Les échanges et cession amiable d’immeubles ruraux

Les échanges et cession amiable d’immeubles ruraux

C’est l’article L. 124-1 et suivants du code rural. C’est une version allégée du remembrement. Tant que les échanges restent bilatéraux, les effets sont limités. Le législateur a donc voulu favoriser des échanges multilatéraux. Procédure plus souple, moins contraignante qui a un coût financier moindre.

Le régime fiscal favorable : exonération quasi totale des droits d’enregistrement des mutations réalisées.

La puissance publique encadre néanmoins ces opérations. Le régime est dérogatoire au régime de l’échange.

Section 1 – Les conditions de recours à cette procédure

A – Immeubles ruraux

Ce sont les immeubles pouvant être affectés à l’exploitation agricole ou à l’exploitation forestière.

B – Immeubles situés dans une zone déterminée

Les immeubles doivent être localisés soit dans le même canton, soit dans une commune avoisinante du même canton. Le but est de savoir si on peut bénéficier du régime fiscal. Sinon, il doit y avoir une contiguïté de la parcelle avec celle d’un propriétaire concerné par l’opération.

L’échange doit être utile pour améliorer les conditions de l’exploitation agricole ou de la propriété forestière. Elle doit être constatée et reconnue par la commission départementale d’aménagement foncier.

L’échange doit être fait par acte notarié sauf si les immeubles échangés ne sont pas grevés d’hypothèques, de privilèges, de droits réels, et que l’opération ne donne pas lieu au versement de soulte. Dans ce cas, l’acte sous seing privé sera déposé dans les 15 jours chez le notaire.

Les échanges d’immeubles ruraux ne donnent pas lieu au droit de préemption du preneur ou de la SAFER.

Section 2 – La procédure de contrainte

Quand les échanges sont multilatéraux, il faut parfois vaincre la résistance de certains propriétaires.

Conditions :

– le projet doit s’inscrire dans un périmètre déterminé décidé par le conseil général

– les opposants au projet doivent représenter moins du quart de la superficie des terrains concernés et moins de la moitié de l’appartenance des participants à l’opération

– la participation des opposants doit être indispensable à la réalisation du projet

Mise en oeuvre de la procédure : l’initiative est à la charge des propriétaires favorables qui doivent saisir la commission départementale de l’aménagement foncier. Celle-ci va informer le conseil général de la demande. Ensuite le conseil général va ordonner une enquête d’aménagement préalable.

Si il y a un avis favorable : il y aura une enquête publique de la commission, un plan de change qui est dessiné par un géomètre, ensuite l’accord de la commission, enfin le transfert au conseil général qui prononcera la clôture des opérations, arrêté qui opère le transfert de propriété entre les propriétaires.

Les effets : transfert des droits réels mais qui n’est pas de plein droit. Les titulaires de ces droits doivent y consentir. À défaut, il faudra soumettre l’acte d’échange à l’homologation du président du TGI. Idem pour les baux.

Avantages fiscaux : les échanges faits sans soulte sont exonérés de la taxe de publicité foncière. S’il y en a, le taux est réduit si l’opération était utile, à 2 % de la valeur des biens échangés.