférentes aux biens et les charges de copropriété afférentes au service collectif.

Pour les charges de réparation le critère légal de répartition entre l’usufruitier et le nu-propriétaire est l’importance de la réparation. Les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire et les réparations d’entretien pèsent sur l’usufruitier. Ces grosses réparations sont limitativement énumérées à l’article 606 du Code civil.  Les autres dépenses sont des dépenses d’entretien.

Paragraphe II. La situation du nu-propriétaire.

Pendant toute la durée de l’usufruit le nu-propriétaire a les droits limités. Il ne dispose ni de l’usus ni de fructus.

L’intérêt du droit réel de la nue-propriété réside surtout dans sa vocation à devenir un droit de pleine propriété à l’extinction de l’usufruit.

A.  Les droits du nu-propriétaire.

Tant que dure l’usufruit, le nu-propriétaire ne dispose plus que de l’abusus. Ce droit lui donne néanmoins un certain nombre des prérogatives. Le nu-propriétaire n’a pas d’intérêt à les négliger.

1.    Le nu-propriétaire a le droit d’acquérir les produits de la chose.

Exemple : le droit d’épuiser les produits de la carrière.

2.    Le nu-propriétaire a le droit de disposer de la chose.

Il peut vendre la chose, la donner, l’alléguer, l’apporter en société.

Ce droit ne porte que sur la nue-propriété de la chose. Par conséquent l’acquéreur d’un droit de nue-propriété ne sera pendant le cours de l’usufruit titulaire que de l’abusus.

C’est la raison pour laquelle, dans l’hypothèse où le nu-propriétaire posséderait néanmoins à la vente de pleine propriété du bien, l’acte ne serait pas nul mais seulement inopposable à l’usufruitier. C’est ce qu’il annonce l’article 621 du Code civil aux termes duquel la vente de la chose sujette à l’usufruit ne fait aucun changement dans le droit de l’usufruitier. Il continue de jouir de son usufruit s’il n’y a pas formellement renoncé.

3.    Le nu-propriétaire peut assurer en justice le respect de son droit.

Il peut utiliser la procédure de référé par exemple.

4.    Le nu-propriétaire a un droit de surveillance sur la chose qui lui permet d’agir contre l’usufruitier si celui-ci ne remplit pas ses obligations ou s’il commet des abus de jouissance pouvant entrainer la déchéance de l’usufruit.

B.  Les obligations du nu-propriétaire.

Il est tenu de l’obligation de ne pas faire c’est-à-dire de ne pas troubler l’usufruitier dans l’exercice de son droit (art. 599 du Code civil).

Il a l’obligation positive lié aux grosses réparations que l’article 606 du Code civil met à sa charge mais sans qu’il soit expressément tenu de les effectuer.

Section IV. L’extinction de l’usufruit.

Paragraphe I. Les causes d’extinction de l’usufruit.

A.  L’extinction pure et simple de l’usufruit.

L’article 617 du Code énumère plusieurs causes d’extinction.

1.    Des causes normales d’extinction.

Le décès de l’usufruitier met fin à l’usufruit. C’est l’illustration du caractère viager de l’usufruit. C’est aussi pourquoi l’usufruit ne peut pas être transmis à cause de mort.

Lorsque l’usufruit est constitué pour la durée déterminée, une fois que le terme est échu l’usufruit disparait.

2.    Les causes exceptionnelles d’extinction.

La renonciation formelle de l’usufruitier à son droit laquelle entraine son extinction (art. 621 du Code civil).

La consolidation qui entraine l’extinction de l’usufruit. C’est la réunion sur une même tête de deux caractères de l’usufruitier et de nu-propriétaire lorsque l’usufruitier hérite de la nue-propriété.

L’abus de jouissance commis par l’usufruitier entraine l’extinction de l’usufruit. C’est visé par l’article 618 du Code civil. C’est par exemple la faute d’entretien ou les dégradations du fond.

B.  L’extinction de l’usufruit par la conversion en rente viagère.

C’est l’hypothèse de la conversion de l’usufruit à titre de sanction. Cela correspond à la sanction de l’abus de jouissance. Le juge peut ordonner la restitution des biens objet de l’usufruit moyennant le versement par le propriétaire d’une rente jusqu’au jour que l’usufruit devait normalement prendre fin.

Paragraphe II. Les conséquences de l’extinction de l’usufruit.

Cela va prendre une forme de règlement des comptes entre le nu-propriétaire et l’usufruitier.

A.  Les prestations dues au propriétaire.

L’ex usufruitier doit restituer au propriétaire la chose jusqu’alors soumise à son droit et ses accessoires.

B.  Les prestations dues à l’usufruitier.

Alors que l’usufruitier est tenu d’indemniser le nu-propriétaire pour les détériorations dues à sa faute, il ne peut en revanche réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faite encore que la valeur de la chose en fût augmentée. Art. 599 alinéa 2 du Code civil.