DROIT DE L’URBANISME ET DE L’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE

    Le droit de l’urbanisme est un ensemble de règles et d’institutions établies en vue d’obtenir un aménagement de l’espace conforme aux objectifs d’aménagement des collectivités publiques.

Voici le plan du cours de droit de l’urbanisme et de l’aménagement.

• Introduction
• SECTION 1 : LA NOTION DE DROIT DE L’URBANISME.
• Paragraphe 1 : l’urbanisme, objet du droit de l’urbanisme
• Paragraphe 2 : la définition du droit de l’urbanisme
• SECTION 2 : LES SOURCES DU DROIT DE L’URBANISME.
• Paragraphe 1 : la formation historique du droit de l’urbanisme
• Paragraphe 2 : la typologie des sources contemporaines

 

• Partie 1 : les normes d’urbanisme
• SECTION 1 : LES NORMES
• Paragraphe 1 : les normes nationales
• A) les normes obligatoires
• Paragraphe 2 : des normes locales
• SECTION 2 : LES RAPPORTS ENTRE LES NORMES D’URBANISME
• Paragraphe 1 : les rapports entre les normes d’urbanisme
• Paragraphe 2 : les rapports entre les normes d’urbanisme et les normes connexes.
• Titre 1 : la réglementation et la planification nationale.
• Chapitre 1 : la réglementation nationale
• SECTION 1 : LA RÉGLEMENTATION GÉNÉRALE
• Paragraphe 1 : les principes généraux
• A) le contenu
• B) la force de ce contenu
• Paragraphe 2 : les règles générales.
• A)   le règlement national d’urbanisme (RNU)
• 1) le contenu
• 2)  la force
• B) la règle de la constructibilité limitée
• C) les autres règles générales d’urbanisme
• SECTION 2 : LA RÉGLEMENTATION SPÉCIALE
• Paragraphe 1 : la réglementation spéciale à certaines zones
• A) la protection du littoral
• 1)  le champ d’application
• 2) la force
• 3) le contenu
• B) la protection de la montagne
• 1)  le champ d’application
• 2) la force
• 3) le contenu
• Paragraphe 2 : les réglementations spéciales de certaines opérations.
• A) les projets d’intérêt général
• B) les opérations d’intérêt national
• Chapitre 2 : la planification nationale
• SECTION 1 : LES INSTRUMENTS D’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE
• Paragraphe 1 : les directives territoriales d’aménagement et de développement durable
• Paragraphe 2 : les schémas de services collectifs
• SECTION2 : LES SCHÉMAS DE MISE EN VALEUR DE LA MER
• Titre 2 : La réglementation et la planification locale
• Chapitre 1 : la planification locale
• SECTION 1 : LES SCHÉMAS RÉGIONAUX
• Paragraphe 1 : les schémas régionaux d’aménagement et de développement du territoire (SRADT)
• Paragraphe 2 : les schémas régionaux spécifiques
• SECTION 2 : LE SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE
• Paragraphe 1 : l’acte du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE
• A) Le contenu
• 1) le rapport de présentation
• 2) le projet d’aménagement et de développement durable
• 3)  le document d’orientation et d’objectif
• 4)  les documents graphiques
• B) l’opposabilité du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE
• Paragraphe 2 : la procédure
• A) l’élaboration
• 1)  la détermination du périmètre
• 2) l’élaboration du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE
• A) l’élaboration
• B) l’évolution
• 1) les révisions et modifications
• 2) la mise en compatibilité
• Chapitre 2 : la réglementation locale
• SECTION 1 : LES PLANS LOCAUX D’URBANISME
• Paragraphe 1 : le contenu et l’opposabilité
• A) le contenu
• 1)  le rapport de présentation
• 2) le projet d’aménagement et de développement durable (PROJET D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLE).
• 3) les orientations d’aménagement
• 4) le règlement
• 5) les documents graphiques
• B) l’opposabilité
• 1) le Plan Local d’Urbanisme peut produire des effets pendant son élaboration
• 2) Il est possible de déroger au PLU
• C) le contentieux
• Paragraphe 2 : la procédure
• A) l’élaboration du PLU
• B) l’évaluation du PLU
• 1) Les procédures de modifications et révisions :
• 2) La question de la mise en compatibilité
• 3) La mise à jour
• 4) La question particulière de l’abrogation
• SECTION 2 : LES CARTES COMMUNALES
• Paragraphe 1 : l’acte
• Paragraphe 2 : la procédure
• Seconde Partie : L’urbanisme Individuel Et Opérationnel
• Titre I : l’urbanisme individuel
• Chapitre 1 : les autorisations d’occupation des sols
• SECTION 1 : LE CERTIFICAT D’URBANISME
• Paragraphe 1 : la procédure
• A) la demande de délivrance d’un certificat
• B) l’instruction de la demande
• Paragraphe 2 : les effets
• A) le contenu du certificat
• B) le contentieux
• SECTION 2 : LES AUTORISATIONS D’URBANISME
• Paragraphe 1 : les champs d’application
• A) le permis de construire et la déclaration de travaux.
• 1)  les constructions nouvelles
• 2) les travaux sur les constructions existantes
• B) le permis d’aménager
• C) le permis de démolir
• Paragraphe 2 : la procédure
• A) la demande
• 1)  son auteur
• 2) le contenu de la demande
• B) l’instruction de la demande
• 1)  le délai de l’instruction
• 2)  le contenu de l’instruction
• C) la décision
• 1)    La forme
• 2) le contenu
• 3) les effets
• D) le contentieux
• 1)  le juge administratif
• 2) le contentieux judiciaire du droit de l’urbanisme
• Chapitre 2 : les lotissements
•  
• SECTION 1 : LA NOTION DE LOTISSEMENT
• Paragraphe 1 : les critères de définition du lotissement
• A) la division foncière
• B) le but de la division
• Paragraphe 2 : les critères de distinction
• A) Disposition relative aux lotissements
• B) Permis de construire valant autorisation de divisions
• C) Division foncière sans implantation ultérieure de bâtiments
• SECTION 2 : LE RÉGIME DU LOTISSEMENT
• Paragraphe 1 : l’autorisation de lotir
• Paraphrase 2 : la réalisation du lotissement
• A) Le contrôle de l’exécution des travaux d’équipement
• B) Conditions de commercialisation de lots
• C) Les constructions sur les parcelles
• Paragraphe 3 : l’évolution du lotissement
• A) les modifications des règles et documents du lotissement
• 1)  l’initiative des modifications
• 2) le champ d’application des modifications
• Titre 2 : L’aménagement D’un Espace Urbain
• Chapitre 1 : la préemption
• SECTION 1 : LA MISE EN PLACE DES DROITS DE PRÉEMPTION
• Paragraphe 1 : le champ d’application
• A) les finalités
• B) les opérations visées
• 1)  les biens et les droits concernés
• 2) les mutations à titre onéreux.
• Paragraphe 2 : la procédure de mise en place
• A) le droit de préemption urbain
• B) les zones d’aménagement différé.
• SECTION 2 : LA MISE EN ŒUVRE DES DROITS DE PRÉEMPTION
• Paragraphe 1 : la procédure
• A)    la déclaration d’intention d’aliéner (DIA)
• B) la réponse de l’administration
• 1)  le délai de réponse
• C) la réponse du déclarant
• Paragraphe 2 : les garanties du propriétaire
• A) le droit de délaissement
• B) la garantie de paiement du prix
• C) le droit de rétrocession

 

Introduction

 

Reproches au droit de l’urbanisme :

 

• Une technicité qui excède ce que l’on peut attendre.

 

• Une forte mutabilité, il y a très souvent des réformes que l’on peut qualifier de grandes quantitativement. La loi de 2000 relative a la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) et en 2005-2007 l’ensemble du système des autorisations d’urbanisme a été réformé. Depuis, pas de grandes réformes mais les Grenelles s’enchainent.

 

C’est un droit technique et changeant mais important car toute opération immobilière à des implications en matière d’urbanisme. Un immeuble a forcément une emprise au sol, toute emprise au sol est réglementée par le droit de l’urbanisme.

 

En réalité, le droit de l’urbanisme n’est qu’une branche spécialisée du droit administratif. On retrouve les techniques ainsi que les règles du droit administratif : le Plan Local d’Urbanisme est le premier des règlements municipal, une autorisation de permis de construire est un acte administratif individuel. Les contrats administratifs, notamment les concessions d’aménagement sont importants en droit de l’urbanisme (ex : zone d’aménagement concerté ZAC).

 

Tous ces éléments vont heurter le droit de propriété, on réglemente le droit de construire et d’aménager sa propriété comme on le souhaite. Le droit de l’urbanisme est un encadrement du droit de propriété.

 

En droit français, le droit de l’urbanisme triomphera du droit de propriété (alors qu’en droit anglo saxon ce dernier prime).

 

SECTION 1 : LA NOTION DE DROIT DE L’URBANISME.

 

Qu’est-ce que l’urbanisme ?

 

Paragraphe 1 : l’urbanisme, objet du droit de l’urbanisme

 

L’urbanisme ne doit pas être confondu avec l’urbanisation qui est une donnée démographique constatable (75% de la population française vit dans les villes). Aujourd’hui plus de 50% de la population mondiale vit dans des villes (contre 20% au XXème).

 

Le droit de l’urbanisme réglemente les villes mais aussi les campagnes.

 

L’urbanisme peut être vu soit comme une discipline autonome soit comme une politique publique.

 

 

 

Est-ce que l’urbanisme est une discipline autonome ?

L’urbanisme apparaît très tard, au début du XXIème, comme discipline autonome.

 

L’urbanisme est définit comme « l’article d’aménager et d’organiser les agglomérations humaines » (Dictionnaire Larousse). L’urbanisme n’est pas une fin en soi mais au service d’un certain nombre de fins (subsistances, déplacements, travail, logement, distractions). Il est au service d’une politique sociale, foncière et environnementale voire esthétique.

 

L’urbanisme a longtemps été fait par des architectes, il répondait à de simples considérations esthétiques. Mais il a fallu que ça évolue, une ville doit répondre à un certain nombre de fonctions sociales qui obligent à tenir compte de l’économie, de la sociologie, de la démographie.

 

Ce qui fait de l’urbanisme une discipline carrefour. L’urbanisme est avant tout une politique publique.

 

C’est une politique dans le sens ou l’organisation relationnelle de l’espace appartient aux autorités publiques. Cette politique, en fonction des époques, va favoriser un urbanisme social (logements sociaux), un urbanisme qui va favoriser l’implantation d’entreprises (ZAC) ou qui favorise le développement durable, ce qui a des conséquences concrètes en matière d’urbanisme (favoriser les transports en commun).

 

Dans les villes, il doit y avoir des espaces pour dormir, des espaces pour la socialisation, des espaces pour le loisir, etc. Aujourd’hui on revient dessus : dans chaque partie d’une ville il faut trouver des commerces, des écoles, des logements.

 

Paragraphe 2 : la définition du droit de l’urbanisme

 

Il doit être distingué d’autres disciplines.

 

Le droit de l’urbanisme est le droit de l’organisation rationnelle des espaces. Mais il faut distinguer ce qu’est d’une part, le droit d’urbanisme (dans le code d’urbanisme qui est un code de procédure) et ce qui est d’autre part, la réglementation d’urbanisme (qui est propre a chaque ville avec un PLU).

 

Concernant l’aménagement du territoire, il s’agit de réindustrialiser certaines parties du territoire ou de maintenir ou amener des services publics : ex type avec la construction d’une autoroute ou d’une ligne de chemin de fers.

 

L’aménagement du territoire est d’une certaine façon un droit de l’urbanisme à l’échelle du territoire national. Entre ces deux droits, il n’y a pas de différence de nature mais de degré.

 

L’urbanisme est plutôt une politique locale alors que l’aménagement du territoire est une politique nationale.

 

L’expropriation pour cause d’utilité publique (CUP) a son propre code. Il existe plusieurs préemptions dans le code de l’urbanisme. Ce qui distingue la préemption de l’expropriation pour CUP, c’est que les droits de préemption urbains ne peuvent être utilisés que pour les raisons énumérées dans le code de l’urbanisme.

 

Le maintien de l’emploi n’est pas une finalité du droit de l’urbanisme. Le maintien dans un espace urbain ne se fera pas grâce au moyen du droit de l’urbanisme.

 

Dans la politique de la ville, on trouve les zones franches fiscales qui sont des espaces dans lesquels un certain nombre de remises sont accordées sur le paiement des impôts ou des cotisations sociales en vue de permettre l’implantation des entreprises (ex : en périphérie de Mantes-la-Jolie). De plus, il existe une obligation d’avoir un certain taux de logements sociaux. Mais ce n’est pas l’objet du droit de l’urbanisme qui doit simplement prévoir une zone pour le logement.

 

La politique de la ville trouve un appuie dans le droit de l’urbanisme mais c’est une politique autonome, qui repose sur des leviers fiscaux et un certains nombre de services publics.

 

Quelles sont les disciplines distinctes du droit de l’urbanisme qu’on ne peut pas ignorer ? :

 

• Droit de l’environnement, lui, a pour objet de lutter contre les différentes nuisances. Mais aujourd’hui le droit de l’urbanisme concrétise certains objectifs environnementaux. D’une part le code de l’urbanisme contient des dispositions faisant explicitement référence à l’environnement, d’autre part, le code de l’urbanisme renvoie parfois au code de l’environnement. Les cinq principes généraux du code de l’environnement se retrouvent aux articles L.110-1 et L.110-2 du code de l’environnement (le développement durable, la précaution, l’action préventive et la correction, le principe « pollueur-payeur » et le principe de participation), c’est à ces principes que renvoie le code de l’urbanisme, notamment sur l’enquête publique. Ce sont pourtant des droits distincts car un principe strict de séparation d’indépendance des législations intervient entre eux. Le droit de l’environnement est une police spéciale environnementale, le principe d’indépendance des législations interdit a l’occasion de la mise en œuvre d’une législation de prendre en compte la méconnaissance d’une autre législation. Ex : il interdit au maire de refuser de délivrer le permis de construire aux motifs que celui qui a demandé ce permis n’a pas obtenu l’autorisation d’exploiter une installation classée.

 

• Droit de la construction, il se distingue à deux égards. Le droit de l’urbanisme ne concerne pas l’aménagement intérieur des constructions. Il est impossible de trouver la mention d’une surface minimum des pièces et des logements en droit de l’urbanisme, notamment dans les Plan Local d’Urbanisme. L’aménagement intérieur relève du code de la construction. Ce droit concerne les rapports contractuels entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur.

 

 

SECTION 2 : LES SOURCES DU DROIT DE L’URBANISME.

 

Paragraphe 1 : la formation historique du droit de l’urbanisme

 

Le droit de l’urbanisme est un droit récent qui n’apparaît véritablement qu’à la fin de la première guerre mondiale. Mais on peut considérer qu’il a existé sous l’Ancien Régime des prémices de droit de l’urbanisme.

 

Sous l’Ancien Régime, existait la « méthode de l’alignement » qui consiste a poser la limite séparatiste entre la voie publique et les propriétés privées. L’alignement a été instrumentalisme, pour vendre un bien, le vendeur avait besoin d’un certificat d’alignement. L’administration royale refusait de délivrer ce certificat si les constructions projetées n’étaient pas conformes à un plan d’alignement.

 

Sous le Second Empire, les grands travaux Haussmannien à Paris, le baron avait obtenu le matériel juridique via un décret loi de 1852 qui imposait à tous les constructeurs de solliciter un permis de bâtir avant d’entamer les travaux pour vérifier que la sécurité, la salubrité et l’esthétisme de la construction était bien respectés. Ultérieurement, ce décret-loi a permis à toute ville qui le sollicitait de pouvoir en obtenir le bénéfice, plus de 200 villes demandèrent l’application de ce décret-loi.

 

Souvent, Paris a servi de laboratoire et de modèle à des règles qui serviront sur l’ensemble du territoire.

 

Sous la IIIème République, des règles relatives à la salubrité ont donné lieu à des règlements sanitaires communaux. A la même époque, une loi de 1898 permet de prendre des dispositions pour les édifices menaçant ruines.

 

Le premier grand texte en matière de droit de l’urbanisme est une loi de 1919 dite loi Cornudet. Il y avait un besoin d’organiser la reconstruction. Cette loi ne va pas concerner toutes les villes, elle répond à une circonstance historique importante qu’est l’afflux des populations dans les villes pendant et à l’issu de la première guerre mondiale. Cette loi va imposer dans un certain nombre de villes, un document qui préfigure l’actuel PLU, qu’était le projet d’aménagement, d’embellissement et d’extension des villes. Ça ne concernait pas toutes les villes, seules celles de plus de 10 000 habitants, celles du département de la Seine et les communes touristiques et toutes les communes sinistrées.

 

La pratique a enrichi ces projets, ont été prévues des zones constructibles, non constructibles, des zones naturelles, etc. Cette pratique était tellement pertinente que le Conseil d’Etat en a reconnu la légalité.

 

Les projets doivent être approuvés par les autorités de l’Etat, si les communes sont en état de carence le préfet peut se substituer à elles. L’urbanisme était encore à l’époque une question nationale. Cette loi n’a connu un succès que très relatif. En 1943, avant que la législation ne change, 300 projets avaient été approuvés sur les 2000 communes concernées (en 24 ans).

 

 

La loi de Vichy de 1943 a été validée en 1945 (à la libération), les innovations introduites en 1943 sont restées en vigueur jusqu’en 1983. L’urbanisme est une question qui appartient plutôt à l’Etat et à l’Administration centrale. Un agent de l’Etat désignait le technicien qui allait désigner les projets, il examinait le projet avant l’enquête publique puis le délégué national faisait approuver le projet par le Conseil d’Etat.

 

C’est une procédure centralisée aux mains de l’Etat. La poursuite de ces projets se faisait par la délivrance d’un permis de construire qui est généralisée en 1943.

 

En 1955 est adopté un règlement national d’urbanisme (RNU), ce n’est pas un règlement de procédure, il contient des dispositions substantielles sur l’organisation de l’espace sur l’ensemble du territoire.

 

Apparaissent aussi deux documents qui préfigurent l’organisation contemporaine de la réglementation locale : le plan d’urbanisme directeur et le plan d’urbanisme de détails. Dans le premier, on trouve l’expression de grandes orientations à moyens ou à long terme, dans le second, on trouve des règles concrètes et précises d’occupation des sols.

 

Le plan d’urbanisme de détail préfigure l’actuel Plan Local d’Urbanisme et le plan d’occupation des sols de 1983.

 

E 1953 ou 1957, apparaissent également d’autres besoins, non plus des besoins de réglementation de l’espace mais des besoins d’en disposer. Apparaissent les premiers droits de préemption. On préempte en vue d’un projet précis. Dans les années 1950, il s’agit de répondre au besoin important de logements collectifs.

 

En 1957 apparaissent les zones à urbaniser en priorité (ZUP), qui permettaient à la commune de préempter. C’est l’urbanisme opérationnel.

 

En 1983, l’urbanisme est confié aux collectivités territoriales.

 

La loi SRU de 2000 revient largement sur le mécanisme posé en 1983.

 

En 2005, une ordonnance est venu simplifier le régime des autorisations de construire, elle a regroupé les 11 régimes d’autorisation et 4 régimes de déclarations en 3 permis (de construire, de démolir, d’aménager) et une déclaration (de travaux)

 

Paragraphe 2 : la typologie des sources contemporaines

 

Le droit international est totalement absent de cette matière, le droit de l’UE ne s’y intéresse pas sauf quand il a une implication environnemental.

 

La constitution est quasiment sans utilité, le mécanisme de la QPC n’a abouti qu’à très peu d’annulations en droit de l’urbanisme.

 

L’essentiel dur droit de l’urbanisme est d’origine législative. Le code de l’urbanisme est apparu en 1954 (autrefois appelé code de l’urbanisme et de l’habitation), il s’est scindé en deux codes : un code en l’urbanisme et un code de la construction et de l’urbanisation.

 

Il existe des normes spécifiques en droit de l’urbanisme (partie 1) qui réglementent des opérations spécifiques (partie 2).

 

Partie 1 : les normes d’urbanisme

 

Ces normes sont spécifiques a deux points de vue, il en existe de spécifiques, distinctes de celles vues habituellement, elles entretiennent des rapports, en partie, différents.

 

SECTION 1 : LES NORMES

 

Elles peuvent être classées selon plusieurs critères :

 

• La portée de la norme

 

• L’auteur de la norme

 

En ce qui concerne la portée, il existe des normes à la portée simple (les lois et règlements) et d’autres à portée originale (les normes prospectives, spécifiques au droit de l’urbanisme). Les normes prospectives cherchent à encadrer l’action de l’administration mais également l’action des administrés à moyen ou long terme. Ce sont des normes d’orientation, faiblement normatives.

 

Concernant le deuxième classement, l’urbanisme est une matière profondément décentralisée. L’essentiel des compétences appartient aux Collectivité Territoriale, l’Etat n’intervient que de manière marginale en droit de l’urbanisme.

 

Paragraphe 1 : les normes nationales

 

Pour l’essentiel, ces normes sont peu nombreuses, de ce fait, elles sont pour la plupart obligatoires. Exceptionnellement, elles sont prospectives.

 

1. A) les normes obligatoires

 

Il en existe de trois sortes :

 

• Les normes obligatoires en toute hypothèse : il en existe 2 avec la loi Littoral (1986) et la loi Montagne (1985). L’Etat va intervenir lorsque des intérêts généraux prééminents risquent d’en méconnus au niveau Le but de ces lois est d’éviter l’urbanisation du littoral et des montagnes de France.

 

• Les normes supplétives : il y a une norme principalement supplétive qu’est le règlement national d’urbanisme (RNU), qui s’applique s’il n’existe pas de Plan Local d’Urbanisme. Ce règlement est la somme minimum de règles d’urbanisme que l’on va trouver dans toutes les villes, sur tout le territoire. Mais qui dit supplétive dit dérogatoire en totalité s’il existe un Plan Local d’Urbanisme.

 

• Les normes de coordination : les deux principales normes sont le projet d’intérêt général (PIG) d’une part et l’opération d’intérêt national (OIN) d’autre part. Ces normes sont la traduction d’une même philosophie qui consiste à permettre à l’Etat de coordonner l’action des Collectivités Territoriales afin de mettre en œuvre ce projet ou cette opération (ex : autoroute ou ligne à grande vitesse). C’est important lorsqu’au niveau local, les politiques ne sont pas les mêmes.

 

De plus, au niveau national, on trouve un seul document prospectif qu’est la directive territorial d’aménagement et de développement durable. Ce document prospectif n’a aucune force obligatoire.

 

Il semblerait que les normes obligatoires ne concernent que des parties très précises du territoire (littoral et montagne), quand il concerne l’ensemble du territoire, la norme est prospective ou supplétive.

 

Paragraphe 2 : des normes locales

 

Il en existe :

 

• des normes spécifiques au droit de l’urbanisme : une prospective et une obligatoire. La première est le schéma de cohérence territoriale, à l’échelle intercommunal. C’est un document prospectif, ayant pour objet de déterminer les orientations et les évolutions d’aménagement d’un territoire. Le document obligatoire est le plan local d’urbanisme (PLU) qui est un document réglementaire donc obligatoire au niveau local, plus précisément au niveau communal voire intercommunal, qui réglemente l’occupation de l’espace sur un territoire donné.

 

• des normes connexes : On trouve un certain nombre de documents sectoriels a côté de ces deux documents, tel que le plan de déplacement urbain (relève du code des transports), le programme local de l’habitat

(Concerne l’organisation du logement, il relève du code de la construction et de l’habitation) ou encore les schémas d’aménagement et de gestion des eaux (il relève du code de l’environnement).

 

Le principe d’indépendance des législations ne devrait pas amener à prendre en compte les documents d’autres codes, mais le droit de l’urbanisme a évolué pour prendre en compte ces documents extérieurs, selon une logique de hiérarchie en fonction du territoire.

 

SECTION 2 : LES RAPPORTS ENTRE LES NORMES D’URBANISME

 

Ces rapports sont spécifiques et ils ont évolué. A l’origine il existait au moins deux grandes modalités qui concernent les normes du droit de l’urbanisme

 

• Les rapports entretenus entre normes d’urbanisme,
• Les rapports entretenus entre les normes d’urbanisme et les normes connexes.

 

Les choses ont évolué, aujourd’hui il existe une généralisation des rapports entretenus entre normes d’urbanisme. Par exception subsiste une spécificité pour les rapports prévus entre normes d’urbanisme et les normes qui leur sont extérieures.

 

Paragraphe 1 : les rapports entre les normes d’urbanisme

 

En général, La norme de rang inférieur est conforme à la norme de rang supérieur. Mais ici, ce rapport de conformité est l’exception et ne concerne que deux actes. Il concerne d’une part les lois Montagne et Littoral ainsi que tous les documents qui leur sont inférieurs, et le Plan Local d’Urbanisme (à défaut de plan local d’urbanisme, le règlement national d’urbanisme).

 

Ce rapport de conformité ne concerne pas les mêmes normes dans les deux cas. La loi montagne et la loi littoral s’impose aux SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, au document extérieurs et aux plan local d’urbanisme, ainsi qu’aux autorisations. Le Plan Local d’Urbanisme ne s’impose qu’aux autorisations de construire.

 

Reste tous les autres documents (DTA, SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE et les documents extérieurs), ils entretiennent entre eux et avec les autres, un rapport spécifique au droit de l’urbanisme, de compatibilité. La compatibilité n’exclut pas une certaine forme de hiérarchie, qui est spatiale. Le document national prime sur le document intercommunal, qui prévaut lui même sur le document communal. Mais le rapport de compatibilité n’est pas un rapport de conformité.

 

Le rapport de compatibilité est un rapport de non contrariété. La norme de rang inférieur ne doit pas être contraire à la norme de rang supérieur. Le document de rang inférieur peut s’écarter du document du rang supérieur, il peut mettre en œuvre ses propres règles tant qu’elles ne contrarient pas celles du document supérieur.

 

La norme de rang supérieur ne doit pas être précise, comment être différent sans être contraire si elle est précisée ? Le plan local d’urbanisme va interdire la construction de logement mais va autoriser la construction de commerce dans une partie de la ville. Au niveau supérieur, le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, document intercommunal, avait posé qu’il serait utile que l’on développement économiquement une partie de la ville. C’est l’imprécision de la norme supérieure qui rend possible le rapport de compatibilité.

 

Cette relative imprécision n’est pas une faculté mais une obligation. Les règles d’urbanisme sont posées au niveau communal. Au niveau intercommunal, il convient de coordonner ou de se projeter dans l’avenir mais pas de poser les règles.

 

Il y a tout d’abord la compatibilité simple. Il existe deux autres types de compatibilité :

• Limitée, ce rapport est apparu en 1995 avec la loi Bascouat, on a la retrouve à l’article L.111-1-1 du code de l’urbanisme. Ce rapport est simple, il signifie qu’un document d’urbanisme ne doit être compatible qu’avec le document d’urbanisme immédiatement supérieur.

 

Ex : le Plan Local d’Urbanisme doit être conforme au SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, ce dernier doit être conforme à la Directive territoriale d’aménagement, qui devra être conforme à la loi Montagne. Mais cela exclut, en terme de contentieux administratif, que l’on excipe lors d’un recours contre un document d’urbanisme autre que celui immédiatement supérieur.

 

• Différée, ce rapport a été posé par le législateur avec la loi SRU pour contrecarrer une jurisprudence au terme de laquelle la norme de rang supérieur était immédiatement applicable à la norme de rang inférieur. Par conséquent, si la norme de rang inférieur n’était pas immédiatement modifiée, elle était de ce seul fait illégal. C’est la raison pour laquelle la loi SRU laisse un délai de trois ans aux autorités rédigeant le Plan Local d’Urbanisme pour qu’elles puissent le mettre en compatibilité avec un nouveau document supérieur (comme le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE) ou avec une modification de la norme de rang supérieur.

 

Ces rapports sont spécifiques au droit de l’urbanisme.

 

Paragraphe 2 : les rapports entre les normes d’urbanisme et les normes connexes.

 

Aujourd’hui ces normes entretiennent un rapport de compatibilité entre elles. Mais avant que le législateur ne fasse évoluer cet état des choses, le rapport était différent en vertu du principe d’indépendance des législations.

 

Ce principe avait amené le législateur à poser un rapport de prise en compte des normes extérieures au droit de l’urbanisme par les normes issues du droit de l’urbanisme. Le rapport de compatibilité est un rapport de non contrariété tandis que pour le rapport de prise en compte, selon le Conseil d’Etat, il s’agissait à tout le moins de prendre en considération les orientations générales, autant que faire se peut, il s’agissait d’une conciliation. C’est l’idée d’imposer à l’autorité inférieure de faire en sorte que ses actes prennent en compte les dispositions de la norme de rang supérieur. Ce rapport est difficile à manier.

 

 

 

 

Titre 1 : la réglementation et la planification nationale.

 

 

 

Il s’agit d’une matière assez largement décentralisée. L’autorité de principe en droit d’urbanisme qui pose le Plan Local d’Urbanisme est la commune. On peut qualifier les normes nationales de processus de recentralisation. Après la décentralisation. L’Etat a crée des instruments pour contrôler l’action des Collectivités Territoriales en matière d’urbanisme avec les lois Montagne et Littoral, mais aussi les directives territoriales d’aménagement (1995).

 

On l’existence d’une part d’une réglementation nationale (chapitre 1) mais aussi l’existence d’une planification nationale (chapitre 2).

 

 

Chapitre 1 : la réglementation nationale

 

 

Il ne s’agit pas de règles qui vont forcément s’appliquer sur tout le territoire. Il existe deux grandes catégories de règles, Celles qui s’appliquent sur tout le territoire français (section 1) et d’autres dispositions particulières a certaines parties du territoire (section 2).

 

SECTION 1 : LA RÉGLEMENTATION GÉNÉRALE

 

Avec cette réglementation. L’Etat cherche à imposer le respect d’un certain nombre de règles « minimum » en droit de l’urbanisme. Mais ces règles n’ont pas la même fonction et donc pas la même force.

 

D’un côté, il existe des règles obligatoires en toutes hypothèses, sous forme de principes généraux (paragraphe 1), puis d’autres règles nationales supplétives, raison pour laquelle les Collectivités Territoriales ne désirent pas toujours se doter d’un règlement local. Le rapport est différent dans les deux cas.

 

 

Paragraphe 1 : les principes généraux

 

 

On les retrouve dans deux articles : les articles L.110 et L.121-1 du code de l’urbanisme. Ils n’ont pas été élaborés à la même époque.

 

Le premier trouve son origine dans la loi du 7 janvier 1983, qui attribue les compétences aux Collectivité Territoriale. C’est une garantie d’uniformité contre la décentralisation.

 

Le second est issu de la loi SRU, et cherche à faire prévaloir des principes contemporains à l’époque où il a été adopté.

 

Ces articles ont un contenu spécifiques et une normativité qui n’est pas toujours évidente.

 

1. A) le contenu

 

Chacun de ces deux articles se caractérise par sa généralité, il contient des principes et règles. On retrouve les quatre principes à l’origine du droit de l’urbanisme dans l’article L.110.

 

• Le premier impose d’assurer sans discrimination aux populations résidentes et futures, des conditions d’habitats, d’emplois, de services et de transports, répondant à la diversité des besoins et des ressources. Toute autorité ayant une compétence en matière d’urbanisme doit inclure dans ses actes des prévisions et extensions. On voit apparaître la prise en compte légère de la mixité sociale.

 

• Le deuxième consiste à gérer le sol de façon économe. Réduire les émissions de gaz à effet de serre et la consommation d’énergie fossile, tout en assurant la protection de l’environnement.

 

• Le troisième consiste à assurer la sécurité et la salubrité publique.

 

• Le quatrième principe cherche à promouvoir l’équilibre entre les populations résidant dans les zones urbaines et celles résidant dans les zones rurales.

 

L’article L.121-1 issu de la loi SRU de 2008 a profondément remodelé l’article L.121-10. En 1983, cet article reprend pour partie des éléments de ce précédent article. Il ajoute un souci de prévenir les risques naturels et éviter les pollutions, de plus, on cherche à prévoir suffisamment d’espaces constructibles.

 

Cet article L.121-1 identifie trois groupes d’objectifs que les normes d’urbanisme doivent tenter d’atteindre :

 

• Essayer d’assurer l’équilibre entre le renouvellement urbain et la gestion économe des espace

 

• Assurer la diversité des fonctions urbaines, ne plus avoir d’un côté les banlieues dortoirs et les centres urbains de l’autre. Ce qui passe par la prévision d’espaces suffisant pour assurer à la fois le logement et les activités.

 

• Prise en compte du développement durable. On réduit les gaz à effet de serre, le souci de préserver la biodiversité

 

1. B) la force de ce contenu

 

Le premier obstacle à la force juridique de ces principes est la généralité de ces principes. Les annulations pour méconnaissance de ces deux articles sont rares.

 

Pourtant, le code dispose clairement que les SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, les cartes communales et les Plan Local d’Urbanisme respectent les principes issus de ces articles. Le juge, face à une norme imprécise, va contrôler l’erreur manifeste d’appréciation. Cette erreur manifeste imposé de vérifier que l’autorité qui est soumise à ces principes, ne les a pas manifestement méconnus. Le juge n’annulera pas s’il s’avère que la méconnaissance n’est pas manifeste. Le contrôle de l’erreur manifeste est assimilable à un contrôle de compatibilité.

 

Pour le juge ces principes sont directement opposables aux autorisations de construction. Avec l’apparition du principe de compatibilité limitée, les choses vont évoluer. D’une part les articles L.110 et L.121-1 vont être soumis à ce principe, d’autre part, ils ne seront plus opposables directement aux autorités (?). Ces principes généraux doivent être distingués d’un certain nombre de règles générales.

 

Paragraphe 2 : les règles générales.

 

Ces règles générales sont au nombre de 3 :

 

• Le règlement national d’urbanisme
• La constructibilité limitée
• La règle générale d’urbanisme d’origine législative

 

1. le règlement national d’urbanisme (RNU)

 

Il est apparu en 1955. C’est un document supplétif.

 

Entre 1973 et 2007, l’appellation Règlement National d’Urbanisme avait disparu, on ne parlait que de règles générales d’urbanisme, certaines législatives, d’autres réglementaires. A partir de 2007, on réintroduit cette appellation.

 

1) le contenu

 

La compétence de délivrance reste nationale, donc elle revient au préfet. On a des interdictions (il ne peut pas), des facultés conditionnées (il peut mais), des facultés (il peut) et des obligations (il doit).

 

Les règles du Règlement National d’Urbanisme sont regroupées sont trois rubriques que l’on retrouve aux articles R.111-2 et suivants. Ces rubriques permettent à l’Etat de refuser une autorisation de construire, ou de l’assortir de prescription spéciale si le projet porte atteinte à la sécurité ou à la salubrité publique, à un site archéologique, si la parcelle en cause n’est pas suffisamment desservie, si le projet est envisagé en dehors des parties urbanisées de la communes, lorsqu’il est de nature a favoriser une urbanisation disperser et a compromette des activités agricoles ou forestières.

 

 

Le Règlement National d’Urbanisme ouvre parfois une faculté de refus mais sans prescription spéciale. Dans un cas, très précis, l’autorité peut refuser l’autorisation de construire si le projet, par sa situation et son importance, impose la réalisation par la commune, de nouveaux équipements publics hors de proportions avec ses ressources, ou impose un surcroît important de dépenses.

 

Concernant les obligations, le Règlement National d’Urbanisme impose à tout projet que soit précisé les modalités d’alimentation et d’évacuation des eaux.

 

• des règles relatives à la localisation et la desserte des constructions.

 

• puis des règles relatives à l’implantation et aux volumes des constructions, Il y’a trois règles de prospect : une règles d’éloignement du bâtiment par rapport a la voie publique, par rapport au bâtiment sur la parcelle, par rapport à un autre bâtiment. En ce qui concerne la voie publique, le code ne parle pas de la hauteur du bâtiment, mais de la différence d’altitude entre la voie publique et le point le plus proche du bâtiment. Même chose pour la limite parcellaire, la distance entre le bâtiment et cette limite doit être égale à la moitié de la différence d’altitude. Les bâtiments doivent être distants de 3m lorsqu’ils sont situés sur la même parcelle.

 

• et enfin des règles relatives à l’aspect extérieur des constructions, elles sont au nombre de quatre. La construction doit respecter le caractère des lieux avoisinants, la hauteur moyenne des constructions avoisinantes, les façades et les murs doivent être harmonisés avec les constructions avoisinantes, il est possible d’imposer l’âme également d’un écrin de verdure ou d’un marge de recul.

 

• la force

 

Le Règlement National d’Urbanisme est supplétif. Mais certaines dispositions ne sont pas supplétives, elles s’appliquent en toute hypothèse :

 

• Le respect au respect de la sécurité et de la salubrité.

• La préservation du patrimoine.
• La protection de l’environnement.
• L’aspect extérieur des constructions.

 

Mais des dérogations sont possibles. Ces dérogations vont être mises en œuvre dans le cas dans lequel le Règlement National d’Urbanisme s’applique.

 

Deux dispositions : celle relative à l’alimentation en eau et à l’assainissement et celle relative au volume des constructions. Ces deux règles peuvent recevoir des dérogations.

 

Le Règlement National d’Urbanisme est un supplétif du Plan Local d’Urbanisme. La jurisprudence a ajouté deux conditions générales supplémentaires : la dérogation doit être justifiée par un intérêt général et elle ne doit pas être excessive.

 

1. B) la règle de la constructibilité limitée

 

Cette règle est apparue en 1983 dans le même contexte que les autres règles « littoral et montagne », pour encadrer les Collectivités Territoriales. Elle interdit à une commune d’ouvrir à l’urbanisation un secteur qui ne serait pas déjà urbanisé si elle n’est pas dotée à l’époque d’un Plan Local d’Urbanisme. Il s’agit d’imposer aux communes de se doter d’un Plan Local d’Urbanisme si elles subissent d’une façon ou d’une autre une pression foncière les obligeant à ouvrir de nouveaux 9secteurs à l’urbanisme. Il s’agit de lutter contre la consommation abusive d’espaces rural ou naturel.

 

En l’absence de Plan Local d’Urbanisme ou de carte communale, aucune construction n’est autorisée en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune.

 

Quelles sont les parties actuellement urbanisées de la commune ?

 

Cela dépendra du nombre d’habitations, de leur caractère aggloméré ou pas, de leur localisation par rapport à la ville, et de la desserte de ces habitations par des équipements publics.

 

Cette interdiction souffre d’exceptions :

 

• des exceptions catégorielles : elles concernent trois catégories de construction que sont

 

• l’adaptation, le changement de destination, la réfection et l’extension de construction existante.

 

• les constructions et installations nécessaires, principalement à des équipements collectifs mais également à la réalisation d’aires d’accueil pour les gens du voyage, nécessaires aux exploitations agricoles, à la mise en valeur des ressources naturelles, ou à des opérations d’intérêt national.

 

• toutes les constructions incompatibles avec un voisinage de zones habitées.

 

Peuvent être autorisées certaines constructions sur délibération motivée du conseil municipal lorsqu’elle est fait dans l’intérêt de la commue, en particulier pour éviter une diminution de la population communale.

 

• une exception générale : Il ne faut pas porter atteinte à la sauvegarde des espaces naturels, à la sécurité et à la salubrité. Cela ne doit pas entraîner de surcoût pour la pop. Il faut que le projet soit conforme avec les normes de rang supérieur. Le projet doit rester d’ampleur limitée (ex : un projet de construction de 65 logements n’est pas un projet d’ampleur limitée). Il faut qu’il y ait un intérêt général (A été admise la création d’un bureau de poste, d’un entrepôt générant une centaine d’emploi, etc.).

 

1. C) les autres règles générales d’urbanisme

 

Comme l’interdiction de raccorder aux équipements publics les constructions irrégulières.

 

La nécessité de réaliser une étude de sécurité publique, etc.

 

SECTION 2 : LA RÉGLEMENTATION SPÉCIALE

 

On cherche à protéger certains espaces sensibles, c’est ce qui fait qu’il existe des réglementations spécifiques à certaines zones. C’est une réglementation qui a pour fins d’assurer la coordination entre différents acteurs dans certaines opérations.

 

Paragraphe 1 : la réglementation spéciale à certaines zones

 

Elle est la suite directe du règlement national d’urbanisme. Il s’agit de protéger certaines zones.

 

• La loi du 9 janvier 1985 loi Montagne

 

• la loi du 3 janvier 1986 loi Littoral.

 

• Les lois relatives à la protection des zones près des aérodromes (?)

 

Ces deux lois, compte tenu de l’importance des zones protégées, ont prévu qu’elles étaient directement opposables aux opérations et autorisations de construction. Mais certaines de leurs obligations restent floues.

 

1. A) la protection du littoral

 

Il y a plusieurs façons de protéger le littoral, notamment en achetant certains terrains, c’est le rôle du Conservatoire du Littoral (1975). La deuxième façon de protéger le littoral est de poser une réglementation.

 

1)  le champ d’application

 

Il repose sur cette idée de se demande ce qu’est le littoral.

 

Le code de l’urbanisme renvoie, pour se faire, au code de l’environnement qui va viser un certain nombre de situations assez évidentes et d’autres plus problématiques. Les situations simples et évidentes sur qu’elles sont les communes du littoral. Ce sont celles riveraines des mers et océans mais aussi des étangs salés, des lacs d’une surface supérieur à 1000hectares. Sont concernées toutes les communes riveraines des estuaires, en aval de la limite de salure. La liste de ces communes a été fixées en CE en 2004 (18ans après la loi littoral et après injonction du CE, en raison de la résistance des élus locaux).

 

Il est possible pour les communes de demander l’application de la loi Littoral.

 

2) la force

 

La loi Littoral est opposable directement aux travaux et autorisations de construire.

 

Mais elle n’exclut pas l’application du principe de compatibilité limitée. La loi littoral peut être complétée par les directives territoriales d’aménagement (DTA).

 

3) le contenu

 

Il repose sur des principes et deux grands blocs de règles, celles limitant les constructions et celles interdisant les constructions. La loi littoral repose sur un certain nombre de principes, ces derniers sont presque antagonistes et contradictoires.

 

Il s’agit, pour la loi littoral de permettre la préservation de certains espaces tout en maintenant les espaces déjà urbanisé. Un équilibre doit être trouvé entre un maintien, une extension et la préservation.

 

Les limitations de constructions : le code ose deux règles. L’urbanisation doit se faire en continuité et l’extension de l’urbanisation doit être limitée dans les espaces proches du rivage. Que sont les espaces proches du rivage ? Le Conseil d’Etat a interprété cette notion dans Commune de Gassin de 1993. Tout va dépendre de la distance mais également du relief (la visibilité de la ville au littoral) et l’état antérieur des lieux (pas de destructions des immeubles construits avant 1986). Tout dépendra aussi du projet, il devra rester limité dans les espaces proches du rivage. Sauf si L’activité en cause doit exiger la proximité immédiate de l’eau.

 

Les interdictions de construction : comme l’interdiction de construire dans la bande des 100m, deux exceptions pour les constructions nécessaires à des services publics ou pour les activités économiques exigeantes la proximité immédiate de l’eau. Le juge a considéré qu’un port de plaisance nécessitait la proximité immédiate de l’eau, en revanche, une station d’épuration n’a pas été considérée comme tel (différent en Outre mer). L’interdiction de construire dans les espaces remarquables, tels que les dunes, les landes, les plages, les forêts côtières, les îlots inhabités, etc. S’ajoutent les marais ou les mangroves. Il existe des exceptions, qui sont strictement encadrées par la loi, la loi ne permet que des aménagements légers, nécessaires à la gestion de ces espaces, et à leur mise en valeur, notamment en vue de leur ouverture au public (les pistes cyclables, les stationnements, etc.). Tous ces aménagements doivent permettre le retour à l’état naturel du site. L’interdiction de nouvelles routes, sur les plages, les cordons de lagunaire, les dunes ou les corniches. Ces interdictions sont strictes.

 

1. B) la protection de la montagne

 

Elle ressemble à la protection du Littoral. Mais le champ d’application diffère.

 

1)  le champ d’application

 

La définition de la montagne est technique car ce que l’on entend protéger est un dénivelé. La montagne va être défini au regard d’un certain nombre d’éléments. Sont concernés par la loi les communes et parties communes concernées par une limitation considérable des possibilités d’utilisation des terres et par un accroissement important des coûts de travail. Cet accroissement étant lui même le résultat soit des conditions climatiques très difficiles, qui rendent la période de végétation sensiblement compliques, soit de la présence à une altitude inférieure à la précédente, de fortes pentes qui empêchent toutes mécanisations. Ces éléments sont cumulatifs. Les zones de montagne sont délimitées par arrêtés ministériels et rattachés à l’un des cinq massifs français (les Alpes, les Pyrénées, les Vogues, le massif central, la Corse).

 

2) la force

 

Opposabilité directe, compatibilité limitée. En revanche, il est possible d’adopter des prescriptions particulières. Il existe des organes consultatifs spécifiques pour les massifs, de même pour les montagnes.

 

3) le contenu

 

La loi montagne pose 6 types de règles :

 

• La protection de l’agriculture : elle précise que certaines constructions peuvent être autorisées si elles sont nécessaire à des activités agricoles, pastorales ou/et forestières. Mais aussi les équipements sportifs liés à la pratique du ski. Sont autorisés les bâtiments relatifs à des activités professionnelles saisonnières. Ceci se fait dans la préservation des espaces, paysages, et milieux caractéristiques du patrimoine montagnard.

 

• La préservation des espaces, des paysages et milieux caractéristiques du patrimoine montagnard : le code imposé aux documents d’urbanisme et décisions d’occupation des sols de prendre des dispositions propres à la préservation de ces espaces. Mais quelles sont les sanctions ? Il n’y en a quasiment jamais. La seule véritable obligation est l’urbanisation en continuité.

 

• L’urbanisation en continuité: les exceptions à ce principe ont croît, on doit urbaniser en continuité avec les bourgs, villages, hameaux et groupes de construction traditionnelle. Le législateurs a rajouté ces derniers pour étendre l’urbanisation pour contrer la législation du juge qui empêche l’urbanisation sur la base de textes existants. Il ajoute d’autres exceptions qui vont concerner les travaux qui peuvent être mis en œuvre. L’adaptation, le changement de destination, la réfection et l’extension limitée des constructions existantes sont autorisés.

 

• L’implantation d’unités touristiques nouvelles: le code définit ce qu’est une UTN, c’est toute opération de développement touristique en zone de montagne ayant pour objet de créer soit des surfaces destinées à l’hébergement touristiques, soit des surfaces destinées à construire des équipements touristiques (remontées mécaniques etc.), soit des surfaces de planchers. Toutes ces infrastructures vont nécessitées une autorisation spécifique. Cette qualification permet de déroger à l’obligation d’urbanisation en continue. L’UTN doit respecter la qualité des sites et les grands équilibres naturels de l’espace en cause. Elles sont soumises à autorisation du préfet coordinateur des massifs ou le préfet de département (entre 10 et 5 hectares). Seules les communes dotées d’un Plan Local d’Urbanisme peuvent s’en doter, ce qui est une incitation à s’en doter.
• La protection des plans d’eaux : ils sont protégés par la loi littoral quand ils font plus de 1000 hectares, sinon ils sont concernés par la loi montagne (plus sûre). Sous l’empire de la loi montagne, toute construction est interdite sur une bande de 300m.

 

• L’interdiction des routes panoramiques: une route qui balafre la montagne, visible au dessus de la cime des arbres.

 

Paragraphe 2 : les réglementations spéciales de certaines opérations.

 

Permet à l’Etat de coordonner différents acteurs.

 

1. A) les projets d’intérêt général

 

Un régime créée en 1983 pour permettre la mise en œuvre de certains projets de l’Etat ou de projet de certaines Collectivités Territoriales sur le territoire d’autres Collectivités Territoriales. Ce mécanisme a connu une nouvelle jeunesse avec la réforme du Grenelle II de 2010. Depuis 2010, un instrument coercitif de l’Etat a perdu sa force juridique : les directives territoriales d’aménagement, elle n’a de force obligatoire pour les Collectivités Territoriales que si c’est un projet d’intérêt général. Le problème étant que ça remet en cause la décentralisation.

 

Article L.121-9 du code de l’urbanisme, qui exige une utilité publique aux projets d’intérêts généraux. Qui dit utilité publique dit contrôle du bilan. Il faut vérifier que le projet envisagé ne présente pas plus d’inconvénients que de désavantages. Le préfet va pouvoir imposer la modification du Plan Local d’Urbanisme si celui-ci ne prend pas en compte le Projet d’intérêt Général. Il faut que l’utilité publique du projet soit retenue, ce qui nécessite d’abord une délibération spéciale de la Collectivité Territoriale sur ce point, soit une décision d’autorité compétente. Si cette autorité édicte des documents d’urbanisme, elle peut se contenter d’inclure le Projet d’intérêt Général dans ces documents d’urbanisme. L’Etat, toutes les Collectivités Territoriales peuvent le faire (sauf les communes).

 

Les opérations d’intérêt national sont plus contraignantes.

 

1. B) les opérations d’intérêt national

 

Il y a une centralisation totale du projet, l’Etat sera responsable. On le retrouve à l’article R.121-4-1 mais aussi à l’article L.121-2. On retrouve parmi ces Opération d’intérêt National, les grands ports français, les aéroports parisiens et le quartier de la Défense à l’ouest de Paris.

 

Sur ces territoires, le principe de constructibilité limité ne s’applique pas.

 

 

 

Chapitre 2 : la planification nationale

 

 

Il ne s’agit ni d’imposer, ni d’imposer à titre supplétif, ni de coordonner, mais de prévoir. Deux documents de planification relatifs à certaines zones. Les documents relatifs à l’aménagement du territoire (section 1) et les documents relatifs à la mise en valeur (?).

 

SECTION 1 : LES INSTRUMENTS D’AMÉNAGEMENT DU TERRITOIRE

 

Deux façons de le faire : en faisant des travaux ou en posant des règles qui seront mise en œuvre par d’autres.

 

Il y a deux grandes lois : la loi Pasqua de 1995 (crée les Directives Territoriales d’Aménagement) et la loi Voynet de 1999 (crée les schémas de service (?)). Les deux ont échoué.

 

Paragraphe 1 : les directives territoriales d’aménagement et de développement durable

 

Elles avaient une force juridique. Il s’agissait pour l’Etat de poser des dispositifs d’aménagement pour certaines zones spécifiques (Marseille, Lyon, les estuaires de la Loire et de la Seine, et le bassin de Lorraine). Elles concernaient des zones très précises, elles devaient permettre à l’Etat de fixer des orientations fondamentales en matière d’aménagement et d’équilibre entre les perspectives de développement, de protection et de mise en valeur. Elles fixaient aussi les objectifs de l’Etat en matière de localisation des grandes infrastructures de transports.

 

Aujourd’hui, les Directives Territoriales d’Aménagement fixent toujours des objectifs et des orientations dans toutes les grandes politiques publiques (urbanisées, transports, éducations, etc.), mais c’est purement indicatif, elles n’ont plus aucune force juridique.

 

Que deviennent les anciennes Directive Territoriale d’Aménagement ? Elles subsistent et conservent leurs effets antérieurs à la loi de 2010.

 

Paragraphe 2 : les schémas de services collectifs

 

Un document de planification national peut n’avoir jamais eu de force juridique.

 

Il existe un certain nombre de CSS qui vont concerner quelques grands pans d’aménagement du territoire. L’Etat exprime ses choix stratégiques dans un certains nombre de domaines bien identifiés.

 

On cherche à rééquilibrer Paris et la province, mais aussi créer de grandes agglomérations, de grandes métropoles, soutenir les territoires en difficultés.

 

Ils n’ont aucune force juridique.

 

SECTION2 : LES SCHÉMAS DE MISE EN VALEUR DE LA MER

 

Ce sont les instruments de planification de l’Etat, mais ils ne seront pas dépourvus de caractère obligatoire. C’est la loi de 1983 qui les a récupérés. C’est un nouvel amortisseur de la décentralisation.

 

C’est une nouvelle contrainte de l’Etat au détriment des Collectivités Territoriales, il existe aujourd’hui très peu de ces schémas. Les plus connus concernent le bassin d’Arcachon et celui du bassin de (?). Elles doivent respecter la loi littorale. Le législateur en 2010 a modifié certains textes, il avait même valeur que les Directive Territoriale d’Aménagement.

 

On y trouve une volonté de trouver un équilibre ente la protection de l’espace, la protection des activités classiques, l’implantation de nouvelles structures. Il va déterminer les mesures de protection des milieux urbains. Mais aussi déterminer la vocation des secteurs maritimes.

 

Lorsque l’Etat planifie, il le fait normalement de manière supplétive.

 

 

 

Titre 2 : La réglementation et la planification locale

 

L’autorité locale compétente en matière d’urbanisme par excellence est la commune, depuis la décentralisée de 1982. Mais elles ne sont pas les seules à intervenir, deux autres niveaux existent.

 

Il s’agit du niveau intercommunal, n’est-il pas la préfiguration de la disparition du niveau communal ? Non car il n’est pas là pour remplacer mais pour offrir une autre échelle d’intervention, avec une normativité bien distincte. C’est un niveau de planification, de réglementation. Mais le législateur dans une vision plus générale que le droit de l’urbanisme, le législateur est toujours enclin à tenter de procéder au regroupement des communes. Depuis le Grenelle II et 2010, on perçoit le souhait du législateur « d’intercommunaliser » le Plan Local d’Urbanisme. L’intercommunalité tendrait à devenir le niveau de droit commun de l’action locale en matière d’urbanisme. Pour l’instant, son instrument est le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE.

 

Au niveau départemental il existe certains mécanismes de préemption.

 

Le niveau régional est presque totalement absent puisqu’on trouve uniquement des documents liés à l’aménagement du territoire et quelques schémas contraignant dans des zones bien spécifiques (Paris, Corse, Outre-mer).

 

Chapitre 1 : la planification locale

 

SECTION 1 : LES SCHÉMAS RÉGIONAUX

 

Soit l’instrument est généralisé sur l’ensemble du territoire en matière d’aménagement du territoire et dans ce cas, il n’est pas contraignant. Soit l’instrument est propre à certaines zones, au ans ce cas, il a une forme de valeur juridique.

 

Paragraphe 1 : les schémas régionaux d’aménagement et de développement du territoire (SRADT)

 

Ces schémas sont le prolongement en région de la politique nationale d’aménagement du territoire. Ils ont pris la suite des contrats de plan État-Région (contractualiser le financement commun pas l’Etat et les régions de certaines infrastructures). Ces contrats ont disparu et ont été remplacés en 1995 par les SRADT.

 

Ces schémas ont une faible portée, avec un processus d’élaboration lourd par rapport à leur faible normativité.

 

Il fixe les orientations fondamentales à moyen terme de développement durable du territoire régional. Il définit notamment des objectifs quant à la localisation des grands équipements, des infrastructures et des services d’intérêt général en vue de maintenir une activité de service public, de soutenir des projets économiques porteurs d’investissements et d’emplois tout en veillant au développement harmonieux des territoire urbain et ruraux à la réhabilitation des territoire dégradés et à la protection de l’environnement.

 

Quels sont ses effets ? Le législateur a refusé de leur donner un caractère prescrite, c’est une simple indication : l’Etat indique quel équipement il aimerait voir construit, l’endroit. S’il ne se passe rien, aucune sanction ne tombe. C’est une simple recommandation.

 

La procédure d’élaboration d’un SRADT est presque aussi lourde que celle d’un SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE ou d’un Plan Local d’Urbanisme. L’Etat va associer les différentes Collectivités Territoriales à son élaboration, il va les consulter une fois qu’il aura arrêté le projet, il va mettre le projet à la disposition du public pendant un certain temps et à une échéance déterminée, il devra évaluer les effets du schéma et envisager éventuellement une révision.

 

Paragraphe 2 : les schémas régionaux spécifiques

 

S’ils sont coercitifs, c’est parce qu’ils n’ont rien à voir avec la décentralisation, ils préexistaient à cette décentralisation. Ils concernaient trois zones bien spécifiques ayant une situation particulière :

 

• Le schéma directeur de la région Ile de France
• Le plan d’aménagement et de développement durable de la Corse
• Les schémas d’aménagement régional dans les départements et régions d’Outre-mer

 

Ils ont une vraie force car ils sont approuvés par décret en Conseil d’Etat et s’imposent aux SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE et aux Plan Local d’Urbanisme.

 

La région parisienne a toujours eu une situation particulière.

 

La SDRIF est réglementé au code de l’urbanisme, ce qui n’est pas le cas des deux autres qui sont régis par le CGCT. Il est aux articles L.141-1 et suivants. Il a un certain nombre d’objectifs :

 

• Maîtriser la croissance urbaine et démographique (éviter l’extension à l’infini de l’IDF) tout en garantissant le rayonnement international de la région.
• Il précise les moyens à mettre en œuvre pour corriger les disparités spatiales, sociales et économiques, à l’échelle de la région.
• Il coordonne l’offre de déplacements tout en préservant les zones rurales et naturelles.

 

Il va mettre en œuvre ces objectifs en déterminant :

 

• La destination générale des différentes parties du territoire régionale.
• Mais aussi les moyens de protection et de mise en valeur de l’environnement
• Ainsi que la localisation des grandes infrastructures de transports et des grands équipements.
• Ainsi enfin, que la localisation préférentielle des extensions urbaines et des activités industrielles, artisanales et agricoles.

 

Le droit encadre le champ de compétence de chacune des Collectivités Territoriales.

 

Le SDRIF doit respecter les lois Littorale et Montagne si elles s’appliquent, les DTA, les principes généraux

 

(?). Sous lui, on trouve le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE ou le PLU, mais il ne doit pas se substituer (trop de détails sur les mesures à prendre) aux documents de rang inférieur, sous peine d’incompétence et donc d’annulation.

 

La procédure commence par une initiative partagée, soit par la région IDF soit par l’Etat. Puis la région élabore un projet en association avec l’Etat en recueillant les propositions notamment des Conseils généraux des départements concernés. Ce projet est soumis pour avis aux Collectivité Territoriale concernées avant de le soumettre à enquête public. Pour finir, il est adopté par décret en Conseil d’Etat.

 

Le SDRIF ne peut être modifié ou révisé qu’au moyen d’une procédure fixée par le code. Équilibre entre modification (changement qui ne porte pas atteinte à l’economie générale du document) et révision (porte atteinte).

 

Réviser c’est reprendre la procédure à zéro.

 

Le SDRIF d’un point de vue procédural, suit le même régime que le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE et le Plan Local d’Urbanisme.

 

SECTION 2 : LE SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE

 

Le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE est, avec le Plan Local d’Urbanisme l’un des documents les plus important en matière d’urbanisme, mais aussi des plus anciens. Dans la loi Cornudet, il y avait deux niveaux de schémas, ainsi que dans la loi Vichy, etc. Cette distinctions va être nette à partir de 1967, lors que la loi d’orientation foncière de 1967 crée l’ancêtre du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE qu’est le schéma directeur d’aménagement et d’urbanisme (SDAU ou schéma directeur).

 

Ce schéma directeur n’a pas répondu à toutes les attentes : il avait pour objet de coordonner l’action des communes. Mais très rapidement, non seulement il n’a pas assumé cette fonction mais en plus, il s’est très rapidement substitué au Plan d’Occupation des Sols. Il réglementait l’occupation des sols alors que ce n’était pas son rôle. Il est devenu obsolète car il n’était jamais ni modifié ni révisé.

 

En 1982, la décentralisation n’a rien changé car la compétence relative à l’élaboration et à la gestion des schéma directeur a été confiée aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). Jusqu’en 1999, l’intercommunalité en France a été un échec peut de commune entraient dans la structure intercommunale. Ce n’est qu’à partir du moment où elle a pris son essora une les schémas directeurs ont retrouvé une importance.

 

La vocation des schémas directeur était très claire, ils devaient fixer la destination générale des sols et fixer la capacité d’accueil des espaces urbanisés ou à urbaniser. Le schéma directeur à une autre fonction qui est dans l’intitulé même du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, il est devenu un schéma de cohérence territoriale, il s’agit de permettre au niveau intercommunal de mettre en cohérence les différentes politiques publiques. Le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE est également le vecteur d’un projet.

 

Il est aussi un document de planification, de projection dans l’avenir, il fixe ainsi un certain nombre d’objets.

 

En 2000 quand le législateur a transformé les schéma directeur en SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, il a posé une règle importante, avec la loi SRU du 13 décembre 2000, il a imposé que les anciens schémas directeurs, sans être transformés seraient désormais soumis au régime du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE mais que leur révision devait intervenir dans un délai de 10ans à compter de la publication de la loi SRU faute de quoi ils seraient caducs. La révision entraînant automatiquement la transformation du schéma directeur en SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE.

 

Les Collectivités Territoriales qui n’ont pas de SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE subissent un certain nombre de contraintes supplémentaires, c’est une incitation à avoir un SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE. Cette incitation est importante car les Collectivités Territoriales ne sont pas très désireuses de l’adopter.

 

Le législateur a prévu un premier mécanisme d’incitation qui a été récemment modifié, très inspiré de la règle de constructibilité limitée. Il pose un certain nombre de seuil. Initialement, dans les communes situées à moins de 15km de la périphérie d’une agglomération de plus de 50 000 habitants et qui ne sont pas couvertes par un SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, aucun Plan Local d’Urbanisme ne peut être modifié ou révisé en vue d’ouvrir une zone à l’urbanisation. Le Grenelle II a baissé les seuils qui sont applicables du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2016, la distance de 15km est maintenant mais le seuil de l’agglomération est descendu à 15 000 habitants. À compter du 1er janvier 2017, le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE sera obligatoire.

 

(La loi du 16 décembre 2010 a imposé que la majorité des communes soient membres d’un EPCI ayant un SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE.)

 

Au 1er janvier 2009, la moitié du territoire et les trois quart de la population étaient couvert par un SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE. Il y avait encore 56 schémas directeurs encore en vigueur à cette même date, auxquels il fallait rajouter 56 schémas directeurs en cours de révision.

 

Il existe des exceptions à l’obligation d’être couvert par un SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE qui résulte d’une décision préfectorale.

 

À l’heure actuelle, même si une commune n’est pas obligée d’être incluse dans un SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, le préfet peut l’imposer pour deux motifs alternatifs :

 

• Si l’absence de SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE nuit gravement à la cohérence des politiques publiques.

 

• Ou si l’absence de SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE conduit à une consommation excessive de l’espace. Le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE obéit à des règles plus contraignante

 

Paragraphe 1 : l’acte du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE

 

Depuis 2000, le contenu et l’opposabilité du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE restent les mêmes.

 

1. A) Le contenu

 

À l’occasion de la réforme opérée par la lI SRU, le législateur a essayé d’harmoniser le contenu du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE et celui du Plan Local d’Urbanisme. Dans l’article L.212-1-1 énoncé que le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE comprend : un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durable, des documents graphiques (cartes) mais la grande différence avec le PLU, c’est que pour empiéter, on trouve un document d’orientation et d’objectif.

 

1) le rapport de présentation

 

Il s’appuie sur un diagnostic (apparemment inutile) qui va répertorier, au regard des prévisions raisonnables en matière démographique et économique, les besoins actuels et futurs, en matière de développement économique, d’agriculture, d’aménagement de l’espace, d’environnement et d’équilibre social de l’habitat, des transports, des équipements et des services.

 

Sur la base de ce diagnostic, le rapport de présentation va expliquer les choix mis en œuvre dans le projet d’aménagement et de développement durable.    Il va expliquer pourquoi d’autres projets ont été écartés.

 

Depuis le Grenelle II, on demande aux autorités de justifier certains points bien précis. Par ex : le rapport doit contenir une analyse de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers, sur les 10 années précédents, l’approbation du document et justifier des objectifs chiffrées, précis de limitation de cette consommation. On trouve aussi l’analyse de l’état de l’environnement avant l’adoption du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, une indication des incidences de ce dernier sur l’environnement, etc.

 

2) le projet d’aménagement et de développement durable

 

 

Ce projet est concrétisé dans le projet d’aménagement et de développement durable. (Perdue …) Le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE ne détermine plus la destination générale des sols.

 

• le document d’orientation et d’objectif

 

• Les orientations générales : elles organisent l’espace et les grands équilibres entre les espaces urbains et les espaces à urbaniser, et entre les espaces naturels, agricoles et forestiers. Le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE peut fixer les grandes orientations de la politiques des transports.

 

• Les orientations générales sectorielles : on retrouve des objectifs de la politique d’urbanisme et d’aménagement, ainsi que les conditions d’un développement équilibré dans l’espace rural entre l’habitat, les activités économiques et agricoles et la préservation des espaces naturels. Mais aussi Les objectifs de la politique de l’habitat. Le code ajoute la mixité sociale, les évolutions démographiques et économiques, les projets d’équipements et de dessertes en transports collectifs. Dispositions concernant le maintien et la création d’espaces verts dans les zones faisant l’objet d’une ouverture à l’urbanisation.

 

• Les dispositions précises : À partir de là, commencent les objectifs, le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE devient plus prescriptif en définissant les espaces naturels ou agricoles à protéger, éventuellement leur localisation et indiquer les modalités de leur protection. Le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE peut obliger les communes à utiliser des terrains déjà urbanisés et desservis par des réseaux, pour ouvrir de nouvelles zones à l’urbanisation. Il peut fixer des objectifs chiffrés de consommation d’espaces, mais aussi d’offre de nouveaux logements. Il peut aussi fixer des planchers ou des plafonds (ex : il peut fixer une densité minimale de construction avec une justification particulière et dans certains secteurs délimites). Il peut également fixer des normes de qualité urbaine, architecturale et paysagère, en l’absence de Plan Local d’Urbanisme.

 

• les documents graphiques

 

Ils sont opposables, ne sont pas seulement une reprise du document d’objectif.

 

1. B) l’opposabilité du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE

 

Concernant l’opposabilité des documents supérieurs, il doit être compatible avec le SDRIF, les DTA, les lois montagne et littoral etc. Mais aussi avec le Schéma directeur d’aménagement et de gestion des eaux (SDAGE) et le (?). Aujourd’hui c’est un rapport de compatibilité. Mais aussi avec les chartes des parcs naturels, avec les directives de protection et de mise en valeur des paysages. Il doit aussi prendre en compte les programmes d’équipements de l’Etat, des Collectivités Territoriales et des Etablissments Publics.

 

Concernant l’opposabilité avec les documents de rang inférieur, notamment le PLU, le permis de construire et d’autres documents intercommunaux intervenant dans le cadre d’autres politiques sectorielles.

 

Pour le permis de construire le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE n’a pas autorité suffisante pour interdire une construction, il a un caractère prospectif. Il n’est pas opposable aux autorisations de construire. Les autorisations de construire n’ont de rapport qu’avec les Plan Local d’Urbanisme.

 

Le Plan Local d’Urbanisme n’est pas pris sur le fondement du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, il doit simplement être compatible avec lui. Cela signifie que l’annulation du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE est sans effet sur le Plan Local d’Urbanisme. Il ne faudrait pas que l’annulation du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE mette le Plan Local d’Urbanisme en situation d’incompatibilité avec les documents de rang supérieur au SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE.

 

Le Plan Local d’Urbanisme indique les interdictions et les autorisations, c’est un règlement.

 

Ex de contrôle de compatibilité : elle entraîne une appréciation souple du rapport.

 

• Le juge a considéré qu’une DÉCLARATION D’UTILITÉ PUBLIQUE était compatible avec un schéma directeur alors que le tracé retenu dans la DÉCLARATION D’UTILITÉ PUBLIQUE s’éloignait de plus de 6km de celui retenu à l’époque dans le schéma directeur.

 

• S’agissant du rapport SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE- PLU, le juge ne va admettre que des adaptation limitée, c’était le cas du Plan d’Occupation des Sols qui avait prévu une nouvelle zone à urbaniser destinée à recevoir une grande surface commerciale dans l’emprise d’une coupure verte prévue par le schéma directeur. Le juge a considéré que c’était possible, qu’il n’y avait pas d’incompatibilité car cette zone à urbaniser ne représentait que 5% de la coupure verte.
• Le schéma directeur ne peut imposer qu’une stricte conformité, on ne peut pas être dans un rapport de conformité.

 

• Le schéma directeur se projette à moyen terme, il faut que l’opération projetée s’insère dans les projection du schéma directeur. C’était le cas où un schéma directeur avait prévue une nouvelle voie rapide, la commune avait classée une parcelle en zone naturelle aux motifs que la route ne serait pas implantée toute de suite. Le juge a annulé ce cals sèment même si provisoirement ces parcelle n’allaient pas être utilisées par la voie rapide. Le Plan d’Occupation des Sols devait anticiper l’utilisation future de la parcelle.

 

Les PLH et les PDU, qui relèvent d’autres politiques publiques, doivent être compatibles avec le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE. Il y a un délai de 3ans pour être modifiés en vu d’être rendus compatibles s’ils ne le sont pas à l’approbation du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE.

 

Dans le code de l’urbanisme, il est écrit que si un PLH et un PDU ne sont pas compatibles avec un SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, ils ne peuvent être approuvés que si le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE est modifié.

 

• L’opposabilité du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE en l’absence de Plan Local d’Urbanisme : il n’y a pas d’opposabilité directe du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE au permis de Il n’est pas un document réglementaire. Toutefois, la question peut se poser différemment s’il n’y a pas de PLU, le code de l’urbanisme a prévu certains mécanismes. Le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE ne pourrait-il pas être un document intercommunal? En 2010, le parlement s’y est opposé. Il n’est pas possible de confondre SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE et Plan Local d’Urbanisme et de transformer le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE en document réglementaire en l’absence de Plan Local d’Urbanisme. Mais la loi de 2010 a ouvert la possibilité de disposer à l’intérieur des SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE des normes de qualités urbaines, architecturales et paysagères, ces normes sont disposées par secteur, en l’absence de Plan Local d’Urbanisme. De plus, les

 

SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE pourront préciser pour les communes non couvertes par un Plan Local d’Urbanisme des obligations minimales ou maximales de réalisation d’air de stationnement. Ces dispositions permettent de palier à l’absence de Plan Local d’Urbanisme.

 

• La réalisation de schéma de secteur : les SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE prévoies ont des dispositions différenciés en fonction des secteur, dans les schéma de secteur. Il possible que communes et secteurs soient assimilés. Dans ce cas, les SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE disposeront des normes différentes en fonction des communes, ayant ainsi la tentation de se substituer au Plan Local d’Urbanisme.

 

Paragraphe 2 : la procédure

 

Il y a la procédure d’élaboration et la procédure d’évolution des documents d’urbanisme.

 

1. A) l’élaboration

 

Elle révèle l’impact de la décentralisation. Avant 1983, les schémas directeurs étaient élaborés essentiellement par l’Etat. À partir de 1983, l’initiative et l’élaboration appartiennent aux Collectivité Territoriale, plus précisément au niveau intercommunal.

 

C’est un EPCI qui est chargé de l’élaboration et de la gestion du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE. La vie du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE va être liée à l’existence de l’EPCI. Si l’EPCI disparaît, idem pour le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE. Si le périmètre du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE évolué pour inclure de nouvelles Collectivités Territoriales, corolaire lent, le périmètre de l’EPCI va obligatoirement évoluer.

 

Si une commune veut être couverte par un SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, elle doit également adhérer à un EPCI.

 

A la différence du PLU, le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE a un périmètre qu’il convient de définir au préalable, avant de rentrer dans la procédure d’élaboration.

 

1)  la détermination du périmètre

 

Il y a quelques règles. L’une veut que le périmètre d’un SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE délimite forcément un territoire d’un seul tenant et sans enclave. C’est le principe de double continuité territoriale.

 

Normalement, le périmètre du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE doit tenir compte du périmètre d’autres documents relatifs à la mise en œuvre d’autres politiques (plan de déplacement urbain et le programme local de l’habitat).

 

Tous ces documents relèvent d’autorités différentes : Ex : le PDU dépend de l’autorité organisatrice des transports qu’est la commune. Mais la commune peut transférer cette compétence à un EPCI mais pas forcément celui qui est le gestionnaire du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE.

 

L’obligation de tenir compte des autres périmètres ne peut pas être sanctionnée et difficile à mettre en œuvre.

 

Les communautés urbaines sont compétentes de plein droit en matière de SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE. Toutes collectivités adhérentes à une communauté urbaine lui transfèrera cette compétence. Si une Collectivité Territoriale change d’EPCI, le périmètre du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE doit être modifié. Cela peut aboutir à obliger une commune à adhérer à un SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE même si elle ne le souhaite pas.

 

Une fois que ce périmètre est arrêté par un EPCI ou concomitant à sa création, il est communiqué au préfet qui va recueillir l’avis des conseils généraux concernés avant de publier par arrêté le périmètre du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE.

 

2) l’élaboration du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE

 

C’est le président de l’EPCI qui va conduire cette procédure.

 

L’élaboration du projet : elle fait intervenir une procédure technique qu’est la technique de la concertation, qui va permettre d’associer la population à l’élaboration du projet. À l’origine l’organe délibérant de l’EPCI va fixer les objectifs et les modalités de la concertation. Cette concertation renvoie à la concertation liée à l’aménagement (articles L.300-1 et suivants du code de l’urbanisme). La concertation n’est pas liée au SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE ni limitée au document d’urbanisme (on la retrouve dans certains travaux publics).

 

Les modalités peuvent apparaître relativement libres. Sera en premier lieu fixée la durée. La seule chose qu’il pose le code est que la concertation dure toute la période de l’élaboration du projet. L’appréciation de la durée globale est la discrétion de l’autorité administrative. Le code, en matière de concertation, n’impose rien en ce qui concerne les formes, c’est à la discrétion de l’autorité administrative (réunion publique, mise à dispo de documents, le recueil d’observation dans un cahier, etc.) au regard de l’importance du projet.

 

En toute hypothèse, la délibération qui encadre la concertation est portée à la connaissance du public puisqu’elle fait l’objet d’une publicité, elle est notifiée à un certain nombre de personnes.

 

Une fois la concertation terminée, l’exécutif dresse le bilan de celle-ci devant l’organe délibérant. Le résultat de la concertation ne lie pas l’autorité publique. Si toutes les opinions sont négatives et que les organes désirent poursuivre l’opération du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, ils suffiront, même s’ils prennent un risque politique.

 

En revanche, si les autorités souhaitent modifier le projet après concertation, les choses sont différentes.

 

L’EPCI ne peut apporter de modification à ce qui a fait l’objet d’une concertation que pour intégrer les observations qui ont été faites pendant la concertation. S’il en apporte d’autres, ce sera un nouveau document, et donc il faudra refaire une nouvelle concertation. Les modifications intégrées ne doivent pas porter atteinte à l’économie générale du projet, sinon, ce serait un nouveau document.

 

À l’issue de la concertation, il ne faut pas attendre trop longtemps pour mettre en œuvre le projet, sinon la concertation n’aurait plus d’utilité. Raison pour laquelle, en temps normal, le bilan de la concertation devrait avoir une durée de validité limitée. Le problème c’est que le code n’a rien prévu en ce qui concerne cette durée de validité. Pourtant, on conçoit mal qu’une concertation soit valable indéfiniment.

 

Il n’y a pas simplement qu’une concertation avec la population, il y a aussi une association d’une certain nombre de personnes a l’élaboration du projet. Les premières sont les personnes publiques pouvant être intéressées, puis les régions et départements (à leur demande), et enfin, un certain nombre d’organismes intermédiaires peuvent également être associés.

 

L’EPCI peut recueillir l’avis de tout organisme, de toute association ayant compétence en matière d’habitat, d’urbanisme, de transport et d’environnement. Récemment les personnes qui étaient simplement consultées (en 2012).

Le projet est déterminé, la pop a fait valoir son avis, l’Etat a été associé. L’organe délibérant de l’EPCI doit débattre de ce projet car c’est l’exécutif qui dirige la procédure, mais c’est l’organe délibérant qui doit se prononcer sur les orientations générales du PROJET D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLE au moins 4 mois avant l’examen du projet de SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE. On peut laisser le temps de discuter du contenu du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE.

 

Une fois le projet voté, on a un projet de SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE.

 

L’approbation du projet : le projet définitif va encore suivre un Certain nombre d’étape. Le projet est voté, mais ce n’est pas le document final. Ce projet va suivre le même circuit précédent : soumission à la population et aux Collectivité Territoriale. Ce qui va changer, c’est que comme cette fois c’est un projet, les exigence de procédure son plus denses et précises. Ce projet va faire l’objet d’une enquête publique. Cette enquête publique ne va pas se enrouler en parallèle de l’association avec les personnes publiques mais après que les personnes publiques se soient prononcées. Les EPCI et communes limitrophes vont pouvoir exprimer leur avis sur le projet. Une petite difficulté peut exister si une ou plusieurs communes membres de l’EPCI expriment leur désaccord avec le projet. Il existe alors une procédure de règlement amiable du différent par saisine du préfet.

 

L’enquête publique est plus lourde car on va avoir un enquêteur publique ou une commission d’enquête, dont le processus de désignation est réglementé, il est désigné à partir d’une liste d’aptitude établie par le président du TA. Ces le président ou son conseiller qui choisi le commissaire enquêteur ou la commission d’enquête (qui doivent faire preuve d’indépendance dans l’exercice de leur fonction).

 

Le président de l’EPCI va intervenir en matière de procédure d’approbation du projet et qui va soumettre le projet à enquête publique.

 

Cette enquête publique est extrêmement réglementée en ce qui concerne son déroulement et ses effets. Ses documents doivent contenir un certain nombre d’informations, doit être mis à la dispo du public les éléments nécessaires pour que ce dernier puisse de prononcer de façon éclairée. Depuis 2010, ce dossier est communicable à toute personne qui en fait la demande moyennant remboursement des frais occasionnés. Avant 2010, seules les associations agréées pour la protection de l’environnement pouvait obtenir communication du dossier.

 

L’enquête publique fait l’objet d’une publicité préalable pour informer la population, 15 jours au moins avant le début de l’enquête, elle doit être maintenue pendant toute la durée de l’enquête. On y retrouve l’objet de l’enquête et les caractéristiques principales du document en cause (date d’ouverture, lieu, horaires de consultation, la durée et les modalités de l’enquête). Cette publicité se fait selon des modalités fixées par le code et notamment par voie d’affichage (ex : dans toutes les mairies concernées ou encore des zones de passage comme à la station Malakoff plateau de Vanves) et par voie de publication locale (dans le journal local par ex) et rappeler 8 jours avant le début de l’enquête. La population doit être avertie de l’existence d’une enquête.

 

La durée est contrainte en matière d’enquête publique, elle est au minimum d’un mois et peut être prolongée de 30jours. Elle est au maximum de 2 mois. Depuis 2010, elle peut être suspendue pour une durée maximum de 6 mois (pour éviter de tout reprendre à zéro en cas d’empêchement pour apporter des modifications au projet). La suspension ne peut être utilisée qu’une fois.

 

Les horaires doivent être indiqués dans la publicité, le code impose qu’ils doivent être fixés de manière à permettre la participation de la plus grande partie de la population.

 

Le lieu de l’enquête n’est pas réglementé mais elle a généralement lieu soit au siège de l’EPCI soit dans les différentes mairies concernées, voire la préfecture ou les sous-préfectures.

 

Le commissaire enquêteur a plusieurs mécanismes à sa disposition. La commission d’enquête ou le commissaire peut

 

• recevoir toute information mais également se faire communiquer par la personne publique toute infojugée utile,il peut visiter tous les lieux qu’il estime nécessaire de connaître et entendre toutes personnes concernée soit qu’elle en fait la demande soit qu’il la convoque.

 

• Il peut organiser toutes les réunions qu’il juge nécessaire,

 

Les recueils des observations faites par la commission d’enquête sont précisément encadrés. Toute observation doit être reproduite dans un registre spécial. Depuis 2010, les observations peuvent être faites par voie électroniques. Le commissaire enquêteur doit se prononcer sur la totalité des observations reçues, sinon c’est un motif d’irrégularité.

 

Lorsque la durée est écoulée, l’enquête est close par le commissaire enquêteur lui même. L’enquêteur public va alors se prononcer. Il doit rédiger deux documents à la suite de cette enquête : un rapport et des conclusions, le rapport retrace de façon fidèle le déroulement de l’enquête et il procède à l’examen des observations en évoquant les contre propositions. S’ajoutent des conclusions motivées, dans lesquelles le commissaire énonce s’il est favorable ou pas au projet. Ces conclusions font l’objet d’une publicité.

 

L’enquête publique est sans conséquence sur le sens de la décision de la personne publique consultée sur le projet. Mais il y a une sorte de compétence liée.

 

Si est adoptée un projet sur lequel a été émis un avis défavorable du commissaire, il existe une procédure de référé spécifique qui pourra être actionné sans condition d’urgence.

 

À la différence de la concertation, l’enquête publique n’est pas valable indéfiniment. Sa durée de validité est de 5ans et le projet qui a fait l’objet de l’enquête publique doit être entreprit dans un délai de 5ans à compter de la clôture de l’enquête (possible prorogation une fois).

 

L’organe délibérant de l’EPCI vote sur un projet modifié ou pas, et le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE est approuvé.

 

Le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE ne devient exécutoire qu’a l’issu d’un délai de 2 mois après transmission au préfet, pendant ce délai, le préfet peut demander des modifications dans le cas où le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE serait illégal au regard de tous les documents de rang supérieur.

 

Le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE doit faire l’objet d’une certaine publicité et il est tenu à la disposition du public à l’issu de son approbation.

 

Mais le souci étant que ce document est évolutif.

 

1. B) l’évolution

 

Les schémas directeurs sont restés figes dans le temps. Le grand apport de la loi SRU qui les a transformés en SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, est d’imposer leur évolution. Ceci se fait au moyen d’une procédure que l’on è retrouve pour le Plan Local d’Urbanisme qu’est l’analyse des résultat. Tous les 10ans, et depuis 2010 et le Grenelle II, tous les 6ans, l’EPCI doit se livrer à une analyse des résultats du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE afin de savoir si celui-ci a abouti aux résultats escomptés et afin de savoir s’il est nécessaire de le maintenir en vigueur ou de le faire évoluer.

 

L’évolution regroupe plusieurs procédures, on peut les regrouper en deux grands blocs : les procédures d’évolution volontaires, et les procédures d’évolution nécessaires et obligatoires par le changement de circonstances extérieures.

 

1) les révisions et modifications

 

On a tenté d’harmoniser les procédures du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE et du PLU, notamment les procédures de révision et de modification.

 

La révision entraîne une modification de l’économie générale alors qu’une simple modification n’y porte pas atteinte. Ça a une conséquence directe sur la procédure puisque la procédure de révision est l’équivalent d’une procédure d’élaboration alors que la procédure de modification commence. Partir de la soumission du projet à enquête publique.

 

La loi de 2012 a décliné en matière de SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE l’ensemble des procédures existants jusque là uniquement pour le Plan Local d’Urbanisme.

 

Concernant le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, il y avait une procédure de révision et une procédure de modification. Depuis 2012, il y a 4 procédures :

 

• La modification et la modification simplifiée

 

• La révision et la révision simplifiée.

 

On invente la procédure simplifiée pour éviter les irrégularités.

 

Révision et modification : avec la loi SRU, le législateur a essayé de simplifier la révision et il a notamment considérablement réduit les hypothèses de révision. On applique un principe de parallélisme des procédures entre l’élaboration et la révision, les procédures sont les mêmes. Le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE ne doit faire l’objet d’une révision que dans un cas majeur et deux cas moins important. Le cas majeur est lorsque sont envisagés dans changements aux orientations dans le PROJET D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLE. Lorsque sont en cause des espaces à protéger et lorsque sont diminués un certain nombre d’objectif chiffré du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE à voir la consommation économe de l’espace et l’offre de nouveaux logements.

 

En dehors de ces cas, ce n’est pas une révision simple mais soit une modification soit une procédure de révision simplifiée.

 

L’ordonnance de 2012 crée la procédure de révision simplifiée qui a pour caractéristiques de raccourcir l’enquête publique, puisqu’il y a une simple mise à disposition du public qui peut se faire de manière peu encadrée pendant un délai d’un mois. La modification était la procédure de droit commun, et aujourd’hui, elle n’est plus utilisée que dans un certain nombre de cas bien déterminés.

 

La révision simplifiée ne sera utilisée qu’en cas de rectification d’une erreur matérielle.

 

La modification doit être mise en œuvre dans trois cas imposent la mise en œuvre de cette procédures et sont liées à l’atteinte aux orientations générales et les grands espaces urbains et ruraux, l’atteinte aux conditions d’un développement équilibré dans l’espace rural entre l’habitat, les activités économiques ou artisanales et la préservation des espaces naturels. Quand il est porté atteinte aux conditions de développement d’espace à urbaniser en priorité dans les secteurs desservis par des transports collectifs. Lorsqu’il est porté atteinte aux grands projets d’équipement et de service mentionné dans le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE. Lorsqu’il est porté atteinte aux grandes orientations de la politique des transports et aux grands projets d’équipement.

 

La modification simplifiée : lorsque les cas dans lesquelles intervient la modification de droit commun, ne sont pas en jeu, alors la modification s’applique.

 

2) la mise en compatibilité

 

Il y a celle liée à une opération et celle liée à l’évolution des normes de rang supérieur.

 

Dans le premier cas, c’est la DÉCLARATION D’UTILITÉ PUBLIQUE ou la déclaration de projet qui opère modification du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE.

 

Dans le deuxième cas, le préfet demande à l’autorité compétente la modification ou la révision du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE. Si l’autorité ne plie pas, le préfet peut lui même après avis de l’organe délibérant de l’EPCI, et enquête publique, approuver la modification ou la révision du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE. C’est un mécanisme de révision forcée.

 

Il n’existe aucune dispo spécifique relative à l’abrogation du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE. Il s’impose normalement aux règlements locaux.

 

Chapitre 2 : la réglementation locale

 

Au niveau local on peut trouver le Plan Local d’Urbanisme ou une carte communale, qui n’est qu’un document graphique puisque son règlement est le règlement national d’urbanisme.

 

SECTION 1 : LES PLANS LOCAUX D’URBANISME

 

Ils sont apparus sous cette appellation avec la loi SRU de 2000. La réforme était en apparence moins profonde que pour les schémas directeurs, mais ce n’était qu’une apparence.

 

La réforme a eu une influence sur le contenu et sur la procédure des Plan Local d’Urbanisme. Sur le contenu, elle a fait évoluer l’ancien Plan d’Occupation des Sols qui était une simple réglementation de l’espace pour le transformer sous la forme d’un

 

PLU en un document incarnant un projet urbain.

 

La première modification de fond est l’insertion d’un PROJET D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLE. Au fond, la loi SRU a apporté une ou deux grandes autres modifications : elle a unifié la réglementation au niveau local. Jusque là, il existait deux documents réglementaires : le Plan d’Occupation des Sols pour la ville de droit commun, et dans les ZAC, un plan d’aménagement de zone. Me problème étant que dans le plupart des cas, le plan d’aménagement de zone était souvent dérogatoire au Plan d’Occupation des Sols. On assistait à une extension urbaine qui ne pouvait pas être contrôlée par le Plan d’Occupation des Sols.

 

De plus, le Plan Local d’Urbanisme va concerner la totalité du territoire communal. On pouvait avoir des Plan d’Occupation des Sols partiels.

 

Sur le terrain de la procédure, de nombreuses modifications : la loi SRU a simplifiée et allégée les procédures applicables au Plan d’Occupation des Sols. Cette simplification se remarque dans la suppression de deux procédures dérogatoires. La première était l’application anticipée du Plan d’Occupation des Sols, avant 2000, un Plan d’Occupation des Sols en cours de révision pouvait recevoir une application avant même d’avoir été adopté dès lors qu’il était rendu public. La deuxième était l’interdiction d’abroger le Plan d’Occupation des Sols, elle résultait du fait de ne pas laisser un territoire sans Plan d’Occupation des Sols.

 

Cette interdiction représentait un problème majeur, notamment concernant le Plan d’Occupation des Sols illégal, puisque c’était un règlement qu’on ne pouvait pas abroger, il fallait le réviser. Mais aussi si une commune désirait abroger le Plan d’Occupation des Sols pendant un temps.

 

Sur le terrain de la procédure, de nombreuses modifications ont été apportées après la loi SRU et de grands efforts avaient déjà été faits avant la loi. En 1994, le législateur avait adopté une dispo au terme de laquelle l’invocation d’un vice de forme ou de procédure ne pouvait être faite que dans un délai déterminé par voir d’exception d’illégalité (de 6mois).

 

Depuis 2000, la procédure générale d’élaboration et d’évolution du Plan Local d’Urbanisme a été modifiée tous les deux à trois ans.

 

 

La transformation des Plan d’Occupation des Sols en Plan Local d’Urbanisme s’est faite doucement. À la différence du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, le Plan Local d’Urbanisme n’est pas obligatoire.

 

Il n’y avait pas de désaffection vis à vis du Plan d’Occupation des Sols comme il a pu en avoir vis à vis du schéma directeur. Les Plan d’Occupation des Sols avaient connu un vrai succès depuis la loi d’orientation foncière de 1967. À l’heure actuelle, au premier janvier 2009, il existait un peu moins de 17 000 Plan Local d’Urbanisme ou Plan d’Occupation des Sols couvrant un peu moins de la moitié des communes, mais regroupant 55 millions d’habitants soit les 5/6 de la population nationale.

 

Le nombre de Plan d’Occupation des Sols est chaque année en augmentation, le véritable accélérateur ayant été la décentralisation puisqu’entre 1983 et 2009, le nombre de Plan d’Occupation des Sols devenu Plan Local d’Urbanisme à triplé. Aujourd’hui, l’enjeu est différent, il se situe sur le terrain du rehaussement du Plan Local d’Urbanisme au niveau intercommunal.

 

Depuis le Grenelle II, on sent la faveur du législateur pour le Plan Local d’Urbanisme intercommunal mais jusque là, le législateur n’a pas voulu ou pas osé l’imposer. Il existe des voies de simplification lorsque le Plan Local d’Urbanisme est intercommunal, qui peut valoir plan de déplacement urbain. Cette volonté de simplifier la structure des Collectivités Territoriales à cause se traduit par la fusion ou la confusion de plusieurs outils.

 

Paragraphe 1 : le contenu et l’opposabilité

 

1. A) le contenu

 

Va être comparable au SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE dans son découpage mais pas dans le détail.

 

On retrouve un rapport de présentation, un projet d’aménagement et de développement durable, non pas un document d’orientation et d’objectif mais d’une part des orientations d’aménagement et d’autre part, un règlement, et enfin des documents graphiques.

 

Le contenu de ces documents est différent de ceux contenus dans le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE.

 

1)  le rapport de présentation

 

Il a longtemps été négligé et pourtant il a cette fonction fonda d’un document d’information des administrés et de tous les destinataires du Plan Local d’Urbanisme. Les irrégularités qui peuvent le concerner peuvent entraîner l’irrégularité du Plan Local d’Urbanisme dans sa totalité.

 

Les irrégularités de forme relatives au rapport de présentation peuvent être invoquées au delà de la limite de 6mois dans lequel les autres irrégularités de forme doivent être invoquées, par voie d’exception d’illégalité (sans délai).

 

Le rapport contient un certain nombre d’informations déterminées par le code :

 

• Un diagnostic qui au regard des prévisions économique et démographiques précise les besoins en matière de développement économique,
• de transports, d’habitats et de protection de l’environnement.

 

• Une analyse de l’état initial de l’environnement et notamment les objectifs de diminution de la consommation d’espaces naturels et évalue les incidences du plan sur l’environnement ainsi que la manière dont le plan entend prendre en compte ces incidences. Elle est obligatoire dans un certain nombre de cas énumérés, notamment le cas dans lequel le Plan Local d’Urbanisme vaut plan de déplacement urbain, et plus largement apprécié au cas par cas lorsqu’il est établi que le plan aura des incidences notables compte tenu de l’importance des travaux et de la sensibilité du milieu. Dans ce cas de figure, le rapport de présentation devra contenir tous les éléments mais aussi justifier les choix opérés par rapport aux autres solutions disponibles. C’est une exigence de motivation renforcée, le rapport de présentation devra présenter les mesures envisagées pour éviter, réduire et si possible compenser les atteintes à l’environnement.

 

• L’explication des choix retenus par les auteurs du document pour établir le PROJET D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLE.

 

Le rapport de présentation est un document important même s’il n’a pas d’effet juridique propre. Ex : Si les autorités s’engagent dans le rapport de présentation à mettre en œuvre un projet comme la construction de logements sociaux, cet engagement n’est pas opposable à l’administration. On ne peut pas se prévaloir du contenu du rapport de présentation. Un requérant ne peut pas se prévaloir de la contradiction existant entre le rapport de présentation et un autre document du Plan Local d’Urbanisme (ex : le règlement).

 

Les irrégularités touchant le rapport de présentation entraînent l’irrégularité du Plan Local d’Urbanisme dans sa totalité. Elles peuvent être invoquées sans délai.

 

Le rapport explique les choix retenus.

 

2) le projet d’aménagement et de développement durable (PROJET D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLE).

 

Il n’est pas fondamentalement distinct du celui rencontrée dans le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, c’est une projection dans l’avenir d’un véritable projet pour l’espace urbain. Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable a eu deux physionomie bien distinctes depuis que la loi SRU l’a créé.

 

En 2000 le Projet d’Aménagement et de Développement Durable contenait deux parties :

 

• La première obligatoire, qui définissait les orientations générales d’urbanisme et d’aménagement.
• Une seconde facultative, qui apportait un éclairage particulier sur certaines parties seulement du Cette seconde partie est sortie du Projet d’Aménagement et de Développement Durable en 2003 pour devenir les orientations d’aménagement.

 

Le Projet d’Aménagement et de Développement Durable n’a pas réellement de valeur juridique. Il n’est pas opposable aux tiers, en revanche, les autorités compétentes communales ou intercommunales peuvent prendre en compte le PROJET D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLE dans les orientations d’aménagement et plus généralement les orientations d’aménagement et le règlement doivent être cohérent avec le PROJET D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLE.

 

3) les orientations d’aménagement

 

Ces orientations ont prit une importance grandissante dans le Plan Local d’Urbanisme puisque de facultative elles sont devenues autonomes et obligatoires (depuis le Grenelle II). Elles prévoient les actions et opérations d’aménagement à mettre en œuvre, notamment pour mettre en valeur l’environnement, les entrées de villes, ou le patrimoine, mais également pour permettre le renouvellement urbain ou assurer le développement de la ville.

 

Tous les travaux publics comme privés doivent été compatibles avec ces orientations d’aménagement.

 

Le deuxième apport du Grenelle II est de faire basculer les orientations d’aménagement d’une perspective abstraite à une perspective plus concrète. Les Orientation d’Aménagement peuvent contenir un échéancier prévisionnel de l’ouverture de certaines zones à l’urbanisation.

 

En ce qui concerne l’habitat, elles doivent définir les objectifs et les principes d’une politique visant à répondre aux besoins en matière de logements, en favorisant la mixité sociale et le renouvellement urbain. Et pour les transports, les Orientation d’Aménagement définissent l’organisation des transports, de la circulation et du stationnement.

 

4) le règlement

 

C’est le seul document véritablement réglementaire, pour construire, il faudra regarder le règlement du Plan Local d’Urbanisme, il va fixer tout une série de chose (les zones à urbaniser, la hauteur des bâtiments, le coefficient des sols, etc.).

 

Mais le règlement ne peut pas fixer deux grandes catégories de règles que sont :

 

• L’imposition de formalité procédurales supplémentaires par rapport aux lois et règlements (ex : formalité supplémentaire pour la permission d’un permis de construire).

 

• La réglementation de certains aspects de la construction et notamment l’aménagement intérieure des constructions.

 

Le droit de l’urbanisme a été utilisé pour améliorer la qualité de l’habitat en interdisant, dans le PLU, des logements inférieurs à une certaine surface ou d’interdire que les pièces de certains logements soient inférieures à une certaine surface.

 

Le Plan Local d’Urbanisme ne peut pas porter une atteinte trop importante au droit de propriété. On peut considérer que le droit de propriété est le point de départ de tout raisonnement et le droit de l’urbanisme, une exception.

 

Certains auteurs considèrent que notre droit français de l’urbanisme n’est pas fondé sur la propriété mais comme la mise en œuvre de PPP sans égard pour le droit de propriété.

 

La jurisprudence constitutionnelle sur le sujet est encore à l’état embryonnaire.

 

C’est le juge administratif qui va être le principal rempart protecteur du droit de propriété : il a pu censurer les dispos d’un Plan Local d’Urbanisme interdisant la cession de certaines dépendances car portant une atteinte injustifiée au droit de disposer, composante du droit de propriété. Il a censuré des Plans Locaux d’Urbanisme qui interdisaient la cession de certaines parcelles de propriété. Ni interdire, sauf dispo particulières, les travaux de nature à conserver un bâtiment. Il ne peut porter atteinte au droit de propriété sauf si une loi ou un règlement l’y autorise.

 

 

À la différence du Plan d’Occupation des Sols, toutes les dispositions que peut contenir le règlement du Plan Local d’Urbanisme sont facultatives. Les auteurs du Plan Local d’Urbanisme décident ou pas de les disposer à l’intérieur du règlement. Ces dispositions doivent être étudiées et peuvent être regroupées en trois grandes catégories :

 

• Des règles relatives à la nature de l’occupation des sols : ces règles sont importantes car elles marquent la distinction entre le Plan d’Occupation des Sols et le PLU, en end et, sous l’empire du Plan d’Occupation des Sols, les règles relatives soit à la détermination d’affectation des sols selon l’usage principal qui doit en être fait soit à la détermination d’affectation en fonction de la nature des activités dominantes, étaient obligatoires. Les Plan d’Occupation des Sols devaient indiquer les activités peuvent être menées sur telle ou telle partie du territoire. Cette approche du territoire en fonction, a été abandonnée en droit de l’urbanisme car contraire à la mixité urbaine.

 

L’article R.123-1-5 précise que « le règlement peut déterminer l’affectation des sols selon les usages principaux qui peuvent en être faits ou selon la naturel des activités qui peuvent y être exercée, il peut également définir les règles concernant la destination et la nature des constructions autorisées en fonction des situations locales.« . La destination est ce qui doit être pris en compte puisque les destinations que peuvent imposer le Plan Local d’Urbanisme sont limitativement énumérées par le code, article R.123-9 qui prévoit que celles ci sont en nombre limité (l’habitation, l’hébergement, hôtelier, les bureaux, les commerces, artisanat, les industries, l’exploitation agricole ou forestière et les entrepôts). Les catégories posées par le code sont limitatives, il n’est pas permis d’en créer d’autres, des les subdiviser, etc. Il peut interdire certaines occupations. Ex : En vue de maintenir le commerces dans certaines parties de la ville, le Plan Local d’Urbanisme de Paris avait interdit la transformation de surface commerciale au rez de chaussé en logement, qui a été considéré comme parfaitement légal par le Juge Administratif.

 

Ils peuvent soumettre certaines utilisations à des conditions particulières, c’est le cas d’activités industrielles. En revanche, l’interdiction de construire est quasiment impossible à disposer. Ou la zone est constructible et toute construction ne peut être interdite par principe, ou la zone est inconstructible et par principe, toute construction est interdite. Le Plan Local d’Urbanisme peut déterminer des zones dans lesquelles la démolition sera soumise à un permis de démolir.

 

• Des règles relatives aux conditions d’occupation des sols : il y a 4 grandes catégories que sont les règles relatives à la dessertes des parcelles, à l’implantation du terrain ou des constructions, aux constructions elles-mêmes, notamment à leur aspect extérieur et leur extension, et enfin aux équipements.

Concernant la desserte, il y a deux exigences qui peuvent être posées. Le règlement du Plan Local d’Urbanisme peut préciser le tracé et les caractéristiques de toutes les voies de circulation, il peut aussi fixer les conditions de desserte des terrains par les voies publiques et surtout les conditions de dessertes des terrains par les réseaux publics d’eau, d’électricité et d’assainissement.

Concernant l’implantation des terrains et des bâtiments, les règles d’éloignement des voies publiques par rapport à la propriété et de la propriété par rapport à un autre bâtiment.

 

Concernant les règles relative à l’implantation du terrain ou des constructions, le Plan Local d’Urbanisme peut imposer une surface minimum aux terrains susceptibles d’accueillir une construction. La fixation d’une surface minimum est dérogatoire elle doit été justifiée par un des motifs énumérés par le code : si elle justifiée par des contraintes techniques relatives à la réalisation d’un assainissement non collectif, ou par la préservation de l’urbanisation traditionnelle ou de l’intérêt paysager de la zone en cause.

 

Concernant les règles relatives à la construction, Le Plan Local d’Urbanisme peut imposer des règles concernant l’aspect extérieur, les dimensions, et l’aménagement des abord des constructions afin de contribuer à la qualité architecturale du bâtiment et de favoriser son insertion dans son environnement.

 

Le règlement du Plan Local d’Urbanisme peut imposer certaines règles quant aux équipements. La première est la plus importante, c’est la fixation d’emplacement réservés aux voies et ouvrages publics ainsi qu’aux installations d’intérêt général et aux espaces verts. Le Plan Local d’Urbanisme est sans influence sur les bâtiments existants au jour de son adoption. Un propriétaire dont le bien se situerait dans un espace réservé dispose d’un droit de délaissement qui est un droit lui permettant d’imposer à la personne publique d’acheter son bien. Les autres dispositions relatives aux équipements publics sont plus anecdotiques puisque la personnes publiques, sans être exhaustive, peut indiquer dans le règlement du Plan Local d’Urbanisme les secteurs dans lesquels les programmes de logement devront comprendre une proportion de logement d’une taille minimale ainsi que le pourcentage de logement qui devront être affecté à certaines catégorie d’habitants essentiellement les logements sociaux, le règlement du Plan Local d’Urbanisme peut fixer des indications aux constructeurs en matière d’air de stationnement, il peut imposer au constructeur la réalisation d’aires de jeux et de plantation.

 

 

• Des règles relatives aux possibilités maximales d’occupation des sols (le coefficient d’occupation) : il y en a de deux grandes natures, la deuxième est le coefficient d’occupation des sols (il prend en compte tous les étages accumulés). La première permet au règlement du Plan Local d’Urbanisme de déterminer les règles concernant non seulement les dimensions des bâtiments mais également leur emprise au sol (= la surface même du sol, la proportion du sol occupé par la construction à altitude 0). C’est une simple faculté pour déterminer la faculté de construction dans les zones urbaines ou à urbaniser uniquement. Cette possibilité est néanmoins plus stricte que celle qui existait auparavant sous l’empire de la législation relative au Plan d’Occupation des Sols car avant 2000, s’il était possible de fixer un COS, il était possible d’autoriser des dépassement de ces coefficients moyennant le versement d’une contrepartie financière. Cette possibilité a été abrogée en 2000, aujourd’hui un COS est une limite fixe. Ce COS n’est pas forcément fixé par le Plan Local d’Urbanisme puisque le juge administratif a admis l’existence d’un COS de fait (proportion la plus couramment pratiquée dans un secteur qui devient une règle). Le COS est un rapport entre le nombre de mètre carré de surface de plancher susceptible d’être construit et la surface du terrain sur lequel cette construction est effectuée.

 

Concernant la surface de plancher (article L.112) est défini comme étant « la somme des surface de planchers clauses et couvertes sous une hauteur de plafond supérieur à 1m80 calculé à partir du nu intérieur des façades du bâtiment (on n’inclut pas l’épaisseur des murs mais les cloisons intérieures) ». Ont été exclus toute une série d’éléments comme les vides afférents aux escaliers et ascenseurs, les surfaces de stationnement des véhicules et tout ce qui permet le stationnement, et les locaux techniques nécessaires au fonctionnement du bâtiment. La réforme des surface de plancher est récente (autrefois, on utilisait la notion de surface hors œuvre brute et la notion de surface hors œuvre nette). Pour obtenir la surface nette, on déduirait l’épaisseur des murs, les escaliers les loggias, etc.

 

Un terrain peut connaître des mutations de propriété, il est possible de regrouper deux terrains ensemble ou de diviser un terrain en deux. Il y a une sorte de circulation des droits à construire. Si par voie de remembrement, on accole deux terrains, les droits à construire sur le nouvel ensemble correspondront à la somme des droits à construire restant sur l’ensemble des deux anciens terrains. Une division ne pourra pas aboutir à une régénération des droits à construire (?), ne pourront être construit les bâtiments à proportion des droits restants sur l’ancienne parcelle.

 

Avant la loi SRU, les Collectivités Territoriales délivraient un certificat d’urbanisme de densité (ce qui était construit et ce qui pouvait encore être construit), la loi SRU l’a fait disparaître et on s’est inquiété d’une nouvelle sur-urbanisation. Elle crée un nouveau mécanisme en 2003 qui repose sur un certificat délivré non plus par la Collectivité Territoriale mais par le vendeur. Il doit indiquer qu’elle est la proposition de droit restant à construire sur le terrain. Cette limitation des droit à Construire n’est pas perpétuelle puisqu’il faut que le Plan Local d’Urbanisme l’ait prévu et ceci n’est applicable que si une construction est entreprise et qu’elle intervient moins de 10ans après la division. Passé ce délai, les droits à construction sont « régénérés » (?).

 

La modification du COS avant qu’une construction ne soit entreprise : soit le COS augmente soit il diminue.

 

Si le COS baisse, on prend celui applicable au jour de la division, s’il augmente, on prend en compte le nouveau COS. Le COS peut également être transféré dans des cas très précis, ce transfert a été créé par la loi d’orientation foncière de 1967. Il était prévu pour les seules zones urbaines puis étendus aux zones à urbaniser par une loi de 1976. La loi SRU n’a retenu la possibilité de transférer des COS que dans les zones à risque de nuisance, en vue de favoriser un regroupement de construction, en dehors de ça, le transfert est impossible.

 

Il a été prévu des possibilités de dépassement du COS avec une loi de 2012 et plus largement des possibilités de dépassement de toutes les règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l’emprise au sol. Ceci n’est possible que dans des secteurs déterminés comme tels par le Plan Local d’Urbanisme et dans la limite de 20% de chacune des règles concernées.

 

Toutes les règles que peut fixer le Plan Local d’Urbanisme doivent être fixés dans le respect des normes supérieures (ex : article L.121-1 impose la préservation du patrimoine architecturale ou la préservation de l’environnement).

 

Il est possible de poser des COS différents sur divers zones de la ville.

 

5) les documents graphiques

 

Cette carte et plus exactement le zonage qui est opéré est prévu depuis la loi d’orientation foncière de 1967. Le zonage a quelque peu évolué sous l’influence de la loi SRU. Avant 2000, il y avait les zones urbaines constructibles et les zones naturelles ou la construction était limitée ou interdite. Les zones N étaient divisées en 4 catégories (les zones d’urbanisation futures Na, les zones naturelles ordinaires Nb, les zones de richesse naturelle Nc, les zones de protection contre les risques Nd).

 

La loi SRU va simplifier ce schéma en faisant disparaître une des zones, désormais il n’en reste que quartes à la constructibilité différentes :

 

• Les zones urbaines: elles correspondent à des secteurs déjà urbanisés où les équipements publics sont existants et suffisants ou en cours de réalisation. Les secteurs normalement non encore équipés ou pas du tout sont des zones à urbaniser, on prend en compte la desserte par les voies publiques et par les réseaux de Service Public (eaux, électricité, assainissement). Les zones urbaines sont par principe constructibles ! Il n’existe que quelques cas d’inconstructibilité comme les terrains réservés.

 

• les zones à urbaniser : elles se situent le plus souvent dans le prolongement des zones urbaines mais pas nécessairement. Ce sont des secteurs à caractère naturel destinés à être ouverts à l’urbanisation. Si les orientations d’aménagement contiennent un échéancier prévisionnel d’ouverture à urbanisation, des construction peuvent être créé dans cette zone.

 

• les zones naturelles :

 

• Les zones agricoles : ce sont les secteurs de la commune équipés ou non, qui doivent être protégés en raison de leur potentiel agronomique, biologique ou économique. Le juge a une vision extensive des terres agricoles devant être protégées puisqu’il admet d’inclure les équipement permettant de transformer les produits agricoles.

 

Le zonage est apprécié par le juge administratif au regard de l’erreur manifeste d’appréciation. Il y a autant de zones que nécessaires, tout dépend de l’urbanisation. Les documents graphiques qui matérialisent ces zones sont réglementaires et opposables aux administrés. L’autorité administrative n’est aucunement liée par les limites de propriété.

 

Il y a un risque d’aboutir à un micro pastillage des zones, en vue de permettre, dans la petite zone N, une construction qui ne sera pas autorisée dans la petite zone A qui va conduire à construire un bâtiment sur un terrain normalement inconstructible. Le juge administratif a interdit le pastillage entre les zones N et les zones A. En zone naturelles, seules sont autorisés les construction nécessaires à une exploitation agricole ou forestière soit les constructions nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics des lors que ces constructions ne sont pas incompatibles. Ne peuvent pas être classées en zone naturelle des zones déjà urbanisées.

 

Il existe de nombreuses zones sectoriels ils sont reproduits dans les documents graphiques sans pour autant l’être dans le règlement (ex : délimitation des espaces boisés classés), certains prévus dans le code de l’urbanisme (ex : la protection de zones pour des motifs d’ordre culturels, historique ou écologiques).

 

Il existe un troisième grand ensemble de documents à la fin du Plan Local d’Urbanisme que sont les annexes informatives, qui regroupent les prescriptions résultant d’autres réglementations. Ex : les plans des risques naturels prévisibles sont établis par l’Etat en vue de protéger les habitants contre certains risques, ces plans se traduisent principalement dans des interdictions de construire et dans des prescriptions spéciales. Ces annexes sont informatives, ce ne sont pas des prescriptions d’urbanisme, elles restent extérieures. Elles ne sont pas opposables aux documents d’urbanisme.

 

1. B) l’opposabilité

 

Cette opposabilité des documents supérieurs n’amène aucun développement particulier : sont opposables tous les documents vus, certaines avec un rapport de compatibilité d’autres avec un rapport de compatibilité limitée, voire différée.

 

Le plus intéressant sera de voir si le Plan Local d’Urbanisme est opposable aux demandes d’autorisation de construire aux opérations de construction sur le territoire de la commune, etc.

 

Le plan de prévention des risques naturels prévisibles est un document de l’Etat, distinct du PLU, quel est le rapport entre ces documents ?

 

Le Plan Local d’Urbanisme ne peut pas méconnaître le plan de prévention des risques naturels prévisibles. En revanche, il n’a pas à reproduire l’interdiction de construire, il est mentionné en annexe comme existant. Il s’impose à lui sans avoir à y être reproduit.

 

Vis à vis des documents de rang supérieur, les choses sont simples, mais concernant les rangs inférieurs, c’est plus singulier.

 

Le Plan Local d’Urbanisme peut d’une certaine façon produire des effets avant même son approbation, c.-à-d. pendant son élaboration. Il est opposable non seulement aux autorisations de construire mais également aux opérations qui ne nécessitent pas d’autorisation, il est possible d’accorder des autorisations en dérogation au Plan Local d’Urbanisme à certaines conditions.

 

1) le Plan Local d’Urbanisme peut produire des effets pendant son élaboration

 

Il y a une différence entre le Plan d’Occupation des Sols et le PLU, ce dernier ne peut pas entrer en vigueur avant son approbation. Il existe un mécanisme particulier qui vient suppléer à cette entrée en vigueur anticipée, c’est le sursis à statuer. Il concerne les autorisations de construire, il permet à l’autorité compétente pour délivrer une autorisation de construire, de surseoir à statuer, de refuser de se prononcer immédiatement sur la demande, à certaines conditions : Le sursis est possible si la demande d’autorisation est de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution du plan en cours d’étude. Il est encadré dans le temps puisqu’il ne peut être opposé qu’à compter de la publication de la délibération prescrivant l’élaboration ou la révision du plan.

 

Le sursis à statuer n’est pas opposable en dehors des procédures opposables aux (?).

 

Le Conseil d’Etat a ajouté à ces conditions légales, une exigence qui veut que le plan en cours d’élaboration ait atteint un État d’avancement suffisant. Il n’est pas indéfini et ne peut excéder une durée de deux ans.

 

Se posait la question de l’opposabilité du document graphique, avant 2003, les documents graphiques n’étaient pas opposables si le règlement ne reprenait pas l’interdiction. Depuis, ils le sont par eux-mêmes, que le règlement les reprenne ou non.

 

Le Plan Local d’Urbanisme s’impose à toute personne publique ou privée et à toute opération qu’elle nécessite une autorisation ou une déclaration, ou rien. C’est un règlement qui s’impose de manière générale et impersonnelle.

 

2) Il est possible de déroger au PLU

 

Ces dérogations sont encadrées et prévues par le code de l’urbanisme qui dispose que si en principe aucune dérogation n’est admise, il peut en aller autrement « d’adaptation mineures à condition qu’elles soient rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des construction avoisinante« .

 

Ces conditions légales vont donner lieu à quelques précisions jurisprudentielles notamment sur le terrain du caractère mineur de l’adaptation. Il a été admis que la condition posée par un Plan d’Occupation des Sols que le terrain fasse au moins 8m de Long pour être constructible n’est pas méconnue si une construction est autorisée sur un terrain de 7m70 de Long. Ou encore, le Plan d’Occupation des Sols qui exige que le terrain fasse au moins 1500m carré, il n’est pas possible qu’une construction soit admise sur un terrain qui faisait un peu plus de 1000m carré.

 

La dérogation est un concept plus juridique que tangible puisque lorsque l’on sollicite une autorisation de construire, on n’obtient pas une décision de dérogation, mais le permis de construire correspondant à la demande qui inclut implicitement la dérogation. La dérogation ne peut pas être implicite, de plus elle doit être motivée.

 

Cette faculté de dérogation ne doit pas être Confondue avec la disposition de règles alternatives dans le Plan Local d’Urbanisme. Il est possible de disposer certaines autorisations sous forme alternative.

 

1. C) le contentieux

 

Il sera vu deux règles : l’une concernant les moyens qui peuvent être invoqués et l’autre relative aux effets de l’annulation.

 

Article L.600-1 : Il existe une règle au terme de laquelle les vices de forme ou de procédure d’un SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, d’un Plan Local d’Urbanisme ou d’une carte communale ne peuvent plus être invoqués par voie d’exception après l’expiration d’un délai de 6 mois à compter de la prise d’effet du document. C’est une limitation dans le temps de l’Exception d’illégalité qui normalement est perpétuelle.

 

Cette exception va concerner par ex une délibération qui déciderait de réviser le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE ou le PLU, ce sont des actes d’application du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE ou du PLU, pour ensuite mentionner l’illégalité originelle du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE ou du Plan Local d’Urbanisme. Il s’agit de limiter la portée contentieuse des irrégularités formelles, les formes étant nombreuses, les irrégularités sont courantes et le risque quasi permanent.

 

Avec cette limitation, le danger est pour partie évité.

 

Si cela concerne un vice de fond, l’exception d’illégalité est perpétuelle.

 

Concernant les effets de l’annulation, la technique est apparue avec la loi 1994, article L.121-8 en vertu de laquelle l’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, d’un Plan Local d’Urbanisme ou d’une carte communale a pour effet de remettre en vigueur le document immédiatement antérieur.

 

Cette règle vaut y compris pour les documents approuvés avant l’entrée en vigueur de la loi de 1994, mais elle ne s’applique que pour les annulations postérieures.

 

Avant 1994, si le document était annulé, étaient appliquées les règles générales d’urbanisme (règles de rang supérieur s’appliquent).

 

Ce qui entraîne toute une série de difficultés puisque le document antérieur peut lui même être antérieur, on remontera jusqu’au document antérieur qui n’est pas illégal, le cas échéant, jusqu’aux règles nationales.

 

Les articles L.600-1 et L.121-8 se combinent. Si à la suite d’une annulation, un document d’urbanisme antérieur est remis en vigueur, les vices de forme ou de procédure ne peuvent être invoqués que par voie d’exception d’illégalité, dans un délai de 6 mois à compter de la prise d’effet du document antérieur. C’est une façon de protéger le document antérieur.

 

Toute autorité à obligation de ne pas appliquer un document illégal.

 

L’absence d’effet de l’annulation d’une Plan Local d’Urbanisme sur les autorisations de construire : les autorisations de construire doivent être conformes mais ne sont pas des actes d’application du Plan Local d’Urbanisme par conséquence l’annulation du Plan Local d’Urbanisme n’entraine pas par voie de conséquence, l’annulation du permis de construire. Si en revanche on annule la disposition qui rend possible l’adoption du PLU, alors le permis de construire devient illégal.

 

Paragraphe 2 : la procédure

 

Il est possible que des choses évoluent sous l’influence de la loi en cours.

 

Comme pour le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, sera vu l’élaboration du Plan Local d’Urbanisme et son évolution.

 

1. A) l’élaboration du PLU

 

L’Adoption d’un Plan Local d’Urbanisme est facultative, l’intérêt de s’en doter est de confier aux autorités locales la capacité de délivrer des autorisations de construire, qu’il est censé appartenir au préfet.

 

Ce transfert de compétence au profit du maire ou du président de l’EPCI ne s’opère qu’à compter de l’approbation du Plan Local d’Urbanisme.

 

 

 

Le Plan Local d’Urbanisme couvre l’ensemble de la commune, ce qui le distingue du Plan d’Occupation des Sols.

 

La délibération qui va lancer la procédure d’élaboration va poser les modalités de la concertation, en parallèle de cette concertation vont être associée à l’élaboration l’Etat et à la différence du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, toutes les autres personnes publiques vont simplement être consultées.

 

Le maire recueille l’avis de toutes ces personnes et fait voter un projet, soumis à enquête publique. À l’issue de l’enquête publique, on retrouve le même régime que pour le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE.

 

En revanche, concernant l’issue de la procédure, et plus précisément le contrôle de légalité. Il faut distinguer : si la commune est couverte par un SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, l’acte approuvant le Plan Local d’Urbanisme devient exécutoire à l’issu d’un délai d’un mois suivant sa transmission. Ce délai d’un moment permet au préfet de notifier à l’autorité compétente les modifications qu’il estime nécessaires. À l’issue de cette transmission, l’acte ne deviendra exécutoire qu’à compter de l’approbation des modifications et de la transmission de l’acte. Les cas dans lesquels le préfet peut demander une modification sont limités et peuvent être synthétisés au travers de l’idée qu’il s’agit de rendre compatible le Plan Local d’Urbanisme avec les documents de rang supérieur.

 

1. B) l’évaluation du PLU

 

De manière générale, les procédures se sont complexifiées avec minimum six procédures dont un certain nombre changent régulièrement. Le législateur a voulu multiplier le nombre de procédures pour offrir aux autorités des procédures distinctes pour qu’elles ne soient pas trop longues.

 

Il y a deux questions comparables :

 

1) Les procédures de modifications et révisions :

 

Ce que l’on a vu pour le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE ressemble mais pas totalement à ce que l’on va voir pour le Plan Local d’Urbanisme. La loi SRU a imposé une analyse des résultats pour le SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE et également pour le PLU, à l’origine tous les 10ans, aujourd’hui depuis le Grenelle II tous les 6ans.

 

La modification ou la révision sont une initiative de l’autorité locale compétente. Depuis 2012, les cas de révision sont limitativement énumérés. Le principal est comparable à celui du SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE puisqu’il s’agit des changements aux orientations définies dans le PROJET D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLE.

 

Il existe, depuis 2012, une nouvelle procédure de révision que l’on appelle « allégée », c’est une procédure plus souple que la révision simple et elle abroge et remplace une procédure qui existait jusque là dite de révision simplifiée qui n’avait été créée qu’en 2003. On y a recours dans deux cas bien précis : lorsque d’une part il s’agit de réduire un EBC, une zone agricole, une zone naturelle et forestière ou une zone de protection contre les risques ou de protection du patrimoine, ou lorsque la révision est de nature à induire de grave risque de nuisance à condition dans les deux cas qu’il ne soit pas portée atteinte au PROJET D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DURABLE.

 

Au lieu de totalement reprendre la procédure à zéro, d’une part le projet est arrêté conjointement avec l’Etat, et d’autre part, le projet est soumis à enquête publique avec simple consultation des personnes publiques associées.

 

Concernant la modification de droit commun, elle doit être opérée dans tous les cas limitativement énumérés par le code :

 

• La majoration de plus de 20% des possibilités de construire

 

• De la diminution des possibilités de construire

 

• De la réduction des zones urbaines ou à urbaniser

 

Concernant la modification simplifiée, elle devient la procédure de droit commun dans tous les autres cas qui ne sont pas concernés par la modification de droit commun, l’enquête publique est remplacée par une simple mise à disposition au public.

 

2) La question de la mise en compatibilité

 

La mise en compatibilité opérée à l’occasion d’un projet de grande ampleur nécessitant une Déclaration d’Utilité Publique, dans ce cas, la DÉCLARATION D’UTILITÉ PUBLIQUE modifie le Plan Local d’Urbanisme et permet l’opération.

 

Le cas dans lequel le Plan Local d’Urbanisme doit être rendu compatible avec un document de rang supérieur.

 

Le préfet informe la commune de la nécessité de modifier son document, si elle ne le fait pas il peut élaborer et approuver unilatéralement la modification.

 

Le Plan Local d’Urbanisme doit être rendu compatible dans un délai de 3ans suivant l’approbation d’un SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE, dans le même délai, il doit être rendu comptable avec un programme local de l’habitat.

 

3) La mise à jour

 

Elle concerne une partie du Plan Local d’Urbanisme que sont les annexes. C’est la liste de toutes les prescriptions issues d’une autre législation que celle de l’urbanisme, qui pèseraient sur le constructeur. Cette modification est faite par arrêté de l’exécutif. S’il n’y procède pas, dans un délai de 3 mois après mise en demeure du préfet, ce dernier y procède d’office.

 

4) La question particulière de l’abrogation

 

Elle est spécifique au Plan Local d’Urbanisme.

 

Sous l’empire de la loi de 1983, l’abrogation du Plan d’Occupation des Sols était impossible. La loi SRU a supprimé cette interdiction d’abroger car elle posait un problème majeur, une autorité ne pouvait pas abroger un Plan d’Occupation des Sols, même illégal.

 

Quant à la procédure d’abrogation, elle est lourde car l’abrogation d’un Plan Local d’Urbanisme doit être précédée d’une enquête publique et procède d’une délibération de l’organe délibérant.

 

Doit-on appliquer la règle du parallélisme des formes ? Toujours en suspens.

 

SECTION 2 : LES CARTES COMMUNALES

 

Elles sont nées de la pratique d’une certaine façon car des 1962, on trouve dans un décret un document qui ressemble aux cartes communales contemporaines, qui était sommaire et qui trouve place entre les schéma directeur et les plans d’urbanisme de détail.

 

Mais ces plans sommaires ont été supprimés en 1967 par la loi d’orientation foncière. Il n’y a plus qu’un seul type de également local : le Plan d’Occupation des Sols.

 

En dehors des communes dotées d’un Plan d’Occupation des Sols, c’est le règlement national d’urbanisme qui s’applique. Mais la généralité des termes du règlement national d’urbanisme laissait un grand pouvoir quasi discrétionnaires aux autorités locales dans la délivrance des autorisations de construire. Raison pour laquelle est né de la pratique un document dit carte communale.

 

Il s’agit d’un document cartographique sur lequel est indiqué quelques zones constructibles et inconstructibles, on voulait préciser dans un document local, les exigences du règlement national d’urbanisme.

 

Ces cartes avaient un statut juridique assez facile à déterminer dans la jurisprudence administrative : elles avaient valeur de directive (CE Crédit foncier de France qui permet au détenteur d’un pouvoir discrétionnaire de limiter son propre pouvoir par un acte réglementaire et impersonnel). Le législateur leur a donné en 1983, une existence légale.

 

Il les consacre sous le nom de « modalités d’application des règles générales d’urbanisme ». La spécificité de la technique du législateur était que ces modalités d’application étaient nécessairement temporaires, permettant d’écarter la règle de la constructibilité limitée mais dans l’attente nécessaire de l’adoption ultérieure d’un Plan d’Occupation des Sols. Ce n’est qu’en 1986 que ces modalités d’application vont devenir un document à part entière, indépendamment de l’adoption ultérieure d’un Plan d’Occupation des Sols.

 

La jurisprudence va s’adapter et en faire de vrais documents obligatoires, opposables aux tiers et susceptibles de faire l’objet d’un REP. Ce sont de vrais documents d’urbanisme.

 

Ce n’est qu’en 2000 qu’elles redeviennent des cartes communales. Le principal effet de leur adoption est d’entrainer le transfert de compétence à destination des autorités locales pour la délivrance des autorisation d’occupation des sols.

 

Paragraphe 1 : l’acte

 

En ce qui concerne leur contenu, les cartes communales peuvent délimiter des secteurs où les constructions sont autorisées et d’autres où les constructions ne sont pas autorisées (article L.124-1 Et R.124-1 du code de l’urbanisme). Elles doivent nécessairement être précédées d’un rapport de présentation qui explique les prévisions de développement et les choix retenus pour la délimitation des secteurs.

 

Le rapport de présentation doit rendre compte de l’étude d’environnement effectuée pour l’établissement de la carte communale.

 

Concernant son opposabilité, elle est au même niveau que le PLU, elle doit être conforme à toutes les normes supérieures. Comme elle n’a pas de règlement, c’est le document graphique qui est opposable aux demandes d’occupation des sols avec la nuance que le transfert de la compétence pour délivrer l’autorisation d’occupation des sols n’est pas automatique. Ce transfert résulte d’une demande expresse du conseil municipal.

 

Elle permet sous certaines conditions d’instaurer un droit de préemption urbain.

 

Son règlement est le RNU

 

Paragraphe 2 : la procédure

 

Depuis qu’elles sont devenues des cartes communales, elles sont soumises à enquête publique : démocratisation de la procédure sous l’influence de leur transformation.

 

Malgré cela, la procédure d’élaboration est plus simple que celle du Plan Local d’Urbanisme puisqu’après enquête publique, il y a un simple vote de l’organe délibérant.

 

Puisqu’il s’agit d’un doc simplifié, le rôle du préfet est prééminent, le doc n’est pas simplement soumis à un contrôle de légalité, il est approuvée par lui. Le préfet lui donne son effet réglementaire.

 

 

Seconde Partie : L’urbanisme Individuel Et Opérationnel

 

Il se de coupe au travers de deux grands acteurs que sont les personnes Privées et les personnes publiques. Les personnes privées sont souvent à l’origine d’un urbanisme individuel, autorisé par l’autorité publique. Les personnes publiques mettront en œuvre un urbanisme opérationnel, on sort du schéma réglementaire, pour passer dans une intervention directe des personnes publiques.

 

Titre I : l’urbanisme individuel

 

 

Au titre de cet urbanisme, on trouve deux grandes catégories d’encadrement : un encadrement par voie d’autorisation (chap. 1) et un encadrement du déroulement même de l’opération de construction par une personne privée, c’est l’étude du cas particulier des lotissements (chap. 2).

 

Chapitre 1 : les autorisations d’occupation des sols

 

Il y en a un certain nombre qui ne relève pas du droit de l’urbanisme. Il y en a deux qui en relèvent avec certitude : le certificat d’urbanisme et les différentes autorisations d’urbanisme que sont les permis de construire, d’aménager et de démolir, ainsi que les déclarations de travaux. Il existe un troisième instrument à cheval entre le droit de l’urbanisme et une autre législation qu’est la législation sur l’urbanisme commercial. Il existe tout une autre séries d’autorisations qui ne relèvent pas du droit de l’urbanisme comme celle liée à la protection du patrimoine, à la gestion des eaux, etc.

 

SECTION 1 : LE CERTIFICAT D’URBANISME

 

Il est né de la pratique. Il s’agissait, avant qu’il ne soit officialisé, pour l’administration de fournir des renseignements sur la constructibilité d’un terrain et plus généralement sur les contraintes pouvant peser sur cette éventuelle construction.

 

Cette pratique s’était développée à l’initiative des notaires pour savoir si l’opération envisagée était possible. Le législateur l’a codifiée en 1971 : articles L.410-1 et suivants.

 

Il a deux fonctions principales :

 

• Informer, renseigner la personne qui le demande, sur toutes les règles s’appliquant sur une parcelle.

 

• Se prononcer sur la faisabilité d’une construction particulière au stade du projet.

 

Ces deux fonctions renvoient aux deux types de certificats que sont le certificat informatif et le certificat pré-opération. Ils forment à eux deux le certificat d’urbanisme.

 

Paragraphe 1 : la procédure

 

Un certificat ensemble d’une certaine façon à une autorisation de construire. De ce fait, sa procédure ressemble à celle de la délivrance d’un permis de construire. Cependant elle n’est pas identique.

 

Elle comporte deux étapes : la demande de délivrance d’un certificat et l’instruction de cette demande.

 

1. A) la demande de délivrance d’un certificat

 

Le certificat d’urbanisme est facultatif, ce sont des renseignements demandés à l’administration. Donc la demande aussi est facultative.

 

Toute personne ayant un intérêt à connaître les informations peut demander la délivrance d’un certificat d’urbanisme.

 

La forme du certificat est encadrée par le code, toutefois la demande de certificat d’urbanisme n’a pas à être aussi précise que celle du permis de construire. Si l’on demande un simple certificat informatif, il sera nécessaire de joindre au minimum un plan de situation du terrain afin que l’on sache quel terrain est concerné. Si en plus on demande un certificat pré opérationnel, il faudra joindre une note descriptive de l’opération indiquant la destination et la localisation approximative.

 

Avant 2007, il fallait être plus précis et ne pas se contenter d’une localisation approximative, le demandeur était obligée d’indiquer la localiser précise de la construction.

 

Ps : il n’est pas nécessaire d’indiquer la surface de plancher.

 

À partir de cette demande, une instruction va être lancée par la Collectivité Territoriale chargée de la délivrance d’une autorisation de construire, le cas échéant.

 

1. B) l’instruction de la demande

 

Cette instruction repose sur deux étapes distinctes selon la nature du certificat. Dans tous les cas, l’administration devra recenser toutes les règles d’urbanisme applicables à la parcelle.

 

S’il s’agit d’un certificat pré-opérationnel, elle devra se poser un certain nombre de questions supplémentaires qui ressembleront à celles que l’on retrouvera pour le permis de construire (si le terrain est suffisamment équipé en Service Public, etc.). Elle devra se demander si la construction envisagée est possible.

 

Comme pour un permis de construire, le délai de délivrance d’un certificat d’urbanisme est encadré. Depuis 2007, ce délai est assez bref : 1 mois en cas de certificat informatif ; 2 mois en cas de certificat pré-opérationnel à compter de la réception de la demande par l’autorité publique qui l’instruira.

 

Si l’administration dépasse le délai, le demandeur obtient un certificat tacite.

 

Si le certificat est exprès, il est notifié au demandeur, ce qui fait courir le délai de recours contentieux.

 

Mais le certificat d’urbanisme n’est pas publié. À l’égard des tiers, les délais ne courent pas, une différence procédurale avec le permis de construire.

 

Le caractère tacite est totalement inutile, il vise simplement à obtenir une information, mais il doit y avoir d’autres effets.

 

Paragraphe 2 : les effets

 

1. A) le contenu du certificat

 

Ce certificat a deux objets bien particuliers : se prononcer sur la faisabilité de l’opération et renseigner. Mais ce qui donne tout son intérêt au certificat est que la délivrance d’un certificat y compris tacite cristallise les règles applicables à une future opération puisque la délivrance éventuelle d’une autorisation d’urbanisme devra se faire en conformité avec les règles existantes à la date de la délivrance du certificat (c’est une garantie contre les changements de législation) et non à celles applicables au jour de la délivrance d’une autorisation d’urbanisme.

 

Tous les certificats, informatifs comme pré-opérationnels recensent les règles d’urbanisme applicables à la parcelle. Le code précise les règles qui doivent être prises en comte dans le certificat d’urbanisme :

 

• Les dispositions d’urbanisme applicables au terrain, mais l’administration n’est pas obligée d’indiquer si ces règles vont faire l’objet d’une modification.

 

• Les limites administratives de propriété et les servitudes d’utilité publique, pendant un certain temps, le juge avait considéré que l’administration n’était pas obligée de mentionner ces limites.

 

• Les taxes et participations d’urbanisme.

 

• Le certificat d’urbanisme pouvait mentionner des éléments de type procédural quant à l’existence de certaines formalités (ex : il mentionne que l’accord préalable de l’architecte des bâtiments de France est nécessaire).

 

On retrouve aussi une règle qui est spécifique au certificat pré-opérationnel qu’est l’avis de l’administration sur l’opération projetée. L’administration doit impérativement se prononcer positivement ou négativement sur le projet.

 

L’avis de l’administration ne préjuge pas de la délivrance ou du refus de délivrance d’une autorisation de construire ultérieure, car dans l’éventualité où l’administration se tromperait dans le certificat, il ne faut pas que celle-ci soit liée par son erreur.

 

 

La délivrance d’un certificat tacite comme expresse cristallise les règles applicables, plus précisément lorsqu’une demande d’autorisation ou lorsqu’une déclaration préalable a été faite dans un délai de 18 mois à compter de la délivrance du certificat.

 

Ce délai peut être prorogé, il est possible de prévoir cette prorogation de la cristallisation d’un an, plusieurs fois de suite, à condition que le bénéficiaire en fasse la demande expresse, deux mois avant l’expiration du fameux délai, et sous cette seule et unique condition que les règles applicables n’aient pas changées.

 

En revanche, l’exercice d’un recours contre le certificat d’urbanisme ne proroge pas le délai de cristallisation.

 

Ce sont les règles applicables qui sont cristallisées, mais cela ne correspond pas forcément aux règles mentionnées dans le certificat. Les erreurs ou les oublis de l’administration dans le certificat d’urbanisme ne fait pas du droit : le certificat ne crée pas de droit.

 

Cet ensemble à une influence directe sur le contentieux du certificat d’urbanisme.

 

1. B) le contentieux

 

Le certificat d’urbanisme « par cela seul qu’il cristallise les règles », crée des droits acquis, donc il modifie l’ordonnancement juridique, donc il fait grief.

 

Avant qu’elle ne soit codifiée, la note de renseignement d’urbanisme, elle n’était pas considérée comme faisant grief car elle n’était qu’un simple renseignement. Elle ne modifiait pas l’ordonnancement juridique.

 

Depuis que le certificat cristallise les règles, il a une portée et peut faire l’objet d’un REP.

 

Peut-on critiquer aussi bien un certificat négatif qu’un certificat positif lorsqu’il est pré-opérationnel ? Oui, ces deux certificats peuvent être critiqués mais les règles contentieuses ne sont pas les mêmes selon que le certificat est positif ou négatif.

 

Un certificat d’urbanisme est un acte administratif, lorsque ce n’est pas le demandeur qui attaque le certificat, c’est un tiers. Donc dans le carde d’un REP, il n’y aura de lien qu’entre le tiers auteur du REP et l’administration. Le demandeur sera en dehors de la cause.

 

En droit de l’urbanisme, l’auteur d’un recours contre une autorisation de construire contre l’administration, a l’obligation de notifier son recours au bénéficiaire de l’autorisation. En matière de certificat d’urbanisme, c’est différent : le juge a considéré qu’il y a bien une obligation de notification lorsque le certificat est positif mais aucune lorsqu’il est négatif.

 

S’agissant de la question du retrait, un certificat d’urbanisme positif est considéré comme conférant des droits acquis donc on lui applique la jurisprudence Ternon, on ne pourra le retirer que s’il s’agit d’une décision expresse, positive, illégale et créatrice de droits dans un délai de 4 mois.

 

Si c’est une décision implicite d’acceptation, elle pourra être retirée dans un délai de 2 mois à compter de la publicité ou de l’introduction d’un recours.

 

Si c’est une décision implicite de refus, jurisprudence Dame Cachet, elle pourra être retirée dans le délai du recours contentieux.

 

Les certificats négatifs ne sont pas considérés comme créateurs de droits, ils peuvent être retirés sans difficulté.

 

SECTION 2 : LES AUTORISATIONS D’URBANISME

 

C’est à partir de 1943 qu’on impose de manière générale la délivrance d’un permis de construire préalablement à la réalisation de la construction.

 

Cela a été compliqué par l’existence de nombreux régimes parallèles en plus du permis de construire. Raison pour laquelle en 2005, l’ordonnance a simplifiée tout ça, puisqu’elle met en place un régime avec uniquement 4 documents : 3 permis (construire, démolir, aménager) et une déclaration (de travaux).

 

Lorsque l’on demande un permis, on demande une autorisation. Lorsque l’on fait une déclaration, on informe l’administration que l’on va faire des travaux, une construction, ce qui ne nécessite pas d’autorisation, mais l’administration peut s’opposer à cette déclaration : c’est l’opposition à déclaration.

 

Tous ces éléments ont un champ d’application propre et une procédure relativement comparable.

 

Paragraphe 1 : les champs d’application

 

Seront vu trois champs d’application puisque le permis de construire et la déclaration de travaux forment un couple.

 

1. A) le permis de construire et la déclaration de travaux.

 

Le principe depuis 2005 est simple : normalement, toute construction nouvelle nécessité un permis et les travaux sont normalement libres et ne nécessitent aucune autorisation.

 

1)  les constructions nouvelles

 

En partant du principe que toutes constructions nouvelles nécessitent un permis, le code a fait des liste : une liste des constructions nouvelles soumises à déclaration de travaux, et une liste de constructions nouvelles qui ne nécessitent aucune autorisation (article L. Et R.420 et suivants).

 

 

Celles soumises à déclaration : elles peuvent être regroupées avec l’idée qu’il s’agit de constructions de petite dimension. Le code pose un certain nombre de chiffres faciles à retenir :

 

• les constructions dont soit l’emprise au sol soit la surface de plancher est supérieur à 5m carré et qui est d’une hauteur inférieure ou égale à 12m, d’une emprise au sol et d’une surface de plancher inférieure ou égale à 20m carré.

 

• Si la hauteur est supérieure à 12m, l’emprise au sol ou la surface de plancher doit être inférieure à 5m carré (CE 2012 sur une antenne relai, le juge administratif avait considéré que les installations techniques créaient une surface de plancher, donc dès que l’on crée une surface de plancher, la construction est soumise à déclaration de travaux). Ex : les murs dont la hauteur est supérieure ou égale à deux mètres et les piscines dont le bassin à une superficie inférieure ou égale à 100m carré.

 

 

 

Celles qui sont dispensées de toutes formalités : elles s’insèrent dans les surfaces précédentes. Il y a deux types :

 

• Les très petites constructions, Pour une construction nouvelle est à une hauteur inférieure ou égale à 12m mais avec une emprise au sol et une surface de plancher inférieure ou égale à 2m carré (ex : les murs de moins de 2m, les piscines de moins de 10m carré).

 

• Les constructions temporaires, elles ont un caractère temporaire si elles sont destinées à se maintenir pour une durée de 3 mois maximum (possible prorogation à un an pour les installations nécessaires aux personnes victimes d’une catastrophe naturelle ou d’un sinistre). C’est une construction sans fondation (CE 2012 : création s’un restaurant de plage démontable d’une certaine surface, le juge administratif a considéré que compte tenu des caractéristique et de l’usage cela ne pouvait être considéré comme temporaire. Il a imposé la délivrance d’un permis de construire).

 

2) les travaux sur les constructions existantes

 

Il n’y a aucune formalité à accomplir normalement.

 

Mais il y a deux exceptions :

 

Les travaux soumis à permis de construire :

 

• les travaux aboutissant à une surface de plancher ou une emprise au sol supérieure à 20 m carré.

 

• Uniquement dans les zones U couvertes par un PLU, la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol supérieure à 40m carré.

 

• Les travaux ayant pour effet de modifier soit les structures porteuses soit les façades du bâtiment l’orque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination du bâtiment.

 

 

 

Avant 2011, s’y ajoutaient les travaux ayant pour effet de modifier le volume d’un bâtiment si cette modification s’accompagnait soit du percement de nouvelles ouvertures soit de l’agrandissement des percements existants.

 

Les travaux soumis à déclaration de travaux :

 

• Les travaux ayant pour effet de porter à une superficie Supérieur à 5 m carré mais inférieure à 20m carré l’emprise au sol ou la surface de plancher (40m carré dans les zones couvertes par un PLU).

 

• Les travaux modifiant l’aspect extérieur des bâtiments.

 

• Les changements de destination du bâtiment.

 

1. B) le permis d’aménager

 

 

Certaines opérations d’aménagement ne nécessitent qu’une simple déclaration préalable. Les opérations d’aménagement soumises à permis d’aménager sont des exceptions.

 

Certains lotissement sont soumis à permis d’aménager, ceux qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équipements communs ou ceux situé dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé.

 

A contrario, les lotissements qui ne donnent lieu ni à la création de voie, d’espace etc. ou qui ne se situent pas dans un site classé sont soumis à une simple déclaration préalable.

 

Le permis d’aménager n’a aucun intérêt en dehors du lotissement. Le permis de lotir est un permis d’aménager spécial.

 

1. C) le permis de démolir

 

 

Pas de déclaration, mais il n’est pas une obligation : ne doivent être précédés d’un permis de démolir que les travaux situés dans une zone dans laquelle le conseil municipal a décidé d’instituer un permis de démolir.

 

L’instauration d’un permis de démolir repose sur une démarche volontaire de l’organe délibérant.

 

Il existe des cas dans lesquels le permis de démolir est obligatoire :

 

• Les constructions situées dans un secteur sauvegardé

 

• Les constructions inscrites aux titres des monuments historiques

 

• Les constructions situées dans un site inscrit ou classé pour la protection de l’environnement.

 

Sont dispensées, lorsqu’elles y sont soumises :

 

• les démolitions des bâtiments menaçants ruines,

 

• les démolitions effectuées en application d’une décision de justice,

 

• et les démolitions couvertes par le secret de la défense nationale.

 

Paragraphe 2 : la procédure

 

1. A) la demande

 

 

Cette demande ne peut pas être faite par n’importe qui. Elle doit avoir un contenu bien précis, encadré par le code et doit respecter certaines modalités de procédure.

 

1)  son auteur

 

Les demandeurs sont limitativement énumérés par le code et sont

 

• le ou les propriétaires du terrain et leur mandataire le cas échéant.

 

 

 

• les titulaires d’un bail emphytéotique.

 

• toutes les personnes autorisées par le propriétaire à faire des travaux.

 

• les Co-indivisaires.

 

• les personnes bénéficiant du droit d’exproprier.

 

Une Collectivité Territoriale doit demander un permis de construire, elle n’en est pas exonérée (ex : le CM autorisera le maire à demander un permis de construire).

 

Cas particulier des occupants du domaine public, la demande doit comprendre un document exprimant l’accord du gestionnaire du domaine quand la construction a pour siège une dépendance du domaine public.

 

Depuis 2007, l’administration n’a plus à contrôler la qualité du demandeur : avant il fallait fournir un titre habilitant à construire. Le législateur à considérée qu’en cas de litige sur la propriété, il sera résolu entre deux personnes privées, sans intervention de l’administration.

 

2) le contenu de la demande

 

Il n’est pas le même selon que l’on a affaire à un permis de construire, un permis de démolir, un permis d’aménager ou une déclaration de travaux.

 

Le permis de construire : il amène à s’interroger sur le point de savoir s’il faut solliciter un seul permis de construire pour toute l’opération ou si l’on peut fractionner un permis de construire par opération. Le juge administratif s’était fait le relai de cette exigence, il avait exigé que le permis de construire porte sur l’ensemble des travaux projetés lorsqu’ils étaient indissociables ou qu’ils se rapportaient à un ouvrage indivisible. Toutefois, le Conseil d’Etat a admis qu’un fractionnement était possible « eu égard à la complexité du projet » notamment en cas de pluralité de maîtres d’ouvrage, à condition que les différents éléments de la construction aient une vocation fonctionnelle autonome et sous la réserve que l’administration vérifie par une appréciation globale le respect des règles et la protection des intérêts généraux. Le permis de construire doit comprendre un certain nombre d’éléments :

 

• la situation et la superficie du terrain

 

• la nature des travaux

 

• la destination des constructions

 

• et la surface de plancher.

 

Dans un certain nombre de situation, il doit contenir un projet architectural. Il sera alors nécessaire de recourir

 

• un architecte et par exception, pour les personnes physiques, le recours à un acte te n’est pas obligatoire pour certaines constructions de faibles importances comme celle dont la surface de plancher est inférieure

 

• 170m carré ou celles qui ne constituent pas un bâtiment.

 

Le code impose la rédaction d’un projet architectural, notamment une notice qui présente l’état initial de l’environnement, les parties qui assurent l’insertion du projet dans cet environnement, un plan de masse côté en trois dimension, les questions de raccordement aux réseaux des SP, les plans des façades, des toitures, de coupes et le document graphique montrant l’insertion du projet dans son environnement et des photographies du site sans le bâtiment.

 

Ce projet architectural devra être enjoint au permis de construire.

 

S’ajoute l’étude d’impact sur l’environnement si elle est exigée.

 

La remise d’un dossier incomplet ne fait pas courir le délai d’instruction à l’issu duquel on peut obtenir la délivrance d’un permis de construire tacite. Si en revanche le dossier est erroné voire frauduleux et qu’un permis de construire est malgré tout délivré, il sera déclarée illicite.

 

La déclaration de travaux : elle est moins lourde concernant son contenu. On y retrouve les quatre éléments de base :

 

• Localisation et superficie du terrain
• Nature des travaux
• changement de destination le cas échéant
• La surface de plancher

 

Le dossier joint à cette déclaration est moins important que pour le permis de construire, il ne demande que trois éléments :

 

• Un plan de situation du terrain dans la commune
• Un plan de masse côté en trois dimensions uniquement si le projet aboutit à la construction de volume
• Une représentation de l’aspect extérieur

 

Le permis d’aménager : il ressemble au permis de construire, on y retrouve les quatre éléments de bases. Mais on impose aussi un projet d’aménagement qui ressemble au projet architectural (État initial, insertion, etc.) mais comme il s’agit d’un aménagement, on retrouve la mention des équipements à usage collectif.

 

Le permis de démolir : il est le plus simple des trois, il ne doit mentionner que si les démolitions sont partielles, les constructions qui subsisteront et la date approximative à laquelle le ou les bâtiments dont la démolition est envisagée ont été construits. Il doit joindre à cette demande un plan de situation, un plan de masse et un document photographique.

 

 

Le juge fait preuve, dans ce domaine, d’un certain pragmatisme s’agissant de la régularité de la demande. Dans une jurisprudence relative aux plans il s’est posé la question de savoir quid du cas dans lequel un plan a été oublié, le juge administratif a estimé que les indications contenues dans le dossier seront considérées comme suffisantes sauf si l’élément manquant est de nature à influencer l’examen du dossier et à fausser l’appréciation de l’administration (ex : il manque le plan de masse mais on a les côtés, donc les dimensions du bâtiment qui apparaissent dans tous les autres doc… Bah tout va bien ^_^). En cas d’indications erronées, ambigües ou contradictoires, le juge n’annulera le permis que si ces indications ont eu une influence sur la décision de l’administration.

 

1. B) l’instruction de la demande

 

Le maire, le président de l’EPCI ou le préfet délivre, donc instruit le permis de construire. Avec la décentralisation s’est posée la question de savoir qui matériellement fait l’instruction, car avant 1982, c’était l’ETA qui instruisait les permis de construire, plus spécifiquement les directions départementales de l’équipement (DDE).

 

Avec la décentralisation, cet État des choses n’a pas foncièrement changé, bien qu’il faille distinguer. : Les plus petites communes, notamment celles de moins de 10 000 habitants et les EPCI de moins de 20 000 habitants peuvent disposer gratuitement des services de l’Etat, qui vont ainsi réaliser l’instruction des demandes d’autorisations d’urbanisme. C’est la loi qui l’a prévu, une commune n’a pas toujours les moyens d’instruire ces autorisations, elles ne peuvent le faire que parce que l’Etat apporte son concours.

 

Qui est responsable dans ce schéma, en cas de faute ? :

 

• vis à vis des usagers et des tiers, seule la personne titulaire de la compétence en vertu de la loi est responsable. Donc la commune ou l’EPCI. Si les services de l’Etat ont commis une faute, la commune peut se retourner contre l’Etat. La responsabilité de l’Etat ne peut être engagée que si ses services n’ont pas suivi les instructions de la commune.

 

• le délai de l’instruction

 

 

L’essentiel des réformes ont concerné les délais pour lutter contre un phénomène qu’était l’inertie de l’administration. On raccourcit les délais et délivre des permis tacites en raison du silence de l’administration.

 

Le législateur leur a apporté une importance primordial. Ces délais sont majeurs car on ne peut pas faire attendre un promoteur. Le décret de 2007 a encadré strictement le délai d’instruction dans un certain nombre de limite, notamment s’agissant de la durée et les demandes de pièces et documents complémentaires. Il existe quand même des majorations du délai prévu par le code :

 

• La fixation d’un délai : le code fixe un certain nombre de délai, un délai d’un mois pour les déclarations préalables, un délai de deux mois pour les permis de construire et de construire des maisons, et pour les grosses opérations, trois mois. Le point de départ est normalement la réception par l’autorité compétente d’un dossier complet. Il existe un système de « guichet unique » faisant que la demande est déposée en mairie quelque soit l’autorité compétente. La délivrance d’un récépissé indique la date à laquelle une autorisation tacite sera obtenue. Cette demande fait l’objet d’un affichage en mairie, dans les 15 jours de son dépôt et pendant toute la durée d’instruction. En revanche, la demande n’est pas affichée sur le terrain. Si la mairie n’est pas compétente, transmission à l’autorité compétente puis instruction.

 

• L’encadrement du délai des demandes complémentaires : il faut éviter que l’instruction ne s’étire indéfiniment au motifs que le dossier est incomplet. Désormais, l’autorité administrative ne dispose plus que d’un délai d’un mois à compter du dépôt du dossier pour notifier au demandeur que son dossier est incomplet et pour lui notifier le cas échéant que le délai d’instruction ne sera pas celui de droit commun. Si à la fin de ce délai d’un mois l’administration n’a pas demandé de compléter le dossier, ce dernier sera réputé complet. Si elle a fait une demande, le dossier ne sera complet qu’à compter de l’envoie, par le demandeur, des pièces qui ont été exigée. Un permis obtenu sur la base d’un dossier incomplet est illégal sous réserve de l’appréciation que porte le juge sur les dossiers incomplets. Si l’administration a demandé les pièces, pétitionnaire a un délai pour les communiquer (trois mois à compter de la réception de la demande de pièces complémentaires) sinon le dossier est réputé incomplet et l’administration peut lui opposer une décision sans difficulté. Le silence de l’administration vaudra dans ce cas rejet de la demande.

 

• La majoration du délai : elles sont mentionnées dans le code. La première est qu’aucune majoration ne peut être faite sans que la loi ou le règlement ne l’ait prévu. De plus, l’idée générale qui justifie ces majorations est qu’il est parfois nécessaire à l’autorité instructrice de consulter d’autres autorités.

 

• le contenu de l’instruction

 

L’autorité instructrice doit vérifier la conformité de la demande à la réglementation applicable. Le cas échéant, elle peut accorder des dérogations mineures.

 

Un permis de construire est toujours délivré « sous réserve des droits des tiers » pour ne pas avoir à tenir compte de servitudes contractuelles ou légales qui ne relèvent pas de la législation d’urbanisme. Ce type de difficulté se résoudra devant le juge judiciaire entre le bénéficiaire et le débiteur de la servitude.

 

1. C) la décision

 

Cette décision d’autoriser ou de refuser répond à un certain nombre de règles dont les principales sont des règles de forme, à un contenu particulier et surtout elle a des effets très particuliers plus que l’autorisation de construire.

 

• La forme

 

• Le caractère expresse ou tacite de la décision: le permis de construire peut être expresse ou tacite. Le silence de l’administration vaut soit acceptation de la demande vaut acceptation et donc délivrance d’un permis de construire tacite. S’il s’agit d’une déclaration préalable, le silence vaut décision tacite de non opposition. Il existe un certain nombre d’exceptions
  • la délivrance d’une autorisation tacite (ex : il n’y a pas de permis tacite l’orque le permis doit être soumis

 

• enquête publique ; les cas dans lesquels le silence vaut rejet concerne plus généralement les cas dans lesquels la délivrance d’un permis risque de porter atteinte soit à l’environnement soit à un patrimoine protégé). Une décision tacite peut donner lieu à la délivrance d’un certificat de décision tacite sur simple demande du bénéficiaire. Que la décision soit tacite ou expresse, elle doit faire l’objet d’une publicité.

 

• la question de la publicité de l’autorisation d’urbanisme: la décision doit être notifiée à son destinataire, puis elle doit faire l’objet d’une publicité pour les tiers. Toute décision de rejet doit faire l’objet d’un arrêté notifié au demandeur, ça ne vaut pas pour les décisions d’acceptation. Cette décision individuelle fait l’objet d’une publicité, de plusieurs modalités de publicité, sur le terrain et en mairie car En principe, toute décision d’urbanisme doit faire l’objet d’une double publicité. Cette publicité n’est pas toujours sanctionnée (par l’abs d’un point de départ des délais contentieux), notamment dans un cas : tout recours est irrecevable au terme d’un délai d’un an après achèvement des travaux même en l’absence de publicité. Il s’agit d’un renversement de la jurisprudence antérieure mais qui se comprend bien puisqu’il repose sur cette considération simple que si les travaux ont dérangé c’est qu’ils ont été entendus et vus. À défaut de publicité, au un recours ne peut être déposé un an après achèvement des travaux. Cette publicité doit aussi se faire en mairie mais le droit a évolué sur cette question : initialement, le délai de recours ne commençait à courir qu’à compter du second des deux affichages précédents. Des lors que les deux affichages avaient été effectués le délai commençait à courir, il arrivait â la mairie d’oublier de publier, donc le délai ne courrait pas et le permis pouvait être contesté indéfiniment. Pour éviter ces manœuvres, à compter de

 

2007, seul l’affichage sur le terrain fait courir le délai de recours à l’égard des tiers.

 

2) le contenu

 

On doit y trouver la durée de validité du permis, la mention du fait que le permis est contestable dans un certain délai. C’était posé la question de l’influence d’un affichage incomplet ou peu visible depuis la rue.

 

Le juge ne sanctionnera les éléments manquant que s’ils ont eu une influence sur le droit au recours des tiers.

 

3) les effets

 

Le permis a été obtenu tacitement ou explicitement. Dans ce cas, son premier effet est d’autoriser l’opération dont il est l’objet. Ce qui amène deux séries de conséquence, un permis va donner lieu à sa mise en œuvre et il faut envisager que ce permis ou cette déclaration peuvent faire l’objet de certaines évolutions.

 

S’agissant de sa mise en œuvre, elle est simple :

 

• Les travaux doivent être conformes au permis ou à la déclaration.

 

• Une déclaration d’ouverture de chantier doit être faite par le titulaire de l’autorisation, sa principale conséquence étant d’autoriser les services de l’administration à visiter le chantier.

 

À l’issu du chantier, il faut faire une déclaration d’achèvement de travaux qui ouvre un délai de trois mois à l’autorité qui a délivré le permis pour vérifier la conformité des travaux au permis.

 

Si l’administration ne se manifeste pas dans ce délai, une attestation de conformité est délivrée. Si en revanche elle s’est manifestée et qu’elle demande la réalisation de travaux de modification, le pétitionnaire a encore la possibilité de demander une modification de son permis initial.

 

En principe, si le pétitionnaire n’a pas respecté le permis, il peut être obligé de détruire les construction illégalement réalisées.

 

Concernant l’évolution, Le permis peut être :

 

• modifié: la modification du permis de construire porte mal son nom. Le code n’a pas prévu de modification du permis, il s’agit d’une pratique qui a été entérinée, consistant à délivrer un nouveau permis de construire qui vient se substituer à l’ancien. La difficulté se pose de savoir si ce permis modifications peut avoir un effet lorsqu’il modifie des dispositions illégales du permis initial, mais aussi de savoir si un permis de construire modificatif peut modifier de fond en comble le permis initial. Soit la nouvelle demande ne remet pas en cause l’économie générale du projet initiale, il s’agit d’un permis de construire modificatif, soit elle remet en cause cette économie et il s’agit d’un nouveau permis. S’il s’agit d’un permis modificatif, il ne remet pas en cause tous les autres éléments du permis initial qui ne sont pas modifiés. Tout ce que l’on peut attaquer ce sont les éléments qui ont été modifiés. Le permis de régularisation est intéressant car l’administration peut être tentée de remettre en cause l’opération initiale. Le nouveau permis va se substituer à l’ancien sur la partie qui le concerne. Un permis modificatif peut parfaitement autoriser une construction complètement irrégulière déjà édifiée. Il peut même autoriser des travaux sur une construction irrégulière si les travaux sur lequel ils portent permettent de rendre la construction plus conforme à la réglementation applicable.

 

• transféré à un tiers: c’est une pratique autorisée même si elle n’est pas prévue par le code, elle nécessite un certain nombre de conditions. Le transfert est subordonné à une décision de l’administration qui doit vérifier que le nouveau bénéficiaire à qualité lui permettant de demander l’autorisation en cause, que le permis est en cours de validité, que le titulaire initial du permis soit d’accord pour le transfert.

Juridiquement, cela va se matérialiser par une simple modification du nom du bénéficiaire, mais comme c’est un transfert, toutes les caractéristiques initiales du permis subsistent, notamment son délai de validité.

 

• retiré par l’administration : la loi engagement national pur le logement de 2006 a unifié le délai de retrait puisque toutes les décisions individuelles d’urbanisme, qu’elles soient expresses ou tacites ne peuvent être retirées que dans un délai de trois mois. Cette règle déroge à l’arrêt Ternon. Les décisions de non opposition ne peuvent jamais être retirées.

 

• périmé: un permis a une durée de validité deux ans. Les constructions et les opérations en cause doivent être entreprises/commencées dans ce délai. Le jurisprudence dit qu’il faut que les actes matériels de constructions aient une certaine importance. Une fois le chantier commencé, il n’y a pas de délai pour effectuer la construction mais il n’est pas possible d’interrompre les travaux sauf dans la limite d’un an. Si les travaux sont interrompus et repris au delà de ce délai. Ils deviennent illégaux. Ce délai de deux ans est suspendu en cas de recours contre la décision devant le Juge Administratif.

 

• être prorogé: cette prorogation doit être demandée par le titulaire de l’autorisation, elle est limitée à une durée d’un an, à la seule condition que les règles n’aient pas évoluées. À défaut, elle est interdite.

 

1. D) le contentieux

 

Il est triple : un contentieux administratif de la légalité de l’autorisation ; un contentieux pénal en cas de construction sans autorisation ; un contentieux civil de la démolition des ouvrages ou encore de l’indemnisation consécutives à la réalisation de constructions irrégulières.

 

Le juge pénal à une plénitude de juridictions, mais avec cette réserve qu’en matière de permis de construire, le juge judiciaire ne peut pas intervenir tant que le permis n’a été ni annulé, ni déclaré illégal par le Juge Administratif.

 

1)  le juge administratif

 

On applique en principe les règles du contentieux administratif général. Mais il existe deux types de règles spécifiques :

 

• des règles de recevabilité: les délais, l’intérêt à agir mais également une exigence particulière de forme qu’est la notification d’urbanisme.

 

S’agissant des délais, le délai à l’égard du pétitionnaire est de deux mois à compter de la réception de la décision. Il est, pour les tiers, de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage. Le péril doit être affiché tout le long du délai de recours contentieux. La question s’était posée de l’intervention en cours de réalisation ou de procès d’un permis modificatif, de sa publicité. Le permis modificatif intervenu en cours de procès doit être notifié à l’auteur du recours.

 

S’agissant de l’intérêt à agir, il concerne essentiellement les tiers. Il existe à cet égard une jurisprudence stricte et une législation qui s’est durcie. Il existait une jurisprudence stricte concernant l’appréciation de l’intérêt à agir, toutes l’histoire des autorisations d’urbanisme est marquée par la volonté de sécuriser ces opérations et donc de réduire l’intérêt à agir des tiers, c’est la raison pour laquelle contrairement à ce que l’on connaît du contentieux général. Plus le projet sera important plus un habitant éloigné de la construction aura un intérêt à agir. Le voisin aura un intérêt à agir, de même que celui situé à une certaine distance mais ayant une visibilité. La lavis l’action était souple à l’égard des association puisque celle agréée pour la protection de l’environnement n’ont pas à démontrer leur intérêt pour agir. En revanche, les associations « normales » vont faire l’objet de l’appréciation de plus en plus stricte de l’intérêt à agir par le législateur.

 

Il faut avoir un intérêt urbanistique à agir. Si on remplit les conditions (voisin, construction d’une certaine ampleur, visibilité) il ne faut pas attaquer l’autorisation pour de mauvaises raisons. Ex : des personnes ayant une activité industrielle et commerciale attaquant une autorisation de construire non pas au regard des caractéristiques de la construction mais compte tenue de sa destination (ex : le boulanger qui attaquer le permis de construire autoriser pour la construction d’une nouvelle boulangerie dans la même rue). L’intérêt pour agir ne leur est pas reconnu car ils n’agissent pas au nom d’un intérêt à agir du droit de l’urbanisme mais pour d’autres raisons. Seul l’intérêt purement urbanistique est admis. Le but est de réduire le nombre de recours et accroître la sécurité juridique des bénéficiaires d’autorisations d’urbanisme.

 

Concernant l’intérêt a agir des personnes morales, on retrouve les associations normales et les associations agréées pour la protection de l’environnement. Ces dernières ont toujours un intérêt à agir contre toute décision d’urbanisme. Les premières le peuvent aussi à condition que l’acte attaqué présente un rapport avec leur objet social, qui ne doit pas non plus être rédigé en terme trop large (ex : affaire de l’association de sauvegarde du patrimoine martiniquais : trop large puisque tout les projets seraient menacés par le recours éventuel de cette association).

 

Une personne morale de droit public peut attaquer les acte d’urbanisme délivrés par une autre personne morale de droit public, par ex, une commune peut attaquer le permis de construire d’une autre commune, à condition que les permis aient des incidences sur la situation de la commune qui attaque (CE 1987 commune de Boulogne Billancourt contre l’extension du Roland Garros).

 

Le législateur s’est fait le relai de l’appréciation d’un intérêt à agir qui était plutôt laissée jusque là au Juge Administratif. Il a fallu une ordonnance du 18 juillet 2013 qui a inséré de nouveaux articles L.600-1-2 et L.600-1-3.

 

L’article L.600-1-2 dispose que toute autre personne que l’Etat, les Collectivités Territoriales leurs groupements ou une association n’est recevable à former un REP contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager (et non pas contre une décision de non opposition) que si la construction l’aménagement ou les travaux sont « de nature à affecter directement les conditions d’occupations d’utilisation ou de jouissance du bien que cette personne détient ou occupe« .

 

Pour avoir un intérêt à agir contre un permis de construire, il faut que les conditions soient affectées directement par la construction. Limitation du législateur.

 

L’article L.600-1-3 précise qu’en principe, l’intérêt pour agir s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire.

 

La notification : à la différence du contentieux administratif général, l’auteur de tout recours administratif comme contentieux contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation des sols, doit, sous peine d’irrecevabilité, notifier son recours à l’auteur de la décision et, s’il y a lieu, au titulaire de l’autorisation

 

(Article R.600-1). Il s’agit principalement d’une manière de protéger les titulaire d’une autorisation d’urbanisme dans des contentieux ri angulaires dans lesquels le tiers à l’opération attaque l’autorisation et donc l’administration devant le Juge Administratif, ce qui a nécessairement une influence sur la situation du titulaire de la situation. Le titulaire n’étant pas l’auteur, il n’a pas à être appelé dans la cause, toutefois, on va l’informer : « votre autorisation fait l’objet d’un recours et pourra être annulée par un Juge Administratif « .

 

Tournure qu’a prise cette réglementation, avant 2007 cette exigence de notification concernait également les recours exercée contre les documents généraux d’urbanisme.

 

Une demande de déféré préfectoral ou une demande de déférer adresser au préfet est traitée comme une recours administratif et doit donc être notifiée. L’intérêt est de sécuriser la situation du bénéficiaire de l’autorisation. Sont exonérés de cette obligation de notification les demandes de suspension juridictionnelle. Le recours au fond est bien évidemment notifié, la requête au fond qui accompagne nécessairement une demande de suspension est également notifiée.

 

Cette obligation de notification est large. Elle ne concerne que les recours contre les décisions positives. Donc, elle ne vaut pas contre les décisions négatives, de refus, Au motif que la sécurité juridique du destinataire de la décision n’est pas mise en cause quand il s’est vu refuser une autorisation. Cette notification doit répondre selon le code à des formalités particulières. Bien que le code exige une notification par LRAR le juge considère que la notification n’est pas irrégulière si celle-ci n’est pas faite par ce procédé. Le juge exige que la notification soit claire. Elle doit être faite dans un délai franc de 15 jours suivants le dépôt du recours. En revanche, l’irrespect de ce délai entraîne de manière irrévocable l’irrecevabilité du recours contentieux introduit.

 

Le défaut de notification d’un éventuel recours administratif ne rend pas irrecevable de ce seul fait un recours contentieux ultérieur. Il y a néanmoins une conséquence, un recours administratif qui n’a pas été régulièrement notifié n’a pas d’effet interruptif pour le délai contentieux. De ce fait, le requérant risque de se retrouver forclos lorsqu’il souhaita introduire un recours contentieux.

 

L’ordonnance de 2013 a introduit la possibilité pour le juge administratif de condamner l’auteur d’un recours abusif à des dommages et intérêts qui seraient le cas échéant alloué au défenseur (s’il a subit un préjudice, notamment le retard dans une opération).

 

• Les règles relatives au jugement: l’introduction d’un recours suspend la durée de validité d’une autorisation. Les spécificités du contentieux de l’urbanisme et de ses autorisations vont se situer aussi bien sur le terrain des moyens invoqués devant le juge administratif que sur le terrain de la portée de la décision du Juge Administratif.

 

Concernant les moyens, le juge administratif est obligé de se prononcer sur tous les moyens soulevés devant lui, moyens qui sont susceptibles d’entrainer l’annulation de l’acte attaquée. Le législateur a introduit une exception qu’est la règle de l’économie des moyens en vertu de laquelle le juge administratif peut ne se prononcer que sur un seul moyen de la requête si celui-ci est suffisant à entraîner l’annulation de l’acte attaqué. On veut ici que tous les moyens susceptibles d’entrainer l’annulation de l’acte soient examinés et que le juge se prononce sur ceux ci (article L.600-4-1)

 

Concernant la portée du jugement rendu en matière de décision, elle pose certaines difficultés à deux égards, le premier est l’éventualité d’une annulation partielle de l’autorisation et le second concerne les effets de l’annulation sur les éventuelles autorisations antérieures.

 

Depuis un certain temps, la légalisation tient compte de la possibilité d’aboutir à des annulations partielles d’une autorisation. Cette possibilité de prononcer des annulations partielles existait déjà à l’article L.600-5 du Code de l’Urbanisme. Cette annulation partielle est importante dans le cas dans lequel on considère que le permis porte sur une opération indivisible. Même dans ce cas, le juge peut prononcer une opération partielle. L’idée était de laisser subsister tout ce qui est légal. Cette idée a été affinée, il a été prévu que lorsqu’un vice n’affecte qu’une partie du projet, ce projet peut être régularisé par un permis modificatif et le juge peut limiter la portée de son annulation à cette partie seulement du projet et fixer un délai dans lequel le titulaire du permis de construire pourra en demander la régularisation.

 

Le législateur prévoit le cas dans lequel le vice ne concerne pas une partie seulement du projet mais la totalité du projet tout en étant susceptible d’être régularisé. Dans ce cas, la possibilité offerte par le code est plus permissive que la précédente, le juge administratif peut après avoir invité les parties à présenter leurs observations, surseoir à statuer jusqu’à l’expiration d’un délai pour permettre aux parties de régulariser la situation.

 

Dans quel cas une annulation partielle est-elle possible ? Le principe veut qu’une autorisation de construire forme un tout indivisible, mais par exception, il admet que certaines dispositions d’un permis de construire puissent faire l’objet d’une annulation partielle.

 

S’est posé la question de savoir quel était le sort réservé à des prescriptions de sécurité qui venait assortir une autorisations construire. Le juge a répondu qu’il n’était possible d’obtenir l’annulation partielle de ces seules prescriptions. Le permis avait été accordé assortis de ces prescriptions.

 

Une exception a été admise concernant les participations financières dont sont assorties les autorisations d’urbanisme.

 

En ce qui concerne les autorisations d’urbanisme, on retrouve le droit commun, donc on ne retrouve pas de dispo comparables à celles vues pour le document d’urbanisme (article L121-8), ici, des lors qu’on a annulé une autorisation, il n’y a rien qui vient en remplacement : annulation pure et simple. Si la construction a déjà été faite, le titulaire de l’autorisation nulle doit nécessairement demander une nouvelle autorisation d’urbanisme. Il est évident que l’autorité administrative ne peut pas délivrer une autorisation identique â celle annulée pour faire échec au jugement, elle doit délivrer une autorisation purgée des vice qui ont abouti à l’annulation de la précédente autorisation : sinon détournement de pouvoir manifeste.

 

Se pose le cas inverse, non pas celui de l’annulation d’une autorisation mais de l’annulation d’un refus de délivrer une autorisation : Article l.600-2 : « lorsqu’un refus a été annulé, la demande d’autorisation ou la déclaration faite par l’intéressé ne peut faire l’objet d’un nouveau refus ou d’une acceptation assortie de prescriptions que sur le fondement des dispositions existantes à la date de la décision annulée« . C’est une cristallisation contentieuse des règles applicables à la date où la demande a été déposée.

 

2) le contentieux judiciaire du droit de l’urbanisme

 

Distinction entre le juge civil et le juge pénal. Le juge pénal intervient lorsque le pétitionnaire est malhonnête. Le juge civil lui va intervenir dans le cas où une autorisation d‘Urbanisme sera annulée mais sans que le pétitionnaire soit mal honnête.

 

• Le contentieux pénal : On a plusieurs éléments, il y a des délits qui sont règlementé par le code de l’urbanisme lui-même puis on verra qu’il est possible d’obtenir quelques mesures complémentaires aux peines d’amendes. Tout d’abord il existe des délits spécifiques au contentieux de l’urbanisme et avant 2007 il existait des contraventions et aujourd’hui on a 2 délits dans le code de l’urbanisme :

 

• L480-4qui punit l’exécution de travaux ou l’utilisation des sols en méconnaissance des obligations imposées par les textes au titre des décisions d’urbanisme. Tout d’abord d’une amende comprise entre 1200 euros et une somme égale à 6000 euros par m² de surface construite ou démolie régulièrement. Si on n’est pas dans le cas où il y a démolition l’amende est forfaitairement de 300000 euros et en cas de récidive cette peine est assortie d’emprisonnement de 6 mois. Ces peines concernent un large éventail de personne c’est-à-dire l’utilisateur du sol mais aussi les bénéficiaires des travaux, architectes les entrepreneurs où tout autre personne responsables de l’exécution des travaux. ceci vaut que l’on n’ait pas de permis ou qu’on ne l’ait pas respecté.

 

• L480-4-1: punit de 15 000 euros d’amende le fait de vendre ou de louer des terrains bâtis ou non bâtis compris dans un lotissement dès lors que on a as obtenu d’autorisation de lotir ou que on n’a pas respecté.

 

Tout fonctionnaire et agents de l’état et des Collectivités publiques commissionné par le maire ou le ministre chargé de l’urbanisme peut constater cette infraction. Il pourra le faire à la réception de l’achèvement de travaux.

 

Les associations agrées pour protection de environnement peuvent aussi être partie civile.

 

Article L480-5 : les mesures complémentaires, qui permet au juge d’ordonner la mise en conformité des lieux ou des ouvrages avec soit le règlement soit l’autorisation, d’ordonner des travaux complémentaires ou la démolition des ouvrages. En vue du rétablissement des lieux dans leur état antérieur.

 

Ceux-ci n’excluent pas toute action civile en vue de l’indemnisation des personnes lésées par cette construction.

 

• Le contentieux civil : Concerne les cas où le permis de construire est critiqué du point du vue de sa légalité et donc le préfet peut engager une action civile en démolition, dès lors qu’une juridiction administrative qu’il a lui-même saisit à préalablement annulé la décision. Et que la décision juridictionnelle est devenue définitive à condition que la décision soit insusceptible de régularisation. L480-13 du Code de l’Urbanisme.

 

L’action en démolition doit être engagée au plus tard dans les deux ans qui suivent la décision juridictionnelle devenue définitive.

 

Chapitre 2 : les lotissements

 

La réglementation à un statut particulier et une histoire particulière. Les lotissements sont une opération de construction mais qui ne répond pas au régime général des autorisations de construire mais à une autorisation de construire. Cela répond à une logique particulière : sa législation est née après la première GM dans un objectif de « protection des acquéreurs ».

 

Ceci n’est pas dénué de toute considération urbanistique, car un lotissement est une opération de division de propriété foncière en vue d’aboutir à l’édification de bâtiments.

 

En 1924, il s’agissait de garantir aux acquéreurs que l’ensemble des équipements nécessaires aux constructions à venir serait bien faites par le lotissement. L’obligation d’équipements qui pèse sur la Collectivité Territoriale s’arrête à la frontière de la limite privative de propriété (eaux, électricité, route, etc.), il faut que les équipements publics se prolonge par des équipements privés d’intérêts collectifs qui seront utiles aux différents Copropriétaires.

 

Cette idée générale a quelque peu changé, notamment la définition du lotissement qui a évolué, ainsi que la place du lotissement dans la réglementation locale en matière d’urbanisme a aussi évolué. Le lotissement peut avoir sa propre réglementation d’urbanisme.

 

Il est à mi chemin de la volonté de protéger les acquéreurs et d’intégrer l’ensemble des constructions dans les équipements collectifs et les règles d’urbanisme qui existent dans la ville.

 

Avant 2005, le lotissement était considéré comme une opération d’aménagement, c’est à dire réglementé par l’article L.300-1 et suivant. On a considérée au fil du temps qu’il est une opération privée et non une opération d’aménagement, raison pour laquelle on l’a fait glisser dans la 4ème partie du code aux articles L. 442-1 et suivants.

 

SECTION 1 : LA NOTION DE LOTISSEMENT

 

Paragraphe 1 : les critères de définition du lotissement

 

Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou plusieurs unités foncières contiguës, ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

 

Pendant un temps il a existé d’autres critères qui ont été abandonnés. Sous l’empire de l’ordonnance de 2005, était un lotissement « l’opération d’aménagement qui avait pour objet ou effets, sur une période de moins de 10, la division en vue de l’implantation de bâtiments […] ». A disparu, en 2012, la prise en compte des divisions qui avaient le même effet, sur une période de moins de 10ans. Cette disposition avait clairement pour but de lutter contre la fraude qui consistait à diviser un terrain, hors procédure de lotissement, à attendre un peu, et à effectuer quelque temps après, une opération de construction.

 

Entre 2005 et 2011 a été abandonnée une deuxième exigence qui pouvait justifier le maintien de ce délai de 10ans : on avait un lotissement qu’à partir de la 2ème division (à partir de la création d’un 3ème lot). La fraude est toujours possible.

 

Avant 2005, pour qu’il y ait lotissement, il fallait que pour qu’il y ait un lotissement, il y ait un seul propriétaire. Après 2011, les choses ont changé, on peut avoir un lotissement y compris sur plusieurs unités foncières, les propriétés doivent être contiguës.

 

 

1. A) la division foncière

 

Cette division foncière est tout à la fois en propriété ou en jouissance. Il ne s’agit pas forcément d’une vente. Avant 2011, il était disposé que cette division pouvait se faire par voie de mutation à titre gratuit ou onéreux.

 

Les divisions qui ne sont pas concernées :

 

• La division en volume n’est pas incluse dans la législation sur les lotissements, son exclusion a été discutée par une jurisprudence distincte mais comparable, le Conseil d’Etat avait semblé revenir sur celle-ci. Un autre cas de figure n’est pas normalement inclut dans la division qu’est l’indivision. Une propriété indivise n’est normalement pas concernée, or, dans le cadre de la propriété en volume, il y’a l’équivalent d’une propriété indivise de l’emprise au sol. le Conseil d’Etat avait admis qu’une indivision peut quand même être un lotissement dans un cas bien particulier, il s’agissait du cas dans lequel, trois indivisaires avaient sollicités chacun un permis de construire pour édifier chacun un pavillon, destiné à devenir la propriété exclusive et particulière de chaque Co-indivisaire (Époux Séguin1990). le Conseil d’Etat a dupliqué ce raisonnement en matière de division en volume alors même que la propriété du sol reste indivise. Elle semble se maintenir pour les Co-indivisaires mais pas pour la propriétés en volume.

 

• La division de la superficie et du tréfonds n’est pas non plus incluse.

 

Ce sont les divisions en propriété ou en jouissance horizontale qui sont concernées.

 

1. B) le but de la division

 

Le but est l’implantation de bâtiment. Tous les bâtiments (industriels, commerciaux, habitations). Ne sont pas encadrées les divisions de propriétés foncières qui n’aboutissent pas à l’implantation de bâtiments.

 

Ces divisions sont parfois soumises à un contrôle pour éviter une éventuelle fraude.

 

Paragraphe 2 : les critères de distinction

 

Trois séries de division relèvent d’autres législations :

 

• La première est énumérée par les dispositions relative aux lotissement.

 

• le deuxième concerne l’institution la plus proche du lotissement qu’est le permis de construire valant autorisation de division.

 

• et le troisième cas de figure est la division foncière n’aboutissant pas à la création de bâtiment.

 

1. A) Disposition relative aux lotissements

 

Le remembrement réalisé par les associations foncières urbaines ne relève pas du lotissement.

 

Le remembrement = opération qui consiste à acquérir différents biens en vue de rationalisé l’organisation de la propriété. Permet d’acheter des terrains pour offrir à la revente de plus grand terrain.

 

Les divisions opérés à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté ne relève pas du lotissement.

 

Il existe d’autres divisions qui relèvent de d’autres législations.

 

1. B) Permis de construire valant autorisation de divisions

 

Le propriétaire va diviser sa propriété et en vue d’y permettre l’implantation de bâtiment et donc là le permis de construire est sollicité avant la division et plus précisément la division devra intervenir avant l’achèvement des constructions.

 

A l’origine le permis de construire relevait de la législation sur le lotissement preuve qu’il en ait proche même si aujourd’hui il en ait distinct. Si en revanche on divise un terrain après la construction le droit de propriété prend le dessus.

 

 

 

1. Division foncière sans implantation ultérieure de bâtiments

 

 

C’est le régime de liberté. Mais le législateur a maintenu un régime de déclaration préalable dans un cas bien déterminé.

 

Article L111-5-2 : permet aux autorités compétentes en matière de Plan Local d’Urbanisme d’instituer, des zones dans lesquelles toute division foncière est soumises à déclaration préalable. Ces zones dans lesquelles l’autorité compétente peut s’opposer à la division n’offre de faculté d’opposition aux autorités locales que lorsque la division est de nature à compromettre gravement le caractère naturel des espaces, la qualité des paysages ou le maintien des équilibres biologiques. Une vente ou location faite en méconnaissance de ces dispositions entrainent une sanction pénale et permet au juge judiciaire de constater la nullité de l’acte.

 

La propriété est assez peu encadrée et elle est règlement que dans des cas bien déterminés. Lotissement, permis et déclaration préalables.

 

SECTION 2 : LE RÉGIME DU LOTISSEMENT

 

Trois temps sont réglementés :

 

• Celui de l’autorisation

 

• Celui de la réalisation du lotissement

 

• Celui, le cas échéant de l’évolution du lotissement

 

Paragraphe 1 : l’autorisation de lotir

 

Relève du permis d’aménager les lotissements qui aboutissent à la réalisation de voies et d’espaces communs (article R.421-19), et sont soumis à déclaration préalables les lotissements qui n’aboutissent pas à une telle création (article R.421-23).

 

Auparavant le seuil de déclenchement de la nécessité d’obtenir un permis était la création d’un 3ème lot.

 

Question de savoir ce qu’est un espace commun ?

 

Avant la réforme de 2011 le code renvoyait aux équipements communs et non aux espaces communs. Donc la création d’un espace n’était pas de nature à imposer le recours à un permis d’aménager. La simple création d’un espace vert est à lui seul suffisant à justifier l’obligation d’obtenir un permis d’aménager.

 

Il existe aussi des documents particuliers aux lotissements qui auront une importance dans la vie celui-ci : il y avait un obligatoire et un autre facultatif. Avant 1976 le règlement du lotissement devait être fourni à la demande et le cahier des charges était facultatif. Depuis cette date ces 2 documents sont facultatifs même si ils n’ont pas la même portée.

 

Le règlement est celui qui va concerner les règles d’urbanisme particulière au lotissement (accès desserte, aspect extérieur, volume, emprise, etc). En revanche, le cahier des charges est perçu comme un document de nature contractuel fixant un certain nombre d’obligations comparables à celles que l’on peut retrouver dans un règlement de Copropriété (ex : jours de sortie des ordures ménagères, etc.).

 

Leur valeur juridique n’est pas la même. Le règlement peut contenir des règles d’urbanisme plus sévères que celles-issues des règles générales d’urbanisme applicables à la parcelle en cause.

 

Se pose la question de la notion de sévérité ? Dans le doute hors les cas où le juge arbitre, il applique les règles de droits communs (code +PLU..) et les règles issus du règlement. L’application cumulée de ces règles est possible mais impossible si le règlement est contraire au Plan Local d’Urbanisme.

 

Le règlement doit d’une certaine façon être porté à la connaissance des autorités administratives s’il complète les règles d’urbanisme sinon il reste facultatif.

 

Paraphrase 2 : la réalisation du lotissement

 

Plusieurs objets sont règlementés :

 

• La bonne exécution des travaux d’équipements

 

• Conditions de commercialisation des lots

 

• L’édification ultérieure de constructions dans le lotissement

 

1. A) Le contrôle de l’exécution des travaux d’équipement

 

Législation crée pour protéger les acquéreurs de lots pour leur assurer que leur parcelle sera constructible car elles sont correctement desservies par les voies publiques et les réseaux. Ce contrôle se fait dans les conditions de droit commun. Ce contrôle impose la création d’un organe spécifique, l’association syndicale qui doit être obligatoirement crée en même temps que le lotissement et qui va suivre la réalisation des équipements communs.

 

Les propriétaires ne sont dispensés de la création d’une association que dans 2 cas :

 

• Lorsque les voies et espaces communs sont destinés à être transférés aux acquéreurs

 

• Lorsqu’une convention prévoit le transfert de ces mêmes voies et espaces communes à la personne

 

L’association ne disparait pas une fois le lotissement terminé elle est chargée de l’entretien de ces voies et espaces communs. Le contrôle de la réalisation des travaux va trouver une sanction au stade de la commercialisation des lots.

 

1. B) Conditions de commercialisation de lots

 

Aucun lots ne peut être vendu avant l’exécution de travaux. Toute promesse de vente ou de location est interdite. La publicité n’est pas interdite, mais elle est encadrée pour éviter les abus.

 

Cette publicité doit comporter obligatoirement la mention de l’existence d’une autorisation d’aménager, elle doit préciser la date de cette décision et les modalités de sa consultation. Si un acquéreur décide de renoncer à ces protections cette renonciation serait nulle. On ne peut pas renoncer.

 

Il y a une exception : le lotisseur peut être autorisé à céder les lots avant l’achèvement de la réalisation des travaux des équipements communs à 2 conditions :

 

• Cette autorisation n’est accordée que si les travaux ultérieurs sur les parcelles risqueraient de dégradés les voies.

 

• Le lotisseur doit garantir financièrement la bonne exécution des travaux restant à réaliser.

 

Les travaux d’équipement sont ensuite réalisés.

 

1. C) Les constructions sur les parcelles

 

Permis de construire individuelle sur chaque parcelle.

 

A quel moment peut-on solliciter le permis de construire ?

 

Il ne peut être sollicité que quand les travaux d’équipements de la parcelle sont achevés. On a une cristallisation des règles applicables à la date à laquelle le permis d’aménager a été délivré. Si l’autorisation de construire est sollicité dans les 5 ans suivant l’achèvement du lotissement, tout refus ou décision assorties de prescriptions spéciales ne peut être fondés sur des règles intervenues postérieurement à l’autorisation de lotir.

 

 

Le statut du règlement du lotissement = cela signifie que l’instruction du permis de construire doit se faire au regard de la règlementation du droit commun mais aussi au regard de règlement si il a été fourni avec la demande de permis d’aménager et que l’administration ne lui a pas apporté de modification. Le règlement a donc une portée règlementaire qui s’impose à l’administration dans l’instruction des demandes des permis de construire.

 

Paragraphe 3 : l’évolution du lotissement

 

Elle se concentre sur deux institutions en ce que les règles du lotissement peuvent évoluer, mais elles peuvent également disparaître.

 

1. A) les modifications des règles et documents du lotissement

 

Ces modifications peuvent résulter de l’initiative de plusieurs acteurs différents, fondamentalement soit l’administration soit les bénéficiaires du permis, ces notifications ne peuvent pas porter sur tout et n’importe quoi : l’objet.

 

1)  l’initiative des modifications

 

Cette initiative peut être soit celle des Co-lotis, symétriquement, elle peut être de l’administration mais nécessitera un accord des Co-lotis. L’e locution des règles du lotissement peut être rendue en essaie par l’évolution de la réglementation extérieure au lotissement.

 

• Sollicitée ou acceptée par les co-lotis: le code de l’urbanisme prévoit une faculté d’initiative aux Co-lotis, avec certaines règles de majorité (les deux tiers des propriétaire représentant les trois quart au moins de la superficie du lotissement, ou les trois quarts des propriétaire représentant les deux tiers de la superficie), qui peuvent demander à l’autorité administrative la modification de tout ou partie des documents du lotissement. L’administration n’est pas obligée de déférer à la demande qui lui est faite même si les règles de majorité sont respectées : c’est une simple faculté de voir les règles du lotissement évoluer.

 

• Résulte d’une initiative de l’administration: elle sollicitera l’accord des Co-lotis. Il peut arriver que l’approbation d’un Plan Local d’Urbanisme oblige à modifier les documents d’un lotissement, dans ce cas, la modification est faite après enquête publique et par délibération du CM, et ce, unilatéralement.

 

Dans tous les cas, l’ensemble des Co-lotis doivent bénéficier d’une information régulière sur l’ensemble des modifications apportées. La modification doit porter sur un objet précis.

 

2) le champ d’application des modifications

 

Différence entre une simple modification et la délivrance d’une nouvelle autorisation. La jurisprudence a tenté de déterminer quelles sont les modifications qui peuvent être apportés au lotissement. Le code lui même a identifié ce qui pour lui n’est pas une modification, une série d’hypothèses :

 

• Le cas dans lequel on détache une partie d’un lot pour la rattacher à un autre lot, assimilée au cas dans lequel plusieurs lots se trouveraient réunis.

 

La jurisprudence de la Cour de cassation inclinait pour inclure ces éléments dans le champ d’application des éléments de modification.

 

D’autres éléments vont constituer une modification :

 

• La modification du plan parcellaire lorsque celui-ci a acquis un caractère réglementaire.

 

• L’augmentation ou la réduction générale du périmètre du lotissement dans sa totalité.

 

À partir de quel moment ce n’est plus une modification mais une opération nécessitant une nouvelle autorisation :

 

• La création d’un lotissement complémentaire adjacent a été considérée comme nécessitant la demande d’une nouvelle autorisation de lotir et ne peut souffrir de simplement respecter la procédure de modification.

 

1. la disparition des règles de lotissement

 

 

Du point de vue du droit de l’urbanisme, les règles dérogatoires propres au lotissement ont normalement vocation à disparaître. Mais certaines parties du règlement du lotissement peuvent avoir acquis valeur réglementaire, dans ce cas, deux solutions sont concevables :

 

• Elles peuvent être incorporées au Plan Local d’Urbanisme comme règle spécifique à la parcelle en cause: il s’agissait d’un dispositif qui existait mais qui a disparu avec l’ordonnance de 2005. Pour les la lotissement autorisés postérieurement au 1er janvier 2006, des règles spécifiques peuvent être incorporées soit au Plan d’Occupation des Sols soit au PLU, soit après la vente du dernier lot, soit à l’issu d’un délai de 5ans après l’autorisation de lotir. Cette solution n’est plus en vigueur.

 

• Elle peuvent être caduque avec l’écoulement du temps: normalement les règles propres au lotissement sont censées devenir caduque, elle le deviennent à l’issue d’un délai de 10ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, à la condition qu’à cette date, le lotissement soit couvert par un Plan Local d’Urbanisme. Le maintien des règles spécifiques du lotissement est possible à la demande de la majorité des Co-lotis sur décision expresse de l’autorité compétente, elle-même rendue après enquête publique. Si cette demande n’est pas faite, les règles sont caduques, l’annulation du Plan Local d’Urbanisme ne fait pas revivre les règles propres du lotissement.

 

 

 

Titre 2 : L’aménagement D’un Espace Urbain

 

Chapitre 1 : la préemption

 

 

C’est une technique commune au droit public et au droit privé, c’est le cas dans lequel la loi autorisé ou imposé la substitution d’un acquéreur à un autre lorsque le vendeur a pris librement la décision de se séparer de son bien (sinon c’est une expropriation). Toutefois, le régime de préemption et de l’expropriation ne sont pas sans ressemblance, la principale étant l’intervention du juge de l’expropriation, qui est un Juge Judiciaire. Son rôle est de fixer le prix de cession en cas de conflit entre le vendeur et l’administration.

 

Préemption et expropriation ne sont pas exclusives l’une de l’autre, à condition que les conditions propres à chacune de ces deux techniques soient remplies, il est à la liberté de l’administration de faire une préemption ou de diligenter une expropriation. Même s’il est plus simple de préempter.

 

Il existe beaucoup de droits de préemption en urbanisme : ex le droit de préemption du locataire en cas de vente d’un bien par le locataire. Dans le code de l’urbanisme, on retrouve plusieurs droits de préemption qui renvoient à la pluralité de titulaire du droit de préemption. Historiquement, ce n’était pas le cas à l’origine, il existait plusieurs droits de préemption qui répondaient à des finalités distinctes. Le premier régime de préemption était celui dans les zones à urbaniser en priorité (ZUP), ces zones ont été remplacées par deux techniques dont l’une existe toujours et l’autre a évolué : 1962 les zones d’aménagement différé (zone(s) d’aménagement différé) qui constituait des réserve foncière au niveau local et permettait la réalisation de zone d’activité. En 1975 on les complète avec les zones d’intervention foncière (ZIF) dont l’objet principal était de Permette la construction de logement sociaux.

 

Intervient la décentralisation qui repartie selon une autre configuration les compétences. Avec une loi de 1985, ces différentes techniques vont être réparties entre différents acteurs. Les zone(s) d’aménagement différé vont préexister mais devenir des techniques exclusives d’intervention de l’Etat. Les ZIF vont disparaître pour être remplacée par l’institution d’un droit de préemption urbain, au niveau local, au bénéficie des communes dotées d’un POS/ Plan Local d’Urbanisme.

Il existe un droit de préemption spécifique au bénéfice du département, pour protéger les espaces naturels sensibles (article L.142-1 et suivants). On assiste à une extension, au milieu des années 2000 du droit de préemption des immeubles aux meubles, aux fonds de commerce, aux fonds artisanaux et aux baux commerciaux. Il s’agit de maintenir une activité commerciale et artisanale à certains endroits où ils risqueraient de disparaître.

 

La QPC a fourni des éléments intéressants à propres du droit de préemption, qui a été critiqué devant le CC comme méconnaissant le droit de propriété. Le CC ainsi que le Conseil d’Etat ont jugé que les droits de préemption sont parfaitement constitutionnels.

 

SECTION 1 : LA MISE EN PLACE DES DROITS DE PRÉEMPTION

 

Les droits de préemption sont facultatifs, c’est aux communes ou à l’Etat de décider de les mettre en place ou pas, s’ils le décident, ils doivent vérifier que ces droits de préemption rentrent dans le champ d’application prévu à cet effet dans le code, et que cette institution respecte bien la procédure prévue par le code.

 

 

Paragraphe 1 : le champ d’application

 

Ce champ repose sur deux termes principaux :

 

• Sur un certain nombre de finalités limitativement énumérées par le code.

 

• Il ne peut pas porter sur tous et n’importe quoi, mais uniquement sur certaines opérations et certains biens.

 

1. A) les finalités

 

Elles sont assez simples à identifier. Les dispositions générales relatives au droit de préemption renvoient à l’article L.120-1 qui énumère les fins que peuvent poursuivre les opérations d’aménagement. La préemption est justifiée par les mêmes buts qu’une opération d’aménagement, elle préfigure cette opération.

 

Il convient d’interpréter les dispositions de manière limitatives, il existe un certain nombre de finalité, notamment la mise en œuvre d’une politique locale de l’habitat, le maintien l’extension ou l’accueil d’activité économique, la réalisation d’équipements collectifs la sauvegarde du patrimoine et des espaces naturels, ou encore le renouvellement urbain.

 

Toutes les grandes finalités classiques du droit de l’urbanisme peuvent justifier une opération d’aménagement et donc la mise en œuvre d’un droit de préemption. Ces finalités doivent être interprétées de manière stricte.