Quelle protection pour l’emprunteur dans un crédit?

La protection de l’emprunteur lors de l’exécution du contrat.

La loi MURCEF (Mesures Urgentes de Réformes à Caractère Economique et Financier) a été publiée en décembre 2001 pour protéger l’emprunteur. Elle interdit aux banques et autres organismes financiers de demander un versement d’argent avant l’octroi effectif d’un prêt, y compris les frais annexes.

La loi Scrivener, en vigueur depuis 1979, sécurise l’emprunteur en permettant de conditionner la validité d’un compromis de vente à l’obtention du prêt. Elle offre également un délai de réflexion de 10 jours pour accepter ou refuser l’offre de prêt et limite les indemnités pour remboursement anticipé à 3% du capital restant dû.

La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain) offre un délai de rétractation de 7 jours pour les acheteurs de biens immobiliers à compter de la signature du compromis de vente.

La loi Lagarde, en vigueur depuis septembre 2010, interdit aux banques de conditionner l’octroi d’un prêt immobilier à la souscription de son assurance emprunteur. Le candidat peut choisir son assurance, mais la banque peut refuser une assurance individuelle et doit expliquer sa décision par écrit. La loi interdit également de sanctionner le choix d’une assurance autre que celle de la banque par une majoration du taux de crédit.

La loi Hamon, entrée en vigueur en 2014, donne la possibilité aux emprunteurs de changer d’assurance de prêt immobilier sans pénalité pendant la première année du contrat.

Il existe plusieurs domaines de protection.

Section 1 : Interdépendance entre le contrat de prêt et le contrat principal.

L’interdépendance entre les contrats se pose de manière différente par rapport aux contrats à la consommation.

– L’opération immobilière dure plusieurs mois (au moins 4 mois) car elle suppose la réalisation, en pratique, de conditions suspensives, alors que l’opération de crédit à la consommation est plus courte.

– Il n’y a pas de crédits affecté. Le crédit est forcément immobilier. À tous les niveaux, les professionnels vérifient que le crédit est bien affecté à l’opération immobilière.

Il existe une condition résolutoire générale et des conditions suspensives spécifiques :

# Article L 312-12 dispose qu’au moment même de l’offre, celle-ci est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non conclusion dans un délai de 4 mois à compter de son acceptation du contrat pour lequel le prêt est demandé. C’est la mise en place d’une 1ère condition résolutoire. Le contrat est rendu incertain par la non conclusion du contrat principal c’est-à-dire la non conclusion du contrat immobilier. Ceci montre une interdépendance des 2 contrats puisque le crédit est conditionné par la réalisation de la vente. La loi n’est en place un délai légal : 4 mois, qui s’impose à toutes les opérations. Ce délai apparaît comme un délai minimum, donc c’est gênant pour les partis qui voudraient faire opérations immédiatement. Mais on peut, si les parties sont d’accord, prévoir un délai plus long. La plupart du temps, c’est à la fin du délai de 4 mois qu’on renégocie le délai.

# Article L 312-13 : c’est l’hypothèse dans laquelle l’emprunteur a besoin de plusieurs prêts. La loi prévoit que dans ce cas, chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l’octroi de chacun des autres prêts. C’est une condition d’ordre public. Les prêts doivent faire au moins 10 % du montant total.

Conséquences pécuniaires de la non réalisation des prêts :

Pour l’emprunteur : obligation de rembourser toutes les sommes versées par le prêteur, éventuellement assortie d’intérêts.

Pour le prêteur : il ne peut qu’obtenir le remboursement des frais de dossier (d’études) fixés par décret.

L’interdépendance est donc forte.

La loi ne s’est pas contentée de ces 2 conditions légales :

# Article L 312-16 : 3ème condition suspensive légale. C’est la condition suspensive d’obtention du prêt aux termes de laquelle l’opération immobilière elle-même est conclue sous la condition suspensive de l’obtention du ou des prêts qui en assurent le financement. C’est la promesse de vente qui prévoit que la vente ne pourra être conclu que si le crédit immobilier est obtenu.

La loi prévoit tout de même que la durée de validité de la condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la signature de l’acte. De quel acte s’agit-il ? Quand on signe une promesse de vente, on a un mois minimum pour obtenir un prêt. Mais on peut négocier plus.

Mais quelles sont pour la jurisprudence les conditions qui tiennent à l’obtention du prêt ? Pratique du sud : la technique consiste à trouver un bien immobilier et les acheteurs et vendeurs signent une promesse synallagmatique qui vaut vente. Mais cette promesse doit être réitérée par acte authentique pour être opposable aux tiers.

Exemple : couple qui achète le 5 janvier 2005. Dans la promesse,est indiquée la condition suspensive suivante : la vente définitive est conditionnée par l’obtention du prêt. Le délai de 30 jours ne semble pas applicable si on considère que ce délai débute à compter de la signature de l’acte définitif. Si ce prêt est obtenu, on est conditionné par la réalisation de la vente qui doit intervenir dans les 4 mois à compter de l’obtention du prêt.

5/01 —-à avant 5/02 —-à avant 5/06.

= prêt = vente

Si la vente est prolongée, l’opération est difficile à appréhender surtout s’il n’y a pas de délai de la condition suspensive.

Que faut-il entendre par obtention du prêt ? 2 thèses s’affrontent :

– (1) Considérer que l’obtention du prêt signifie l’acceptation par l’emprunteur de l’offre de prêt. Ça laisse un certain recul.

– (2) Retenir comme date d’obtention du prêt la date de présentation de l’offre.

Inconvénients :

– (1) Tout est entre les mains de l’emprunteur qui choisit l’offre qui l’intéresse et qui peut l’accepter sous 30 jours. Il choisit le moment qui convient et il allonge d’autant le délai pour payer.

– (2) Le prêteur et vendeur sont avantagés, mais à ce stade, le prêt n’existe pas encore ! Et pourtant, c’est ce système qui était choisi par la Cour de Cassation.

Arrêt de principe de la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation du 9 décembre 1992 : la condition suspensive de l’obtention du prêt est réputée réalisée dès la présentation par un organisme de crédit d’une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l’opération stipulée par l’emprunteur par promesse de vente.

A partir de cette jurisprudence, la condition est réalisée, donc la vente peut se faire dès que l’offre correspondant aux caractéristiques de l’opération est émise.

C’est doublement vicieux :

– L’offre doit correspondre à la promesse de l’acquéreur, or cette promesse est faite uniquement par les propres calculs de l’emprunteur lors de la promesse de vente.

– Mais l’offre de prêt qui permet la réalisation de la condition suspensive n’est pas finalement l’offre qui va être signée. Mais c’est la 1ère offre qui nous engage définitivement ! Si on ne veut pas une meilleure offre, on se retrouve avec la 1ère offre pas forcément avantageuse que les vendeurs ou le notaire ont poussé à demander pour que le prêt passe.

La Cour de Cassation en 1993 a estimé que la condition est réalisée dans l’émission de l’offre nonobstant le délai d’acceptation de 7 jours.

La cour de cassation a estimé également qu’une offre même non formalisée remplit la condition (la banque avait jusqu’informer l’acquéreur de l’octroi du crédit).

La cour de cassation a estimé qu’une offre déclinée par l’emprunteur réalise quand même la condition suspensive.

Attitude de certains acquéreurs qui veulent faire capoter la vente : ils ne font rien pour obtenir une offre de prêt sinon ils sont engagés.

Sanctions : pour la Cour de Cassation, le bénéficiaire d’une promesse de vente (l’acquéreur) doit avoir fait le nécessaire pour obtenir les crédits en temps voulu, à défaut de quoi la condition est réputée accomplie.

Arrêt de 1999 : l’acquéreur doit présenter au moins une demande d’emprunt conforme aux caractéristiques stipulées par la promesse et restée infructueuse.

Problèmes quand la promesse de vente n’est pas rédigée par un professionnel d’autant que la jurisprudence admet des aménagements conventionnels qui peuvent prévoir des délais différents (ou pas du tout d’ailleurs). La jurisprudence a même admis des clauses qui définissaient l’obtention du prêt. Mais c’est compliqué car la jurisprudence n’est pas très fixée.

Exemple : une clause par laquelle l’acquéreur doit déposer ses demandes de crédit dans les 10 jours suivant la promesse et d’en justifier au notaire dans les 48 heures est contraire à l’ordre public.

Exemple : la clause qui stipule que si le crédit n’est pas obtenu dans les 10 jours, toutes les sommes versées restent au vendeur n’est pas valable.

L’ordre public peut être aménagé par les parties. Des arrêts ont admis qu’une lettre de refus de la banque pouvait justifier la non réalisation d’une condition suspensive. Cela étant, la loi elle-même fixée les effets de la non réalisation des effets. Article L 312-16 : si la condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur sera immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit. Cette loi prévoit ici une mesure qui consiste à rendre l’opération nulle : non seulement la vente échoue, mais aussi nullité des avants contrats. On expose le vendeur et tous les intermédiaires (= l’agent immobilier, le notaire,…) à restituer toutes les sommes qu’ils ont reçus de l’acquéreur

= c’est un remboursement de toutes les sommes versées à titre d’acompte, le dépôt de garantie de certaines sommes, l’agent immobilier n’a pas de commission alors qu’il a fait du travail, les honoraires d’architectes, les sommes d’argent versé pour réserver les constructions dans les contrats préliminaires, les indemnités d’immobilisation. Toute l’opération économique est donc ruinée. Donc pour l’acquéreur, l’opération est sans risque car tout lui est remboursé s’il n’obtient pas le prêt. On aurait peut-être dû être moins radical et plus équitable pour tout monde. En plus, la loi vient de reconnaître un droit de rétractation à l’acquéreur.

L’interdépendance de contrats ne se limite pas à cette règle. La loi prévoit d’autres mesures qui visent à assurer l’interdépendance entre ces 2 contrats.

– La loi prévoit que des difficultés d’exécution qui pourraient affecter le contrat de vente auront des répercussions sur le contrat de prêt. On retrouve donc ici la même régle qu’en matière de crédit la consommation.

Exemple : la garantie des vices de la construction, la garantie d’éviction.

Toute difficulté de ce genre peut entraîner une suspension du contrat de prêt qui doit être demandé devant le tribunal qui est libre de l’accorder ou pas. Encore une fois, c’est une simple faculté pour le tribunal de suspension de l’opération, il n’y a pas d’automaticité. Ca suppose une intervention judiciaire des parties.

En pratique, les juges vérifient que le différend sur l’exécution du contrat principal soit suffisamment grave. Les contentieux se nouent essentiellement autour des contrats de construction. Exemple : construction pas achevée,…et les acquéreurs sont incités à cesser le paiement des travaux et à demander une suspension du prêt.

Dans un arrêt de 1994, la Cour de Cassation semble dire que le juge n’est pas obliger de retenir un problème d’exécution qui soit contemporain du problème d’exécution du contrat de construction. Le problème d’exécution peut trouver sa source dans un contrat antérieur, un contrat adjacent comme un contrat de sous-traitance.

Il s’agit plus d’une exception d’inexécution que d’une interdépendance forte.

Section 2 : L’hypothèse de remboursement anticipé.

En matière de crédit immobilier, le remboursement anticipé de l’emprunteur était une question centrale car d’une part le crédit dure longtemps, et d’autre part, actuellement il y a une conjonction des baisses des taux, d’où remboursement anticipé.

D’où dans l’article L 312-21, la loi pose le principe d’ordre public de remboursement anticipé de l’emprunteur. Le remboursement anticipé peut intervenir à tout moment par l’initiative et sans justification par l’emprunteur. Ce remboursement peut intervenir en totalité ou en partie. La seule condition posée le texte est un minimum : le minimum est de 10 % du montant initial du prêt sauf s’il s’agit du solde.

L’indemnité due en cas de remboursement anticipé est généralement prévue par le contrat. La loi autorise le prêteur à avoir une indemnité parce que le prêteur subit un préjudice du fait de la non perception des intérêts non échus. Toutefois, la loi plafonne le montant de l’indemnité en fonction du montant et de la durée à courir au terme. Cette indemnité ne peut excéder la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement. Cela étant, même ainsi plafonné, l’indemnité peut être analysée comme une clause pénale car elle forfaitaire, et peut donc être révisée par le juge (article 1152 du Code civil).

En 1999, par l’intermédiaire d’une réforme (loi du 25 juin 1999), le législateur a voulu réformer ce dispositif en prévoyant une hypothèse exceptionnelle qui prévoit l’absence de perception d’indemnités de remboursement anticipé, et ce pour protéger l’emprunteur dans une situation indépendante de sa volonté, c’est-à-dire lorsque l’emprunteur procède à un remboursement anticipé motivé par la vente du bien immobilier qui fait suite au changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur de son conjoint, par le décès ou la cessation forcée de l’activité professionnelle de ces derniers. Le produit de la vente de ce biens lui permet de faire un remboursement anticipé, et le plus souvent dans le nouveau lieu, un nouveau logement est acquis. La règle est un peu étroite car un état stable aux personnes mariées. Cette règle est un peu étroite car elle n’est applicable qu’aux personnes mariées. Cette règle ne concerne ni les pacsés, ni les concubins. C’est un peu choquant pour un texte de 1999.

« Cessation forcée » = on pense à une mise en liquidation judiciaire. Le législateur peut donc mieux faire demain. On peut notamment penser à l’hypothèse du divorce ou de séparation des emprunteurs, à l’hypothèse d’une cessation d’activités non forcées. Mesures qui visent à éviter les problèmes de surendettement que le crédit immobilier en lui-même.

Section 3 : La défaillance de l’emprunteur.

Cette expression soulève moins de difficultés en matière de crédit immobilier qu’en matière de crédit à la consommation. Dans ce dernier cas, la défaillance de l’emprunteur avait une incidence sur le point de départ pour agir. En matière de crédit immobilier, toute échéance non payée peut faire l’objet de régularisation, de pénalités sans que cela entraîne des délais courts pour agir pour le prêteur et sans que ça remette en cause le crédit lui-même. Donc, on peut admettre des impayés qui peuvent être régularisés, avec des indemnités.

La loi à l’article L 312-22 opère une gradation des impayés et encadre les difficultés de paiement de l’emprunteur.

# 1ère situation envisagée par la loi : l’emprunteur ne règle pas une ou plusieurs échéances, et le prêteur n’estime pas opportun de demander le remboursement immédiat du capital restant dû. La loi autorise le prêteur à majorer le taux d’intérêt en cours jusqu’à la reprise des échéances. La loi d’ailleurs autorise une augmentation maximale de 3 points d’intérêt.

# 2ème cas de figure : situation de défaillance durable. Demande de résolution du contrat de prêt par le prêteur et demande du remboursement immédiat du capital restant due et la déchéance du terme qui lui permet d’exiger également le paiement des intérêts. La vente est maintenue. On protège l’emprunteur par 2 moyens :

– On va plafonner le montant de l’indemnité que peut demander le prêteur. Le plafond est fixé à un maximum de 7 % (d’indemnité) du capital du et des sommes restant du, intérêt échu.

– La loi autorise le juge à qualifier l’indemnité de clause pénale et la réduire. La mesure est très souvent accordée. La loi vise également l’article 1131 du code civil qui permet d’accorder des délais de grâce et d’atténuer dans le temps le remboursement de cette indemnité. Pour la jurisprudence, cette hypothèse de résolution du prêt n’exclut pas le jeu complémentaire des intérêts moratoires. En dehors de ces sommes, les frais taxables sont également remboursables par l’emprunteur, mais la loi exclue toute autre remboursement forfaitaire des frais de recouvrement. La loi a également prévu qu’aucune indemnité et aucun coût peut être réclamé par l’emprunteur.

Les délais de grâce prévue à l’article L 312-12 et suivants : ce texte autorise le juge d’instance à suspendre l’exécution des obligations du débiteur, et à décider que durant ce délai de grâce, les sommes dues ne produiront point d’intérêt. Le j