Cours belge de droit des biens Fiches/Cours

DROIT DES BIENS EN BELGIQUE

Le cours de droit des biens traite de la notion de bien, des rapports de droit des personnes avec les biens, et de la possession. C’est un cours de droit belge.

Concernant la notion de bien, sont étudiées les notions de chose et de bien, ainsi que les classifications des biens. De plus, des développements sont consacrés aux liens entre les biens. Concernant les rapports de droit des personnes avec les biens, le cours aborde la propriété privée (la notion de propriété, les modalités du droit de propriété, les modes d’acquisition de la propriété, le contentieux de la propriété), les autres droits réels principaux (l’usufruit, les servitudes). Enfin, une étude approfondie de la possession est prévue (théorie générale de la possession, prescription acquisitive des immeubles, acquisition de la propriété des meubles).

Le Droit des biens est une des branches du droit civil belge et il a pour objet l’étude des relations entre une personne et une chose qui vont de la simple possession à la propriété collective. Le droit de propriété, autour duquel est construit le droit des biens, est en principe exercé par le seul propriétaire titulaire de droits exclusifs. Toutefois, l’exercice des droits de propriété est de plus en plus souvent partagé. La propriété collective se caractérise par l’existence d’un droit de propriété exercé par plusieurs. Voici le plan du cours de droit des biens en Belgique :

Les autres fiches de cours :

Titre 1. Généralités

Chapitre I. Les biens

Section 1. Notions

Dans son sens le plus large, la notion de biens vise toutes les composantes du patrimoine, d’une personne physique ou morale.

Il y a deux ordres de biens (1^ère classification) :

– choses matérielles (ex : voiture, TV…)

– droits (ex : droits de créance du bailleur)

Ne font pas partie du patrimoine : les droits extrapatrimoniaux, qui sont attachés à la personne (ex : droit de vote, droit à l’intégrité physique).

On admet que l’étude du droit des biens se restreint aux choses matérielles et aux droits réels.

Les choses matérielles et les droits réels constituent le droit des biens sensu stricto.

Section 2. Classification

Cette classification est nécessaire, notamment pour pouvoir déterminer le champ d’application de certaines règles.

1. Classification des choses

On relève trois classifications principales :

choses fongibles et choses non fongibles (fongibilité : interchangeabilité. La fongibilité peut venir de la nature des choses ou de la volonté de la personne)
choses consomptibles et choses non consomptibles (consomptible : ne résiste pas au premier usage)
choses dans le commerce et choses hors commerce

2. Classification des droits

3 catégories de droits :
Droits de créance (ou droits personnels) : ne font pas partie du droit des biens
Droits intellectuels : droit de la création de l’esprit (ex : brevets, marques…)
Droits réels : c’est une maîtrise totale ou partielle exercée par une personne sur une chose du monde matériel. Il existe un rapport direct, immédiat entre le titulaire du droit et la chose, la chose est l’objet du droit (ex : droit de propriété). C’est ce point qui différencie le droit réel d’un droit de créance. Donc, le droit réel est un lien entre une personne et une chose, tandis que le droit de créance est un lien entre deux personnes.

En droit belge, on relève donc deux modes de jouissance d’une chose :

– en vertu d’un droit réel : jouissance directe de la chose.

– en vertu d’un droit personnel : maîtrise indirecte de la chose (ex : locataire)

7 caractéristiques d’un droit réel

– droit absolu : le titulaire d’un droit réel peut l’opposer à toute personne (contra : le droit personnel dont les effets sont relatifs – article 1165 du Code civil belge)

– porte sur une chose actuelle et individualisée (donc pas sur une chose future, non individualisée)

– droit de suite : le titulaire d’un droit réel peut revendiquer la chose en quelque main qu’il se trouve

– droit de préférence : le titulaire peut exclure toute autre personne qui prétend avoir un droit, notamment personnel, sur la chose

– susceptible d’abandon

– susceptible de possession

– en nombre limité : on ne retrouve pas la notion d’autonomie de la volonté

Il y a :

– 7 droits réels principaux : le droit de propriété, et les 6 droits réels démembrés (usufruit, usage, habitation, servitudes, emphytéose et superficie)

– 3 droits réels accessoires : hypothèque, gage et antichrèse

Mode d’acquisition d’un droit réel
Mode originel d’acquisition

C’est un mode d’investissement par son propre comportement (ex : appréhension d’une res nullius, invention d’un trésor)

Modes dérivés

Ce sont les modes de transmission, par le fait de

– la loi (ex : succession légale)

– l’acte juridique, unilatéral (ex : testament) ou bilatéral (ex : vente)

3. Classifications transversales

Elles concernent aussi bien les choses que les droits. Il y en a deux.

Biens corporels et incorporels.

Corporel : – choses matérielles (que l’on peut toucher, ou sentir, comme le gaz)

– droit de propriété portant sur une chose matérielle

Incorporel : – droits réels sauf les droits de propriété portant sur une chose matérielle

– droits de créance

– droits intellectuels

– actions en justice

Le fait de classer les droits de propriété sur une chose matérielle dans les biens corporels est critiquable. Il y a en effet confusion entre le droit et la chose. Cette distinction s’explique par le fait cette confusion existe dans le Code civil belge. Il reste cependant utile de bien distinguer le droit et la chose, car cette distinction permet notamment de définir le droit de disposition du propriétaire (article 544 Code civil belge).

Ex : A est propriétaire d’un cheval. Que peut-il faire avec ? Le monter, l’abattre, le louer, le vendre.

Si A le monte ou l’abat, ce sont des actes matériels. Si A le loue ou le vend, ce sont des actes juridiques.

Si A le monte ou le loue, il ne porte pas atteinte à la substance de la chose. Si A le tue ou le vend, il porte atteinte à la substance. Ce sont des actes de disposition, matériel ou juridique.

Dans l’article 544, il y a le mot « disposer ». Il vise les deux types de disposition mais essentiellement la disposition matérielle car le droit de propriété est le seul droit qui permette de détruire la chose.

Dans certains cas, il y a distinction entre droit et chose : le législateur peut soit limiter la disposition matérielle (ex : monuments classés), soit limiter la disposition juridique (ex : prix maxima à la revente).

La distinction permet aussi de mieux approcher la notion de copropriété. Le copropriétaire peut revendre son droit (disposition juridique est donc permise), mais ne peut détruire la chose (interdiction de disposition matérielle)

Intérêt de la distinction corporel – incorporel ? L’application de toute une série de règles dépend de la classe dont relève le bien (ex : le Code T.V.A. s’applique aux biens corporels)

Meubles et immeubles

Fait l’objet du chapitre suivant.

Chapitre II. Meubles – Immeubles

Section 1. Généralités

Principe : article 516 du Code civil belge.

C’est une summa divisio, fondée sur le critère de la mobilité.

Immeuble : Bien qui ne peut être transportée d’un lieu à un autre, sans altération, de la substance

Meuble : Bien qui peut se déplacer par lui-même ou qui peut être déplacé à l’aide d’une force extérieure

Cette distinction n’est pas très compliquée pour les choses mais est déroutante pour les droits. Or, d’après l’article 516 du code civil belge, tous les biens sont meubles ou immeubles, donc les droits aussi.

La catégorie « immeubles » est la catégorie principale, tandis que la catégorie « meubles » est la catégorie résiduaire.

Critère de distinction : articles 517 et suivants du Code civil belge

3 groupes d’immeubles : par nature et par destination : corporels

par l’objet : incorporels

2 groupes de meubles : par nature : corporels

par détermination de la loi : incorporels

Des articles 516,517 et 527 on déduit deux règles principales :

– Tous les biens corporels sont meubles ou immeubles par leur nature

– Pour les biens incorporels on va regarder l’objet auquel le droit s’applique

On peut aussi déduire deux règles secondaires :

– Lorsqu’il est souhaitable qu’un meuble par nature soit considéré comme un immeuble en raison de sa fonction, il peut être considéré comme un immeuble par destination

– Lorsqu’il est souhaitable qu’un immeuble par nature soit considéré comme un meuble, il peut être considéré comme un meuble par anticipation

Intérêt de la distinction ?

Le nombre de règles dépendant de ce clivage est plus important que celui de la distinction de bien corporel ou incorporel.

Ex :

– Publicité foncière (article 1743 Code civil belge)

– Hypothèque (doit porter sur un immeuble)

– Durée de prescription acquisitive

– En matière de saisies

– Le vol n’est possible que pour les meubles

– Rescision pour lésion (immeubles)

Section 2. Les immeubles

1. Immeubles corporels

On distingue deux catégories :

Immeubles par nature : – fonds de terre (surface) et tréfonds de terre (profondeur)

– bâtiments (construction incorporée au sol, contra : tente de camping, chapiteau. La Cour de cassation considère que dès que l’incorporation est durable, alors c’est un immeuble)

L’incorporation est une condition nécessaire et suffisante. La nature immobilière s’étend à tout ce qui fait corps avec le bâtiment (Ce sont les immeubles par incorporation, tels que les tuyauteries, clés..).

– végétaux : dans la mesure où ils adhèrent au sol. On

Connaît deux exceptions à ce principe : en matière de saisies (il existe une procédure particulière, ce sont des techniques de saisie mobilière – article 1529 et suivants Code judiciaire) et lorsqu’on les considère comme des meubles par anticipation. Ce sont alors des immeubles par nature que les parties à l’acte juridique vont considérer en fonction de leur futur statut de meuble. Les parties le font car à un moment, le végétal va de toute façon être détaché du sol. Il faut tirer toutes les conséquences de cette anticipation (ex : on ne pourra demander la rescision). Les parties qui procèdent à cette anticipation portent atteinte à leur patrimoine immobilier (le vendeur surtout). Cette mobilisation peut faire naître un conflit entre par exemple le vendeur et le créancier hypothécaire (ex : un exploitant agricole conclut un emprunt en concédant une hypothèque à la banque créancière. Mais en mobilisant par anticipation il diminue l’assiette de l’hypothèque. Comment résoudre ce problème : si le passage de la catégorie immeuble à la catégorie meuble constitue un acte normal dans le cadre d’une exploitation, le banquier doit l’accepter. Par contre, si le passage est insolite, inhabituel, alors le banquier peut s’y opposer (ex : ma maison est un immeuble, elle fait partie de l’assiette de l’hypothèque. Si je décide de vendre la maison brique par brique, élément par élément et considérer tous ces éléments comme meuble, alors le banquier pourra s’y opposer car c’est un acte inhabituel).

Immeubles par destination.

Ce sont des meubles par nature mais considérés par le législateur comme un immeuble parce qu’ils sont accessoires.

Il existe trois règles communes sur les immeubles par destination :

– L’immeuble et ce meuble doivent appartenir à la même personne : les deux biens concourent à une même finalité économique (article 524 Code civil belge). Donc les biens d’un locataire ne pourront jamais être considérés comme des immeubles par destination.

– Il faut une volonté du propriétaire d’établir un lien entre le meuble et l’immeuble.

– Le législateur ne prévoyant pas de publicité, la mise en service effective du bien meuble au service de l’immeuble réalisera la publicité.

En matière de vol, on considérera l’immeuble par destination comme un meuble.

Donc, même si on applique des règles relatives aux immeubles, il reste quelques règles applicables aux meubles.

On distingue deux sous catégories d’immeubles par destination :

1- Les immeubles par destination économique (article 524 Code civil belge)

Conditions supplémentaires aux 3 conditions supra :

Il faut une unité de propriétaire

L’immeuble au service duquel le meuble va être placé doit faire l’objet d’une exploitation (commerciale, agricole…)

L’immeuble doit être aménagé en vue de cette exploitation. Cet aménagement vise à informer les tiers de cette situation

Le meuble doit être véritablement au service de l’immeuble, il doit être utile

Ex : meubles meublants au service d’un hôtel, fûts dans une exploitation vinicole, camions d’une PME qui a pour objet la livraison, les télés et lits dans un home pour personnes âgées…

2- Les immeubles par attache à perpétuelle demeure

Le propriétaire du meuble va l’attacher définitivement à l’immeuble.

Conditions :

Il faut unité de propriétaire

Il faut une volonté du propriétaire de l’attacher à perpétuelle demeure (ex : attaches en plâtre ou à chaux ou à ciment : article 525 Code civil belge, présomption irréfragable)

Il faut une attache matérielle

Ex : revêtements de sol (tapis plein)

Comment l’immobilisation prend-elle fin ?

Par la volonté du propriétaire, mais il faut une manifestation extérieure.

Ex : fermeture de l’exploitation, suppression de l’attache matérielle, destruction de l’immeuble…

2. Immeubles incorporels

L’énumération de l’article 526 du Code civil belge est incomplète.

Droits réels immobiliers

Le droit de propriété est considéré comme un immeuble lorsqu’il porte sur un immeuble.

La superficie, l’emphytéose l’habitation et la servitude sont des droits réels immobiliers car ils portent toujours sur des immeubles.

L’usufruit, l’usage, l’hypothèque et le privilège sont immeubles s’ils portent sur des immeubles.

Pourquoi 526 est-il critiquable ? Il ne cite pas le droit de propriété, et il ne mentionne que l’usufruit et la servitude.

Droits personnels immobiliers

L’article 526 ne fait pas référence à ces droits de créance, or, d’après l’article 516, tous les biens sont meubles ou immeubles. Ces droits sont immeubles lorsqu’ils tendent à faire acquérir ou recouvrer la propriété d’une chose immobilière, ou un droit réel immobilier (Ex : obligation de dare portant sur un immeuble. Rem : les obligations de dare sont relativement rares car souvent le transfert de propriété se fait solo consensu. Mais le transfert peut avoir lieu plus tard, par exemple dans le cas d’une vente de chose de genre ou avec une clause de réserve de propriété)

Actions immobilières (réelles ou personnelles)

Action : action en justice qui doit aussi être qualifiée de meuble ou immeuble car elle est la mise en œuvre du droit.

L’action en revendication d’un immeuble est immobilière.

Toutes les actions qui visent à la mise en œuvre d’un droit immobilier sont immobilières (Ex : action en trouble du voisinage)

Section 3. Les meubles

1. Les meubles corporels

Animaux et choses inanimées que l’on peut déplacer facilement (meubles par nature).

Remarque : on exclut les immeubles par destination.

2. Les meubles incorporels

Droits réels mobiliers

On vise le droit de propriété portant sur un meuble, et les autres droits réels portant sur un meuble (usufruit, usage, hypothèque, privilège)

Droits personnels mobiliers

A peu près tous les droits de créance sauf dare d’un immeuble et les droits intellectuels

C. Actions mobilières

Toutes les actions en justice que l’on ne qualifie pas d’immeubles.

CHAPITRE III. La possession

Section 1. La possession

1. Définition

C’est un état de fait qui se caractérise par un certain nombre d’actes, posés sur une chose et ces actes correspondent, dans le chef du possesseur, au moins en apparence, à l’exercice d’un droit réel sur la chose.

Certains droits réels ne sont pas susceptibles de possession (ex : hypothèque, certaines servitudes)

Le plus souvent, la possession coïncide avec le droit dont elle est l’apparence. Mais, parfois, cette situation de fait ne correspond pas forcément avec la situation de droit.

La possession fait naître une présomption, et le législateur va même jusqu’à accorder une protection au possesseur dans certains cas.

2. Fondements

Pourquoi cette protection ?

– Souvent, quand on protège le possesseur, on protège le titulaire du droit. De plus, il peut parfois être difficile de prouver le droit, donc en protégeant l’apparence, on protège le véritable titulaire du droit

– On protège les tiers : les tiers vont accomplir des actes juridiques en fonction de ce qu’ils voient, de ce qu’ils pensent être la réalité

3. Eléments constitutifs

Il faut la réunion de deux éléments :

Le corpus

C’est l’élément matériel de la possession, c’est le pouvoir matériel du possesseur sur la chose. Est-ce que l’accomplissement d’acte juridique sur une chose implique la possession ? Controverse en doctrine.

La maîtrise matérielle peut s’exercer corpore alieno, c’est-à-dire par l’intermédiaire d’autrui, d’un autre corpus (ex : je dépose des bijoux dans le coffre de la banque)

L’animus

C’est l’élément intentionnel, il faut la volonté de se comporter comme le titulaire du droit dont les actes posés sont l’apparence.

L’article 2223 du Code civil belge ne fait allusion qu’au droit de propriété mais on peut être possesseur en vertu d’autres droits (cf supra).

Il convient de distinguer l’animus de la bonne foi : je peux très bien avoir la volonté de me comporter comme un propriétaire (animus) alors que je sais que j’ai volé la chose.

C’est l’animus qui permet de distinguer la possession de la détention matérielle. Avec la détention, j’accomplis un certain nombre d’actes de jouissance sur la chose, mais sans avoir la volonté de me comporter comme titulaire du droit (ex : locataire)

L’article 2228 du Code civil belge est critiquable à cause de l’emploi du mot « détention ». Il faut donc entendre détention dans son sens commun, et non dans le sens technique.

L’article 2236 quant à lui énumère une série de personnes considérées comme détenteurs précaires. Certaines de ces personnes ne posent pas de problèmes (ex : locataire), mais d’autres bien, par exemple l’usufruitier. Ce dernier est titulaire d’un droit réel. Or la possession est la situation de fait qui crée l’apparence d’un droit réel. En fait, dans l’article 2236, le législateur vise l’usufruitier dans sa relation avec le nu-propriétaire. Mais l’usufruitier est bien un possesseur dans sa relation avec les autres tiers.

4. Qualités et vices de la possession

Une des prérogatives du possesseur est le fait de pouvoir prescrire (il convient de noter que, dans le Code civil belge la possession est dans le chapitre consacré à la prescription).

Lorsque les quatre qualités suivantes sont réunies, alors la possession est utile. Sinon elle est viciée (ou inutile) et elle ne permet dès lors pas la prescription.

La possession doit être continue

Les actes de maîtrise matérielle doivent être accomplis avec la même régularité que celle du titulaire du droit.

La possession doit être paisible (exempte de violence)

Donc on ne peut être possesseur après l’expulsion violente du précédent possesseur. C’est la mise en possession qui ne peut être violente, peu importe s’il y a violence après.

La possession doit être publique (donc, pas clandestine)
La possession ne doit pas être équivoque

Les actes accomplis ne doivent pas être susceptibles de deux explications (ex : copropriété (voir syllabus page 62), ou lorsque des actes de maîtrise sont posés par plusieurs personnes).

Rem : – La possession peut être exercée autrement qu’à titre de propriétaire

– Il ne faut pas confondre ces quatre qualités avec la bonne ou mauvaise foi. Ici, la bonne foi est la croyance chez le possesseur qu’il possède légitimement.

5. Acquisition et perte de la possession

Acquisition

Il faut donc acquérir le corpus et l’animus. On peut acquérir le corpus de deux manières : soit j’appréhende physiquement la chose, soit par le transfert de la possession, par l’ancien possesseur.

On distingue deux conventions de transfert :

– la tradition de brève main : convention qui transforme un détenteur précaire en possesseur (ex : le locataire qui achète la maison qu’il loue)

– le constitut possessoire : convention qui transforme un possesseur en détenteur précaire (ex : une personne vend sa maison mais en devient locataire)

Perte de la possession

Il faut qu’il y ait la perte du corpus (perte de la chose, vol, disparition…) et/ou de l’animus (constitut possessoire…)

6. Preuve de la possession

La matière est régie par les articles 2230 et 2231 du Code civil belge : ce sont deux présomptions établies par le législateur.

Article 2230 : Lorsqu’on exerce un droit réel et lorsqu’on donne l’apparence d’exercice de ce droit réel, on est présumé être titulaire de ce droit (ce n’est pas forcément le droit de propriété, mais aussi tous les autres droits réels). Donc, le possesseur d’un droit réel est présumé en être le titulaire.

Article 2231 du Code civil belge : Lorsqu’il est établi que l’on possède pour autrui, on continue à être présumé posséder pour autrui, à moins que l’on ne renverse cette présomption. Donc, le détenteur précaire doit démontrer qu’il y a eu inversion de titre, que de détenteur il est devenu possesseur. La cause de cette inversion peut venir soit d’un tiers, soit d’une situation de contradiction permanente.

7. Effets de la possession

La possession est un état de fait mais avec une particularité : elle est protégée par le législateur.

On distingue 3 types d’effets à la possession :

L’effet probatoire

Toute possession fait présumer dans le chef du possesseur la titularité du droit dont la possession est l’apparence.

Cet effet s’attache même aux possessions vicieuses et de mauvaise foi.

Protection possessoire

Cette protection entraîne deux actions judiciaires (voir infra, section 2)

Effet acquisitif

La possession permet d’acquérir le droit. Cet effet ne s’applique pas à toutes les possessions (voir infra).

Section 2. Protection possessoire

L’un des effets de la possession est de protéger le possesseur. Le législateur établit deux actions possessoires : la complainte et la réintégrande.

Ces deux actions sont prévues aux articles 1370 et 1371 du Code judiciaire.

La complainte

Action en justice possessoire par laquelle le possesseur va défendre sa possession contre toutes les atteintes.

Le trouble doit être actuel : il faut une manifestation d’une contestation contraire à la possession. La manifestation peut être de fait (ex : mon voisin construit en surplombant mon terrain, le voisin déplace une borne séparative de deux terrains) ou de droit (ex : un tiers se dit possesseur mais donne congé à mon locataire).

La réintégrande

Le possesseur se défend en justice mais l’acte de perturbation constitue une voie de fait, avec ou sans violence.

Conditions

Il existe quatre conditions pour l’exercice d’une action possessoire.

	Complainte	Réintégrande
Article 1370, al.1, 1° du Code civil belge : Les actions possessoires n’existent qu’en matière immobilière, et ce droit immobilier doit être susceptible de prescription	Oui	Oui
1370, al.1, 4° du Code civil belge: l’action possessoire doit être intentée moins d’un an après le trouble	Oui	Oui
1370, al.1, 2° du Code civil belge: l’action possessoire requiert que l’on ait possédé au moins un an avant le trouble	Oui	Non (1370, al.2)
1370, al.1, 3° du Code civil belge : la possession doit être exempte de vice, elle doit être utile à prescrire	Oui	Non (1370, al.2)

Si le possesseur n’obtient pas gain de cause (donc, que le défendeur est déclaré véritable possesseur), il ne lui restera que l’action pétitoire (action en revendication).

Titre 2. La propriété.

Chapitre I. Le droit de propriété

Le droit de propriété est le plus absolu des droits réels, il confère les prérogatives les plus étendues à son titulaire.

Le droit de propriété octroie à son propriétaire l’usus, le fructus et l’abusus.

L’usus est le droit de se servir de la chose, mais un usage qui ne peut être contraire à la loi. Il existe des limitations à ce droit, légales (ex : prescriptions urbanistiques) et jurisprudentielles (ex : théorie de l’abus de droit, fondée sur l’article 1134 du Code civil belge).

Le fructus est le droit de profiter des fruits de la chose. Il existe aussi des restrictions légales (ex : blocage des loyers, qui interdit au propriétaire de modifier le montant du loyer).

L’abusus est le droit de disposer de la chose, matériellement ou juridiquement.

Le droit de propriété est un droit perpétuel, il ne se perd pas par non usage.

Chapitre II. La propriété mobilière

Section 1. L’article 2279 du Code civil belge

L’alinéa premier a une double signification puisqu’il a une double fonction :

– fonction acquisitive : celui qui a acquis, de bonne foi, même d’un non propriétaire, va devenir propriétaire

– fonction probatoire : la possession fait présumer la propriété jusqu’à preuve du contraire

Le premier but de cet article est de protéger le propriétaire lui-même.

Cet article s’applique aux meubles corporels mais pas aux immeubles, ni aux immeubles par destination.

La fonction acquisitive s’applique en cas d’acquisition a non domino.

C’est une dérogation au principe nemo plus juris, puisqu’on ne peut acquérir la propriété alors que la personne ne l’a pas reçue d’un non propriétaire. Cette règle va s’appliquer en cas de conflit avec la personne qui se prétend verus dominus.

Conditions :

– il doit s’agir d’une véritable possession (le détenteur est cependant potentiellement protégé par l’article 2279 du Code civil belge car la charge de la preuve va reposer sur celui qui se dit verus dominus)

– la possession doit être effective et utile

– la possession doit être de bonne foi : le possesseur doit avoir cru que celui qui a transféré la chose était propriétaire (la bonne foi est présumée)

Ex : A (non propriétaire), vend un bien en pensant être propriétaire (il est de bonne foi). B achète, mais en sachant que le vendeur n’est pas le propriétaire (il est de mauvaise foi). Il n’y a pas application de l’article 2279 du Code civil belge. Mais si B vend à C, qui lui est de bonne foi, alors C devient propriétaire.

Même exemple que ci-dessus, mais B est de bonne foi : donc, application de 2279 et il devient propriétaire. S’il revend à C qui est de mauvaise foi, il devient quand même propriétaire puisque B est propriétaire.

A est verus dominus et vend un bien à B. B devient propriétaire, et revend ce bien à C. Il est propriétaire et C est de bonne foi. Quid si annulation de la vente entre A et B ? Il faut remettre les choses dans leur pristin état, donc B est sensé n’avoir jamais été propriétaire. Mais C, puisqu’il est de bonne foi, a acquis la propriété de toute façon, sur base de l’article 2279 du Code civil belge.

L’acquisition est immédiate, si on devient de mauvaise foi ultérieurement, cela ne change rien.

Article 2279 al. 2 du Code civil belge : revendication des biens perdus et volés : voir syllabus

La fonction probatoire joue quand il s’agit d’une acquisition a domino, contrairement à la fonction acquisitive.

Ex : A transmet la possession à B par un contrat de vente, mais le contrat est annulé. Le possesseur actuel est présumé propriétaire.

La possession doit être utile, mais la bonne foi n’est pas requise

Cette fonction probatoire est souvent utilisée comme moyen de défense dans le cadre de l’action en revendication de l’ancien possesseur.

Le demandeur peut renverser la présomption, par exemple en démontrant que la possession est viciée, ou que la possession est précaire.

Si le possesseur actuel invoque le titre en vertu duquel il a reçu la possession, il restreint le débat : le demandeur ne devra plus que s’attaquer à cet acte précis.

Section 2. Les autres modes d’acquisition de propriété mobilière

On peut aussi acquérir la propriété mobilière par convention, par occupation (appréhension d’une chose qui n’appartient à personne, une res nullius ou un res derelictae), ou encore par l’invention (appréhension d’un bien trouvé sur un domaine privé ou sur le domaine public).

Chapitre III. La propriété immobilière

Section 1. L’étendue du droit de propriété

1. Bornage et clôture

Ce sont deux attributs de la propriété. Il s’agit de marquer matériellement la propriété.

L’article 646 du Code civil belge

Le bornage est la délimitation de deux propriétés contiguës qui appartiennent à deux propriétaires différents. Le bornage se divise en deux étapes : la phase juridique qui consiste à déterminer la contenance des deux propriétés, et l’abornement (bornage sensu stricto) qui consiste au placement matériel des signes extérieurs.

Le bornage peut être judiciaire ou à l’amiable, mais il doit être contradictoire. L’action en bornage est une action réelle immobilière. Elle est de la compétence exclusive du juge de paix.

Les frais d’abornement sensu stricto sont partagés à moitié. Les frais de la première phase sont soumis au traitement normal des frais de justice (selon l’appréciation du juge).

Si une personne déplace une borne, elle est passible d’une sanction pénale. De plus cela constitue une voie de fait et donne naissance à une action possessoire (la complainte).

L’article 647 du Code civil belge

Contrairement au bornage, le clôturage est unilatéral : il s’agit d’entourer son terrain. La clôture peut être une construction, des végétaux,… On ne peut clôturer en cas de servitude de passage (article 682 du Code civil belge). L’article 663 du Code civil belge concerne les terrains en ville : le propriétaire d’un terrain peut contraindre son voisin à ériger un mur sur la limite séparative.

2. L’article 552 du Code civil belge : la propriété du dessus et du dessous

La propriété du sol entraîne la propriété du dessus et celle du dessous. Le propriétaire d’un terrain peut user aussi du dessus et du dessous. Il faut cependant interpréter cette prérogative raisonnablement.

Ex : Usage du

a) Dessus :

– on peut construire sur le terrain dont on est le propriétaire. Il n’y a pas de hauteur maximale prévue dans le Code civil belge (seulement dans les règlements urbanistiques)

– plantation

– possibilité pour le propriétaire de faire retirer tout ce qui se trouve au-dessus du terrain, ou qui surplombe son terrain

b) Dessous :

– fondations

– possibilité de couper les racines de l’arbre du voisin

Cet article 552 doit se lire en combinaison avec d’autres dispositions légales qui sont restrictives.

3. Les fruits et les produits

Définitions.

Les fruits sont les revenus réguliers de la chose et dont la perception n’épuise pas la substance de la chose (article 582 et suivants du Code civil belge).

On distingue trois sortes de fruits :

– les fruits naturels, qui sont les fruits sensu stricto

– les fruits industriels, qui sont générés par l’agriculture

– les fruits civils, qui sont les loyers et les intérêts.

Les produits sont les revenus irréguliers et/ou qui épuisent la substance de la chose (ex : pierres d’une carrière).

Bénéficiaire ?

Le propriétaire sera toujours le bénéficiaire des produits.

Les fruits reviennent au propriétaire si la propriété ne fait l’objet d’aucun démembrement. Si elle fait l’objet d’un tel démembrement, les fruits reviennent alors au titulaire du droit démembré (ex : usufruitier, usager,…).

Les fruits reviennent aussi au possesseur de bonne foi.

Un conflit peut alors surgir entre le possesseur et le verus dominus.

Ex : A vend son immeuble à B. C se présente ensuite comme verus dominus. Donc, B est possesseur de bonne foi et C verus dominus. Si, entre-temps l’immeuble a été loué, quid des loyers ? Le Code civil belge autorise le possesseur de bonne foi à conserver les fruits (cf aussi l’article 1682, alinéa 2 du Code civil belge).

Moment de l’attribution

Les fruits naturels et industriels s’acquièrent au fur et à mesure de la perception. Le possesseur et l’usufruitier sont donc propriétaires au moment où le fruit est détaché.

Les fruits civils s’acquièrent jour après jour, par application de l’article 1586. Les fruits civils ne se perçoivent pas sur la chose elle-même, ils résultent d’une convention. Ils proviennent donc de l’exécution d’une obligation personnelle.

On peut moduler l’appropriation des fruits civils par convention (ex : le mois entamé donne lieu au paiement intégral du loyer).

Section 2. L’accession.

1. Notion

L’accession est un mode d’acquisition originaire de la propriété, qui va permettre de trancher les conflits de droits réels lorsque 2 choses appartenant à des propriétaires différents se sont unies ou incorporées.

Principe : l’accessoire suit le principal. Le terrain est toujours considéré comme la chose principale.

2. Accession naturelle ou par incorporation

L’accession par incorporation est soit naturelle (pierres tombés sur le sol, formation d’îlots dans un cours d’eau,…), soit artificielle. L’accession artificielle à un immeuble est la conséquence du travail de l’homme.

L’accession naturelle ou accession par incorporation est une autre manière d’acquérir et d’étendre don droit de propriété à tout ce qui s’incorpore à la chose ou s’y dépose.

Exemples :

– Certaines portions de terre à la suite du mouvement naturel des eaux,

– Alluvions (dépôts) et relais (retraits) qui appartiennent aux propriétaires des fonds le long desquels il se forment

3. Accession artificielle

Dans ce cas, l’accession résulte d’un fait de l’homme.

Elle pose deux problèmes.

Qui va devenir propriétaire de l’ensemble ?

Selon l’article 554 du Code civil belge, le propriétaire du sol construit sur son terrain avec les matériaux d’autrui.

Selon l’article 555, une personne construit avec ses matériaux sur le terrain d’autrui.

Le premier cas est assez rare, car l’attribution du droit de propriété sur les matériaux sera le plus souvent réglée par l’article 2279 du code civil belge, dans sa fonction acquisitive. Il reste donc l’hypothèse des matériaux perdus ou volés.

Dans le cas où l’article 2279 du Code civil belge ne trouve pas à s’appliquer, l’article 554 prévoit que l’incorporation réalise le transfert de propriété. Donc, le premier propriétaire des matériaux ne dispose plus d’une action en revendication. Il pourra seulement avoir une indemnité. C’est la date de l’incorporation qui fixe la valeur des matériaux. En plus du remboursement intégral, le propriétaire des matériaux pourra obtenir des dommages et intérêts qu’il y a faute dans le chef du propriétaire du sol et s’il y a un dommage dans son chef.

Dans le second cas (l’article 555 du Code civil belge), le propriétaire du terrain a le choix : il peut soit demander au constructeur de démolir les constructions (cela équivaut à une réparation en nature), soit garder les constructions et en devenir propriétaire par accession.

S’il opte pour la démolition, le constructeur supporte les frais. Il ne recevra aucune indemnité et pourra même être condamné au paiement de dommages et intérêts.

Si le propriétaire du sol choisit de garder la construction, il remboursera les matériaux et la main d’œuvre.

Le propriétaire du sol doit DEMANDER la destruction, s’il détruit par lui-même, la jurisprudence considère qu’il a choisi de garder la construction, pour la détruire après.

Ceci est la théorie dite de l’article 555 ab initio du Code civil belge.

Il existe cinq exceptions à ce principe.

1/ L’article 555 du Code civil belge ab initio ne s’applique pas si la construction sur le terrain d’autrui sont l’œuvre d’un possesseur de bonne foi. L’article 555 in fine s’applique (à partir du mot « néanmoins »).

Le verus dominus ne peut alors pas demander la destruction de la construction. On considère que, le possesseur étant de bonne foi, on ne peut rien lui reprocher, il n’y a pas de négligence dans son chef, contrairement au verus dominus qui a négligé son bien. Le possesseur à droit à une indemnité, conformément à l’article 555 in fine, ou 555 ab initio.

2/ Cet article 555 du Code civil belge ne s’applique pas aux cas d’empiètement, c’est-à-dire quand une construction déborde sur le terrain du voisin. Il faut que la construction se trouve complètement sur le terrain d’autrui pour que l’article 555 s’applique.

Que se passe-t-il alors en cas d’empiètement : le voisin peut-il demander la destruction ? En principe, oui. Ce principe est cependant tempéré par la doctrine et la jurisprudence : il ne faut pas qu’exiger la destruction soit constitutif d’un abus de droit (par exemple, si l’empiètement est minime).

3/ Il existe des travaux susceptibles d’enlèvement et d’autres non susceptibles d’enlèvement. Ce critère dépend de la faculté de ces travaux à être aisément détachables de la chose, ou non.

Cette distinction, si elle n’est pas sujette à controverse en doctrine, fait l’objet d’interprétations variables en doctrine.

Si les travaux sont non susceptibles d’enlèvement, on applique la théorie des impenses :

– nécessaires : le propriétaire aurait de toute façon dû faire les travaux. Il y a alors remboursement intégral

– utiles : ce sont des travaux non indispensables mais qui ont donné une plus-value. Le montant dû par le propriétaire est alors le montant de la plus-value ou de l’appauvrissement du constructeur

– somptuaires (ou voluptuaires) : elles ont accru le confort du constructeur (ex : éclairage dans le jardin). Il n’y a alors pas de remboursement

4/ Travaux visés par des législations particulières (ex : en cas d’emphytéose).

5/ Détenteurs précaires : certains ont voulu étendre l’article 555 ab initio au détenteur : l’article 555 serait la théorie générale de l’accession. La Cour de cassation (18 avril 1991) a clairement écarté cette théorie. Il faut alors appliquer la théorie de l’enrichissement sans cause.

En cours de location, le locataire reste propriétaire des constructions qu’il a effectuées, l’accession ne se fait qu’en fin de bail. Si des travaux non susceptibles d’enlèvement ont été faits sans autorisation, il n’y a pas de remboursement possible. S’il y avait eu autorisation, alors on applique soit la théorie des impenses, soit l’enrichissement sans cause.

Section 3. La prescription acquisitive et la convention.

1. La prescription acquisitive

Il s’agit d’un moyen d’acquérir un droit réel, fondé sur une possession prolongée.

Elle permet au possesseur de devenir propriétaire du bien après un certain laps de temps. On favorise le possesseur de longue durée au verus dominus. En effet, on considère que le verus dominus s’est désintéressé de son bien longtemps, qu’il a été négligent.

Tous les droits réels sont susceptibles de prescription.

Remarques :

– Seules les servitudes apparentes et continues sont susceptibles de prescription.

– L’usucapion = prescription acquisitive

– On ne peut prescrire des biens hors commerce (choses du domaine public, biens extra-patrimoniaux)

Conditions

– Il faut une possession ;

– La possession doit être utile (elle ne peut être frappée d’aucun des 4 vices) ;

– Il faut l’écoulement d’un certain délai. En principe, ce délai est de trente ans. La possession se compte par jour, à partir du lendemain de la prise de possession. Le Code civil belge a permis la technique de jonction : le possesseur joint sa possession à la possession antérieure, la possession de son auteur.

On distingue la jonction de l’ayant cause à titre universel, qui continue la possession de son auteur (si l’auteur est de mauvaise foi, alors l’ayant cause à titre universel est de mauvaise foi, et inversement), et la jonction de l’ayant cause à titre particulier (il ne poursuit pas la personnalité du défunt mais peut faire la jonction).

Effets de la prescription

Le possesseur peut invoquer l’écoulement du délai, il a usurpé et est devenu propriétaire. Le moyen ne peut être soulevé d’office par le juge.

Il est censé être le propriétaire depuis le début de l’usucapion, il y a donc un effet rétroactif.

Délais

Il y a d’abord le délai ordinaire de la prescription acquisitive qui est de 30 ans.

Le Code civil belge prévoit aussi des délais de prescription abrégée, à l’article 2265. Cet article prévoit plusieurs conditions. Il faut que le possesseur ait acquis :

– un immeuble

– a non domino

– de bonne foi, c’est-à-dire qu’il a cru acquérir le bien du verus dominus

– en vertu d’un juste titre, c’est-à-dire un acte translatif en vertu duquel la propriété aurait été transférée si l’aliénateur avait été le verus dominus

Ce délai est alors de 10 ans ou 20 ans, selon que le verus dominus et le possesseur habitent dans le même ressort de Cour d’appel ou non.

Remarques : les articles 2265 et 2279 du Code civil belge dérogent à l’adage « nul ne peut transférer plus de droits qu’il n’en a ».

2. Acquisition par convention

La convention type pour transférer la propriété est la vente. C’est en effet un des rares contrats dont l’objet est de transférer un droit réel. C’est une particularité des droits belge et français (en Allemagne, la vente ne fait naître que des obligations, il n’y a pas de transfert solo consensu).

En conséquence, il faut informer les tiers du changement de patrimoine du bien, pour rendre le contrat opposable aux tiers. En Belgique, la publicité pallie les inconvénients du système consensuel.

Ce système de publicité ne vaut qu’en matière immobilière et pour les actes entres vifs. A l’égard des tiers, les actes translatifs ou déclaratifs de droits réels n’ont d’effet qu’à dater de l’acte de publicité.

Ce mécanisme vise à informer des tiers, mais la publicité ne vient jamais purger l’acte de ses éventuels vices de formation.

La tenue des registres est assurée par le conservateur des hypothèques, il y a un bureau par arrondissement judiciaire (compétence territoriale).

La loi hypothécaire de 1851 prévoit trois formes de publicités :

– La transcription (articles 1 & 2) : il s’agit de recopier littéralement l’acte. Les acte soumis à cette formalité sont les actes entres vifs, déclaratifs ou translatifs de droits réels immobiliers ;

– L’inscription : on mentionne dans un registre le contenu des bordereaux présentés. C’est une note explicative et détaillée relative à l’opération. (ex : hypothèque)

– La mention marginale : inscription dans la marge des régimes précédents (ex : cession d’une créance hypothécaire qui est mentionnée dans la marge ; demande en justice visant à obtenir l’annulation d’un droit réel)

Il y a aussi le registre des dépôts : tous les actes présentés y sont mentionnés. Il permet de vérifier l’ordre d’entrée des opérations.

La transcription s’applique à 6 catégories d’actes :

a) les actes entre vifs, translatifs ou déclaratifs de droits réels et non pas de faits matériels (ex : vente, partage, vente d’un usufruit mais pas si la propriété vient d’une prescription acquisitive)
b) les actes constitutifs de droit (ex : acte constitutif d’un usufruit)
c) les actes de renonciation
d) les baux de plus de neuf ans (c’est différent de l’enregistrement qui est une formalité fiscale, avec des conséquences civiles et qui concerne tous les baux)
e) les jugements qui tiennent lieu de convention ou de titre (ex : une partie qui refuse de se rendre chez le notaire après la vente)
f) les donations de biens susceptibles d’hypothèque (article 939 du Code civil belge)

Il faut que toute personne intéressée présente un acte authentique.

Quid s’il existe des tiers qui entrent en concours ou conflit avec le droit réel visé par l’acte qui doit ou aurait dû être transcrit.

Le cas type est celui des ventes successives d’un immeuble à deux acquéreurs différents (ex : si le propriétaire a désigné un mandataire et qu’ils vendent tous les deux le bien).

La publicité devient alors la règle de conflit de droit, à la place de la règle nemo plus iuris : celui qui a fait transcrire le premier l’emportera. Si les actes sont présentés le même jour, le premier mentionné dans le registre des dépôts l’emportera.

Cette règle ne s’applique pas s’il y a mauvaise foi (l’immeuble a déjà été vendu la veille et l’acquéreur le sait). La mauvaise foi s’apprécie au moment où le tiers contracte.

Remarque :

– la bonne foi est présumée en matière immobilière, la mauvaise foi doit être démontrée ;

– Si aucun des acquéreurs n’a transcrit, on règle le conflit entre parties par la date certaine, acquise par l’effet de l’enregistrement

Section 4. L’action en revendication

C’est l’action par laquelle une personne réclame à une autre une chose dont elle prétend être le verus dominus (qui est le demandeur : la charge de la preuve repose donc sur ses épaules).

Il y a deux hypothèses :

1) le propriétaire invoque un mode originaire d’acquisition de la propriété

2) il invoque un mode dérivé

La seule existence d’un contrat de vente ne suffit pas à montrer que le vendeur était propriétaire. Il faudrait en apporter la preuve, jusqu’au mode originaire ( = preuve diabolique).

Le revendiquant peut remonter la chaîne jusqu’à tomber sur un mode originaire d’acquisition, ou il invoque des faits ou actes susceptibles de rendre vraisemblable sa propriété.

Il revient au juge d’examiner les éléments de preuve des deux parties (ex : acte de vente, cadastre, personne qui paie l’impôt foncier…)

Les situations conflictuelles sont :

– le demandeur et le défendeur disposent d’un titre qui émane de la même personne

– les titres émanent de personnes différentes (préférence au titre le plus vraisemblable, c’est-à-dire couplé à la possession)

– le demandeur produit un titre et défendeur a la possession. Alors, si la possession est trentenaire, il peut invoquer les règles de l’usucapion. Sinon, on préfère le demandeur s’il produit un titre antérieur au début de la possession du défendeur.

Si la revendication aboutit, le possesseur devra restituer l’immeuble dans lequel il se trouve.

Rem :

– le possesseur de bonne foi peut garder les fruits acquis ;

– s’il y a eu détérioration, le possesseur de bonne foi ne sera pas tenu de les réparer ;

– s’il y a eu amélioration, il sera indemnisé selon la théorie des impenses.

Chapitre IV. La mitoyenneté

Sources

Comment devient-on propriétaire d’un mur mitoyen ?

– par la construction à frais communs ;

– par un acte d’acquisition ;

– par usucapion (une prescription acquisitive car c’est un droit réel) ;

– article 661 du Code civil belge : la vente forcée de la mitoyenneté (un propriétaire d’un terrain joignant un mur privatif peut acquérir la mitoyenneté)

Ratio : construire sa propre maison contre ce mur, surtout dans les villes pour ne pas perdre de terrain

– Article 660 du Code civil belge : acquisition de la mitoyenneté d’un exhaussement. Seul celui qui a procédé à l’élévation est propriétaire de la partie exhaussée, mais le co-propriétaire peut se voir contraint d’en vendre tout ou partie.

Preuves

Le Code civil belge a établi des présomptions aux articles 653 et 654 du Code.

Chapitre V. Les troubles de voisinage

On distingue deux types de trouble de voisinage. Il y a les troubles de voisinage fautifs (qui engagent la responsabilité délictuelle) et des troubles non fautifs.

La Cour de cassation a établi le principe d’une responsabilité sans faute, dans un arrêt de 1960.

Cet arrêt a affirmé qu’il existe un équilibre entre le droit de propriété des voisins. Celui qui viendrait rompre cet équilibre (sans pour autant commettre une faute) commet un fait générateur de la responsabilité objective.

Comment a-t-elle fondé son raisonnement ?

La Cour de cassation a pris compte de l’article 544 du Code civil belge qui, selon elle, reconnaît l’équilibre normal et le droit égal à jouir de son bien. Certains auteurs ont critiqué ce fondement, il aurait mieux fallu trouver un fondement plus large, il ne doit pas concerner seulement le droit de propriété. La Cour se fondait aussi sur l’article 16 de la Constitution, mais ce raisonnement a pratiquement disparu ces dernières années.

Quels sont les faits à la base de ces arrêts ?

1/ Un maître d’ouvrage a entrepris la construction d’un immeuble à appartements en s’appuyant sur le mur du voisin (qui est un mur mitoyen). Le rehaussement du mur a étouffé la cheminée du voisin, sans qu’il n’y ait eu faute. Le maître d’ouvrage a été condamné à rehausser la cheminée.

2/ Des travaux d’élargissement et d’approfondissement d’un canal ont causé des dommages aux industries riveraines. Il n’y avait pas de faite, mais il a fallu les dédommager.

Pour établir s’il y a trouble qui rompt l’équilibre, il faut tenir compte du quartier (un quartier résidentiel est différent d’un centre-ville), de la vie sociale (dérangements dus à un match de foot), de la vie économique (exploitation d’un aéroport).

La rupture de l’équilibre peut venir soit d’un acte positif, soit d’une abstention.

La Cour de cassation a admis l’abstention en 1992. Un charbonnage avait fermé ses portes, et la société avait cessé le pompage des galeries, ce qui avait causé des dommages.

Le trouble peut prendre trois formes :

– une construction (l’acte de construire, ou alors une fois la construction terminée)

– une dégradation

– un usage (ex : exploitation d’une porcherie)

Le critère de pré-occupation est parfois utilisé par le juge. Mais ce n’est pas un critère décisif. Il y a la pré-occupation collective qui est plus souvent admise (ex : je m’installe dans un quartier bruyant) et la pré-occupation individuelle.

Si le juge reconnaît qu’il y a un trouble, il va octroyer une compensation pour rétablir l’équilibre. Mais souvent les juges ont tendance à vouloir indemniser le dommage, et pas seulement rééquilibrer.

La compensation peut consister en une somme d’argent, ou une réparation en nature (ex : interdiction de continuer l’exploitation d’un chenil)

Cependant en 1995, la Cour de cassation aurait refusé une interdiction radicale.

Qui sont les titulaires de l’action ?

– les propriétaires ;

– les titulaires d’un droit d’usage ;

– les titulaires d’un droit réel démembré.

En 1974, la Cour de cassation doit trancher une demande émanant d’un locataire qui a subi des pertes dans l’exploitation de son commerce à la suite de travaux de voirie.

Les entrepreneurs immobiliers ne sont pas concernés par la théorie, mais le maître d’ouvrage pourrait se retourner contre lui.

Il s’agit d’une action personnelle, contre l’auteur du trouble même si l’immeuble vient à être vendu.

La théorie des troubles de voisinage s’applique aussi si c’est une autorité publique qui est à l’origine des perturbations (ex : travaux de voirie…) Pour apprécier le dommage, il faut tenir compte des charges normales que tout citoyen doit supporter dans l’intérêt collectif.

Titre 3. Les droits réels démembrés

Chapitre I. L’usufruit

Section 1. Définitions et caractéristiques

L’article 578 du Code civil belge donne une définition imparfaite. L’usufruit est un droit réel qui consiste à user et jouir temporairement d’un bien mobilier ou immobilier appartenant à autrui (le nu-propriétaire), à charge pour lui (l’usufruitier) d’en conserver la substance et d’en jouir en bon père de famille.

L’usufruitier dispose de l’usus et du fructus, tandis que le nu-propriétaire dispose lui de l’abusus.

L’usufruit est un droit réel donc le droit de l’usufruitier va s’exercer directement sur la chose ou le droit.

Rem : le locataire n’a qu’un droit personnel, il n’a pas de droit sur la chose. Il dispose ensuite d’un droit mobilier, tandis que l’usufruitier lui disposera d’un droit mobilier ou immobilier en fonction de l’objet sur lequel porte l’usufruit.

Dans l’usufruit, il y a deux droits réels qui portent sur une même chose.

La durée maximale de l’usufruit pour une personne physique est sa durée de vie. C’est donc un droit réel temporaire.

L’usufruit est intransmissible pour cause de mort mais on peut le céder entre vifs. L’usufruit prendra alors fin à la mort du cédant. Cette durée peut être handicapante. Le législateur a admis que l’on constitue un usufruit successif, mais pas pour des personnes non encore nées.

Lorsque l’usufruitier est une personne morale, on fixe la durée de l’usufruit à maximum 30 ans.

Il ne s’agit pas d’une indivision, car dans l’indivision, les personnes ont un droit de même nature sur une chose.

Section 2. Constitution et objet de l’usufruit

Constitution

L’usufruit est souvent le fait de la loi ou de la convention des parties. Mais il peut aussi résulter de la prescription par la possession à titre d’usufruitier.

Objet

Il peut être meuble ou immeuble. C’est une chose corporelle ou incorporelle (on peut même concéder un usufruit sur un usufruit).

Si l’usufruit porte sur une chose consomptible (on ne pourra donc pas rendre la chose à la fin de l’usufruit), on parle de quasi-usufruit (article 527 du Code civil belge). Il faudra alors restituer une chose équivalente.

Section 3. Droits et obligations des parties

1. Entrée en jouissance

L’article 600 prévoit qu’il faut dresser un inventaire. C’est une obligation (c’est un droit du propriétaire). C’est donc différent de l’état des lieux d’entrée en matière de bail, car cet état des lieux est facultatif.

Dans un usufruit, une clause ne peut pas prévoir qu’on ne fera pas d’inventaire. La seule souplesse permise concerne la manière dont les frais seront pris en charge.

L’article 601 lui prévoit que l’usufruitier doit fournir une caution pour garantir le nu-propriétaire contre l’insolvabilité de l’usufruitier. C’est une sûreté personnelle : on fait appel à une personne tierce qui va s’engager à palier les déficiences de l’usufruitier. Cette caution peut être remplacée par d’autres sûretés équivalentes (ex : somme d’argent sur un compte bloqué…).

Tant que les obligations n’ont pas été remplies, l’usufruitier ne peut entrer en jouissance.

Si c’est le propriétaire qui est défaillant, alors l’usufruitier peut intenter une action en délivrance. C’est une action personnelle.

2. En cours d’exercice

L’usufruitier

Il a des droits sur son droit. Il peut donc céder son droit, il peut être hypothéqué, il peut y renoncer, introduire des actions en justice pour permettre de sauvegarder son droit (action en délivrance, action possessoire…)

Il a des droits sur la chose : il a l’usage et la jouissance de la chose (article 578 du Code civil belge). Cet usage et cette jouissance peuvent s’exercer par des actes matériels (ex : habiter la maison) ou par des actes juridiques (ex : il peut donner la maison en location).

Dans ce cas, quel est le sort du bail en fin d’usufruit ? Il faut se référer à l’article 595 du Code. S’il n’y avait pas eu cet article, le locataire aurait pu être considéré comme un occupant sans titre ni droit, puisque le propriétaire est tiers à l’opération.

Cet article prévoit deux hypothèses principales :

– Dans le cas d’un bail de 9 ans maximum, il est opposable au propriétaire s’il a date certaine. C’est différent de l’article 1743 du Code civil belge, où il y a mutation immobilière. Ici, c’est l’intégralité des attributs de la propriété qui reviennent au propriétaire seul (??).

– Si le bail est de plus de neuf ans, il est opposable pour la période de neuf ans en cours, s’il a date certaine.

Rem : Si le bail n’a pas date certaine, il n’est pas opposable.

Le nu-propriétaire

Il n’a plus beaucoup de droits puisqu’il est privé de l’usus et du fructus.

Il a néanmoins des droits sur son droit : il peut le céder ou l’hypothéquer.

Il a aussi des droits sur la chose : il peut bénéficier des produits et peut aussi contrôler ce que fait l’usufruitier.

Entretien et réparation

Les articles 605 et 606 du Code civil belge prévoient que les réparations d’entretien sont à charge de l’usufruitier tandis que les grosses réparations sont à charge du propriétaire.

Il faut interpréter l’article 606 du Code civil belge de manière stricte et limitative. Mais on a quand même apporté des adaptations pour élargir et adapter un texte ancien.

– L’article 606 du Code civil belge a visiblement été conçu pour les immeubles. Donc, quand c’est un bien meuble, on sort du carcan de cet article. On revient alors au but poursuivi par le législateur : les réparations d’entretien sont différentes des grosses réparations. Il ne faut pas contraindre l’usufruitier à engager des frais qui excèderaient les revenus de la chose.

– La plupart des auteurs considèrent que l’énumération est un peu dépassée, compte tenu de l’évolution des techniques. Il faudrait aussi employer le critère « valeur des réparations inférieure à la valeur des revenus » même en matière immobilière.

En cas de défaillance de l’usufruitier, le nu-propriétaire peut agir contre l’usufruitier.

Est-ce que l’action inverse est possible ? Au début, l’usufruitier ne pouvait pas agir contre le propriétaire mais il y a une tendance récente en jurisprudence à accepter une telle action