Quels sont les droits et devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire?

Droits et devoirs de l’usufruitier et du nu-propriétaire?

Le droit de propriété est composé de 3 attributs :

 

  • l’abusus (le droit du disposer du bien) ;
  • l’usus (le droit d’utiliser le bien) ;
  • et le fructus (le droit d’en percevoir les fruits).

Lorsque la propriété est démembrée, ses attributs sont répartis entre plusieurs personnes.

  • L’abusus est détenu par le nu-propriétaire ,
  • l’usus et le fructus par l’usufruitier. Ce dernier a ainsi le droit d’utiliser le bien immobilier et d’en récolter les loyers s’il le met en location.

En contrepartie, il doit en assurer la conservation et la gestion locative, tout en veillant à effectuer les réparations et l’entretien qui s’imposent. Il lui appartient également de prendre en charge les dépenses courantes afférentes à l’utilisation ou la mise en location du bien, et de payer les différentes taxes lui incombant.

usufruitier et nu propriétaire ; droits et devoirs

Par principe (art 605), l’usufruitier est seul à pouvoir faire les actes de conservations et d’administrations relatifs aux baux.

On appelle acte de conservation, tout acte juridique qui quelque en soit le coût évite une perte supérieure. Bien avant d’être en rapport avec l’abusus ces actes conditionnent en réalité la cause de l’usus.

Les actes d’administrations s’entendent d’actes qui modifient en nature un patrimoine mais qui ne le modifie pas en valeur. Cet acte là ne menace pas la valeur du bien dans son ensemble, donc ne met pas en jeu l’abusus, voilà pourquoi l’usufruitier est à nouveau seul.

Selon ce même article, par principe, l’usufruitier doit assumer les dépenses d’entretiens du bien démembré et le nu-propriétaire peut lui imposer de faire ces dépenses si l’usufruitier ne les effectue pas spontanément. Par devoir légal il y a un lien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Comment expliquer? Si l’usufruitier n’effectue pas les dépenses, à long terme la valeur du bien sera amoindrit car ce bien est le même. En revanche et sauf accord de volonté contraire, l’article 606 dit que l’usufruitier n’est pas tenu des grosses réparations.

Art 600 offre une liste limitative des grosses réparations, tout ce qui n’est pas dans cette liste n’est pas grosses réparations :

  • murs porteurs
  • voûte
  • poutre
  • toiture entière

Tout ce qui à trait à la stabilité d’un bâtiment, à sa durabilité, sont ou constituent de grosses réparations. Les dépenses de chauffage centrales sont de grosses réparations et donc sauf accord de volonté préalable, l’usufruitier ne peut être contraint à les effectuer.

Les droits et devoirs du nu-propriétaire :

C’est le seul à pouvoir, vendre, donner hypothéquer les biens, s’il vend un bien usufruitier, il ne vend que la nu-propriété. Donc le nouveau nu-propriétaire recouvrera la pleine propriété lors du décès de l’usufruitier.

Les grosses réparations dont on sait qu’elles ne sont pas à la charge de l’usufruitier sont à la charge du propriétaire?

Le fait de dire que les grosses réparations ne pèsent pas sur l’usufruitier n’est pas équivalent à dire qu’elles sont à la charge du nu-propriétaire. Si le code civil ou l’usufruitier avait imposé au nu-propriétaire d’imposer les grosses réparations, le code civil aurait amputé une partie de l’abusus.

Le nu – propriétaire ne fait pas la dépense, quelle est la conséquence?

Toutes dépenses faites par l’usufruitier ne donnent en aucun cas lieu à un remboursement ou une indemnisation.

Quelle est la seule solution? On met fin à l’usufruit même avant son terme.