Qu’est-ce que le droit de propriété?

Qu’est-ce que le droit de propriété?

Pour comprendre le droit de propriété, il faut regrouper un certains nombres d’éléments tel que les définitions, les textes de principes, les qualifications, …

La propriété est au cœur de chaque société.

  • I) Définition

Le code offre trois articles majeurs : l’article 544, 545 et 537 du code civil

L’article 544 du code civil présente la propriété comme le droit d’user et de jouir des choses de la manière la plus absolue pour la moitié de la formule. Il faut entendre par absolue non pas que le code civil présente le droit de propriété comme n’ayant aucune limite mais qu’elles sont les moins nombreuses possibles et les plus reculées.

Est-il possible d’exclure d’autre droit ? à la créance de jouissance résultant d’un bail : (non comparable au droit de propriété, car le locataire n’a pas le droit de propriété) le code civil offre une définition susceptible d’écarter cette créance de jouissance. Mais interdit-elle de jouir de cette créance de jouissance? Le locataire peut jouir et user du bien donc, si l’article 544 est le siège du droit de propriété, il ne porte pas de définition car elle ne permet pas de distinguer deux éléments comparables mais différents.

Article 545 du code civil : «  nul ne peut contraindre ou céder de sa propriété, si ne n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ».

Cette article ne décrit pas le droit de propriété mais se contentant de l’énoncer et d’affirmer une règle relative à son régime. Il offre un aspect rigide du droit de propriété mais n’offre aucune caractéristique de cette notion.

Nous pouvons retenir dans cet article que tout propriétaire peut perdre cette propriété selon sa volonté (liberté).

Article 537 du code civil : «  les particuliers ont la libre disposition des biens qui leurs appartient »

C’est à dire, qu’est propriétaire celui qui dispose librement du bien sur lequel son droit porte. Est ce que le locataire peut librement céder sa créance de jouissance à un autre ? Oui, celui-ci à le droit, il peut par exemple le louer.

Le droit de propriété est important, pourtant le code civil n’ont donne aucune définition car il n’est pas un code de définition mais un code de praticien étant concret.

Lorsqu’on prend les 3 textes ensemble, non pas sans limite mais par rejet des limites, la notion commune de propriété ne serait pas différente de la notion juridique. De tout les droit celui de propriété serait le moins limité et ce qui fait l’objet d’une propriété est précisément ce qui n’est pas commun/partagé.

Le droit de propriété trouve des attributs :

  • – Caractère absolu (moins limité qu’autre droit).
  • – Caractère exclusif (réservé/propre, exclure autrui de son bien propre, droit de se réserver à soi seul, l’individu est ici plus fort que l’Etat, à l’occasion de la propriété l’Etat aurait admis qu’un individu isolé puisse être supérieur à tous).
  • – Caractère central.
  • – La perpétuité (sens juridique : perpétuité = ce qui ne se perd pas par le non usage, le seul fait qu’un propriétaire n’exerce par le droit qui est le sien ne suffit pas à le lui faire perdre). Le défaut d’exercice de ce droit révèle l’inutilité mais même cela ne suffit pas à le remettre en cause.
  • – Droit d’un seul (id de solitude) que l’ensemble de la société doit respecter. Ex : locataire est-il seul à pouvoir se servir de ce bien ? Non, même si pourtant il a le droit d’user et de jouir, ce droit n’est pas pour lui seul car il doit sa situation qu’au bailleur. Ex : appartement qui t’appartient : personne que moi peut s’en servir.

 

  • II) Les qualifications du droit de propriété.
  • 1ère qualification : dés 1804, le droit de propriété est un droit réel. 

On appel droit réel un droit s’exerçant directement sur le bien qui en est l’objet, sans l’intervention, l’autorisation et l’accord de quiconque. Autrement dit le droit réel ne s’inscrit pas dans un rapport d’altérité et il n’a pas besoin d’un autre que son titulaire pour exister. Entre titulaire et bien qui en est l’objet il n’y a aucun espace pour quiconque d’autre. Parce que c’est un droit réel, le droit de propriété est marqué par la solitude, et en cela le droit réel s’oppose au droit personnel (ou dit de créance).

Droit personnel : droit qu’un créancier peut exercer sur le patrimoine d’un débiteur => dépend d’un rapport av autrui. Article 1300 du code civil dit que le droit personnel suppose 2 extrémités pour exister.

  • 2ème qualification : le droit de propriété est également un droit subjectif, pendant prés de 2 siècles il est le seul. On entend par droit subjectif, un droit intimement lié à la personne de son titulaire, de telle sorte que toute remise en cause de ce droit est considérée comme une atteinte à la personne en elle même. En présence d’1 telle catégorie, sujet et droit ne font qu’un, ce qui laisse entendre que si ce droit n’existait pas, c’est le sujet même de droit qui disparaitrait. Imaginons qu’on ne puisse plus être propriétaire, cela mènerait à se soulever contre la société. La personnalité juridique n’a de sens que si elle s’accompagne de patrimoine.

Cependant tout les droit ne sont pas subjectifs, ex : un droit de créance, le fait qu’un droit ai toujours un titulaire ne signifie pas que tout droit est subjectif (noyau très réduit du droit). Lorsqu’un droit n’est pas subjectif, toute atteinte à ce droit par un tiers ouvre à une sanction juridique mais cette sanction est subordonnée à une pluralité de conditions. Ex : responsabilité L’article 1382 du code civil dit que nul ne peut par sa faute causer un dommage à autrui, si un tiers enfreint ce droit, on peut engager en justice une sanction.

Pour autant cette protection va être subordonnée à plusieurs conditions :

–      La victime devra démontrer un préjudice et un lien de causalité, prouver une faute qui correspond à une définition. L’intérêt en jeu doit être digne de protection, les conditions sont donc des filtres pour rendre la vie en collectivité supportable.

La protection judiciaire d’un droit non subjectif est donc en général soumise au tryptique.

Alors que, tout à l’inverse, lorsqu’un droit subjectif est contredit par autrui, la simple preuve faite par le demandeur de ce que l’auteur de la contradiction n’est pas titulaire du droit subjectif concerné justifie la condamnation. La protection d’un droit subjectif n’est subordonné ni à la preuve d’une faute, ni à la preuve d’un préjudice, ni à un lien de causalité. Il n’y a quasiment pas de filtre, l’Etat est immédiatement présent pour protéger le droit de propriété, protection simple à obtenir. Si on soumettait protection du droit de propriété au droit commun on ne pourrait pas prouver de préjudice majeur. Ex : bâtiment qui empiète sur une parcelle, ce seul fait justifie la démolition peut importe la nature du bâtiment.

  • 3ème qualification : c’est la liberté fondamentale, un droit de l’homme.  

Une liberté fondamentale peut se définir comme une restriction à l’activité normative arbitraire de l’Etat. 1ère loi fondamentale en Allemagne. Certains nombre de valeur que l’Etat ne peut atteindre. Ce mouvement a été dans le sens des deux 1ères qualifications et les ont conforté. Parmi ces valeurs figure le droit au respect des biens proclamé par l’article 1er du 1er protocole additionnel à la Convention Européenne de sauvegarde des droits de l’homme, convention ratifiée par la France.

Toute norme en France doit respecter ce droit, tout ce qui remettrait en cause le droit de propriété serait inconventionnel.

La DDHC de 1791 est un texte très important, représentant un symbole. Les 2 siècles d’intervalle évolution ont donné une force normative contraignante à la DDHC.

L’article 5 et 7 : « le droit de propriété est un droit naturel (s’impose de soi), sacré, inviolable et imprescriptible ».

En 1971, le conseil constitutionnel s’auto déclare le seul à pouvoir apprécier la conformité d’un projet de loi avec la constitution, il s’est estimé le gardien du bloc de constitutionnalité, où figurait la DDHC. Liberté fondamentale : un minimum de valeur ne pourra jamais être violé. Ces droits sont individualistes par essence, sont au profit de l’individu, égoïste. Le droit de propriété est marqué par l’individualisme et l’égoïsme. Image d’une île déserte, s’il y a une formule : un homme, un bien.

Le choix du type de propriété a été fait un peu avant 1804 en faveur d’une propriété privée et individuelle. Parmi les raisons d’un tel choix nous retenons qu’à la Révolution française 2 autres conceptions avait eu cours mais on a voulu rompre avec le passer.

Deux grandes périodes du pt de vue de la propriété :

–      Époque féodale : propriété immobilière conçue de manière original, c’est-à-dire que sur un même bien s’exercé simultanément deux droits, le droit du seigneur (domaine éminent) et le droit du vassal (domaine utile) à deux auteurs et un bien.

–      La monarchie : propriété individuelle.

Aujourd’hui la propriété est individuelle et privée. Elle se distingue donc de ces 2 périodes précédentes.  

Le premier article de la loi d’abolition des privilèges du 4 aout 1789, abolie la distinction du domaine éminent et utile. Le Code civil traduit un choix de la Révolution.

Deux objections majeures tempèrent ce principe :  

–      Aucun système de propriété privé individuelle ne peut être sans limites à moins que les individus se dressent les un contre les autres. Ce principe doit s’adapter à la vie en société. Cette limite est évidente car si on le pousse à son extrême, il n’y a plus de propriété (2 proprio). Toutes les limites du Code civil de 1804 au sujet du droit de propriété n’ont qu’une justification étant le respect de la propriété d’autrui. On trouve ainsi plus d’entorse dans le code civil. Il organise dans le détail le bornage, les jours et les vues, la mitoyenneté, le droit de ce corps qui représente environ 250 articles qui ensuite seront compléter par d’autres articles sur l’usufruit, la copropriété, …

–      Parfois, il y a plusieurs personne avec un bien, ex : l’usufruit, l’indivision, la mitoyenneté, l’habitation, la copropriété…

En 1804 quand on a choisit la propriété privée et individuelle, ce choix a été réaliste. La propriété privée peut se définir comme le droit d’exclure tout autre que le propriétaire et ses utilités dans une logique individualiste et privée. Tout autre modèle d’appropriation ne peut être un principe. Mais à côté de ce principe, il y a à titre d’exception des formes de propriétés privées et collectives. La répartition de l’espace a amené les plus grandes exceptions d’une propriété qui porte sur un droit et non plus sur un bien.

Les servitudes peuvent êtres définie comme des charges pesant sur un immeuble au profit d’un propriétaire d’un autre immeuble, elles sont donc plus précisément l’attribution d’une ou de plusieurs utilité d’un bien au service d’un autre que son propriétaire. Les servitudes sont aussi un autre droit réel. Ainsi, le propriétaire d’une partiel qui n’a pas d’accès direct à une voie publique peut passer par chez son voisin pour s’y rendre.

L’essentiel des servitudes se trouvent être imposer par la loi, c’est-à-dire que le propriétaire du terrain sur lequel la servitude va peser (fonds servant) peut ne pas être d’accord mais cependant il n’a pas le choix car la loi lui impose un certain nombre de servitudes. L’existence des servitudes déroge au précédent principe de caractère absolu car les utilités de ce bien ne sont pas toutes dévolue à son propriétaire et il y a donc une notion de partage et cette propriété devient moins individuelle et privé.

Les jours et les vues se définissent comme des ouvertures faite dans un mur. Les jours sont des ouvertures qui se contentent de permettre le passage de la lumière extérieure. Ainsi les jours se distingue des vues car ces dernières laissent passer le regard. Cette distinction s’explique par la différence d’enjeu du point de vu de la propriété de ces différentes ouvertures. Il n’y a qu’un seul enjeu du point de vu du jour étant de faire passer la lumière, le code civil dit alors que les jours n’ont pas de restrictions par rapport à leurs ouvertures. En revanche en matière de vues, il y a deux enjeux, celui de la propriété voisine sur laquelle un regard extérieure va pouvoir être porté puis le regard du propriétaire. C’est pourquoi le code civil interdit d’ouvrir des vues depuis le bâtiment d’un propriétaire sans tenir compte de la distance entre le mur d’ouverture et le fond du bâtiment.

Lorsque l’ouverture permet même sans le vouloir de voir dehors (c’est-à-dire une vue direct), cette vue ne peut pas être ouverte à moins d’1m20 du terrain voisin.

Par rapport aux servitudes il n’a pas de partage des utilités de la propriété entre différente personnes. Mais le point commun, est que les jours et les vues entrainent une restriction du droit de la propriété par une prise en compte de l’autre.

Dans le code civil, des articles sont références aux plantes. Sur un terrain qui appartient à un propriétaire celui-ci semble être libre de planter dessus où le bon lui semble. Cependant le code civil contre dit cette affirmation, en imposant au propriétaire des distances de plantation par rapport au terrain voisin.

Même sur son terrain, le propriétaire n’est pas seul au monde :

–      Un autre propriétaire peut lui retirer ces propres utilités (servitudes)

–      Mêmes pour les utilités qu’ils demeurent sur son terrain, il ne peut pas les envisagés comme il le souhaite

Le bornage est comme une marque qui matérialise la frontière entre deux partiels. En ville l’essentiel des bornages ont disparut. Cependant en zone rural le bornage continue d’exister.

Pendant longtemps, les bornes étaient l’unique moyen de fondé la frontière entre deux terrains. Ceci est encore partiellement vrai, au point que le déplacement ou l’enlèvement de borne est un délie pénalement condamnable. Le propriétaire d’un terrain peut contraindre son voisin propriétaire lui-même à participer à l’abordement et aux frais du procès verbal permettant de fixer le bornage.

Il faut alors comprendre que même si le propriétaire est par principe seul mais chez lui, il doit toujours tenir compte de l’autre. Même si le propriétaire est maitre chez lui, il n’est pas coupé du monde.

La mitoyenneté ce définie comme l’état d’une marque de séparation entre deux partielles, c’est dire mur, fossé ou une haie qui se trouve à cheval sur une ligne de séparation à deux fonds.

Remarque 1 : La mitoyenneté est un cas exceptionnel en 1804 car par principe il doit avoir deux propriétés montrant à son tour que la propriété peut avoir plusieurs propriétaires. C’est-à-dire que même s’il y a qu’un bien, il peut avoir plusieurs propriétaires.

Remarque 2 : Par des règles particulières, le code civil reconnait la possibilité d’une cession forcé de mitoyenneté. Le propriétaire à qui la marque du terrain appartient ne peut pas forcé d’avoir une marque privative à son voisin. Par le partage des frais de cette mitoyenneté, le propriétaire dont la marque de séparation entre les deux partielles n’était pas dans sa propriété, devient aussi propriétaire de cette ligne de séparation qui devient une cession mitoyenne.

Il existe dans le cas inverse, l’abandon de mitoyenneté : le propriétaire de l’un des deux terrains séparés par cette marque peut, abandonné le caractère mitoyen de cette marque. Mais, en réalité cette situation est très originale. Le propriétaire peut par sa seule volonté (sans autorisation du consentement de son voisin) abandonné cette mitoyenneté, et il en résultera que l’autre propriétaire ne souhaitant pas abandonné cette mitoyenneté n’a pas le choix que de voir ca propriété s’accroitre. Il acquière donc la franche d’un terrain qui ne lui appartenait pas, c’est ainsi un achat forcé de propriété. Cette marque deviendra privative et le propriétaire devra acheter la propriété qu’il y a sous et sur l’assiette de cette limite même si ça volonté est contraire.

Dans les limites de son terrain (chez lui), un propriétaire peut décider d’édifier une clôture. Malgré ce droit, le code civil prévoit que si un autre propriétaire proche lui en fait la demande, le propriétaire d’un fonds peut être contraint de ce clore. Celui qui reçoit cette demande, malgré son droit de propriété est contraint d’accepter.

Les droits de propriété disent que le besoin de protégé n’est pas qu’un droit.

La propriété apparait certes toujours privé mais moins individualiste qui ne pourrait en paraitre au départ. La propriété n’est pas sans limite.

Il n’y a pas de remise en cause de la propriété civil, le code civil ne connait pas la notion de voisin et de voisinage, car pour lui l’autre n’existe pas.

Ces institutions ne concernent pas les voisins au sens que l’on donne aujourd’hui. A quel voisin le Code civil fait il donc référence ?

Toutes ces exceptions de mitoyenneté, de bornage, de servitude, … en qu’une assiette de propriété très limité, ces règles tempèrent le droit de propriété. Elles sont que des exceptions.

Le droit protège ainsi la propriété, qui est toujours vainqueur. Toutes ces règles ne remettent pas en cause l’individualité de la propriété, toutes ces techniques protègent la propriété.

Le code civil prévoit donc ces techniques mais également quelques cas d’appropriation particulière.

Nous étudierions dans le détail l’usufruit, l’indivision,

 

L’usufruit est un notre droit réel consistant a répartir les prérogatives normalement cumulé par un seul propriétaire sur un ou plusieurs biens entre au moins deux personnes. Par principe, le propriétaire à trois catégories de prérogatives sur ce bien :

–      L’usus

–      Le fructus

–      L’abusus

L’usufruit est une exception de cette conception car elle partage ces prérogatives entre au moins deux personnes c’est-à-dire le nu propriétaire et l’usufruitier ou les usufruitiers. Dès que le nu propriétaire et l’usufruitier en un droit réel en même temps, on ne peut confondre l’usufruit avec une location. Cela amène à voir une dérogation d’un homme et un bien car l’idée d’usufruit permet d’avoir en même temps des droits de même nature sur un même bien.

L’usufruit admet qu’il y est deux propriétaires du même bien. Le code civil consacre plus d’une cinquantaine d’articles sur l’usufruit. A nouveau nous avons l’impression d’un rejet du concept un bien, un homme.

Comment le principe a pu résister ?

L’usufruit est possible en 1804 que pour un seul cas : celui du décès d’un des membres d’un couple. La règle est posée des 1804, que l’usufruit est un droit temporaire, il ne peut pas être perpétuel et il est au plus long de son existence viager c’est-à-dire que quand l’usufruitier décède, l’usufruit cesse. L’usufruit ne peut pas dépasser la durée de vie de l’usufruitier.

L’indivision n’est pas un droit réel, et il peut être défini comme un mode originale d’un mode réel.

L’indivision renvoie à une situation où plusieurs personnes sont en même temps propriétaire du même bien. Mais il faut préciser qu’à l’inverse du démembrement de l’usufruit, l’indivision n’a aucun démembrement des prérogatives, chaque propriétaire procèdent le fructus, l’abusus et l’usus.

Dans l’usufruit, le nu propriétaire à plus de pouvoir que l’usufruitier. Cette hiérarchie permet de faire fonctionner cette conception. Alors que dans l’indivision, tous les indivisaires ont les mêmes droits, il n’y a pas de hiérarchie entre les indivisaires.

L’indivision est donc collective et est une dérogation de la conception du droit de propriété.

Comment l’indivision n’a telle pas amené à une remise en cause du modèle du droit de propriété ?

Car des principes en était mises dans le droit de l’indivision afin de le rendre rendue précaire c’est-à-dire qui peut cesser à tous moments.

Exemple de principes :

–      Article 1815-1 du code civil : « nul ne peut être tenue dans l’indivision », tout indivisaire peut sur simple demande faire cesser l’indivision. Suffit qu’un seul indivisaire sur 20 indivisaires souhaite cesser l’indivision, celle-ci s’arrête de suite par le jugement du juge. La volonté d’un seul s’applique à tous.

–      Puisque dans le cas de l’indivision, tous les indivisaires en même temps les mêmes droit sur les mêmes bien, la volonté de chacun vaut pour tous. Le principe de la gestion peut alors être qu’à l’unanimité. Cette règle est la plus propice à faire cesser l’indivision et la rendre précaire.

L’usufruit et l’indivision faut donc des dérogations du droit de la propriété (des cas particuliers).

Pour comprendre ce droit là, il faut rappeler qu’en matière d’immeuble le droit de propriété français est conçu en volume, c’est-à-dire en trois dimensions. La propriété du sol remporte de tous ce qui est dessus et de tous ce qui est dessus. Le propriétaire du sol est alors propriétaire de tout le volume géométrique.

Ce droit est un droit réel, qui est reconnue à une personne ayant construit un bâtiment ou planter sur un terrain d’un autre.

Ce droit de superficie suppose une convention. C’est un droit très original.

En réalité le superficiaire bénéficie d’une convention qui ne porte que sur ce qu’il a construit ou planter. Il n’a donc pas de remise en cause dans la mesure où les droits de superficie on une durée précaire maximale qui ne peuvent pas dépasser plus de 99 années.

Voila comment dans le code civil en trouve des limites ou des tas de partages qui ne sont que des exceptions uniquement dans le cas ou elles sont nécessaires et ne peuvent pas durer.

On n’a donc pas à revenir sur le principe que la propriété est individuelle.

Depuis 1804, il y a eu des changements traduisant le choix de la révolution.

Pour que le principe un homme, un bien fonctionne, il faut une condition concrète.

Quelle est cette condition pour qu’un homme, un bien se traduise ?

Il faut qu’il y ait de la place sur le territoire.

Cependant depuis un siècle nous avons de moins en moins de place, sachant qu’il y a de fois plus de personne et que l’espérance de vie à augmenter.

De nos jours, nous rencontrons donc un problème d’accès à la propriété par le manque de place entrainé par différent phénomène comme la longévité de la vie, l’accès plus jeune à la propriété, l’augmentation de la population…

Comment répondre à une demande de l’appropriation privé et individuelle toujours plus grande alors que l’espace à réduit ?

Dans notre société la perspective de devenir propriétaire est toujours présente.

Ainsi, c’est mise en place la copropriété.

Pour maintenir la propriété individuelle dans une situation de raréfaction de l’espèce, la solution retenue à était de changer l’objet approprié. Comme les terres ne sont pas multipliables, l’appropriation est devenue un droit. L’évolution de la société à essayer de repenser l’objet approprié avec la naissance de la copropriété

La copropriété est un état juridique, portant sur un bâtiment qui est juridiquement divisé en plusieurs lots et sur ce quoi le droit de propriété d’un copropriétaire porte est sur un lot.

Le copropriétaire a bien un droit de propriété mais n’a aucun droit sur le sol de propriété. Le bâtiment n’est pas à lui, il n’a aucun droit sur les murs porteurs.

Le lotissement sortant de la réunion de plusieurs parcelles en une parcelle qui fait l’objet d’une division verticalement et horizontalement en lot. L’objet sur lequel les propriétaires voient leurs droits s’exerçaient est le lot qui n’est pas du sol et de la terre.

Pour multiplier les objets appropriables il y a deux grandes manières :

–      Diviser les parcelles au sol en partie plus petite, c’est-à-dire la division parcellaire.

–      Inventer des volumes où chaque propriétaire est seul en rapport avec son volume sur le même sol ou parcelles.

Le droit à ainsi inventer le LOTS pour que chacun accède à la propriété individuelle.

 

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