Les droits réels

Les droits réels confèrent un pouvoir direct à leur titulaire sur un bien, qu’il soit mobilier ou immobilier, en lui permettant d’en user, d’en jouir, et d’en disposer selon ses attributs. Ces droits s’exercent sur des biens meubles ou immeubles, une distinction essentielle qui entraîne des différences notables dans leur régime juridique.

A. Les biens sur lesquels s’exercent les droits réels

Les biens sur lesquels s’exercent les droits réels sont classifiés par le Code civil en deux catégories principales : les meubles et les immeubles. Cette distinction, prévue à l’article 516 du Code civil, est fondamentale car les biens relèvent de régimes juridiques distincts en fonction de leur nature :

• Les immeubles sont des biens immobiles par leur nature ou par leur attachement au sol (ex. : terrains, bâtiments). Ils sont régis par des règles fiscales et juridiques plus complexes :
  • Les transactions immobilières sont plus fortement taxées que les ventes de meubles.
  • L’achat et la vente d’immeubles nécessitent des formalités spécifiques (ex. : actes notariés).
  • Le tribunal compétent pour les litiges relatifs aux immeubles est celui du lieu de situation du bien.
• Les meubles, quant à eux, sont des biens mobiles, qu’ils soient corporels ou incorporels (ex. : voitures, objets, créances). Leurs transactions sont soumises à moins de formalités et à une fiscalité généralement moins élevée. En cas de litige, le tribunal compétent est celui du domicile du défendeur.

a. Les immeubles (article 517 du Code civil)

Les immeubles, définis par l’article 517 du Code civil, se répartissent en trois catégories distinctes : les immeubles par nature, les immeubles par destination et les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent. Chaque catégorie répond à des critères spécifiques et a des implications juridiques différentes.

1. Les immeubles par nature

Les immeubles par nature sont des biens immobiles par leur essence. Cela inclut principalement :

• Les terrains (fonds de terre) : Les sols sont l’exemple typique des biens immobiles.
• Les constructions et bâtiments : Les maisons, bureaux, usines, garages, etc., sont considérés comme des immeubles par nature. Tout ce qui est solidement rattaché au sol et qui ne peut être déplacé sans dommage en fait partie.
• Les accessoires incorporés aux bâtiments : Certains éléments fixés aux bâtiments, comme les tuyaux, canalisations, ascenseurs, etc., sont inclus dans cette catégorie, car ils font partie intégrante de la structure et de son utilisation.
• Les végétaux : Les arbres et autres végétaux sont considérés comme des immeubles tant qu’ils sont enracinés et adhèrent au sol.

2. Les immeubles par destination

Les immeubles par destination sont des biens qui, bien que meubles par nature, sont considérés comme des immeubles en raison de leur lien économique ou matériel avec un immeuble par nature. Ce concept repose sur une fiction juridique : ces biens sont traités comme des immeubles car ils forment un ensemble indissociable avec l’immeuble auquel ils sont liés.

Pour qu’un meuble soit qualifié d’immeuble par destination, deux conditions doivent être remplies :

• Propriété commune : Le meuble et l’immeuble doivent appartenir au même propriétaire.
• Lien économique ou matériel :
  • Lien économique : Le meuble est indispensable à l’exploitation du bien immobilier. Par exemple, les tracteurs utilisés dans l’exploitation agricole ou les animaux de ferme rattachés à la propriété sont des immeubles par destination car ils sont nécessaires à la rentabilité du fond.
  • Lien matériel : Le meuble est fixé matériellement à l’immeuble de manière définitive, et le détachement de ce meuble causerait une détérioration de l’immeuble ou du meuble lui-même. Des exemples incluent certains tableaux ou boiseries fixés aux murs de manière permanente.

3. Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent

Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent sont des droits incorporels qui portent sur des immeubles. Ces droits ne concernent pas des biens physiques mais des intérêts juridiques ou financiers liés à des biens immobiliers. Selon l’article 526 du Code civil, cette catégorie comprend :

• Les droits réels sur les immeubles : Cela inclut des droits tels que les servitudes, qui permettent l’usage ou la jouissance d’un immeuble appartenant à autrui.
• Les créances immobilières : Les dettes ou créances liées à des biens immobiliers, comme une hypothèque.

• Les actions en justice relatives aux immeubles : Les droits d’intenter une action en justice concernant des litiges immobiliers sont également classés comme immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent.

b. Les meubles (article 527 du Code civil)

Les meubles, définis par l’article 527 du Code civil, regroupent tout ce qui n’est pas immeuble. Cette catégorie est ouverte et inclut des biens mobiliers corporels et incorporels, y compris des richesses modernes telles que les actions de sociétés. Le Code civil distingue trois types de meubles : les meubles par nature, les meubles par détermination de la loi, et les meubles par anticipation.

Ces trois catégories de meubles définissent les types de biens mobiliers en droit français.

• Les meubles par nature sont des biens tangibles et mobiles
• les meubles par détermination de la loi concernent principalement des droits incorporels
• les meubles par anticipation sont des biens encore immobiles mais appelés à devenir mobiles après leur détachement.

Ces distinctions influencent des aspects juridiques, comme les régimes fiscaux et les formalités liées à la vente ou au transfert de ces biens.

1. Les meubles par nature (article 528 du Code civil)

Les meubles par nature sont des biens corporels qui ont la particularité d’être mobiles, c’est-à-dire qu’ils peuvent être déplacés sans perdre leur substance. Pour qu’un bien soit qualifié de meuble par nature, il doit exister une possibilité de le déplacer, qu’il soit animé ou inanimé. Voici quelques exemples :

• Les animaux : Ils sont considérés comme des meubles par nature puisqu’ils peuvent se déplacer ou être déplacés.
• Les objets tangibles : Cela inclut les meubles de maison, les véhicules, les bijoux, et même les billets de banque, car ces biens peuvent être physiquement transportés.

De manière générale, tous les biens matériels et physiques qui ne sont pas rattachés de façon fixe à un immeuble appartiennent à cette catégorie.

2. Les meubles par détermination de la loi (article 529 du Code civil)

Les meubles par détermination de la loi sont des biens incorporels, c’est-à-dire qu’ils ne peuvent pas être touchés physiquement mais sont considérés comme meubles en raison de leur nature juridique. Ils regroupent principalement des droits liés à des biens mobiliers. Cette catégorie inclut :

• Les droits de créance : Ce sont des droits qui permettent à une personne (le créancier) d’exiger une prestation d’une autre personne (le débiteur), comme un remboursement.
• Les actions de sociétés : Les parts dans des sociétés, bien que n’étant pas physiques, sont des biens meubles par détermination de la loi.
• Les droits intellectuels : Les droits d’auteur, brevets, marques, et autres droits de propriété intellectuelle, liés à des créations littéraires, artistiques ou techniques, sont aussi classés comme meubles.
• Actions en justice de nature mobilière : Les droits d’intenter une action en justice concernant un bien meuble relèvent de cette catégorie.

Ainsi, même sans matérialité, ces droits sont considérés comme des meubles parce qu’ils concernent des intérêts financiers ou économiques.

3. Les meubles par anticipation

Les meubles par anticipation sont des biens qui, bien qu’ils soient immeubles par nature au moment où ils sont constatés, sont destinés à devenir des meubles dans un futur proche. Ce concept est une création de la jurisprudence, qui considère que ces biens, bien qu’encore attachés au sol, doivent être traités comme des meubles à titre prévisionnel, surtout dans le cadre de contrats. Cela s’applique notamment dans les situations suivantes :

• Les récoltes sur pied : Avant leur cueillette ou leur détachement du sol, les cultures et les fruits sont immeubles par nature. Toutefois, s’ils sont vendus avant la récolte, ils sont considérés comme des meubles par anticipation, car ils deviendront des biens mobiliers une fois détachés.
• Les matériaux de construction : Lorsque des matériaux destinés à être séparés d’un bâtiment (tuiles, briques, etc.) font l’objet d’un contrat de vente, ils sont traités comme des meubles par anticipation.

Cette anticipation a notamment des conséquences fiscales, ce qui permet d’appliquer les règles propres aux meubles même avant que le bien ne soit détaché du sol.

B. Les divers droits réels

Diversité des droits réels : Les droits réels se subdivisent en deux catégories principales :

• Les droits réels principaux : Ce sont des droits qui confèrent au titulaire un pouvoir direct sur la matérialité d’une chose. Le principal exemple est le droit de propriété, qui inclut l’usus (utilisation), le fructus (jouissance) et l’abusus (disposition). Les démembrements de la propriété, tels que l’usufruit, relèvent également de cette catégorie.

• Les droits réels accessoires : Ces droits sont des sûretés réelles, c’est-à-dire qu’ils garantissent une créance. Ils ne confèrent pas un usage direct du bien, mais assurent au créancier une garantie sur la valeur économique du bien en cas de non-paiement d’une dette. Les exemples les plus courants sont l’hypothèque (sur un immeuble) et le gage (sur un meuble).

a. Les droits réels principaux

Les droits réels principaux confèrent à leur titulaire un pouvoir direct sur la matérialité d’un bien, lui permettant d’en tirer différents avantages. Parmi ces droits, le droit de propriété est le plus complet et se distingue par ses différents attributs. Ces droits peuvent également être partiellement transférés à d’autres personnes, donnant lieu à ce qu’on appelle les démembrements du droit de propriété.

1. Le droit de propriété

Le droit de propriété est considéré comme le droit réel par excellence, car il accorde à son titulaire la maîtrise complète du bien, tant sur le plan juridique que matériel. Reconnu comme un droit absolu et protégé par la Constitution, il englobe trois pouvoirs essentiels définis par l’article 544 du Code civil :

• Usus : C’est le droit d’usage, c’est-à-dire le pouvoir d’utiliser la chose, d’en faire usage pour son propre bénéfice. Par exemple, un propriétaire peut habiter dans sa maison, cultiver ses terres, ou conduire sa voiture.
• Fructus : Il s’agit du droit de jouissance, qui permet au propriétaire de percevoir les fruits du bien. Cela inclut les fruits naturels (par exemple, les récoltes d’un champ ou les fruits d’un arbre) et les fruits civils, comme les loyers perçus en louant un appartement ou les dividendes générés par des actions en bourse.
• Abusus : Le droit de disposer de la chose, c’est-à-dire la possibilité de vendre, donner, transformer ou même détruire le bien. Ce pouvoir donne au propriétaire la liberté totale de décider du sort de son bien. Par exemple, un propriétaire peut vendre sa maison ou en faire don à une autre personne.

Lorsque ces trois attributs sont réunis dans les mains d’une seule personne, on parle de pleine propriété.

2. Les démembrements du droit de propriété

Le démembrement du droit de propriété se produit lorsque les trois attributs (usus, fructus, abusus) sont partiellement séparés et attribués à des personnes différentes. Ce mécanisme permet de répartir les droits sur un même bien entre plusieurs personnes. Le cas le plus classique de démembrement est l’usufruit :

• Usufruit : L’usufruitier est la personne qui détient l’usus et le fructus, c’est-à-dire qu’elle a le droit d’utiliser le bien (usus) et d’en percevoir les revenus (fructus), mais sans pouvoir en disposer. Par exemple, un usufruitier peut habiter dans un appartement, le louer et percevoir les loyers, mais il ne peut ni le vendre ni le transformer.

• Nu-propriétaire : Le nu-propriétaire, quant à lui, détient l’abusus, c’est-à-dire le droit de disposer du bien, mais sans pouvoir l’utiliser ou en percevoir les fruits pendant la durée de l’usufruit. Il récupérera la pleine propriété du bien (y compris l’usus et le fructus) à l’extinction de l’usufruit, souvent au décès de l’usufruitier. Par exemple, si une personne lègue la nue-propriété de sa maison à ses enfants tout en conservant l’usufruit, les enfants deviendront les pleins propriétaires du bien au décès de l’usufruitier.

b. Les droits réels accessoires (les sûretés)

Les droits réels accessoires, ou sûretés, sont des garanties qu’un créancier peut prendre sur un bien appartenant à son débiteur pour sécuriser le remboursement d’une créance. Ces droits permettent au créancier d’avoir un pouvoir direct sur un bien, mais uniquement pour garantir le paiement de la dette, pas pour l’utiliser ou en tirer profit. Ils sont qualifiés d’accessoires car ils sont subordonnés à l’existence d’un droit de créance.

Quel est l’utilité des droits réels accessoires ? les droits réels accessoires, comme l’hypothèque et le gage, offrent une sécurité aux créanciers en leur permettant de se faire rembourser en priorité grâce à la saisie et à la vente des biens mis en garantie. Ils assurent au créancier une position privilégiée en cas de défaillance du débiteur.

1. L’hypothèque

L’hypothèque est une sûreté réelle qui porte sur un immeuble. Elle permet au créancier de garantir sa créance avec un bien immobilier appartenant au débiteur sans que celui-ci en perde l’usage immédiat. Les caractéristiques principales de l’hypothèque sont :

• Le créancier hypothécaire ne prend pas possession de l’immeuble, mais il a un droit de priorité.
• Si la dette n’est pas réglée à l’échéance, le créancier peut faire saisir l’immeuble, le faire vendre et se faire payer sur le produit de la vente, en priorité sur les autres créanciers. Il bénéficie ainsi d’un droit de préférence.
• L’hypothèque est souvent utilisée dans les crédits immobiliers. Par exemple, une banque accorde un prêt pour l’achat d’une maison et prend une hypothèque sur cette maison comme garantie de remboursement.

2. Le gage

Le gage est une sûreté réelle qui porte sur un bien meuble. Dans le cadre du gage, le débiteur remet un bien mobilier à son créancier à titre de garantie. Les éléments essentiels du gage sont :

• Le créancier reçoit en possession le bien meuble, ce qui distingue le gage de l’hypothèque. Par exemple, un bijou ou un véhicule peut être remis en gage.
• Si le débiteur ne rembourse pas la dette, le créancier a le droit de faire vendre le bien et de se rembourser sur le prix obtenu, avant les autres créanciers, grâce à son droit de préférence.
• Le gage peut également être utilisé en cas de prêts sur gages, comme dans les crédits municipaux (ou monts-de-piété), où les biens sont déposés en garantie d’un prêt.