Qu’est-ce que l’usufruit ?

L’usufruit, un démembrement de la propriété

L’usufruit est un démembrement de la propriété. L’usufruit est le droit d’usage et de jouissance d’une chose dont une autre personne en est le propriétaire.

  • Propriété: «La propriété est le droit de jouir et de disposer de la manière la plus absolue. » (Article 544 du Code civil)
  • Démembrement : Dissociation des attributs de la propriété. En effet, le droit de propriété comporte trois attributs :
      1. l’usus (le droit d’utiliser le bien)
      2. le fructus (le droit d’en tirer des ressources, par exemple des loyers)
      3. et l’abusus (le droit de disposer du bien, notamment en le vendant)
On parle de démembrement de propriété lorsque ces trois attributs ne sont pas réunis dans les mains d’une seule personne, mais partagés entre un nu-propriétaire et un usufruitier.
  • Usufruit: «L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance. » (Article 578 du Code civil)

La propriété démembrée

L’idée du démembrement de la propriété est celle de la répartition des prérogatives attachées à tout droit entre différentes personnes. Autrement dit alors que le principe est que le propriétaire a en même temps sur le ou les mêmes biens l’usus, le fructus et l’abusus, le démembrement répartit/distribue ces prérogatives sur le ou les mêmes biens entre au moins deux personnes.

Ainsi, se présente l‘usufruit qui correspond donc à une distribution des prérogatives de la propriété entre différentes personnes. Se présente également ce qu’on appelle le droit d’usage qui une forme limitée d’usufruit. Ce sont ces deux modes spéciaux d’appropriations que nous allons voir à présent.

Au delà de leur différence, l’usufruit et le droit d’usage, se rejoignent par cela qui font exception au principe 1 homme = 1 bien car dans un cas comme dans l’autre, sur le ou les mêmes biens, vont s’exercer simultanément deux droits réels avec les conséquences qui y sont rattachées. Néanmoins l’exception au principe n’est guère profonde ici pour deux raisons principales au moins :

  • ces deux droits sont au plus loin viager, c’est à dire qu’au plus tard l’exception doit forcément cesser et ce qu’on appelle la pleine propriété où tout une personne à la fois l’usus, le fructus et l’abusus peut se reconstituer, c’est ainsi que le code civil le conçoit. Au travers de l’usufruit et le droit d’usage n’ont aucun risque que l’ancien régime se rétablisse.
  • Non seulement le démembrement temporaire par essence, ils ne peuvent pas être perpétuel mais en outre les droits respectifs sont hiérarchisés et cette hiérarchie simplifie beaucoup l’exercice quotidien de ces droits pour lesquels chaque titulaire ne dépend que très peu des autres titulaires.

usufruit, un démemnrement de la propriété

Définition de l’usufruit (art 578)

Cet article définit l’usufruit comme « un droit de jouir d’un bien dont un autre à la propriété. » Cette présentation légale de l’usufruit est très incomplète.

Remarque 1 : il ne peut s’agir d’une définition de l’usufruit dans la mesure où les termes de l’article 578 ne permettent pas de distinguer l’usufruit et la créance qu’à un locataire d’un bien, dans les deux cas une personne à le droit de jouir du bien d’autrui. Il faut donc préciser ce que le code retient pour parvenir à une définition technique de l’usufruit.

Tout d’abord l’usufruit est un droit réel comme l’est la propriété et en tant que telles toutes les conséquences qui en découlent. Il en résulte qu’à la différence du locataire, l’usufruitier est directement en rapport avec son droit et peut l’exercer sans l’accord/l’autorisation/le consentement de celui qu’on appelle le nu-propriétaire.

Il conviendrait, deuxième temps, d’ajouter que le nu-propriétaire a également un droit réel ce que n’a pas forcément le bailleur car le locataire qui sous-loue n’a aucun droit réel sur le bien. Le nu-propriétaire et l’usufruitier vont tous deux exercer des droits réels en même temps sur le ou les mêmes biens.

Ex : le bail → location bailleur = droit réel et locataire = droit de créance.

Néanmoins leurs droits sont hiérarchisés, de même nature, portant sur les mêmes biens, en mêmes temps mais ils ne sont pas à l’origine de prérogatives équivalentes. Il faut maintenant préciser que le nu-propriétaire conserve l’abusus sur le ou les biens dans le même temps l’usufruitier a sur le même bien l’usus et le fructus. Entre ces 3 prérogatives, elles ne sont pas toutes d’importance égale, l’abusus est la seule déterminante du droit de propriété donc le droit du nu-propriétaire est plus important.

L’usufruit peut se définir comme étant un droit de propriété amputé de l’abusus. En d’autres termes, l’usufruit peut être compris par le biais de la propriété mais en précisant toujours que c’est une propriété tronquée et en ajoutant alors qui manque l’essentiel, le cœur qu’est l’abusus.

Ce qu’il faut vraiment comprendre, toute la subtilité de l’usufruit, ce mode spécial de l’appropriation articule/rassemble deux pures égoïstes/individualistes très forts et évidemment dans certaines situations, il faut réduire cet égoïsme car le ou les biens concerné(s) sont le ou les même(s).

Cette ligne directrice s’applique quelque soit la cause à l’origine de l’usufruit.

L’usufruit a plusieurs sources en droit et est prévu par la loi.

Quoi que dans ce cas où l’usufruit né d’une convention c’est-à-dire d’un accord de volonté entre le futur des propriétaires et le futur usufruitier, lorsque l’usufruit est constitué, usufruitier et nu-propriétaire n’ont plus de lien direct. On oublie la source de l’usufruit c’est à dire l’accord de volonté.

L’accord fait naître deux droits réels et chacun peut s’ignorer. Même si une convention est à l’origine de l’usufruit il n’en résulte pas qu’après cet accord il y ait des obligations entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, pas de créancier ni débiteur. Chacun peut s’ignorer par principe.

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