Droit de la construction en Belgique

DROIT DE LA CONSTRUCTION BELGE

    Le droit de la construction en Belgique est régi par les dispositions des articles 1779 à 1799 du Code civil belge sur le louage d’ouvrage, et principalement par les dispositions de la loi Breyne concernant les ventes d’habitation à construire ou en voie de construction.

Voici le plan du cours de droit belge de la construction

• TITRE I : LE CONTRAT D’ENTREPRISE
• CHAPITRE 1 : INTRODUCTION
• CHAPITRE 2 : DEFINITION ET CARACTERISTIQUES DU CONTRAT D’ENTREPRISE
• SECTION 1 : DEFINITION
• SECTION 2 : CARACTERISTIQUES DU CONTRAT D’ENTREPRISE
• SOUS–SECTION 1 : CONTRAT CONSENSUEL
• SOUS–SECTION 2 : CONTRAT SYNALLAGMATIQUE
• SOUS–SECTION 3 : CONTRAT A TITRE ONEREUX
• SOUS–SECTION 4 : CONTRAT A EXECUTION INSTANTANNEE OU SUCCESSIVE
• SOUS–SECTION 5 : CONTRAT CONCLU INTUITU PERSONAE
• SECTION 3 : DISTINCTION DU CONTRAT D’ENTREPRISE AVEC D’AUTRES CONTRATS
• SOUS–SECTION 1 : DISTINCTION ENTRE LE CONTRAT D’ENTREPRISE ET LE CONTRAT DE VENTE
• SOUS–SECTION 2 : DISTINCTION ENTRE LE CONTRAT D’ENTREPRISE ET LE CONTRAT DE TRAVAIL
• CHAPITRE 3 : LA FORMATION DU CONTRAT D’ENTREPRISE
• SECTION 1: LE CONSENTEMENT
• SECTION 2: LA CAPACITE
• SECTION 3 : L’OBJET
• SECTION 4: LA LICEITE
• CHAPITRE 4 : L’EXECUTION DU CONTRAT
• SECTION 1 : OBLIGATIONS DE L’ENTREPRENEUR
• SOUS–SECTION 1 : BIEN EXECUTER  L’OUVRAGE PROMIS
• SOUS–SECTION 2 : EXECUTER L’OUVRAGE DANS  LE RESPECT DES DELAIS CONVENUS
• SECTION 2 : OBLIGATIONS DU MAITRE DE L’OUVRAGE
• SOUS–SECTION 1 : PERMETTRE L’EXECUTION DES TRAVAUX
• SOUS–SECTION 2 : PRENDRE LIVRAISON DES TRAVAUX
• SOUS–SECTION 3 : RECEVOIR LES TRAVAUX
• SOUS–SECTION 4 : PAYER LE PRIX FIXE
• CHAPITRE 5 : LES DISPOSITIONS SPECIFIQUES AU REGIME DES RESPONSABILITES DANS LE CONTRAT D’ENTEPRISE
• SECTION 1 : LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE AVANT LA RECEPTION–AGREATION
• SECTION 2 : LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE APRES LA RECAPTION–AGREATION
• SOUS–SECTION 1 : LA RESPONSABILITE DECENNALE POUR VICES GRAVES
• 1 . 1 .   F ONDEMENTS DE LA RESPONSABILITE DECENNALE
• 1 . 2 .   C ONDITIONS DE LA RESPONSABILITE DECENNALE
• 1 . 3 .   L’ ACTION EN RESPONSABILITE
• 1 . 4 .   C ARACTERE D ’ ORDRE PUBLIC DE LA RESPONSABILITE DECENNALE
• SOUS–SECTION 2 : LA RESPONSABILITE POUR VICES CACHES VENIELS
• CHAPITRE 6 : EXTINCTION DU CONTRAT
• SECTION 1 : LA MORT DE L’ENTREPRENEUR
• SECTION 2 : LA RESILIATION PAR LA VOLONTE UNILATERALE DU MAITRE DE L’OUVRAGE
• SECTION 3 : LA THEORIE DES RISQUES
• SOUS–SECTION 1 : PREMIER CAS DE FIGURE : L’ENTREPRENEUR FOURNIT SON TRAVAIL ET LA MATIERE, ARTICLE 1788 DU CODE CIVIL
• SOUS–SECTION 2 : DEUXIEME CAS DE FIGURE : L’ENTREPRENEUR NE FOURNIT QUE SON TRAVAIL, ARTICLE 1789 DU CODE CIVIL
• TITRE II: LE CONTRAT D’ARCHITECTURE
• CHAPITRE 1 : L’ARCHITECTE
• SECTION 1 : LES REGLES APPLICABLES A LA PROFESSION
• SECTION 2 : LES STATUTS DE L’ARCHITECTE
• SOUS–SECTION 1 : L’ARCHITECTE INDEPENDANT
• SOUS–SECTION 2 : L’ARCHITECTE FONCTIONNAIRE
• SOUS–SECTION 3 : L’ARCHITECTE APPOINTE
• SOUS–SECTION 4 : L’ARCHITECTE–EXPERT
• SECTION 3 : LE MONOPOLE DE L‘ARCHITECTE
• SOUS–SECTION 1 : PRINCIPE
• SOUS–SECTION 2 : EXCEPTIONS
• SOUS–SECTION 3 : SANCTIONS
• SECTION 4 : LES INCOMPATIBILITES ET L’INDEPENDANCE DE LA PROFESSION D‘ARCHITECTE A L’EGARD DE CELLE DE L’ENTREPRENEUR
• SOUS–SECTION 1 : PRINCIPE
• SOUS–SECTION 2 : SANCTIONS
• SOUS–SECTION 3: LE PROBLEME DE LA PROMOTION
• CHAPITRE 2 : LE CONTRAT D’ARCHITECTE
• SECTION 1: OBLIGATIONS DU MAITRE D’OUVRAGE
• SECTION 2: OBLIGATIONS DE L’ARCHITECTE
• SOUS–SECTION 1 : PRINCIPES
• SOUS–SECTION 2 : CONTENU
• SECTION 3: LA RESPONSABILITE DE L‘ARCHITECTE
• SOUS–SECTION 1 : LA RESPONSABILITE IN SOLIDUM
• SECTION 4: L’ASSURANCE RESPONSABILITE PROFESSIONNELLE DE L’ARCHITECTE
• SOUS–SECTION 1 : INTERET D’ASSURER SA RESPONSABILITE PROFESSIONNELLE
• SOUS–SECTION 2 : OBLIGATION DEONTOLOGIQUE ET LEGALE
• SOUS–SECTION 3 : SPECIFICITE DE L’ASSURANCE RESPONSABILITE DANS LE SECTEUR D’ACTIVITE DES ARCHITECTES
• CHAPITRE 3 : LA FIN DU CONTRAT D’ARCHITECTE
• SECTION 1 : ARTICLE 1184 DU CODE CIVIL
• SECTION 2 : RESILIATION UNILATERALE ANTICIPEE
• SECTION 3 : ARTICLE 1794 DU CODE CIVIL
• SECTION 4 : REMARQUE

 

 

TITRE I : LE CONTRAT D’ENTREPRISE

 

CHAPITRE 1 : INTRODUCTION

 Le contrat d’entreprise (également dénommé louage d’industrie ou louage d’ouvrage) est un des contrats le plus fréquemment utilisé, tant par les particuliers dans le cadre de la vie courante, que par les professionnels dans le cadre de leurs activités spécialisées.

  La jurisprudence analyse en effet un très grand nombre de conventions en tant que contrat d’entreprise, qui couvre dès lors un nombre extrêmement vaste de prestations. Ces conventions peuvent avoir des objets très variés, tels que par exemple :

 

• les prestations réalisées par un architecte, un avocat ou un médecin ;
• les services d’un photographe (développement de photos,…), d’un traducteur ou d’une agence de voyage ;
• la fourniture de connexion à internet ;
•  la construction, l’aménagement ou la démolition d’un bâtiment ;
•  le placement de carrelage, l’installation d’un chauffage central dans un immeuble ;
•  la réparation d’un véhicule ou les services du car wash ;
•  la construction d’une nouvelle route ;
•  le nettoyage d’un vêtement ;
•  la confection d’une brochure publicitaire ;
•  …

 Autant de conventions à objets variés et qui constituent toutes des contrats d’entreprise… Le contrat conclu par un architecte constitue donc un contrat d’entreprise, malgré la dénomination trompeuse. Il en résulte que le régime juridique du contrat d’entreprise s’applique au contrat d’architecte et se juxtapose aux règles particulières élaborées pour le contrat d’architecte au sens strict que nous étudierons ultérieurement.

 

Le Code civil n’a consacré que très peu d’articles au contrat d’entreprise : il s’agit des articles 1782 à 1799 du Code civil, qui régissent uniquement le contrat de transport (1782 à 1786 C.c.) ainsi que le contrat de devis et marché (1787 à 1799 C.c.). Cet état lacunaire du Code civil s’explique par le fait qu’il était impossible pour les rédacteurs de 1804 de prévoir tant le développement industriel que l’évolution des mœurs qui allaient caractériser le XXe siècle et, partant, leurs implications juridiques.

 Malgré cette situation, il n’en reste pas moins que le contrat d’entreprise ne peut être assimilé à une « convention sans loi ». En effet, tout d’abord, le législateur a adopté certaines règlementations, postérieures au Code civil, s’appliquant à certains contrats d’entreprise. On peut citer, à titre d’exemple :

 

• la loi du 9 juillet 1971 règlementant la construction d’habitations et la vente d’habitations à construire ou en voie de construction (loi Breyne) ;

 

• la loi du 14 juillet 1991 sur les pratiques du commerce et sur l’information et

 

la protection du consommateur ;

 

• la loi du 3 avril 1997 relative aux clauses abusives dans les contrats conclus entre les consommateurs et les titulaires de professions libérales ;

 

• …

 Ensuite, en l’absence de réglementations particulières, le contrat d’entreprise sera régit par :

 

 

• les dispositions gouvernant les devis et les marchés. En effet, la doctrine et la jurisprudence ont déclaré les articles 1794, 1795, 1797 et 1799 du Code civil applicables à tous contrats d’entreprise ;

 

• les dispositions relatives à la théorie générale des obligations ;

 

• les usages professionnels, qui s’intègrent au contrat via l’article 1135 du Code civil, et qui peuvent avoir une influence considérable sur les contrats auxquels ils se rapportent.

 

Cette partie du cours sera consacrée à l’étude du contrat d’entreprise au sens large. Nous analyserons successivement :

 

• la définition et les caractéristiques du contrat d’entreprise (Chapitre 2) ;

 

• la formation du contrat d’entreprise (Chapitre 3) ;

 

• l’exécution du contrat d’entreprise (Chapitre 4) ;

 

• la responsabilité des entrepreneurs et des architectes (Chapitre 5) ;

 

• l’extinction du contrat d’entreprise (Chapitre 6).

 

CHAPITRE 2 : DEFINITION ET CARACTERISTIQUES DU CONTRAT D’ENTREPRISE

 

 

SECTION 1 : DEFINITION

 

Le Code civil ne contient pas de définition précise du contrat d’entreprise.

 

Toutefois, la doctrine et la jurisprudence s’entendent de manière unanime pour définir le contrat d’entreprise comme étant la convention par laquelle une personne, l’entrepreneur, s’engage envers une autre, le maître de l’ouvrage, à effectuer, moyennant le paiement d’un prix, un travail déterminé, sans aliéner son indépendance dans l’exécution matérielle de ses engagements ni disposer d’un pouvoir de représentation (voyez Cass., 3 octobre 1961, Pas., 1962, I, 142).

 

Lorsque l’architecte s’engage envers son client à réaliser des plans moyennant le paiement d’un prix, il agit notamment en tant qu’entrepreneur et se voit donc appliquer le régime juridique du contrat d’entreprise.

 

 

SECTION 2 : CARACTERISTIQUES DU CONTRAT D’ENTREPRISE

 

 

SOUS–SECTION 1 : CONTRAT CONSENSUEL

 

Le contrat d’entreprise est un contrat consensuel.

 

Il suffit dès lors du simple échange des consentements de l’entrepreneur et du maître de l’ouvrage pour que le contrat soit valablement formé et engage les deux parties.

 

Ce contrat ne doit satisfaire à aucune exigence de forme, contrairement au contrat solennel (par exemple : le mariage).

 

 

SOUS–SECTION 2 : CONTRAT SYNALLAGMATIQUE

 

Les obligations de l’entrepreneur et du maître de l’ouvrage se trouvent dans un rapport de connexité tel, que les engagements de chacun d’eux ont pour cause les obligations de l’autre. On dit d’un tel contrat qu’il est synallagmatique.

 

En effet, les obligations de chacun sont interdépendantes l’une de l’autre : l’entrepreneur (par exemple l’architecte) n’est tenu de réaliser un travail que parce qu’il va recevoir le paiement d’un prix par le maître de l’ouvrage (son client). Inversement, le maître de l’ouvrage n’est tenu du paiement du prix que parce que l’entrepreneur va réaliser pour lui un travail. Par ailleurs, si l’un ne s’exécute pas, l’autre n’est pas tenu d’exécuter son obligation.

 

 

 

SOUS–SECTION 3 : CONTRAT A TITRE ONEREUX

 

Dans un  contrat d’entreprise, chacune des parties poursuit la recherche d’un intérêt.

 

L’entrepreneur réalise un travail en vue d’obtenir le paiement d’un prix déterminé. Le maître de l’ouvrage, quant à lui, désire que le travail soit réalisé.

 

 

Aucune des deux parties n’est animée par une intention libérale dans l’exécution de son obligation. Il s’agit donc d’un contrat à titre onéreux.

 

 

SOUS–SECTION 4 : CONTRAT A EXECUTION INSTANTANNEE OU SUCCESSIVE

 

Les obligations réciproques du contrat d’entreprise peuvent être exécutées de façon instantanée ou de façon successive.

 

Ainsi, si le travail à exécuter par l’entrepreneur est réalisé en une seule fois, et si le paiement du prix est également versé en bloc, il s’agira d’un contrat d’entreprise à exécution instantanée (exemple : le développement d’un film photo).

 

Par contre, si l’entrepreneur étale la réalisation de son travail dans le temps, et que, de manière correspondante, le maître de l’ouvrage effectue le paiement du prix en fonction de l’avancement des travaux, il s’agira d’un contrat d’entreprise à exécution successive (exemple : la réalisation des plans par l’architecte, qui nécessite un long processus de discussion et négociation avec les clients).

 

 

SOUS–SECTION 5 : CONTRAT CONCLU INTUITU PERSONAE

 

On dit généralement du contrat d’entreprise qu’il est conclu intuitu personae, c’est-à-dire en considération de la personne du cocontractant.

 

Cette affirmation s’appliquera le plus souvent de manière unilatérale. En effet, seule les aptitudes et les qualités personnelles de l’entrepreneur sont prises en considération par le maître de l’ouvrage. A l’inverse la personne du maître de l’ouvrage n’est généralement pas déterminante pour l’entrepreneur.

 

Par exemple, dans le cadre du contrat conclu entre l’architecte et son client, le client conclut généralement en considération de la personne de l’architecte (soit il le connaît, soit il lui a été renseigné, soit il le choisit en vertu de sa réputation ou de ses domaines de spécialisation,…). Par contre, l’architecte accepte généralement de travailler pour tout client.

 

 

 

SECTION 3 : DISTINCTION DU CONTRAT D’ENTREPRISE AVEC D’AUTRES CONTRATS

 

 

SOUS–SECTION 1 : DISTINCTION ENTRE LE CONTRAT D’ENTREPRISE ET LE CONTRAT DE VENTE

 

La distinction entre le contrat d’entreprise et le contrat de vente s’avère souvent malaisée dans l’hypothèse ou l’entrepreneur fournit à la fois la matière, servant à réaliser l’ouvrage, et son travail.

 

La qualification de la convention est toutefois cruciale étant donné que les règles diffèrent selon le type de contrat auquel on a à faire, notamment en ce qui concerne les règles concernant la responsabilité (responsabilité décennale pour les architectes et les entrepreneurs/responsabilité pour vices cachés du vendeur), le transfert de la propriété et le transfert des risques. Le critère à retenir pour distinguer le contrat

 

d’entreprise du contrat de vente divise la doctrine et la jurisprudence. Différentes solutions sont avancées, parmi lesquels ont peut retenir :

 

 

1 . 1 .   L E SYSTEME DE LA VENTE

 

Certains auteurs considèrent que l’on est en présence d’un contrat de vente chaque fois qu’il y a, en plus de la réalisation d’un travail, fourniture de la matière. Dans ce cas, seules sont applicables les règles régissant le contrat de vente.

 

Cette conception a été suivie par quelques décisions judiciaires relativement anciennes (voyez Cass. (fr.), 22 juillet 1874, D.P., 1875, I, 303 ; Liège, 1^er mars 1899, Pas., 1899, II, 311 ; Bruxelles, 13 mars 1929, J.C.B., 1929, 137).

 

 

1 . 2 .   L E SYSTEME DE L ’ ENTREPRISE

 

A l’inverse, certains auteurs affirment le principe de la primauté du contrat d’entreprise dès qu’un travail doit être réalisé.

 

Cette conception est également soutenue par une partie de la doctrine et suivie par certaines décisions judiciaires (voyez Liège, 13 décembre 1949, R.C.J.B. 1951, 97 ; Bruxelles, 22 juin 1966, Pas. 1967, II, 109).

 

 

1 . 3 .   L E SYSTEME DU CONTRAT MIXTE

 

D’autres encore soutiennent l’existence d’un contrat mixte.

 

Tantôt, les règles du contrat d’industrie et du contrat de vente s’appliqueront de manière distributive : la convention se voit alors appliquer les règles du contrat d’entreprise jusqu’à la réception du travail. A partir de ce moment, s’appliquent les règles régissant le contrat de vente.

 

Tantôt, les règles du contrat d’entreprise et du contrat de vente s’appliquent de manière cumulative : l’ouvrage est régi par les règles du contrat d’entreprise alors que la matière est soumise aux règles du contrat de vente.

 

 

1 . 4 .   L E SYSTEME DE L ’ AUTONOMIE DES VOLONTES

 

Il s’agit de la tendance la plus suivie par la jurisprudence et la doctrine.

 

Selon cette conception, il convient de s’en référer à la volonté des parties afin de déterminer la qualification de la convention :

 

• si les parties ont principalement eu en vue la réalisation d’un ouvrage par l’artisan, qui est réalisé et conçu principalement en fonction des spécifications du client, la convention s’analyse en contrat d’entreprise et les règles régissant ce contrat sont appliquées ;

 

• si l’attention des parties s’est principalement portée sur la chose à remettre, la convention s’analyse en contrat de vente ;

 

• si l’intention des parties n’a pas été exprimée, il appartient au juge de la déterminer en ayant égard aux circonstances de l’espèce.

 

Dans la pratique, le critère de spécificité est également de plus en plus appliqué et aboutit à la distinction suivante : si l’objet de la convention se distingue par sa spécificité (ce qui exclut les objets produits en série, sur catalogue ou de stock,…), on considère qu’il s’agit d’un contrat d’entreprise. A l’inverse, si l’objet de la convention porte sur un bien « standard », la convention est qualifiée de contrat de vente.

 

Il est également admis que les conventions portant sur la construction d’un immeuble, à l’aide de matériaux fournis par l’entrepreneur, sur un terrain appartenant au maître de l’ouvrage, constitue un contrat d’entreprise.

 

 

SOUS–SECTION 2 : DISTINCTION ENTRE LE CONTRAT D’ENTREPRISE ET LE CONTRAT DE TRAVAIL

 

On l’a vu ci-dessus, l’article 1710 du Code civil définit le louage d’ouvrage sans distinguer entre le louage d’industrie (contrat d’entreprise) et le louage de services (contrat de travail).

 

 

Cette conception correspond à une réalité objective puisque tant l’entrepreneur que le salarié s’engage à effectuer un travail pour le compte d’autrui.

 

La frontière entre ces deux conventions se situe dans l’appréciation de la subordination existant entre celui qui réalise le travail et celui pour le compte duquel le travail est réalisé.

 

 

Dans cadre d’un contrat de travail, le salarié accepte de travailler sous l’autorité et la direction de l’employeur. Le salarié se trouve donc dans un lien de subordination avec son employeur, il accepte de recevoir les ordres de ce dernier.

 

A l’inverse, dans le cadre d’un contrat d’entreprise, l’entrepreneur (par exemple l’architecte) conserve toute son indépendance juridique lors de l’exécution de ses obligations, et ce, même s’il doit s’en référer aux souhaits et aux directives du maître de l’ouvrage. Ce contrat se caractérise par l’absence de lien de subordination entre l’entrepreneur et le maître de l’ouvrage. L’entrepreneur n’a pas d’ordre à recevoir du maître de l’ouvrage dans la manière dont il doit exécuter ses obligations.

 

L’architecte est donc indépendant dans l’exécution de son travail. Il n’est pas subordonné à son client et n’a donc pas d’ordre à recevoir de ce dernier.

 

CHAPITRE 3 : LA FORMATION DU CONTRAT D’ENTREPRISE

 

 

SECTION 1: LE CONSENTEMENT

 

On l’a vu, le contrat d’entreprise est un contrat consensuel, c’est-à-dire qu’il existe et engage valablement les parties dès l’échange de leur consentement.

 

Le consentement doit nécessairement porter sur les éléments constitutifs du contrat d’entreprise, mais également sur tous les points accessoires que les parties jugeraient essentiels.

 

Les éléments constitutifs du contrat d’entreprise portent sur l’ouvrage à réaliser par l’entrepreneur ainsi que le prix à payer par le maître de l’ouvrage.

 

Les éléments accessoires peuvent être nombreux et varient en fonction de chaque contrat individuel : par exemple, la durée des travaux, la matière à utiliser,…

 

Lorsque l’ouvrage à réaliser est simple, le contrat d’entreprise peut se former sur simple acceptation par le maître de l’ouvrage d’une offre préalable émanant de l’entrepreneur.

 

 

Toutefois, lorsque l’ouvrage à réaliser revêt une plus grande importance, la conclusion de la convention sera souvent précédée de pourparlers contractuels. C’est notamment le cas en matière de construction, domaine dans lequel des négociations avec l’entrepreneur, l’élaboration de projets, de plans et de devis estimatifs sont nécessaires avant de conclure un contrat. Dans de tels cas, on estime que le contrat se conclut lorsque le maître de l’ouvrage a marqué son approbation aux propositions qui lui sont faites par l’entrepreneur.

 

 

En ce qui concerne la rétribution de l’entrepreneur pour la phase concernant les pourparlers contractuels, la doctrine et la jurisprudence semblent opérer une distinction selon que les plans, devis et études sont réalisés par :

 

• un entrepreneur : dans ce cas, cette phase précontractuelle serait en principe gratuite pour le maître de l’ouvrage, étant donné que les frais engendrés pendant cette phase constituent un risque commercial normal et usuel pour l’entrepreneur, couvert par les frais généraux (voyez Bruxelles, 8 mars 1993, L.M.B., 1993, 1308). Ce principe souffrirait cependant d’une exception lorsque l’entrepreneur ferait œuvre créatrice, dépassant le risque normal de l’entreprise ;

 

• un architecte ou un autre concepteur : ceux-ci se voient reconnaître le droit à des honoraires pour les plans, devis et études réalisés avant même la conclusion du contrat d’architecte (voyez Liège, 28 février 1997, T., 1997, 392).

 

 

 

SECTION 2: LA CAPACITE

 

Les parties au contrat d’entreprise doivent être juridiquement capables pour que le contrat soit valablement formé et engage les parties.

 

SECTION 3 : L’OBJET

 

Tel que rappelé ci-dessus, le contrat d’entreprise porte sur deux objets essentiels : la prestation que doit fournir l’entrepreneur et le prix à payer par le maître de l’ouvrage.

 

 

SOUS–SECTION 1 : LA PRESTATION

 

Le contrat d’entreprise doit tout d’abord définir la prestation à réaliser par l’entrepreneur. Nous l’avons vu dans le cadre de l’introduction, ces prestations peuvent avoir des objets extrêmement variés et s’adapter à toutes activités humaines. Il importe simplement que cette prestation soit définie par les parties.

 

 

SOUS–SECTION 2 : LE PRIX

 

En fonction de la prestation à accomplir par l’entrepreneur, les parties doivent convenir d’un prix qui sera du par le maître de l’ouvrage et qui constitue un prix normal.

 

 

Le prix sera le plus souvent libellé en argent même s’il n’est pas exclut que les parties conviennent d’un prix correspondant à une contre-prestation ou à la remise d’un bien corporel ou incorporel.

 

Il importe cependant qu’un prix soit déterminé car en l’absence d’un prix, la convention devra s’analyser en convention libérale à laquelle ne pourraient s’appliquer les règles du contrat d’entreprise.

 

Dans la pratique, la fixation du prix est déterminée selon des méthodes très variables.

 

Nous nous proposons de les synthétiser de manière théorique : VOIR ANNEXE 1

 

 

 

 

 

SECTION 4: LA LICEITE

 

Comme tout autre contrat, l’objet et la cause du contrat d’entreprise doivent être licite.

 

 

Ainsi, ils ne peuvent porter sur un bien hors du commerce, ni heurter l’ordre public ou les bonnes mœurs.

 

 

CHAPITRE 4 : L’EXECUTION DU CONTRAT

 

 

SECTION 1 : OBLIGATIONS DE L’ENTREPRENEUR

 

 

SOUS–SECTION 1 : BIEN EXECUTER  L’OUVRAGE PROMIS

 

L’entrepreneur est tenu d’effectuer l’ouvrage promis en se conforment aux règles de l’art et aux plans et devis établis durant la phase des pourparlers contractuels (voyez Cass., 25 octobre 1974, Pas., 1975, I, 241).

 

 

1 . 1 .   L ES REGLES DE L ’ ART

 

La notion des « règles de l’art » est une notion floue qui évoque l’idée de « bons usages » dans l’exécution de l’ouvrage promis. Pour déterminer les règles de l’art, il est de plus en plus tenu compte des normes techniques qui sont définies par l’Arrêté-Loi du 20 septembre 1945 comme « l’ensemble des prescriptions techniques relative à la forme, la composition, la qualité des produits et marchandises, aux méthodes de calcul, d’essai, de construction,… ».

 

 

Lorsque le professionnel ne respecte pas ces normes, il y a une présomption de manquement aux règles de l’art et donc une présomption de faute dans le chef de l’entrepreneur, même en l’absence de toute référence contractuelle à celles-ci. A l’inverse, le respect des règles de l’art n’entraine pas de plein droit une exonération de responsabilité de l’entrepreneur, une faute pouvant être commise malgré le respect de ces règles, puisque celles-ci n’édictent que des conditions minimales.

 

 

1 . 2 .   O BLIGATION DE MOYEN OU DE RESULTAT

 

Pour rappel, l’obligation de moyen est celle qui impose uniquement au débiteur de prendre certaines mesures qui normalement sont de nature à amener à un certain résultat. L’obligation de résultat impose en revanche au débiteur d’atteindre un résultat déterminé (voyez les notes de cours consacrées à la théorie générale des obligations).

 

 

Le caractère du contrat d’entreprise s’analyse in concreto, selon la volonté des parties (déterminée par la précision des engagements souscrits) et les circonstances de fait dans lesquelles l’exécution de l’obligation doit avoir lieu.

 

Ainsi, le contrat d’entreprise s’analysera en obligation de résultat, si l’objectif à atteindre ne semble dépendre que d’un très faible aléa. De la même manière, si l’on recourt à un spécialiste, c’est que l’on attend de lui un résultat. Par contre, il s’agira d’une obligation de moyen si l’objectif à atteindre dépend de nombreux aléas avec un risque d’échec important.

 

 

 

1 . 3 .   DEVOIR DE CONSEIL

 

La jurisprudence a progressivement mis à charge de l’entrepreneur professionnel un véritable devoir de conseil, devoir qui comporte plusieurs facettes.

 

L’entrepreneur a tout d’abord l’obligation de s’informer lui-même, afin d’être en mesure d’éclairer le maître de l’ouvrage.

 

Ensuite, l’entrepreneur a une obligation de prévoir les conséquences de ses travaux. Cette obligation s’applique au début et en cours de contrat.

 

Par ailleurs, l’entrepreneur a l’obligation d’informer le maître de l’ouvrage et de le conseiller dans sa prise de décision. Cette obligation d’information couvre notamment l’estimation du budget qu’engendrera la réalisation de l’ouvrage, la durée approximative de la réalisation de l’ouvrage,….

 

Lorsque, malgré les conseils de l’entrepreneur, le maître de l’ouvrage souhaite imposer une solution inadéquate pour la réalisation de l’ouvrage, il appartient à l’entrepreneur soit de refuser son concours à la réalisation de cet ouvrage, soit de formuler des réserves expresses dans la convention, afin de se dégager de toute responsabilité. Toutefois, l’entrepreneur ou l’architecte ne peut jamais s’exonérer de sa responsabilité à propos d’un vice qui affecterait la stabilité de l’ouvrage.

 

 

1 . 4 .   RESPONSABILITE DU FAIT D ’ AUTRUI

 

L’entrepreneur est contractuellement responsable des fautes commises par ses sous-traitants (voyez les notes de cours consacrées à ce sujet).

 

Selon l’article 1797 du Code civil, il est également contractuellement tenu de réparer les dommages causés par ses sous-traitants au maître de l’ouvrage.

 

Il s’agit d’une simple application de la règle de l’article 1384 alinéa 3 du Code civil au contrat d’entreprise.

 

 

SOUS–SECTION 2 : EXECUTER L’OUVRAGE DANS  LE RESPECT DES DELAIS CONVENUS

 

Lorsque des délais ont été convenus entre l’entrepreneur et le maître de l’ouvrage pour la réalisation du travail, l’entrepreneur est tenu de respecter ces délais.

 

Si la convention ne prévoit pas de délais, on considère que l’ouvrage doit être réalisé dans un délai raisonnable, compte tenu de la nature du travail à réaliser et des circonstances de l’espèce.

 

Cette obligation s’analyse en une obligation de résultat ce qui signifie que l’entrepreneur ne pourra être exonéré sa responsabilité que s’il apporte la preuve d’une cause étrangère libératoire (par exemple, la survenance de gel persistant a empêché la poursuite des travaux, l’existence d’une décision des autorités administratives ordonnant l’arrêt des travaux,…)

 

 

SECTION 2 : OBLIGATIONS DU MAITRE DE L’OUVRAGE

 

 

SOUS–SECTION 1 : PERMETTRE L’EXECUTION DES TRAVAUX

 

Cette obligation du maître de l’ouvrage couvre deux aspects :

 

• tout d’abord, l’obligation de ne rien faire qui entraverait l’exécution des travaux (par exemple : manquer de fournir, en temps utile, les plans d’exécution des travaux à l’entrepreneur ; manquer de fournir les renseignements utiles nécessaires au bon déroulement des travaux,…) ;

 

• ensuite, l’obligation de faire tout ce qu’on peut attendre d’un homme honnête, diligent et prudent afin de faciliter la tâche de l’entrepreneur (par exemple : si nécessaire, se procurer les autorisations administratives requises pour permettre l’exécution des travaux ; mettre le bien à ouvrager à disposition de l’entrepreneur,…).

 

 

 

SOUS–SECTION 2 : PRENDRE LIVRAISON DES TRAVAUX

 

Lorsque l’entrepreneur a l’obligation, après avoir exécuté l’ouvrage, de remettre celui-ci au maître de l’ouvrage, ce dernier a également l’obligation d’en prendre livraison dans le délai déterminé, ou à défaut, dans un délai raisonnable.

 

 

SOUS–SECTION 3 : RECEVOIR LES TRAVAUX

 

 

3 . 1 .   D EFINITION

 

La doctrine et la jurisprudence s’accorde à définir la réception des travaux comme étant l’acte juridique unilatéral par lequel le maître de l’ouvrage constate l’achèvement des ouvrages ainsi que leur conformité à ce qui avait été commandé et reconnaît, après vérification, que l’exécution des travaux a été apparemment correcte.

 

 

3 . 2 .   M OMENT

 

Généralement, la réception des travaux à lieu en même temps que la livraison de ceux-ci par l’entrepreneur au maître de l’ouvrage.

 

Il se peut toutefois que la réception ait lieu avant la livraison (par exemple, le maître de l’ouvrage réceptionne l’ouvrage en l’usine de l’entrepreneur) ou après la livraison (par exemple, en cas de réception définitive d’un immeuble).

 

 

3 . 3 .   M ODALITES

 

La réception peut avoir lieu :

 

• de manière expresse : la réception est alors constatée dans un écrit, dénommé « procès-verbal » par les praticiens ;

 

• de manière tacite : la réception est alors déduite du comportement du maître de l’ouvrage, qu’il n’aurait pas eu s’il n’avait pas eu la volonté d’agréer les travaux (par exemple : la prise de possession de l’ouvrage, la mise en service sans réserve de l’ouvrage, le paiement intégral du prix sans protestation,…)

 

 

3 . 4 .   L A RECEPTION EN MATIERE DE CONSTRUCTION IMMOBILIERE

 

En matière de construction immobilière, l’usage, consacré en Belgique, est de procéder à une double réception (voyez Cass., 4 mars 1977, J.T., 1977, 621).

 

Toutefois, cet usage est supplétif, et rien n’empêche les parties de prévoir dans leur contrat une réception unique des travaux conformément au droit commun.

 

 

3.4.1. LA RECEPTION PROVISOIRE

 

Cette réception comporte le plus souvent un effet d’agréation des travaux. C’est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage reconnaît la bonne exécution par l’entrepreneur de ses obligations sous certaines réserves mineures éventuelles.

 

La réception provisoire, qui a lieu dans la très grande majorité des cas au moment de la livraison, a donc les effets suivants :

 

• elle fait courir le délai pendant lequel le maître de l’ouvrage devra procéder à une vérification approfondie des travaux (pour les vices cachés véniels);

 

• elle fixe la date d’achèvement des travaux ;

 

• elle opère le transfert des risques, c’est-à-dire qu’à partir de cette date, si la chose périt ou est endommagée, elle périt pour le maître de l’ouvrage ;

 

• elle opère le transfert de la garde de la chose.

 

• la responsabilité décennale de l’article 1792 du Code civil commence à courir (pour les contrats qui y sont soumis) (voy. infra) ;

 

• l’entrepreneur est libéré de toute responsabilité quant aux conséquences dommageables des vices apparents qu’il aurait commis dans l’exécution des ouvrages, sauf pour les vices qui sont de nature à mettre en œuvre la responsabilité décennale de l’article 1792 du Code civil, c’est-à-dire les vices graves.

 

 

 

3.4.2. LA RECEPTION DEFINITIVE

 

Le délai écoulé entre la réception provisoire et la réception définitive doit être mis à profit pour permettre à l’entrepreneur de lever les réserves formulées lors de la réception provisoire et laisser apparaître les éventuels vices cachés véniels.

 

Les vices cachés véniels sont donc couverts par la réception définitive.

 

En revanche, les vices apparents graves ne le sont pas, puisqu’ils sont susceptibles de mettre en œuvre la responsabilité décennale.

 

 

SOUS–SECTION 4 : PAYER LE PRIX FIXE

 

Le paiement du prix constitue l’obligation essentielle du maître de l’ouvrage. Il peut s’agir du prix convenu entre les parties, ou, à défaut, du prix exigé par l’entrepreneur.

 

 

4 . 1 .   M OMENT

 

En l’absence de stipulation d’acompte, le prix convenu n’est exigible qu’après l’achèvement de l’ouvrage, c’est-à-dire, en règle, au moment de la délivrance des travaux.

 

Il ne pourrait en être autrement que si le contrat prévoit une dérogation expresse à cette règle (ce qui est fréquemment le cas en matière de construction immobilière), ou lorsque le maître de l’ouvrage invoque à bon droit l’exception d’inexécution.

 

 

4 . 2 .   M ODALITES

 

En l’absence de clause prévoyant le paiement par tranches successives, le paiement doit être versé en une fois.

 

 

4 . 3 .   P RESCRIPTION

 

La créance de prix est soumise aux règles de prescription de droit commun, soit :

 

• 30 ans pour les actions nées avant l’entrée en vigueur de la loi du 10 juin 1998 ;

 

• 10 ans pour les actions nées après cette entrée en vigueur.

 

CHAPITRE 5 : LES DISPOSITIONS SPECIFIQUES AU REGIME DES RESPONSABILITES DANS LE CONTRAT D’ENTEPRISE

 

 

SECTION 1 : LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE AVANT LA RECEPTION–AGREATION

 

La responsabilité contractuelle de l’entrepreneur a pour objet d’assurer au maître de l’ouvrage une parfaite exécution des engagements souscrits. Ainsi, l’entrepreneur a l’obligation d’assurer la réparation de tous les vices affectant l’ouvrage promis.

 

Cette responsabilité de droit commun court jusqu’à la réception valant agréation des travaux.

 

 

En ce qui concerne la preuve des vices ou malfaçons, la charge de celle-ci incombe au maître de l’ouvrage. Celui-ci doit donc apporter la preuve du manquement reproché à l’entrepreneur en établissant le non respect d’une prescription contractuelle déterminée ou le défaut affectant l’ouvrage réalisé, par rapport aux spécifications de la commande.

 

 

Les moyens d’action du maître de l’ouvrage sont ceux du droit commun des obligations. Pour réparer les vices ou malfaçons, plusieurs moyens d’action s’offrent donc au maître de l’ouvrage :

 

• l’exécution en nature (éventuellement assortie d’une astreinte) : il s’agit là du mode normal de réparation ;

 

• la faculté de remplacement (article 1143 et 1144 du C.c.) : il s’agit d’une forme particulière de l’exécution en nature qui consiste à demander au juge (sauf en cas d’urgence) d’autoriser le créancier a effectuer lui-même l’ouvrage ou le faire effectuer par un tiers, au frais du débiteur ;

 

• l’exception d’inexécution : consiste à suspendre l’exécution de ses propres obligations lorsque le cocontractant n’exécute pas ses obligations ;

 

• la résolution pour inexécution fautive : consiste à demander au juge de mettre fin au contrat et d’accorder au créancier des dommages et intérêts ;

 

• ….

 

Nous renvoyons pour le surplus aux notes de cours consacrées à ce sujet.

 

 

SECTION 2 : LA RESPONSABILITE CONTRACTUELLE APRES LA RECAPTION–AGREATION

 

 

SOUS–SECTION 1 : LA RESPONSABILITE DECENNALE POUR VICES GRAVES

 

 

1 . 1 .   F ONDEMENTS DE LA RESPONSABILITE DECENNALE

 

Les articles 1792 et 2270 du Code civil établissent une responsabilité particulière pour les architectes et les entrepreneurs : la responsabilité décennale des architectes et des entrepreneurs.

 

Ces articles énoncent :

 

 

«  Art. 1792 :  Si l’édifice construit à prix fait, périt en tout ou en partie par le vice de la

 

construction, même par le vice du sol, les architecte et entrepreneur en sont responsables pendant dix ans ».

 

« Art. 2270 : Après dix ans, l’architecte et les entrepreneurs sont déchargés de la garantie des gros ouvrages qu’ils ont faits ou dirigés ».

 

La mise en place de cette responsabilité décennale des architectes et des entrepreneurs vise à satisfaire deux types d’intérêts :

 

• d’une part, il s’agit d’assurer la protection des intérêts individuels du maître de l’ouvrage qui, en raison de son ignorance sur le plan technique, doit être mis à l’abri des conséquences d’une réception accordée imprudemment ;

 

• d’autre part, il s’agit d’assurer la défense de l’intérêt général ; la sécurité publique courrait en effet un péril grave si les entrepreneurs et les architectes pouvaient impunément construire des bâtiments infectés de vices et malfaçons qui en affectent la solidité et la stabilité. En raison de ce second aspect, la responsabilité décennale revêt un caractère d’ordre public (voy. infra).

 

 

1 . 2 .   C ONDITIONS DE LA RESPONSABILITE DECENNALE

 

 

1.2.1. EXISTENCE D’UN CONTRAT D’ENTREPRISE

 

La responsabilité décennale a un caractère contractuel. La mise en œuvre des articles 1792 et 2270 du Code civil suppose donc que les travaux litigieux aient été effectués en exécution d’un contrat d’entreprise valablement formé, quelque soit la technique utilisée dans la fixation du prix.

 

Outre le contrat d’entreprise au sens strict, la responsabilité décennale pourra également être invoquée sur base d’un contrat d’architecture ou sur base d’un contrat de vente ou de promotion en vertu de la loi Breyne (voy. infra).

 

 

1.2.2. NATURE DES OUVRAGES VISES PAR LA RESPONSABILITE DECENNALE

 

Quels sont les ouvrages visés par la responsabilité décennale ?

 

La rédaction des articles du Code civil, visant tantôt « l’édifice » et tantôt « les gros ouvrages », a contribué à compliquer la réponse à cette question. A l’heure actuelle, la doctrine et la jurisprudence s’accordent toutefois à combiner les deux articles et à considérer que l’article 2270 C.c. complète l’article 1972.

 

Ainsi, le champ d’application des articles 1972 et 2270 du Code civil couvre :

 

• les malfaçons affectant les bâtiments au sens courant du terme, ainsi que les constructions immobilières qui peuvent y être assimilées par leur importance tels que les ponts, les routes, les courts de tennis… ;

 

• les éléments qui constituent le gros œuvre des constructions immobilières (toitures, hourdis, murs,…) ;

 

• certains travaux immobiliers importants (installation d’un ascenseur, placement du chauffage central, construction d’une terrasse,…).

 

 

A l’inverse, les travaux d’achèvement, d’entretien ou de décoration, de même que les réparations très localisées, n’engagent pas la responsabilité décennale de l’entrepreneur ou de l’architecte.

 

 

1.2.3. NATURE DU VICE SUSCEPTIBLE D’ENGAGER LA RESPONSABILITE DECENNALE

 

Il résulte de la lecture combinée des articles 1792 et 2270 C.c. que seul un vice grave de la construction ou du sol est susceptible d’engager la responsabilité décennale des architectes ou des entrepreneurs. Peu importe que celui-ci soit caché ou apparent.

 

La gravité du vice se définit comme toute défectuosité qui altère considérablement la solidité ou la stabilité du bâtiment ou de l’une de ses parties maîtresses.

 

Exemples de vices graves :

 

• infiltration d’eau entrainant la ruine d’un mur ;

 

• absence d’isolation entrainant humidité et moisissures menaçant la solidité du bâtiment ;
• affaissement d’un terrain ;

 

• dépérissement des toitures ;

 

• fissures à la suite d’une déformation des éléments porteurs ;

 

• ….

 

A l’inverse, ne revêtent pas un caractère suffisant de gravité :

 

• défectuosité des plafonnages, des conduits et des revêtements ;

 

• présence de fissure légère dans les carrelages, les cloisons,… ;

 

• infiltrations d’eau dans les menuiseries extérieures ;

 

• ….

 

La jurisprudence considère que la responsabilité doit être reconnue dès qu’il existe une possibilité pour le vice d’affecter, même progressivement, la solidité du bâtiment.

 

 

1 . 3 .   L’ ACTION EN RESPONSABILITE

 

 

1.3.1. TITULAIRES DE L’ACTION

 

L’action en responsabilité est ouverte au maître de l’ouvrage, à ses successeurs universels ou à titre universel, à ses créanciers et à l’acquéreur de l’immeuble affecté de malfaçons, pour autant que le maître de l’ouvrage n’ait pas encore intenté l’action.

 

 

1.3.2. DEFENDEURS A L’ACTION

 

Il appartient aux entrepreneurs et architectes de réparer les malfaçons qui affectent les ouvrages immobiliers qu’ils ont érigés ou construits.

 

Il convient dès lors de déterminer avec précision le contenu des missions de chacun.

 

1. L’architecte

 

 

L’architecte a pour tâche primordiale la conception de l’ouvrage. En conséquence, il est seul responsable des vices de conception. Ceux-ci couvrent notamment :

 

• le vice des plans ;

 

• le choix des matériaux ou de techniques inadéquates ;

 

• les risques de l’innovation ;

 

• les vices du sol et de fondations ;

 

• la violation des règlements sur les bâtisses et des servitudes et des principes urbanistiques.

 

Il y a toutefois lieu d’apporter certaines réserves à cette responsabilité exclusive de l’architecte :

 

• l’architecte peut se dégager de sa responsabilité pour les tâches qu’il aurait confiées, en raison de leur haute technicité, à des spécialistes. L’architecte demeure néanmoins responsable du choix de ces spécialistes ;

 

• si le maître de l’ouvrage impose à l’architecte l’utilisation de matériaux ou de procédés de constructions défectueux et que l’architecte formule des réserves, celui-ci ne pourra prétendre s’exonérer que des dommages qui ne tombent pas sous le coup de la responsabilité décennale et pour autant qu’il ait aussi satisfait à son devoir de mise en garde ;

 

• en vertu du principe du contrôle réciproque des fautes, l’entrepreneur pourrait être amené à assumer des vices de conception lorsque ceux-ci sont manifestes ou grossiers.

 

 

1. L’entrepreneur

 

L’entrepreneur répond de tout ce qui concerne la réalisation matérielle des travaux. Il est dès lors tenu :

 

• des vices de mise en œuvre et d’exécution, appelés « malfaçons » ;

 

• des défectuosités intrinsèques des matériaux et leur absence de conformité aux exigences contractuelles.

 

Il convient d’apporter les précisions suivantes :

 

• face aux immixtions du maître de l’ouvrage, l’entrepreneur ne peut pas prétendre se dégager pour les vices graves tombant sous le coup de la responsabilité décennale ;

 

• l’architecte ayant l’obligation de diriger et de surveiller les travaux, sa responsabilité peut aussi être engagée pour les malfaçons commises par les entrepreneurs.

 

 

 

1.3.3. PREUVES

 

La responsabilité décennale n’est pas considérée comme une garantie mais bien comme une responsabilité à base de faute. Le maître de l’ouvrage doit donc apporter la preuve d’une faute dans le chef de l’architecte ou de l’entrepreneur, d’un vice de construction.

 

 

En revanche, en ce qui concerne les vices du sol et/ou des matériaux, il semble admis que l’architecte et l’entrepreneur sont tenus d’une obligation de résultat et qu’en cas de dommage, il y a une présomption de faute dans le chef de l’architecte ou de l’entrepreneur.

 

 

 

1.3.4. DELAI DE L’ACTION

 

Les articles 1792 et 2270 du Code civil fixent à dix ans le délai dans lequel les vices du sol ou de la construction doivent se manifester pour entrainer la responsabilité décennale de l’architecte ou de l’entrepreneur.

 

Point de départ du délai : la date de l’agréation de l’ouvrage.

 

Délai de garantie et d’action : dix ans  à partie de l’agréation de l’ouvrage.

 

Effet de l’écoulement du délai : après les dix années, l’entrepreneur et l’architecte sont libérés de toute responsabilité sauf si ces derniers se sont rendus coupables d’un dol, c’est-à-dire, notamment, si ils avaient connaissance de la malfaçon et qu’ils n’ont pas averti le maître de l’ouvrage,….

 

 

1.3.5. OBJET DE L’ACTION

 

L’action intentée vise à obtenir la réparation en nature, c’est-à-dire exiger que l’entrepreneur ou l’architecte exécute son obligation de réparer. Si l’exécution en nature s’avère impossible, le juge accorde à la victime des dommages et intérêts dont le montant est fixé en fonction de la valeur du préjudice subi au jour de la décision judiciaire.

 

 

 

1 . 4 .   C ARACTERE D ’ ORDRE PUBLIC DE LA RESPONSABILITE DECENNALE

 

Le caractère d’ordre public de la responsabilité décennale fait l’unanimité au sein de la doctrine et de la jurisprudence. Ce caractère se déduit en effet logiquement de la raison d’être de ce mécanisme, à savoir la protection de la sécurité publique.

 

Dès lors, les clauses contractuelles dans lesquels les entrepreneurs ou architectes s’exonèrent de leur responsabilité décennale sont automatiquement annulées par les cours et tribunaux. Il en va de même des clauses visant à abréger le délai légal, exclure certains vices du champ d’application de la responsabilité,….

 

 

SOUS–SECTION 2 : LA RESPONSABILITE POUR VICES CACHES VENIELS

 

Les vices cachés véniels échappent à la responsabilité décennale qui ne s’applique qu’aux vices graves. Toutefois, la jurisprudence majoritaire considère que l’entrepreneur et l’architecte restent responsables des vices cachés véniels après l’agréation des travaux. Le droit commun de la responsabilité est applicable.

 

CHAPITRE 6 : EXTINCTION DU CONTRAT

 

Le contrat d’entreprise peut bien entendu prendre fin selon les causes d’extinction ou de dissolution du droit commun.

 

Toutefois, le contrat d’entreprise connaît certains modes d’extinction qui lui sont propres.

 

 

 

SECTION 1 : LA MORT DE L’ENTREPRENEUR

 

On l’a vu, le contrat d’entreprise est un contrat conclu intuitu personae, c’est-à-dire en fonction des considérations de la personne de l’entrepreneur.

 

En conséquence, le contrat d’entreprise s’éteint de plein droit à la mort de l’entrepreneur, de l’ouvrier ou de l’architecte (article 1795 du Code civil). En effet, leurs successeurs peuvent ne pas présenter les mêmes qualités que ces derniers.

 

Toutefois, il est admis que cette disposition ne concerne pas l’ordre public, et donc rien n’empêche le maître de l’ouvrage de renoncer à se prévaloir de ce droit, soit au moment de la conclusion de la convention, soit après le décès de son cocontractant.

 

 

SECTION 2 : LA RESILIATION PAR LA VOLONTE UNILATERALE DU MAITRE DE L’OUVRAGE

 

Selon l’article 1794 du Code civil, le maître de l’ouvrage a le pouvoir de résilier par sa seule volonté un marché à forfait, pour autant que ce dernier indemnise l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise, c’est-à-dire son manque à gagner.

 

Cet article, qui déroge manifestement au principe de la convention-loi, est pourtant applicable à tous les contrats d’entreprise (voyez Cass., 4 septembre 1980, Pas., 1980, I, 7).

 

 

Cette faculté est entièrement discrétionnaire et indépendante de toute faute commise par l’entrepreneur, sous réserve toutefois de l’abus de droit.

 

Cette règle n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent convenir d’y déroger soit en la supprimant, soit en modalisant son exercice.

 

 

SECTION 3 : LA THEORIE DES RISQUES

 

Les articles 1788 à 1790 du Code civil traitent la question des risques dans le contrat d’entreprise. Cette question revêt une importance particulière dans cette matière puisque le problème est double : il s’agit de distinguer dans chaque hypothèse les risques du travail et les risques de la chose qui en fait l’objet. Le législateur a donc établit une distinction selon que l’entrepreneur fournit à la fois son travail et la matière ou selon qu’il ne fournit que son travail.

 

Il convient de préciser que la théorie des risques n’intervient que dans le cas ou la chose périt par force majeur, c’est-à-dire indépendamment de toute faute dans le chef de toutes les parties.

 

 

 

SOUS–SECTION 1 : PREMIER CAS DE FIGURE : L’ENTREPRENEUR FOURNIT SON TRAVAIL ET LA MATIERE, ARTICLE 1788 DU CODE CIVIL

 

En ce qui concerne la matière : l’article 1788 du Code civil prévoit que, si celle-ci vient à périr avant d’être livrée, la perte est supportée par l’entrepreneur, à moins que le maître de l’ouvrage ne soit en demeure de recevoir la chose.

 

En ce qui concerne le travail : celui-ci n’est pas expressément visé par l’article 1788 du Code. Il y a donc lieu d’appliquer les principes généraux : les risques de la main d’œuvre pèsent sur l’entrepreneur jusqu’au jour de la réception ou jusqu’au moment le maître de l’ouvrage a été mis en demeure de recevoir les travaux.

 

L’hypothèse dans laquelle l’entrepreneur érige un bâtiment sur un terrain appartenant au maître de l’ouvrage est particulière : en effet, selon l’article 555 du Code civil, le maître de l’ouvrage devient propriétaire des matériaux au fur et à mesure de leur incorporation au sol. Par conséquent, le maître devrait supporter les risques de la matière et de la main d’œuvre à partir de ce moment, et non lors de la réception des travaux. Cette solution n’a toutefois pas été retenue par la loi Breyne : en effet, celle-ci opère une dissociation du transfert de propriété (qui se fait au fur et à mesure de l’avancement des travaux) et du transfert des risques (qui ne s’opère qu’à la réception provisoire de l’ensemble de l’ouvrage). Il semble que la solution retenue par la loi Breyne soit applicable à tout contrat d’entreprise (voyez Cass., 16 juin 1995, Entr. et dr., 1997, 30).

 

 

Il convient encore de préciser que cette règle n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent valablement convenir d’y déroger.

 

 

SOUS–SECTION 2 : DEUXIEME CAS DE FIGURE : L’ENTREPRENEUR NE FOURNIT QUE SON TRAVAIL, ARTICLE 1789 DU CODE CIVIL

 

En ce qui concerne la matière : qui n’a pas été fournie par l’entrepreneur mais remise par le maître de l’ouvrage, l’article 1789 du Code civil prévoit que l’entrepreneur ne doit répondre que de sa faute. Les risques pèsent donc sur le maître de l’ouvrage, propriétaire de la chose, qu’il ait ou non reçu les travaux. Toutefois, comme l’obligation de restitution de l’entrepreneur s’analyse en une obligation de résultat, il appartiendra à l’entrepreneur de prouver que l’inexécution de cette obligation de restitution est due à la survenance d’une cause étrangère.

 

En ce qui concerne la main d’œuvre : l’article 1790 du Code prévoit que les risques seront supportés par l’entrepreneur jusqu’à la réception de l’ouvrage ou la mise-en-demeure d’effectuer la réception. A partir de la réception ou de la mise-en-demeure de réceptionner, la charge des risques pèse sur le maître de l’ouvrage.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

TITRE II: LE CONTRAT D’ARCHITECTURE

 

 

CHAPITRE 1 : L’ARCHITECTE

 

 

SECTION 1 : LES REGLES APPLICABLES A LA PROFESSION

 

 

A côté du maître d’ouvrage, la loi exige l’intervention d’un professionnel ayant pour mission la conception, le conseil et le contrôle des travaux de construction: l’architecte.

 

 

• Les principaux textes de loi applicables à la profession d’architecte sont :

 

– la loi du 20 février 1939 « loi sur la protection du titre et de la profession d’architecte » ;

 

 

• la loi du 26 juin 1963 qui crée un ordre des architectes ;

 

• l’arrêté royal du 18 avril 1985 portant approbation du règlement de déontologie établi par le Conseil national de l’Ordre des architectes ;

 

• la loi du 15 février 2006 relatif à l’exercice de la profession d’architecte par une personne morale.

 

• A côté de ces règles spécifiques à la profession, subsiste la règle énoncée par le Code civil, notamment :

 

• les articles 1792 et 2270 relatifs à la responsabilité décennale ;

 

• l’article 1794 relatif à la résiliation unilatérale du contrat par le maître de l’ouvrage ;

 

 

• l’article 1795 relatif à une cause de résolution du contrat (le décès).

 

• Le contrat d’architecte n’est pas régi par la loi Breyne, n’ayant pas pour objet le transfert de la propriété d’un immeuble.

 

Il n’en reste pas moins que l’architecte doit tenir compte de l’éventuelle incidence de cette loi pour déterminer le comportement qu’il faut adopter pour assurer la protection des intérêts du maître de l’ouvrage.

 

 

SECTION 2 : LES STATUTS DE L’ARCHITECTE

 

 

SOUS–SECTION 1 : L’ARCHITECTE INDEPENDANT

 

L’architecte exerce son activité professionnelle seul ou en groupe, en société ou en association. Notre exposé ce limitera à ce cas de figure qui est le plus courant dans la pratique.

 

Les contrats de collaboration, d’association ou de société doivent être compatibles

 

avec les exigences de la déontologie des architectes (Arrêté royal du 18 avril 1985, art. 4).

 

 

La nouvelle loi du 15 février 2006 dite « Loi Laruelle » permet l’exercice de la profession d’architecte dans le cadre d’une personne morale.

 

Cette loi modifie la loi du 20 février 1939 relative à la protection du titre et de la profession d’architecte opère une distinction entre le port du titre et l’exercice de la fonction. Le titre d’architecte reste réservé aux personnes physiques ayant obtenu un diplôme tandis que l’exercice de la profession est autorisée aux personnes physiques et aux personnes morales. Les personnes morales pouvant exercer la profession d’architecte doivent disposer de la personnalité juridique et respecter un certain nombre de conditions:

 

 

• L’administration de la société sera exercée par des personnes physiques autorisées à exercer la profession d’architecte et inscrites à un des tableaux de l’Ordre des architectes (direction des sociétés).

 

• L’objet de la société sera limité à la prestation de services relevant de l’exercice de la profession d’architecte et ne pouvant être incompatible avec celle-ci.

 

La seule incompatibilité connue est celle prévue à l’article 6 de la loi du 20 février 1939, c’est-à-dire avec la profession d’entrepreneur.

 

Cependant, des règles de déontologie et une recommandation précisent qu’une activité qui n’est pas incompatible avec la profession d’architecte est une activité exercée à titre professionnel et dont l’exercice n’est pas interdit, ni directement, ni indirectement par personne interposée, à l’architecte par la législation ou la réglementation par le passé.

 

 

• Les actions détenues dans le cadre de ces sociétés devront être nominatives afin d’identifier les actionnaires.

 

• Cette précision est importante car les actions et les droits de vote devront être détenus à au moins 60 %, par des personnes physiques autorisées à exercer la profession d’architecte et inscrites à l’Ordre.

 

La majorité du capital social et des droits de vote doit donc être détenue par des architectes.

 

Le reste des parts ou actions pourra donc être détenu par des personnes physiques ou morales qui exercent une profession qui ne soit pas incompatible et signaler au Conseil de l’Ordre des architectes.

 

Il s’agit de permettre à des professions apparentées ou complémentaires à celle d’architecte (architectes d’intérieur, architectes de jardin, ingénieurs, coordinateurs de sécurité…) de faire partie d’une société composée majoritairement d’architectes afin d’offrir des services intégrés au maître d’ouvrage et de permettre aux architectes d’intégrer un membre de leur famille ou un proche dans la société.

 

 

• Afin d’éviter que des limitations quant à l’objet de la société soient contournées, la

 

société exerçant la profession d’architecte, ne pourra détenir de participation dans d’autres sociétés à caractère autre qu’exclusivement professionnel et dont l’objet social et les activités ne seront pas incompatibles avec la fonction d’architecte.

 

• Les personnes morales devront être inscrites à un tableau de l’Ordre des architectes pour pouvoir exercer la profession.

 

• La personne morale devra obligatoirement être assurée afin de pouvoir exercer la profession (la nouvelle Loi impose également cette obligation d’assurance aux architectes exerçant en personne physique -cfr ci-dessous-).

 

• Les stagiaires pourront exercer la profession d’architecte en personne morale uniquement avec leur maître de stage.

 

• En cas de décès d’un dirigeant ou d’un actionnaire entraînant la non-conformité aux dispositions ci-dessus, la société aura six mois pour se conformer à la loi.

 

 

SOUS–SECTION 2 : L’ARCHITECTE FONCTIONNAIRE

 

Il s’agit de l’architecte nommé ou engagé par un service public (Arrêté du 18 avril 1985, art. 6).

 

L’architecte fonctionnaire ne peut faire acte d’architecte en dehors de ses fonctions. Cependant, il existe deux exceptions :

 

• lorsque l’architecte est nommé comme enseignant dans une matière se rapportant à l’architecture ou aux techniques de la construction ;

 

• lorsqu’il établit et signe des plans et contrôle les travaux de son habitation personnelle.

 

 

 

SOUS–SECTION 3 : L’ARCHITECTE APPOINTE

 

Il s’agit de l’architecte engagé dans les liens d’un contrat d’emploi par une personne physique ou morale qui n’est pas un établissement public (Arrêté royal du 18 avril 1985, art. 7).

 

Dans ce cas, l’architecte est spécialement tenu de veiller à ce que, dans les rapports contractuels entre son employeur et le client, rien ne soit contraire aux lois et règlements régissant l’exercice de la profession d’architecte.

 

Pour agir en dehors du cadre du contrat d’emploi et comme indépendant, l’architecte appointé doit demander une autorisation spéciale à son Conseil de l’Ordre (Arrêté royal du 18 avril 1985, art. 8).

 

 

SOUS–SECTION 4 : L’ARCHITECTE–EXPERT

 

L’architecte peut agir en qualité d’expert (art. 9 du règlement de déontologie).

 

Un architecte qui n’a pas l’expérience indispensable de la pratique de sa profession ne doit pas accepter de mission d’expertise.

 

 

SECTION 3 : LE MONOPOLE DE L‘ARCHITECTE

 

 

SOUS–SECTION 1 : PRINCIPE

 

Le titre d’architecte est un monopole des personnes physiques détenant les diplômes requis (art. 1 de la loi du 22 février 1939).

 

L’intervention de l’architecte est obligatoire tant pour la phase de la conception que pour celle du contrôle des travaux¹. Cependant, la Loi n’impose pas qu’il s’agisse du même architecte qui soit chargé de ces deux missions:

 

 

1 . 1 . M ISSION PARTIELLE OU INTERROMPUE DE L ’ ARCHITECTE .

 

L’article 21 du règlement de déontologie du 18 avril 1985 stipule : « l’architecte ne peut accepter la mission d’élaborer un projet d’exécution sans être chargé simultanément du contrôle de l’exécution des travaux. Il est dérogé à ce principe, dans le cas où l’architecte a l’assurance qu’un autre architecte, inscrit à l’un des tableaux de l’Ordre ou sur une liste des stagiaires, est chargé du contrôle.

 

Dans cette éventualité, il en informera l’autorité publique qui a délivré le permis de bâtir, et son Conseil de l’Ordre, en précisant le nom de l’architecte qui lui succède. Il en sera de même si, ayant fourni un projet d’exécution, il était chargé de la mission de contrôle par le maître de l’ouvrage ».

 

La responsabilité de l’architecte qui viole cette obligation déontologique ne sera engagée que pour les dommages en relation causale avec le manquement qui lui est reproché. Le maître d’ouvrage qui ne recourt pas à un architecte commet une infraction pénale et une faute civile².

 

 

1 . 2 . M ODALITES DE LA SUCCESSION D ’ ARCHITECTE

 

L’article 21 de l’arrêté royal du 18 avril 1985 prévoyant la présence obligatoire d’un architecte tant au cours de la conception que de la réalisation des travaux, n’implique nullement qu’il s’agisse d’un seul et même architecte.

 

Des règles régissent la succession de plusieurs architectes :

 

1.2.1 LORSQUE L’ARCHITECTE CHARGE DE LA CONCEPTION DE L’ŒUVRE UNIQUEMENT

 

 

¹ Ceci ne signifie pas que le même architecte doit nécessairement être chargé de toute la mission ; qu’il y en ait un tout au long de la maturation, puis de la réalisation de la construction.

 

² Cette faute de la victime réduit l’importance de la réparation du dommage qu’il peut réclamer par hypothèse à charge de l’entrepreneur.

 

Il doit s’assurer qu’un autre architecte, inscrit à l’un des tableaux de l’Ordre ou sur la liste des stagiaires, est chargé du contrôle.

 

Il doit en informer l’autorité publique qui a délivré le permis de bâtir et son Conseil de l’Ordre, en précisant le nom de l’architecte qui lui succède.

 

Afin de couvrir sa responsabilité, l’architecte veillera, en outre, à se réserver une preuve écrite de l’information donnée au maître de l’ouvrage ou, mieux encore, il inscrira dans le contrat partiel conclu avec celui-ci le nom de l’architecte appelé à lui succéder dans le contrôle de l’exécution des travaux.

 

Si le maître de l’ouvrage ne lui révèle pas le nom du confrère qui lui succédera, il exigera la signature d’une attestation spécifiant que sa succession est assurée.

 

1.2.2. LORSQUE L’ARCHITECTE EST CHARGE DE LA MISSION COMPLETE MAIS SE VOIT DECHARGE DU CONTROLE EN COURS DE CONTRAT PAR LE MAITRE D’OUVRAGE

 

Lorsque l’architecte est chargé de la mission complète mais se voit déchargé du contrôle en cours de contrat par le maître d’ouvrage, une série de mécanismes sont mis en place pour s’assurer que le maître d’ouvrage ne restera pas seul :

 

• l’architecte déchargé avertit, comme ci-dessus, l’autorité publique qui aurait déjà délivré un permis de bâtir, ainsi que son Conseil de l’Ordre en précisant, s’il le connaît, le nom du confrère qui lui succède. Si le maître d’ouvrage n’a pas fait connaître le nom du successeur, il peut être d’autant plus important de le signaler aux autorités (article 21, al. 2 et 3 de l’arrêté royal du 18 avril 1985)

 

• Si les travaux de conception sont quelque peu avancés, le nouvel architecte ne pourra pas ignorer l’intervention préalable d’un confrère. Il sera tenu d’avertir, par lettre recommandée, son confrère de son intervention (article 26, al. 1 de l’arrêté royal du 18 avril 1985.

 

• Même s’il ignore le nom de son confrère, le nouvel architecte doit avertir son Conseil de l’Ordre, avant toute intervention, et faire connaître l’étendue de sa mission (article 26, al. 2 de l’arrêté royal du 18 avril 1985).

 

• L’architecte déchargé devra transmettre le dossier complet et tous les renseignements et documents utiles en sa possession à son successeur (article 26, al. 6 de l’arrêté royal du 18 avril 1985). La non-information du successeur peut entraîner la responsabilité de l’ancien architecte dans la mesure des dommages qui en seraient la conséquence.

 

 

1.2.3. ENTRAVE A LA SUCCESSION D’ARCHITECTE

 

En principe, le successeur doit suspendre ses prestations jusqu’au paiement des honoraires et frais du premier architecte. Cependant, en cas d’urgence ou de contestation d’honoraires, le deuxième architecte peut se faire autoriser par le Conseil de l’Ordre à accomplir tout ou partie de la suite de la mission.

 

Le droit d’auteur et les menaces de sanctions qui accompagnent la contrefaçon étaient invoqués par certains architectes pour empêcher l’utilisation de leur œuvre par le maître d’ouvrage ou un de leurs confrères. Il existe un droit intellectuel, cependant,

 

le contrat d’architecture implique la cession de l’œuvre au maître d’ouvrage. Dès lors, l’architecte ne peut s’opposer à l’utilisation par le maître d’ouvrage^{3 4}.

 

SOUS–SECTION 2 : EXCEPTIONS

 

L’intervention de l’architecte n’est pas obligatoire:

 

• lorsqu’une dérogation est accordée par le gouverneur, sur proposition du Collège des bourgmestre et échevins (jamais applicable sauf pour les marchés publics peu importants) ;

 

• Les articles 262 et suivants du CWATUP indiquent les travaux pour lesquels une intervention de l’architecte n’est pas requise.

 

 

SOUS–SECTION 3 : SANCTIONS

 

L’article 10, al. 3, de la loi du 20 février 1939 sanctionne pénalement la violation de l’obligation de recours à un architecte.

 

L’entrepreneur, le professionnel de la construction, ne peut ignorer cette obligation et doit, au besoin, informer le maître d’ouvrage.

 

 

SECTION 4 : LES INCOMPATIBILITES ET L’INDEPENDANCE DE LA PROFESSION D‘ARCHITECTE A L’EGARD DE CELLE DE L’ENTREPRENEUR

 

 

SOUS–SECTION 1 : PRINCIPE

 

L’article 6 de la loi du 20 février 1939 stipule : « L’exercice de la profession d’architecte est incompatible avec celle d’entrepreneur de travaux publics ou privés ».

 

Ce principe est d’ordre public, il est fondé sur la volonté de protéger le maître d’ouvrage en n’altérant pas le contrôle que l’architecte doit avoir sur l’entrepreneur.

 

 

SOUS–SECTION 2 : SANCTIONS

 

La sanction normale est la nullité absolue de la convention conclue avec l’entrepreneur ou avec l’architecte.

 

Cependant, la nullité absolue n’est pas nécessairement dans l’intérêt du maître d’ouvrage qui est censé être la partie protégée. Dès lors, le maître d’ouvrage pourrait solliciter la seule nullité de certaines clauses irrégulières au lieu de la nullité du contrat tout entier.

 

 

• Le maître d’ouvrage ne pourra cependant pas utiliser à nouveau les plans de son architecte pour construire une deuxième maison.

 

• L’architecte qui développe des techniques et des procédés nouveaux peut également se faire protéger par des brevets.

 

 

 

SOUS–SECTION 3: LE PROBLEME DE LA PROMOTION

 

L’incompatibilité entre la profession d’architecte et celle d’entrepreneur s’applique-t-elle en cas de promotion ?

 

Le promoteur fournit tous les services nécessaires et s’engage à livrer une construction. Il contracte une obligation de résultat quant à l’habitabilité de cette construction.

 

 

Il a été admis par la jurisprudence que le promoteur qui contractait avec un maître d’ouvrage pouvait lui offrir les services d’un architecte dans une certaine mesure.

 

Il existe différentes types de promotion :

 

1. Promoteur vendeur : le promoteur vendeur fait construire pour lui-même et vend ensuite à des acquéreurs.

 

2. Promoteur constructeur : il conçoit et construit pour acquérir et revendre.

 

3. Promoteur ni vendeur, ni entrepreneur : il ne fait pas construire, n’acquiert pas, mais offre une série de services au maître d’ouvrage tels que la coordination, le conseil, le contrôle, le courtage, …

 

 

1 .  Promoteur vendeur

 

Si le promoteur fait construire pour lui-même, il est en réalité le maître de l’ouvrage et peut donc faire appel à un architecte de son choix pour lui-même. Il s’agit du schéma classique de relations entre le maître de l’ouvrage et l’architecte.

 

Dans ce cas, l’architecte peut même être un appointé du promoteur.

 

 

2 .  Promoteur ni vendeur ni entrepreneur

 

Celui-ci offre des services au maître de l’ouvrage. Il faut distinguer deux hypothèses :

 

• soit respect de la loi Breyne : contrat entre le promoteur et l’architecte. Le promoteur n’est pas entrepreneur, il n’y a dès lors aucun problème.

 

• Soit non-respect de la loi Breyne : le promoteur invite son client à passer un contrat avec l’architecte, il y a violation du principe d’indépendance.

 

 

3 .  Promoteur constructeur

 

Le promoteur fournit la globalité du service et va exécuter lui-même les travaux.

 

• Si le maître d’ouvrage contacte un architecte indépendant, il n’y a pas de problème.

 

 

• Si le maître d’ouvrage contracte avec un architecte féodé (c’est-à-dire, se trouvant en lien de subordination vis-à-vis de l’entrepreneur), il y a incompatibilité.

 

• Si le promoteur contracte lui-même avec l’architecte pour offrir un service global, la question est délicate :

 

• Pour la conception, moyennant certaines précautions, le fait que le promoteur fasse appel à un architecte de son choix ne posera pas vraiment problème.

 

• Pour l’exécution, le rôle de l’architecte étant de vérifier la qualité du travail, son indépendance doit être complète.

 

Pour résoudre ces questions délicates, des règles déontologiques de règlement des conflits d’intérêt ont été prises : dans tous les cas, le promoteur et l’architecte sont liés d’une façon ou d’une autre (lien familial, financier, …), l’intervention d’un architecte supplémentaire sera nécessaire. Dès lors, l’intervention de l’architecte du promoteur sera admise à certaines conditions :

 

• l’architecte doit contracter avec le promoteur ;

 

• l’architecte doit subordonner son intervention à la preuve que le client final a passé un contrat avec un architecte-conseil⁵.

 

 

 

CHAPITRE 2 : LE CONTRAT D’ARCHITECTE

 

 

INTRO

 

Il s’agit d’un contrat de louage de services, un contrat d’entreprise.

 

 

SECTION 1: OBLIGATIONS DU MAITRE D’OUVRAGE

 

SOUS–SECTION 2 : HONORAIRES

 

L’obligation essentielle du maître d’ouvrage est de payer l’architecte pour le travail qu’il effectue. A cet égard, il n’existe plus de barème. Dès lors, en cas de contestation, le Conseil de l’Ordre pourra donner un avis sur les honoraires.

 

 

Voir annexe 2 : contrat de préétude en vue d’éviter les litiges

 

Voir annexe 3 : Honoraires de l’architecte

 

 

SOUS–SECTION 2 : DEVOIR DE CONSEIL

⁵ Cette obligation entraîne bien sûr un surcoût et donc une augmentation du budget. L’Ordre des architectes a recommandé que la rémunération de cet architecte-conseil ne dépasse pas un tiers d’une intervention normale.

 

 

L’architecte a, dans ses missions que nous examinerons ci-dessous, le devoir de conseiller le maître d’ouvrage. A cet égard, ce dernier a l’obligation de fournir les éléments indispensables à l’exercice de la mission de l’architecte (l’architecte veillera cependant à vérifier ces informations).

 

Voir annexe 4 : le devoir de conseil de l’architecte

 

 

SECTION 2: OBLIGATIONS DE L’ARCHITECTE

 

 

SOUS–SECTION 1 : PRINCIPES

 

La mission confiée à l’architecte est en principe une mission complète incluant la conception et le contrôle des travaux. Il existe une présomption de mission d’ensemble.

 

 

 

SOUS–SECTION 2 : CONTENU

 

2 . 1 . C ONCEPTION

 

2.1.1. INTRODUCTION

 

VOIR ANNEXE 5 : CONCEPTION

 

L’architecte est chargé de la mission :

 

• de rencontrer tous les problèmes techniques et esthétiques que l’acte de bâtir envisagé implique ;

 

• de tenir compte néanmoins des desiderata des clients et des limites de leur budget ;

 

 

• de régler, avec ou pour le client, les actes administratifs qu’il connaît en sa qualité de praticien et de conseiller professionnel du maître d’ouvrage, tels les problèmes de permis de bâtir, de vérification de l’enregistrement dans le chef de l’entrepreneur, etc. Il ne s’agit donc pas uniquement d’une mission de conception artistique ou technique mais également administrative voire juridique.

 

 

2.1.2. LE BUDGET

 

! La fixation du budget constitue l’obligation de base primordiale de l’architecte. L’architecte doit s’informer avec précision des possibilités budgétaires de son client et doit en tenir compte dans l’élaboration de ses avant-projets.

 

La responsabilité de l’architecte pourra être engagée en cas de dépassement du budget, dès lors, l’architecte doit veiller à être en mesure de prouver le budget pris en compte pour l’exécution de la mission.

 

Le formalisme ne doit cependant pas être excessif. Les modes de preuve du droit commun restent d’application.

 

! Le dépassement du budget peut constituer une faute de l’architecte et entraîner l’annulation du contrat à ses torts avec restitution des honoraires perçus. L’annulation peut également être accompagnée de dommages et intérêts.

 

Si le budget est approximatif, le dépassement de celui-ci sera considéré comme fautif dès lors qu’il sera supérieur à 10 %. Si le budget est maximal, tout dépassement sera fautif.

 

 

Le maître d’ouvrage peut cependant avoir en fait admis le dépassement du budget, compte tenu des souhaits et demandes qu’il a formulés.

 

Concernant les dommages et intérêts accordés au maître d’ouvrage en cas de dépassement, il faudra tenir compte des travaux réalisés afin d’éviter un enrichissement sans cause dans le chef du maître d’ouvrage.

 

 

2.1.3. ETABLISSEMENT DES AVANT–PROJETS

 

L’architecte établit des avant-projets en fonction du budget fixé et des coûts du maître d’ouvrage jusqu’à ce que le maître d’ouvrage marque son accord sur l’objet à construire. L’avant-projet doit tenir compte des données de fait et administratives.

 

L’avant-projet permet de visualiser l’immeuble à construire⁶.

 

Des avant-projets sont établis jusqu’à l’accord du maître d’ouvrage. Cependant, si le nombre d’avant-projets est supérieur à trois et que ce dépassement n’est pas dû à une faute de l’architecte, des honoraires complémentaires pourront être dus.

 

 

2.1.4. ETABLISSEMENT DE DOCUMENTS PERMETTANT LA REALISATION DU PROJET DE CONSTRUCTION

 

!                   ENUMERATION

 

Après que l’avant-projet ait été accepté par le maître d’ouvrage, l’architecte établit des plans généraux, un devis descriptif et un cahier des charges. Il peut également ajouter un métré ou un devis quantitatif. Ces documents sont importants pour une belle réalisation des travaux, ils serviront de base à l’entrepreneur, à l’obtention du permis de bâtir.

 

 

Si ces documents sont mal établis et qu’ils engendrent des malfaçons, la responsabilité de l’architecte pourrait être engagée.

 

 

!                   MODALITES D’ETABLISSEMENT DE CES DOCUMENTS

 

Ces documents sont destinés directement à la réalisation des travaux et doivent donc être correctement établis. La conception se trouve concrétisée dans ces documents.

 

 

⁶ Il doit permettre une vision claire. Le maître d’ouvrage peut demander la confection d’une maquette entraînant dès lors la débition d’honoraires supplémentaires.

 

Ces documents doivent donc être compatibles avec les possibilités financières d maître d’ouvrage, les règles élémentaires de l’esthétique, l’objet individualisé tel que prévu par l’avant-projet, les règles de l’art (en ce compris le respect de la qualité des matériaux), et servitudes et autres charges, les règlements, usages et impositions en matière de bâtisses et d’urbanisme (plan de secteur, plan particulier d’aménagement, permis de lotir, règlements communaux sur les bâtisses, …), les données matérielles résultant du lieu où l’immeuble doit être implanté (climat, sol, …), la destination et l’utilisation du bien souhaitées par le maître d’ouvrage, le respect des biens des voisins.

 

 

 

 

!                   AUTEUR DE CES DOCUMENTS

 

L’architecte est le principal auteur et responsable de ces documents.

 

Cependant, lorsque la complexité des techniques à mettre œuvre dans certaines constructions se justifie, l’architecte peut faire appel à des techniciens plus spécialisés tels que des géomètres, des ingénieurs de stabilité et d’autres ingénieurs de techniques spéciales.

 

Ces spécialistes peuvent intervenir en tant que sous-traitants de l’architecte ou comme cocontractants directs du maître d’ouvrage. Cette distinction est importante quant à la responsabilité de l’architecte. En effet, si les spécialistes interviennent en tant que sous-traitants, ils engagent la responsabilité personnelle de l’architecte.

 

 

!                   LE PERMIS D’URBANISME

 

L’obtention du permis d’urbanisme est l’aboutissement du travail de conception de l’architecte : le projet est réalisable.

 

Un mandat spécial est souvent confié aux architectes afin qu’ils effectuent personnellement les démarches concernant ce permis.

 

L’architecte doit alors déposer un dossier de demande de permis dont le contenu varie en fonction de la nature des travaux.

 

Le refus du permis peut conduire à la disparition de l’objet du contrat.

 

Des recours sont cependant possibles contre une décision de refus de permis.

 

 

2 . 2 . C ONTROLE

 

VOIR ANNEXE 6 : CONTROLE

 

2.2.1. NOTION

 

Le contrôle n’est pas synonyme de surveillance ou de direction.

 

En effet, l’architecte ne dirige pas : il n’existe pas de relation de subordination entre lui et l’entrepreneur.

 

 

L’architecte ne surveille pas : il n’a pas d’obligations journalières de vérification et de présence continue sur le chantier⁷.

 

Le contrôle consiste fondamentalement dans la vérification de ce qui a été accompli par d’autres.

 

 

2.2.2. CONTENU DU DEVOIR DE CONTROLE

 

L’architecte vérifie la conformité des travaux exécutés par l’entrepreneur aux documents contractuels, aux règles de l’art, ainsi qu’aux règlements et exigences de sécurité. Le devoir de contrôle ne prévoit pas toujours la même importance. L’architecte doit :

 

 

• être présent sur le chantier de manière périodique pour découvrir les manquements et malfaçons et y remédier en temps utile, afin de sauvegarder la bonne exécution finale dans les délais prévus ;

 

• réagir de manière préventive au cas où il constaterait un défaut d’organisation ou de mise en œuvre par l’entrepreneur, ou un vice dans les matériaux ;

 

• assister aux phases d’exécution les plus importantes, notamment en fonction de l’aptitude que possède l’entrepreneur à résoudre les difficultés qu’il est normalement appelé à rencontrer.

 

 

2.2.3. NOMENCLATURE

 

Certains travaux sont facilement vérifiables a posteriori et d’autres pas : l’architecte doit contrôler ce qui ne sera plus vérifié : pour les travaux aisément vérifiables a posteriori, un contrôle a posteriori est suffisant, à un moment où on peut encore facilement les corriger.

 

 

Pour les travaux difficiles à vérifier a posteriori, on distinguera :

 

• les travaux simples pour lesquels la responsabilité de l’architecte ne pourra être engagée s’il n’était pas présent lors de leur réalisation ;

 

• les travaux délicats pour l’ensemble de la construction pour lesquels l’architecte doit être présent au moment ad hoc (de même, pour un travail qui implique une mise au point, une conception, une technique nouvelle, ou un travail qui implique des directives de l’architecte).

 

Certaines circonstances alourdissent ou allègent la responsabilité de l’architecte, par exemple, lorsque l’entrepreneur est novice ou spécialisé.

 

Certains travaux échappent à la compétence de l’architecte lorsque l’entrepreneur est spécialisé. L’architecte a en effet le droit de recourir à des délégations (parallèles avec la conception) mais, dans une certaine mesure, l’architecte conserve le contrôle du

 

⁷ On peut cependant prévoir conventionnellement une mission de surveillance spéciale.

 

contrôle,  de l’ensemble, et de l’évident.

 

 

2 . 3 .  L E DEVOIR DE CONSEIL

 

VOIR ANNEXE 4

 

L’architecte doit recueillir les informations relatives à la construction et les révéler à son client.

 

• L’architecte doit s’informer des prescriptions urbanistiques.

 

• L’architecte doit veiller à ce que le maître d’ouvrage s’adresse à une firme spécialisée et compétente. A cet égard, l’architecte ne pourra se contenter de quelques réserves orales.

 

• L’architecte doit donner des conseils au maître d’ouvrage en matière financière. Il devra par exemple s’informer des éventuelles primes auxquelles le maître d’ouvrage aurait droit.

 

• L’architecte doit s’assurer que l’entrepreneur bénéficie de tous les agréments nécessaires.

 

Il existe trois types d’agrément pour l’entrepreneur :

 

• Exercice et accès à la profession : il existe une obligation impérative d’accès à la profession pour les entrepreneurs (immatriculation, justification des capacités minimums..). Le contrat signé entre un maître d’ouvrage et un entrepreneur qui

 

n’a pas d’accès à la profession est nul.

 

–

 

• Enregistrement (fiscal et social) : à partir d’une certaine capacité financière, l’entreprise doit être enregistrée.

 

• Agréation (arrêté royal de 1947) : l’Etat et les pouvoirs subsidiaires souhaitent s’assurer que les entreprises qui vont concourir pour les marchés publics et les capacités nécessaires (classification par catégorie de travaux et par classe en fonction de l’importance des travaux).

 

L’obligation de l’architecte porte essentiellement sur l’accès et l’enregistrement : le défaut d’accès de l’entrepreneur engage la responsabilité d’architecte. Concernant l’enregistrement, l’architecte doit vérifier l’enregistrement à chaque approbation de factures (Cass., 9 juin 1997, J.L.M.B , 1997, p. 1296).

 

Concernant l’agréation, dans le cadre de la loi Breyne, l’architecte devra vérifier l’agréation sous peine d’engager sa responsabilité.

 

 

SECTION 3: LA RESPONSABILITE DE L‘ARCHITECTE

 

 

SOUS–SECTION 1 : LA RESPONSABILITE IN SOLIDUM

 

Voir annexe 7 : IN SOLIDUM

 

1 . 1 . D EFINITION

 

Toutes les parties qui ont commis une faute ayant concouru au dommage, sont tenues ensemble à l’indemnisation intégrale de la victime. Si l’une des parties condamnées vient à disparaître, la ou les parties restantes paieront l’indemnisation entière.

 

La jurisprudence admet aisément la responsabilité in solidum lorsqu’un défaut par manque de contrôle aurait pu être évité, même si la faute a été commise par l’entrepreneur. Ceci se fait dans le but de protéger le maître d’ouvrage, qui est considéré comme un consommateur inexpérimenté.

 

Dès lors, il ne suffit pas d’un dommage pour qu’il y ait condamnation in solidum de l’entrepreneur et de l’architecte. Il faut vérifier les fautes concurrentes pour chaque dommage: Si l’architecte a constaté des problèmes et fait son travail de contrôle, sa responsabilité ne sera pas engagée.

 

 

1.2. C LAUSE D ’ EXONERATION DE L ’ IN SOLIDUM

 

Certains contrats d’architecte prévoient une clause d’exonération de l’in solidum. La majorité de la jurisprudence accepte cette clause.

 

 

SOUS–SECTION 2 : EFFETS DE LA LOI DU 15 FEVRIER 2006 RELATIVE A L’EXERCICE DE LA PROFESSION D’ARCHITECTE DANS LE CADRE D’UNE PERSONNE MORALE SUR LA RESPONSABILITE DE L’ARCHITECTE

 

La nouvelle loi permet à l’architecte exerçant dans le cadre d’une personne morale d’exclure sa responsabilité personnelle. Pour cela, la convention signée avec le maître d’ouvrage devra être conclue avec la société elle-même. Dans ce cas, la responsabilité contractuelle sera entièrement supportée par la société. Il existe cependant deux exceptions :

 

 

• Le droit commun des sociétés reste d’application (responsabilité des fondateurs, certaines infractions…)

 

• La nouvelle loi engage la responsabilité des dirigeants de la personne morale lorsque celle-ci n’est pas assurée.

 

• Les dirigeants seront solidairement responsables du paiement des primes d’assurance.

 

 

Les architectes personnes physiques restent personnellement responsables des dommages résultant des conventions conclues avant l’entrée en vigueur de la loi. Cependant, ils ont la possibilité de transférer les droits et obligations des contrats en cours à leur société moyennant l’accord écrit et préalable du maître de l’ouvrage.

 

 

SECTION 4: L’ASSURANCE RESPONSABILITE PROFESSIONNELLE DE L’ARCHITECTE

 

 

SOUS–SECTION 1 : INTERET D’ASSURER SA RESPONSABILITE PROFESSIONNELLE

 

L’article 77 de la loi du 25 juin 1992 sur le contrat d’assurances terrestres définit les contrats d’assurance responsabilité comme ceux :

 

« qui ont pour objet de garantir l’assuré contre toute demande en réparation fondée sur un événement dommageable prévu au contrat, et de tenir, dans les limites de la garantie, son patrimoine indemne de toutes dettes résultant d’une responsabilité établie ».

 

• Cette responsabilité peut avoir une origine contractuelle lorsque, dans le cadre d’un contrat, votre cocontractant met en cause votre responsabilité.

 

Exemple : Lorsqu’un maître d’ouvrage reproche à son architecte un défaut de conception ou un manquement à son devoir de contrôle.

 

• Cette responsabilité peut également avoir une origine délictuelle ou quasi délictuelle lorsque votre responsabilité est mise en cause par un tiers, avec lequel vous n’avez pas de relations contractuelles.

 

Exemple : Lorsque vous êtes à l’origine d’un accident de chantier.

 

 

La responsabilité contractuelle se limite à l’objet du contrat et ne s’étend pas à l’ensemble de vos relations avec le cocontractant.

 

Exemple : Si vous êtes à l’origine d’un accident de voiture qui cause des blessures à votre client ou à sa famille, il s’agit, en principe, d’une responsabilité délictuelle.

 

Toute personne a donc intérêt à assurer sa responsabilité de manière à préserver son capital ou ses revenus des conséquences dommageables qui en découlent.

 

Cet intérêt est encore plus évident dans le domaine de la profession d’architecte où une simple erreur peut avoir des conséquences financières extrêmement lourdes qu’il est impossible d’assumer sur son propre patrimoine.

 

 

SOUS–SECTION 2 : OBLIGATION DEONTOLOGIQUE ET LEGALE

 

• L’article 15 du règlement de déontologie de l’Ordre des architectes rencontre ce problème et stipule que :

 

« L’architecte travaillant seul, en association ou en société, assure sa responsabilité professionnelle, y compris sa responsabilité décennale.

 

Cette assurance pourra s’inscrire dans le cadre d’une assurance globale obligatoire pour toutes les parties intervenant à l’acte de bâtir.

 

Cette assurance verra ses effets continuer pendant une période de dix années à dater de la réception, et ce pour les ouvrages terminés au moment du décès de l’assuré ».

 

Il est existe donc une obligation déontologique pour l’architecte de s’assurer. Comme

 

indiqué, l’assurance peut être souscrite par le maître d’ouvrage, dans le cadre de police telle l’assurance contrôle par laquelle il couvre la globalité de la construction, y compris la responsabilité des entrepreneurs et architectes. Ce genre de police est cependant relativement rare et en tout cas réservée aux grands chantiers.

 

En général, un architecte n’est donc pas dispensé de souscrire, de son côté, une assurance qui garantit sa responsabilité.

 

• Dans un arrêt du 19 octobre 2001, la Cour de cassation a dit :

 

« La police par laquelle une compagnie d’assurance assure la responsabilité professionnelle d’un architecte constitue une assurance obligatoire au sens de l’article 86 de la loi du 25 juin 1992 sur le contrat d’assurances terrestres ».

 

• Le problème est aujourd’hui tranché par la loi du 15 février 2006 relative à l’exercice de la profession d’architecte dans le cadre d’une personne morale en vertu de laquelle l’obligation de s’assurer devient une obligation légale tant pour les architectes exerçant personnes physiques ou personnes morales.

 

Un arrêté royal prévoit le contenu de l’assurance obligatoire.

 

Comme il l’a été dit ci-dessus, le défaut d’assurance entraîne la responsabilité solidairement des administrateurs, gérants et membres du Comité de direction envers les tiers de toutes dettes qui résultent de la responsabilité décennale.

 

 

SOUS–SECTION 3 : SPECIFICITE DE L’ASSURANCE RESPONSABILITE DANS LE SECTEUR D’ACTIVITE DES ARCHITECTES

 

3 . 1 . O BJET DE L ’ ASSURANCE

 

L’assurance responsabilité de l’architecte couvre en principe la responsabilité civile qui trouve son fondement dans les articles 1382 à 1386 du Code civil. C’est elle qui est appelée responsabilité délictuelle. Elle couvre également la responsabilité contractuelle, issue de l’article 1134 du Code civil, aussi appelée responsabilité professionnelle.

 

 

Dans ce cas, l’assurance des architectes couvre également une responsabilité de type spécifique appelée responsabilité pour troubles de voisinage. Nous y reviendrons.

 

Il est important de noter que, dans le secteur de la construction, les entrepreneurs ne peuvent en général (sauf, dans une certaine mesure, moyennant des primes très importantes et intervention de bureaux de contrôle, dans le cadre de polices tous risques chantiers ou assurance contrôle) pas assurer leur responsabilité contractuelle. Les assureurs craignent en effet que l’existence d’un contrat d’assurance ne devienne un moyen pour l’entrepreneur de se dispenser d’exécuter jusqu’au bout ses obligations contractuelles concernant l’ouvrage à réaliser.

 

 

3 . 2 . E TENDUE DU CONTRAT

 

La couverture d’assurance une fois acquise dans son principe peut varier de manière

 

importante en fonction de la structure générale du contrat : définition du risque, type de dommage couvert, extension et exclusion des garanties, limitation dans l’espace et dans le temps…

 

 

3 . 3 . L ES PROBLEMES D ’ ANTERIORITE ET DE POSTERIORITE

 

La couverture d’assurance commence en principe à partir de la prise d’effet du contrat, jusqu’à son expiration. Le preneur d’assurance, en principe, n’est donc assuré que pour les sinistres ayant trait, d’une part, à des obligations exécutées pendant le cours de la police et à des dommages survenant pendant le cours de la police.

 

 

Compte tenu de la spécificité de la profession d’architecte, cette solution est très largement insatisfaisante. La responsabilité de l’architecte peut être recherchée dans des contrats en cours ou déjà achevés au moment de la prise d’effet du contrat. Elle peut également être recherchée après l’expiration du contrat d’assurance. Il s’agit, respectivement, de problèmes d’antériorité et de postériorité.

 

L’ensemble des polices proposées sur le marché belge rencontre ces problèmes. L’antériorité est généralement couverte automatiquement, c’est-à-dire que tout sinistre relatif à des contrats en cours ou déjà achevés au moment de la souscription du contrat sera couvert, pour autant qu’il survienne pendant le cours de la police d’assurance et pour autant qu’au moment de la souscription de la police, l’architecte n’ait pas eu connaissance de ce que sa responsabilité était mise en cause.

 

Quant à la postériorité, elle est généralement couverte pour une période de dix ans après la fin du contrat et moyennant surprime.

 

Certaines polices couvrent l’antériorité et la postériorité à des conditions plus strictes. Il importe évidemment d’y être très attentif.

 

Il va de soi que l’ensemble des polices permettent la couverture de la responsabilité décennale (articles 1792 et 2270 du Code civil), afin de rencontrer la spécificité de la profession d’architecte.

 

La Cour de cassation a consacré, à côté de la responsabilité décennale, un régime spécifique de responsabilité : la responsabilité pour vices cachés véniels. Il importe également de s’assurer que la police souscrite prévoit la couverture de ces risques.

 

N.B. : Le sinistre n’est pas le dommage mais le fait qu’on mette la responsabilité de l’architecte en cause.

 

 

3 . 4 . L A RESPONSABILITE IN SOLIDUM  Voir annexe 7 : IN SOLIDUM

 

 

Comme il a déjà été dit ci-dessus, dans le cadre de cette responsabilité, chacun des responsables est susceptible de devoir payer l’intégralité du dommage, à charge de devoir exécuter ensuite un recours contre les autres responsables (pour autant bien sûr qu’ils soient solvables).

 

En matière de construction, les architectes, en vertu de leur obligation de contrôle, et les entrepreneurs, sont souvent condamnés in solidum. Il est donc important de vérifier si la police couvre ce type de condamnation, et si elle ne couvre que les condamnations jusqu’à la part réelle de responsabilité du preneur d’assurance. Dans ce dernier cas, l’architecte expose dangereusement sont patrimoine puisqu’en cas de faillite des entrepreneurs, il est le seul à qui on pourra réclamer de l’argent.

 

L’ensemble des polices couvrent ce type de responsabilité, parfois moyennant la vérification de l’enregistrement de l’entrepreneur.⁸

 

3 . 5 . L ES EXCLUSIONS

 

L’article 8 de la loi du 25 juin 1992 exclut la couverture du dommage causé par le dol de l’assuré (c’est-à-dire la faute intentionnelle). Ce même article permet aussi à l’assureur de refuser la couverture des fautes lourdes expressément et limitativement énoncées dans le contrat.

 

Outre la couverture de certaines fautes, l’assureur exclut aussi la couverture de certains dommages.

 

Parmi les clauses d’exclusions, on notera :

 

• le non-respect des prescriptions légales, urbanistiques et de sécurité qui ont un caractère impératif ;

 

• les pénalités contractuelles ;

 

• les effets de la radioactivité ;

 

• la pollution, sauf si elle est accidentelle ;

 

• le dépassement de budget ;

 

• les dommages d’insatisfaction du maître de l’ouvrage lorsque l’ouvrage ne correspond pas à ses espérances ;

 

• …

 

 

3 . 6 . F RANCHISES ET PLAFONDS

 

Tous les contrats d’assurance prévoient un ou plusieurs plafonds d’intervention. Généralement, celle-ci est modulée suivant le titre de responsabilité mise en cause.

 

La responsabilité délictuelle est souvent garantie à concurrence d’un capital important. Pareille couverture est nécessaire au cas où un accident causant des dommages corporels surviendrait.

 

 

 

⁸ Ce type de responsabilité ne doit pas être confondu avec la solidarité contractuellement acceptée par l’architecte qui n’est habituellement pas couverte au-delà de la part réelle due par le preneur d’assurance.

 

La garantie pour responsabilité contractuelle (responsabilité professionnelle) est souvent moindre. Il faut veiller à ce qu’elle soit adaptée aux risques courus.

 

Les polices prévoient pratiquement toujours une franchise. Souvent, cette franchise est modulable. Un choix est ouvert à l’assuré entre une franchise simple avec une prime plus forte, ou l’inverse. Le conseil du courtier sera bien utile pour guider l’assuré dans ce choix parfois difficile.

 

Il vaut parfois mieux payer une prime un peu plus élevée pour bénéficier d’une couverture plus confortable.

 

 

3 . 7 . P RIME

 

La prime d’assurance est généralement payée à titre provisionnel au début de l’exercice puis ajustée en fonction de l’importance des risques couverts (nombre de chantiers, importance financière de ces chantiers) ;

 

Elle varie bien sûr en fonction du champ d’application de la garantie. Plus des périls annexes sont couverts, plus la prime est, en général, élevée.

 

Elle varie également en fonction des franchises et plafonds, comme de juste.

 

 

CHAPITRE 3 : LA FIN DU CONTRAT D’ARCHITECTE

 

Le contrat d’architecte est un contrat d’entreprise. Dès lors, existent trois moyens de mettre fin au contrat :

 

 

SECTION 1 : ARTICLE 1184 DU CODE CIVIL

 

L’article 1184 du Code civil stipule :

 

« La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’il est possible ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances ».

 

Il s’agit d’une faute grave rendant impossible la poursuite de l’exécution.

 

 

SECTION 2 : RESILIATION UNILATERALE ANTICIPEE

 

Il s’agit d’une création jurisprudentielle. On accorde le droit de brusque rupture à une partie au contrat à trois conditions :

 

• existence d’un manquement grave du cocontractant ;

 

• mise en demeure de remédier à ce manquement grave ;

 

 

• preuve de l’existence de l’urgence.

 

Dans ce cas, le juge conserve le contrôle de la résiliation a posteriori.

 

 

SECTION 3 : ARTICLE 1794 DU CODE CIVIL

 

Voir annexe 8 : Résiliation MDO 1794 CC

 

L’article 1794 du Code civil stipule :

 

« Le maître d’ouvrage peut résilier, par sa seule volonté, le marché à forfait, quoique l’ouvrage soit déjà commencé, en dédommageant l’entrepreneur de toutes ses dépenses, de tous ses travaux, et de tout ce qu’il aurait pu gagner dans cette entreprise ».

 

Il s’agit d’une résiliation unilatérale du contrat pouvant survenir à tout moment sans justification.

 

Malgré les termes de l’article, tous les marchés sont visés par cette disposition.

 

Il s’agit d’un droit légal, cependant, celui-ci n’est pas d’ordre public. Dès lors, les parties peuvent exclure cette faculté de résiliation unilatérale par convention ou la modaliser.

 

 

L’indemnisation envisagée dans l’article 1794 recouvre le damnum emergens et le lucrum cessans c’est-à-dire, les frais exposés ainsi que le manque à gagner. Le montant des indemnités est évalué à la date de la résiliation.

 

 

SECTION 4 : REMARQUE

 

Les articles 1184 du Code civil et 1794 du Code civil sont incompatibles : le maître d’ouvrage devra choisir entre ces deux possibilités.