Cours de droit de l’urbanisme

 DROIT DE L’URBANISME

    Le droit de l’urbanisme, c’est un des éléments de l’urbanisme que l’on peut définir comme l’art d’aménager la ville. C’est un instrument qui s’ajoute aux recherches des sociologues, à la volonté des politiques. C’est un ensemble de règles juridique et de méthodes administratives dont la complexité n’a fait que s’accroitre au cours des dernières décennies.

 Le droit de l’urbanisme est une branche du droit publique, il emprunte des règles qui régisse le droit administratif (actes administratif unilatéraux), on retrouve en lui des prérogatives de puissance publiques qui le caractérise ainsi que la finalité de l’intérêt général poursuivi.

 

 Cette distinction est désuète, il existe des blocs matériels d’application de droit qui transcende cette distinction. Le droit de l’urbanisme est une branche du droit public immobilier entendu comme celui qui concerne le statut et le régime d’un immeuble.

 Attention, ce cours date de 2010 : Or, depuis 2015, pour rendre compréhensible une réglementation devenue totalement inaccessible à force d’accumulation de textes, il y a eu une recodification du livre I du code de l’urbanisme. En effet, Datant d’une quarantaine d’années le code de l’urbanisme, devenu de plus en plus intégrateur, avec la prise en compte de nombreux objectifs comme la mixité sociale, le développement durable, la performance énergétique,…est devenu très difficilement lisible, et nécessite de sans cesse se reporter à d’autres textes- certains articles comptent jusqu’à 27 alinéas.

Il a été décidé de se concentrer sur le livre premier, désormais intitulé « réglementation de l’urbanisme », qui contient tous les principes du droit de l’urbanisme, et décline ensuite les différents types de documents de planification – schéma de cohérence territoriale, plan local d’urbanisme, carte communale. Le nouveau plan est extrêmement détaillé pour éviter des articles avec de très nombreux alinéas. Après un titre préliminaire qui pose les principes généraux, le titre premier contient les règles applicables sur l’ensemble du territoire, puis le titre deux les règles spécifiques à certaines parties du territoire comme celles issues de la loi Littoral et de  la loi Montagne.

Le titre trois contient les règles communes aux différents documents d’urbanisme, puis sont déclinés les différents documents d’urbanisme. Certaines dispositions ont été supprimées, car renvoyant à  des dispositifs qui ont disparu, ou déplacées dans d’autres livres du code.

Enfin la refonte de la partie réglementaire du livre premier contiendra également la réforme du règlement du plan local d’urbanisme ainsi que la mise à jour de la liste des servitudes d’utilité publique. Les parties législatives et réglementaires entreront en vigueur au 1^er janvier.

Car si la recodification a été faite à droit constant, un travail d’appropriation du nouveau code et de sa numérotation va être nécessaire de la part des services de l’Etat, des collectivités locales,  et l’ensemble des documents administratifs vont donc devoir être modifiés pour tenir compte de la nouvelle numérotation.

 

 

Le régime d’un immeuble, qu’il s’agisse d’un immeuble bâti ou non bâti, est assez multiple, varié. Il fait tantôt appel aux règles de droit privée, tantôt appel aux règles de droit public. Le droit de l’urbanisme est partiellement devenu un droit supplétif par rapport à d’autres domaines du droit. Le droit de l’urbanisme va prendre son envol à partir de l’année 1983 avec la décentralisation. Les communes deviennent les acteurs essentiels en matière d’aménagement de l’espace. Voici le plan du cours de droit de l’urbanisme :

 

Introduction

• Section 1 : Les buts de la reglementaion de l’urbanisme
• Section 2 : L’evolution historique du droit de l’urbanisme
• Paragraphe 1 : L’urbanisme jusqu’à la loi du 15 Juin 1943
• Paragraphe 2 : La loi du 15 Juin 1943
• Paragraphe 3 : De l’urbanisme operationnel à l’urbanisme concerté
• Paragraphe 4 : Les tendances actuelles du droit de l’urbanisme
• Section 3 : Les sources du droit de l’urbanisme

1ere Partie : Amenagement de l’espace

Titre 1 : La reglementation nationale

Chapitre 1 : Le reglement national d’urbanisme

• Section 1 : Le contenu du reglement national d’urbanisme
• Paragraphe 1 : Les regles de la localisation et dessertes de construction, amenagement et travaux
• A. Respect de la securité et de la salubrité publique
• B. Les constructions exposé à des nuisances graves notamment dû au bruit
• C. Les lois d’acces et les aires de stationnement
• D. Les regles relatives aux dessertes par les reseaux d’eaux et d’assainissement et autres equipements collectifs
• E. Realisation d’equipement entrainenant un surcout de depense pour la commune
• F. Les regles relatives à la protection du patrimoine historique et esthetique et à la protection de l’environnement
• Paragraphe 2 : Implantation et volume des constructions
• Paragraphe 3 : L’aspect des constructions
• Section 2 : La portée du reglement nationale de l’urbanisme
• Paragraphe 1 : Le champ d’application
• Paragraphe 2 : Caractere permissif et imperatif des normes

Chapitre 2 : Le principe de constructibilité limité

• Section 1 : Le contenu du principe
• Section 2 : Les limites au principe
• Paragraphe 1 : Les derogations du fait de la nature des constructions
• Paragraphe 2 : Les derogations du fait de l’interet de la commune

Chapitre 3 : Les dispositions particulieres aux zones montagne et littoral

• Section 1 : Les dispositions particulieres aux zones montagnes
• Paragraphe 1 : Dispositions generales, champ d’application territoriale
• Paragraphe 2 : L’urbanisation en montagne
• Paragraphe 3 : Autres dispositions
• Paragraphe 4 : Opposabilité des dipositions relative à la montagne
• Section 3 : Disposition particuliere au littoral
• Paragraphe 1 : Champ d’application territoriale
• Paragprahe 2 : L’urbanisation en zone littoral
• Chapitre 4 : Les autres normes à portée generale
• Section 1 : Les servitudes d’utilités publiques
• Section 2 : Les projets d’interet general
• Section 3 : Les operations d’interet national
• Section 4 : L’entrée des villes

Titre 2 : La plannification locale

Sous-titre 1 : La plannification locale à vocation generale

Chapitre 1 : Les directives territoriales d’amenagements

• Section 1 : Champ d’application.
• Section 2 : La procedure d’elaboration
• Section 3 : Le contenu des directives territoriales d’amenagement
• Section 4 : Les effets des directives territoriales d’amenagement

Chapitre 2 : Les dispositions communes aux documents locaux d’urbanisme

• Section 1 : Les objectifs des documents locaux d’urbanisme
• Section 2 : La participation de l’Etat à l’elaboration des documents d’urbanisme
• Section 3 : Les personnes autres que l’Etat associé à l’elaboration des documents d’urbanisme
• Section 4 : Les diverses personnes consultés lors de l’elaboration des documents d’urbanismes
• Section 5 : La comission de conciliation
• Section 6 : L’evaluation environnemental

Chapitre 3 : Les schemas de coherence territoriale

• Section 1 : L’elaboration des schemas de coherence territoriale
• Paragraphe 1 : Initiative de la creation et determination du perimetre
• Paragraphe 2 : Etablissement du projet de schema de coherence territorial
• Section 2 : La gestion du schema de coherence territorial
• Section 3 :  Le contenu des schemas de coherence territorial
• Paragraphe 1 : Schema de coherence territorial et regles d’urbanisme superieur
• Paragraphe 2 : Le contenu materiel
• Paragraphe 3 : Contenu formel
• Section 4 : Les effets des schemas de coherence territorial

Chapitre 4: Les plans locaux d’urbanisme

• Section 1 : L’elaboration des plans locaux d’urbanisme
• Section 2 : La gestion du plan local d’urbanisme
• Section 3 : Le ocntneu des plans locaux d’urbanisme
• Paragraphe 1 : Le contenu materiel
• Paragraphe 2 : Presentation spatiale du plan local d’urbanisme
• Paragraphe 4 : Les regles d’utilisation du sol
• 1. Definitions : coefficient d’occupation des sols, surface hors oeuvre brut, surface hors oeuvre net
• 2. Les regles d’edictions du coefficient d’occupation des sols
• Section 4 : Le principe de non indemnisation des servitudes

Chapitre 5 : Les cartes communales

• Section 1 : La procedure d’elaboration des cartes communales
• Section 2 : Le contenu des cartes communales

Sous-Titre 2 : La plannification locale à portée specifique

• 1. La plannification lié à la protection du patrimoine historique et esthetique
• 2. La plannification locale à portée specifique

2eme Partie : Le certificat d’urbanisme et les autorisations d’urbanisme

Titre 1 : Le certificat d’urbanisme

• Section 1 : La procedure de delivrance
• Paragraphe 1 : La demande
• Paragraphe 2 : Les modalités d’instruction de la demande
• Paragrahe 3 : La delivrance du certificat d’urbanisme
• Section 2 : Le contenu des certificats d’urbanisme
• Paragraphe 1 : Le certificat d’urbanisme d’information
• Paragraphe 2 : Le certiificat d’urbanisme préoperationnelle
• Section 3 : La portée du certificat d’urbanisme
• Paragraphe 1 : Durée de validité et prorogation du certificat
• Paragraphe 2 : Les droits acquis ( le gel des droits )

Titre 2 : Les autorisations d’urbanisme

Chapitre 1  : Le champ d’application des autorisations et declaration prealables

• Section 1 : Le champ d’application du permis de construire
• Paragraphe 1 : Le regime d’autorisation relatif aux constructions nouvelles
• A. Les constructions nouvelles dispensée de formalité
• B. Implantation des constructions nouvelles soumise à declaration prealable
• Paragraphe 2 : Travaux sur les constructions existantes et les changements de destination
• Section 2 : Le champ d’application du permis d’amenager
• Paragraphe 1 : Les travaux, installations et amenagement soumis à permis d’amenager à l’exclusion des lotissements
• Paragraphe 2 : Travaux, installations et amenagement soumis à declaration prealable à l’exclusion du lotissement
• Paragraphe 3 : Le cas des lotissements
• A. Le champ d’application du lotissement
• B. Les criteres de repartitions entre le regime d’autorisation et le regime de declaration
• C. Les lotissements sousmis à declaration prealable
• Section 3 : Champ d’application du permis de demolir
• Paragraphe 1 : Les demolitions soumises au permis de demolir
• Paragraphe 2 : Les demolitions autorisés dans le cadre d’un permis de construire ou d’amenager

Chapitre 2 : Les formalités prealables à l’instruction des autorisations et declarations

• Section 1 : Les regles de competences
• Section 2 : Le contenu des dossiers d’autorisations et de declarations
• Paragraphe 1 : Le permis de construire et la declaration prealable
• Paragraphe 2 : Le permis d’amenager et la declaration prealable
• Paragraphe 3 : Le permis de demolir
• Section 3 : Depot des autorisations et des declarations, transmissions et publicité
• Paragraphe 1  : Le depot de la demande
• Paragraphe 2 : La delivrance d’un recepicé
• Paragraphe 3 : Affichage et transmission de la demande

Chapitre 3 : La procedure d’instruction et de delivrance des autorisations et declarations

• Section 1 : Les autorités chargées de l’instruction
• Section 2 : Les delais d’instruction
• Paragraphe 1 : Point de depart des delais
• Paragraphe 2 : La demande de pieces manquantes
• Paragraphe 3 : La durée de l’instruction
• Section 2 : Le deroulement de l’instruction
• Paragraphe 1 : Les consultations pour avis ou accord
• Paragraphe 2 : Delais et conditions d’emissions des avis ou accord
• Paragraphe 3 : Les decisions soumises à enquete publique
• Paragraphe 4 : Le contenu de l’instruction
• Section 3 : Les decisions
• Paragraphe 1 : Les decisions explicites
• Paragraphe 2 : Les decisions implicites
• Paragraphe 3 : Le sursis à statuer

Chapitre 4 : La mise en oeuvre des autorisations et declarations prealables

• Section 1 : Les dispositions communes aux autorisations et declarations
• Paragraphe 1 : Disposition generale relative à l’execution des travaux
• Paragraphe 2 : Disposition incidente à l’execution de l’autorisation
• Section 2 : Dispositions specifiques à certaines autorisations
• Section 3 : La mise en oeuvre de l’operation de lotissement
• Paragraphe 1 : Les dispositions communes relatives à la publicité du lotissement
• Paragraphe 2 : La commercialisation des lots et la delivrance du permis de construire
• Paragraphe 3 : Gestion et evolution du lotissement

3eme Partie : Les operations d’amenagements

Chapitre 1 : Les zones d’amenagements concertés

• Section 1 : Definition de la zone d’amenagement concerté
• Paragraphe 1 : L’objet de la zone d’amenagement concerté
• Paragraphe 2 : La localisation de la zone d’amenagement concerté
• Section 2 : Creation de la zone d’amenagement concerté
• Section 3 : La realisation de la zone d’amenagement concerté
• Paragraphe 1 : Les regles applicables dans les zones d’amenagements concertés
• Paragraphe 2 : Mode de realisation de la zone d’amenagement concerté
• Section 4 : La cession des terrains equipés
• Section 5 : Suppression ou modification de la zone d’amenagement concerté

4eme Partie : Les interventions foncieres des collectivités locales

Chapitre 1 : Les zones de préemption

• Section  1 : La création des zones de préemption
• Paragraphe 1 : Le droit de préemption urbain
• Paragraphe 2 : Les zones d’amenagement differées
• Paragraphe 3 : Le droit de préemption des espaces naturelles sensibles des departements
• Section 2 : L’objet des droits de préemptions
• Paragraphe 1 : Champ d’application du droit de préemption urbain et du droit de préemption en zone d’amenagement differée
• Paragraphe 2 : Champ d’application du droit de préemption des espaces naturelles sensibles des departements
• Section 4 : Les titulaire du droit de préemption

Chapitre 2 : Le regime des droits de préemption

• Section 1 : La finalité du droit de préemption
• Section 2 : Les phases de la procedure de préemption
• Paragraphe 1 : La declaration d’intention d’aliener
• Paragraphe 2 : La mise en oeuvre du droit de préemption
• Paragraphe 3 : Le contenu de la reponse de la declaration d’intention d’aliener
• Paragraphe 4 : La fixation judiciaire du prix
• Paragraphe 5 : Le paiement du prix et transfert de propriété
• Section 3 : L’utilisation du bien préempté

Chapitre 3 : Le droit de préemption communal sur les biens commerciaux

 

 

Ce droit va être autonome durant une quinzaine d’année, prenant même en considération l’environnement. Petit à petit, le droit de l’urbanisme va perdre de sa superbe avec l’émergence du droit de l’environnement qui relève de la compétence de l’union européenne. Alors que le droit de l’urbanisme ne relève pas de l’union européenne. Depuis 2005, il y a également un code du patrimoine. A l’heure actuelle, d’autres droits se sont développer et le droit de l’urbanisme devient un droit supplétif.

 

A coté du droit de l’urbanisme, il y a quantité de dispositions qui ont une incidence mais qui garde leur propre indépendance. On ne peut pas utiliser une législation pour refuser une autre autorisation qui dépend d’une autre législation.

 

Section 1 : Les buts de la réglementation de l’urbanisme

 

– Assurer une cohérence entre l’habitat et les équipements publics.

– Assurer une garantie de l’esthétique urbaine et la sauvegarde de l’environnement.

– Assurer une politique foncière cohérente.

– Rationaliser l’utilisation de l’espace.

– Contribuer à une politique de la ville tout en s’inscrivant dans la politique de l’aménagement du territoire.

 

1. Assurer une cohérence entre l’habitat et les équipements publics

 

Nécessaire ordonnancement, sinon l’anarchie rendrait l’espace inhospitalier. Cela pourrait couter très cher au denier public (frais de raccordement à l’eau, électricité, dégâts esthétique). Mise en place de mécanisme de planification urbaine, avec la prévision de zones d’aménagements concertés.

 

2. Assurer une garantie de l’esthétique urbaine et la sauvegarde de l’environnement

 

Loi de 1913 sur les monuments historiques, cette loi est ponctuelle pour chaque monument. Loi de 1930 sur les sites, protège un site. Loi Cornudet 1917 a mis en place des plans de reconstruction et d’embellissement des villes, on ne peut pas laisser construire n’importe quoi, n’importe où.

 

En 1958, politique de rénovation urbaine, on a rasé de vieux quartiers pour mettre des bâtiments neufs. En 1962, André Malraux à mis en place des secteurs sauvegardé.

 

3. Assurer une politique foncière cohérente

 

Le droit du sol est l’arrière plan du droit de l’urbanisme. Tous les problèmes du droit de l’urbanisme sont conditionnés par le droit du sol.

La population urbaine en 1846 était de 8.6 millions d’habitants. Un siècle plus tard 21 millions d’habitants. A l’heure actuelle, entre 78 et 80% de la population vie en ville.

 

On prévoit par une politique foncière cohérente. Gouverner c’est prévoir, s’occuper des citoyens. Prévoir les extensions de population future sur 10 ou 20 ans, pour éviter les expropriations inutiles et l’anarchie urbaine. Technique de mise en place différée, de gel de zone pour 15-20 ans.

 

4. Rationaliser l’utilisation de l’espace

 

C’est la résultante des trois précédents objectifs. Eviter l’habitat dispersé, l’urbanisation incohérente, éviter le mitage (maisons éparses généralement dans la campagne), assurer un équilibre entre le rural et l’urbain, l’urbanisme s’inscrit dans une approche global de l’utilisation de l’espace. Il concerne à la fois l’espace construit qu’il faut maintenir ou aménagé, l’espace à construire qu’il faut organiser, l’espace à protéger nécessaire pour le respect des équilibres.

 

5. Contribuer à une politique de la ville tout en s’inscrivant dans la politique de l’aménagement du territoire

 

Il s’agit d’une préoccupation beaucoup plus récente, le législateur n’a que depuis peu assez de temps utiliser la réglementation de l’urbanisme pour la mettre au service d’une politique de la ville. A partir de 1990, une ville, dans un même quartier, on doit pouvoir créer une mixité sociale et une diversité d’activités urbaines (dormir, sport, courses…). Loi d’orientation de la ville. Il y a depuis 1991 des dispositions qui tendent vers la mixité sociale, mais cela reste très insuffisant.

 

L’urbanisme c’est l’aménagement au niveau micro, il est nécessaire de coordonnées les différentes actions menés. L’aménagement global du territoire, en droit, relève de l’Etat. L’urbanisme relève des collectivités. Les directives territoriales d’aménagement élaboré par l’Etat. C’est un moyen pour l’Etat de reprendre en main un certain nombre de dérives de la part des collectivités locales, mais aussi d’obliger les acteurs locaux de l’urbanisme à s’intégrer dans une politique globale.

 

Section 2 : L’évolution historique du droit de l’urbanisme

 

Paragraphe 1 : L’urbanisme jusqu’à la loi du 15 Juin 1943

 

La loi Cornudet du 14 Mars 1919, c’est la première loi française de l’urbanisme. Les dispositions ayant une autre finalité essentielles avait cependant des incidences sur l’urbanisme. (Exemple : les plans d’alignements, loi de 1810 – 1848 sur les immeubles incommode et insalubre. Loi sur la protection sur les monuments historiques de 1913, loi de 1930 sur la protection des sites)

 

Paragraphe 2 : La loi du 15 Juin 1943

 

Cette loi institue un véritable service public de la construction, elle met en place une délégation général à l’équipement nationale dans lequel elle inclut une délégation de l’urbanisme et de la construction. Elle organise les secteurs extérieurs de l’Etat en matière d’urbanisme. De très nombreux textes ont été édictés par le gouvernement de Vichy et reconduit.

 

En 1944, apparait le ministère de la reconstruction et de l’urbanisme. A partir de 1966 il y aura le ministère de l’équipement. Avec cette loi apparait un urbanisme à deux niveaux : un niveau communal et un niveau intercommunal. Ainsi, elle rend les projets d’aménagements communaux obligatoires dans les communes de plus de 10 000 habitants. Cette loi pose le principe de la non indemnisation des servitudes d’urbanisme. (Distinction de servitudes d’utilité publique et servitude d’urbanisme, qui ne sont pas indemnisable). La servitude d’urbanisme a pour rôle d’empêcher toute construction.

 

Cette loi de 1943 renforce également le droit des lotissements. Surtout sur les questions de sécurité et salubrité publique. La loi va également unifier la procédure du permis de construire.

 

Paragraphe 3 : De l’urbanisme opérationnel à l’urbanisme concerté

 

La loi de 1943 a était plusieurs fois remaniés. D’autres textes sont venus la compléter, notamment sur la rénovation urbaine (décret du 31 Décembre 1958), sur les secteurs sauvegardés (loi Malraux de 1962), aux zones d’aménagements différés (loi du 26 Juillet 1962). En 1958 on a mis en place des mécanismes qui permettait de liquidés les centres anciens et de reconstruire. Les zones à urbaniser par priorité (exemple : Mirail, Empalot), l’administration va urbaniser des secteurs précis de la ville, la collectivité va devenir propriétaire de ces zones, elle va l’équiper au frais du contribuable. Ensuite on va édifier les immeubles et les vendre à des promoteurs publics ou privés.

 

En 1962, on crée le droit de préemption, toute personne qui vend dans une zone précise, la ville se situe en priorité pour le rachat.

Pour empêcher la spéculation boursière sur les terrains proches des zones à urbaniser on a crée une zone à aménagement différé qui donne priorité à l’Etat en cas de revente en qualifiant les terrains de futurment constructible.

 

A partir des années 1960, l’urbanisme reste réglementaire mais il y a un interventionnisme de plus en plus présent de la part du gouvernement.

 

La loi d’orientation foncière de 1967 a était essentielle dans la mise en œuvre d’un urbanisme prospectif. Cette loi institue deux documents d’urbanisme distincts : les schémas directeurs d’aménagement et d’urbanisme (organisme intercommunal) et les plans d’occupations.des sols (organisme communal).

 

Cette loi met également en place une opération d’aménagement d’un type particulier, les zones d’aménagements concertés. Les collectivités locales uniquement ou presque avec ce type de zones. La différence avec la zone à urbaniser en priorité, l’aménagement se fait par des opérateurs privés. Il y a un cahier des charges dans les zones d’aménagements concertés, édicté par la collectivité, ainsi on peut maitriser le territoire.

 

Les associations financières urbaines, ce sont des associations syndicales, elles ont pour but de permettre aux petits propriétaires de recomposé leur unité foncière pour les rendre constructibles.

 

Les lois du 7 Janvier et 22 Juillet 1983 sont relatives à la mise en place des procédures de décentralisation en matière d’urbanisme réglementaire. Dans le contentieux, le droit de préemption prend de plus en plus de place.

 

La loi du 18 Juillet 1985, relative au principe d’aménagement. Cette loi va élargir très sensiblement le champ d’application du droit de préemption. Elle transfert des compétences de l’Etat au profit de la commune en matière d’action foncière et d’urbanisme opérationnel.

 

Loi du 6 Janvier 1986, sur les simplifications administratives en matière d’urbanisme. Loi de 1991  sur la politique de la ville (loi d’orientation pour la ville). Loi du 9 janvier 1994, modification du contentieux de l’urbanisme, pour le réduire.

 

Paragraphe 4 : Les tendances actuelles du droit de l’urbanisme

 

On peut observer un équilibre apparent dans les rapports collectivité locales et Etats. Les procédures d’urbanisme restent dominées par le transfert de compétence de l’Etat vers les collectivités locales et plus particulièrement la commune. Loi du 13 Décembre 2000, solidarité et renouvellement urbains.

 

A partir de la loi de 1995, relative à la loi Pasqua, qui est une loi d’orientation pour l’aménagement et le développement du territoire à crée des directives territoriales d’aménagements qui s’imposent aux documents locaux d’urbanisme, à savoir les schémas directeur et plans d’occupations du sol. Ces directives sont élaborées par l’Etat.

 

Un renforcement mitigé des procédures de concertation, c’est la participation des citoyens à la décision. Les décisions d’aménagements seront prise par la puissance publique, mais celle ci devra mettre en place des procédures de concertation au moment de l’élaboration et aussi pendant en lui demandant ce qu’il pense. Mais l’avis des citoyens n’est pas pris en compte. Les procédures de concertation répondent à l’intérêt général et non individuel.

 

L’article L 300-2 alinéa 2 : on ne peut pas à l’occasion de la contestation, voir à l’occasion de la contestation d’une décision individuelle, se prévaloir de l’illégalité de la concertation. On vide la procédure de concertation de ses effets. Une autre loi déclare qu’une association ne peut contester une décision que si elle n’a était constitué qu’à la date de la création du conflit. Ceci pour limiter le contentieux.

 

Une certaine sécurisation des autorisations d’urbanismes et une clarification de la nomenclature des autorisations d’urbanismes

 

Loi 16 Juillet 2006 limite le recours des associations, modifie les règles de retrait des autorisations. L’ordonnance du 8 Décembre 2005 réorganise le régime des autorisations d’urbanisme.

 

L’urbanisme est devenu un instrument au service d’une politique de la ville.

 

Loi du 13 Juillet 1991, il s’agit de favoriser la sécurité de l’habitat, de faire disparaitre les phénomènes de ségrégation spéciale. Cette loi sera en 1995 avec la loi sur la diversité de l’habitat. On va essayer de redynamiser les villes. On a essayé de faire en sorte avec la loi du 13 Décembre 2000, que la ville se reconstruise sur elle même, en ce servant de friches industrielles.

 

On essaye désormais de prévoir des zones qui seraient affectés à la diversité (sociologique) de l’habitat. Mais ceci est très difficile à mettre en place.

 

Section 3 : Les sources du droit de l’urbanisme

 

L’article 34 de la Constitution réserve au domaine de la loi le régime de la propriété privé. De façon générale le droit de l’urbanisme relève du droit interne. Les normes internationales et européennes ne tiennent pas de place fondamentale même si depuis quelques années on observe l’émergence de sources internationales, notamment lié à la jurisprudence de la cour européenne des droits de l’homme qui a à connaitre du contentieux lié à l’interventionnisme foncier.

 

Le droit européen a des incidences sur le droit de l’urbanisme par ricochet notamment par l’intermédiaire des directives relatives au droit de l’environnement ou encore au droit de la sécurité publique voir même au droit du travail.

 

1ere Partie : Aménagement de l’espace

 

L’affectation et l’utilisation de l’espace oblige à l’édiction de règles dont les objectifs sont de le préserver et de l’organiser. Ces règles ont soit une portée nationale, ce qui nous conduira à analyser le règlement national de l’urbanisme, les dispositions relatives à la montagne et au littoral, le principe de constructibilité limité. Ces règles sont à portée locale, les directives locales d’aménagements, les schémas de cohérence territoriales, les plans locaux d’urbanisme, une planification locale à vocation spécifique.

 

L’article L-110 du code de l’urbanisme : « le territoire français est le patrimoine commun de la Nation ». Cet article fait de chaque collectivité, dans le respect réciproque de leur autonomie, le gestionnaire et le garant de ce territoire dans le cadre de leur compétence. Il définit les domaines dans lequel s’exercent ces compétences et fixe quelques principes qui guident l’action des autorités urbanistiques locales.

 

Ces compétences sont diverses : aménager le cadre de vie, permettre une harmonie entre les populations, préserver l’environnement. Au titre des principes, les collectivités doivent assurer un équilibre entre les populations résident dans les zones urbaines et dans les zones rurales. La portée de cet article, c’est une loi, en principe elle doit s’adresser à tous les actes administratifs. Sa portée est très général, voir trop.

 

L’organisation de l’espace ne se résume pas à cet article, certaines règles ont une portée nationale, d’autres locales.

 

Titre 1 : La réglementation nationale

 

Une des règles les plus anciennes à portée nationale est le règlement national de l’urbanisme dont le rôle est de palier les lacunes de la réglementation locale tel qu’elle pourrait être issue de la planification locale. D’ailleurs l’absence de planification locale fonde partiellement le principe de constructibilité limité.

 

Outre ces règles générales, il est apparu nécessaire de prévoir des règles spécifiques à certaines parties du territoire tel que par exemple la montagne ou le littoral. D’autres règles enfin, permettent de garantir des intérêts supra-communaux.

 

Chapitre 1 : Le règlement national d’urbanisme

 

L’absence de réglementation locale tel qu’elle aurait pu exister du fait de l’obligation faite à certaines communes de ce doter d’un document d’urbanisme à conduit le législateur à palier cette lacune. Les décrets du 29 Aout 1955 et du 31 Décembre 1958 ont énoncé ces règles qui ont constitué le premier règlement d’urbanisme.

 

Section 1 : Le contenu du règlement national d’urbanisme

 

D’un point de vue formel le règlement national d’urbanisme se présente en trois sous section :

– localisation et dessertes de construction, aménagement et travaux.

– implantation et volume des constructions.

– aspect des constructions.

 

Paragraphe 1 : Les règles de la localisation et dessertes de construction, aménagement et travaux

 

R.111-2 à R.111-15 du Code de l’urbanisme.

 

1. Respect de la sécurité et de la salubrité publique

 

C’est l’article R.111-2 : « le projet de construction, aménagement, installation ou travaux peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescription spéciale du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installation ».

 

Cette article assure un éloignement réciproque entre les types de construction quelque soit l’ordre de réalisation des constructions. Exemple : on refusera un permis de construire d’une maison à coté d’une porcherie et réciproquement. La salubrité inclus les bruits, les odeurs, les gènes diverses, les risques d’incendies. Cet article à porté général permet de refuser les permis de construire.

 

Cet article se combine avec l’article L.111-3 du code rural, il oblige à ce qu’à l’occasion du permis de construire, sauf dérogations, soient prises en considération les règles d’éloignement édicté par des règlements sanitaires locaux.

 

1. Les constructions exposées à des nuisances graves notamment dû au bruit

 

 Article R.111-3-1. Cet article vise toutes les zones à bruit, tel les aérodromes ou une entreprise qui génère du bruit. Il existe également des textes spécifiques concernant le bruit autour des aérodromes, ce sont les plans d’expositions au bruit, c’est une loi du milieu des années 1980, obligeant les préfets d’adopter des mesures antibruit autour des aéroports. Ce plan délimite des zones, en fonction de la situation du terrain, les constructions sont possibles ou non.

 

1. Les lois d’accès et les aires de stationnement

 

R.111-5. Tout projet peut être refusé sur des terrains qui ne serait pas desservi, par des voies publiques ou privés, dans des conditions répondant à l’importance, ou la destination des constructions, ou des aménagements envisagés et notamment si les caractéristiques de ces voies rendent difficile la circulation, ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie.

 

R.111-6. A l’occasion des constructions, le constructeur peut être tenu de réaliser des installations propres pour assurer le stationnement, hors des voies, publics des véhicules correspondant aux besoins de l’immeuble à construire.

 

1. Les règles relatives aux dessertes par les réseaux d’eaux et d’assainissement et autres équipements collectifs

 

R.111-7 à R.111-12. L’autorisation peut être subordonnée au maintien ou à la création d’espaces vert correspondant à l’importance du projet.

 

Concernant l’assainissement les articles R.111-8 à R.111-12 indiquent que les conditions de dessertes par les réseaux d’eaux potables et les réseaux d’assainissement doivent être conformes au règlement en vigueur.

 

Interdiction de repiquage sur les raccordements d’eaux usés, il faut un raccordement direct sur le réseau public.

 

1. Réalisation d’équipement entrainant un surcout de dépense pour la commune

 

Si les constructions par leur situation ou leur importance imposent, soit la réalisation par la commune d’équipement public nouveau hors de proportion avec ses ressources actuelles, soit un surcout important de dépenses de fonctionnement des services publics, l’autorisation peut être refusé ou assortie de prescriptions spéciales.

 

Cet article sert à préserver les deniers publics. Le fonctionnement du service public est en moyenne de 3 000 € par habitant.

 

1. Les règles relatives à la protection du patrimoine historique et esthétique et à la protection de l’environnement

 

Article R.111-4 : « Si il est de nature par sa localisation et ses caractéristiques à compromettre la conservation ou la mise en valeur d’un site ou de vestiges archéologiques ».

On peut obliger à faire des fouilles préventives pour obtenir un permis de construire.

 

L’article R.111-14 poursuit une politique de protection de l’environnement dite politique anti-mitage. Il est possible de refuser un projet, dès lors que celui-ci favoriserait une urbanisation dispersée incompatible avec la conservation des espaces naturelles, ou pouvant compromettre des activités agricoles ou forestière.

 

L’article R.111-15 énonce qu’un projet peut être refusé des lors qu’il aurait des conséquences dommageables pour l’environnement.

 

Paragraphe 2 : Implantation et volume des constructions

 

R.111-16 à R.111-20

 

1. Constructions multiples sur un même terrain

 

L’article R.111-16 énonce : « une distance d’au moins trois mètres peut être imposé entre deux bâtiments non contigüe situé sur un terrain appartenant au même propriétaire ».

 

1. Les règles de prospect par rapport aux voies publics

 

Un prospect est un rapport entre la hauteur de la construction et la voierie ou la limite parcellaire voisine.

 

Lorsque le bâtiment est édifié en bordure d’une voie publique, la distance comptée horizontalement de tout point de l’immeuble au point le plus proche de l’alignement opposé doit être au moins égal à la différence d’altitudes entre ces deux points.

 

1. Les règles de prospect par rapport aux limites séparatives (au fond voisin)

 

R.111-18 et R.111-19 : « Soit l’immeuble est édifié sur la limite séparative, soit l’immeuble est édifié à une distance égal à la moitié de la hauteur sans que celle-ci puisse être inferieur à trois mètres.

 

Paragraphe 3 : L’aspect des constructions

 

R.111-21 à R.111-24.

R.111-21 : « le projet peut accordé ou refusé que sous réserve d’observation de prescription spéciale, si les constructions, par leur situations, leur architecture, leur dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments sont de nature à portée atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants au site, au paysage naturel, ou urbain. Ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. »

 

On interdira de construire une maison de style Ile-de-France dans une autre région. L’un des premiers arrêts du Conseil d’Etat en 1944, un permis de construire avait était refusé car l’immeuble cassait la perspective de l’église.

 

Article R.111-22, dans les secteurs déjà partiellement bâti, présentant une unité d’aspect, et non compris dans des programmes de rénovations. L’autorisation de réaliser le projet peut être soumise au respect d’une hauteur moyenne des constructions.

 

Les murs séparatifs et les murs aveugles apparentés d’un bâtiment, lorsqu’ils ne sont pas constructibles avec les mêmes matériaux que la face principale doivent avoir un aspect qui s’harmonise avec celui des façades.

 

R.111-24, la création ou l’extension de bâtiments à caractère industriel ainsi que les constructions légères ou provisoires peut être subordonné à des prescriptions particulières. Notamment à l’aménagement d’écran de verdure ainsi qu’à des barges de reculement.

 

Section 2 : La portée du règlement nationale de l’urbanisme

 

Paragraphe 1 : Le champ d’application

 

Les dispositions du règlement nationale d’urbanisme sont applicables aux constructions, aménagements; installations et travaux faisant l’objet d’un permis de construire, d’aménager ou d’une déclaration préalable ainsi qu’aux autres autorisations d’urbanisme régis par code de l’urbanisme.

 

Toutes les autorisations d’urbanisme doivent prendre en considération le règlement national d’urbanisme.

 

Le  règlement national d’urbanisme n’est pas opposable aux documents d’urbanisme. (Plan local d’urbanisme…)

 

Le champ d’application territoriale, antérieurement au décret du 5 Janvier 2007 concernant le champ d’application territorial. L’article R.111-1 a énoncé que les dispositions du règlement national d’urbanisme qui n’était pas applicable dans les territoires doté de plan local d’urbanisme ou de documents d’urbanisme en tenant lieu, sous réserve de certaines d’entre elles, dite d’ordre public qui s’appliquent cumulativement.

 

La démarche du nouvel article R.111-1 est différente. Certes les dispositions du règlement national de l’urbanisme s’appliquent dans leur intégralité (R.111-2 à R.111-24) dans les communes non doté de Plan d’occupation des sols, de Plan Local d’urbanisme ou de documents d’urbanisme en tenant lieu.

 

Mais contrairement au texte précédent, il énonce les dispositions qui ne s’appliquent pas en présence de ces documents. Ne s’applique pas s’il y a un Plan local d’urbanisme R.111-3, R.111-5 à R.111-14, R.111-16 à R.111-20, R.111-22 à R.111-24.

 

En conséquence s’applique cumulativement avec les dispositions d’un Plan d’occupation des sols, Plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, les dispositions suivantes : R.111-2 sécurité et salubrité publique, R.111-4 protection des sites et vestiges archéologiques, R.111-15 protection de l’environnement et,

R.111-21 relatif aux perspectives monumentales, sous réserve des précisions suivantes : ces dispositions s’appliquent partout sauf dans les secteurs sauvegardés dès lors qu’un plan de sauvegarde et de mise en valeur a était élaboré, ainsi que dans les zones de protection du patrimoine architecturale urbain et paysagé.

 

 

Paragraphe 2 : Caractère permissif et impératif des normes

 

Certaines règles contenues dans le règlement national d’urbanisme sont énoncés sous une forme permissive. (C’est à dire, le projet peut être refusé si…). D’autres normes sont énoncés sous forme impérative (le projet doit être refusé si).

 

Pour les normes permissives, l’administration a un pouvoir discrétionnaire qui est modulé par le juge administratif. En cas de refuse du projet, le juge exerce un contrôle maximum et vérifie si le refus est nécessaire à la sauvegarde de l’intérêt public. C’est un principe de proportionnalité. Si le projet est autorisé, le juge s’en tient, en cas de disposition permissive, à un contrôle restreint.

Pour les normes impératives, le juge se livre à un contrôle normal.

 

Chapitre 2 : Le principe de constructibilité limité

 

Loi du 7 Janvier 1983 relative à la répartition des compétences entre les régions, départements, communes et l’Etat. En vertu de ces principes, dans les communes non doté de plan local d’urbanisme, ou depuis la loi du 13 Décembre 2000 de carte communal, il n’est pas possible de construire en dehors des parties actuellement urbanisés de la commune.

 

Section 1 : Le contenu du principe

 

En l’absence d’un plan local d’urbanisme, ou de plan d’occupation des sols, ou de documents d’urbanisme en tenant lieu, ou de carte communale. Seule ne sont autorisées, en dehors des parties actuellement urbanisés de la communes que certains travaux ou construction limitativement énumérés.

 

La définition de la notion de partie actuellement urbanisé. Deux exclusions, on veut éviter :

– le développement en tache d’huile.

– le développement linéaire le log des bourgs et des hameaux.

 

Pour déterminer la notion de partie urbanisée de la commune, le juge administratif utilise la méthode du faisceau d’indice et prend en considération :

– le nombre de constructions nécessaire à la constitution d’un hameau.

– la distance par rapport au bourg ou hameau.

– le caractère des terrains voisins.

– la desserte par les équipements.

– la protection de l’activité agricole.

– l’insertion dans le paysage et le type de l’habitat.

 

Le juge ne retient jamais un seul des éléments pour dire si on est ou non dans le cadre de la partie urbanisé de la commune. Il retient un faisceau d’indice, il en utilise plusieurs.

 

Section 2 : Les limites au principe

 

L’application du principe implique que les terrains situés en dehors des parties actuellement urbanisés sont inconstructible. Mais l’article L.111-1-2 a assorti ce principe d’exceptions qui tiennent d’une part à la nature de la construction envisagé et d’autre part à l’intérêt que peut représenter cette construction pour la commune.

 

Paragraphe 1 : Les dérogations du fait de la nature des constructions

 

Peuvent être autorisés, les travaux et constructions suivantes :

 

–  l’adaptation, le changement de destinations, la réfection (posséder au moins les quatres murs porteurs) ou l’extension de constructions existantes.

– construction et installation nécessaire à des équipements collectifs, réalisations d’air d’accueil ou de terrain de passage des gens du voyage, à l’exploitation agricole, à la mise en œuvre de ressource naturelle, à la réalisation d’opération d’intérêt nationale.

– les constructions et installations incompatibles avec le voisinage de zones habités et extension mesuré des constructions et installations existantes.

 

Paragraphe 2 : Les dérogations du fait de l’intérêt de la commune

 

Pour que cette dérogation puisse s’appliquer, il faut qu’elle aille dans l’intérêt de la commune. Par exemple, diminution de la population. Cet intérêt est apprécié par délibération motivé du Conseil Municipale. Elle peut porter sur une ou plusieurs constructions et ne doit pas être contraire aux règles supra-communales tel que la réglementation national de l’urbanisme ou les dispositions montagnes ou littorales.

 

Le Conseil d’Etat a déclaré que la délibération du Conseil Municipale est un acte préparatoire dans la procédure de délivrance de l’autorisation d’utiliser le sol. Elle est insusceptible de recours en annulation devant le juge administratif et elle ne préjuge en rien de la décision de l’autorité administrative compétente pour délivrer l’autorisation d’occuper le sol.

 

La délibération du Conseil municipal n’a pour but que de lever le principe d’inconstructibilité limité. L’autorisation de construire délivrée postérieurement sera instruite selon les dispositions d’urbanisme applicable à la date de la délivrance de l’autorisation.

Si le projet de construction est contraire la règlementation nationale de l’urbanisme ou aux dispositions montages ou littoral, on refusera le permis de construire.

 

Chapitre 3 : Les dispositions particulières aux zones montagne et littoral

 

La protection de ces zones a depuis longtemps fait l’objet de dispositions particulières de la part des pouvoirs publics. Ont été édictés des directives d’aménagement national pour la protection de la montagne en 1977 et pour la protection du littoral en 1979.

 

La loi du 7 Janvier 1983 article L.111-1-1, a prévu l’édiction de prescriptions nationales ou de prescriptions particulières à certaines parties du territoire. C’est sur ce fondement qu’on était promulgué les lois d’aménagements et d’urbanisme dont notamment la loi montagne du 9 janvier 1985 et la loi littoral du 3 janvier 1986.

 

Ces lois d’aménagements et d’urbanismes étaient les normes suprêmes dans l’ordre juridique urbanistique interne. Toutes les prescriptions inferieur (directives territoriales d’aménagements, schémas de cohérence territorial, plan local d’urbanisme ou carte communal) devaient être compatibles avec elles.

 

La loi du 13 Décembre 2000, solidarité et renouvellement urbaine, a supprimé la notion de loi d’aménagement et d’urbanisme, sans toutefois en supprimer le contenu. Les lois montagnes et littorales sont devenues les dispositions relatives à la montagne et au littoral. Mais elle ne constitue plus la norme suprême d’un ordre juridique urbanistique interne. Cette norme suprême est depuis cette loi, les directives territoriales d’aménagements, autour desquels s’articulent le principe dit de compatibilité limité.

 

Selon ce principe, la norme inferieur doit être compatible avec la norme immédiatement supérieure. Le juge administratif interprète la légalité de la norme inferieur par rapport à la norme immédiatement supérieur.

 

Cela ne veut pas dire que les dispositions montagne et littoral ne sont pas opposable, en l’absence de schémas de cohérence d’urbanisme, un plan local d’urbanisme verra sa légalité apprécié par rapport à ces dispositions. Certaines d’entre elles sont directement opposables aux autorisations d’urbanisme.

 

Donc un plan local d’urbanisme (ou carte communale) devra être compatible avec un schéma de cohérence territorial, lui même comptable avec les directives territoriales d’aménagements.

Si il n’y a pas de schéma de cohérence ni de directives territoriales d’aménagements, on se référera aux principes Montagne et Littoral.

S’il n’y a qu’un schéma de cohérence territorial il devra être compatible avec le principe de Montagne et Littoral.

Si on veut apprécier la comptabilité d’un plan local d’urbanisme sans schéma de cohérence territorial ni de directives territoriales d’aménagement on se réfère directement aux principes Montagne et Littoral.

Si on veut annuler une disposition inferieur on soulève l’exception d’illégalité de la norme immédiatement supérieur, qui est elle même illégale avec sa norme supérieur.

 

Section 1 : Les dispositions particulières aux zones montagnes

 

Elles sont issues de la loi du 9 Janvier 1985, modifié par une loi du 23 Février 2005 relative au développement des territoires ruraux.

Cette loi tente un équilibre entre protection de l’environnement et protection de l’économie et du tourisme.

 

Il s’agit de défendre et protéger l’espace montagnard contre les désordres touristiques mais aussi de développer l’économie de montagne en préservant les activités de nature agricole, pastorale et forestière.

 

Paragraphe 1 : Dispositions générales, champ d’application territoriale

 

La définition des zones montagne résulte de l’article 3 de la loi de 1985, défini par décret, sont considéré comme zone montagne les massifs suivants : Alpes, Corse, Massif Central, Massif Jurassien, Les Pyrénées, le Massif Vosgien.

 

Paragraphe 2 : L’urbanisation en montagne

 

Les documents d’urbanismes doivent prendre en considération la préservation des espaces et des paysages ainsi que les milieux caractéristiques du patrimoine naturel et culturel montagnard. Ces documents sont notamment des directives territoriales d’aménagements, des directives territoriales d’aménagement limité à des massifs, ou des prescriptions particulières. (On ne pas superposé des prescriptions particulières aux deux autres).

 

Peuvent être autorisé les constructions nécessaires aux activités agricoles, pastorales ou forestières ainsi que les équipements sportifs liés à la pratique du ski et de la randonné.

 

Afin de protéger et de mettre en valeur le patrimoine montagnard, peuvent également être autorisé la restauration ou la reconstruction d’ancien chalet d’alpage ou de bâtiments d’estives, ainsi que l’extension de ce type de construction. Mais la destination de ces bâtiments doit être liée à une activité professionnelle saisonnière.

 

Lorsque le chalet d’alpage ou les bâtiments d’estives ne sont pas desservi par des voies et réseaux, ou des voie et réseaux inutilisable en période hivernale, l’autorité administrative, qui autorisé les travaux, peut subordonne cette autorisation à l’institution d’une servitude administrative au terme de laquelle ces bâtiments ne peuvent être utilisé en période hivernale. Cette servitude précise que la commune est libéré de l’obligation s’assurer la desserte des bâtiments par des réseaux et équipements pluvieux. Elle rappelle également, que si le terrain n’est pas desservi par une voie carrossable, l’utilisation des vehicules à moteur est interdite.

 

L’urbanisation doit se faire en continuité de l’existent. En continuité avec les bourgs, villages, hameaux, les groupes de constructions traditionnelles existant. Toutefois, peuvent aussi être autorisés l’adaptation, le changement de destination, la réfection ou l’extension de construction existante, ainsi que la réalisation d’équipements publics incompatibles avec le voisinage des zones habitées.

 

Lorsqu’il s’agit de réaliser des opérations d’urbanisme important, on a recours aux unités touristiques nouvelles. Et considéré comme unité touristique nouvelle, toute opération de développement touristique en zone montagne ayant pour objet ou effet, soit de construire des surfaces destiné à l’hébergement touristique, soit de créer des remontés mécaniques, soit de faire un certain nombre d’aménagements lié au développement touristique.

 

Dans les communes doté d’un schéma de cohérence territoriale les unités touristiques nouvelles ne sont pas soumise à autorisation dès lors qu’elles ont étaient prévu par un plan local d’urbanisme. Dans les autres communes elles font l’objet d’autorisation du préfet.

 

Paragraphe 3 : Autres dispositions

 

1. Routes nouvelles

 

En principe, les routes en corniches et panoramiques sont interdites.

 

2. Protection des rives naturelles et plans d’eaux

 

En zone montagne, s’applique une règle d’inconstructibilité autour des plans d’eaux de moins de 1000 hectares sur une bande de 300 mètres. Il existe quelques exceptions, bâtiments en zone agricole, équipement culturelle, gite d’étapes

Pour les plans d’eaux supérieurs à 1 000 hectares s’applique la loi littoral. Cette loi littoral prévoit une inconstructibilité dans une bande de 100 mètres.

 

Depuis la loi du 23 février 2005, décret d’application du 5 Aout 2006. Il est possible de déterminer les secteurs dans lesquelles s’applique seule la loi littoral et donc seulement l’inconstructibilité sur 100 mètres, dans ces cas il n’y a pas d’application cumulative des lois montagnes et littoral et on prend la plus sévère. Depuis le décret, on peut déterminer des secteurs dans lequel s’applique seul la bande des 100 mètres. Aucun préfet ne c’est lancé dans la détermination de secteur où seul s’applique la loi littoral.

 

Paragraphe 4 : Opposabilité des dispositions relative à la montagne

 

Ces dispositions ne s’imposent au schéma de cohérence territorial qu’en l’absence de directives territoriales administrative, en l’absence de celles-ci aux plans locaux d’urbanismes et aux cartes communales.

Vis à vis des autorisations d’urbanismes, elles sont directement opposable en l’absence de directives territorial administrative.

 

Section 3 : Disposition particulière au littoral

 

Loi du 3 janvier 1986.

 

Paragraphe 1 : Champ d’application territoriale

 

Les dispositions particulières au littoral sont applicables au communes riveraines des mers, océans, étang salés et plan d’eaux d’une superficie supérieur à 1 000 hectares. Ensuite aux communes riveraines de certains estuaires et deltas. Enfin, aux communes proches des précédentes qui participent aux équilibres économiques et écologiques littoraux. Ces communes ont étaient défini par un décret du 29 Mars 2004.

 

Paragraphe 2 : L’urbanisation en zone littoral

 

1. Encadrement général

 

Les documents d’urbanisme doivent tenir compte des différents équilibres naturels et économiques de ce type de zone. Ainsi que préserver le patrimoine naturel, par exemple un plan local d’urbanisme devra prévoir des coupures vertes.

 

2. Les règles d’urbanisations

 

– Dans les espaces déjà urbanisés. Dans ces espaces peuvent être exécutés des opérations de rénovations des quartiers et de réhabilitation de l’habitat existant.

– Extension de l’urbanisation doit se réaliser en continuité avec les agglomérations et villages existants ou en hameaux nouveaux intégrés à l’environnement. Cependant l’accord du préfet est requis.

– L’extension limitée de l’urbanisation des espaces proches du rivage. La jurisprudence du Conseil d’Etat considère que les espaces proches du rivage font entre 1 kilomètre et 1 kilomètre et demi. Extension limité signifie qu’on ne pourra pas faire de grands ensembles immobiliers.

– Il existe en zone littoral la règle dite des 100 mètres. En dehors des parties déjà urbanisés, aucune construction ou installation ne peut être réalisé dans la bande des 100 mètres. On peut se retrouver dans la bande des 100 mètres dans le domaine public, il est arrivé que des autorisations de occupation sur domaine public soient illégaux, lors du renouvellement il y a eu refus pour préserver la côte.

Exemple : Les cabanes de pêcheurs à Marseille sont sur le domaine public dans la bande des 100 mètres, ce qui pose de gros problèmes.

 

Il existe des servitudes de passages le long du littoral, L.160-6 et suivants du code, qui est de 3 mètres.

 

Il existe des espaces littoraux fragiles, il s’agit de sites remarquables, que l’on conserve pour les équilibres biologiques. Les constructions sont totalement interdite dans ces espaces, à l’exception toutefois d’aménagements légers nécessaire à leur gestion.

 

Cette loi s’oppose aux directives territoriales d’aménagements ainsi qu’en leur absence aux autorisations d’occuper le sol.

 

Chapitre 4 : Les autres normes à portée générale

 

Section 1 : Les servitudes d’utilités publiques

 

Les servitudes d’utilité publique sont des servitudes administratives qui grèvent une propriété, du fait de leur emplacement, et qui sont établi au profit de la collectivité des citoyens dans un but d’intérêt général.

 

Les servitudes d’urbanisme sont aussi des servitudes administratives mais qui obéissent à un régime particulier. Il s’agit de celles qui sont énoncés par le code de l’urbanisme alors que les servitudes d’utilité publiques sont régies le plus souvent par des textes qui lui sont extérieurs.

 

Exemple : Interdiction de construire à plus de douze mètres de hauteurs, interdiction de construire sur tel terrain ou tel zone, classement d’un immeuble en monument historique (loi de 1913).

 

Les servitudes d’utilité publique autre que celle d’urbanisme affectant l’utilisation du sol sont visées par l’article R.126-1 du code de l’urbanisme. L’annexe de ce règlement cite quartes servitudes d’utilité publiques relative à :

– la conservation du patrimoine.

– l’utilisation de certaines ressources et équipements.

– à la défense nationale.

– à la sécurité et salubrité publique.

 

Certains documents d’urbanismes ont valeur de servitude d’utilité publique, par exemple les plans d’expositions publiques.

 

Depuis la loi S.R.U. du 13 Décembre 2000, les servitudes d’utilité publique ne comptent plus au nombre des normes auquel sont soumis les plans locaux d’urbanisme. Elles ne sont plus des normes d’urbanisme ayant une valeur supérieur pouvant conditionner la valeur d’un document local d’urbanisme. (Ceci pour diminuer le nombre de contentieux).

 

Section 2 : Les projets d’intérêt général

 

Pour qu’un projet ait la qualité de projet d’intérêt général, il doit être une réalité et présenter une certaine consistance. Il y a lieu de connaitre son principe, c’est à dire la motivation du projet, ses caractéristiques essentielles, les conditions de sa réalisation. Il doit s’agir d’un projet d’intérêt général, le Conseil d’Etat a apprécié cette notion d’intérêt général avec la théorie du bilan.

 

Exemple : Une ligne de haute de tension constitue un projet d’intérêt général, la délimitation du Parc Disney est un projet d’intérêt général.

 

Il peut s’agir de la réalisation d’une opération d’aménagements, de délimitations des périmètres à l’intérieur duquel seront édifié des bâtiments pour des services publics. Il peut s’agir de périmètres en vu de l’exploitation naturelle.

 

D’un point de vue procédural le projet d’intérêt général, doit avoir fait l’objet d’une délibération ou d’une décision d’une personne ayant la qualité d’exproprier. Le projet est qualifié d’intérêt général par arrêté préfectoral.

 

Les documents locaux d’urbanismes doivent prendre en compte les projets d’intérêt général.

 

Section 3 : Les opérations d’intérêt national

 

Il s’agit d’importantes opérations menées en application de la politique nationale d’aménagement du territoire. Ces opérations sont énoncées comme tel par le code de l’urbanisme. Article R.121-4.

Exemple : Aménagement de la zone de Fosse-sur-Mer, de l’aéroport Paris-Orly.

Dans ces opérations, la compétence de l’Etat retrouve pratiquement sa plénitude.

 

Section 4 : L’entrée des villes

 

Article L.111-1-4 du code de l’urbanisme. Afin d’assurer l’esthétique de l’entrée des villes, il est interdit de construire en dehors des parties déjà urbanisé sur une bande 100 mètres par rapport à l’axe médian des routes et voie de circulation.

 

Titre 2 : La planification locale

 

Les documents d’urbanismes peuvent avoir un champ territorial varié et un contenu à vocation général ou à vocation spécifique.

 

Sous-titre 1 : La planification locale à vocation générale

 

1967 Loi d’orientation financière.

– Schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme, (document à vocation intercommunal  obligatoire dans les agglomérations de plus de 10 000 habitants.

– Plan d’occupation des sols, communes de plus de 10 000 habitants.

 

1983 (décentralisation)

– Loi d’aménagement de l’urbanisme, sont devenu les lois littoral et loi montagne. La loi d’aménagement de l’urbanisme continue jusqu’en 1995.

– Les schémas directeurs d’aménagement et d’urbanisme deviennent les schémas directeurs.

– Les plans d’occupations des sols, deviennent facultatifs, ils sont élaborés par la commune, l’Etat étant associé de droit.

 

13 Décembre 2000

– Les lois d’aménagements de l’urbanisme sont supprimées mais le contenu est maintenu. Donc les lois littoral et montagnes deviennent des dispositions.

– Les directives territoriales d’aménagements sont crée dans une circulaire de 1995 et sont consacré dans le texte de 2000.

– Les schémas directeurs deviennent les schémas de cohérences territoriales

– Les plans d’occupations des sols deviennent les plans locaux d’urbanismes.

– Création des cartes communales, en 1978 circulaire créant les cartes communales. Elles ne sont pas opposables au permis de construire. En 1983 dans les communes il n’y a pas de plan d’occupation des sols on applique le principe de constructivité limité. En 1986 on autorisé à levée le principe de constructibilité durant 5 ans. En 2000, on remet les cartes communales en avant, on défini la procédure. Elles ne sont toujours pas opposables au permis de construire.

 

Chapitre 1 : Les directives territoriales d’aménagements

 

Section 1 : Champ d’application.

 

Les directives territoriales d’aménagements ont pour vocation d’encadrer efficacement l’occupation des sols sont institué par l’article L.111-1-1, prévoit que « des directives territoriales d’aménagements  peuvent fixer sur certaines parties du territoire, les orientations fondamentales de l’Etat en matière d’aménagement et d’équilibre entre les perspectives de développement, de protection et de mise en valeur des territoires.

Elle fixe les principaux objectifs de l’Etat en matière de localisation des grandes infrastructures de transport et en matière de préservation des espaces naturels, des sites et des paysages.

De plus ces directives territoriales d’aménagements peuvent venir préciser les dispositions relatives à la montagne et au littoral. Il s’agit en faite, de documents d’urbanismes d’Etat assurant une liaison entre l’aménagement du territoire et l’urbanisme ».

 

Directive territoriale d’aménagement Alpes maritimes en 2003 fut la première directive territoriale d’aménagement.

 

Selon l’article L.111-1-1, des « prescriptions particulières peuvent être institué pour tout ou partie d’un massif non couvert par une directive territorial d’aménagement, par décret en Conseil d’Etat après avis du comité passif.

 

Section 2 : La procédure d’élaboration

 

Ces directives territoriales d’aménagements sont élaborées sous la responsabilité de l’Etat, à son initiative ou le cas échéant à la demande d’une région après consultation du conseil économique et social de la région. Cette élaboration se fait en association avec les régions, les départements, les communes qui sont chef lieu d’arrondissement et les communes de plus de 20 000 habitants.

 

Les procédures d’associations sont relativement flou, il n’y a pas de formalisme dans la procédure. Le vice de procédure était devenu un moyen facile pour annuler une procédure d’urbanisme, on a donc assoupli la forme pour éviter les contentieux.

 

La directive territoriale d’aménagement repose sur une démarche déconcentrée, conduite sous l’autorité du préfet. A l’origine il y a une délibération du comité intér-ministeriel pour l’aménagement et le développement du territoire. Ce comité va donner son feu vert sur la procédure d’élaboration. Le projet ayant était défini, il est soumis à enquête publique puis examiner par un comité interministérielle, approuvé en conseil des ministres, puis fait l’objet d’un décret en conseil d’Etat.

 

Les directives territoriales d’aménagement sont publiées au journal officiel, il est prévu une procédure d’examen dans les dix ans qui suive l’approbation. Cette procédure a un caractère très centralisé.

 

Section 3 : Le contenu des directives territoriales d’aménagement

 

Article L111-1-1 du code, les directives territoriales d’aménagement peuvent fixer sur certaines parties du territoire les orientations fondamentales de l’Etat en matière d’aménagement et d’équilibre entre les perspectives de développement, de protection et de mise en valeur du territoire. Elles fixent les objectifs de l’Etat en matière de localisation des grandes infrastructures de transport et d’équipement, ainsi que de préservations des territoires naturelles. Enfin, elles peuvent venir en complément des dispositions montagne et littoral.

 

Les directives territoriales d’aménagement doivent être compatible avec l’article L.110 et L.121-1. Ce sont des textes généraux relatifs à l’aménagement du territoire de façon globale. D’un point de vue formel, les directives territoriales d’aménagement comprennent des documents graphiques et un rapport écrit. Rapport qui indique les objectifs de la directive, l’état initial de l’environnement, les motifs des choix effectués.

 

Section 4 : Les effets des directives territoriales d’aménagement

 

A l’égard des documents d’urbanismes, elles sont opposables aux Schéma de cohérence territorial, à défaut aux plans locaux d’urbanisme, aux documents d’urbanisme en tenant lieu et aux cartes communales. Elles ne sont pas directement opposables aux autorisations d’urbanisme, sauf lorsqu’elles viennent préciser les dispositions montagne ou littoral.

 

Chapitre 2 : Les dispositions communes aux documents locaux d’urbanisme

 

Ce sont les schémas de cohérence territoriale, plan locaux d’urbanisme et carte communale.

 

Section 1 : Les objectifs des documents locaux d’urbanisme

 

Il s’agit de l’article L.121-1, ces objectifs s’articulent autour de trois pôles :

– assurer un équilibre entre, le développement urbain, la préservation des espaces affectés aux activités agricoles et forestières et la protection de l’environnement.

– assurer la mixité urbaine et la mixité sociale. Loi du 13 Juillet 1991 d’orientation pour la ville. La mixité urbaine revient à éviter les croisements à l’intérieur de la ville qui serait fondé sur les activités pouvant y être exercé. La mixité sociale vise à éviter le ghetto, on devra faire dans la ville un secteur social.

– assurer une gestion économe de l’espace urbain et de l’espace rural. C’est l’objectif de la reconquête de l’espace urbain. Il y a l’idée de nécessité de réhabiliter les friches industrielles. Tout ceci avec l’objectif du développement durable, pouvoir offrir aux générations futures au moins ce que les générations actuelles ont reçu.

 

Section 2 : La participation de l’Etat à l’élaboration des documents d’urbanisme

 

L’Etat est le garant des intérêts supracommunaux. Ces intérêts sont énoncés par divers textes article L.110, L.121-1. L’action de l’Etat doit s’inscrire dans la perspective du développement durable. Son rôle se manifeste par le « portée à la connaissance », c’est à dire que l’Etat va à l’occasion de l’élaboration de documents d’urbanisme indiquer aux autorités chargé de celle-ci les règles supracommunales qui s’imposent dans le cadre de cette élaboration.

 

L’Etat porte à la connaissance de ces autorités, les différentes études techniques qui ont pu être réalisé par ses services.

 

Cette participation de l’Etat se fait également par une association des services de l’Etat. C’est une association informelle de la part de l’Etat, il ne s’impose pas, il est associé. Les procédures d’élaboration des documents d’urbanismes sont extrêmement complexes. Donc en assouplissant les modalités d’associations on limite le contentieux sur les vices de procédures.

 

La participation de l’Etat ce fait également par la mise à disposition des services de l’Etat. Cela vise essentiellement les directions départementales de l’équipement qui vont pouvoir être mis à disposition des communes. Cette mise à disposition a était initié par la loi de 1983. Cette mise à disposition gratuite des services de l’Etat vaut actuellement pour les petites communes. Sinon les villes s’adressent aux agences d’urbanismes ou aux cabinets privés.

 

Le financement des documents locaux d’urbanisme, les dépenses qui sont exposés sont inscrite dans la section investissement du budget et non plus dans la section fonctionnement, depuis 2003. (En section investissement, le fond compensatoire rembourse la taxe sur la valeur ajoutée)

 

Section 3 : Les personnes autres que l’Etat associé à l’élaboration des documents d’urbanisme

 

De façon général, sont associés à l’élaboration du schéma de cohérence territoriale et du plan local d’urbanisme, la région, le département, les autorités compétentes en matière de transport urbain, les chambres consulaires, les sections régionales de conchyliculture. Désormais, depuis la loi S.R.U. du 13 Décembre 2000, ces personnes sont associées à leur demande. Pour alléger les procédures.

 

Section 4 : Les diverses personnes consultés lors de l’élaboration des documents d’urbanismes

 

On trouve, selon les documents, les présidents des exécutifs départementaux et régionaux, les directeurs de certains services ou établissement public dont l’avis est utile dans le cadre de l’élaboration.

 

Sont également consultés à leur demande, les associations locales d’usagers agréés et les associations agréées pour la protection de l’environnement. Pour être agréées, ces associations doivent avoir au moins 5 ans d’existence et avoir une vie associative normale (un bureau avec président élu, des assemblées générales annuelles, des comptes rendus des assemblées générales déposés à la préfecture).

 

Section 5 : La commission de conciliation

 

Elle est compétente en matière de documents d’urbanismes. Elle est composée paritairement d’élus locaux et de personnes qualifiées désigné par le préfet. Elle est présidée par un élu local. Cette commission peut être saisie lors de l’élaboration des documents, dès lors que des différents pourraient voir le jour à l’occasion de cette élaboration. Cette commission a simplement un pouvoir de proposition. Elle ne peut rien imposer.

 

Section 6 : L’évaluation environnementale

 

Une ordonnance du 3 Juin 2004 a prévu de renforcer l’évaluation environnementale à l’occasion de l’élaboration des documents d’urbanisme. Matériellement, cela se traduit par un renforcement de la partie des rapports de présentation des documents d’urbanisme relatifs à l’environnement, c’est à dire essentiellement les incidences des orientations prises par le document sur l’environnement.

 

Chapitre 3 : Les schémas de cohérence territoriale

 

A l’occasion de la révision de leur schéma directeur, les communes sont obligées de le transformer en schéma de cohérence territoriale.

A l’occasion de la révision du plan d’occupation des sols, les communes sont obligées de le transformer en plan local d’urbanisme.

 

Section 1 : L’élaboration des schémas de cohérence territoriale

 

La loi de 1983 a décentralisé la procédure d’élaboration, l’Etat est simplement associé. Les schémas de cohérence territoriale ont désormais un caractère facultatif.

 

Paragraphe 1 : Initiative de la création et détermination du périmètre

 

Les schémas de cohérences territoriales sont élaborés à l’initiative des communes ou de leurs groupements compétents (communauté urbaine notamment). Le périmètre des schémas de cohérence territorial doit tenir compte du périmètre des communes, des agglomérations nouvelles, des plans de déplacements urbains, etc. L’initiative de la création est prise à la majorité qualifiée, c’est à dire deux tiers des communes de l’agglomération représentant la moitié de la population ou la moitié du commun représentant deux tiers de la population.

 

Un projet de périmètre est communiqué au préfet qui recueille l’avis du ou des conseils généraux concerné. C’est le préfet qui par un arrêté fixe le périmètre du schéma de cohérence territoriale.

 

Paragraphe 2 : Établissement du projet de schéma de cohérence territorial

 

Il est élaboré par un établissement public de coopération intercommunale ou par un syndicat mixte sous certaines conditions. L’établissement public doit mettre en place une procédure de concertation fixé par l’article L.300-2 du code de l’urbanisme, il s’agit de présenter à la population concernée les différentes orientations envisagées et de permettre à celles-ci de s’exprimer contradictoirement. C’est par une délibération de l’établissement public de coopération intercommunal qu’est fixée la procédure de concertation.

 

Les procédures de consultations et d’associations ont étaient rendu plus souple par la loi du 13 Décembre 2000. Le président de l’établissement public de coopération intercommunale conduit l’élaboration du schéma de cohérence territoriale. Sont associés, à leur demande, l’Etat ainsi que d’autres personnes publiques tel que la région, le département, les chambres consulaires.

 

Le projet ayant était confectionner, un débat doit avoir lieu au sein de l’établissement de coopération intercommunale chargée de l’élaboration, au moins quartes mois avant qu’il ne soit arrêté. Le projet est arrêté par délibération de l’établissement public de coopération intercommunale et transmis, pour avis, au préfet. C’est à ce moment qu’une des communes concernées, dès lors qu’elle pourrait voir ses intérêts contrariés, peut engager une procédure préalable de retrait.

 

Le projet arrêté est ensuite soumis à enquête publique (loi Bouchardeau, enquête de 1 mois). L’enquête publique étant terminé, le projet de schéma de cohérence territorial est approuvé par délibération de l’établissement public de coopération intercommunale. Il n’est pas impossible qu’une communauté d’agglomération soit incluse, dans un tel cas, une commune dans une communauté d’agglomération ne peut pas agir, ce sont toute les communes qui doivent agir.

 

Le projet est transmis au préfet et tenu à la disposition du public. Le préfet peut, pendant un délai de deux mois, par arrêté motivé, demander à l’établissement public de coopération intercommunale, de prendre en compte des intérêts supra communaux qui auraient été oubliés.

 

Les communes qui ont engagé une procédure de retrait, peuvent confirmer l’exercice de se droit. Le préfet doit saisir la commission de conciliation qui formulera des propositions que la commune acceptera ou rejettera. Dans ce dernier cas, le préfet ne peut que constater le retrait.

 

Section 2 : La gestion du schéma de cohérence territorial

 

L’établissement public qui est compétente pour son approbation est également chargé de son suivi, ainsi que de sa modification ou de sa révision. Un schéma de cohérence territorial est révisé lorsqu’il est porté atteinte à son économie générale. La procédure de révision est identique à celle de l’élaboration.

 

Si les changements ne portent pas atteinte à l’économie générale, on procède à une modification. La procédure de modification commence par une délibération de l’établissement public de coopération intercommunale décidant celle-ci. Puis on procède alors directement à l’enquête publique. Puis ensuite à une approbation par l’établissement public.

 

Par ailleurs, il existe un certain nombre de cas dans lesquels le schéma de cohérence territorial doit être modifié afin d’être mis en compatibilité avec une déclaration d’utilité publique. Après le respect d’une procédure, la déclaration d’utilité publique emporte modification du schéma de cohérence territorial.

 

L’établissement public chargé de la gestion du schéma de cohérence territorial, doit, dans les dix ans qui suivent son approbation ou sa révision, procéder à une analyse des résultats et décider s’il y a lieu, de faire évoluer ce document d’urbanisme.

 

Section 3 : Le contenu des schémas de cohérence territorial

 

Paragraphe 1 : Schéma de cohérence territorial et règles d’urbanisme supérieur

 

Les schémas de cohérence territorial doivent être compatible avec l’article L.110 et les dispositions de l’article L.121-1 du code de l’urbanisme. Ils doivent être compatibles avec les directives territoriales d’aménagement, en leur absence il doit être compatible avec les dispositions littorales si elles sont applicables. Ils doivent être compatibles avec les chartes des parcs naturels nationaux ou régionaux, également les directives paysagères. Ils doivent prendre en compte les projets d’intérêt général. Ils doivent prendre en compte toute les normes qui lui sont supérieures.

 

Paragraphe 2 : Le contenu matériel

 

Leur contenu s’articule autour de trois axes, article L.122-1. Premier axe, ils exposent un diagnostic, ils font un état des lieux. Second axe, ils présentent le projet d’aménagement et de développement durable retenu. Troisième axe, pour permettre la mise en œuvre du projet, ils fixent  les orientations générales de l’organisation de l’espace et de la restructuration des espaces urbanisés, ainsi qu’il détermine les grands équilibres entre les espaces urbains et à urbaniser, les espaces naturelles, agricoles et forestier.

 

Il s’agit d’un document qui fixe des objectifs à atteindre. C’est ce qui différencie les schémas de cohérence territorial des schémas directeurs, qui fixent la destination générale des sols. Les communes qui n’avaient pas de plan d’occupation des sols mais qui étaient couvertes par un schéma directeur, prenaient le schéma directeur comme un super plan d’occupation des sols. Comme les schémas de cohérence territoriale sont des plans stratégiques, on ne fixe pas les destinations générales.

 

Paragraphe 3 : Contenu formel

 

Le schéma de cohérence territorial comprend un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durable, un document d’orientation et des documents graphiques. Le projet d’aménagement et de développement durable fixe des politiques d’urbanisme en matière d’habitat, loisirs, etc. les documents d’orientations générales précisent la façon dont les objectifs présentés par l’article L.121-1 seront réalisé. Les documents graphiques présentent cartographiquement les documents d’orientations.

 

Section 4 : Les effets des schémas de cohérence territoriale

 

Les schémas de cohérence territoriale ne sont pas opposables aux autorisations d’urbanismes. Les documents inferieurs doivent être compatible avec lui (les plans locaux d’urbanisme, les cartes communales, les plans de déplacement urbain, les plans locaux de l’habitat). Dans les communes non couverte par un schéma de cohérence territorial, est applicable une règle spéciale de constructibilité limitée selon laquelle les zones à urbaniser, ainsi que les zones naturelles, ne peuvent être ouverte à l’urbanisation.

 

Ce principe s’applique dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants et dans une limite de 15 kilomètres à compter de la fin de la partie agglomérée de la commune. Toutefois, il peut être levé sous certaines conditions par arrêté du préfet. Ceci pour éviter un grignotage du périurbain, ceci pour inciter à construire dans les parties déjà urbanisé. Ce n’est pas le principe de constructibilité de l’article L.121-1.

 

Chapitre 4: Les plans locaux d’urbanisme

 

La loi d’orientation foncière de 1965 a crée les plans d’occupation des sols. La loi du 13 Décembre 2000 transforme les plans d’occupations des sols en plans locaux d’urbanisme. Une commune dotée d’un plan d’occupation des sols, si elle veut le réviser, doit l’aligner sur le contenu des plans locaux d’urbanisme, sinon elle garde son plan d’occupation des sols. Si la commune n’a pas de plan, elle doit crée un plan local d’urbanisme.

 

La constitution prévoit l’autonomie des collectivités locales, il est donc inconstitutionnelle pour le législateur d’imposer les plans locaux d’urbanisme.

 

Section 1 : L’élaboration des plans locaux d’urbanisme

 

Les plans locaux d’urbanisme peuvent être communaux ou intercommunaux, mais ils doivent toujours couvrir l’intégralité du territoire communale. La loi de 2000 a mis fin aux plans d’occupations des sols partiels. La procédure débute par une délibération du conseil municipale prescrivant le plan local d’urbanisme. Lorsque la commune est couverte par une communauté urbaine, la communauté urbaine prescrit le plan local d’urbanisme de droit.

 

Le plan local d’urbanisme est élaboré à l’initiative et sous la responsabilité de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale. Le conseil municipal précise les modalités de concertation, conformément à l’article L.300-2. Cette délibération est transmise au préfet, elle déclenche la portée à la connaissance par le préfet des règles supra-communal. Elle est également transmise à un certain nombre d’autorités, tel que, les chambres consulaires qui sont associés à la procédure d’élaboration. Cette délibération prescrivant le plan local d’urbanisme fait l’objet de publicité et insertion dans un journal publié dans le département.

 

Dans le cadre de l’élaboration proprement dite, un certain nombre de personne sont associé. Il s’agit de l’Etat, des chambres consulaires. D’autres personnes sont simplement consultés à leur demande, il s’agit notamment des présidents des exécutifs locaux et les associations agrées pour la protection de l’environnement et les associations locales d’usagers agrées; les maires des communes environnantes.

 

Le projet de plan local d’urbanisme ayant était élaboré, fait l’objet d’une délibération du conseil municipal qui doit avoir lieu au moins un mois avant qu’il ne soit arrêté. Le projet arrêté est ensuite soumis à enquête publique puis il est approuvé par délibération du conseil municipal, et transmis au préfet. Si la commune est couverte par un schéma de cohérence territorial, le plan local d’urbanisme est immédiatement exécutoire. Si la commune n’est pas couverte par un schéma de cohérence territorial, le plan local d’urbanisme ne devient exécutoire qu’un mois après sa transmission au préfet. Pendant ce mois, le préfet peut s’adresser à la commune pour demander la modification du plan local d’urbanisme afin que celui ci prenne en compte des intérêts supra-communaux qui avaient était ignoré. Le plan local d’urbanisme approuvé, devient opposable aux autorisations d’urbanismes (notamment).

 

A partir du moment où un plan local d’urbanisme est prescrit, il est possible aux autorités distractives de prescrire un sursis à statuer. C’est l’effet essentiel de cette prescription de plan local d’urbanisme. En conséquence, dès lors qu’une demande d’autorisation d’urbanisme aurait pour effet de mettre en cause les orientations générales du plan local d’urbanisme, il est possible de différé la décision sur l’autorisation pendant deux ans plus un an à condition que cette prorogation soit justifié par un motif différent que celui qui a fondé le sursis à statuer.

 

Le sursis à statuer permet de gelée la décision pendant une période de deux ans. Pour avoir sursis à statuer, il faut que l’administration le motive, il doit donc y avoir un véritable projet.

 

La procédure de concertation, article L.300-2, les procédures de concertation doivent être mise en place par le conseil de délibération du conseil municipal. Il doit être mis en place une manière d’information sur le projet, les citoyens doivent pouvoir s’exprimer sur ces orientations. L’arrêté de projet n’a aucun effet juridique spécifique.

 

L’enquête publique est une enquête organisée selon la loi Bouchardeau, de Juillet 1983, qui est une enquête publique différente de celle d’expropriation pour utilité publique. Le maire de la commune dans lequel le plan local d’urbanisme va être fait, va saisir le tribunal administratif qui va designer un commissaire enquêteur. L’enquête publique est ouverte par délibération du Conseil Municipal, qui doit indiquer la durée de l’enquête qui est au minimum d’un mois, le nom du commissaire enquêteur, les heures et lieux où le commissaire enquêteur pourra recevoir la population, les réunions publiques qui seront organisés.

 

A l’occasion de l’enquête publique est ouvert un registre sur lequel, toute personne peut consigner ses remarques, toute personne peut adresser ses remarques au commissaire enquêteur. Lorsque l’enquête publique a lieu, le plan local d’urbanisme n’est pas encore opposable, l’ensemble des orientations d’urbanisme ont était défini au moment de l’enquête publique. Il y a peu de chance que l’enquête publique change quelque chose. A l’occasion de l’enquête publique des personnes privées peuvent se manifester, ainsi que des associations et des personnes morales.

 

Cette délibération fait l’objet de mesure de publicité dans un journal local diffusé dans le département et par affichage en mairie. Première formalité de publicité : 15 jours avant le début de l’enquête. Seconde formalité : dans les 8 premiers jours de l’enquête. Lors de l’enquête publique, chacun pourra consulter l’ensemble des documents qui compose le plan local d’urbanisme.

 

Section 2 : La gestion du plan local d’urbanisme

 

La gestion est faite par la commune ou l’établissement public compétent. Pendant sa durée de validité (tant qu’i n’est pas abrogé), on doit pouvoir faire évoluer, si nécessaire, les orientations prisent au moment de l’élaboration initiale.

 

Les procédures d’évolution de gestion sont les suivantes :

– la procédure de mise à jour. Cette procédure est utilisée chaque fois qu’il est nécessaire de modifier les annexes du plan local d’urbanisme. Exemple : lorsqu’il est nécessaire d’ajouter une nouvelle servitude d’utilité publique dont la liste figure dans les annexes.

– la procédure de modification. Cette procédure décidée par délibération du conseil municipal implique que l’objet de la modification soit soumis à enquête publique. Elle est seulement possible lorsqu’il n’ait pas porté atteinte à l’économie générale du plan local d’urbanisme, c’est à dire, lorsque les orientations fixé par le plan d’aménagement et de développement rural ne sont remise en cause. Si cela était le cas, il serait alors nécessaire d’utiliser la troisième procédure.

– la procédure de révision. Cette procédure est identique à celle qui existe en matière d’élaboration.

 

Outre cette procédure de droit commun, il existe une procédure simplifiée qui permet de réviser plus rapidement le plan local d’urbanisme. Cette procédure est utilisée lorsqu’il y a lieu de réaliser une opération de caractère public ou privé présentant un intérêt général, pour la commune ou toute autre collectivité. Elle est utilisée à l’initiative du Maire, et non du conseil municipal, elle donne lieu à un examen conjoint des personnes associés puis ensuite fait l’objet d’une concertation, d’une enquête publique et d’une approbation.

 

Par ailleurs, existe des procédures de révision à l’initiative de l’Etat, lorsqu’il y a lieu de faire prévaloir des intérêts supra-communaux ou lorsqu’il est nécessaire de mettre en comptabilité les dispositions du plan local d’urbanisme avec une déclaration d’utilité publique. Un plan local d’urbanisme peut être abrogé par délibération du conseil municipal après enquête publique. A partir de ce moment là le principe de constructibilité limité revient en vigueur.

 

Section 3 : Le contenu des plans locaux d’urbanisme

 

Les plans locaux d’urbanisme doivent être compatible avec les conditions de l’article L.110 et L.121-1.

 

Paragraphe 1 : Le contenu matériel

 

Le plan local d’urbanisme comprend un rapport de présentation, un plan d’aménagement et de développement durable, un règlement et des documents graphiques, des schémas d’aménagements, ainsi que des documents annexes (les annexes informatives).

 

Le rapport de présentation présente l’état du territoire sur lequel s’applique le plan local d’urbanisme. Ensuite il expose l’état initial de l’environnement, il explique les choix retenus par le plan d’aménagement et de développement durable et il évalue les incidences de ses choix sur l’environnement.

 

Le plan d’aménagement et de développement durable, la loi du 13 Décembre 2000 modifié par la loi de 2003, les autorisations d’urbanismes doivent être compatible avec le plan d’aménagement et de développement durable et en cohérence avec les dispositions du règlement et des documents graphiques.

Le plan d’aménagement et de développement durable défini les orientations générales d’aménagement et d’urbanisme retenu par l’ensemble des communes.

 

Le règlement et les documents graphiques, depuis la loi du 13 Décembre 2000 on traite ensemble le règlement et les documents graphiques. Cela tient au fait que les servitudes d’urbanisme imposé par les différents articles du règlement, dans les différentes zones déterminées par le plan local d’urbanisme peuvent également être énoncées directement sur les documents graphiques composant le plan local d’urbanisme.

 

1. Le règlement

 

Le règlement d’un plan local d’urbanisme comprend 14 articles divisé en trois sections.

Première section : nature de l’occupation et de l’utilisation du sol. Deux articles : les types de constructions interdites, les constructions soumises à des conditions particulières.

Seconde section : accès et voieries, desserte par les réseaux, caractéristiques des terrains, implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques, implantation des constructions par rapport aux limites séparatives, implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même unité foncière, emprise au sol, hauteur maximum des constructions, aspect extérieur, stationnement, espace libre plantation espace boisé. 10 articles, ont retrouve à peu prés les même règles que dans le règlement général d’urbanisme.

Exemple : emprise au sol égal à 80%. Un bâtiment ne pourra faire que 80m² sur un terrain de 100m² avec 20m² de terrains.

Toutes ces règles peuvent se cumuler

Troisieme section : possibilité maximale d’occupation du sol. Article 14 : le coefficient d’occupation des sols. Surface hors œuvre net maximum pouvant être construite sur une unité foncière déterminé.

Exemple : Surface de 1000m², coefficient d’occupation des sols : 0.5, surface hors œuvre net maximum : 500 m².

 

2. Les documents graphiques

 

Ils font obligatoirement apparaitre quatre types de zones : les zones U, AU, A, N. Outre ce zonage général, ils peuvent faire apparaitre un zonage particulier, par exemple, les espaces boisés, les emplacements réservés, les secteurs dans lesquelles un permis de démolir est obligatoire.

Les servitudes qui sont énoncés directement sur les documents graphiques du plan local d’urbanisme sont opposables dans les mêmes conditions que les servitudes énoncées par le règlement.

 

Le plan local d’urbanisme comporte des annexes, à savoir, la liste des servitudes d’utilité publique, des documents relatifs à certains périmètres (secteur sauvegardé, plan d’exposition aux risques naturelles prévisibles, plan d’exposition au bruit), des documents relatifs aux réseaux (d’eaux, d’assainissement), liste des lotissements.

 

Paragraphe 2 : Présentation spatiale du plan local d’urbanisme

 

1. Le zonage général

 

Dans les plans d’occupations des sols ont distinguaient deux grandes catégories de zones : les zones urbaines et les zones naturelles. Ces dernières se déclinaient en quatre sous catégories : les zones Na, Nb, Nc, Nd. Avec la loi SRU et les plans locaux d’urbanisme, on distingue désormais quatre catégories de zones : les zones U, AU, A, N.

 

Plan d’occupation des sols                                                                                                         Plan local d’urbanisme

 

Zone U : zone dans lesquels les équipements                                                                                  Zone U

publics sont suffisants pour recevoir des constructions.

Ce sont des zones urbanisés.

 

Zone N avec :

                        – Na : zone d’urbanisation future :                                                                                 Zone AU : Zone à urbaniser

                                   – Zone AU autour desquels les équipements publics sont suffisant pour recevoir une urbanisation immédiate par l’intermédiaire d’opérations d’aménagement tel qu’une zone d’aménagement concertée ou un lotissement.

                                   – Zone AU où les équipements collectifs sont insuffisant et qui seront ouvertes à l’urbanisation qu’à l’occasion de la révision du plan local d’urbanisme

                        – Nb :                                                                                                            Supprimé

                        Secteur d’habitats diffus où les équipements publics sont insuffisants et que l’ont envisage pas de renforcer.

                        – Nc : Ce sont des zones agricoles et forestières.                                                       Zone A : zone agricole

                        Peuvent être autorisé les constructions nécessaires à l’exploitation agricole. Il peut également s’agir de bâtiments nécessaires à l’habitation des exploitants agricoles. Depuis la loi d’urbanisme et d’habitat de 2006, il est possible dans ces zones, par délibération du Conseil Municipal de designer des bâtiments à usage agricole comme pouvant faire l’objet de changement de destinations et donc être transformé en bâtiment à usage d’habitation.

                        – Nd :                                                                                                            Zone N : Zone Naturelle et Forestières

                        Ce sont des zones qu’il est nécessaire de protéger en raison de la qualité de l’environnement. Mais il s’agissait également de zone qui pouvait présenter des risques naturelles (éboulement, inondable, séisme, avalanche). Ce caractère risque apparait plus dès lors que depuis une loi de 1995, ces zones font l’objet d’un zonage spécial par l’intermédiaire des plans de prévention des risques naturelles prévisibles. Désormais, les zones N des plans locaux d’urbanismes sont seulement des zones sont seulement des zones naturelles et forestières, elles peuvent recevoir des constructions soit par l’intermédiaire de hameaux nouveaux intégrés à l’environnement (quelques unités d’habitations) soit en utilisant la technique dite du transfert de coefficient d’occupation des sols.

 

1. Le zonage spécial

 

1. Les espaces boisés

 

Ces espaces sont définies par l’article L.130-1 du code de l’urbanisme. Il s’agit d’espaces boisés, forets, parcs, qu’il y a lieu de protéger ou de créer. L’espace boisé est une servitude d’urbanisme. Les servitudes ne sont pas indemnisables. En espace boisé, le propriétaire peut céder gratuitement, si la collectivité l’accepte, l’espace boisé à la commune en échange il en conserve maximum le dixième sur lequel il peut construire.

 

2. Les emplacements réservés

 

Article L.611-17 du code de l’urbanisme. Certains emplacements peuvent être réservés en vu de la création d’un espace vert, d’une voie publique ou d’un ouvrage public. Ces emplacements sont inconstructibles. Les propriétaires de ces emplacements réservés peuvent délaissés la superficie de l’emplacement, c’est à dire obligé le bénéficiaire du dit emplacement à l’acquérir, il le fera dans des conditions largement favorables.

 

Ce droit du délaissement est régi par les articles L.230-1 et suivants du code de l’urbanisme. Le propriétaire frappé par un de ces emplacements à la possibilité de mettre en demeure le bénéficiaire du dit emplacement d’acquérir celui ci. L’administration dispose d’un délai d’une année pour répondre à cette demande. Si elle est d’accord, le contrat est parfait, on opère la mutation de propriété. Si l’administration n’est pas d’accord, ou le propriétaire sur le prix proposé, ils ont l’un et l’autre la possibilité de saisir le juge de l’expropriation.

 

Dans un tel cas, ni l’un ni l’autre ne pourra se rétracter après la fixation du prix par le juge. Les règles de fixation du prix dérogent au droit commun de l’expropriation. En effet, le juge doit fixer le prix du bien sans tenir compte de la servitude (de la situation à l’emplacement réservé) et doit octroyer une indemnité de remploie. Il prononce le transfert de propriété.

 

Par ailleurs, le code de l’urbanisme fixe la valeur du bien à des dates de références précises, qui dérogent au droit commun de l’expropriation, en fonction de la date à laquelle à était institué le dit emplacement. Le juge ayant fixé le prix du bien, le bénéficiaire de l’emplacement réservé doit payer dans le délai de 2 ans. Ce droit de délaissement est une garantie pour le propriétaire. On déroge au droit commun de l’expropriation, on déroge au droit de la préemption car la vente est volontaire, il ne devrait pas y avoir d’offre de remploie or il y en a une. Le vendeur est donc doublement gagnant.

 

Par ailleurs, si l’emplacement réservé est situé dans une zone du plan local d’urbanisme où un coefficient d’occupation des sols a été institué, le propriétaire peut délaisser gratuitement l’emplacement réservé, l’administration lui permettant ainsi de transférer le coefficient d’occupation des sols affairant à cet emplacement réservé sur le reste de l’unité foncière.

 

3. Les zonages de l’article L.123-2 du code de l’urbanisme

 

Ce zonage a était introduit par la loi SRU et ne peut être institué que dans les zones urbaines et à urbaniser. Il a pour effet de geler les terrains pendant une durée déterminée. Ainsi, peuvent être gelée certains terrains prévu dans le but de recevoir des logements sociaux, des constructions permettant d’assurer la mixité sociale, pour des emplacements qui dans un avenir proche seront affectés à des installations, ouvrages ou voies publiques (préemplacement réservée). L’ensemble de ces terrains peuvent faire l’objet de l’exercice d’un droit de délaissement dans les conditions prévues précédemment, c’est à dire celle de l’article L.230-1.

 

4. Les zones de coefficient d’occupation des sols

 

Les plans locaux d’urbanisme peuvent prévoir des règles relatives à la superficie maximale hors œuvre pouvant être développé par unité foncière. Elles sont énoncées comme tel par les documents graphiques du plan local d’urbanisme.

 

Paragraphe 4 : Les règles d’utilisation du sol

 

Les règles enoncées dans les articles 1 à 14 du règlement du plan local d’urbanisme. Nous retiendrons dans le présent paragraphe, les règles relatives au coefficient d’occupation des sols.

 

1. Définitions : coefficient d’occupation des sols, surface hors œuvre brut, surface hors œuvre net

 

1. la notion de coefficient d’occupation des sols

 

Article R.123-10 alinéa 1 : « Le coefficient d’occupation des sols qui détermine la densité des constructions admises est le rapport exprimant le nombre de mètre carré de plancher hors œuvre net ou le nombre de mètre cube susceptible d’être construit par mètre carré de terrain.

 

Soit un terrain de 1 000 m², un coefficient d’occupation des sols égal à 0,2, le nombre de mètre carré de surface hors œuvre net est de 200 m² ou 200 mètres cube.

 

1. la notion de surface hors œuvre brut

 

La superficie de plancher hors œuvre brut d’une construction est égal à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction.

 

1. La notion de surface hors œuvre net

 

Article R.312-2 du code de l’urbanisme. La surface hors œuvre net d’une construction est égale à la surface hors œuvre brut après déduction d’un certain nombre de surface énoncé par l’article R.122-2. Il s’agit :

– Des surfaces de combles et de sous sols non aménageables pour l’habitation ou les activités industriel ou commerciaux.

– Des surfaces de plancher hors œuvre des toitures terrasses, balcons, surfaces non clause en rez de chaussée.

– Des surfaces de plancher hors œuvre des bâtiments ou parties de bâtiments, aménagés en vu du stationnement de vehicules.

– Dans les exploitations agricoles, sont exclus, les surfaces de plancher des serres de production, des locaux destinés à abriter les récoltes, à héberger les animaux, ranger et entretenir le matériel agricole, les locaux de production et de stockage des produits à usage agricole, les locaux de transformation et de conditionnement des produits provenant de l’exploitation agricole. (Les locaux de vente ne sont pas concernés ici).

– 5% de la superficie des surfaces hors œuvre affecté à l’habitation, tel que calculé après les trois premières réductions.

 

Par ailleurs, dans les immeubles devant faire l’objet d’une réfection, il est possible de déduire une surface hors œuvre de 5m² par local d’habitation crée.

Il est possible de déduire 5m² par logement lorsque ceci correspond aux normes d’accessibilité par les handicapés. On peut également déduire 5 m² si on fait une surface sécurisée.

 

2. Les règles d’édictions du coefficient d’occupation des sols

 

La fixation d’un coefficient d’occupation des sols par le règlement du plan local d’urbanisme est facultative. Le code de l’urbanisme limite les zones dans lesquelles il peut être fixé un coefficient d’occupation des sols. Il s’agit des zones urbaines U et les zones AU. Ainsi que, dans des zones à protéger, en raison de la qualité de leur paysage où il peut être institué des transferts de constructibilité (ou transfert de coefficient d’occupation des sols) en vu de favoriser un regroupement des constructions.

 

1. Les coefficients d’occupation des sols en zone Urbaine et en zone AU

 

Dans ces zones, ou partie de zone, il peut être fixé des coefficients d’occupation des sols différent suivant les catégories de destinations des constructions. Ces catégories sont énoncées par l’article R.123-9 du code de l’urbanisme : habitation, hébergement hôtelier, artisanat, industrie, exploitation agricole, entrepôts.

 

1. Les transferts de coefficient d’occupation des sols en zone N

 

La zone de transfert de coefficient d’occupation des sols ayant été défini, il s’agit à l’intérieur de celle-ci de déterminer les zones d’accueil de coefficient d’occupation des sols et les zones de réserves de coefficient d’occupation des sols. Seules les zones d’accueil de coefficient d’occupation des sols sont constructibles. L’article 14 du règlement du plan local d’urbanisme concernant les zones N fixe deux coefficients d’occupation des sols :

– Un pour l’ensemble de la zone de transfert de coefficient d’occupation des sols.

– L’autre, pour la zone d’accueil de coefficient d’occupation des sols.

 

Il appartiendra au propriétaire de terrain situé en zone d’accueil  de coefficient d’occupation des sols, d’acquérir auprès des propriétaires situé dans la zone de réserve de coefficient d’occupation des sols, le coefficient d’occupation des sols qui lui est nécessaire pour pouvoir construire. C’est le transfert de coefficient d’occupation des sols.

Les terrains situé dans la zone de réserve de coefficient d’occupation des sols ont un coefficient d’occupation des sols fictif; Dès lors que celui a était transféré en zone d’accueil de coefficient d’occupation des sols, ils sont frappé par une servitude d’interdiction de construire qui ne pourra être levé que par décret en Conseil d’Etat.

 

Section 4 : Le principe de non indemnisation des servitudes

 

L’article L.160-5 du code de l’urbanisme pose pour principe que les servitudes d’urbanisme institué par le code de l’urbanisme, notamment par les plans locaux d’urbanismes, ne sont pas indemnisables. Sauf, si elles entrainent une modification à l’état antérieur des lieux ou si elles entrainent une atteinte à un droit acquis. Dans ces cas là, si le propriétaire subit un préjudice anormal et spécial (responsabilité sans faute), la servitude devient indemnisable.

 

Le juge administratif a toujours considéré que la servitude ne portait pas atteinte à l’état antérieur des lieux. Seuls les actes administratifs individuels confèrent des droits acquis. Cependant, cet article risque d’être en contradiction avec le protocole additionnel de la convention européenne des droits de l’homme qui est relatif à la garantie des droits de propriété. Aussi, le Conseil d’Etat, pour parer un éventuel contentieux, devant le juge de Strasbourg, a ajouté pretoriennement une nouvelle exception au terme de laquelle, si la servitude entraine un dommage anormal et spécial et hors de proportion avec l’objectif d’intérêt général recherché, elle devient indemnisable. Le Conseil d’Etat a anticipé ce que pourrait être la position de la cour de justice de Strasbourg.

 

Chapitre 5 : Les cartes communales

 

Les cartes communales sont issues de la loi du 13 Décembre 2000. Les cartes communales avaient avant cette date une portée très limitée.

 

Section 1 : La procédure d’élaboration des cartes communales

 

Elle ne fait l’objet de grandes précisions dans le code de l’urbanisme. La décision de se doter de ce document d’urbanisme appartient à la commune. Le texte ne dit rien sur les modalités de mise en œuvre de la carte communale. L’élaboration d’une carte communale est décidée par délibération du Conseil Municipal. Le préfet porte à la connaissance de l’autorité chargée de son élaboration les différentes règles supracommunales qui s’imposent. La procédure de concertation de l’article L.300-2 n’est pas prévu, pas plus que des modalités d’associations ou de consultations comme il en va en matière de plan local d’urbanisme.

 

Le projet ayant été élaboré est soumis à enquête publique, puis fait l’objet d’une double approbation. Il est approuvé par délibération du Conseil Municipal et par le préfet. Le silence du préfet pendant quatre mois à compter de la transmission de la délibération vaut approbation tacite. Le projet fait l’objet de publicité et les cartes communales sont tenus à la disposition du public. Les cartes communales sont révisées, à défauts de règles spécifiques, par la procédure qui régit son élaboration.

 

Section 2 : Le contenu des cartes communales

 

Elles doivent respecter les articles L.110, L.121-1. Compatible avec les schémas directeur, les schémas de mise en valeur de la mer, les programmes locaux de l’habitat. Elles sont de véritables documents d’urbanisme qui définissent les secteurs constructibles de la commune sans être soumis à la règle de constructibilité limité.

 

D’un point de vue formel, elles comprennent un rapport de présentation, des documents graphiques et éventuellement quelques annexes. Les documents graphiques délimitent les secteurs où les constructions sont autorisés et ceux où elles ne sont pas admises, à l’exception du changement de destination, de la réfection ou de l’extension des constructions existantes.

 

Ces documents peuvent, en outre, préciser des secteurs réservés à l’implantation d’activités, notamment celles incompatibles avec le voisinage. Depuis la loi du 2 juillet 2003, le Conseil municipal peut, par délibération motivé, institué des hommes dans lesquels la commune va disposer d’un droit de préemption. Toutefois, l’objet de ces zones doit être spécifiquement énoncé par la délibération. Le droit de préemption ne peut être exercé que s’il correspond à la réalisation de cet objet.

 

Les effets de la carte communale :

– Elles lèvent définitivement le principe de constructibilité limitée.

– Elles sont des documents faisant griefs susceptibles de recours en annulation.

– Elles ne sont pas opposables à la demande d’autorisation d’urbanisme.

– Le règlement national d’urbanisme s’applique dans son intégralité dans les communes doté d’une carte communale.

 

Sous-titre 2 : La planification locale à portée spécifique

 

Certains documents d’urbanisme ont pour objet la protection du patrimoine historique et esthétique. D’autres ont pour fonction la prévention des risques et des nuisances.

 

1. La planification liée à la protection du patrimoine historique et esthétique

 

1. Les secteurs sauvegardés

 

Origine : loi du 4 Aout 1962 dite loi Malraux. Il s’agit de mettre en place une politique visant à consolider en v u de les conserver des immeubles anciens présentant des caractères particuliers. Le premier secteur sauvegardé en France est Sarlat. Les secteurs sauvegardés sont crée par arrêté du préfet à la demande ou après accord du Conseil municipal. Avant 2005, il y avait possibilité pour l’Etat de créer un secteur sauvegardé malgré le refus d’une commune par un décret du Conseil d’Etat, on ne peut plus.

 

L’acte qui crée le secteur sauvegardé prescrit l’élaboration du plan de sauvegarde et de mise en valeur. Et met, s’il existe, le plan local d’urbanisme en révision. La procédure d’élaboration du plan est conduite sous l’autorité du préfet. Le plan peut être révisé ou mis à jour. Le plan comprend un rapport de présentation, un règlement et des documents graphiques. Il s’agit de mettre en place les règles qui vont dans le sens de la protection des immeubles.

 

1. Les zones de protection du patrimoine architecturale urbain et paysager

 

Ces zones sont issues de la loi du 7 Janvier 1983. Elles peuvent être crée autour des monuments historiques et dans des quartiers, sites et espaces à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d’ordre esthétique, historique ou culturelle. Elles ne peuvent pas se superposer à un secteur sauvegardé. La procédure d’élaboration de ces zones relève essentiellement de la compétence de la commune, avec la présence de l’architecte des bâtiments de France (Etat).

 

D’un point de vue matériel, le dossier de zone comprend un rapport de présentation qui est une sorte d’exposé des motifs, ainsi que des règles générales ou particulières applicables dans certains secteurs en vu de la protection des paysages, de l’architecture et de l’urbanisme ainsi que des documents graphiques. Les dispositions, ou les contraintes, contenu dans ces zones de protection constituent des servitudes d’utilités publiques et sont donc opposable aux autorisations d’urbanisme.

 

1. Les espaces naturels sensibles des départements

 

Crée par la loi du 18 Juillet 1985. Ils sont crée par délibération du Conseil General sur des espaces naturelles, boisé ou non, afin de préserver la qualité des sites, des paysages, des milieux naturels, etc. A l’antérieur de ces espaces, le Conseil General a la possibilité d’instituer un droit de préemption. A l’intérieur de ceux ci il peut être imposé l’interdiction de construire ou de démolir, voir de réaliser certains travaux.

 

1. Les périmètres de protection et de mise en valeur des espaces agricoles, naturelles et périurbains

 

Il s’agit, par la création de ces espaces, de protéger le périurbain. Ces espaces sont crée par délibération du Conseil General. Les modalités spécifiques de maitrise foncières sont établies à l’intérieur de ces périmètres.

 

2. La planification locale à portée spécifique

 

L’élaboration de ces plans relève de la compétence de l’Etat.

 

1. Les plans de prévention des risques naturels prévisibles

 

Loi du 2 Février 1995. Elle oblige les préfets à créer ce type de plan à l’intérieur de zones à risques naturels prévisibles (inondations, avalanche…). Il énonce les règles d’occupation du sol à l’intérieur de ces zones, et constituent une servitude d’utilité publique.

 

1. Les plans d’exposition au bruit des aérodromes

 

Loi du 11 Juillet 1985. Autour des aérodromes classés est élaboré un plan d’exposition au bruit. Les documents graphiques de ce plan prévoient l’existence de plusieurs zones. Le principe est l’interdiction de construire, selon les zones il y a différentes permissions de construire. Ce sont des servitudes d’utilité publique.

 

1. Les plans d’exposition au risque technologique

 

Loi du 30 Juillet 2003, circulaire du 3 Octobre 2008. Il s’agit de prévoir des périmètres autour d’installations présentant des risques. Ce sont des servitudes d’utilité publique. A l’intérieur de ces zones, un droit de préemption urbain peut être établi. Certains bâtiments peuvent faire l’objet d’un droit de délaissement de la part de leur propriétaire.

 

2eme Partie : Le certificat d’urbanisme et les autorisations d’urbanisme

 

Titre 1 : Le certificat d’urbanisme

 

Ce n’est pas une autorisation d’urbanisme. Le certificat d’urbanisme était intitulé initialement note de renseignement, il née de la pratique notariale. La nécessité de connaitre la nature et le contenu des servitudes applicable à un immeuble faisant l’objet d’une transaction à conduit les notaires à demander à l’administration des renseignements les concernant.

 

Le certificat d’urbanisme a une base légale avec la loi du 16 Juillet 1971. Auparavant on avait admis que la responsabilité de l’administration, en appliquant le droit commun du fait des fautes de l’administration, pouvais être engagé du fait de renseignement incomplet ou erroné.

 

Le certificat d’urbanisme n’était pas simplement u acte permettant de savoir si le terrain était constructible ou non. Le législateur a obligé à l’obtention d’un certificat d’urbanisme dans le cas de division foncière. Dans ce cas, le certificat d’urbanisme n’avais pas pour objet d’informer les administrés sur la constructibilité du terrain mais avais pour objet de permettre à l’administration de contrôler les divisions foncières. (La division financière est un terrain appartenant à un propriétaire en indivision, qui a une certaine indivision). On va matériellement diviser cette unité foncière. Il est nécessaire de contrôler ces unités pour ne pas avoir de lotissements frauduleux, par l’intermédiaire des certificats d’urbanismes. Les certificats d’urbanisme de division foncière n’existent plus.

 

Section 1 : La procédure de délivrance

 

Article L.410-1 et suintants et R.410-1 et suivants. Article A.410.

 

Le certificat d’urbanisme est délivré dans des formes et conditions déterminé en Conseil d’Etat.

 

Paragraphe 1 : La demande

 

Toute personne intéressé peut demander un certificat d’urbanisme relatif à un immeuble bâtît ou non. Toute personne, qu’elle soit propriétaire ou non, qui souhaite connaitre les charges qui pèsent sur un fond, les possibilités de construire ou de réaliser une opération, peut demander un certificat d’urbanisme. Le certificat d’urbanisme n’est qu’un acte d’information, il ne constitue pas une autorisation, c’est ce qui explique que n’importe qui peut le demander. La demande est formulée sur un imprimé spécial.

 

1. Enoncé des indications contenu dans la demande

 

La demande de certificat d’urbanisme précise l’identité du demandeur, la localisation et la superficie et les références cadastrales, ainsi que l’objet de la demande. Il existe en effet deux types de certificat d’urbanisme : un certificat de simple information et un certificat pré opérationnelle. S’il s’agit d’un certificat proportionnel, la demande doit être accompagnée d’une note succincte de l’opération indiquant notamment l’implantation sur l’unité foncière, la destination de ces constructions, etc.

 

2. Dépôt et transmission de la demande

 

La demande est déposée en mairie. Deux exemplaires, si il s’agit d’un certificat de simple information, quatre exemplaires si il s’agit d’un certificat préopérationnelle. Ce dépôt en mairie de tous les exemplaires répond à ce que l’on appelle le système du guichet unique. Il appartient au maire de répartir les exemplaires en fonction de l’autorité compétente pour délivrer le dit certificat.

 

Paragraphe 2 : Les modalités d’instruction de la demande

 

Quelque soit le type de certificat d’urbanisme demandé, les services instructeurs sont commun. En revanche, des différences apparaissent relatives aux consultations exigées et au délai d’instruction.

 

Concernant les consultations, seule la procédure de délivrance des certificats pré opérationnelle peut être ponctuée par des consultations. Ainsi, le service des instructeurs doit recueillir l’avis notamment des services gestionnaire de voieries, réseaux publics, des services compétents pour indiquer les taxes et participations d’urbanisme qui pourront être exigé au moment de la délivrance de l’autorisation, de recueillir l’avis des architectes en bâtiment de France.

 

Le délai d’instruction est d’un mois à compter de la réception en mairie de la demande pour un certificat de simple information. Il est de deux mois pour les certificats préopérationneelles. Le texte ne prévoit pas les modalités de demandes, on doit donc obtenir un récépissé de la mairie soit faire la demande par lettre recommandé avec accusé de réception. Le délai d’un mois s’explique par  le fait que dans le cadre de la procédure d’instruction il n’y a pas lieu à consultation.

Dans le délai de un ou deux mois, le certificat est obtenu tacitement, et s’applique les règles tel qu’elles existent au moment de la délivrance tacite du dit certificat.

 

Paragraphe 3 : La délivrance du certificat d’urbanisme

 

Le certificat d’urbanisme est délivré par le maire, au nom de la commune, dans celles qui sont doté d’un plan d’occupation des sols ou d’un plan local d’urbanisme voir d’une carte communale si le Conseil Municipal c’est déclaré compétent. Dans les autres communes, le certificat d’urbanisme est délivré par le Maire au nom de l’Etat.

 

Section 2 : Le contenu des certificats d’urbanisme

 

Paragraphe 1 : Le certificat d’urbanisme d’information

 

Le certificat d’urbanisme fait apparaitre :

– les dispositions d’urbanisme applicable au terrain.

– il fait apparaitre les limitations administratives au droit de propriété. Il s’agit des servitudes d’utilité publique.

– la liste des taxes et participation d’urbanisme applicable au terrain.

 

En outre, il indique si le bien est situé, ou non, à l’intérieur d’un périmètre de droit de préemption. Il mentionne également si un sursis à statuer pourrait être opposé à une autorisation d’urbanisme. Ce certificat d’urbanisme simple n’indique pas l’Etat des équipements publics existants ou prévus, il n’indique pas si une construction ou une opération peut être réalisé. Il ne fait qu’informer sur les égales qui s’appliquent au terrain.

 

Paragraphe 2 : Le certificat d’urbanisme pré opérationnelle

 

Il contient les renseignements déjà énoncés dans le certificat d’urbanisme simple. Il précise en outre si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de l’opération projeté (celle qui a était décrite succinctement dans un document annexe au formulaire officiel). Cependant, cette indication reste fragile dans la mesure où la décision ne porte sur la localisation approximative des bâtiments dans l’unité foncière, sur les modalités de dessertes, par des équipements publics existant ou prévus.

 

Si l’opération peut être réalisée, le certificat est dit positif, si l’opération ne peut pas être réalisée, il est dit négatif.

 

Si le certificat d’urbanisme proportionnelle est obtenu de façon tacite, vont se trouver cristallisé seulement les règles qui sont contenu dans le certificat informatif, c’est à dire les limitations administratives au droit de propriété et participation aux taxes d’urbanisme. Le certificat d’urbanisme ne constitue qu’un acte d’information et en aucune façon il ne s’agit d’une preautorisation et encore moins d’une autorisation.

 

Section 3 : La portée du certificat d’urbanisme

 

Paragraphe 1 : Durée de validité et prorogation du certificat

 

La durée de validité pour les deux catégories de certificat est de 18 mois à compter de la délivrance express ou tacite. Ainsi, la durée de cristallisation des droits acquis par les administrés est de 18 mois. Passé ce délai de 18 mois, une demande de prorogation peut être effectuée pour une durée de 1 an. Cette prorogation ne sera accordée que si les règles d’urbanisme n’ont pas étaient modifiés.

 

Paragraphe 2 : Les droits acquis (le gel des droits)

 

C’est l’alinéa 4 de l’article L.410-1. Lorsqu’une demande d’autorisation de construire ou aménager, ou une déclaration préalable, est déposé dans le délai de 18 mois, à compter de la délivrance du certificat d’urbanisme, les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et les taxes et participation d’urbanisme ne peuvent être remise en cause à l’exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique.

 

1. La cristallisation des droits

 

La garantie conférée par le certificat d’urbanisme concerne tant le régime d’autorisation que le régime déclaratif. Sont garantie les dispositions d’urbanisme, les limitations administratives au droit de propriétés, les taxes et participations d’urbanisme. Cela veut dire, que si pendant la durée de validité du certificat d’urbanisme (18 mois) les règles énoncées ci dessus étaient modifiés dans un sens défavorable au pétitionnaire de l’autorisation ou de la déclaration, l’autorité compétente pour statuer sur celle-ci ne pourrait s’en départir.

 

Exemple : Un terrain à bâtir, coefficient d’occupation des sols est de 0.5. Le certificat d’urbanisme garanti qu’à la date de la délivrance le coefficient d’occupation des sols est de 0.5. Au moment de la construction, le coefficient d’occupation des sols est passé à 0.2. On pourra construire avec un coefficient de 0.5, c’est la cristallisation des droits.

 

Ne bénéficie d’aucune garantie les dispositions relatives aux équipements publics existants ou prévus desservant un terrain. En conséquence, s’ils sont devenus insuffisant en raison de la saturation d’un réseau l’autorisation sera à bon droit refusé. On se fondera sur l’article L.111-4 du code de l’urbanisme.

 

1. Les limites à la cristallisation des droits

 

Dans la mesure où les dispositions d’urbanisme, ou les limitations administratives au droit de propriété, auraient étaient institué dans le but de préserver la sécurité et la salubrité publique, pendant ce délai de 18 mois, les droits acquis ne sont plus garantie.

Exemple : le préfet publie un plan de prévention contre les risques naturels prévisible, il classifie  le terrain en zone inondable. Nous somme dans la durée de 18 mois, il n’y a quand même pas de cristallisation des droits.

 

Titre 2 : Les autorisations d’urbanisme

 

Le régime des autorisations d’urbanisme a était sensiblement modifié par l’ordonnance du 8 Décembre 2005 et le décret du 5 Janvier 2007. Cette ordonnance a eu pour mérite de réduire le nombre d’autorisations. On est passé de 14 autorisations à 3 types de permis à savoir : le permis de construire, le permis d’aménager et le permis de démolir. De plus, cette ordonnance a institué un régime déclaratif qui dans certains cas se substitue au permis de construire et au permis d’aménager.

 

L’ordonnance de 2005 a également amélioré les procédures d’instructions et de décisions. Elle a mutualisé la procédure l’ensemble des autorisations. Avant l’ordonnance de 2005, chaque autorisation faisait l’objet d’une procédure spécifique. Désormais il y a une procédure unique pour toutes les autorisations et tutelles déclarations. L’ordonnance de 2005 a également opéré un partage de responsabilité entre l’administration et les demandeurs d’autorisations. Ainsi dans la procédure, elle se trouve assez fréquemment déchargé d’un certain nombre de contrôle et elle devra se limiter aux déclarations des demandeurs ou des constructeurs.

 

Par ailleurs, ce nouveau régime d’autorisation sécurise un peu plus les autorisations obtenues dès lors qu’il prévoit, en le remodelant, un délai unique de péremption ou encore de nouvelles règles de retrait ainsi que de modalités d’affichage.

 

Chapitre 1 : Le champ d’application des autorisations et déclaration préalables

 

L’ordonnance du 8 Décembre 2005 a réduit le nombre d’autorisation à 3 : permis de construire, d’aménager, de démolir. A ces différents permis, s’ajoute la déclaration préalable pour les constructions, travaux, installations, aménagement, non soumis à permis.

 

Section 1 : Le champ d’application du permis de construire

 

Article L.421-1 énonce les constructions, même ne comportant de fondations, doivent être précédé d’un permis de construire. Un décret en Conseil d’Etat arrête la liste des travaux exécutés sur les constructions existantes ainsi que les changements de destination qui en raison de leur nature ou de leur localisation doivent être également précédés de la délivrance d’un tel permis.

 

Ainsi, une première distinction est opéré entre les constructions nouvelles et certains travaux exécutés les constructions existantes. Toutefois, les constructions nouvelles, pas plus que tous les travaux, ne sont nécessairement soumis à un permis de construire, mais peuvent faire l’objet d’une déclaration préalable. La liste des constructions nouvelles, soumise à déclaration préalable est fixée de façon exhaustive par décret. De même, est fixé la liste des travaux et des changements de destination soumis à cette même déclaration.

 

Enfin, certaines constructions sont dispensées de toutes formalités. La liste de ces constructions est également fixée par décret de façon exhaustive. Outre ce critère matériel, qui permet de distinguer selon que les constructions ou travaux sont soumis à permis ou déclaration, voir exempté de toute formalité. Le décret de 2007 a introduit un critère territorial qui module le champ d’application du permis de construire et de la déclaration, dès lors que les constructions ou travaux sont exécutés dans des secteurs faisant l’objet d’une protection particulière, par exemple, secteurs sauvegardés, ZPPAUP (?).

 

                                                                                              Permis de construire

 

                                                                                                          Principe

 

Constructions nouvelles                                                                                                 Travaux sur l’existant et changement de destination

Permis de construire                                                                                                        Pas de permis de construire

                                                                                                          Limites

 

Certaines constructions, aménagements                                                                                Certains travaux sont soumis à permis de construire

Sont soumis à déclaration préalable                                                                             R.42-13a et R.421-14 à R.421-16

L.121-4, R.421-1, R.421-9 à R.421-12

La liste est exhaustive.

 

Certaines constructions sont dispensés                                                                                  Certains travaux et changement de destination sont

De toute formalité                                                                                                  sont soumis à déclaration préalable

L.421-5, R.421-1                                                                                                    R.421-13b et 4°Emme alinéa, R.421-17

Liste : R.421-2 à R.421-8

La liste est exhaustive.

 

En plus du critère matériel qui tient à la nature des travaux, on a aussi intégrés un critère territorial. Une construction nouvelle faite dans une commune sans zone sauvegardé, on applique ce principe. Si c’est dans une zone sauvegardé on se trouve dans la seconde situation, on applique le critère territorial, il faudra un permis de construire.

 

Paragraphe 1 : Le régime d’autorisation relatif aux constructions nouvelles

 

Le principe est que toute les constructions nouvelles, même ne comportant pas de fondations, sont soumise à l’obtention d’un permis de construire. En sont dispensé, celles qui sont soumise à déclaration préalable et celles qui ne sont soumise à aucune formalité.  R.421-2 à R.421-8.

 

1. Les constructions nouvelles dispensées de formalité

 

1. Dispense du fait de la nature ou de la très faible importance des constructions

 

La liste de ces constructions est listée de façon exhaustive par décret. Il s’agit, par exemple, des constructions nouvelles dont la hauteur au dessus du sol est inferieur à 12 mètres et qui n’ont pas pour effet de créer une surface hors œuvre brut inferieur ou égal à deux mètres carrés. Exemple : piscine dont le bassin à une surface supérieur ou égale à 10 mètres carrés. Le mobilier urbain est dispensé de toute formalité.

 

2. Dispense en raison du caractère temporaire et de la faible durée de leur maintien en place et de leur caractère temporaire

 

Ce sont les constructions temporaires dont la durée de présence est inferieur à trois mois, tel que, les baraques de chantiers, classe démontable, installations pour des manifestations culturelles.

 

3. Dispense de toute formalité pour des motifs de suretés

 

Il s’agit des travaux couverts par le secret de la défense nationale, les travaux effectués à l’intérieur d’une enceinte penitenciere.

 

4. Dispense de toute formalité du fait que le contrôle est assuré par une autre législation

 

Par exemple, un monument historique.

 

Toutefois ces dispenses totales de formalités sont parfois modulées, en raison du lieu dans lequel ces constructions sont installées.

 

1. Implantation des constructions nouvelles soumise à déclaration préalable

 

La liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Ces constructions nouvelles sont visées par les articles R.421-9 à R.421-11. Par exemple, les piscines dont le bassin a une superficie inferieur ou égale à 100m² et qui ne sont pas couverte ou dont la couverte fixe ou mobile a une hauteur inferieure à 1m80. Également, les constructions qui créent une surface hors œuvre brut supérieur à deux mètres carrés et inferieur ou égal à 20m².

 

A ces critères matériels s’ajoute un critère territorial qui fait que l’on peut passer de la déclaration préalable au permis de construire.

 

Paragraphe 2 : Travaux sur les constructions existantes et les changements de destination

 

L’article L.421-1 alinéa 2 énonce : « un décret en Conseil d’Etat arrête la liste des travaux exécutés sur des constructions existantes, ainsi que les changements de destination qui, en raison de leur nature, ou leur localisation, doivent également être precédés de la délivrance d’un tel permis ».

 

Sont dispensés de toute formalité, les travaux à l’exception de ceux soumis à permis de construire visés par les articles R.421-14 à R.421-16 et ceux soumis à déclaration préalable visé par l’article R.421-17. Alors que pour les constructions nouvelles, le principe est l’obligation d’obtenir un permis de construire, pour les travaux sur les constructions existantes, le principe est inversé, à savoir la dispense de permis de construire. Les exceptions sont énoncées de façon exhaustive par décret en Conseil d’Etat.

 

1. Les travaux et changement de destination soumis à permis de construire

 

A l’exception des travaux d’entretien et de réparation ordinaire, sont soumis à permis de construire, les travaux ayant pour effet de créer une surface hors œuvre brut supérieure à 20m², les travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuse ou la façade des bâtiments lorsqu’il s’accompagne d’un changement de destination.

 

Concernant les changements de destination, l’article R.123-9 énonce un certain nombre de destinations de l’immeuble : habitation, hébergement hôtelier, bureau, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole ou forestières (liste exhaustive).

 

1. Travaux et changement de destination soumis à déclaration préalable

 

Ils sont visés par l’article R.421-17, il s’agit notamment des travaux de ravalement, qui ont pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment. Les changements de destination, même sans travaux,  les travaux qui ont pour effet de transformer plus de 10m² de surface hors œuvre brut en surface hors œuvre net, sont soumis à déclaration préalable. Le critère territorial peut faire varier la nature de l’autorisation nécessaire.

 

Section 2 : Le champ d’application du permis d’aménager

 

L’ordonnance du 8 Décembre 2005 a crée le permis d’aménager, qui se substitue à de nombreuses autorisations, notamment à l’autorisation de lotir. L’article L.421-2 du code de l’urbanisme énonce : les travaux, installations et aménagements affectant l’utilisation du sol et figurant sur une liste arrêté par décret en Conseil d’Etat doivent être précédés de la délivrance d’un permis d’aménager. Le principe est qu’il n’y a pas d’autorisation, seront soumis à autorisation les travaux installations et aménagements présent dans un décret en Conseil d’Etat.

 

Selon l’article L.421-4, un décret en Conseil d’Etat arrête la liste des constructions, aménagements, installations et travaux qui, en raison de leur dimension, de leur nature et de leur localisation ne justifie pas de l’exigence d’un tel permis et font l’objet d’une déclaration préalable. Ainsi, le principe est celui de la dispense d’autorisation, le permis d’aménager ou la déclaration préalable étant exigible uniquement que dans les cas énumérés par décret. Pour le permis d’aménager, ces cas sont visés aux articles R.421-19 à R.421-22, pour la déclaration préalable aux articles R.421-23 à R.421-25. Le critère territorial peut faire varier le champ d’application du permis d’aménager.

 

Paragraphe 1 : Les travaux, installations et aménagement soumis à permis d’aménager à l’exclusion des lotissements

 

Les articles R.421-9 et suivants dressent la liste de ces travaux, installations et aménagement qui sont soumis au permis d’aménagement. Le petit a est relatif au lotissement, le b. au remembrement réalisé par les associations foncières urbaines, c. création et agrandissement des terrains de camping, d. parc résidentiel de loisir, g. les terrains pour la pratique des sports et loisirs motorisés, i. les golfs d’une superficie supérieur à 25 hectares.

 

On peut dire que, globalement, relève d’un permis d’aménager, certaines opérations de remembrement foncier, dont le but est de les ouvrir à certaines réalisations immobilières ou encore certains travaux sur les parcs résidentiels de loisirs ou zone de loisir présentant une certaine importance. Le critère territorial peut intervenir mais certains travaux soumis à aucunes autorisations ou à simple déclaration préalable, peuvent se voir obliger à l’obtention d’un permis d’aménager.

 

Paragraphe 2 : Travaux, installations et aménagement soumis à déclaration préalable à l’exclusion du lotissement

 

Article R.421-23, on peut citer par exemple, les coupes et abatages d’arbres, les affouillements et les ex ossements d’une hauteur qui excède deux mètres et qui porte sur une superficie de plus de 100m², les terrains pour installation de caravanes pour une durée de plus de 3 mois, les terrains de camping, les aires de stationnement ouverte au public, les dépôts de véhicules, sont soumis à déclaration préalable. Le critère territorial peut moduler le champ d’application de la déclaration préalable.

 

Paragraphe 3 : Le cas des lotissements

 

1. Le champ d’application du lotissement

 

1. Approche globale

 

La définition du lotissement est énoncée, désormais, dans la partie législative du code de l’urbanisme (article L.442-1) et non plus (depuis l’ordonnance de 2005) dans la partie règlementaire (ancien article R.315-1). Selon les dispositions de l’article L.442-1 : « Constitue un lotissement, l’opération d’aménagement qui a pour objet ou qui sur une période de moins de 10 ans a eu pour effet la division, qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de location, d’une ou plusieurs propriétés foncières, en vu de l’implantation de bâtiments ».

 

2. Les critères de définition du lotissement

 

Plusieurs critères doivent être réunis cumulativement pour qu’une division soit constitutive de lotissement.

 

– Il doit s’agir d’une division, en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte d’une mutation à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de location. La nature de la convention en vertu de laquelle s’effectue cette division, importe peu.

 

– La période pendant laquelle les divisions sont susceptibles de constitué un lotissement est fixé à 10 ans. A l’expiration de cette période, une nouvelle parcelle détaché où le solde d’une propriété redevient alors autonome et à nouveau susceptible de division.

 

– Le but de la division doit être l’implantation de bâtiments et peut importe leur affectation. Il faut donc qu’il y ait volonté de construire. En conséquence, les divisions qui se feraient sans qu’elle soit suivi d’une implantation d’un bâtiment, ne constitue pas le lotissement. Les divisions qui se feraient après l’achèvement des bâtiments ne constituent pas de lotissements.

 

– Par propriété foncière ou unité foncière, il faut entendre les lots de propriétés d’un seul tenant composé d’une parcelle ou d’un ensemble de parcelles appartenant à un même propriétaire ou à une même indivision. Conseil d’Etat, 2005, Chambery.

 

3. Les divisions non constitutives de lotissement

 

Article R.442-1.

 

Il s’agit de divisions effectuées :

– Dans le cadre d’une opération de remembrement, réalisé par une association foncière urbaine autorisée ou constituée d’office.

– Les divisions effectuées par l’aménageur à l’intérieur d’une zone d’aménagements concertés.

– Les divisions de terrains effectués conformément à un permis valant division (article R.431-24).

– Les divisions primaires par rente effectués par vente ou location, effectué par un propriétaire au bénéfices de personnes qu’il a habilité à réaliser une opération immobilière sur une partie de sa propriété et pour lesquelles il a obtenu un permis d’aménager ou un permis l’autorisant à crée un groupe de bâtiments, autre qu’une maison individuelle.

– Les divisions résultant de la vente, de la location ou de l’attribution en propriété de lots d’opérations de remembrement.

 

Avant l’ordonnance de 2005, dans la définition du lotissement, il y avait lotissement dès lors que la division portée sur plus de deux lots ou en cas de partage successoraux ou de mutations à titre gratuit, plus de quatre lots. Ce critère des lots n’apparait plus dans la définition du lotissement. Il ne réapparait que pour dire si le lotissement est soumis à permis d’aménager ou à déclaration préalable. En effet, il y a lotissement dès la première division en vu d’implanter un bâtiment.

 

1. Les critères de répartitions entre le régime d’autorisation et le régime de déclaration

 

L’article R.421-19 précise le champ d’application du permis d’aménager. Son soumis au permis d’aménager, les lotissements qui ont pour effet, sur une période de moins de 10 ans, de créer plus de deux lots à construire lorsqu’il prévoit la réalisation de voies ou d’espaces communs, ou, lorsqu’ils sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a était délimité.

 

1. Les critères fixes

 

Un permis d’aménager s’impose dès qu’il y création, au moins, trois terrain à bâtir nouveau, ou si dans une période de dix ans il se produit deux divisions successives créant au moins trois terrains. Il faut déterminer les modalités de comptabilisation des terrains, pour cela on se reporte à l’article R.442-2. Ne sont pas comptabilisé :

– Des terrains supportant des bâtiments qui ne sont pas dessiné à être démolis.

– Les parties de terrains détachés d’une propriété et rattaché à une propriété contigüe.

– Les terrains détachés d’une propriété à la suite d’une déclaration d’utilité publique. (Exemple : une expropriation).

– Les terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévus à l’article L.230-1 à L.230-6.

– Les cessions gratuites de terrains de l’article L.332-10.

– Les terrains issus des divisions mentionnées à l’article R.442-1, il s’agit des divisions non constitutives de lotissement.

 

Ces lots ne peuvent être décomptés que dans le cas où les divisions seraient soumises à permis d’aménager. En revanche elles ne sont pas prises en considération pour calculer le nombre de lots dans le cadre de la procédure de la déclaration préalable. Ce qui étant très sensiblement le nombre de divisions constituant des lotissements soumis à déclaration préalable.

 

2. Les critères alternatifs

 

Il s’agit soit, de la réalisation de voies ou équipements collectifs, soit de la situation du lotissement dans un site classé ou un secteur sauvegardé.

 

1. Les lotissements soumis à déclaration préalable

 

Selon l’article R.423-1a sont soumis à déclaration préalable, les lotissements autres que ceux mentionnée à l’article R.421-19. Il y a lieu de noté que pour le calcul du nombre de lots, les lots non comptabilisé pour le permis d’aménager sont comptabilisé pour la déclaration préalable.

 

Section 3 : Champ d’application du permis de démolir

 

L’ordonnance de 2005 a réduit le champ d’application de ce permis, dès lors que la protection des logements pour raison sociale est assurée par d’autres moyens. Le permis de démolir n’a pour but que de protéger le patrimoine historique et esthétique.

 

Paragraphe 1 : Les démolitions soumises au permis de démolir

 

Les démolitions de constructions existantes doivent être précédées d’un permis de démolir lorsque la construction relève d’une protection particulière ou est situé dans une commune, ou partie de commune, où le conseil municipal a décidé de l’instaurer. Concernant la protection particulière, il s’agit de constructions situées en secteur sauvegardé, en ZPPAUP, en sites inscrits ou placés, les monuments inscrits au titre des monuments historiques et les immeubles adossés à un monument historique classé.

 

Sont également dispensé les démolitions ordonnés par décision de justice, celles qui concernent des bâtiments couverts par le secret de la défense nationale, les immeubles insalubres, les immeubles menaçant ruine notamment.

 

Paragraphe 2 : Les démolitions autorisées dans le cadre d’un permis de construire ou d’aménager

 

L’ordonnance de 2005 a prévu qu’il était possible d’obtenir l’autorisation de démolir les immeubles précédemment cités lorsqu’ils sont situés sur des terrains devant recevoir l’implantation de constructions ou d’installations devant faire l’objet d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager.

 

Chapitre 2 : Les formalités préalables à l’instruction des autorisations et déclarations

 

Les dispositions de l’ordonnance de 2005 et le décret du 5 Janvier 2007 n’ont guère modifié les règles de compétences en matière de délivrance des autorisations. Ces textes ont, tout au plus, rassemblé différentes procédures pour institué une seule procédure valable pour toute les autorisations.

 

Section 1 : Les règles de compétences

 

Ces règles varient selon que la commune est dotée ou non d’un plan d’occupation des sols ou d’un plan locale d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, et selon la nature de certains travaux ou installation.

 

Paragraphe 1 : Le principe de la compétence du maire ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale, les décisions prisent au nom de la commune

 

Dans les communes dotés d’un plan d’occupation des sols, plan local d’urbanisme, d’un document urbanisme en tenant lieu ou d’une carte communale (si le conseil municipal c’est attribué la compétence), les autorisations sont délivrés par le maire au nom de la commune. Si le commun fait parti d’un établissement public de coopération intercommunale celui a pu recevoir délégation de compétence, l’autorisation est alors délivrée par le président de l’établissement public de coopération intercommunale, au nom de celui ci.

 

Lorsque le transfert de compétence est intervenu, il est définitif. Dans la mesure où le maire, ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale, serait intéressé au projet, le conseil municipal désigne un autre membre pour prendre la décision.

 

Paragraphe 2 : La compétence du maire ou du préfet. Décision prise au nom de l’Etat

 

Dans les communes non dotés d’un plan d’occupation des sols, plan local d’urbanisme, d’un document urbanisme en tenant lieu ou celles doté d’une carte communale mais le conseil municipal ne c’est pas attribué la compétence. La décision est prise par le maire (ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale) au nom de l’Etat.

 

Il est des cas où la décision est toujours prise par le Préfet au nom de l’Etat. Il s’agit des articles L.422-2 et R.422-2 du code de l’urbanisme, notamment projet réalisé pour le compte de l’Etat, de la région, de la collectivité de Corse, du département, pour un Etat étranger, ouvrage de stockage d’energie tel que les installations nucleaires de base.

 

Section 2 : Le contenu des dossiers d’autorisations et de déclarations

 

Le décret du 5 janvier 2007 fixe de façon exhaustive la liste des pièces susceptible d’être exigé du petitionnaire, ce qui a pour but de mettre fin à certaines pratiques au terme desquelles il était demandé de nouvelles pièces en cours d’instruction pour prolonger les délais de celles-ci. Il y a trois listes de pièces en fonction de la nature de l’opération envisagé : construction, aménagement, demolition.

 

Paragraphe 1 : Le permis de construire et la déclaration préalable

 

La demande de permis de construire et de déclaration préalable est faite par celui qui en a la qualité, assisté par un architecte. Elle doit contenir les pièces limitativement énuméré par le code de l’urbanisme.

 

1. L’établissement de la demande

 

1. L’intervention d’un architecte

 

Le principe est celui de l’intervention obligatoire d’un architecte pour établir le projet architecturale. Toutefois, sont dispensé de l’assistance d’un architecte les personnes physiques qui décident de construire un immeuble à usage d’habitation n’excédant pas 170m² de surface hors œuvre net ou à usage agricole. N’excédant pas 800m² de surface hors œuvre brut ou des serres de production dont la hauteur est inferieur à 4 mètres et la superficie inferieure à 2 000m².

 

2. La qualité du pétitionnaire

 

Le permis ou la déclaration peut être demandé par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisé par eux à exécuter les travaux. Il peut donc y avoir co-titularité des demandeurs qu’ils soient propriétaire ou mandataire. L’administration n’a pas à rechercher si celui qui demande a la qualité requise.

 

Il appartient à celui-ci, seulement, d’attester qu’il a cette qualité. Ceci met un terme à l’application de la théorie du propriétaire apparent en matière de demande d’autorisation d’urbanisme. Le permis de construire peut être demandé par un ou plusieurs propriétaires, ce qui veut dire  que le permis peut concerner plusieurs unités foncières à la fois. Par ailleurs, peuvent également demander un permis ou une déclaration, une personne qui a la qualité pour bénéficier d’une expropriation pour cause d’utilité publique.

 

1. Le contenu de la demande

 

1. La demande de permis de construire

 

Cette demande comprend deux catégories de pièces, cette liste est exhaustive :

– celles qui doivent figurer dans tous les dossiers (article R.431-5 à R.431-12).

– des pièces complémentaires exigibles en fonction de la situation ou de la nature du projet.

 

Au titre des pièces communes à tout les dossiers, on peut citer le formulaire de demande, le plan de situation du terrain, le projet architecturale, les plans de façades et de toiture initiaux et projetés, les plans de coupes précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain, des documents graphiques, des documents photographiques qui permettent de situer le bâtiment par rapport à l’environnement.

 

Au titre des pièces complémentaires, il s’agit de pièces qui varient en raison de la situation du projet, en zone d’aménagement concertés ou en lotissement, ou selon la nature du projet.

 

2. La déclaration préalable

 

Le dossier est considéré comme étant un peu plus allégé par rapport à celui du permis de construire. On y trouve le formulaire de demande, un plan de situation, un plan de masse, une représentation de l’aspect extérieur de la construction, éventuellement les pièces complémentaires précités.

 

Paragraphe 2 : Le permis d’aménager et la déclaration préalable

 

1. Établissement de la demande

 

Contrairement au permis de construire, le projet d’aménagement n’a pas à être exécuté par un architecte. Peuvent demander un permis d’aménager, les personnes qui sont habilités à demander un permis de construire.

 

1. Le contenu de la demande

 

1. La demande de permis d’aménager

 

Comme en matière de permis de construire, le dossier de demande du permis d’aménager comprend deux catégories de pièces :

– Les pièces communes à tous les dossiers.

– Les pièces complémentaires.

 

Les pièces communes à tous les dossiers, il s’agit :

– du formulaire officiel.

– du plan de situation du terrain.

– du projet d’aménagement celui comprend une notice qui précise d’une part l’état initial du ou des terrains et des abords, sont indiqué la végétation existante, les éléments paysagers, d’autre part les parties retenues pour assurer l’insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages.

 

Les pièces complémentaires peuvent être, par exemple, une étude d’impact rendu obligatoire par le code de l’environnement, autorisation de défrichement,  la nature des matériaux utilisés, etc.

 

2. La déclaration préalable

 

On retrouve le formulaire plus un dossier qui comprend un plan de situation, un plan sommaire des lieux qui indique les bâtiments existants, un croquis, un plan coté dans les trois dimensions faisant apparaitre les divisions projetés, éventuellement les pièces complémentaires précités.

 

3. Les dispositions propres au lotissement

 

Article R.442-3 à R.442-8.

 

– La demande.

Outre les renseignements communs contenu dans la demande de permis d’aménager, la demande qui porte sur un projet de lotissement doit indiquer le nombre maximum de lots et la surface de plancher hors œuvre nette maximal dont la construction est envisagé dans l’ensemble du lotissement.

 

– Pièces et renseignement obligatoires :

            – Un plan coté dans les trois dimensions faisant apparaitre la composition de l’ensemble du projet et des plantations à conserver ou créer.

            – Les règles de répartition de surface constructible par lot.

            – Un projet architectural.

            – Coupe et document graphique.

            – Programme et plan des travaux d’équipements.

            – Documents photographiques.

 

– Pièces complémentaires. Il peut être adjoint au dossier de demande :

            – Un projet de règlement, si il est envisagé d’apporter des compléments aux règles d’urbanisme en vigueur.

            – Attestation de garantie en cas de vente ou de location autorisée avant que les travaux prescrits n’est était exécuté.

 

En revanche le projet de cahier des charges qui est un document de droit privé, n’a plus depuis 2007 à être joint au dossier de demande.

 

Paragraphe 3 : Le permis de démolir

 

1. La qualité du pétitionnaire

 

Peuvent demander un permis de démolir, celles qui ont la qualité pour demander un permis de construire.

 

1. Le contenu de la demande

 

La demande est faite sur un formulaire officiel, l’autorisation de démolir peut être demandé en même temps que le permis de construire ou d’aménager. Certaines pièces sont communes à tous les dossiers, lorsque le permis de démolir est demandé en même temps que le permis de construire ou d’aménager, il y a lieu de joindre un plan de masse des constructions à démolir et un document photographique présentant l’ensemble des lieux.

 

Si la demande est faite sur un formulaire spécifique, il y a lieu de joindre en plus un plan permettant de connaitre la situation du terrain à l’intérieur de la commune. Par ailleurs, si le bâtiment est inscrit au titre des monuments historiques, la demande doit être complétée par une notice expliquant les raisons de la démolition, des photographies faisant apparaitre les façades et la toiture de l’immeuble.

 

Si le bâtiment à démolir est adossé à un immeuble classé au titre des monuments historiques, la demande comprend des photographies permettant de visualiser l’ensemble et la description des moyens mis en œuvre pour opérer la démolition.

 

Section 3 : Dépôt des autorisations et des déclarations, transmissions et publicité

 

Paragraphe 1 : Le dépôt de la demande

 

Le pétitionnaire adresse la demande de permis d’aménager, de construire, de démolir, par pli recommandé avec demande d’avis de réception ou les déposent en mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés contre décharge. C’est ce que l’on appelle le principe du guichet unique. La déclaration préalable et le dossier qui l’accompagne sont établis en deux exemplaires. La demande de permis d’aménager, de construire ou de démolir est établie en quatre exemplaires. Des exemplaires supplémentaires peuvent être demandés lorsque les travaux sont soumis à l’autorisation ou à un avis ou accord au titre des législations indépendantes. (Exemple : architecte des bâtiments de France).

 

Paragraphe 2 : La délivrance d’un recepiez

 

Les demandes d’autorisations et de déclaration font l’objet d’un enregistrement par le maire qui en délivre recepiez. Le récépissé contient le numéro d’enregistrement de la demande ou de la déclaration. Il précise le délai d’instruction de droit commun qui varie en fonction de la nature de l’autorisation et/ou les travaux projetés. Il indique qu’à l’expiration du délai, le pétitionnaire sera titulaire d’une autorisation ou sera autorisé à réaliser les travaux objet de la déclaration, à moins que le projet soit exclu de la procédure de la délivrance tacite. (L’administration ne peut retirer les actes d’urbanisme qu’avec un délai de trois mois, elle ne peut retirer les actes acquis préalablement)

 

Le recepiez précise également que le service instructeur, peut dans le délai d’un mois à compter du dépôt du dossier, notifié au demandeur que le dossier est incomplet et lui faire connaitre les délais d’instruction. Si l’administration demande des pièces complémentaires dans le délai d’un mois, le point de départ du délai d’instruction part de la date de la réception des pièces complémentaires. L’administration ne peut demander que les pièces complémentaires qui sont dans la liste exhaustive.

 

La date du dépôt du dossier est importante. D’une part, elle constitue le point de départ du délai d’instruction du permis ou de la déclaration. D’autre part, elle constitue le point de départ du délai d’un mois pendant lequel le service instructeur peut demander des pièces complémentaires (parmi les pièces figurant dans la liste exhaustive afférant à la demande ou la déclaration).

 

En conséquence, le silence du service instructeur pendant le délai d’un mois implique que le dossier est complet et que la demande doit être instruite dans le délai de droit commun. Mais, dans la mesure où l’autorisation tacite serait acquise alors par exemple que le dossier est incomplet, elle serait illégale et pourrait être retiré dans les trois mois. En revanche, s’il s’agit d’une déclaration préalable, le retrait est impossible.

 

Paragraphe 3 : Affichage et transmission de la demande

 

Dans les 15 jours qui suivent le dépôt de la demande ou de la déclaration et pendant toute la durée de l’instruction de celle-ci, le maire procède à l’affichage en mairie, d’un avis de dépôt qui précise les caractéristiques essentielles du projet. Il s’agit d’une simple information, les tiers n’ont pas le droit de consulter le dossier pendant la durée de l’instruction. Cette consultation n’est possible qu’après la délivrance de l’autorisation.

 

Le dossier ayant était déposé, les exemplaires sont répartis en fonction des autorités compétentes pour délivrer l’autorisation, ainsi qu’aux personnes dont l’avis doit être requis.

 

Chapitre 3 : La procédure d’instruction et de délivrance des autorisations et déclarations

 

Section 1 : Les autorités chargées de l’instruction

 

Lorsque la décision est prise au nom de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale, l’instruction est faite par le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale. Dans ce cas, l’instruction peut être effectuée soit par les services de la commune ou par ceux de l’établissement public de coopération intercommunale, soit par une agence départementale accréditée, soit par les services de l’Etat dans le cadre de la mise à disposition gratuite.

 

Lorsque l’autorisation ou la déclaration fait l’objet d’une instruction au nom de l’Etat, ce sont les services de l’Etat qui sont compétent.

 

Section 2 : Les délais d’instruction

 

Articles R.423-17 et R.423-18.

 

Paragraphe 1 : Point de départ des délais

 

Le délai d’instruction cours à compter de la réception en mairie d’un dossier complet, ce qu’il appartient aux services instructeurs de constater. Toutefois, lorsque le permis ne peut être délivré qu’après enquête publique, le point de départ du délai d’instruction cours à copter de la réception par l’autorité compétente ou le Préfet du rapport du commissaire enquêteur ou de la commission d’enquête.

 

Paragraphe 2 : La demande de pièces manquantes

 

La liste des pièces composant le dossier de demande ou de déclaration est énuméré dans la partie règlementaire du code de l’urbanisme de façon précise et exhaustive. Un bordera des pièces est établi selon la catégorie de demande ou de déclaration. Dans la mesure où le dossier est incomplet, le service instructeur peut, dans le délai d’un mois courant à compter de la réception ou du dépôt du dossier en mairie, demander des pièces complémentaires.

 

Une demande de production de pièces manquantes après la fin du délai d’un mois n’aura pas pour effet de proroger le délai d’instruction qui a été notifié. Le dossier est réputé complet. La demande de pièces manquantes répond à une procédure spécifique. Le service instructeur doit s’adresser au pétitionnaire dans le mois qui suit la réception ou le dépôt de la demande d’autorisation, ou de déclaration, par lettre recommandé avec demande d’avis de réception.

 

Si la demande est adressée par cette procédure, l’intéressé est réputé en avoir reçu notification à la date de la première présentation. (Si le facteur passe et qu’on n’est pas là, cela compte comme la première présentation). Il doit être indiqué les pièces manquantes de manière exhaustive ainsi que le délai de trois mois dans lequel elles doivent lui être adressées. Rien n’empêche le service instructeur, dans le délai d’un mois d’adresser plusieurs demandes, y compris pour revenir sur le contenu des précédentes. La dernière demande se substitue à la précédente et dresse de façon exhaustive la liste des pièces manquantes et fait courir un nouveau délai de trois mois.

 

Le pétitionnaire est également informé du fait qu’à défaut d’exécution dans le délai de trois mois, la demande fera l’objet d’une décision tacite de rejet ou d’une décision tacite d’opposition en cas de déclaration. Il est notifié que le délai d’instruction commence à courir à compter de la réception des pièces manquantes en Mairie.

 

Paragraphe 3 : La durée de l’instruction

 

Les délais de droit commun peuvent faire l’objet de modification.

 

1. Les délais de droit commun

 

Il est d’un mois pour les déclarations préalables. De deux mois pour les demandes de permis de démolir et les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle et ses annexes. Trois mois pour les autres demandes de permis de construire et pour les demandes de permis d’aménager.

 

1. Les modifications des délais d’instruction

 

Deux situations peuvent se présenter :

– soit l’administration sait, dans le délai d’un mois suivant la réception du dossier, que le délai peut être majoré car l’instruction répond à des procédures dont la durée est elle même fixée.

– soit l’administration ne sait pas, dans le délai d’un moins suivant la réception du dossier, la durée des procédures qui ont pu être engagé et qui conditionnent la délivrance de l’autorisation.

 

1. La majoration du délai de droit commun

 

Lorsque le projet est soumis à un régime d’autorisation ou à des prescriptions prévues par une autre législation ou règlementation, ou lorsque le projet est situé dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a était délimité, le délai est majoré d’un mois. (Article R.425-1).

 

Le délai est majoré de deux mois lorsqu’il y a lieu de consulté une commission départementale ou régionale (exemple : commission d’accessibilité des handicapés). Par ailleurs il existe d’autres cas de majoration, le délai peut aller jusqu’à un an lorsqu’il s’agit de constructions dans un parc naturel national. Le délai est également prolongé dans l’exploitation de bâtiments d’exploitation commerciale.

 

2. Les prolongations exceptionnelles du délai

 

Prolongation de trois mois quand le préfet décide de prolonger le délai d’instruction d’une autorisation de défrichement ou lorsque l’avis de l’architecte des bâtiments de France a fait l’objet d’un recours. Le délai est porté à un an en cas d’évocation du projet par le ministre chargé des sites.

 

1. Notification des majorations et prolongation du délai de droit commun

 

L’autorité compétente, c’est à dire le service instructeur, donne au demandeur ou à l’auteur de la déclaration, dans le délai d’un mois, à compter du dépôt initial du dossier, le nouveau délai et le cas échéant son nouveau point de départ. Les motifs de la modification du délai, dans la mesure où l’autorisation ne peut être acquise tacitement à l’issue du délai, il est indiqué que le silence de l’administration vaut refus tacite du permis, copie de cette notification doit être adressé au préfet.

 

Concernant les prolongations exceptionnelles de délai, elles doivent être notifiés au demandeur avant l’expiration du délai de droit commun, éventuellement majoré des délais précédemment énoncé (les délais de droit commun).

 

Section 2 : Le déroulement de l’instruction

 

Pendant l’instruction, l’autorité compétente pour statuer doit procéder à des consultations qui se trouvent enfermé dans des délais spécifiques ainsi qu’à procéder dans certains cas à une enquête publique. Enfin, elle doit s’assurer de la conformité du projet avec les règles qui s’opposent.

 

Paragraphe 1 : Les consultations pour avis ou accord

 

L’autorité compétente, c’est à dire le service instructeur, recueil auprès des personnes publiques des services et commissions intéressés par le projet, les accords, les avis, qui sont prévus par le code de l’urbanisme, notamment l’article R.423-50 à R.423-56. Il peut s’agir d’accord qui sont liés à un régime d’autorisation prévu par une autre législation. (Exemple : la consultation de services publics compétents en matière de fixation, participation d’urbanisme non fiscal tel que participation pour raccordement à l’égout, participation à l’archéologie préventive, également accord (compétence liée) ou avis (discrétionnaire) de l’architecte des bâtiments de France lorsque le projet est situé dans un secteur sauvegardé.

 

Paragraphe 2 : Délais et conditions d’émissions des avis ou accord

 

Le décret de Janvier 2007 pose le principe selon lequel les services, autorités ou commission qui n’ont pas fait parvenir à l’autorité compétente leur réponse motivé dans un délai de un mois à compter de la réception de la demande (sous réserve d’exceptions prévues par les articles R.423-60 à R.423-71) sont réputé avoir émis un avis favorable.

 

Ce délai est porté à deux mois lorsqu’il y a lieu de consulter la commission départementale de la nature des paysages et des sites ou encore trois mois lorsqu’il y a lieu de consulter une commission nationale. Après ce délai, le silence de ces commissions vaut avis favorable.

 

Paragraphe 3 : Les décisions soumises à enquête publique

 

Le code de l’environnement prévoit qu’un certain nombre de projets doivent être soumis à enquête publique. Le commissaire enquêteur doit rendre son avis dans le délai d’un mois à compter de la clôture de l’enquête. Dans le délai de 8 jours, l’une des autorités (préfet ou maire) informe le demandeur de la date de réception du rapport et de son contenu. Ce n’est qu’après le résultat de l’enquête que l’autorisation peut être délivrée.

 

Paragraphe 4 : Le contenu de l’instruction

 

Le service chargé de l’instruction des autorisations ou déclarations doit examiner le dossier au fond avant de prendre sa décision. Le permis de construire, d’aménager, démolir, ne peut être délivré si les travaux projetés ne sont pas conforme (de manière très stricte) aux dispositions législatives et règlementaire en vigueur.

 

Dans le cadre de l’instruction, les services compétents peuvent être conduits à apprécier la nécessité d’accorder des dérogations ou des adaptations mineures. Ce service instructeur ne peut accorder ces dérogations ou ces adaptations mineures que dans la mesure où d’une part la dérogation est prévue par un texte et où d’autre part elles sont motivés.

 

Section 3 : Les décisions

 

L’article R.424-1 éclaire justement sur la volonté du législateur d’obliger l’administration à respecté les délais. A défaut d’une décision expresse, dans le délai d’instruction, le silence gardé par l’autorité compétente vaut non opposition à la déclaration préalable ou délivrance d’un permis tacite. Par ailleurs, il se peut que l’autorité compétente pour statuer doive différer sa décision et à ces fins opposé un sursis à statuer.

 

Paragraphe 1 : Les décisions explicites

 

1. Contenu de la décision

 

L’autorité compétente se prononce par arrêté sur la demande de permis ou en cas d’opposition ou de prescription sur la déclaration préalable. Il peut s’agir d’un octroie sans aucune condition, d’une décision de rejet, d’une décision assortie de prescription, d’une autorisation fondée sur une dérogation ou sur une adaptation mineure. A moins qu’il s’agisse d’un octroie pur et simple, toute les autres décisions doivent être motivées.

 

L’arrêté relatif au permis de construire ou aménager, énumère les contributions mise à la charge du bénéficiaire du permis tel qu’elles ressortent de l’article L.332-28 du code de l’urbanisme et en fixe le montant. Il s’agit des contributions non fiscales, c’est à dire, tel que le raccordement à l’égout, voie et desserte, établissement industriel et commerciaux, redevance d’archéologie préventive.

 

La décision peut opposer un sursis à statuer. Elle doit indiquer la durée du sursis et le délai dans lequel le demandeur pourra confirmer sa demande. Le maximum d’opposition du sursis à statuer est de deux ans. La prorogation d’une année est possible mais elle doit être motivée par une raison différente de la première décision.

 

1. Notification de la décision et caractère exécutoire

 

La décision accordant ou refusant le permis, ou s’opposant au projet faisant l’objet d’une déclaration préalable est notifiée au demandeur par l’être recommandé avec demande d’avis de réception. Toutefois, si la décision ne contient ni prescription ni demande de contribution, elle peut être notifié par lettre simple. Lorsque la décision accorde le permis de construire, elle précise les conditions dans lesquelles elle est exécutoire.

 

1. Le recours contre les décisions de l’architecte des bâtiments de France

 

Dans le cadre de la procédure de la délivrance de l’autorisation ou d’instruction de la déclaration préalable, l’accord de l’architecte des bâtiments de France doit parfois être sollicité, ce qui fait parfois l’objet de contestation et l’ouverture de contentieux. Le législateur a mis en place une procédure précontentieuse. Ainsi, en cas de refus ou d’opposition à une déclaration préalable fondée sur une opposition de l’architecte des bâtiments de France, le demandeur peut dans les deux mois à compter de la notification de la décision saisir le préfet de région par lettre recommandée avec accusée de réception, d’un recours contre cette décision.

 

Le préfet dispose d’un délai de trois mois pour se prononcer, à moins que le ministre n’ait décidé d’évoquer le dossier. Passé ce délai, le recours est réputé rejeté. Si le préfet de région ou le ministre chargé des monuments historiques infirme l’avis de l’architecte des bâtiments de France, le maire ou l’autorité compétente doit statuer sur la demande dans le délai d’un mois suivant réception du nouvel avis.

 

Paragraphe 2 : Les décisions implicites

 

1. Principe et limite

 

Le silence de l’administration, selon le droit commun, vaut rejet d’une demande. Il n’en va pas de même en matière d’autorisation de l’urbanisme, en effet, le silence gardée par l’autorité compétente vaut, selon les cas, décision de non opposition à la déclaration préalable ou permis de construire, d’aménager, ou de démolir tacite. L’article 424-2 énonce : « le permis est tacitement accordé si aucune décision n’est notifié au demandeur à l’issue du délai d’instruction ».

 

Mais il est des cas où cette autorisation tacite ne peut être acquis, ces cas sont fixés par l’article R.424-2. Ces cas visent essentiellement les permis qui sont liés à des questions de sécurité nationale, de protection du patrimoine historique et esthétique ou de l’environnement. Dans ces cas, le silence de l’autorité compétente (maire ou préfet) vaut refus tacite du permis.

 

1. Caractère exécutoire

 

Le permis tacite et le non opposition à une déclaration préalable sont exécutoires à compter de la date à laquelle ils sont acquis. Le bénéficiaire ou ses ayants droits peut demander à l’autorité compétente de lui délivrer un certificat attestant de l’acquisition du permis. En cas de permis tacite ou de décisions de non opposition à une déclaration préalable, l’autorité compétente peut fixer dans les deux mois, par arrêté, les participations d’urbanisme qui s’imposent.

 

Paragraphe 3 : Le sursis à statuer

 

C’est une mesure de sauvegarde qui permet à l’administration de différé sa décision.

 

1. Champ d’application

 

Il est fixé par l’article L.111-7 du code de l’urbanisme. Il peut être prononcé :

– dès l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique d’une opération.

– lorsque les travaux, construction ou installation sont susceptible de compromettre ou de rendre plus onéreuse l’exécution de travaux publique.

– pendant la delimitation d’un secteur sauvegardé.

– dès l’arrêté prescrivant le plan local d’urbanisme.

– dans le cadre des opérations de zone d’aménagement concertée.

– […]

 

1. Le regime du sursis à statuer

 

Il peut être sursis à statuer, tant à l’encontre des autorisations de construire, d’aménager ou de demolir qu’à l’encontre des déclarations préalables. L’opposition d’un sursis à statuer est facultatif. Le sursis à statuer à un caractere temporaire, en ce sens qu’il ne peut être opposé pour une durée que de deux ans prorogeable d’une année si le motif de la prorogation differe de celui qui a fondé le sursis initial.

 

Au delà de ce délai, l’autorité compétente doit obligatoirement statuer dans les deux mois sur le dossier qui lui a était soumis, mais il appartient aux petitionnaires de requerir l’administration en ce sens. Si il n’est pas répondu à la suite de cette requisition, l’autorisation est accordée.

 

Chapitre 4 : La mise en œuvre des autorisations et déclarations préalables

 

L’autorisation ayant était delivré, il appartient au beneficiaire d’executer les travaux qu’elle autorise. Mais il n’est pas pour autant completement à l’abris des recours, le prefet peut, selon les règles de droit commun, deferé la décision devant le juge administratif dans le cadre de la procédure du controle de légalité. Les ties peuvent exercer une action en annulation, qu’ils peuvent faire precéder d’un referé suspension devant le juge administratif.

 

Par ailleurs, l’autorité qui a delivré l’autorisation, le permis (et non pas la déclaration), peut procéder à un retrait si elle est illégale, dans le délai de trois mois suivant l’octroie de la décision qu’elle soit explicite ou implicite. (Derogation à la jurisprudence Thernon avec un délai de quatres mois). Passé ce délai de trois mois, l’autorisation ne peut être retiré que sur demande explicite de son beneficiaire. Si la décision a était obtenu par fraude, elle peut être retiré à tout instant.

 

Section 1 : Les dispositions communes aux autorisations et déclarations

 

Certaines dispositions communes sont relatives à l’exécution proprement dite du chantier, d’autres sont incidentes à l’exécution du chantier.

 

Paragraphe 1 : Disposition générale relative à l’exécution des travaux

 

1. Affichage des décisions

 

L’article R.424-15 reprend l’obligation du double affichage. Le bénéficiaire de l’autorisation a l’obligation d’afficher sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, la décision qu’elle soit express ou tacite, dans ce cas il s’agit d’afficher le certificat délivré par le maire sur demande du pétitionnaire. Cette obligation d’affichage sur le terrain s’applique à tout type d’autorisation et de non opposition à des déclarations préalables.

 

Cette affichage mentionne notamment le numéro de permis, le bénéficiaire mais aussi l’obligation de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette obligation est prévue par l’article R.600-1 du code de l’urbanisme. Dans les 8 jours de la délivrance express ou tacite du permis, ou de la décision de non opposition à la déclaration préalable, un extrait du permis ou de la déclaration est publié par voie d’affichage à la mairie pendant deux mois. Les formalités et le contenu de l’affichage sont fixés par arrêtés.

 

Sur le plan du contentieux, seul l’affichage sur le terrain fait courir à l’égard des tiers le délai de recours contentieux, article R.600-2. De plus aucune action en annulation d’un permis de construire ou d’aménager, ou d’une décision de non opposition en déclaration n’est recevable à l’expiration d’un délai d’un an à compter de l’achèvement de la construction ou de l’aménagement. Si les formalités d’affichages n’ont pas était effectué ou si les bénéficiaire de l’autorisation ne peut pas prouver que les formalités d’affichage n’ont pas était effectué, désormais à la fin de l’achèvement de la construction cours le délai d’un an, passé ce délai on ne pourra plus attaquer la décision de l’octroie de l’autorisation.

 

1. L’ouverture du chantier

 

Les travaux peuvent débuter dès que les formalités d’affichage ont étaient effectués. Toutefois, il est des cas dans lesquels la réalisation des travaux est différée dans l’attente de formalité prévu par une autre législation. Ces situations sont visées par les articles L.425-9 à L.425-11. Par exemple, lorsque le projet porte sur une installation soumise à l’autorisation en vertu de l’article L.512-2 du code de l’environnement (installation classée), les travaux ne peuvent être exécutés avant la clôture de l’enquête publique.

 

Lorsque la réalisation d’opérations d’archéologies préventives a était prescrite, les travaux ne peuvent être entrepris avant l’achèvement de ces opérations. Lors de l’ouverture du chantier, le bénéficiaire du permis de construire ou d’aménager adresse au maire de la commune une déclaration d’ouverture du chantier en trois exemplaires. Dès réception de la déclaration d’ouverture de chantier, le maire conserve l’exemplaire de sa déclaration et en transmet un au préfet. La déclaration d’ouverture de chantier n’est pas imposer pour le permis de démolir ni pour la déclaration préalable.

 

1. La péremption des décisions

 

1. Caducité des décisions

 

Les autorisations sont délivrées en fonction des règles applicables à la date de la délivrance. Il est donc logique d’enfermer l’exécution des autorisations dans des délais strictes, faute de quoi celles-ci pourraient durer et ne plus correspondre aux visions urbanistiques des autorités locales. Les délais de validité ont étaient harmonisés par le décret du 5 Janvier 2007, désormais le permis de construire, d’aménager, de démolir, ou les déclarations préalables est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification de l’autorisation ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Elles sont également périmées si passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à un an.

 

Le changement de destination est soumis à déclaration. Il doit être effectué au plus tard dans un délai de deux ans.

 

2. La suspension des délais en cas de recours contentieux

 

En cas de recours devant la juridiction administrative contre le permis ou contre la décision de non opposition à la déclaration préalable, ou de recours devant la juridiction civile en application de l’article L.480-13, le délai de deux est suspendu jusqu’au prononcé d’une décision juridictionnelle irrévocable.

 

3. L’articulation des délais de péremption de l’autorisation d’urbanisme avec les législations indépendantes

 

C’est le cas des installations classés. Le commencement des travaux peut être subordonné à une autorisation ou à une procédure prévue par une autre législation. Le délai de deux ans précédemment énoncé cours à compter de la date à laquelle les travaux peuvent commencer à l’application des dispositions de cette législation indépendante applicable.

 

1. La prorogation des décisions

 

Il se peut que les constructions ou le projet ne soit achevé dans le délai de validité de l’autorisation. Dans ce cas, son bénéficiaire peut demander à ce que l’autorisation soit prorogée. Cette prorogation est fixée à une année, elle répond à une condition de fond, à savoir que les prescriptions d’urbanismes et les servitudes administratives auxquelles le projet est soumis n’ont pas évolué dans un sens défavorable au bénéficiaire.

 

La prorogation est acquise si aucune décision n’est adressée au pétitionnaire dans le délai de deux mois suivant la demande de prorogation, laquelle demande se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Elle prend effet au terme de la validité de la décision initiale et non plus à la date de décision de prorogation.

 

1. Le contrôle de la conformité des travaux

 

Les travaux ayant étaient autorisés dans le respect de la règlementation en vigueur à la date de la délivrance de l’autorisation de la déclaration, il est obligatoire qu’il soit exécuté conformément à celle-ci. A ces fins, le législateur a mis en place un nombre de dispositions afin que puisse être effectué un contrôle de la conformité des travaux. Il s’agit d’un contrôle pendant l’exécution des travaux et d’un contrôle après l’exécution des travaux.

 

1. Le contrôle de la conformité pendant l’exécution des travaux

 

On était institué un droit de visite et de communication. Ont un droit de visite et de communication toute les personnes ayant compétence pour délivrer l’autorisation, c’est à dire, le préfet, le maire, le président de l’établissement de coopération intercommunale qui a reçu délégation, les fonctionnaires assermentés et commissionnés par le ministre chargé de l’urbanisme.

 

Ce droit peut être exercé pendant la durée du chantier, ainsi qu’après l’achèvement des travaux pendant trois ans. Ces autorités peuvent visiter les constructions en cours, procéder aux vérifications utiles, ce faire communiquer tout les documents techniques se rapportant à la réalisation du bâtiment.

 

2. Le contrôle de la conformité après exécution des travaux

 

Il s’agit des contrôles L.262-1 et L.262-2 et R.262-1 à R.262-10.

 

A l’achèvement des travaux, de constructions ou d’aménagement, une déclaration attestant cet achèvement ainsi que la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressé à la mairie. C’est à partir de cette déclaration que pourra être vérifié la bonne exécution des travaux prescrit par le permis d’aménager autorisant la réalisation d’un lotissement. La déclaration précise si l’achèvement concerne la totalité ou une tranche des travaux. De plus, lorsque l’aménageur (lotissement) a était autorisé à différé les travaux de finitions, les voieries, la déclaration le précise.

 

Le certificat de conformité qui existait antérieurement au décret de 2007 a était supprimé. Et donc mis à sa place une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux fondés sur la bonne foi du déclarant. A compter de la réception en mairie de la déclaration d’achèvement, l’autorité compétente dispose d’un délai de trois mois, portée à cinq mois, lorsque le recollement (vérification) est obligatoire pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration. En principe ce décollement ce fait à la discrétion de l’administration mais il est des cas où il est obligatoire, c’est les cas où sont en jeu des considérations d’environnement, d’esthétique. Elle doit auparavant informé le bénéficiaire de l’autorisation de façon à ce que la procédure de recollement soit contradictoire.

 

Lorsque l’autorité compétente estime que les travaux ne sont pas conforme à l’autorisation. L’autorité peut mettre en demeure, dans le délai de trois ou de cinq mois, le maitre de l’ouvrage de déposé un permis modificatif ou de mettre en conformité les travaux avec l’autorisation accordé. Ceci ce fait par lettre recommandé avec avis de réception.

 

A l’expiration du délai de trois mois ou de cinq mois, l’administration ne peut plus procéder au recollement des travaux. Elle se trouve donc dessaisi du pouvoir de contester la conformité des travaux. Cela ne veut pas dire pour autant que le silence de l’administration vaut décision tacite de conformité. Ce dessaisissement de l’administration est sans incidence sur l’appréciation du juge pénal qui pourra être saisi dans le délai de trois ans à compter de l’achèvement de la construction.

 

Si l’administration n’avait pas répondu dans le délai de trois mois ou de cinq mois, le bénéficiaire du permis peut solliciter de l’administration une attestation certifiant que la conformité des travaux avec l’autorisation ou la déclaration n’a pas était contesté. L’administration dispose d’un délai de quinze jours, en cas de refus ou de silence, cette attestation est fournit par le préfet à la demande du bénéficiaire du permis ou de ses ayants droits.

 

Paragraphe 2 : Disposition incidente à l’exécution de l’autorisation

 

1. La modification de l’autorisation

 

Il se peut qu’au cours de la réalisation des travaux autorisés par le permis de construire, d’aménager ou de démolir, son bénéficiaire décide de modifier certains aspects du projet. Dès lors qu’il a qualité pour demander l’autorisation, il peut déposer une demande de modification du permis délivré dès lors que celui-ci est encore en cours de  validité.

 

Ce permis modificatif est attribué dans la mesure où les règles applicables au moment de sa délivrance son respecté (et non pas les règles applicable au moment de la délivrance du permis initial).

 

1. Le transfert de l’autorisation

 

L’autorisation a un caractère réel, il n’est pas délivré en fonction de la personne qui le demande mais en fonction du caractère de l’unité foncière qui va recevoir la dite construction, en fonction des règles applicacables au terrain et au projet envisagé. La demande du transfert de permis de construire, au bénéfice d’une autre personne se fait en remplissant un formulaire spécial pendant la date de validité du permis considéré. La demande de transfert de permis ne permet pas de modifier le permis initial.

 

Section 2 : Dispositions spécifiques à certaines autorisations

 

Il existe des dispositions applicables à quelques aménagements : terrain de camping, terrain aménagé pour l’hébergement touristique, terrain aménagé pour l’implantation de caravane. Ainsi que des dispositions spécifiques concernant quelques constructions : les constructions saisonnières, les constructions précaires et le permis valant division. Nous ne traiterons que le permis valant division.

 

Le permis valant division, la construction de plusieurs bâtiments sur un même terrain devant faire l’objet d’une division en propriété ou  en jouissance après construction a connu des fortunes diverses. Le mécanisme du permis valant division est posé par l’article R.431-24 : « Lorsque les travaux projetés portent sur la construction, sur un même terrain, de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire l’objet d’une division en propriété ou en jouissance, avant l’achèvement de l’ensemble du projet, le dossier présenté à l’appui de la demande est complété par un plan de division, et lorsque des voies ou espace commun sont prévue, le projet de constitution d’une association syndicale des acquéreurs, à laquelle seront dévolues la propriété, la gestion, l’entretien, de ces voies et espace commun, à moins que l’ensemble ne soit soumis au statut de la copropriété ou que le demandeur justifie avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent d’une convention prévoyant le transfert dans leur domaine de la totalité des voies et espace commun une fois les travaux achevés ».

 

1. La division du terrain

 

Il faut que la construction de plusieurs bâtiments soit faite sur un même terrain, sur une même unité foncière. Il faut que l’unité foncière face ensuite l’objet d’une division en propriété ou en jouissance qui doit intervenir avant l’achèvement de l’ensemble du projet. Dans un tel cas, tout acte ou promesse de vente d’un ou plusieurs immeubles à usage d’habitation, ou professionnel, consécutif à la division initiale ou à la subdivision de tout un ensemble immobilier bâti, doit comprendre une clause prévoyant les modalités de l’entretien des voies et réseaux propres à cet ensemble immobilier bâti. A défaut de stipulation, cet entretien incombe au propriétaire de ces voies et réseaux.

 

1. Unité ou pluralité de pétitionnaire

 

Depuis l’ordonnance de 2005 et le décret de 2007, plusieurs pétitionnaires peuvent demander à la fois un permis valant division, que le pétitionnaire soit une personne physique ou une personne morale. Il peut n’y avoir qu’un seul pétitionnaire ou plusieurs. Ainsi, une opération d’habitat groupé peut être menée par plusieurs personnes, chacune vendant l’immeuble qu’elle construit en l’état futur d’achèvement. Le permis qui est unique pour l’opération est demandé par plusieurs personnes qui seront liés par une sorte de partenariat qui dès lors pourrait s’avérer très lourd, dans la mesure où le permis les soumet à des prescriptions communes à exécuter et à des participations d’urbanisme auquel elles sont tenues solidairement.

 

1. Répartition des densités de construction

 

Le dossier de demande doit contenir un plan de division prévoyant la répartition conventionnel de la surface hors œuvre net.

 

1. Gestion des voies et espace commun

 

Ils sauront gérer soit par une association syndicale des acquéreurs soit dans le cadre d’une convention avec la commune, dans ce cas les équipements communs tombent dans le domaine public de l’administration.

 

Section 3 : La mise en œuvre de l’opération de lotissement

 

La réalisation des travaux d’équipement doivent avoir était commencé dans un délai de 18 mois à compter de l’autorisation et achevé dans un délai de trois ans.

 

Paragraphe 1 : Les dispositions communes relatives à la publicité du lotissement

 

Depuis la loi du 9 Janvier 1994, il peut être fait de la publicité avant l’autorisation de lotir. Cette possibilité est requise, prévue par l’article L.442-6 qui prévoit une publicité postérieur à l’obtention de l’autorisation d’urbanisme.

 

Antérieurement à l’intervention d’une autorisation d’urbanisme, toute publicité relative à la vente ou à la location de terrain, situé dans un lotissement, doit mentionner de manière explicite si le permis a été délivré ou si la déclaration préalable a fait ou non l’objet d’une opposition.

 

La publicité doit faire connaitre la date de la décision et mentionné que le dossier peut être consulté en mairie.

 

Paragraphe 2 : La commercialisation des lots et la délivrance du permis de construire

 

Concernant la commercialisation proprement dite des lots et la délivrance du permis de construire, les règles étaient identique à l’autorisation de lotir et aux déclarations préalables, avant d’être modifié par la loi du 13 Juillet 2006 dite engagement nationale pour le logement. Désormais, la vente d’un terrain à bâtir dans un lotissement qui relève du régime de la déclaration préalable est soumise au droit commun de la vente.

 

1. Commercialisation de lots de lotissement et délivrance du permis de construire dans le cadre du permis d’aménager

 

1. L’avant contrat

 

L’article L.442-4 réitère l’interdiction de signer une promesse de vente ou de location d’un terrain, situé dans un lotissement, avant la délivrance du permis d’aménager. Cette règle vaut également pour la déclaration préalable. Il n’y a pas de possibilité de promesse de vente avant l’expiration du délai de réponse à la déclaration. De même, avant que la condition précitée soit réunie, aucun acompte ne peut être accepté.

 

A compter de la délivrance du permis d’aménager ou de la décision de non opposition à la déclaration préalable, le lotisseur peut consentir une promesse unilatérale de vente indiquant la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix, son délai de livraison. La promesse ne devient définitive qu’au terme d’un délai de 7 jours pendant lequel l’acquéreur a la faculté de se rétracter.

 

A l’occasion de la signature de la promesse unilatérale de vente, le promettant peut en contrepartie de l’immobilisation du lot, obtenir une indemnité à l’immobilisation dont le montant maximum est égal à 5% du prix de vente. Les fonds déposé doivent être consigné en compte bloqué et ils sont indisponible, inaccessible, insaisissable jusqu’à la conclusion du contrat de vente.

 

2. Le contrat de vente

 

1. les conditions préalables à la signature du contrat

 

Après avoir obtenu l’autorisation d’urbanisme, le lotisseur doit procéder à l’exécution des travaux d’équipements des terrains. Ces travaux sont ceux qui ont étaient prévu dans l’autorisation. Une fois que la totalité des travaux a été exécuté, le lotisseur recours à la procédure de droit commun en matière de leur conformité. L’acte de vente doit mentionner les étapes de la procédure suivi.

 

Mais, l’autorité compétente peut autoriser la vente des lots avant l’achèvement de tout ou partie des travaux d’équipements du lotissement. En principe le lotisseur doit procéder à l’exécution des travaux mais il peut être autorisé à différé certains travaux, sous réserve de justifier d’une garantie d’achèvement, de façon qu’en cas de défaillance ils puissent être malgré tout exécutés.

 

1. le lotisseur sollicite l’autorisation de différé les travaux

 

Cette demande peut se justifier par la nécessité d’éviter la dégradation des voies pendant la construction des bâtiments. Il peut donc être nécessaire de différé les revêtements définitifs de ces voies, l’aménagement des trottoirs, la pose de leur bordures, la mise en place des équipements dépendant de ces trottoirs, ainsi que des plantations qui ont pu être prescrite.

 

Cette autorisation est subordonnée à l’engagement du lotisseur de procéder à l’exécution de ses travaux fixé par l’arrêté. Si le lotisseur n’est pas une collectivité publique, il doit consigner à cette fin, en compte bloqué, une somme équivalente à leurs couts, ou produire une garantie d’achèvement des travaux. Le déblocage de ces sommes peut être autorisé au fluet à mesure de l’exécution des dits travaux.

 

1. Le lotisseur justifie d’une garantie d’achèvement des travaux

 

Il s’agit d’une garantie auprès d’une banque, d’un établissement financier ou d’une société de caution mutuelle. L’arrêté (le permis d’aménager), fixe la date à laquelle, l’organisme ayant accordé la garantie devra mettre les sommes nécessaires au financement des travaux, à la disposition des attributaires des lots.

 

1. la défaillance du lotisseur

 

Si par suite de défaillance du lotisseur, les travaux ne sont pas achevés. Le garant doit verser les sommes nécessaires à l’exécution des dits travaux. Ce versement est effectué à la personne qui devra se substituer au lotisseur pour les effectuer.

 

3. La délivrance du permis de construire

 

Le permis d’aménager, ou la décision de non opposition à la déclaration préalable, ne vaut pas permis de construire. Les Co-lotis doivent donc déposer une demande de permis de construire pour les bâtiments à édifier sur leur lot. Ils peuvent être accordés soit à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement du lotissement régulièrement constaté, soit à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la vente des lots avant exécution des travaux à condition que les équipements desservant le lot soit achevés.

 

Le lotisseur doit fournit à l’acquéreur un certificat attestant, sous sa responsabilité, l’achèvement des équipements. Ce certificat est joint à la demande de permis de construire. Par ailleurs, l’article L.442-14 cristallise les droits des constructeurs. En effet, dans les 5 ans suivant l’achèvement d’un lotissement, le permis de construire ne peut être refusé ou assortie de prescriptions spéciales sur le fondement des dispositions d’urbanismes intervenu postérieurement au permis d’aménager.

 

1. Commercialisation de lots de lotissement et délivrance du permis de construire dans le cadre de la déclaration préalable (par opposition au permis d’aménager)

 

Depuis l’ordonnance du 8 Décembre 2005, les acquéreurs d’un lot de lotissement contrôlé par une déclaration préalable sont dans une situation moins protégé que dans celui ou le lotissement a été contrôlé par un permis d’aménager. Concernant la vente de lot issue de ce lotissement, ce sont les règles de droit commun relatif à la vente d’un terrain à bâtir qui s’appliquent. Seule l’obligation de bordage de l’article L.111-5-3 s’impose.

 

Ainsi, rien n’empêche de conclure un contrat de vente, sans aucune garantie concernant les éventuels travaux qui pourraient être exigé par la déclaration préalable. Concernant  le permis de construire, il s’impose selon les règles de droit commun.

 

Paragraphe 3 : Gestion et évolution du lotissement

 

1. Les documents du lotissement

 

Deux documents, le règlement du lotissement et le cacher des charges peuvent être rédigé facultativement dans le cadre de l’opération du lotissement. Un projet de règlement de lotissement peut venir compléter les règles d’urbanisme en vigueur. Il fait alors partie des pièces déposées à l’occasion de la demande du permis d’aménager. En revanche pas de règlement si il y a une déclaration préalable.

 

Concrètement, il s’agit d’un document dont la présentation est calquée sur celle du règlement du plan local d’urbanisme. Lorsqu’il en est prévu un, il s’intègre à l’autorisation de lotir, ou le permis d’aménager, et est approuvé par l’autorité administrative.

 

Le règlement devient caduc au terme de dix années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, si à cette date le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu. Toutefois, il peut être maintenu, si les co-lotis le désir, à la majorité qualifiée. A savoir, deux tiers des propriétaires détenant au moins les trois quarts de la superficie du lotissement, ou les trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de la superficie du lotissement.

 

Quand au cahier des charges, il ne figure plus au titre des pièces composant le dossier de demande du permis d’aménager ni dans celui relatif à la déclaration préalable. Il s’agit d’un document de droit privé, dont le contenu relève de la volonté des co-lotis et dont les dispositions ne saurait être prise en compte par l’autorité compétente au moment de la délivrance de l’autorisation de construire sur les lots. Et cela même si il a contractualisé les règles d’urbanisme qui serait devenu caduque au moment de la délivrance de l’autorisation de construire.

 

Concernant la modification du règlement et du cahier des charges, elle peut être faite à la majorité qualifiée, à condition d’être compatible avec la règlementation d’urbanisme applicable.

 

1. L’association syndicale

 

Il est fait référence à l’association syndicale des acquéreurs de lot dans l’article R.442-7. Le dossier de demande du permis d’aménager, en vu de la création d’un lotissement, est complété par l’engagement du lotisseur de constituer une association syndicale des acquéreurs de lot à laquelle seront dévolue la propriété, la gestion, entretien, des terrains et équipements communs.

 

Toutefois, la constitution de cette association ne s’impose pas dans tout les cas, notamment lorsque les voies et espaces communs sont soit destiné à être attribués en propriété aux acquéreurs des lots, soit lorsque le lotisseur justifie de la conclusion avec la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale d’une convention prévoyant le transfert de propriété de ces voies et espace commun une fois les travaux achevés à leur bénéfice.

 

1. La subdivision de lots

 

L’article R.442-21 assimile les subdivisions de lots provenant d’un lotissement aux modifications de lotissement prévu aux articles L.442-10 et L.442-11, sauf lorsque ces subdivisions de lots consistent à détacher une partie d’un lot pour les rattacher à un lot contigu. Dans ce dernier cas, il n’y a pas lieu à instruire une procédure de modification.

 

3eme Partie : Les opérations d’aménagements

 

Ces opérations d’aménagement sont multiples, certaines prévues par l’article R.300-1 du code de l’urbanisme, d’autres par des dispositions spécifiques du code. On ne retiendra que les zones d’aménagements concertés.

 

Chapitre 1 : Les zones d’aménagements concertés

 

La procédure de la zone d’aménagement concerté a était institué par la loi d’orientation foncière du 30 Décembre 1967. Elle constitue le moyen de réalisation essentiel des opérations d’urbanisme complexe.

 

Section 1 : Définition de la zone d’aménagement concerté

 

L.300-11-1 : « Les zones d’aménagements concertés sont des zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation, décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser, l’aménagement et l’équipement des terrains notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vu de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privées ».

 

Paragraphe 1 : L’objet de la zone d’aménagement concerté

 

Il s’agit d’une opération d’aménagement et d’équipement des terrains, dont l’initiative relève d’une personne publique et qui constitue un instrument leur permettant de mettre en œuvre leur politique d’urbanisme tant dans des secteurs nouveaux que dans les quartiers anciens. Il s’agit de permettre la réalisation de construction à usage d’habitation, de commerce, d’industrie, de services ou encore des installations et équipements collectifs publics ou privés.

 

Par équipement des terrains, il faut entendre la réalisation des dessertes de la viabilité, tel que travaux d’eaux, d’électricité, de réseau d’égout, etc. Il faut noter qu’une zone d’aménagement concerté peut porter sur un ensemble de terrains sans enclaves, ou au contraire, sur un ensemble de terrains dont certains sont exclus de la zone d’aménagement concerté. Dans le premier cas, on parle de zone d’aménagement concerté en maitrise foncière totale. Dans le second cas, de zone d’aménagement concerté à maitrise foncière partielle.

De même il est possible de faire des zones d’aménagements concertés multi-sites. Un programme de zones d’aménagements concertés globale est crée qui intéresse plusieurs secteurs. Il y a une mutualisation des équipements publics sur toutes les zones d’aménagements concertés.

 

Paragraphe 2 : La localisation de la zone d’aménagement concerté

 

Les zones d’aménagements concertés doivent être compatibles avec les schémas de cohérences territoriales ainsi que les autres documents d’urbanismes tels que les plans locaux d’urbanisme ou les cartes communales. Concernant l’emplacement de la zone d’aménagement concerté, elle n’est pas lié au fait que la commune dispose d’un plan local d’urbanisme et d’un plan d’occupation des sols, si la commune en dispose il est possible de créer des zones d’aménagements concertés dans n’importe quelle zone. Le plus souvent il s’agira de zone U ou AU.

 

Section 2 : Création de la zone d’aménagement concerté

 

Paragraphe 1 : L’initiative

 

L’initiative ne peut émaner que d’une personne publique, c’est à dire l’Etat, collectivités locales, groupements de collectivités.

 

Paragraphe 2 : Étude préalable

 

La réalisation de la zone d’aménagement concerté nécessite des études approfondi dès lors qu’il s’agit d’un projet d’aménagement, compte tenu des choix du site, faisabilité technique et économique du projet, insertion de celui-ci dans l’environnement, détermination des modalités d’exécution, ces études peuvent être confié soit au service de la commune soit à un établissement public ou encore à des agences d’urbanisme.

 

Dès lors que la zone d’aménagement concerté a était crée, les autorisations de construire ou d’utiliser le sol peuvent faire l’objet d’un sursis à statuer. Les propriétaires des terrains situés dans la zone d’aménagement concerté peuvent exercer leur droit de délaissement.

 

Section 3 : La réalisation de la zone d’aménagement concerté

 

Paragraphe 1 : Les règles applicables dans les zones d’aménagements concertés

 

1. Règle applicable dans les zones d’aménagements concertés implanté dans une commune couverte par un plan local d’urbanisme

 

Dans ce cas, la zone d’aménagement concerté est soumise aux dispositions du plan local d’urbanisme. L’article L.123-3 prévoit une coordination entre la zone d’aménagement concerté et le plan local d’urbanisme, en effet le plan local d’urbanisme doit préciser pour le périmètre de la zone d’aménagement concerté, la localisation et la caractéristique des espaces publiques à conserver, modifier, ou créer, ainsi que la localisation des principaux ouvrages publics et installations d’intérêt général.

 

Il peut également déterminer la surface hors œuvre net maximum dont la construction est autorisée dans chaque ilot, en fonction le cas échéant de la nature et de la destination des bâtiments.

 

1. Règles applicables dans les zones d’aménagements concertés implanté dans une commune non couverte par un plan local d’urbanisme

 

Il s’applique le règlement national d’urbanisme.

 

Paragraphe 2 : Mode de réalisation de la zone d’aménagement concerté

 

1. La réalisation en régie directe

 

La personne publique qui a pris l’initiative de la création de la zone d’aménagement concerté assure directement la réalisation de la zone. Cela veut donc dire qu’elle en a la responsabilité technique et financière.

 

1. La réalisation par l’intermédiaire des concessions d’aménagement

 

Antérieurement à une loi du 20 Juillet 2005, il était possible de faire des réalisations par l’intermédiaire de conventions publiques d’aménagement, cette possibilité a été supprimée. Aujourd’hui les actes sont réalisés par l’intermédiaire des concessions d’aménagement.

 

1. L’attribution des concessions d’aménagement

 

Selon les dispositions de l’article L.300-4, l’Etat et les collectivités territoriales, ainsi que leurs établissements publics, peuvent concéder la réalisation des opérations d’aménagement à toute personne y ayant vocation. L’attribution de ces concessions est soumise par le concédant à une procédure de publicité permettant la présentation de plusieurs offres concurrentes dans les conditions fixées par décret en Conseil d’ Etat. Toutefois, cette obligation de publicité et de mise en concurrence peut se trouver écarté.

 

2. Le traité de concession d’aménagement

 

Article L.300-5. Le traité doit préciser les obligations de chaque partie. A savoir, l’objet du contrat, sa durée, les conditions dans lesquelles il peut être éventuellement prorogé ou modifié, les conditions de rachat, de résiliation, de déchéance du concédant, ainsi que éventuellement les conditions et les modalités d’indemnisation du concessionnaire.

 

Dans la mesure où le concédant décide de participer à l’opération sous forme d’apport financier ou de terrain, le traité de concession précise, à peine de nullité, les modalités de cette participation financière, qui peut prendre la forme d’apports en nature.

 

Section 4 : La cession des terrains équipés

 

Les terrains équipés peuvent faire l’objet de cession, de location, ou de concession d’usage, à des utilisateurs publics ou privés. Le régime de la cession des terrains est moins rigide que celui des lotissements. En effet, dans ces derniers les cessions de terrain ne peuvent intervenir avant l’achèvement des travaux. Dans les zones d’aménagements concertés, la commercialisation des lots peut se réaliser avant l’achèvement des travaux, dès que la zone d’aménagement concerté a une existence légale.

 

En général, les cessions de terrains dans les zones d’aménagements concertés interviennent en application d’un cahier des charges qui est annexé à l’acte de vente auquel les attributaires doivent se conformer. Le cahier des charges doit indiquer le nombre de mètre carré de surface hors œuvre net dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée, il peut en outre fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposé pour la durée de la réalisation de la zone. Le cacher des charges devient caduc à la date de la suppression de la zone.

 

Toutefois cette caducité ne concerne pas les cahiers des charges avant l’entrée en vigueur de la loi SRU. D’un point de vue urbanistique, les divisions effectués à l’intérieur des périmètres de zone d’aménagement concertés ne sont pas soumise à permis d’aménager, dès lors qu’elles sont effectués par la personne publique ou privée qui réalise l’aménagement de la zone.

 

Section 5 : Suppression ou modification de la zone d’aménagement concerté

 

La suppression de la zone d’aménagement concerté est prononcée sur proposition et après avis de la personne qui a pris l’initiative de sa création. La proposition doit faire l’objet d’un rapport qui expose les motifs de la suppression. Depuis la loi du 13 Décembre 2000, SRU, une zone d’aménagement concerté non achevée peut être supprimée.

 

Concernant la modification de la zone d’aménagement concerté, elle peut être effectuée en respectant les mêmes règles que celle qui préside à la création.

 

4eme Partie : Les interventions foncières des collectivités locales

 

Les collectivités locales utilisent différent moyens : expropriation pour cause d’utilité publique (pour acquérir des biens, des terrains), le droit de délaissement (c’est l’obligation pour la collectivité d’acquérir les terrains des propriétaires), acquière des propriétés par le marché. On utilise le droit de préemption.

 

Chapitre 1 : Les zones de préemption

 

Le droit de préemption est un mécanisme d’acquisition foncière dont l’exercice est limité dans l’espace et dans l’objet. Il permet à son titulaire d’acquérir, par priorité, un bien immobilier mise en vente par son propriétaire en se substituant à l’acquéreur initiale. La vente du bien est libre mais l’acquéreur est imposé, la fixation du prix peut être fixé par le juge de l’expropriation, l’administration dans le cadre de l’exercice de son droit a la possibilité de changer la volonté du cocontractant, considérant que ce dernier conserve un droit de rétractation. (Dans le droit de préférence Ono ne modifie pas le prix).

 

Section  1 : La création des zones de préemption

 

Paragraphe 1 : Le droit de préemption urbain

 

1. Le champ d’application du droit de préemption urbain à l’intérieur des plans locaux d’urbanisme et des plans de sauvegarde et de mise en valeur

 

Un droit de préemption urbain peut être institué dans les communes dotés d’un plan local d’urbanisme approuvé sur tout ou partie des zones U et des zones AU délimité par ce plan, ainsi que, sur tout ou partie du territoire des communes couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur rendu public ou approuvé. Une délibération du conseil municipal doit instituer le droit de préemption.

 

1. Le champ d’application du droit de préemption urbain à l’intérieur d’une carte communale

 

Il est issu de la loi du 2 Juillet 2003. Les conseils municipaux dotés d’une carte communale approuvé peuvent, en vu de la réalisation d’un équipement ou d’une opération d’aménagement, institué un droit de préemption dans un ou plusieurs périmètres délimité par la carte. Mais la délibération doit indiquer de façon précise l’équipement ou l’opération projetée.

 

1. Le champ d’application du droit de préemption urbain à l’intérieur du périmètre d’exposition aux risques technologiques et naturels

 

Loi du 30 Juillet 2003. Il peut être institué à l’intérieur de ces plans, des zones où le droit de préemption urbain s’applique. Il n’y a pas besoin de motivée la décision, le simple fait que les terrains se trouvent à l’intérieur de la zone justifie le droit de préemption. Alors que dans les zones classiques urbaines, il faut une motivation sur les immeubles qu’on préempte.

 

1. Dispositions communes à toutes ces zones

 

1. Droit de préemption urbain et droit de préemption des zones d’aménagement différées

 

Il se peut que coexiste un droit de préemption urbain et un droit de préemption inhérent à l’existence d’une zone d’aménagement différé. Dans la mesure où la zone d’aménagement différée a été crée avant que ne soit institué le droit de préemption urbain, c’est le régime du droit de préemption en zone d’aménagement différée qui s’impose.

 

2. Exclusion du droit de préemption urbain à l’intérieur des lotissements et des zones d’aménagement concertées

 

Il n’existe pas de droit de préemption urbain spécifique au lotissement et aux zones d’aménagements concertées. Toutefois, si un lotissement ou une zone d’aménagement concertées se trouvent situé dans une zone de droit de préemption urbaine (U ou AU), ce droit de préemption s’applique. Mais, le conseil municipal peut exclure du champ d’application du droit de préemption urbain les ventes d’immeubles situé dans une zone d’aménagement concertée ou un lotissement, alors même que ceux ci se situent dans une zone de préemption.

 

1. La décision d’institution du droit de préemption urbain

 

Le droit de préemption urbain est institué par délibération du conseil municipal. Les délibérations relatives au droit de préemption urbain font l’objet d mesures de publicité renforcée : affichage en mairie et insertion dans deux journaux locaux diffusé dans le département.

 

Paragraphe 2 : Les zones d’aménagement différées

 

Elles ont était crée par la loi du 26 Juillet 1962. Elles avaient pour but de limiter essentiellement la spéculation immobilière autour des zones d’urbanisation prioritaire. A l’intérieur de ces zones d’aménagement différées est institué un droit de préemption.

 

Les zones d’aménagement différée sont crée par le préfet (arrêté du préfet), dans la mesure où la zone d’aménagement différée serait crée sans que la commune ne soit consentante à ce moment là la procédure est un décret en Conseil d’Etat. La création de la zone d’aménagement différée peut être précédée par un périmètre provisoire dont la durée est de deux ans. Ces deux ans seront inclus dans la durée globale de la zone d’aménagement concertée qui est de 14 ans.

 

Paragraphe 3 : Le droit de préemption des espaces naturelles sensibles des départements

 

A l’intérieur du département il est possible de délimiter les zones qu’il est nécessaire de protéger en raison de la qualité de l’environnement et qui seront ouverte au public. Ces zones sont crées par délibération du Conseil General, à l’intérieur de celles-ci il peut être institué un droit de préemption. On ne peut créer ces espaces naturelles sensibles des départements que pour protéger l’environnement. Si ces espaces sont trop fragiles, on peut ne pas l’ouvrir au public. Si l’ouverture au public n’est pas faite dans les cinq ans, cet espace peut être annulé.

 

Section 2 : L’objet des droits de préemptions

 

Paragraphe 1 : Champ d’application du droit de préemption urbain et du droit de préemption en zone d’aménagement différée

 

1. Mutation soumise au droit de préemption

 

Le droit de préemption urbain et le droit de préemption en zone d’aménagement différée peuvent être exercée en cas d’aliénation ou cession quelques en soit la forme ou d’adjudication forcée. En revanche pas de droit d’aliénation si adjudication volontaire.

 

1. Mutations exclues du droit de préemption

 

Ce sont les mutations à titre gratuit, les conventions n’emportant mutation de propriété (par exemple les baux de location), cession à un Co-indivisaire, cession à un bénéficiaire de déclaration d’utilité publique.

 

1. Bien soumis au droit de préemption

 

Sont soumis aux droit de préemption urbain et en zone d’aménagement différée, tout immeubles ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance d’un immeuble, ou d’une partie d’immeuble, sous quelques formes que ce soit, à l’exception de ceux qui sont compris dans un plan de cession arrêté en application de l’article L.631-22 et L.642-1 du code de commerce.

 

Sont soumis au droit de préemption les immeubles ou partie d’immeuble non bâtis, les ensembles de droit sociaux. Sont exclues, les droits réels immobiliers, les biens et les droits mobiliers (notamment les fonds de commerce), les immeubles bâtis par des organismes d’habitation à loyer modéré, les immeubles faisant l’objet d’un contrat de vente à construire, etc.

 

Par ailleurs certains biens sont exclus du seul de préemption urbain. Il s’agit notamment, des appartements et locaux à usage professionnels ou mixtes compris dans un bâtiment soumis au régime de la copropriété soit depuis 10 ans au moins soit à la suite du partage total ou partiel d’une société d’attribution. Sont également exclues les immeubles bâtis depuis moins de 10 ans.

 

Toutefois, ces exclusions du seul de préemption urbain peuvent être réintroduites dans le champ d’application de ce droit par délibération du Conseil Municipal, c’est le droit de préemption urbain renforcé.

 

Paragraphe 2 : Champ d’application du droit de préemption des espaces naturelles sensibles des départements

 

Son visé les aliénations volontaire à titre onéreux sous quelques formes que ce soit. Il s’agit de tout terrain ou ensemble de droit sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou en jouissance de terrains. La préemption ne peut pas porter sur des terrains battis. Article L.442-3.

 

Section 4 : Le titulaire du droit de préemption

 

Dans le cadre du droit de préemption urbain, le titulaire du droit de préemption est la commune. Le maire peut exercer le droit de préemption si il a était mandaté par délibération du Conseil Municipal. En matière de zone d’aménagement différée, c’est la décision qui la crée qui désigne le titulaire du droit de préemption (ce peut être la commune, une société d’économie mixte, chambre d’agriculture, etc.). Concernant les espaces naturelles sensibles des départements, la décision appartient au conseil général. Le président du Conseil General peut être mandaté pour exercer le droit de préemption.

 

En cas de non exercice du droit de préemption par son titulaire, il est des cas dans lesquelles le législateur a prévu un titulaire substitué. Par exemple, concernant les espaces naturelles sensibles du département, en cas de non exercice du Conseil General, l’établissement public chargée de la conservation des espaces peut prendra le relai.

 

Chapitre 2 : Le régime des droits de préemption

 

Section 1 : La finalité du droit de préemption

 

Toute décision de préemption, dans la mesure, où elle porte atteinte à l’une des composantes du droit de propriété, doit être motivée. Cette motivation revêt une importance différente selon le cadre juridique dans lequel s’inscrit la décision de préemption.

 

Paragraphe 1 : Le droit de préemption urbain

 

La motivation de décision de préemption doit correspondre à l’un des objectifs visés par l’article L.300-1 du code de l’urbanisme. Ces objectifs sont larges. On peut préempter pour la mise en œuvre d’un projet urbain, d’une politique locale de l’habitat, la réalisation d’équipements collectifs, la lutte contre l’insalubrité, la sauvegarde du patrimoine, etc.

 

Le droit de préemption peut aussi être exercé en vu de constituer des réserves foncières et permettre la réalisation des actions ou opérations d’aménagements. Les finalités assignées au droit de préemption sont relativement large.

 

Paragraphe 2 : Le droit de préemption dans les zones d’aménagement différées

 

La motivation de la décision de préemption présente ici un intérêt plus relatif, dans la mesure où il suffit au titulaire du droit de préemption de se référer à l’arrêté créant la zone d’aménagement différée. Comme elle a été crée dans u intérêt particulier, c’est cet intérêt qui est repris dans la décision du droit de préemption.

 

Paragraphe 3 : Incidence de l’annulation de la décision de préemption

 

Lorsque la décision par laquelle le titulaire du droit de préemption décide d’exercer son droit, est annulé ou déclaré illégal, par la juridiction administrative et qu’il n’y a pas eu transfert de propriété, ce titulaire ne peut exercer son droit à nouveau pendant un délai de un an à compter de la décision juridictionnel devenue définitive.

 

Paragraphe 4 : Espace naturel sensible

 

Les terrains acquis doivent être aménagés pour être ouvert au public, sauf exception justifiée par la fragilité du milieu naturel. La décision de préemption doit avoir un but de protection de l’espace et d’ouverture au public de cet espace. L’ouverture au public de l’espace doit se faire dans les 10 ans qui suivent la préemption.

 

Section 2 : Les phases de la procédure de préemption

 

Le propriétaire d’un bien pouvant faire l’objet de l’exercice d’un droit de préemption doit établir une déclaration d’intention d’aliéner, cela s’appelle purger le droit de préemption. Le bénéficiaire du droit de préemption fait connaitre son intention dans le délai de deux mois. S’il n’y a pas accord sur la chose et sur le prix, le juge de l’expropriation peut être saisi afin que soit déterminé la valeur du bien faisant l’objet de la cession.

 

Après fixation du prix par le juge, il appartient aux parties, soit de procéder à la vente, soit de renoncer. Le vendeur bénéficie d’un droit de rétractation. (En matière de délaissement, si le prix fixé par le juge ne convient pas au propriétaire du bien, il ne peut se rétracter).

 

Paragraphe 1 : La déclaration d’intention d’aliéner

 

1. L’auteur de la déclaration d’intention d’aliéner

 

En cas de mutation amiable, elle s’analyse comme une offre de vente. Elle est effectuée par le propriétaire du bien dont l’aliénation est projetée, son mandataire ou le liquidateur judiciaire pour les cessions d’actifs dans le cadre d’une procédure de faillite. En cas de cession forcée, elle est souscrite par le greffier du tribunal de grande instance ou par le notaire chargé de la vente.

 

1. Le destinataire de la déclaration d’intention d’aliéner

 

En matière de droit de préemption urbain et de zone d’aménagement différée, quel que soit le titulaire effectif du droit de préemption, le maire de la commune concerné est le dentinaire unique de la déclaration d’intention d’aliéner. Lequel transmettra ensuite la déclaration d’intention d’aliéner à la personne concernée.

 

Concernant les déclarations d’intentions d’aliéner dans les espaces naturels sensibles des départements, elles sont adressées au président du Conseil General. S’il s’agit d’un droit de préemption urbain à l’intérieur d’une commune possédant une carte communale, le maire est compétent.

 

1. La forme de la déclaration d’intention d’aliéner

 

Les déclarations d’intentions d’aliéner sont souscrites sur des formulaires types, à la disposition des administrés en mairie. Mais une déclaration d’intention d’aliéner faite sur papier libre est valable. La déclaration d’intention d’aliéner doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception en quatre exemplaires.

 

1. Contenu et nature juridique de la déclaration d’intention d’aliéner

 

1. Le contenu de la déclaration d’intention d’aliéner

 

L’identification de la personne qui fait la déclaration d’intention d’aliéner, la désignation du bien, présence d’un mandataire, caractéristique du bien, les droits rattachés au bien (servitudes, droits d’usage), les conditions d’aliénations, modalités de paiement du prix, etc.

 

2. Contrôle du contenu de la déclaration d’intention d’aliéner

 

Il appartient aux services compétents de vérifier le contenu de la déclaration d’intention d’aliéner. Si celle ci est incomplète, elle est retournée au vendeur qui doit la complétée. Le délai de réponse court à partir du renvoi d’une déclaration d’intention d’aliéner complète.

 

3. Nature juridique de la déclaration d’intention d’aliéner

 

On doit distinguer, selon que la déclaration d’intention d’aliéner fait état d’un prix ou indique simplement une évaluation de la valeur du bien ou le montant de sa mise à prix.

 

Dans le premier cas, la déclaration d’intention d’aliéner vaut offre de vente, dans la mesure où il y a accord sur la chose et sur le prix, la vente est juridiquement parfaite et le vendeur n’a aucune possibilité de rétractation. Toutefois, tant que le titulaire du droit de préemption ne c’est pas prononcé, la déclaration d’intention d’aliéner peut librement être retiré par le souscripteur. Dans le second cas, elle n’a aucune valeur juridique en droit civil.

 

Toute mutation intervenue sans purge du droit de préemption est entachée d’une nullité qui doit être qualifié de relative. Dans les cinq ans à compter de la publication de l’acte portant transfert de propriété, le titulaire du droit de préemption peut saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation des biens pour faire constater la nullité de la préemption.

 

Paragraphe 2 : La mise en œuvre du droit de préemption

 

Quel que soit le régime, il est imposé au titulaire du droit de préemption de répondre dans un délai déterminé. A défaut, il est réputé avoir renoncé à l’acquisition. Pour les droits de préemption urbaine et les zones d’aménagement différés il y a délai de 2 mois, pour les espaces sensibles naturels des départements le délai est également de deux mois. Ce délai peut être prorogé dans le cas où une autre personne que le département peut exercer le droit.

 

La décision de préemption appartient à l’assemblée délibérante du titulaire du droit de préemption. Cette décision doit être notifiée au vendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification doit impérativement être faite au propriétaire, au mandataire, au greffier ou au notaire en cas d’adjudication forcée.

 

Paragraphe 3 : Le contenu de la réponse de la déclaration d’intention d’aliéner

 

Le titulaire du droit de permission peut renoncer à l’acquisition, l’accepter ou faire une offre à des conditions différentes de celles fixées dans la déclaration d’intention d’aliéner. A défaut d’accord, le propriétaire peut renoncer ou saisir le juge de l’expropriation afin qu’il fixe un prix. Le propriétaire peut toujours proposer à l’administration de modifier le prix, s’il n’y a pas accord le juge de l’expropriation est saisi.

 

Paragraphe 4 : La fixation judiciaire du prix

 

L’exercice du droit de préemption donne lieu au paiement d’un prix, et non pas à une indemnité compensatrice d’un préjudice subis, comme en matière d’expropriation. Le prix est fixé sans que soit octroyé par le juge une indemnité de remploie, d’éviction ou autre indemnités accessoires. Le prix est globalement fixé selon les règles applicables en matière d’expropriation, avec quelques variantes, à savoir que les prix sont estimés en fonction de leur valeur à la date de la décision de première instance, en considération de leur usage effectif à la date de référence.

 

Paragraphe 5 : Le paiement du prix et transfert de propriété

 

1. Le transfert de propriété

 

En cas d’accord sur le prix indiqué par le propriétaire de la déclaration d’intention d’aliéner ou sur la contreproposition du titulaire du droit de préemption, un acte authentique doit être dressé dans les trois mois à compter de cet accord pour constater le transfert de propriété.

 

Dans le cas où le prix est fixé par décision de justice, chacune des parties a la faculté de renoncer à la mutation pendant l’instance et jusqu’au terme d’un délai de deux mois après que la décision juridictionnelle soit devenue définitive. Le silence des parties pendant ce délai vaut acceptation du prix fixé par le juge et transfert de propriété au profit du titulaire du droit de préemption.

 

Si la renonciation à l’acquisition émane du titulaire du droit de préemption, après fixation judiciaire du prix, celui-ci est déchu de son droit de préemption pour une période de cinq ans à compter de la décision de justice devenu définitive. Mais le vendeur ne peut céder son bien qu’au prix fixé par la juridiction.

 

1. Le paiement du prix

 

Il doit avoir lieu dans les 6 mois qui suivent l’accord des parties ou la décision de justice. Tant que le prix n’est pas payé ou consigné, le titulaire du droit de préemption ne peut pas prendre possession du bien.

 

Section 3 : L’utilisation du bien préempté

 

Afin de suivre l’utilisation du bien préempté, la commune ouvre dès l’institution du droit de préemption, un registre sur lequel sont inscrites toutes les acquisitions et toutes les utilisations effectives du bien (cela vaut pour les droits de préemption urbain et les zones d’aménagement différées). Même chose pour les espaces naturels sensibles des départements.

 

Concernant l’utilisation d’un immeuble, en attendant de recevoir une affectation définitive, pour le droit de préemption urbain et les zones d’aménagement différées, ils sont considérés comme étant des réserves foncières. Les immeubles ne peuvent faire l’objet d’aucune cession en pleine propriété en dehors des cessions que les personnes publiques peuvent se faire entre elles ou celles qui seraient faite en vu de réaliser les opérations correspondant au but de la préemption.

 

Concernant l’utilisation définitive de l’immeuble, elle doit ce faire pour répondre aux objectifs de l’article L.300-1, pour les droits de préemptions urbains et les zones d’aménagements différées.

 

Dans la mesure, où le titulaire du droit de préemption décide d’utiliser le bien ou de l’aliéner dans un autre objectif que ceux énoncés  à l’article L.300-1, dans le délai de cinq ans, il doit informer les anciens propriétaires de cette décision, ces derniers disposant d’un droit de rétrocession. Le bien est proposé à l’ancien propriétaire à un prix, qui a défaut d’accord amiable peut saisir le juge de l’expropriation. Ceci est valable pour les droits de préemptions urbains et les zones d’aménagements différées.

 

Dans la mesure où l’ancien propriétaire qui se voit proposer la rétrocession du bien, refuse cette rétrocession, le titulaire du droit de préemption doit proposer le bien à l’acquéreur évincé.

 

Chapitre 3 : Le droit de préemption communal sur les biens commerciaux

 

Ce droit a été crée par la loi du 2 Aout 2005 et introduit dans le code de l’urbanisme par les articles L.214-1 à L.214-3. Il permet à la commune d’instituer un droit de préemption en leur faveur sur les cessions de fonds artisanaux, de fond de commerce et de baux commerciaux. Un décret du 26 Décembre 2007 est venu organiser les modalités d’institutions et de mise en œuvre de ce droit.

 

1. L’institution du droit de préemption

 

1. Délimitation du périmètre

 

Il appartient au Conseil Municipal, par délibération motivée, d’instituer un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité. L’institution de ce périmètre n’est pas conditionnée par la présence d’un document d’urbanisme. A l’intérieur de ce périmètre, la commune dispose d’un droit de préemption sur les cessions de fonds artisanaux, commerciaux ainsi que les baux commerciaux.

 

Le projet de délibération justifiant la création de ce périmètre est soumise pour avis à la chambre des métiers, de commerce, qui dispose d’un délai de deux mois pour se prononcer. A défaut, il est réputé favorable. Le projet de délibération est accompagné d’un projet de plan délimitant le périmètre et d’un rapport qui analyse la situation des commerces et artisanats de proximité, ainsi que les menaces qui pèsent sur la diversité commerciale et artisanale.

 

Cette délibération fera objet de publicité dans deux journaux et affichage.

 

2. Champ d’application du droit de préemption

 

Il peut porter sur les fonds artisanaux, de commerce et les baux commerciaux, ce sont des biens meubles incorporels. En revanche, la vente d’un fond par cession de part ou cession de droit individuel ne justifie pas l’exercice du droit. Il y a des exceptions, avec les classes de sauvegarde, les entreprises en redressement judiciaire.

 

1. Exercice du droit de préemption

 

Le droit appartient à la commune, donc au conseil municipal, avec possibilité de délégation au maire. La cession doit faire l’objet d’une déclaration d’intention d’aliéner, avec nullité relative et prescription de cinq ans.

 

1. Utilisation des biens préemptés

 

Le fond préempté doit être rétrocédé dans le délai de un an à une entreprise immatriculé au registre du commerce ou des métiers. La vente est assortie d’un cahier des charges qui doit prendre en compte la diversité de l’activité commerciale. Un arrêté du maire fait appel à candidature, la rétrocession doit être autorisée par délibération du conseil municipal. Elle est toutefois subordonnée à l’accord du bailleur.

 

Mais une procédure de validation judiciaire tempère cette exigence. Pendant ce délai, le statut des baux commerciaux cesse de s’appliquer au profit du droit commun. Passé le délai d’un an, l’acquéreur évincé dispose d’un droit de priorité.