L’histoire du droit des biens

HISTOIRE DU DROIT DES BIENS

   Le cours d’histoire des biens propose d’étudier l’évolution du traitement juridique des biens et de la propriété de l’Antiquité à nos jours.  

 Si toute civilisation connaît des formes d’appropriation, l’élaboration d’un droit des biens commence avec les Romains qui ont, les premiers, opéré une classification juridique des biens et accordé une place déterminante à la protection de la propriété privée.  

 A travers l’histoire du Moyen Age à l’époque contemporaine, en passant par les Temps modernes, plusieurs « modèles » de droit des biens se sont développés dans le cadre de la féodalité, de l’ancien droit français, du common law, des traditions juridiques orientales ou des codifications modernes.  

 Certains de ces modèles ont parcouru le monde et l’étude comparée de leur développement jusqu’à la période la plus récente permet de comprendre le droit positif des biens tel qu’il se présente aujourd’hui dans les divers continents.  

Les biens sont des choses qui sont susceptibles d’être appropriées, d’entrées dans un patrimoine. La chose est un objet perçu de manière large. La chose « res » pour les romains ça peut désigner à la fois une chose matérielle comme une maison, un bateau, tracteur mais aussi un objet immatériel comme un droit, une action en justice. La chose se définit de manière large, les biens eux ce sont l’ensemble des choses qui peuvent faire l’objet d’une appropriation.  

On va  s’intéresser aux biens matériels et immatériels on va s’intéresser aux fondements qui vont déterminer les règles juridiques relatives aux biens. On verra ces règles en étudiant d’abord le droit romain des biens, ensuite le droit des biens à l’époque médiéval et enfin le droit des biens dans l’ancien droit français.

Voici le plan du cours d’histoire du droit des biens sur www.cours-de-droit.net :

• Première Partie : Les fondements romains du droit des biens
• Chapitre 1 : Une classification des choses
• L’influence déterminante des classifications romaines
• Les distinctions romaines
  • Les distinctions de Gaius
    • Les choses hors du patrimoine
    • Les choses dans le patrimoine
  • Les autres distinctions romaines
• II) L’extension de la propriété romaine
• La propriété prétorienne
• La propriété pérégrine
• II) Disparition de la propriété quiritaire
• Chapitre 3 : L’acquisition du droit de propriété
• Section 1 : Les modes originaires d’acquisition de la propriété
  • L’occupation
  • La spécification
  • L’accession
  • B-     Le rapprochement de 2 meubles 
• L’union d’un meuble à un immeuble
• L’acquisition des produits d’une chose
• Section 2 : Le transfert volontaire de la propriété
  • La mancipation
• Définition de la mancipation :
• Le domaine de la mancipation
• Les effets de la mancipation
  • L’in iure cessio
• Définition de l’in iure cessio
• Le domine de l’in iure cessio
• Les effets de l’in iure cessio
  • La tradition
• La définition de la tradition
• Le domaine de la tradition
• Section 3 : Le transfert involontaire de la propriété
  • Les principes de l’usucapion
  • Apparition des prescriptions
• III-              La diffusion de la propriété
• La vente des biens nationaux
• Le partage des biens communaux
• Section 2 : La propriété dans le Code Napoléon
  • Les ambitions des rédacteurs du code civil
  • La définition du droit de propriété

 

• Chapitre 4 : L’invention de la possession
  • L’origine de la protection possessoire
  • La définition classique de la possession
• Les éléments constitutifs de la possession
• La protection de la possession
• Chapitre 5 : les droits réels sur la chose d’autrui
• Section 1 : les servitudes
  • Les classifications des servitudes
• Les servitudes prédiales
• Les servitudes personnelles
  • Le régime juridique des servitudes romaines
• La formation des servitudes
• L’extinction des servitudes
• Section 2 : Les droits réels dérivés du louage d’une terre
  • La superficie
  • Les baux à très long terme
• La location de « ager vectigalis »
• L’emphytéose
• Partie II : L’inspiration barbare, la source franque du droit des biens
• Chapitre 1 : Les choses à l’époque franque
  • La distinction entre biens individuels et biens collectifs
• Les biens individuels
• Les biens collectifs
  • Les différents modes d’occupation des terres
• Chapitre 2 : Les droits sur les choses
  • La notion de saisine
  • L’acquisition de la saisine
  • La protection du droit des choses sur le droit franc
• Partie III : Le droit des biens dans l’ancien droit français
• Chapitre 1 : Une distinction fondamentale meuble et immeuble
  • Les fondements de la distinction entre meuble et immeuble
  • La classification des immeubles
• La diversité des immeubles
• Les subdivisions des immeubles
  • La définition des meubles
• Chapitre 2 : La formation du concept moderne de propriété
• Section 1 : La redéfinition de la saisine
  • L’acquisition de la saisine
  • La protection de la saisine dans l’ancien droit
• La protection canonique de la saisine
• La protection coutumière de la saisine
• L’évolution de la protection possessoire
• Section 2 : La renaissance de la propriété
  • La théorie du double domaine
• Une réflexion sur les actions en justice
• Une réflexion sur les droits
• Une cascade du domaine
  • Les droits des propriétaires féodaux
• Le contenu des 2 domaines
• Le rapport entre les 2 domaines
• Section 3 : L’avènement d’un droit subjectif de propriété
• 1) Les fondements philosophique et théologique
• Les sources théologiques
• Les sources philosophiques : la reconnaissance d’un droit naturel de propriété
  • II- Le tournent individualiste de l’ancien droit
• Les réflexions des juris consultes
• Les réticences de l’ancien droit
• Chapitre 3 : L’acquisition des droits réels
  • La tradition
  • La prescription
• La prescription des meubles
• La prescription des immeubles
• Chapitre 4 : Le droit collectif sur les choses
  • Les communaux
  • Les droits d’usage
  • Les droits de voisinage
• Section 1 : la propriété sous la révolution
  • L’affranchissement de la propriété
  • Renforcement du droit de propriété

 Bibliographie : 

•  –         Livre de Bart « histoire du droit privé de la chute de l’empire romain au 19^e s » 
•  –         Livre de Halpérin « histoire du droit des biens » 
•  –         Livre de Lévy et Castaldo «  histoire du droit civil »                        
•  –         Livre de Patault « introduction historique au droit des biens » 

 

Première Partie : Les fondements romains du droit des biens 

Ce n’est pas à partir de Rome que les règles du droit des biens se sont formées. Dès lors qu’on reconnait le vol on reconnait implicitement la propriété et donc des mesures qui protègent des biens. Dès lors qu’une société prévoit un contrat comme la vente, un acte juridique comme le testament et bien cette société, cet ordre juridique protège les biens. Cela apparait bien avant le droit romain. Si on prend le code d’Hammourabi, en Egypte on ne protège pas nécessairement la propriété, à un moment toutes les terres appartenaient au pharaon puis il les concédait à ses sujets mais pourtant on trouve des choses relatives à la location, à la vente et donc on pouvait assimiler cela à des règles juridiques.  

Les juristes romains ont créé les premières définitions, classifications systématique relatives au droit des biens. Les 1^ers se sont exposés de manière extensive X et cette science juridique inventée par les juristes romains est devenue progressivement l’influence fondamentale des droits occidentaux et ainsi du droit français.  

Pour saisir l’importance de cette influence : d’abord on va examiner la classification que les romains ont donnée aux choses. Ensuite une histoire de la propriété romaine. Puis comment ils ont inventé  la possession. Et enfin les règles juridiques romaines en matière d’acquisition des droits réels.  

 

Chapitre 1 : Une classification des choses 

Les romains quand ils parlent des choses ils parlent de « res », c’est un terme employé plus largement que celui à laquelle on accorde à la chose aujourd’hui, on définit la chose comme un objet immatériel. Alors que pour les romains la « res » est aussi bien une chose matérielle qu’immatérielle. Les 1^ers qui tentent d’établir une classification des choses leur point de vue est large, ils tentent de décrire la réalité donc à leurs yeux la « res » c’est tout ce qui existe dans la nature. Ce n’est pas seulement les choses qu’on peut s’approprier mais toutes les choses. En partant de ce point de vue large on va voir se construire progressivement des classifications contemporaines du droit des biens. Car la classification contemporaine du droit des biens trouve son fondement dans celle-ci.  

 

I.                   L’influence déterminante des classifications romaines 

Si ces classifications sont devenues fondamentales avec le temps c’est parce que les romains ont inventé la science juridique et après que l’œuvre des juristes romains ait été compilée et bien cette œuvre a été transmise à l’occident médiéval. Les romains ont inventés la science juridique c’est-à-dire qu’ils ont établi pour le droit ce que les grecs ont fait pour la philosophie c’est-à-dire établir les principales règles, les principales classifications employées aujourd’hui. Ils ont donnés les outils premiers.  

 

Quand l’ont-ils fait ? Le 1^er siècle avant JC et le 3^e s après JC c’est-à-dire la période classique. La période classique est la période des plus grands juristes qu’on considère comme les plus grands juristes de tous les temps (comme Ulpien, Papinien…) tous ces juristes ont extrait le droit de façon concrète, le droit ne se limite pas à une décision de justice et de faire en sorte à avoir des définitions qui puissent être utilisées dans tous les cas de figure et d’exposer ces définitions et ces règles. Tous le travail des juristes s’est imposé dans tous les domaines du droit (famille, succession…) mais aussi dans le droit du bien. Ces juristes romains ont définit la propriété, ils ont classifiés les choses. Ces classifications ont été conservées dans le temps. Comment ? Dans des ouvrages. L’idée pour les romains est d’avoir un droit qui s’applique à Rome mais aussi dans tout l’empire = établir un droit universel quel que soit le lieu ou l’époque.  

Mais à partir du 3^e s, l’empire connait une forme de décadence les empereurs perdent le contrôle du territoire impérial, la science juridique perd en rigueur, en cohérence, on ne trouve plus les grands juristes qu’il y avait auparavant. En 476 c’est la chute de l’empire romain d’occident on imagine alors peut être que c’est la chute du projet impérial et du droit applicable quel que soit le lieu ou l’époque. Pourtant quelques dizaines d’années plus tard un empereur de Constantinople, Justinien décide de rétablir le projet impérial. Cela il le fait d’abord sur un plan militaire il envoie ses armées en occident pour tenter de reconquérir les territoires occidentaux. Et aussi sur le plan juridique. Idée de rétablir juridiquement l’empire, on sent une grande compilation. A l’époque ce qu’il fait c’est qu’il demande à une dizaine de juristes (les 10 plus grands qui sont à Beyrouth) il leur demande de prendre tous les grands textes écrits et d’en faire une compilation. Prendre tout ce qui est intéressant.  

Cette compilation là c’est le code, le digeste, les institues, les novelles. Ces textes-là à l’époque sont de véritables monuments. Mais le projet impérial s’effondre quand Justinien perd les territoires occidentaux, comme il perd ces territoires ces ouvrages juridiques ne parviennent pas en occident, ils ne sont pas connus en occident. Il faut attendre 5 siècles pour qu’ils parviennent en occident. Il faut attendre d’être en plein moyen-âge fin 11^e s pour que les textes de Justinien parviennent en occident. A l’époquel’Europe est comme un grand enchevêtrement de coutume on nous applique une coutume suivant le lieu, la condition sociale, suivant le statut, l’époque. Par conséquent on peut avoir énormément de mal à nous retrouver, trouver une solution juridique constante aux conflits.  

Quand on découvre à la fin du 11^e s, en Italie dans une cave les compilations de Justinien on a l’impression de trouver la solution à tous les problèmes, comme il a été conçu comme un droit universel il va pouvoir régir tous les conflits quelques soit les lieux et les époques et à partir de ce moment-là ce trésor on le lit, l’étudie, le commente. Ces autours de ces textes là que les premières universités ont été créés Bologne, Montpellier pour étudier ces textes-là. Comme les juristes ont été formés à partir de ces textes-là par la suite ils ont eu tendance à les appliquer.  Progressivement l’ensemble de ces définitions, règles juridiques, classifications contenus dans ce code Justinien ont constitués le socle à partir duquel ce sont forgés les droits en Europe occidentale.  

—  Influence fondamentale : si on prend le code civil qui emploi les termes forgés par les juristes romains et le plan même du code civil (distinction personne, chose et action) c’est un plan qui était courant chez les juristes dans un livre datant du 2^e s. si on prend le code civil allemand on a une influence totale car on appliquait encore directement le droit romain jusqu’à la fin du 19^E s. le code allemand est une adaptation du droit romain à l’Allemagne à la fin du 19^e s.  

 

II.     Les distinctions romaines 

Au début du 19^e s, des chercheurs ont fait une découverte dans une bibliothèque en Italie à Vérone ils ont trouvé un palimpseste = un manuscrit sur lesquels ce sont superposés plusieurs écritures. En grattant on a trouvé un autre texte en dessous, c’était un manuel de droit du 2^e s qui s’appelle « les Institutes de Gaius ». ce texte comme c’est un manuel il nous donne beaucoup de classifications notamment la principale classification du droit des biens.  

 

Les distinctions de Gaius puis les distinctions accessoires.  

 

A)     Les distinctions de Gaius 

Le code civil reprend le plan du manuel de Gaius. Le livre 2 du manuel de Gaius commence par « examinons maintenant les choses elles sont soit dans notre patrimoine soit extérieure à notre patrimoine ». Il donne la distinction fondamentale = chose dans le patrimoine et chose hors patrimoine.  

 

1-      Les choses hors du patrimoine 

Celles que l’on ne peut pas s’approprier= aujourd’hui pas considérées comme des biens. Ces choses n’appartiennent à aucun particulier on les présente comme des « res nullius » (route, neige…). Dans l’esprit des juristes romains ces « res nullius » elles sont censées n’appartenir à personne ni aujourd’hui ni jamais. Ce sont des choses qui ne pourront appartenir jamais à quiconque, par ex les animaux sauvages comme le lion. Pour les romains ce ne sont pas des res nullius car on peut les dompter les enfermer.  

Ces res nullius pour Gaius elles sont de 2 types car il y a 2 motifs qui justifient qu’elles n’appartiennent à personne: 

·         Motif divin= res nullius divini juris, ces choses-là qu’on ne peut pas s’approprier en vertu du droit divin, ce sont des choses qui ne peuvent pas rentrer dans le patrimoine des hommes car on considère que les Dieux ont des droits dessus. Ces choses-là Gaius en donne 3 catégories : 

–           les choses sacrées consacrées au dieu car sont les choses les plus importantes comme les Temples.  

–          Puis les choses saintes « res saintae »choses placées non pas par nature comme les temples mais par décision ponctuelle sous la décision des dieux comme les portes d’une ville, les limite d’un champ. 

–            3^e catégorie : les choses religieuses « res religiosae » ce sont les sépultures, liées aux âmes. Dès lors qu’on y met un corps on ne peut plus s’approprier le terrain.  

·         2^e catégorie : Motif droit humain : les « res nullius humani juris ». choses qui ne peuvent pas faire l’objet de propriété soit par la force des choses soit d’ordre public, 3 types de choses :  

–          Les choses communes : « res communes » ce sont toutes les choses qui échappent par nature à la propriété privée comme par ex l’eau, l’air, la mer… par extension les rivages. Par principe on estime que comme toutes ces choses sont communes chaque individu peut s’en approprier une parcelle ex : on peut boire de l’eau, pécher dans la mer… avec l’idée suivant laquelle ce n’est pas parce que quelqu’un prend une partie de cette chose qu’elle disparaitra.   

–          Les choses publiques : « res publicae ». ce sont les choses qui appartiennent au peuple romain. Ce sont les routes, les ponts, les monuments publics, peuvent être partagées par tous les citoyens.  

–          Les choses des cités : « res universitatis » : ce sont les choses qui appartiennent aux cités autres que Rome, choses peuvent être partagées par tous les citoyens.  

Toutes ces choses sont exclues du patrimoine et ne peuvent pas faire l’objet d’une propriété privée.  

 

2-      Les choses dans le patrimoine 

Toutes les choses susceptibles d’entrer dans le patrimoine privé, Gaius en fait 2 sous distinctions :  

–          Il oppose les choses corporelles aux choses incorporelles 

Les choses corporelles = choses matérielles = celles qu’on peut toucher : cheval, bateau. Toutes les choses dont on peut être propriétaire puis incorporelle qui sont les droits = usufruit, usage, succession…  

–          Distinction « res mancipi » et « res non mancipi » = distinction entre les choses qui peuvent être mancipé et les choses qui ne peuvent pas être mancipé. Rite= la mancipation, ex si on avait envie de vendre une terre, un esclave on venait avec l’acquéreur on se présenté devant 5 témoins on venait avec une pièce de bronze et on disait que cette esclave est à moi on s’approprier. La distinction entre ces deux choses initialement c’était une des distinctions les plus importantes en droit romain.  

B)    Les autres distinctions romaines 

Ils inventent la distinction entre les meubles et les immeubles. Il y a des choses qui se détériorent quand on les déplace et d’autres non. La distinction entre meuble et immeuble n’est pas une distinction fondamentale pour les romains c’est pour cela que Gaius ne l’a fait pas. L’intérêt essentiel de cette distinction se trouve en 450 avant JC avec la loi des 12 tables on fait cette distinction pour calculer le délai de l’usucapion = pour les meubles c’est 1 an et pour les immeubles c’est 2 ans.  

Autre forme de distinction créée par les juristes romains = choses fongibles et choses non fongibles : fongibles = déterminé par leur nombre, poids et mesure. Et qui dès lors dès qu’elles appartiennent à un même genre peuvent être employé indifférent les unes pour les autres par ex : blé, bois, argent. Non fongible = celles qui parce qu’elles sont individualisées ne peuvent pas être remplacée par une autre, celles qu’on ne peut pas réduire à leur poids ou à leur mesure. Les romains montrent que certaines choses peuvent appartenir aux 2 catégories. Ex : une pièce de monnaie peut être versé pour sa valeur monétaire à ce moment-là c’est une chose fongible. Mais en même temps la monnaie peut être perçu comme une chose non fongible par ex une pièce qui représente un empereur particulier elle peut avoir une valeur particulière et dans ce cas-là elle ne pourra pas être remplacé par une autre.  

 

Distinction entre chose consomptible et chose non consomptible : consomptible = celles qui se consomment et disparaissent dès le 1^er usage = vin, blé, l’huile. Non consomptible = qui ne disparaissent pas dès le 1^er usage = ex bateau, maison… 

 

Toutes ces distinctions ont été créées par les juristes romains et ont été une influence fondamentale pour les droits occidentaux.  

 

L’action en revendication : le procès par formule pétitoire. C’est un procès, on va faire une pétition, on va demander une formule d’action en justice, un programme d’action en justice qui va permettre de protéger la propriété. Cette nouvelle formation elle apparait avec un changement fondamental dans la procédure civile romaine. A partir du 2^e siècle avant JC la procédure civile romaine se divise en 2 phases : 

 

–          Phase 1 : le demandeur vient trouver le prêteur = le magistrat et lui demande une formule c’est-à-dire un programme d’action en justice.  

 

–          Phase 2 : le prêteur ordonne à un juge de résoudre le litige en résolvant une question particulière.  

 

Pour l’action en revendication, ex : 2 parties X et Y s’opposent sur la propriété d’un esclave qui est médecin. X est possesseur de l’esclave et Y affirme qu’il en est propriété. Il  va alors trouver le prêteur et lui demander une formule et lui dit « juge s’il t’apparait que l’esclave apparait à Y selon le droit quiritaire et si le défendeur refuse de rendre cette esclave et bien ordonne et condamne le défendeur à payer la valeur de cet esclave ».  

 

Si on s’en tient à cette procédure on voit qu’elle a plusieurs caractéristiques : 

 

–          Simple et peu onéreuse 

 

–          Cette procédure conduit à s’interroger directement, immédiatement sur la propriété. Avec la revendication au sen stricte le juge va déterminer immédiatement qui est propriétaire.  

 

–          Dans cette action en revendication le juge ne peut toujours pas contraindre à restituer la chose elle-même. On ne peut pas obtenir une exécution en nature. le juge condamne le défendeur à payer la valeur de l’esclave = condamnation pécuniaire. 1 particularité = la valeur de l’esclave est estimé par le demandeur. De ce fait le demandeur va l’estimer au plus fort c’est à dire à une valeur extrêmement élevé de sorte que le défendeur sera contraint de lui rendre l’esclave.  

 

C’est seulement à l’époque de Justinien (compilation de Justinien au 2^e s) qu’on cessera d’avoir recours à ces voies détournés. Il permettra la restitution de la chose elle-même. Et même d’avoir recours à la force publique pour obtenir l’exécution de la condamnation.  

 

On peut se poser la question de quelles sont les conséquences de l’action en revendication ? De ce point de vue-là il faut se placer à la fois du côté du demandeur et du défendeur pour avoir les 2 perspectives. Pour le défendeur lorsqu’il est condamné 3 éléments devront être restitués : 

 

–          La chose à son propriétaire ou la valeur de cette chose suivant l’estimation de son propriétaire 

 

–          Le défendeur devra restituer les fruits de la chose, si c’est un esclave qui a été loué et qui a perçu un salaire et bien le salaire devra aussi être restitué 

 

–          Si la chose a été perdue ou détérioré, abimé il faudra verser une indemnité à son propriétaire 

 

Une fois que le défendeur a eu ces 3 éléments il s’est acquitté de la dette. Néanmoins le défendeur a pu faire certaine dépense quand il avait l’esclave et ces dépenses obligent dans certains cas le demandeur à lui restituer certaines sommes.  

 

La notion « d’impense » sont toutes les dépenses qui sont faites pour la conservation de la chose. Ces juristes romains considèrent que toutes les dépenses faites pour conserver la chose par le défendeur ne sont pas nécessairement à rembourser, il ne faut pas toutes les rembourser. Ils estiment de ce point de vue-là 3 types d’impenses doivent être distingués : 

 

–          Les impenses nécessaires : ce sont toutes celles qui sont indispensables pour préserver la chose. Si ces impenses n’étaient pas faites la chose disparaitrait, n’existerait plus. Ex : dépenses pour consolider un immeuble. Dans tous les cas ces impenses devront être remboursées.  

 

–          Les impenses utiles : ce sont des impenses qui ne sont pas indispensables à la conservation de la chose et qui augmente la valeur de la chose.  Ex : fait d’agrandir une maison. Ex : un esclave médecin qu’on décide d’envoyer en Grèce pour acquérir des connaissances et de ce fait il aura une valeur plus importante.  

 

–          Les impenses voluptuaires : vient de « voluptas » le plaisir, ce sont toutes les dépenses ni nécessaire ni utile = purement argument pour se faire plaisir.  

 

Dans ce cas-là pour savoir comment on distingue ce qu’on doit rembourser ou non, cela se fait suivant que le possesseur de la chose était de bonne foi ou de mauvaise foi.  

 

S’il est de mauvaise foi : 

 

 S’il savait pertinemment qu’il possédait l’esclave sans en être le propriétaire, dans ce cas-là il devra restituer la chose elle-même c’est-à-dire l’esclave, restituer les fruits de la chose et doit répondre de toutes pertes, détérioration qui serait survenu par sa faute. Ce qu’il pourrait se faire rembourser c’est uniquement les impenses nécessaires. Mais les impenses utiles et voluptuaires ne seront pas remboursées.  

 

S’il est de bonne foi :  

 

S’estimait réellement être le propriétaire de la chose, dans ce cas il doit restituer la chose elle-même mais le possesseur de bonne foi n’a pas à restituer les fruits de la chose car on estime que puisqu’il s’estimait réellement propriétaire de la chose c’est-à-dire qu’il comptait sur les fruits pour vivre, son train de vie s’est adapté à cet apport. Il ne doit rien non plus en cas de pertes ou de détérioration de la chose car puisqu’il était de bonne foi on ne peut pas lui reprocher une détérioration intentionnelle ou fautive. Par conséquent on ne lui demandera pas d’indemnité. Pour ce qu’on lui doit, il sera remboursé des impenses nécessaires pour les autres impenses c’est plus compliqué. En soi il devrait se faire rembourser les impenses utiles mais si celles-ci ont été excessives le propriétaire risque de ne pas pouvoir les rembourser. C’est pourquoi les juristes font généralement prévaloir une solution qui conduit à permettre au défendeur, possesseur de bonne foi de la chose de reprendre ce qu’il a ajouté à la chose pourvu qu’il ne la détériore pas. Il ne pourra jamais se faire rembourser les impenses voluptuaires.  

 

Voilà le fondement de la propriété, l’idée même de propriété nous vient des romains.  

 

Cependant ce droit de propriété a été soumis à des conditions rigides,  c’est pourquoi pendant la période classique des juristes ont créés des propriétés dérivées de la propriété quiritaire.  

 

II) L’extension de la propriété romaine 

 

Il y a 2 types de propriétés différentes qui ont été créées par les juristes classiques. Ces 2 types de propriétés répondaient à des lacunes particulières de la propriété quiritaire. On a vu que la propriété quiritaire était soumise à 3 conditions et donc lorsqu’il en manque une on fait appel aux 2 autres propriétés.  Ces 2 types de propriétés interviennent chacune lorsque l’une de ces conditions vient à manquer. C’est-à-dire lorsque la propriété a été acquise sans procédé romain = on parle à ce moment-là de la propriété prétorienne. Lorsque la chose n’a pas été acquise par un citoyen romain à ce moment-là on parle de propriété pérégrine, pour les romains ce sont les étrangers.  

 

A)    La propriété prétorienne 

 

C’est une extension de l’action en revendication à une hypothèse nouvelle. Cette propriété on l’appelle prétorienne parce que c’est le magistrat qui rend le droit à Rome (le prêteur). Un prêteur qui a considéré que les conditions de la revendication sont trop strictes et  a décidé de les assouplir. Le problème dans certains cas les parties n’ont pas eu recours à un tel procédé, la chose n’a pas été encore mancipé ou usicapé mais le prêteur estime que la situation mérite au moins d’être protégé.  

 

C’est pourquoi au 1^er s avant JC une nouvelle règle est adopté, cette règle est simple on décide que pendant toute la durée de l’usucapion on accordera les mêmes droits au possesseur que s’il était véritablement propriétaire de la chose. Techniquement ce que l’on fait c’est qu’on introduit une fiction juridique on décide de faire comme si le délai d’usucapion était déjà achevé. Dans cette perspective-là on adopte une nouvelle action, une action dérivée de la revendication qui est accordée suivant des conditions plus souples c’est-à-dire que pour protéger la situation du propriétaire de la chose on verra que la chose à remettre que son acquéreur est romain, on vérifiera que la chose a bien été transmise mais suivant un mode qui n’est pas la mancipation (vente, donation…) et si ces conditions sont respectées ont fait  jouer la fiction juridique = faire comme si le délai de l’usucapion était achevé dès la transmission de la chose. Pendant toute la période de l’usucapion on protège le propriétaire qu’on appelle propriétaire prétorien.  

 

Les effets de la nouvelle règle sont presque les mêmes que celle de la propriété quiritaire. Le propriétaire prétorien l’emporte contre presque tous, il pourra agir contre tout individu qui possèderait sa chose. On peut aussi agir contre le propriétaire quiritaire qui aurait vendu la chose.  

 

= façon de corriger les iniquités du droit ancien. Le prêteur n’en est pas resté là, il a décidé de l’étendre d’avantage il a fini de l’étendre au simple possesseur de bonne foi (protection). C’est-à-dire il a étendu sa protection à l’individu qui aurait acquis une chose de quelqu’un qui n’en est pas le propriétaire, ce possesseur de bonne foi sera protégé comme s’il était le véritable propriétaire. Seule limite de cette extension au possesseur de bonne foi c’est qu’il l’emporte contre tous sauf contre un propriétaire quiritaire. On voit ici que le prêteur est arrivé ici par des voies détournées à protéger des situations qui sortent du cadre de protection.  

 

Il a fait aussi de la condition de citoyenneté une condition qu’on peut contourner = propriété pérégrine.  

 

B)    La propriété pérégrine 

 

En soit la condition de citoyenneté des parties elle s’explique à l’époque au Rome était une grande région, on peut comprendre que seule la propriété des citoyens romains soient protégés. Mais le problème c’est quand Rome a étendu son empire, là encore cette exigence de citoyenneté est apparu très stricte. On s’est dit que si un conflit vient toucher un pérégrin = quelqu’un qui n’est pas citoyen romain est-ce qu’on ne devrait pas intervenir ? Pour éviter d’arriver à la violence, les romains en sont venus à envisager2 solutions : 

 

–          Ils protègent les pérégrins selon qu’ils relèvent d’une cité ou ne relèvent d’aucunes cités. Pour ceux qui relèvent d’une cité = dans ce cas-là ils ont un droit spécifique rattachés à leur cité et ils ont ou pas des règles spécifiques qui protègent ou pas la propriété. Dans ce cas-là ces pérégrins restent soumis à leurs droits propres, restent soumis aux juridictions de leur cité, au sommet de ces juridictions des magistrats romains qui garantissent le respect de ce droit local.  

 

 

 

–          Pour les pérégrins qui sont rattachés à aucune cités, dans ce cas le prêteur a introduit une innovation si un pérégrin vient le trouver pour lui demander la protection d’un de ses biens le prêteur étend une nouvelle fois l’action en revendication. Ce faisant il créé une nouvelle forme de propriété qu’on appelle propriété pérégrine et cette propriété elle est protégée suivant la même technique juridique que la propriété prétorienne c’est-à-dire qu’on recourt là encore à une fiction juridique, on décide de faire comme si le citoyen pérégrin était un citoyen romain. Et dès lors on obtient une protection équivalente à la protection quiritaire.  

 

 

 

Le 3^e s il est présenté comme le début d’une décadence, période du bas empire, de l’antiquité tardive. Période de perte du pouvoir au sommet de l’empire, il y a 40 empereurs qui se succèdent.  

 

Perte du contrôle du territoire par les empereurs eux même, d’abord division du territoire en 2 = bas empire et haut empire. Cette forme de décadence se repend en droit, au 3^e s on voit la science juridique romaine qui devient de moins en moins précises.
Ces juristes se contentent de reprendre les définitions existantes. Cette période poste classique est perçu comme une période de décadence, on perd les règles définis par les juristes classiques. Cela apparait sur la notion de propriété.  

 

2 concepts de désagrégation de la propriété : 

 

–          Régime de la propriété se confondent 

 

–         La notion de propriété quiritaire finie par disparaitre.

I) La confusion des régimes de propriété 

 

Pendant la période classique on a vu 3 types de propriétés : 

 

–          Quiritaire 

 

–          Prétorienne 

 

–          Pérégrine 

 

La propriété pérégrine disparait au 3^e s, elle était restée utile pendant toute la période classique mais au début du 3^e s un événement est venu rendre inutile cette forme de propriété. Evénement de 212 Edit de Caracalla, Caracalla accorde la citoyenneté romaine à la totalité des habitants de l’empire. Chaque habitant de l’empire est le citoyen de l’empire.   

 

L’autre extension de la propriété c’était la propriété prétorienne, initialement la propriété ne pouvait porter que sur des terres romaines. Le problème c’est que progressivement avec le conquête de l’empire romain les frontières sont étendues. Dès lors dans ces conditions quel type de régime aller être appliqué sur les territoires provinciaux de l’empire. A partir du 3^e s les choses changent les romains étendent le domaine de la propriété romaine aux provinces elles- mêmes. Ils affirment en outre que la possession de longue durée d’une terre provinciale permet d’en acquérir la propriété.  

 

A partir de ce moment-là la distinction commence à s’estomper très largement entre les différentes propriétés. Disparition à l’époque de Justinien le concept de la propriété quiritaire.  

 

II) Disparition de la propriété quiritaire 

 

Au 6^e s, Justinien pour faire sa grande compilation du droit romain est amené à reprendre des définitions et des règles juridiques qui concernent la propriété. Alors il reformule ces définitions et dans certains cas il décide d’écarter des notions fondamentales parce qu’il les juges trop vieille. Parmi ces grandes notions qu’il ne comprend plus il écarte la notion de « mancipation ».  

 

Justinien va écarter l’expression de « droit des quirites » qui marquaient la spécificité du droit de propriété elle-même. A partir de ce moment-là la propriété s’exprime de manière moins rigoureuse que dans le passé, lorsqu’il emploie le terme de dominium il vise aussi bien la propriété que la possession et ce quelques soit le lieu concerné.
Cependant un terme qui fait apparition dans ses compilations qui est le terme de « proprietas » qui est assimilé à celui de dominium. Ce terme désigne la qualité d’être propre à quelqu’un.  

 

Chapitre 3 : 

 

L’acquisition du droit de propriété 

 

 

 

 

 

Section 1 : Les modes originaires d’acquisition de la propriété

cela signifie comment on devient propriétaire de quelques choses, comment ça rentre dans notre patrimoine. Les juristes romains distinguent 3 moyens : 

 

–         Occupation 

 

–         Spécification 

 

–         Accession 

 

I) L’occupation 

 

Historiquement c’est la 1^ère manière d’acquérir la propriété sur une chose = droit du premier occupant. Par ce moyen on acquiert une chose qui n’appartient à personne et on le fait pourvu que 2 conditions soient remplies : 

 

–          la chose doit être susceptible de propriété ce qui exclut la chose sacré, publique 

 

–          Il faut que la chose soit prise par celui qui en deviendra propriétaire, il faut qu’il la prenne. Vient du latin « capere » qui signifie prendre la chose.  

 

Sur ce régime de l’occupation 2 hypothèses peuvent être envisagées : 

 

–          Occupation d’une chose qui n’a jamais eu de propriétaire : 

 

Il suffit d’occuper la chose qui appartient à personne pour en devenir propriétaire, on n’a pas besoin d’usucaper, on devient propriétaire automatiquement. Néanmoins sur cette question il y a une difficulté classique, c’est dans l’hypothèse de la chasse : 2 chasseurs chassent un sanglier l’un tire sur le sanglier et le blesse sors son couteau pour l’achever et le sanglier se lève et passe devant l’autre chasseur puis ce dernier l’achève. A qui appartient le sanglier ? Dans ce cas il y a 2 écoles : 

 

·         Trébatius : il estime lui que la propriété du sanglier doit revenir au chasseur qui l’a touché le premier. Celui qui est à l’origine de la capture. Il établit un critère, il estime que tant que le 1^er chasseur continue de poursuivre l’animal le sanglier est à lui et à personne d’autre. Et c’est seulement dans l’hypothèse que le 1^er chasseur cesserait de chasser l’animal qu’un autre chasseur pourrait s’en prévaloir.  

 

·         Gaius s’oppose à ce raisonnement, il considère qu’il n’y a pas de priorité entre les chasseurs de ce point de vu là, pour lui seul est propriétaire celui qui s’est emparé de l’animal, la seule règle qui s’impose pour lui c’est l’occupation = celui qui occupe le sanglier est le propriétaire.  

 

 

 

–          Occupation d’une chose qui a été abandonné : plusieurs choses à distinguer : 

 

1^ère : la chose a été abandonné sous la contrainte, c’est le cas lorsque la puissance publique, l’armée par ex nie, rejette ouvertement la propriété de quelqu’un sur une chose. Le cas le plus constant = les biens qui appartiennent à des ennemis dans l’hypothèse d’une guerre. Dans cette hypothèse les biens meubles sont partagés entre les soldats et les terres elles deviennent romaines et l’ensemble de ces biens sont jugés acquis en conséquence d’une occupation guerrière. Dans ce cas-là l’abandon de propriété été involontaire.  

 

Le cas de l’abandon volontaire : comment peut-on acquérir le bien ? Comment déterminer qui sera le propriétaire, sur ce terrain on a 2 écoles classiques qui s’opposent : 

 

–          Ecole des Proculiens  

 

Selon eux, dès qu’on abandonne une chose, cet abandon doit être compris comme la transmission de cette chose à une personne incertaine. C’est-à-dire qu’on fait comme si celui qui abandonne son esclave avait en réalité voulu le céder à quelqu’un d’inconnu. Si on s’attache à ce raisonnement, par principe les règles normales de la propriété doivent s’appliquer ce qui veut dire que si quelqu’un veut acquérir la propriété quiritaire de l’esclave abandonné il doit en principe respecter les conditions de la propriété quiritaire. Et comme cette chose a été abandonné et non mancipé, il ne sera pas possible d’obtenir la propriété quiritaire avant la fin du délai d’usucapion.  

 

Mais il pourra être propriété prétorien mais dans ce cas l’ancien propriétaire pourra revenir et décider de reprendre son bien. Comme il a un titre de propriété quiritaire il sera préféré par rapport au propriétaire prétorien.  

 

–          Ecole des saviniens 

 

Pour eux l’abandon d’une chose a pour effet d’éteindre totalement la propriété de celui qui abandonne cette chose. Dans ces conditions celui qui trouve la chose en acquiert immédiatement la propriété par occupation. L’ancien propriétaire ne pourra pas revenir pour reprendre son bien.  

 

2 types d’occupations = volontaire, involontaire.  

 

La question sur le trésor : le problème est par ex : une chose de valeur est enfouit dans une terre pendant un temps et on ne se souvient même plus du propriétaire du trésor, dans ce cas quand le trésor est découvert à qui appartient le trésor ? pour les romains, ils disent qu’il y a 2 possibilités : soit le propriétaire et l’inventeur du trésor à ce moment-là il en devient propriétaire par occupation si c’est la même personne. Mais si le propriétaire et l’inventeur sont 2 personnes différentes = inventeur trouve le trésor dans le terrain du propriétaire ils devront se partager le trésor.  

 

II) La spécification 

 

Ça vient de créer une espèce nouvelle par la transformation d’une matière première. Il y a spécification quand d’un bloc de marbre on fabrique une statue.  

 

Le problème qui se pose ici est de savoir qui sera le propriétaire de l’œuvre final ? Est- ce le propriétaire de la matière première ? Ou est-ce l’artisan ?  

 

S’il y a eu un contrat entre le propriétaire de la matière première est l’artisan le problème ne se pose plus car il y a un contrat.  

 

Le problème se pose quand il y a 2 personnes différentes et qu’elles ne sont pas liées par un contrat.  

 

2 écoles s’affrontent et proposent 2 solutions différentes : 

 

–          Ecole des Proculiens : 

 

Dès lors qu’une forme  nouvelle donnée une chose, cette chose est nouvelle et elle appartient à celui qui l’a façonné, formé. Une chose se définit par sa forme, c’est la forme qui donne l’existence à une chose. De ce point de vue là dès lors que la forme change la chose est supposée avoir changé aussi. De ce fait c’est celui qui a façonné qui en a la propriété.  

 

–          Ecole des Saviniens : 

 

S’inspiraient d’une école philosophique stoïcienne,  ils ont estimaient que l’élément fondamental ici c’est la matière 1^ère qui reste présente quelques soit la forme que l’on veut bien lui donner. C’est le propriétaire de la matière première qui reste propriétaire de la chose finale.  

 

C’est à l’époque de Justinien, au 6^e s qu’on trouve un compromis. Justinien établit une distinction et un critère : il estime que si l’on peut revenir de l’œuvre fabriqué à la matière première = revenir en arrière c’est que la chose n’a pas changé et par conséquent elle conserve le même propriétaire. Ex : la statue. Mais si on ne peut plus revenir à la matière première, si on a passé un cap irrémédiable c’est que la chose a changé et que celui qui a transformé cette chose en est devenu le propriétaire.  

 

Celui qui devient propriétaire de la chose devra verser une indemnité dans tous les cas à l’autre.  

 

III) L’accession 

 

L’accession c’est l’union de 2 choses qui étaient initialement distincte et que l’on réunit. Dans une telle hypothèse ce qu’on considère c’est que l’accessoire suit le principal. Pour les romains cette question doit être envisagée à travers plusieurs situations.  

 

En cas de rapprochement entre 2 immeubles : 

 

L’hypothèse essentielle ici c’est le rapprochement entre 2 immeubles qui est produit par le cours des eaux courantes (fleuves, rivière) le cours d’un fleuve peut modifier un terrain et avoir une conséquence sur le terrain.  

 

3 conséquences : 

 

–          Les allusions qui sont les apports d’un fonds de terre sur un autre par l’effet des eaux courantes. Modifie l’étendue de la propriété d’un propriétaire et d’un autre. De nouvelles parcelles entre dans un autre terrain.  

 

On distingue entre les allusions et les avulsions qui sont des détachements violents de morceaux de terres importants. Qui sont portés d’une rive à une autre par la force d’un fleuve. Dans l’hypothèse d’une avulsion le propriétaire du terrain dans lequel un morceau de terre s’est détaché à toujours la possibilité de le revendiquer auprès du propriétaire du terrain sur lequel le morceau de terre est arrivé.  

 

 

 

–          Apparition d’une île au milieu d’une rivière on estime qu’elle appartient à parts égales au propriétaire des terrains qui font face à l’île elle-même.  

 

 

 

–          Lorsqu’un cours d’eau sort de son nid, lorsqu’un fleuve se dessèche et laisse apparaitre de nouvelles terres dans ce cas la solution est le partage des nouvelles terres entre les riverains.  

 

B-  Le rapprochement de 2 meubles 

 

Pour déterminer la propriété dans ce cas-là il fallait se poser 3 questions : 

 

–          La question de l’union, de l’adjonction. Le rapprochement est-il définitif ou non. Si les 2 choses sont unies définitivement. Peut-on séparer les 2 choses ou non ? Ex : un troupeau avec 40 bœufs puis on trouve 5 bœufs tout seuls on les prend pour avoir un seul troupeau mais dans ce cas-là on estime qu’il n’y a pas adjonction, union car on pourra toujours séparer les 5 nouveaux du reste du troupeau.  

 

La question, d’une statue, débat pour savoir si on ajoute un élément à une statue fait-il partie de celle-ci ou est-ce distinct de la statue d’origine. Dans ce cas-là il y a 2 situation, soit la soudure est faite à partir d’une matière distincte et à ce moment-là on peut toujours défaire cette soudure soit la soudure est faite à partir de la matière même de la statue (ex du bronze) on ne pourra pas séparer car ça fera partie du même bloc.  

 

 

 

–          La 2^e question, il faut savoir quel est l’élément principal et l’élément accessoire. Ex : écriture est l’accessoire du papier qui est principal. Là encore il y a toute une casuistique sur cela. Ex : un dessin va avoir plus de génie que le papier si celui-ci est fait par un artiste = dessin a + de valeur.  

 

Finalement pour les juristes romains le critique qui permet de distinguer l’accessoire du principale c’est la valeur, celui qui aurait le plus de valeur sera le principal. C’est ce critique qui est retenu aujourd’hui.  

 

 

 

–          La 3^e question, l’indemnisation : ce problème est réglé de la même manière que la spécification cela signifie que le propriétaire du bien principal devra restituer la valeur du bien accessoire à l’autre. Le point à partir duquel on ne peut plus distinguer un bien principal d’un bien accessoire, lorsqu’on mélange par ex des grains de blé… 2 situations : en théorie il y a la situation qui a été voulu par les propriétaires et celle dans laquelle le mélange n’a pas été voulue.  

 

Dans le 1^er car lorsque le mélange a été voulu par les propriétaires on estime que le mélange, le bien obtenu devient la propriété indivise des propriétaires initiaux.  

 

Dans la 2^e situation, le mélange a été l’effet du hasard ou si l’un des propriétaires n’a pas consentie, dans ce cas chacun reste propriétaire de sa partie et pourra toujours la revendiquer.  

 

 

 

C)    L’union d’un meuble à un immeuble 

 

Hypothèse dans laquelle quelqu’un a planté du maïs dans le champ de quelqu’un, quelqu’un a trouvé une poutre dans la rue et a construit sa maison avec. Le problème est qui a la propriété de la poutre ou du maïs. Dans ce cas-là comme dans les autres il n’y a pas de contrat initial entre les parties. On part du principe que ces gens-là sont de bonne foi, par ex celui qui trouve la poutre pense qu’elle n’est à personne. Lorsqu’on réalise que le propriétaire du bâtiment n’est pas véritablement propriétaire de la poutre. Qui devient propriétaire de la récolte ou du bâtiment ? Les romains estiment qu’il faut la aussi faire une distinction : 

 

 

 

–          L’union définitive et l’union provisoire : 

 

 

 

·         L’union est définitivelorsqu’on ne peut plus dissocier l’immeuble du meuble, lorsque le meuble est définitivement incorporé dans l’immeuble et c’est le cas dès lors qu’on traite de plantation. Dans ce cas-là les juristes romaines estiment que la propriété de la récolte des plantes, des grains de maïs revient au propriétaire du terrain, propriétaire de l’immeuble. Et le propriétaire initial des grains, des plantes obtient une indemnité et ce quelques soit la personne qui a fait la plantation. Il peut toujours l’exiger dans une situation = lorsque le propriétaire des grains la planté de mauvaise foi c’est-à-dire en connaissance de cause dans le terrain d’autrui = on estime qu’il n’obtient rien.  

·         L’union est provisoire : si on prend la poutre de quelqu’un d’autre pour XX est ce que le propriétaire de la poutre peut exiger de détruire le 2^e étage pour récupérer la poutre, peut-il exiger sa séparation avec le bien immeuble. Pour les juristes romains la réponse est non à partir du moment où le meuble est incorporé il y reste jusqu’à ce qu’il soit détruit pour toute autre raison. A partir de là les juristes distingue 2 situations : soit c’est le propriétaire du meuble qui a décidé d’incorporé à l’immeuble ou inversement, dans ce cas il devra indemniser le propriétaire de la poutre. Et s’il a fait ça de mauvaise foi, s’il savait que la poutre appartenait à autrui il devra répondre du vol de la poutre. Si c’est le propriétaire du meuble qui la laissé incorporé à l’immeuble, dans ce cas-là il pourra exiger une indemnité sauf s’il la fait de mauvaise foi c’est-à-dire en sachant que la maison ne lui appartenait pas il sera censé avoir abandonné sa poutre.  

 

D)   L’acquisition des produits d’une chose 

Il arrive qu’une chose en produise une autre, comment en droit romain on détermine la propriété du produit de ces choses ? 

 

Acquisition originaire.  

 

Le principe est simple c’est tout ce qui est produit par une chose appartient au propriétaire de la chose. Ex : tout ce qui est produit par la mine de charbon il appartient au propriétaire de la mine. Tant que le produit  n’est pas distinct de la chose il est déjà dans la propriété du propriétaire de la mine mais c’est également vrai lorsque le produit se sépare de la chose et à partir du moment où on extrait le charbon de la mine, le charbon reste dans la propriété du propriétaire de la mine. Dans cette situation là il n’y a pas d’appropriation nouvelle parce que le charbon a toujours le même propriétaire =  avant comme après la situation.  

 

Cependant il y a une catégorie de produit qui fait exception à ce principe = celle des fruits de la chose. Le fruit c’est le type de produit qui se renouvelle périodiquement sans diminuer la substance de la chose dont il provient. Lorsque le pommier produit une pomme et qu’on la prend cela ne diminue pas le pommier et quelques semaines après le pommier en reproduira.  

 

Les juristes romains pour l’acquisition de ces fruits ils estiment qu’il y a un principe = le principe est que ces fruits appartiennent au propriétaire de la chose dont ils ont été tirés. La pomme revient au propriétaire du pommier… on estime dans ce cas que le propriétaire recueille les fruits dès lors qu’ils ont une existence propre c’est-à-dire dès le moment où ces fruits ce sont séparés de la chose dont ils proviennent. C’est dans ce cas qu’on dit que le fruit est acquis par acquisition.  

 

Celui qui possède le pommier  en estimant que c’est légitime il en acquiert les fruits par séparation. Cependant il arrive que le propriétaire ait confié sa chose a  un fermier, dans ce cas c’est le fermier qui acquiert les fruits parce que c’est l’objet même du contrat qui l’unit avec le propriétaire. Cependant dans ce cas la on estime que le fermier n’obtient pas les fruits par séparation, il faut que le fermier ait lui-même perçu les fruits, qu’il les ait recueillis  et dans ce cas la on dit que la propriété n’est pas acquise par séparation mais par perception. 

 

On obtient la propriété par transfert : ces transfert peuvent être de 2 manières = volontaire et involontaire.  

 

Section 2 : Le transfert volontaire de la propriété 

 

Le mode le plus courant d’acquisition de la propriété c’est le transfert volontaire. Lorsqu’un propriétaire décide de son propre chef d’aliéner une chose. Dans ce cas l’acte ne repose plus sur le hasard ou d’une modification de la chose mais sur la volonté. Cependant il faut donner une précision. Aujourd’hui le consensualisme du code civil veut que la volonté suffise à elle seule pour transférer une propriété.  

 

Un seul acte de volonté détermine un transfert de volonté = principe en droit civil contemporain.  

 

En droit romain le consensualisme n’est pas du tout développé il ne suffit pas d’un seul acte pour transférer la propriété d’une chose. En droit romain on distinguera toujours 2 actes : 

 

–          L’acte qui oblige à transférer la chose (la vente, le legs, autre type d’acte qui oblige à transférer la chose) 

 

–          L’acte qui réalise le transfert lui-même 

 

En droit romain il y a 3 types d’actes qui permettent de transférer la propriété d’une chose : 

 

–          La mancipation  

 

–          L’in ure cessio 

 

–          La traditio 

 

 

 

I)                   La mancipation 

 

A)    Définition de la mancipation : 

 

La mancipation c’est un acte formaliste destiné à transférer le droit de propriété sur une chose.  

 

C’est une manière formaliste d’acquérir les choses. C’est très théâtral. Initialement cette mancipation c’est une vente symbolique. La pièce représente le prix de la chose mais comme la monnaie n’existe pas on pesé la pièce de bronze on déterminé la valeur et avoir la certitude que cette valeur correspond au prix de la chose. Initialement c’était une vente réelle qui est devenue symbolique avec la création de la monnaie. C’est ce qui explique  

 

On voulait marquer les esprits de l’aliénateur, de l’acquéreur et de leur entourage afin d’avoir la certitude que chacun sache  exactement  a quoi il s’engageait. Les romains recours très peu a l’ecrit, ils s’en méfient. Il peut etre perçu comme un moyen de tromper son cocontractant avec des clauses un peu subtile. Ce qui est important c’est que chacun ait la certitude de son engagement. Cette mise en scène se comprenait bien a l’origine mais les romains ont toujours une tendance conservatrice des institutions qu’ils ont crées, pour conserver la certitude du droit 

 

La mancipation a été conservée jusqu’au 6^e siècle après JC, c’est Justinien qui a fini par la supprimée au moment de sa compilation.  

 

B)    Le domaine de la mancipation 

 

Ce domaine on peut le voir sous 3 aspects : 

 

–          Relatif aux personnes = que les citoyens romains 

 

–          Relatif aux choses = ne peut porter que sur des « res mancipi », les choses les plus précieuses 

 

–          Relatif au droit, la mancipation ici permet de transférer la propriété d’une chose, c’est son domaine essentiel. Mais progressivement il a été étendu à des démembrements de la propriété.  

 

Même en dehors du droit des biens on a permis de transférer des puissances par mancipation. Dans l’ancien droit le mariage pouvait se faire par mancipation. Le père mancipé sa fille au futur mari.  

 

C)    Les effets de la mancipation 

 

Pour l’essentiel la mancipation a 3 effets : 

 

–          Elle transfère la propriété quiritaire sur la chose cet acte est indépendant de ce qui peut le causer. Ex : si on achète un esclave à X et Y dit que pour le prix je préfère le fixer seul dans un mois. Dans le droit romain ce n’est pas possible il faut que le prix soit certain sinon la vente n’est pas valable.  

 

La mancipation introduit 2 garanties à la charge de l’aliénateur : 

 

–          Garantie d’éviction, ex : lopin de terre après la mancipation on vient nous demander le lopin on peut se retourner contre le vendeur en garantie d’éviction, cela exige qu’il fasse fait et cause pour toute revendication. Si on perd le procès à ce moment-là l’aliénateur devra nous payer le double du prix qu’on a payé.  

 

–          Celui qui aliène un fonds de terre « le modus agri », il se sera prononcé sur la contenance du terrain. S’il s’avère à posteriori que ces infos étaient erronées, là encore l’aliénateur pourra être poursuivit en garantie, il devra indemniser l’acquéreur. Ce principe est l’ancêtre de la garantie des vices cachés.  

 

 

 

II)                L’in iure cessio 

 

Cela signifie la cession en justice. De même que la mancipation il permet de transférer la propriété mais il ne le fait pas de la même manière. La mancipation se fait entre les parties avec des témoins… 

 

L’in iure cessio se fait devant un magistrat et plus souvent devant le prêteur.  

 

A)    Définition de l’in iure cessio 

 

Ici encore il s’agit d’une mise en scène, aux yeux des romains pour qu’un acte juridique produise ses effets il doit être fait devant public. L’in iure cessio met en scène un procès imaginaire. On fait venir l’aliénateur et l’acquéreur en justice devant le magistrat, le propriétaire ne dit rien ce qui signifie indirectement qu’il acquiesce, il cède. En ne contredisant pas l’acquéreur indirectement il reconnait sa propriété sur la chose. Et comme il la reconnait le prêteur adjuge la chose à l’acquéreur.  

 

B)    Le domine de l’in iure cessio 

 

Il faut le voir sous 3 aspects : 

 

–          Entrepersonne, entre citoyens romains uniquement 

 

–          Relativement aux choses, l’in iure cessio est plus ouverte que la mancipation c’est-à-dire aussi qu’au res mancipi qu’au res nec mancipi. Mais à la différence de la mancipatio il n’est jamais obligatoire pour les res mancipi on pourra recourir à la mancipation.  

 

–          Relativement au droit dans son principe : permet de transférer des droits réels = objet initial de cette procédure. Mais son domaine s’est étendu et on a eu recours à l’in iure cessio notamment en matière d’adoption et d’émancipation.  

 

 

 

C)    Les effets de l’in iure cessio 

 

C’est essentiellement un effet réel = transférer la chose indépendamment du contrat, de l’acte qui a pu conditionner le recours à l’obligation. Dans ce cas-là aucune obligation de garantie ne vient s’ajouter parmi les obligations de l’aliénateur.  

 

Sa portée historique elle est bien moindre que celle de la mancipation parce que l’in iure cessio n’était pas une procédure obligatoire en plus elle était complexe. C’est pourquoi on lui préféré le plus souvent la mancipation qui a durée beaucoup plus longtemps que ce dernier.  

 

III)              La tradition 

 

 

 

A)    La définition de la tradition 

 

C’est le mode de transfert le plus simple parce qu’il ne recourt à aucune forme particulière. Elle consiste en la simple remise de la chose de l’aliénateur à l’acquéreur. Ce mode de transfère ne vient pas du droit civil, pas du droit de la cité de Rome comme les 2 autres, il provient du droit des gens c’est-à-dire que c’est une pratique qui est habituel, absolument répandu parmi tous les citoyens de toutes les cités.  

 

On est dans une situation totalement informelle. Quelques soit la chose ou la personne en cause ils pourront remettre informellement la chose. Cependant la tradition en droit romain ne signifie pas un élément purement matériel.  

 

Deux éléments constitutifs : 

 

–          Elle est constituée d’un élément matériel « traditio corporis » 

 

–          Une juste cause « justa causa » 

 

L’élément matériel : c’est la transmission du corps pour que la propriété d’une chose soit transmise il faut avant tout que cette chose soit transmise physiquement. Cette tradition ne s’est pas toujours faite de la même façon et elle a connu des évolutions. Dans l’ancien droit romain on distinguait entre les meubles et les immeubles, pour transférer un meuble par traditio on le remettait tout simplement de la main à la main, pour les immeubles on faisait le tour de l’immeuble, on fait le tour du fonds de terre. En faisant le tour on transmettait physiquement l’immeuble.  

 

A l’époque classique, 1^er siècle avant JC, on a décidé de simplifier cette tradition et on a mis des traditions feintes c’est-à-dire des situations dans lesquelles sans que les parties ne se remettent physiquement la chose on estimait néanmoins que la traditio était accompli. Des juristes de l’époque classique ont mis en lumière plusieurs perspectives de simplification de la tradition : 

 

–          L’hypothèse de « la tradition de longues mains », ils ont décidés que quand on vend un immeuble on monte en haut d’une tour et en montrant le terrain du doigt on réalisait la traditio.  

 

Les romains ont proposés une hypothèse particulière, on va prendre un élément de la chose et en le transmettant on transmettra la chose elle-même. Pour les immeubles au lieu de faire le tour de la maison on peut céder la clé de la maison, en transmettant la clé on transmet la maison en même temps.  

 

–          La tradition de « brève mains » dans ce cas-là on suppose que quelqu’un possède une chose dont il n’est pas initialement propriétaire. XX on se contente de modifier le titre de sa possession.  

 

–          Le « constitut possessoire » hypothèse inverse de la précédente, on est dans le cadre. Ce n’est pas l’acquéreur qui possède la chose mais l’aliénateur. Il décide de la vendre puis de la louer. On va vendre le bien mais dire à l’acquéreur de nous le louer, dans ce cas de l’ancien droit romain, le propriétaire doit vider les lieux tout enlever puis louer l’immeuble et enfin réaménager. D’où cette création par les romains = acte par lequel le propriétaire se constitue possesseur c’est-à-dire en l’occurrence qu’il devient possesseur pour le compte d’autrui. On accorde plus d’importance à la volonté des parties.  

 

Cette évolution s’intensifie à l’époque du bas-empire, avec l’apparition d’une nouvelle forme de tradition qui n’est plus une tradition virtuelle mais une tradition symbolique c’est-à-dire que plutôt que de transmettre un élément de la chose on transmet un symbole de la chose. On estime que si on transmet un écrit qui symbolise la propriété et bien ce sera comme si on avait transmis la propriété elle-même. C’est dans ces conditions qu’a progressivement était rendu possible la transmission d’une chose par un titre de propriété.  

 

En outre pendant le bas-empire on accorde plus d’importance à la volonté des parties et on accorde ouvertement que la « condition de brève main » et « constitut » s’établisse comme de simple fait de la volonté.  

 

La juste cause : « justa causa », il faut pour que la transmission matérielle d’une chose emporte transmission de la propriété sur cette chose il faut que cette transmission soit fondé sur un titre, sur un juste titre. La juste cause c’est le fondement juridique de la tradition. Et en soit tous les titres ne permettent pas de transmettre la propriété sur une chose, en soit si on transmet un cheval sur le fondement d’une location, d’un dépôt on ne transmet pas la propriété du cheval. Pour que la propriété soit transmise il faut que la tradition repose sur certains actes particuliers dont les juristes romains dressent la liste. Parmi ces actes il y a : 

 

–          La vente  

 

–          La donation 

 

–          La dote (un père de famille transmet des biens au mari de sa fille) 

 

–          Le legs 

 

–          Le paiement d’une dette 

 

Là encore on distingue bien l’acte de transfert de la chose de son fondement juridique. En soit la tradition de la chose produit ses effets indépendamment de l’acte initial. On ne tiendra pas compte d’une éventuelle erreur des parties dans l’acte initial. Si quelqu’un pense avoir vendu un cheval alors qu’il l’a loué à partir du moment qu’il a mancipé son cheval il n’en n’est plus propriétaire.  

 

B)    Le domaine de la tradition 

 

La tradition ne relève pas du droit civil, droit de la cité de Rome mais relève du droit des gens.  

 

Relativement aux personnes, la tradition comme elle relève du droit des gens peut être accomplis aussi bien par des citoyens romains que des pérégrins des gens de cités étrangère avec une précision que seuls les citoyens romains peuvent acquérir une propriété. Ils peuvent acquérir une propriété pérégrine.  

 

Quant aux choses toutes les choses peuvent être transmises mais cela diffère en fonction de la nature de la chose.  

 

Pour les res mancipi, la tradition transfère la propriété quiritaire immédiatement. Mais pour les res nec mancipi les choses sont différentes, tant que l’usucapion n’est pas achevé l’acquéreur n’est pas propriétaire quiritaire mais prétorien,  c’est seulement à l’issu du délai d’usucapion que l’acquéreur aura la qualité de propriétaire.  

 

Pour ce qui touche au droit, la tradition transfère uniquement des droits réels. Permet de transférer la propriété sur la chose mais là encore elle fait naitre aucune condition de garantie supplémentaire, l’aliénateur ne devra ni la garantie d’éviction ni la garantie de vices cachés.  

 

Section 3 : Le transfert involontaire de la propriété 

 

Il arrive dans certaines situations sans même avoir exprimé une propriété, un propriétaire en vient à perdre la propriété sur sa chose. C’est le cas par ex lorsque quelqu’un trouve un esclave, le nourrit et s’en sert pendant un an, dans ce cas on estime que le possesseur devient propriétaire de l’esclave par l’usage. Dès lors le propriétaire initial perd la propriété sur l’esclave. Sur ce point les juristes romains distinguent 3 situations dans lesquelles la propriété est transférée de manière involontaire.  

 

La 1^ère situation : l’adjudication c’est-à-dire la transmission d’une propriété d’une chose par voie judiciaire, hypothèse dans laquelle un magistrat décide de confier une propriété à une partie en justice. En cas de partage le prêteur partage la succession, et ce faisant il attribue une propriété.  

 

La 2^e situation : la propriété est attribuée par la loi. Dans certains cas des lois ponctuelles prévoient que la propriété doit revenir à certaines personnes en particulier. Ex : à Rome une loi qui envisage la situation d’un copropriétaire qui répare un édifice, la loi dispose que si l’autre copropriétaire refuse de participer au coût des travaux, dans ce cas-là sa part de la copropriété sera perdue et reviendra à celui qui aura entrepris les travaux.  

 

La 3^e situation : la plus importante : l’acquisition d’une chose par l’usage autrement dit l’usucapion. Vient du mot « usu capere » c’est une règle établit par les romains, règle selon laquelle celui qui a l’usage d’une chose pendant une période prolongée en acquiert la propriété. Cette règle apparait dès la loi des 12 tables et à connue des évolutions qui ont progressivement donné naissance à la prescription acquisitive.  

 

I)    Les principes de l’usucapion 

 

Aux yeux des juristes romains l’idée de fond = garantir une certitude sur le statut d’une personne, d’une chose ou encore sur le statut d’une institution. Il ne faut pas qu’on doute sur la situation, il faut qu’on en ait la certitude.  

 

Il y a des situations dans lesquelles il y a des différences apparentes entre la qualification juridique et la manière dont les choses se présentent concrètement. Ex : un homme et une femme qui vive maritalement depuis 20 ans on peut avoir un doute sur le fait qu’il soit marié ou non. Par conséquent ils établissent une règle, si un homme et une femme vivent maritalement pendant 1 an ils sont mariés. Et toutes les conséquences juridiques du mariage sont attachées au mariage. Ils suivent le même raisonnement pour les choses = celui qui a l’usage d’une chose pendant une certaine période il en devient propriétaire.  

 

Un intérêt du point de vue de la preuve apparait : s’il fallait toujours apporter la preuve d’une chose et bien cela supposerai qu’on a toujours acquis cette chose par le propriétaire … Cette preuve là l’usucapion évite de la rapporter. On n’a pas à remonter jusqu’au 1^er propriétaire. Généralement l’usucapion permet de parfaire à une acquisition qui est défectueuse pour un vice de forme = lorsqu’une chose n’a pas été acquise suivant le mode exigé par le droit civil. Ex : si on veut transmettre un esclave, la mancipation si on n’a pas recours à la mancipation et que l’acquéreur possède l’esclave pendant 1 an et bien on fait comme s’il lui appartenait = usucapion.  

 

L’usucapion résout aussi un vice de fond, lorsque celui qui a aliéné une chose n’en n’était pas propriétaire ou parce qu’il ne pouvait pas l’aliéner valablement.  

 

La règle elle-même dans son principe existe depuis la loi des 12 tables = 450 avant JC dans une disposition très simple suivant laquelle on obtient le propriété d’un fonds de terre après en avoir eu l’usage pendant 2 ans et suivant laquelle on obtient la propriété de tout autre chose après en avoir eu l’usage pendant 1an.  

 

A l’issu de ces délais la propriété quiritaire est acquise. Cette règle a été conservée jusqu’aux compilations de Justinien.  

 

Les conditions  

 

Il y a 3 séries de condition pour acquérir une chose par l’usucapion : 

 

–          Relative à l’acquéreur 

 

–          Relative à la chose 

 

–          Relative au délai 

 

 

 

·         Relative à l’acquéreur 

 

Il faut qu’il soit citoyen romain. Il faut qu’il ait pris possession de la chose lui-même ou par un intermédiaire mais cette possession doit être réelle. Il faut qu’elle soit fondée sur un juste titre = précédé d’un acte, d’une vente, d’une donation, d’un legs qui justifie la prise de possession. Il faut que l’acquéreur soit de bonne foi, qu’il croit sincèrement avoir acquis la chose dans des conditions propre à le rendre propriétaire, ça il faut qu’il le croit au moment de l’acquisition.  

 

 

 

·         Relative à la chose 

 

Certaines relatives à la propriété romaine, les choses doivent être susceptible de propriété = pas une chose publique, une chose sacrée… mis à part ces exceptions toutes les choses corporelles sont susceptibles d’usucapion. Tout à une exception près qui est l’exception des choses volées. Si une chose a été volée ou acquise à la suite d’un délit, par suite de violence dans ce cas-là ni le voleur ni aucun autre ne pourra usucaper la chose. Ex : si un jour un esclave a été volé quand bien même il se serait passé 35 ans et a été vendu 35 fois dans tous les cas c’est le propriétaire initial qui restera le propriétaire = pas d’usucapion en cas de vol.  

 

Le délit de vol est conçu plus largement qu’aujourd’hui = tout acte d’appropriation frauduleux sur la chose d’autrui. Par conséquent si on vend sciemment le cheval d’un autre dans ces cas-là on considère qu’il y a vol et pas de transfert de propriété de la chose.  

 

 

 

·         Relative au délai 

 

Délai de 2 ans pour les fonds de terre = s’explique car cela correspondait au cycle pour cultiver la terre. Ce délai s’est imposé progressivement à tous les immeubles. Tandis que pour les autres choses le délai est d’un an. Maintenant pour calculer ce délai on précise que le délai démarre toujours au moment de l’entrée en possession et s’il était interrompue d’une journée on recommence le calcule à zéro. Néanmoins une possibilité est ouverte = adjoindre une propriété à un autre. Ex : homme est propriétaire pendant 6 mois mais meurt et bien les 6 mois restants sont transmis à ses héritiers.  

 

Ce délai d’1 an s’expliquait par la taille de Rome qui était une petite ville. En principe dans une petite ville on est censé s’en rendre compte assez vite. Pendant la loi des 12 tables le délai était adapté. Mais par la suite ces délais se sont révélés insuffisant quand Rome est devenue plus grande.  

 

Pour tenir compte de l’extension de l’empire de nouvelles règles ont été progressivement mise en place et c’est dans cette perspective que sont apparues les prescriptions.  

 

II)    Apparition des prescriptions 

 

On vient de voir les limites de l’usucapion. Mais la règle présentait aussi des limites quant aux personnes visées, on a dit que seul pouvait usucaper les romains. Les étrangers ne pouvaient jamais acquérir une chose par l’usage. C’est pour répondre à ces limites de l’usucapion que les juristes se sont forcés d’adapter le système mais ils ne pouvaient pas remettre en cause une disposition de la loi des 12 tables (sacré). Par conséquent les juristes ont mis en place de nouvelles mesures qui sont venus se superposer au système existent.  

 

C’est dans cette perspective qu’ils ont inventée et mis en place la notion de « prescription ». La prescription initialement c’est écrire avant, c’est comme une préface. Parfois il arrive que le prêteur dise au juge qu’il lui pose une question préliminaire et si jamais il répond à la question par la positive ou négative il devra écarter l’affaire en cause sans avoir à creuser d’avantage sur le fond. Ex : si Jacques étranger pérégrin, il a acquis un esclave depuis 35 ans et un jour Jean Jaques le voit et dit à l’esclave qu’il est le sien, il va faire une action en justice pour le récupérer. Le prêteur donne un ordre au juge de voir si l’esclave appartient à Jean Jacques ou non il va faire une préface et dire : juge si tu constates que l’esclave est la propriété de Jacques alors que c’est un pérégrin mais qu’il l’a possédait pendant 1an et bien écarte l’action. = permet d’écarter la rigidité du droit positif.  

 

Si on s’en tenait à cela, le pérégrin n’aura pas le droit d’usucaper mais avec la prescription on écarte cette action en justice.  

 

Cette technique de la prescription est apparu à la fin du 2^e s, et a connu des évolutions jusqu’à Justinien au 6^e s. jusqu’à cette époque-là plusieurs prescriptions sont apparus : 

 

–          Prescription de longue durée apparait à la fin du 2^e siècle, ces conditions d’application sont différentes de celles de l’usucapion. Pour les conditions relatives à l’acquéreur elles sont plus ouvertes = plus besoin d’être un citoyen romain car même les pérégrins peuvent être protégés s’il a eu un usage prolongée de la chose. Pour les conditions relatives à la chose, elles sont plus ouvertes = prescription peut  viser une chose non romaine. Les conditions de délai changent, s’adaptent à l’immensité du territoire romain = le délai désormais varie non plus en fonction de la nature du bien mais en fonction du lieu de résidence des parties. Et les délais sont ceux que prendra par la suite le droit français. Lorsque les parties vivent dans la même cité le délai de prescription est de 10 ans. Et lorsque les parties viennent de cités différentes le délai est de 20 ans. = plus long que le délai d’usucapion.  

 

Quant à son domaine cette mesure s’est progressivement étendue, progressivement elle s’étend aussi aux meubles qu’aux immeubles et aussi bien aux choses provinciales qu’aux choses romaines. Donc progressivement cette mesure se superpose sur l’usucapion.  

 

Quant aux effets de cette prescription de longue durée, initialement elle pouvait être employé qu’à titre défensive, elle permet au possesseur de rejeter une action en revendication et initialement elle avait uniquement cet aspect défensif et non offensif = permettre d’intenter une action en revendication.  

 

A partir du 4^e s, cette prescription devient acquisitive = permet non seulement d’écarter une action en revendication mais permet aussi au possesseur de revendiquer la chose dont il a eu l’usage prolongé.  

 

A la même période il y a une 2^e forme de prescription qui est adopté = prescription de très longue durée : elle intervient dans une hypothèse plus lointaine encore, dans le but de mettre un terme à un moment donné à tous débats éventuels sur la propriété d’une chose. On décide de clore le débat au bout de 40 ans. 

 

 Là encore des conditions qui varient, 3 conditions : 

 

–          Relative à l’acquéreur : il n’a plus besoin d’être citoyen romain, n’a plus besoin d’avoir un juste titre, pas nécessaire qu’il soit de bonne foi.  

 

–          Relative à la chose : prescription de très longue durée vise toutes les choses, romaines ou non. Elle a étendue progressivement son domaine pour viser toutes les actions et tous les droits. Cette prescription de très longue durée fixe le terme à partir duquel on ne peut plus contester dans l’absolue une situation juridique.  

 

–          Relative au délai : 40 ans initialement. Progressivement elle s’est réduite à 30 ans. Et c’est ainsi qu’est nait la prescription trentenaire que le CC applique.  

 

Quant aux effets de cette prescription = prescription acquisitive, et comme son domaine était très large cette mesure a progressivement supplanté l’usucapion et la prescription de longue durée. Jusqu’à Justinien c’était pour l’essentiel au moyen de la prescription de très longue durée qu’on acquérait la propriété d’une chose.  

 

C’est à l’époque de Justinien que le système a été repensé une dernière fois, les compilations de Justinien a rétablit une place à ces 3 manières d’acquérir une chose par l’usage. D’abordl’usucapion dont le domaine est restreint = porte que sur les meubles et elle est acquise dans les mêmes conditions que par le passé mais après un délai de 3 ans et elle voit sa fonction limité aux hypothèses dans lesquelles une chose a été acquise par quelqu’un qui n’en était pas propriétaire. Ensuite la prescription de longue durée = elle ne concerne que les immeubles ces conditions ne changent pas (juste titre, bonne foi) le délai ne change pas et est toujours acquisitive. Enfin la prescription de très longue durée = domaine plus large vise les choses, les droits et actions. On exige ni juste titre ni bonne foi mais le respect du délai trentenaire (30 ans), son effet par principe elle est employée à titre défensif pour obtenir le rejet d’une action en justice et c’est seulement si le possesseur est de bonne foi que sa prescription a un effet acquisitif. 

 

Chapitre 4 : 

 

L’invention de la possession 

 

La possession désigne un rapport de puissance = « potesta selere ». Etre installé avec les pleins pouvoirs sur une chose.  

 

Les 2 écoles de pensées : 

 

–          Savigny explique que la protection de la possession doit être comprise de manière autonome, indépendante de la propriété. S’explique pour des raisons d’autre public. A ses yeux si on protège la possession c’est pour éviter qu’un possesseur en arrive à se faire justice lui-même et dès lors pour éviter cela il y a une protection d’ordre public qui lui est garantie. Et cette protection peut se retourner y compris contre lui-même.  

 

–          Hering : considère que la propriété et la possession sont 2 notions indissociables. La possession est le bastion avancée de la propriété. Selon lui le plus souvent celui qui voit sa possession protégée c’est le propriétaire. Dans cette perspective l’intérêt de la protection possessoire est l’intérêt probatoire : soit action en revendication, devra prouver sa possession. S’il choisit la solution de la protection possessoire à ce moment-là la preuve sera très simplifiée. Il reconnait que cette protection possessoire pourrait profiter à un possesseur de mauvaise foi mais néanmoins même dans ce cas le propriétaire pourra agir en action en revendication.  

 

 

 

Ce qui est intéressant c’est de se demander pourquoi les juristes romains ont eu le besoin de créer un tel concept. Et sur ce point on a quelques indications : les juristes romains ont inventés ce droit de possession à cause de la limite de la propriété romaine (quiritaire, chose romaine, être romain, mode de transfert romain…). Que faire si ces conditions ne sont pas remplies ? Souvent on établit un système alternatif et dans ce cas on choisit de protéger la situation en marge du droit de propriété. C’est cette solution qui a été choisi par les juristes romains, ils ont décidés de protéger celui qui sans être propriétaire à une puissance effective sur la chose. En inventant un concept nouveau.  

 

I)                   L’origine de la protection possessoire 

 

Initialement les premiers emplois du mot « possession » visé exclusivement des fonds de terre, des terrains. Cet emploi en soi s’explique parce que le terme possession désigne initialement le fait de s’asseoir, de s’arrêter quelque part et ça on ne peut le faire que sur un immeuble et plus précisément sur un terrain.  

 

Les juristes romains n’envisagent pas n’importe quels terrains, elle porte sur un champ et même sur un type « d’ager publicus » = champ public c’est-à-dire de l’ensemble des territoires qui ont été conquis à Rome et qui sont devenus en conséquence des propriétés publiques. Initialement quand on parle de possession ce sont ces terrains là qu’on vise. Cela s’explique parce que ces propriétés ont un statut particulier = ager publicus = appartient au peuple romain et n’est donc pas susceptible de propriété privé.  

 

Ces territoires sont confiés provisoirement à des particuliers pour qu’ils les cultivent moyennant paiement d’une redevance. Dans ces conditions que se passe-t-il si l’un de ces territoires a été confié à quelqu’un et qu’un autre décide de s’y installer ?  

 

A partir du 2^e s après JC le prêteur décide d’accorder une protection qui est indépendante du droit de propriété. Il décide de protéger seulement qui est installer sur un territoire = protégé la possession. La particularité de cette protection tient ici à sa nature, comme il n’y a pas de droit de propriété le prêteur ne peut pas résoudre le conflit par une solution de portée général. Dès lors le magistrat décide de résoudre le conflit au cas par cas. Il se contente d’accorder des mesures de police pour faire respecter les situations acquises. Et ces mesures de police accordaient par le prêteur s’appelle des « interdits ».  

 

Cette protection accordée par le prêteur au moyen de ces interdits est la première expression de la protection possessoire et initialement elle est limitée à ce champ public d’ager publicus et très vite elle a été étendue à d’autre cas. D’abord à une situation assez voisine qui est celle du « précariste » c’est un client à qui le patron concède une terre. Ce champ il lui confie à titre précaire = une faveur qui est toujours révocable, on n’est pas dans une situation stable.  

 

Elle bénéficie d’une possession qui est provisoire et il n’est pas propriétaire de la terre qu’il occupe. Initialement la situation du précariste n’était pas protégé par le droit, on estimait que les rapports avec son patron comme il était un client était des rapports de confiance dans lesquels le droit ne devait pas intervenir. C’est pour répondre à son cas que le prêteur est intervenu et il décide d’accorder également sa protection au précariste.  

 

A partir de ce moment-là la protection possessoire a été accordée de plus en plus largement. Quant aux choses elle a été accordée non plus seulement aux immeubles mais aussi aux possessions de meuble. Quant aux personnes elle a été accordée non plus seulement à ce qui ne peuvent pas bénéficier de la propriété mais elle était aussi accordée au propriétaire lui-même au possesseur de bonne foi. Et au possesseurs qui reconnaissent la propriété de quelqu’un d’autre sur une chose et son dans une situation particulière qui leur permet de bénéficier de la protection possessoire. Et essentiellement parmi ces possesseurs on a accordé la protection possessoire aux créanciers gagistes et dépositaires équestres.  

 

II)                La définition classique de la possession 

 

Les juristes classiques ont déterminés les éléments constitutifs de la possession et les effets qu’ils convenaient de leurs accorder.  

 

A)    Les éléments constitutifs de la possession 

 

Les juristes isolent des éléments constitutifs, des éléments dont la présence permet de déclencher la protection possessoire. Et ils expliquent ponctuellement dans quelles hypothèses la possession peut être considérée comme acquise ou perdue.  

 

Les éléments constitutifs de la possession sont : 

 

–          Le corpus : élément matériel de la possession, maitrise de la chose, la détention qui peut consister soit dans l’installation matérielle dans l’immeuble, dans un contact immédiat avec la chose. Comme on l’a vu avec la traditio on peut acquérir le corpus d’une chose de manière indirecte soit en acquérant un élément d’une chose (ex : une clé d’un entrepôt) ; soit en se faisant montrer la chose de  loin 

 

–          L’animus : il faut que le détenteur de la chose exerce sa détention consciemment. Et de là toute une casuistique des juristes pour déterminer les hypothèses où l’animus est présent ou non.  

 

Une fois ces 2 critères isolés, les juristes déterminent dans quelle condition ils s’appliquent.  

 

La possession est acquise dès lors que ces 2 éléments sont réunis (corpus, animus) et sur ce point l’acquisition peut se faire par soi-même ou par l’intermédiaire d’autrui. Elle peut se faire par soi-même dans ce cas-là les 2 éléments n’ont pas à être rapporté en même temps mais l’important c’est qu’il soit pour une personne donnée rapporté à un moment donné.  

 

C’est surtout l’animus qui supporte des discussions, ils estiment qu’il y a toute une série de cas où la possession n’est pas acquise en raison d’un défaut de l’animus. La possession n’est pas acquise en cas d’absence totale de volonté (=fou, enfants), l’animus fait défaut en cas d’absence passagère de volonté lorsqu’un ivrogne détient  une bouteille entre ses mains. Défaut d’animus en cas d’erreur, celui qui pense avoir acquis un cheval de course alors qu’il a acquis un cheval lent et paresseux ne le possède pas. Enfin on estime que l’esclave ou le fils de famille parce qu’ils ne peuvent pas être propriétaire d’une chose ne peuvent pas non plus être possesseur. L’acquisition peu se faire par l’intermédiaire d’un esclave ou un enfant qui acquiert pour le compte de leur maitre ou leur père.  

 

L’acquisition peut se faire aussi en cas de représentation = dans le cadre d’une tutelle ou d’un mandat.  

 

Dans toutes ces hypothèses on estime que le représentant détient le corpus et l’esclave ou le fils de famille qui détient matériellement la chose et c’est le représenté qui détient l’animus c’est lui qui dans ce cas est possesseur et qui possède par l’intermédiaire d’autrui.  

 

 

 

 

 

Comment on peut perdre la possession d’une chose 

 

Soi même : on la perd en perdant le corpus et l’animus. Lorsque l’on perd l’animus soi même lorsqu’n cesse de vouloir posséder une chose on la perd nécessairement. Lorsqu’on perd seulement le corpus , pour un champs tant que l’on conserve la volonté de posséder ce champs on en reste possesseur, de même pour un meuble quand bien même on perd le corpus, tant qu’on en conserve l’animus on conserve la possession du meuble. Les juristes pose une condition celle de prouver l’animus, qu’on ait la certitude que le possesseur initial de la chose continu de vouloir la posséder et cette certitude s’obtient pour un meuble en prouvant que le possesseur cherche a en retrouver la détention (le corpus). Pour un immeuble c’est pareil en soi celui qui laisse son champs en jachère pendant 1 an peut parfaitement continuer a le posséder mais pourvu que cette jachère soit prévue et habituelle. Si elle n’est pas prévue a ce moment on estime que le possesseur a abandonné son champs et n’en est plus le possesseur. 

 

Si une chose est posséder par l’intermédiaire d’autrui : dans ce cas 2 hypothèses : 

 

–          Le détenteur de la chose la perd : dans ce cas on considère que la possession est conservée pourvu que celui pour le compte de qui la chose était détenue, prenne des mesures pour retrouver cette chose. 

 

–          Le détenteur de la chose celui qui a le corpus le tuteur par exemple décide de la posséder pour lui-même : dans ce cas on parle d’interversion de titre et par principe les juristes romains exclus qu’un détenteur puisse intervertir la possession car sinon il y aurait abus de confiance, le tuteur abuserai de sa position et ferait perdre le bien. 

 

Il y a deux exceptions : lorsque l’interversion se fait avec le consentement du possesseur de la chose, ou un changement de personne si la chose est transmise a un tiers qui est en mesure d’avoir l’animus a ce moment la ce tiers en devient possesseur. 

 

A)     La protection de la possession 

 

Les juristes romains partent toujours de la procédure pour aller au droit. Pour la possession c’est pareil c’est parce qu’on a accordé une protection en justice a la possession qu’indirectement les juristes romains on inventé  la possession. Cette protection judiciaire initiale prend la forme de mesure de police des « interdits possessoire ». ces interdits étaient accordés dans 2 hypothèses : 

 

·          Empêcher quiconque de troubler une possession : « interdit prohibitoire » 

 

·         Enjeu était de permettre a quelqu’un de retrouver une possession perdue : «  interdit restitutoire » 

 

Les interdits prohibitoires : 

 

On possède une charrue en soi on n’a pas nécessairement le droit de propriété sur ce bien mais on estime que si quelqu’un décide de s’en emparer a ce moment la on a la possibilité d’aller trouver le préteur pour obtenir une mesure de  police le magistrat va accorder un interdit entendu au sens premier il va interdire  a la personne de se saisir du bien. Cet interdit prend deux formes : 

 

Ø  Interdit qui porte sur les immeubles : empêche quelqu’un de s’emparer d’un immeuble c’est l’ « interdit uti possidetis » ce qui veut dire comme vous possédez ce sont les premiers mots qu’emploi le préteur. « Comme vous possédez ce terrain sans violence ni de manière clandestine, ni a titre précaire je defend quiconque de recourir a la violence pour mettre fin a votre possession ». Pour que le préteur accorde cet interdit il faut qu’il y ait une possession (corpus et animus),  et il faut que cette possession ne soit pas entachée de vices. L’ordre du préteur précise les trois éléments qui peuvent donner lieu a un vice : 

 

·         La violence : si on a acquis la maison en assommant le propriétaire dans ces cas la on ne sera pas protégé, parce que la possession doit être paisible 

 

·         La clandestinité : si on a une maison mais on se cache dans la cave pour que personne ne nous voit dans ce cas pas de protection. La possession doit être publique 

 

·         La précarité : si on vit dans une maison parce que le propriétaire  nous l’a prété provisoirement dans ces cas pas de protection du moins pas de protection contre le propriétaire, s’il vient reprendre sa maison on ne peut pas aller trouver le préteur. 

 

 

 

Ø  Interdit pour les bien meuble « ut rubi » :  le préteur dit «  celui de vous deux chez qui cet esclave a été pendant la majeure partie de l’année sans violence, ni de manière clandestine, ni a titre précaire, celui la je défend qu’on l’empêche recourant a la violence d’emmener cet esclave ». il faut une possession avec une précision ici on ne protege pas celui qui possède actuellement l’esclave mais celui qui le possédait pendant la majeure partie de l’année et on le fait pourvu que cette possession ne soit pas viciée. 

 

 

 

Les interdits restitutoires : 

 

Ils sont accordés une fois que le mal est fait.une fois que quelqu’un s’est emparé de la chose on  va trouver le preteur pour qu’il ordonne qu’on nous rende l’esclaves. Ces interdits sont de trois types : 

 

Ø  Les interdits qui sanctionnent la violence :ils interviennent pour réprimer celui qui s’empare d’une chose par la force ils sont de trois types : 

 

·         Interdit « de vi armata » :  interdit sur la violence armée c’est un interdit qui a été créer pendant les guerres civiles a Rome le 1^er siècle avant JC parce que pendant cette période il y avait des bandes armées qui parcouraient l’Italie et qui dépouillaient les habitants qu’elles rencontraient et dans ce cas le préteur a adopté une mesure radicale « dès lors que la violence a été employée pour déposséder quelqu’un le préteur contraint celui qui a déposséder a rendre la chose » dans ce cas il ne recherche plus si la possession initiale était viciée 

 

·         Interdit « de vi cottidiana » : sur la violence quotidienne on ne va plus rechercher si la violence a été commise en bande il suffit d’une violence simple pour que le préteur contraigne a restituer la chose qui aura été prise. Dans cette hypothèse les conditions sont classique le préteur va controler si la chose avait été possédée, si la possession était viciée ou non et si elle n’est pas viciée il accordera sa protection. 

 

·         Interdit « de precario » : il intervient dans l’hypothèse ou une chose a été confiée a un titre précaire c’est-à-dire a titre révocable, lorsque le propriétaire a confier une chose en prévoyant de la reprendre a tout moment. Dans ce cas si celui a qui la chose a été confiée a titre précaire ne la rend pas le propriétaire peut aller trouver le préteur et obtenir cet interdit pour obtenir la restitution de la chose. 

 

Ø  Interdit contre la clandestinité : quelqu’un possède une chose a titre clandestin dans ce cas le propriétaire peut aller trouver le preteur pour obtenir restitution de la chose 

 

La possession qui est une situation de fait qui est  comme l’apparence d’une situation de droit que constitue la propriété.  En réalité quand on reprend les réflexions des juristes romains ce n’est pas dans ce sens qu’ils évoquent cette distinction. Ils opposent la possession a la propriété par le type d’action qui est intenté. Si on voit les choses de cette manière la on voit que la propriété est protégée par une action en justice l’action en revendication. En matière de revendication on statut a titre général, c’est a ce titre que l’on déterminera si une chose est romaine, si le citoyen qui se prétend propriétaire est romaine t s’il a acquis cette chose selon un procédé romain. Pour répondre a ces question on le fera a titre général. 

 

A l’inverse la possession est protégée par la voie d’interdits de mesures de police. Or pour accorder un interdit on ne statut plus a titre général, mais a titre spécifique au cas par cas. C’est toujours au cas par cas que l’on détermine si la possession est viciée. Dès lors pour apprécier ces conditions de la possession le juge est totalement libre, autonome. 

 

3 l’évolution de la possession a l’époque post-classique 

 

Durant le bas empire entre le 3^ème et 6^ème siècle on a 2 évolutions qui apparaissent en matière de possession : 

 

·         Une modification de la procédure employée pour protéger la possession : au bas empire on ne distingue plus entre les interdits et les actions en justice. Pour l’essentiel la protection possessoire est caractérisé par des actions pénales qui sanctionnent la violence, et on regarde uniquement s’il y a eut une possession peut importe qu’elle ait été viciée ou non et si une violence a été commise a partir de ce moment la le magistrat contraint a restituer la chose. Quand bien même quelqu’un  aurait acquis un sac en frappant quelqu’un si ensuite n’importe qui fait pareil avec lui le premier pourra obtenir la protection. 

 

·         La notion de possession s’étend : initialement dans la pensée des juristes classique la possession ne pouvait s’exercer que sur une chose corporelle. Or pour détenir une chose corporellement il faut que cette chose soit corporelle. Pendant le bas empire ces notions sont envisagée de manière moins rigoureuses et on commence a penser que la possession peut porter également sur des choses incorporelles. Plus précisément pendant cet époque on étend une idée qui avait été formulée par les juristes classiques selon laquelle il y avait une protection juridique accordée non plus a la possession d’une chose mais a certaines situations qui s’en rapprochaient. ils admettent dans plusieurs textes la possession d’un usufruit, d’une servitude, ils y voit une quasi possession et ils estiment qu’ a ce titre la situation mérite d’être protéger comme une possession. Pourtant l’usufruit et la possession sont des droits apparents et les ils décident d’accorder la possession possessoire a ds droits a par entière a des choses incorporelles. Ils le font ponctuellement et ils emploient des expréssions qui pourraient sembler curieuses pour un juriste classique  « possesio iuris » qui peut se traduire par l’idée de possession fondée sur le droit ou par possession d’un droit. En soi les juristes post classique ne théorisent pas cette question ce sont les juristes médiévaux qui vont s’emparer de ces éléments pour théoriser l’idée de possession d’un droit qui figure aujourd’hui dans le code civil. 

 

 

 

Chapitre 5 : les droits réels sur la chose d’autrui 

 

 

 

Il arrive que des pouvoirs soient accordés a quelqu’un sur une chose alors que ces pouvoirs reviennent au propriétaire. Ce droit qui porte sur la chose d’autrui est un droit réel pour les juristes romains il existe plusieurs sortes de droit réels sur la chose d’autrui : 

 

–          Droit établit sur un immeuble pour l’usage et l’utilité d’un autre immeuble : les servitudes 

 

–          Droit réel dérivé du louage d’une terre : emphytéose et la superficie 

 

–          Droit de gage ou d’hypothèque  

 

Section 1 : les servitudes 

 

Ce sont des droits réels établis sur la chose d’autrui, soit au profit d’un fond, soit au profit d’une personne. 

 

L’étymologie même de servitude exprime bien le type de rapport que cette notion fait naitre « servitus » qui désigne la condition d’un esclave donc de celui qui est soumis a la volonté de quelqu’un d’autre et non pas  a sa volonté propre. Par extension la servitude exprime le fait qu’un bien est soumis, asservit a un autre qu’a son propriétaire. Le bien est comme l’esclave d’un tiers. Simplement c’est la chose elle-même qui est l’esclave du tiers pas la propriétaire, il doit simplement se contenter de ne rien faire pour empêcher que la servitude puisse être exercée, mais il ne doit lui-même aucun acte positif. 

 

2 questions se posent sur les servitudes : 

 

·         En quoi consiste t-elle ? 

 

·         A quel régime juridique sont elles soumises ? 

 

 

 

I)                    Les classifications des servitudes 

 

Aux yeux des juristes romains il y a deux catégories de servitudes : 

 

Ø  Les servitudes réelles faites au profit d’un immeuble, autrement dit « les servitudes prédiales » 

 

Ø  Les servitudes personnelles 

 

A)     Les servitudes prédiales 

 

Ce sont les servitudes les plus anciennes, cette expression prédiale vient de « praedium » qui signifie fond de terre, propriété. Ce qui explique que ces servitudes portent nécessairement sur des immeubles. Ces servitudes s’expliquent par les besoins qu’imposent nécessairement la bonne jouissance d’un immeuble. les servitudes permettent d’adapter les règles générales et abstraites aux besoins les plus concret. 

 

Elles consistent a subordonner un immeuble, « le fond servant » c’est-à-dire le fond esclave a un autre immeuble «  le fond dominant » le fond maitre, le dominus. On est dans le rapport du maitre a l’esclave. 

 

Les classifications, elles sont de deux types : 

 

Ø  Les servitudes prédiales rurales qui sont a la campagne : elles ont 4 types d’objets, l’objet le plus important c’est le passage ce qui permet de traverser un terrain pour y gagner le sien propre il y en a a cet egard 3 sortes : 

 

·         Iter : passage d’un homme chez un voisin 

 

·         Actus : fait passer les animaux chez le voisin 

 

·         La via : permet de se servir d’une large route sur le terrain du voisin 

 

Ce n’est pas suffisant de passer soit même parfois il faut faire passer des éléments de première nécessité comme l’eau, ces servitudes rurales permettent de prendre de l’eau sur le fond voisin. Ce sont par exemple des servitudes de puisage, d’aqueduc. Encore faut il parfois y faire passer les bêtes pour les abreuver, ou les faire pâturer sur le fond voisin. Des choses méritent parfois d’être prise chez le voisin parmi elles se trouvent les pierres, le sable, ces servitudes permettent d’extraire des choses chez le voisin pour les rapporter chez le propriétaire du fond dominant. 

 

Ø  Les servitudes prédiales urbaine celle qui porte sur des immeubles en ville : elles ont 3 objets : 

 

·         Les plus anciennes des servitudes urbaines visent l’eau, ce sont des servitudes qui permettent de faire passer les eaux ménagères chez le voisin, servitude d’égout, ou encore qui permettent de faire passer les eaux de pluies par un canal installé chez le voisin. 

 

·         Les constructions : certaines de ces servitudes existent depuis le moment ou les anciennes maisons isolées de Rome ont été remplacée par des maisons contigües, rapprochées les unes des autres, a partir de ce moment la des servitudes ont permis d’appuyer une construction sur celle du voisin, d’enfoncer des poutres dans le mur du voisin 

 

·         La vue : elles s’expliquent par le rapprochement des maison il faut donner la possibilité d’imposer a un voisin de ne pas bâtir au mépris des intérêt de ses voisins, notamment l’obligation pour chacun de laisser la vue dégagée au dessus de son terrain. 

 

 

 

èPour justinien lorsque le fond dominant est un édifice la servitude est urbaine, et lorsque le fond dominant est une terre de culture la servitude prédiale est rurale. 

 

Ces servitudes sont toutes indivisibles, ces servitudes valent pour la totalité du fond dominant et pour la totalité du fond servant. Si le fond dominant est partagé la servitude profitera aux deux nouveaux propriétaires. Si le fond est partagé en deux parties les deux parties doivent répondre de la servitude. 

 

Elles sont toutes incessibles, on ne peut pas ceder une telle servitude de manière autonome, on ne la cède qu’avec le fond dominant. Lorsque l’on cède le fond dominant on cède nécessairement aussi la servitude. 

 

Elles sont perpétuelles, elles durent aussi longtemps que dure les fonds servant et dominant. 

 

B)      Les servitudes personnelles 

 

Ce sont des droits réels sur la chose d’autrui mais qui sont établis non plus au profit d’une autre chose mais au profit d’une personne. 

 

 Parmi les principales expressions de cette servitude il y L’usufruit : qui en est la plus importante, dont le juriste Paul donne une définition au 3^ème siècle : «  l’usufruit c’est le droit d’user,  et de jouir de la chose d’autrui sans en atteindre la substance » par l’usufruit il y a deux attributs de la propriété qui sont accordés a l’usufruitier l’usus et le fructus et seul l’abusus est conservé par le nu-propriétaire. 

 

Droit de l’usufruit : 

 

–          User 

 

–          Jouir des fruits  

 

Pour déterminer ce qu’est un fruit il faut distinguer les fruits des produits : 

 

·          Les fruits sont des produits qui se renouvellent périodiquement sans atteindre la substance même de la chose 

 

·         Les produits de la chose sont ceux qui comme du charbon dans une mine ne se renouvellent pas lorsqu’ils sont recueillis et qui par conséquent atteignent la substance de la chose elle-même. 

 

 A partir de cette première distinction les fruits reviennent a l’usufruitier et les produit au nu-propriétaire. 

 

Cependant pour certaines choses les juristes romains on estimé que cette distinction pouvait être moins simple et ce sont parfois opposer. L’exemple le plus classique en cette matière est celui de l’enfant d’une esclave.  En principe l’enfant de l’esclave ne se renouvelle pas et ne diminue pas la substance de sa mère. 

 

Au deuxieme siècle avant JC ces  veterestes s’interroge sur le fait que si cet esclave est donné en usufruit a quelqu’un et si elle accouche a qui appartient l’enfant. Certains ont considéré que l’enfant était un fruit et par conséquent il devait revenir a l’usufruitier, puis d’autres ce sont opposé a cette interprétation et Brutus estime que l’enfant de l’esclave est un produit et par conséquent il doit rester dans la propriété du nu-propriétaire quand bien même la mère est placée en usufruit. Son explication est encore un peu faible, il dit que « les fruits sont fait pour l’homme par conséquent l’homme ne peut pas etre un fruit ». 

 

Un siècle après d’autres juristes s’interrogent et on a considéré que la reproduction d’un homme étant rare, l’enfant de l’esclave a une nature exceptionnelle. En conséquence lorsqu’un produit est exceptionnel il doit revenir  au nu-propriétaire. Cette solution qui a été établit initialement pour les enfants d’esclave a été étendue  a d’autres hypothèses de fruit rare. Si on prend les grands arbres ce qui se reproduisent que très lentement comme l’enfant de l’esclave ces grands arbres si on les coupent il faudra attendre très longtemps avant que ce produit se renouvelle c’est donc un produit exceptionnel et en conséquence ces grands arbres restent dans la propriété du nu-propriétaire quand bien même il relève d’un terrain placé en usufruit. 

 

Il y a des distinctions  a faire entre les fruits eux-mêmes : 

 

Ø  Fruit naturel : fruit qui pousse sans intervention humaine, plante verte. On distingue : 

 

·          les fruits cueillis par l’usufruitier 

 

·         Les fruits se détachent naturellement : s’ils sont détachés pendant la durée de l’usufruit ils appartiennent a l’usufruitier, mais a la fin de l’usufruit ils reviennent au nu-propriétaire 

 

Ø  Fruits civils : ce ne sont pas directement les produit d’une chose mais des revenus perçus en raison de cette chose notamment les loyers. Une règle s’impose qui porte sur les immeubles ruraux, pour ces immeubles les loyers font parti de la récolte. 

 

Les obligations de l’usufruitier : 

 

 A l’origine si l’on s’en tient au seul droit civil on considérait que nu-propriétaire te usufruitier avaient deux droits distinct sur la chose. Dès lors les deux intervenants n’avaient que des obligations d’abstention l’un a l’égard de l’autre. Pour l’usufruitier dans cette situation il était assimilé a n’importe qui d’autre a un tiers. S’il détériorait la chose il devait l’offrir en réparation, s’il volait la chose il devait répondre du vol, et en soi cette réparation et sanction pour vol était applicable a n’importe qui d’autre. En conséquence si l’usufruitier n’entretenait pas ou réparait pas la chose le nu-propriétaire ne pouvait rien contre lui. C’est pour répondre a ce défaut que le préteur a l’époque classique est intervenu en imposant a l’usufruitier au début de l’usufruit de faire une promesse, le préteur a exigé de l’usufruitier qu’il respecte un engagement précis en prenant pour cela des cautions. L’usufruitier a partir de l’époque classique s’engage a user de la chose en bon père de famille ce qui le conduit a répondre de toutes les fautes, même celles qu’un bon administrateur n’auraient pas commises, ce qui le contraint indirectement a entretenir la chose et a faire les réparations qui exigent le simple usage de la chose. En outre par cette promesse il s’engage a restituer la chose  a la fin de l’usufruit et il est exonéré pour cela de sa responsabilité qu’en cas de force majeur, cas fortuit. 

 

Quelles règles s’imposent lorsque l’usufruit porte sur des choses qui se consomment par le premier usage ? 

 

il a fallu trouver une réponse appropriée, elle a été donnée au premier siècle par un sénatus consult qui dispose «  l’usufruitier a la pleine propriété sur les choses consomptibles avec une obligation de faire un inventaire de ces choses consomptibles au début de l’usufruit et a la fin de celui-ci l’usufruitier devra restituer des choses analogues a celles qu’il a consommé ou éventuellement restituer leur valeur en argent ». 

 

dans ce cas les juristes romaines parlent de quasi-usufruit,  et cette forme a été étendue par la suite notamment aux créances lorsqu’on accorde l’usufruit d’une créance a quelqu’un, l’usufruitier perçoit les intérêt de la créance comme des fruits civils et en soi il sera totalement libre d’employer ce capital comme bon lui semble avec pour seule exigence de rendre ce capital, ces intérêts de la créance a la fin de son usufruit. 

 

L’usage : 

 

C’est le droit d’user d’une chose sans en jouir, c’est la propriété limitée a son premier droit. L’usager n’a aucun droit sur les fruits de la chose et en principe il ne peut en tirer aucun revenu, dès lors si on s’en tient a cela l’usage  a un intérêt très limité. 

 

Les juristes romains on admit que l’usagiste puisse retenir une partie du fruit pour  un profit personnel et celui de s famille avec une limite c’est qu’il ne peut ni donner, ni vendre, ni louer les produits de la chose dont il a l’usage 

 

La servitude d’habitation : 

 

Le droit d’habiter une maison, c’est l’usage appliqué a une maison et dès lors il est interprété comme l’usage de manière extensible. Celui qui a l’usage d’une habitation peut louer une partie de cette habitation s’il n’en a pas besoin. 

 

Le droit de profiter du travail d’un esclave d’un animal qui appartient a autrui : 

 

C’est un droit dérivé de l’usage, et la encore on l’interprète de manière extensive, celui qu i ne peut pas profiter de l’esclave a la possibilité de louer ses services a un tiers 

 

Les caractéristiques communes : 

 

Opposées a celles des servitudes réelles, elles sont divisibles, cessibles, et temporaire car elles sont attachées non pas a une chose mais a une personne et ne dure donc que tant que dure la personne. 

 

II)                  Le régime juridique des servitudes romaines 

 

·         Comment naissent ces servitudes ? 

 

·         Comment elles sont protégées ? 

 

A)     La formation des servitudes 

 

Accorder une servitude suppose de la détacher de la propriété que l’on a sur la chose. Et pour détacher la servitude de la propriété il y a deux procédés possibles théoriquement : 

 

–          Soit le propriétaire conserve sa propriété et détache de l’ensemble de ses prérogatives une servitude au profit d’un bénéficiaire. 

 

–          Soit le propriétaire décide d’aliéner sa propriété tout en réservant a son profit une servitude. 

 

Par quels actes juridiques on peut employer ces deux types de procédés ? 

 

Il faut chez les romains distinguer les périodes : 

 

 Sous l’ancien droit pour transmettre une servitude les procédés étaient les mêmes que pour transmettre la propriété, on employait les mêmes actes juridiques et on avait recours a la mancipation, in iure quetio et pour l’essentiel a l’usucapion. Restait la traditio mais qui était exclut parce qu’elle est le transfert matériel d’une chose et ne peut donc porter que sur des choses corporelles, aussi on excluait le transfert d’une servitude par ce moyen. 

 

A l’époque classique en soi a partir du 1^er siècle et au 3^ème siècle on peut recourir a la mancipation ou l’in iure quetio pour recourir a une servitude. Cependant ces vieux actes reflètent le même défaut que pour la propriété, ils ne sont plus très pratique.  Pour les servitudes les valeurs en causes sont plus limitées que pour la propriété et donc les romains se détournent progressivement de ces actes formalistes. 

 

 A l’époque classique une loi vient interdire l’usucapion en matière de servitude, dans ces conditions on comprend qu’il devient complexe de constituer une servitude il y a une lacune. Ils admettent la théorie suivante qui veut que l’usage d’un droit s’il se prolonge sur la durée équivaut a une forme de traditio.  On parvient a un même résultat lorsque deux conditions sont remplies : l’usus lorsque la servitude est exercée de la part de l’usufruitier et la patientia qui est le fait de tolérer cette servitude, lorsque le nu propriétaire tolère pendant cette période prolongée l’exercice de cette servitude. Dans ce cas lorsque ces deux conditions sont remplies les juristes classiques estiment que l’abstention du nu-propriétaire vaut acceptation. 

 

En soi a l’époque classique il n’y a pas de durée particulière prévue pour établir que la servitude ets acquise il faut attendre le droit de justinien qui conserve cette méthode en estimant qu’il fallait appliquer la prescription de longue durée (10 ou 20 ans) selon le lieu de résidence des parties, il prévoit aussi inversement que l’on puisse perdre une servitude par le non usage. 

 

B)      L’extinction des servitudes 

 

Les modes d’extinction de ces servitudes peuvent être assez nombreux le principal c’est la perte de l’objet, et d’autres causes viennent s’y ajouter : 

 

–          La renonciation du bénéficiaire de la servitude 

 

–          L’arrivée d’un terme extinctif 

 

–          La reunion dans la même personne de la propriété des deux fonds, dominant et servant ou des deux qualités usufruitier et nu-propriétaire 

 

–          Le non usage 

 

–          La servitude personnelle s’éteint avec la mort du bénéficiaire 

 

Comment ces servitudes sont sanctionnées ? 

 

Il y a deux types d’actions qui peuvent etre intentées : 

 

–          Une qui permet la reconnaissance de cette servitude, elle est donné au propriétaire du fond dominant ou a l’usufruitier prétendu et lui permet d’agir contre le propriétaire du fond servant, le nu-propriétaire pour obtenir la reconnaissance de cette servitude, elle peut aussi etre employé contre un tiers qui se prétendrait titulaire de cette même servitude. A l’époque classique on l’appelle la « revendication de servitude » et a l’époque de justinien elle acquiert son nom définitif qui est l’action confessoire. 

 

–          Nier son existence : accordé au nu propriétaire ces actions sont les actions négatoires qui vise a nier l’existence d’une servitude ; et l’action prohibitoire qui vise a empecher l’exercice d’une servitude 

 

Section 2 : 

 

Les droits réels dérivés du louage d’une terre 

 

Lorsque quelqu’un décide de louer un champ sa protection est limitée au droit de louage. Si un conflit nait par la suite entre 2 parties au contrat celui-ci sera réglé par une action en justice l’action en louage « location conductio ». cependant il arrive parfois que cette location est prévue pour une très longue durée, il arrive que le locataire fasse des travaux sur ce terrain «(ex construire une grange). Si on s’en tient au principe premier c’est à dire à l’action de louage, le locataire n’est pas protégé à la fin du contrat, il peut être expulsé par le propriétaire et si aucun terme n’est prévu dans le contrat le bailleur décide comme bon lui semble du moment qu’il peut expulser le locataire.  

 

C’est pour répondre à cette situation que des droits réels particuliers ont été progressivement reconnu par le prêteur. Ces droits sont des droits acquis sur une terre par un particulier en conséquence d’un contrat de louage spécifique.  

 

Ex : Sophie 

 

Et jouir de cette étape quand bien même elle se trouve sur le terrain d’autrui.  

 

Hypothèse où un terrain a une cité ou un temple et il le loue pendant une longue durée 99ans. Ici on est à une étape intermédiaire entre droit réel et personnel.  

 

Mais ce sont aussi des droits réels parce qu’ils portent sur une chose et ils sont opposables à tous. Ces droits réels ont plusieurs caractéristiques communes, ils portent tous sur une terre et en général sur de grand domaine. Ces  droits sont généralement reconnu pour de longue durée parfois perpétuel et en conséquence de cela ces droits sont héréditaires, ce sont des droits opposables à tous les propriétaires à venir de la terre en cause.  

 

Ces droits sont de 2 types : 

 

–          L’un s’explique par un effort particulier fait par le locataire et ce droit porte sur la superficie 

 

–          L’autre s’explique par la durée importante du louage de terre et ce droit porte dans ce cas sur les baux à très long terme 

 

 

 

I)      La superficie 

 

Comme son nom l’indique elle ne porte pas sur la terre elle-même mais ce qui est construit dessus. Le droit de superficie porte son origine sur certains usages des cités et des collectivités publiques. A l’origine une cité confiée certains domaines publics à des particuliers. Ex : chaque cité à en son sein un forum et bien au sein de celui-ci qui est un terrain public la cité pouvait confier des emplacements à des particuliers pour qu’ils construisent une boutique par ex.  

 

Sur ces emplacements le particulier construisait. Dans ce cas-là en principe tout ce qui appartient à un terrain et qu’on loue pour construire dessus la chose appartient au propriétaire du terrain quand même.  

 

La personne qui a construit la boutique avec ses propres sous…  

 

C’est pourquoi progressivement des mesures ont été prises pour protéger le locataire qui construit sur le terrain qu’il loue. Ce droit a été reconnu d’abord en accordant une protection au locataire, le prêteur accorde un interdit « de superficie », donc une mesure de police accordée par le magistrat contre quiconque qui mettrai en cause la propriété du locataire. Il accorde ensuite une action en justice, une action en revendication qui permet de prouver un droit à part entière. Ce droit dit « de superficie » c’est le droit d’user et de jouir d’une construction qu’on a faite sur le terrain loué à autrui.  

 

A l’origine ce droit de superficie se faisait des terrains publics, exclusivement sur des terres louées par la cité et petit à petit ce droit de superficie s’est étendue et a fini par porter sur des terres aussi bien publiques que privés.  

 

Ce droit trouve sa source dans un contrat, dans le contrat de louage lui-même. Ce droit de superficie se fait par simple accord de volonté, c’est une clause qui doit être prévue par les 2 parties au contrat de louage au moment de sa formation.  

 

Maintenant quant aux droits et obligations que fait naitre ce droit, il va falloir du point de vue du droit de superficie le superficiaire détient l’usus sur la construction, il détient le fructus sur sa construction, il peut louer sa boutique et il détient en particulier l’abusus c’est-à-dire qu’il peut aliéner son bien, il peut constituer des servitudes.  

 

En contrepartie de ces droits, le superficiaire à une obligation envers celui qui doit louer le terrain, cette obligation est celle de payer une redevance et c’est seulement s’il cesse de payer cette redevance que le contrat de louage sera résilié et que le superficiaire pourra être expulsé du terrain et de la construction.  

 

La superficie est le 1^er droit réel reconnu fonder sur le louage d’une terre.  

 

II)                Les baux à très long terme 

 

Les droits réels sur la chose d’autrui ne portent pas seulement sur ce qui est construit en surface, ils peuvent porter sur le terrain en lui-même. Et dans cette perspective il y a 2 dernières formes de droit sur la chose d’autrui qui a été admis : 

 

–          Ceux qui portent sur des terres qui ont déjà étaient cultivées : location publique 

 

–          Les droits réels relatifs aux terres à cultiver dans le cadre d’un contrat 

 

 

 

A)    La location de « ager vectigalis » 

 

Cela désigne : ager = un champ et vectigalis = désigne une redevance qui est payée en contrepartie de la mise à disposition du champ.  

 

A l’origine c’était la location d’une terre auprès d’une cité ou d’une corporation religieuse et cette location avait une particularité c’est qu’elle portait sur une très longue durée. Les contrats prévoyaient souvent une durée de 100 ans parfois ils étaient conclus à titre perpétuel. Cette longue durée a incité à reconnaitre progressivement des droits particuliers au locataire du champ. 

 

En soi lorsqu’une cité ou un temple conclut un tel contrat le locataire a des droits qui découlent normalement du contrat initial comme le bail est parfois conclu à titre perpétuel on reconnait au locataire des privilèges exceptionnels, on lui permet d’acquérir les fruits par simple séparation. On lui accorde des interdits possessoires qui permettent au locataire d’obtenir du prêteur des mesures de police si quelqu’un venait à mettre en cause la possession. Enfin le prêteur a reconnu une véritable action réelle au locataire ager vectigalis pour lui permettre la reconnaissance de son droit en justice = action qui est modelée sur la revendication.  

 

Au bas empire les terres des cités et des temples sont entrés dans la propriété de l’empereur, la durée des locations est devenu perpétuelle et la situation privilégié du locataire a acquis un nom particulier, on lui a reconnait un droit perpétuel « jus perpetuum ».  

 

Dans cette  hypothèse la culture de la terre est sans conséquence = le droit existe indépendamment de ce que fait le locataire sur l’ager vectigalis.  

 

Mais il y a un dernier cas de droit réel au sujet duquel la culture du terrain est un élément fondamental, ce dernier droit réel c’est celui qui découle de l’emphytéose.  

 

B)    L’emphytéose 

 

Initialement l’emphytéose c’est un terme grec qui signifie mettre en plantation. Initialement c’est un contrat de longue durée qui répond à une fonction particulière qui est comme son nom l’indique de mettre en plantation. Il s’agit de favoriser la culture d’une terre en la confiant à un cultivateur sur une très longue durée. 

 

C’est un contrat qui est apparu au 4^e s avant JC chez les grecs et ce contrat a été repris par les romains puisqu’au 2^e siècle, les empereurs y ont eu recours pour favoriser la culture des terres d’abord en Afrique du Nord et ensuite dans tout le reste de l’empire. Ce contrat s’est infiltré ensuite en Europe sur la longue durée.  

 

Comment est-il formé ? A l’origine il est formé exclusivement sur les domaines impériaux c’est-à-dire aux domaines appartenant à l’empereur puis à la fin du siècle il est étendu aux particuliers. Et à l’époque de Justinien 6^e s l’emphytéose voit son domaine s’étendre encore pour englober toutes les situations de louage de terre à long terme. A l’époque de Justinien l’emphytéose comprend l’ager vectigalis. Son domaine est illimité.  

 

Pour être constitué l’emphytéose doit être constituée sur un contrat avec la seule volonté des parties et ce contrat d’emphytéose renferme les droits et obligations des 2 parties. En vertu de ce contrat des droits sont reconnus au locataire = le preneur a le droit d’user et de jouir des terres pendant 99 ans, c’est un droit héréditaire qui se transmet de père en fils et il est parfois perpétuel. Et le preneur peut abuser de ce droit = il peut aliéner l’emphytéose et dans ce cas où il voudrait aliéner l’emphytéose à un tiers le propriétaire est tenu d’accepter un changement de locataire, d’autoriser l’aliénation. Pour transmettre l’emphytéose le locataire doit seulement notifier l’aliénation au propriétaire et lui verser 2% du prix qu’il aura perçu au moment de cette aliénation.  

 

Les obligations du preneur sont doubles : 

 

–          Il s’engage à cultiver la terre, c’est tout l’enjeu du contrat 

 

–          Pendant toute la durée de l’emphytéose le preneur doit payer une redevance fixe qu’on appelle le « canon » afin de maintenir son droit à l’emphytéose. Et dans l’hypothèse où ce canon ne serait pas payé pendant 3 années de suite, le contrat d’emphytéose est résilié.  

 

 

 

Partie II : 

 

L’inspiration barbare, la source franque du droit des biens 

 

 

 

Avec la chute de l’empire romain d’occident, le droit forgé par les juristes romains a vu son influence s’estomper. Les barbares qui se sont progressivement infiltrés dans le territoire ont pris définitivement le contrôle de l’empire. Et en prenant le contrôle de l’empire ils ont diffusés leur conception juridique propre du droit des biens. Et ces conceptions barbares ont pris le dessus pendant un moment sur les conceptions romaines. Or ces conceptions barbares sont en tout point étrangères à celles des romains. Elles leurs sont étrangères du point de vue juridique, les francs ont des pratiques opposées à celles des romains. Les barbares n’ont jamais développés une science juridique qui permet d’expliquer de manière systématique les notions qui structurent. Les francs ne définissent pas la propriété, ne la distingue pas de la possession.  

 

Deux questions : 

 

–          Quels sont les choses, quelle est la nature des biens à l’époque franque ? 

 

–          Quels sont les droits sur ses choses ? 

 

Chapitre 1 : 

 

Les choses à l’époque franque 

 

 

 

Les romains avaient développés tout un art pour distinguer les choses. Les francs ici ne fonctionnent absolument pas de la même manière. La loi salique, loi des francs saliens ne contient aucune classification comparable à celle qu’on pourrait trouver dans les textes de droit romain. Et du reste les francs ne distinguent pas les biens suivant leurs natures, leurs conceptions est différente. En effet ils distinguent les biens selon le pouvoir dont ils sont l’objet.  

 

Ce critère du pouvoir sur un bien leur permet d’établir une distinction fondamentale entre biens individuels et biens collectifs. Et ils leurs permet de distinguer ensuite sur les biens collectifs différentes manières d’exercer le pouvoir.  

 

I)      La distinction entre biens individuels et biens collectifs 

 

 

 

C’est le critère essentiel qu’on peut retenir aux yeux des barbares.  

 

A)    Les biens individuels 

 

Ce sont tous les droits qui paraissent être liés intimement à la personne qui les détient. Et à l’origine ce sont toutes les choses qui suivent en permanence leur détenteur, ce sont ses bijoux, vêtements, armes, cheval. Et toutes ces choses sont intimement liées à leur détenteur qu’elle contribue à prolonger sa personnalité et à leur existence.  

 

C’est pourquoi d’ailleurs lorsqu’il meurt qu’on l’enterre avec ses bijoux, vêtements… = la part du mort = au moment où un franc meurt on découpe ses biens en 3 parties, une part pour la veuve une pour les enfants et une au mort. Si on enterre quelqu’un avec ses biens c’est parce qu’ils définissent ce mort. Ce sont en général les anciens objets pour les francs. Mais si ces biens ont un statut particulier à leurs yeux c’est parce que toutes ses choses sont placés sous la maitrise d’un seul franc. Et dans cette perspective cette catégorie des biens individuels peut être étendue elle s’appelleCette catégorie les francs lui donne un nom = « capitale ». C’est un terme qui vient de « capute » qui vient de la tête, ensemble des biens attachés à une tête à un homme.  

 

Et ces biens ce ne sont pas seulement des bijoux, cheval, ils peuvent être diverse cela peut être un esclave, un bateau cela peut être des arbres et des maisons. Et tous ces biens qui relève du « capitale » on en reconnait le possesseur car ces biens peuvent être marqués. La loi salique sanctionne plus durement le vol lorsqu’il porte sur une chose marquée, porte sur une chose qui porte sur le « capitale » ou toute autre chose.  

 

A cette catégorie de bien s’en oppose une autre celle des biens qui sont détenus de manière collective.  

 

B)    Les biens collectifs 

 

Aux yeux des francs certains biens ne peuvent être détenus qu’en groupe. Ce sont ceux qui parce qu’ils ont un caractère durable n’identifient pas un individu à lui seul et ont une durée de vie qui est largement supérieur à celle d’un seul homme. Ces biens ce sont les terres, les lois franques les désignent sous le nom de « terrae » ou encore « d’alodia ». Et ces terres, ces biens collectifs peuvent être détenus par 2 types de groupes : 

 

–          Les terres familiales : 

 

Les francs estiment que les terres survivent toujours à leur détenteur et par conséquent à leurs yeux une terre n’appartient pas à un seul individu mais doit être transmise de génération en génération. C’est pourquoi celui qui détient une terre  à un moment donné n’en n’est pas absolument le maitre et c’est pourquoi un seul individu ne peut pas céder une terre comme bon lui semble aux yeux des francs. Une terre appartient à la totalité du groupe et c’est ce qui explique à l’origine une disposition de la loi salique « qui exclut les filles à la terre familiale ». Si cette disposition excluait les filles c’étaient pour éviter qu’une terre familiale ne change de famille. Eviter qu’une terre passe des mains d’une famille à celles d’une autre.  

 

–          Les terres collectives : 

 

Nombres de terres chez les francs sont détenus par des groupes plus étendus que ce soit des groupes d’habitants, d’exploitants d’un même terrain ou champ. Il en va ainsi pour tous les biens qui sont à usage collectif, comme toutes les terres qui ne sont pas cultivées comme les forêts. Ces terres réservées sont des biens collectifs mais certains groupes ont des droits sur certaines terres privées, terres familiales. Il en va ainsi pour l’ensemble des champs après la récolte qui deviennent des champs collectifs. Il en va ainsi en matière de voisinage, la loi salique accord un droit exceptionnel aux voisins, lorsqu’un nouveau venu décide de s’installer dans un nouveau village et bien tous voisins peut s’opposer à sa venue et il suffit qu’un seul voisin s’y oppose pour que le nouveau soit contraint de rentrer chez lui.  

 

Dans la même perspective les voisins avaient avant le 6^e s des droits sur la succession de ceux qui mourraient sans postérité immédiate, sans laisser d’enfant, ou laissé un frère ou une sœur et bien c’est le voisin qui primé sur la succession.  

 

Le critère définitif pour les francs c’est celui du type de maitrise exercé sur la chose. Cependant ce critère peut être affiné parce que sur les terres aux yeux des francs il y a plusieurs façons d’occuper les terres.  

 

II)     Les différents modes d’occupation des terres 

 

 La terre aux yeux des francs peut être occupé de plusieurs façons, purement autonome « alleu » soit on l’occupe en offrant une partie de cette terre à des tenanciers et on parle alors de « villae » qui sont divisés en « tenures ».  

 

Les « alleu » ce sont des terres libres tenus par un seul possesseur qu’il soit un individu ou une famille, ce sont des terres dont le détenteur peut user et disposer absolument comme il l’attend. Par excellence ces « alleu » sont des terres qui proviennent des terres familiales.  

 

Et en soit jusqu’au 9^e s ces terres sont encore très nombreuses mais à partir du 9^e s ces terres commencent à disparaitre en partie car c’est alors l’époque des agrégations de l’empire carolingien et le climat d’insécurité qui règne au moment de la désagrégation incite chacun à se tourner vers un protecteur vers un puissant et dès lors ceux qui détenaient ces alleu de plus en plus s’en remettent à de tels puissants.  Dans ces conditions le mode privilègié qui l’emporte à partir du 9^e s, c’est un mode d’occupation qui est à l’opposé des alleu, c’est celui qu’on retrouve dans les grandes propriétés terriennes, qu’on retrouve dans les « villae » et c’est les « tenures ».  

 

A côté de ces alleu il y a des propriétés qui sont bien plus grandes qu’on appelle les « villae », grandes demeures qui appartiennent à un roi ou un puissant et ces grands domaines bénéficient d’exemption fiscale. Et ces seigneuries elles sont organisées de manière à vivre en autarcie c’est pourquoi on multiplié sur ces terres des cultures différentes. Et l’organisation qui prévaut sur ces terres en découle.  

 

Chaque territoire est divisé en 2 parties : 

 

–          La réserve du maitre,  

 

Partie que se garde le seigneur, partie de la villa. Cette partie est cultivée par des travailleurs personnels du seigneur, par ses esclaves domestiques. Mais elle est aussi cultivée au moyen des journées de travail, des journées de corvée que  doivent aux seigneurs des tenanciers. Ceux auxquels le seigneur confie l’autre partie du territoire qu’on appelle les « tenures ».  

 

–          Les tenures : 

 

 Autre partie de la villa coupée en petits lots de terres qui sont tenus par des familles de la non tenure et ces familles ont l’assurance de se transmettre ces tenures de manière héréditaires. Ces tenures sont de plusieurs sortes : 

 

–          Les manses, le statut le plus fréquent et ces manses sont confiés à des hommes libres ou des esclaves. Et on distingue donc les manses libres. Ils reçoivent une terre parce qu’ils ont rendu un service, une corvée.  

 

Les manses cerviles fait par des esclaves et qui sont donc plus restreint et qui sont tenu en échange d’un travail domestique cette fois et d’un travail de culture des terres.  

 

C’est en ces termes que les villae étaient faites.  

 

Il y a 2 autres sortes de tenures qui sont apparus : 

 

–          La précaire : forme de tenure qui tient principalement à l’agriculture. Il tire son nom du droit romain. Ce terme de précaire vient du latin « precarium » ce qui signifie ce qui est obtenu par des prières. Dans le cadre de la tenure précaire, le contrat était simple, l’occupant pouvait cultiver la terre mais il n’avait sur la terre aucun droit réel et en échange de son occupation il devait verser une redevance relativement faible.  

 

A partir du 7^e s cette forme de concession de terres a été beaucoup employée par l’église parce que l’église y voyait une bonne manière, bonne technique pour exploiter son domaine. Le contrat se passe par échange de lettre, le paysan transmet une lettre au seigneur qui accorde la tenure en renvoyant une autre lettre. Et sur ce fondement la précaire devient durable c’est-à-dire que quand bien même à l’origine la précaire était toujours révocable à tout moment désormais la précaire devient héréditaire et elle peut être transmise au sein d’une même famille.  

 

A partir de ce moment-là le système de la précaire se défend de plus en plus. Et on voit bien à partir de là que les institutions franques sont engagées de manière moins rigoureuses qu’elles l’étaient à l’époque romaine.  

 

On voit se développer une précaire offerte : c’est désormais le possesseur d’une terre qui se tourne vers un seigneur essentiellement une église et donne sa terre à l’église elle-même laquelle église remet immédiatement la même terre à celui qui lui a cédé et à titre de tenure.  

 

Le possesseur initial perd ses droits sur la terre en cédant cette terre à l’église et désormais il peut seulement l’occuper. Quel était l’intérêt du possesseur de la terre initiale ? Pour des raisons purement pieuse = obtenir une protection, racheter des péchés. Mais c’est plus souvent pour des raisons de sécurité que le possesseur remet sa terre au seigneur pour obtenir une protection armée du seigneur.  

 

Est venu un 2^e niveau de déformation de la  

 

–          précaire : une précaire qu’on appelé « précaire rémunératoire », dans ce cas on est toujours dans l’hypothèse d’un possesseur qui remet une terre à un seigneur, toujours dans l’hypothèse où le seigneur remet au possesseur la terre initiale à titre de tenure, dans ce cas le seigneur ne remet pas uniquement la terre en elle-même mais le double de la superficie initiale. Dans ce cas le seigneur gagne bien une terre et le précariste gagne de nouvelles terres bien qu’il n’en soit plus propriétaire.  

 

Dernière forme de précaire apparu à l’époque de Charles Martel qui pour le compte du roi cherchait à s’attaché de soldat fidèle. Il a décidé de confisquer des terres ecclésiastiques pour les redistribuer aux fidèles, ecclésiastiques ce sont opposés et un arrangement a été trouvé = les terres confisquées revenaient parmi les biens de l’église mais les guerriers du roi tenaient dans les faits les tenures à titre de tenure précaire.  

 

Cette précaire elle a une différence immédiate par rapport aux autres, cette précaire perd cette fonction économique et prend une fonction militaire elle a pour but de rémunérer les soldats. Cette précaire laisse alors présagés une autre catégorie de tenure qu’on appelle le bénéfice.  

 

 

 

–          Le bénéfice :  

 

Un bien fait, une récompense. Il désigne une pratique constante chez les francs, chez les seigneurs pour récompenser l’un de ses hommes pour les services qui lui a rendu le seigneur fait un cadeau. Ce cadeau initialement peut prendre des formes très diverses (argent, armes, chevaux) comme celle d’une terre. Progressivement la concession de terre est apparue au seigneur comme la solution qui était la plus rentable et la plus efficace pour récompenser ses serviteurs c’est pourquoi le bénéfice est devenu la forme de rémunération la plus commune surtout pour récompenser les agents royaux. 

 

Quels sont les avantages que les bénéficiaires pouvaient trouver à cette pratique ? Ces avantages sont très important parce que les bénéfice porte en général sur des terres qui sont très vaste, qui sont nettement plus vaste que les précaires et sur ces bénéfices le tenancier et tenu à l’usufruit qui lui permet d’organiser son exploitation de manière totalement libre. Et donc le bénéficiaire concède à son tour des portions de terres, des tenures sur ses propres terres.  

 

En contre partie de ce droit le bénéficiaire doit un service miliaire ou administratif à son seigneur. Initialement ce bénéfice à la différence de la précaire est limité dans le temps il ne dure qu’autant que le bénéficiaire est en mesure de rendre ce service aussi le bénéfice cesse et est perdue à la mort du bénéficiaire.  

 

Le bénéfice a changé avec l’effondrement de l’empire carolingien, à partir du 9^e s les bénéfices changent : ils commencent à se multiplier chaque concessionnaire commence à faire des sous-concessions pour en faire de petits lots. En outre les droits des bénéficiaires eux même se consolide progressivement les bénéficiaires arrivent à imposer l’hérédité du bénéfice. Dès lors les seigneurs perdent le contrôle des territoires qu’ils avaient initialement concédés.  

 

De ce point de vue-là des expressions sont apparus on ne dit pas tenir un bénéfice mais avoir un bénéfice ce qui montre que c’est entré dans le patrimoine. Et on préfère au mot bénéfice celui de fief et en réalité le découpage des bénéfices est l’expression même de la féodalité qui commence au 9^e s.  

 

Chapitre 2 : 

 

Les droits sur les choses 

 

 

 

Les francs ne définissent pas les choses comme les juristes romains. Ils ne définissent pas non plus les droits sur les choses, notamment ils ne définissent pas un équivalent de la propriété.  

 

Et d’ailleurs ils n’ont pas dans leur langage un mot qui soit l’exacte équivalent de la propriété pour la simple raison qu’ils n’ont pas le mot mais ni la chose.  

 

En général les francs emploient un terme qui tend à confondre propriété et possession. Pour désigner le droit sur une chose ils utilisent un même mot qui est la « saisine ».  

 

I)                   La notion de saisine 

 

Le terme lui-même de saisine n’est pas le seul que l’on trouve dans les textes francs à propos de la saisit de bien. Mais les différents termes qu’on trouve ont le même sens que celui de saisine. Parmi ces termes il y a la notion d’investiture qui renvoi à l’idée d’un vêtement idée d’être vêtu d’un bien. Et plus précisément ce terme d’investiture désigne la main on parle de « manus vestita » main couverte d’un gant pour montrer la maitrise d’un bien.  

 

Autre terme, celui de « tenure » le mot tenure renvoi au verbe « tenir » là encore maitriser une chose c’est la tenir en main.  

 

Cette même approche on la retrouve plus dans le terme de saisine, ce terme désigne la jouissance durable et acceptée par la collectivité qu’une personne a sur une chose.  

 

Ici encore c’est l’élément matériel et apparent qui importe, c’est le fait de tenir matériellement un bien aux yeux et au su de tous. Et donc quand on parle de saisine il faut que cette détention matérielle soit prolongée dans le temps.  

 

La saisine porte sur tous les objets aux yeux desquels une maitrise prolongé dans le temps  au vu desquels une maitrise prolongée dans le temps est possible ce qui exclut toutes les choses qui disparaissent au 1^er usage, toutes les choses dont la détention n’est pas durable et ce qui exclut donc tous les biens purement individuels.  

 

Aux yeux des francs ce qui compte dans la détention d’une chose c’est moins la valeur d’échange de la chose que le revenu qu’elle rapporte. Dans cette perspective là les bijoux, les vêtements ne rapportent rien en revanche une terre peut être cultivée et dans ce cas-là elle rapporte un revenu. Et c’est pourquoi la terre est précisément le type de chose qui fait l’objet d’une saisine.  

 

Et cette idée suivant laquelle ce qui fait valeur d’une chose c’est le revenu, explique que des biens incorporels puissent faire l’objet d’une saisine = des droits lorsqu’ils rapportent du revenu peuvent faire l’objet d’une saisine. Ex : le droit de rendre la justice peut rapporter du revenu à celui qui l’exerce.  

 

A partir du 9^e s, ses prérogatives de puissances publiques comme rendre la justice, prélever des impôts font l’objet d’une appropriation privé. Ce sont les puissants qui s’arrangent pour rendre la justice… Et on comprend que dans ce cas il s’accapare des droits et donc on parle de saisine de ce droit.  

 

Enfin comme on tient compte non pas de la nature d’une chose pour déterminer sa protection mais de son revenu et bien on conçoit la saisine de manière moins exclusive, on comprend que sur une même chose on puisse tirer des profits distincts sur les mêmes terres par ex on peut concevoir que quelqu’un la cultive et que quelqu’un d’autre y fasse mettre des troupeaux. Dans ce cas-là une même terre peut faire ramener des revenus à différentes personnes. Dans ce cas-là les francs estiment qu’il  y a des saisines simultanées, estimes que plusieurs personnes maitrisent plusieurs choses au même moment mais à des fins différentes et pour en tirer des profités différent.  

 

II)                L’acquisition de la saisine 

 

La saisine peut être acquise de plusieurs manières : 

 

–          A titre originaire, il en va ainsi lorsque quelqu’un se saisit d’une chose abandonnée, qui n’appartient à personne. Hypothèse pour les francs qui est relativement rare. lorsque quelqu’un se saisie d’une chose qui n’appartient a personne, lorsque la chose est abandonnée. Les terres non cultivée font l’objet d’un saisine collective. 

 

–          A titre dérivé : que s’acquiert la saisine et le transfert de saisine est soumis à des conditions particulières. Ce qui constitue la saisine c’est l’appréhension matérielle d’une chose, appréhension aux yeux et su de tous pour qu’elle soit reconnue. Un acte juridique est absolument incapable de transférer une saisine. Pour transférer une saisine il faut un acte matériel qui rende l’acquisition évidente aux yeux de tous. Et pour cela il y a 2 étapes qui doivent nécessairement être accomplis publiquement pour que soit reconnu publiquement un acte de saisine.  

 

Etape 1 : un acte d’investiture qui crée de lui-même des droits pour celui qui se saisit de la chose, le bénéficiaire est investi de la chose.  

 

Etape 2 : il faut un acte de résignation qui éteint les droits de l’aliénateur, un acte qui révèle ouvertement que l’aliénateur s’est dessaisi de la chose.  

 

Ces 2 étapes passent soit par l’accomplissement de rite soit par des symboles.  

 

Des rites peuvent être accomplis pour montrer le passage d’une saisine à une autre, il s’agit d’organiser une cérémonie sur l’objet même du transfert. Cette cérémonie se fait en 2 étapes : 

 

–          L’acquéreur montre ouvertement qu’il se saisit du bien en se comportant ouvertement comme le possesseur de la chose.  

 

–          A l’inverse l’aliénateur doit montrer ouvertement qu’il se dessaisi du bien, en disant ouvertement « je m’en vais ». pour une terre il sauté une clôture avec un bâton.  

 

—  Cette cérémonie est faite devant des témoins.  

 

Les francs ont remplacés ces rites par des symboles : avec une motte de terre, un gant, un bâton… c’est avec ces symboles qu’ils montrent les 2 étapes.  

 

Une fois ces 2 actes accomplies l’acquisition pouvait être contesté par les tiers pendant 1 an passé ce délai la contestation n’était plus possible. En soit ce n’était pas par une prescription acquisitive de la chose. Mais parce qu’au bout d’un an elle est faite par la prescription extinctive.  

 

III)              La protection du droit des choses sur le droit franc 

 

On ne trouve pas en droit franc pour protéger les choses des voies distinctes et particulières comme on pouvait en trouver en droit romain. Il n’y a pas la protection de la possession et de la propriété. Le droit franc est beaucoup moins élaboré et 3 voies de protections peuvent être envisagées lorsqu’on remet en cause les droits sur une chose : 

 

–          La plus brutale, le recours à la force. Si quelqu’un tente de prendre le bien d’autrui et bien celui qui détient cette chose peut légitimement se défendre lui-même, droit de légitime défense reconnu et qui permet de recourir à la violence pour protéger sa détention.  

 

Dès lors que le possesseur d’une chose décide de privilégié une approche plus pacifique c’est-à-dire se remettre à a un juge il lui reste 2 voies pour se défendre. Ces 2 voies dépendent de la manière dont il aura été dépossédé de la chose c’est-à-dire qu’on intentera une action différente suivant qu’on a été dépossédé de la chose de manière volontaire et d’une manière involontaire.  

 

–          Manière volontaire : si quelqu’un a été dépossédé d’une chose en vertu d’un contrat il aura l’action tiré du contrat. C’est-à-dire si quelqu’un a prêté une chaise ou a déposé une chaise auprès d’un tiers et si ce tiers refuse de restituer la chaise on pourra agir sur le fondement du contrat de prêt, du contrat de dépôt. Et à cet égard encore les catégories franques sont peu développées et c’est pourquoi ces différents contrats sont tous rassemblés sous la même catégorie de prêt, gage, dépôt on considérera que la chose a été prêté et qu’on ouvre une action pour restituer la chose prêté, action qui permettra d’obtenir soit restitution de la chose elle-même soit de la valeur de la chose. On tire toutes les conséquences du caractère contractuel de cette action en reconnaissant qu’elle ne peut être exercée qu’à l’encontre du cocontractant. Et dans l’hypothèse où cette chose aurait été par la suite remise à un tiers et bien dans ce cas-là on ne pourra pas agir contre le tiers, l’action n’a pas un caractère réel.  

 

 

 

–            Manière involontaire : action de « vol ». action qui est réelle et délictuelle, elle sanctionne le délit de vol et qui peut être intenté contre tout détenteur de la chose quand bien même la chose volé avait été promise à un tiers. On pourra agir contre un tiers. La procédure se fait en plusieurs étapes : elle commence par une enquête privée celui qui a été dépossédé de la chose commence à mener l’enquête seul pendant 3 jours et 3 nuits. S’il trouve la chose pendant cette 1^ère phase de l’enquête privée dans ce cas-là il peut la reprendre lui-même sans avoir recourt au juge. Si au bout de 3 jours et 3 nuits, il doit mener plus longuement son enquête qui elle finira devant un juge dès lors qu’il trouve son coupable présumé. Dans ce cas le « coupable présumé » et la victime se réunissent tous les 2 devant le juge, et là le demandeur à une arme à la main droite et une main sur la chose volé, il jure que la chose lui appartient. Le défendeur a le choix soit il garde le silence et celui-ci est considéré comme un aveu et il est donc condamné, soit il fait la même chose il prête le même serment de manière parallèle. A ce moment-là commence la preuve, c’est dans ce cas non pas au demandeur mais au défendeur de prouver que l’action de vol n’est pas fondé, c’est à lui de prouver qu’il détient régulièrement la chose.  Et cette preuve le plus souvent à l’époque franque est administré au moyen d’une ordalie et en l’occurrence on se remet au duel judiciaire. Une ordalie c’est une épreuve lorsqu’on a un doute sur la culpabilité de l’une des 2 parties à un litige on fait passer aux parties une épreuve physique à l’issue de laquelle on saura qui est coupable.  

 

Si le demandeur gagne dans ces cas-là le défendeur doit rendre l’objet ou la valeur de l’objet et il doit verser une compensation pécuniaire, une amende. C’est à la fois une action réelle et délictuelle.  

 

Cette source du droit franc a eu des influences X ce sont forgé le concept et (Jessy) 

 

 

 

Partie III : 

 

Le droit des biens dans l’ancien droit français 

 

En soit le droit des biens français ne tire pas immédiatement son origine du droit romain ou du droit franc. Il y a plutôt 2 influences (romain et franc) qui ont agi de manière diffuse sur le droit français en fonction du problème visé et en fonction des coutumes qui se présentaient dans le royaume de France, car en réalité à la fin de l’époque carolingienne, au 9^e s le droit s’est trouvé confus en soit à partir du 9^e/10^e on n’applique plus le droit romain ouvertement et on n’applique plus ouvertement le droit franc. A partir de là on applique des coutumes qui se forgent progressivement en tous lieux du royaume. Par conséquent ces coutumes s’appliquent en fonction du lieu, des personnes en causes et l’époque en cause. C’est sur ces coutumes qu’il faut se concentrer pour trouver le fondement essentiel du droit français des biens.  

 

On verra comment est apparue la classification fondamentale du droit français des biens, classification entre meuble/immeuble. Comment s’est forgé le concept moderne de propriété et enfin quels principes ont principalement déterminés en droit français l’acquisition de droit réel.  

 

Chapitre 1 : 

 

Une distinction fondamentale meuble et immeuble 

 

Aux yeux des francs la distinction importante étaient la chose à usage individuel et la chose à usage collective, c’est une classification qui est très simple. Les romains par le passé avaient conçu des manières beaucoup plus nombreuses de distinguer les choses (res mancipi, res nulius…) on a  vu que les romains distinguaient aussi les meubles et les immeubles. 

 

En soit les romains ne distinguaient pas une importance à cette distinction entre meuble et immeuble. Pourtant c’est cette distinction qui en droit français a joué le rôle le plus important sur la longue durée. En soit les anciens juristes français ont étudiés les classifications romaines, ils avaient conscience de la manière de distinguer les biens et une leur paressait importante = bien meuble et immeuble.  

 

Quel sens a pris cette distinction dans l’ancien droit ?  

 

I)               Les fondements de la distinction entre meuble et immeuble 

 

Comment est justifié cette distinction, ensuite quel critère est retenu par le droit pour la distinction et enfin les conséquences rattachées à cette distinction.  

 

·         Justification de cette distinction bien meuble et immeuble : 

 

On a dit que les francs distinguaient les biens non pas en fonction de leur nature mais en fonction des revenus que chacun étaient susceptible de générer. C’est la même justification qui explique le recours dans l’ancien droit français à l’opposition entre meuble et immeuble. On distingue les choses qui rapportent le plus de revenus et ceux qui n’en rapporte pas ou peu. A l’époque médiévale dans une économie essentiellement agricole les choses qui rapportent le plus de revenus sont les terres qui sont la 1^ère source de richesse. C’est pourquoi les coutumes médiévales distinguent les immeubles qui sont les choses qui produisent du revenu = les terres agricoles et d’autre part les meubles qui sont jugés de peu de valeur on dit à l’époque médiéval « res mobilis res vilis » = chose meuble chose vil, les meubles sont perçus avec dédain car on estime qu’ils ne rapportent rien par rapport à ce que peut rapporter une terre.  

 

Ce n’est que beaucoup plus tardivement qu’on a pris conscience de la valeur de l’argent qui permettait de s’enrichir tout autant qu’une terre.  

 

·         Les critères précis : 

 

Pour les reconnaitre on se réfère à un juriste du 13^e Philippe de Beau-Manoir, il relève 3 critères pour distinguaient les meubles des immeubles : 

 

—  Critère matériel : le meuble c’est ce qui est mobile, qui peut être changé de place alors qu’à l’inverse l’immeuble c’est ce qui ne bouge pas, reste toujours à la même place, chose fixe 

 

—  Critère économique : critère du revenu, la productivité l’immeuble c’est ce qui rapporte du revenu, une chose productive. A l’inverse le meuble est une chose vile qui a peu de valeur 

 

—  Critère de la permanence : immeuble : chose durable, qui ne cesse jamais d’exister alors que le meuble a une durée limité on dit au moyen âge que les meubles tiennent aux os ils suivent la personne c’est-à-dire qu’ils sont périssables.  

 

 

 

·         Les conséquences de la distinction : 2 cas. 

 

 

 

—  Régime juridique diffère dans bien des cas. Ex : réserve successorale qui porte sur les immeubles. D’autres règles s’appliquent qu’aux meubles comme exécution forcée… 

 

—  Une différence de compétence juridictionnelle, dans l’ancien droit cette distinction permet de distinguer la juridiction compétente et indirectement la coutume qui est applicable.  Immeuble : on applique la coutume du lieu où l’immeuble est situé. Tandis que pour les meubles on applique la coutume du lieu où vit le propriétaire du meuble.  

 

Pendant tout l’ancien régime on fait de cette distinction la plus importante de l’ancien droit, laquelle distinction qui a été reprise par la coutume de Paris rédigé au 16^e s. et c’est cette disposition de la coutume de Paris qui a été reprise par le CC en son article 516 qui distingue meuble et immeuble.  

 

II)                La classification des immeubles 

 

On va voir ici les différentes sortes d’immeubles, les différentes choses caractérisées comme immeuble par les juristes de l’ancien droit.  

 

A)    La diversité des immeubles 

 

Dans l’ancien droit il y a 4 espèces d’immeuble différentes et ces espèces pour qualifier la chose d’immeuble on va de manière la plus évidente à celle qui ne l’est que de manière indirecte.  

 

·         D’abord les immeubles par nature : ce sont les biens qui répondent le mieux à la définition de Beau-Manoir, qui répondent le mieux aux 3 critères. Ce sont les choses fixes = les fonds de terre, la terre, maisons. On y ajoute cependant les choses qui font parties intégrantes de l’immeuble = chose qui s’attache à l’immeuble autrement dit tous ce qui tient « à cheville, à clou, à racines » c’est-à-dire tout ce qui semble faire partie intégrante à un immeuble. Pour l’essentiel pour déterminer ce qui est profondément attaché à un immeuble on a dégagé un critère issue de la coutume de Paris : on a considéré que toutes les choses qui sont liées à des immeubles et qu’on saurait détachés sans les détériorées sont des immeubles = notion d’attache à perpétuel demeure qu’on retrouve dans la coutume de Paris et qui a été conservé ensuite dans le CC.  

 

 

 

·         Les immeubles par destination : c’est une catégorie forgé par les juristes du 14^e s, c’est une catégorie conçus comme une fiction juridique. Ces juristes observent que sur certaines choses qui sont assurément des meubles comme des poissons, lapin ils considèrent que ces choses sont des éléments accessoires qu’ils jugent indissociable d’une chose principale. Ils disent qu’en soit les poissons sont des meubles mais les poissons d’un étang ont une nature différente car ils sont partie intégrante de l’étang, de ce fait ils sont des immeubles par nature.  

 

 

 

Les  débats portes sur les instruments pour l’exploitation des terres pendant une centaine d’année les juristes s’opposent sur le point de savoir si les charrues… sont des immeubles par nature. les XXX 

 

 

 

·         Les immeubles qui font une extension, les juristes estiment que certains droits forment des immeubles : un droit par nature c’est incorporel, un droit ne peut jamais correspondre à la définition matérielle de l’immeuble. Un droit n’a pas d’existence matériel il ne correspond donc ni à la définition de l’immeuble ni à la définition du meuble. Les juristes pour rentrer les droits dans leur classification ont décidés de leur attribué la nature des biens sur lesquels ils portent. Un droit portant sur un immeuble est un immeuble et un droit portant sur un meuble est un meuble. Dès le 13^e s, les juristes considèrent comme des immeubles tous les droits réels comme l’usufruit… mais aussi toutes les actions en justice qui protègent les droits réels. Et également toutes les créances qui portent sur les immeubles.  

 

 

 

·         Certaines choses ont été tenues pour des immeubles par la simple volonté du législateur ou par la simple volonté d’un particulier. Pour l’essentiel ici ce sont les offices, c’est-à-dire les fonctions publiques. Ex : magistrat, huissier de justice. On exerce une office et depuis le 17^e s c’est rentré dans le patrimoine des officiers. Un magistrat avait son office à vie et on pouvait la vendre à n’importe quel moment. Comme ses offices étaient stables et rapporté des revenus on a considéré qu’il fallait les faire rentrer dans la catégorie des immeubles. Mais cette possibilité d’agréger un bien par les immeubles a été ouverte aux particuliers dans certains cas il en va ainsi notamment en matière de régime matrimoniaux pour éviter qu’un bien appartenant initialement à un des 2 époux soit mis en commun à l’occasion du mariage, l’ancien droit lui offre la possibilité de conclure une convention matrimoniale qui prévoit d’exclure le bien en question de la communauté des meubles et des acquêts.  

 

XX. une chose pouvait être absolument un meuble XX 

 

On voit bien la catégorie des immeubles a été conçu de manière très large et les juristes n’ont pas hésités à les étendre.  

 

B)    Les subdivisions des immeubles 

 

2 subdivisions :  

 

–         Une de nature féodale 

 

–         Une de nature familiale 

 

 

 

·         Subdivision féodale : à l’époque des francs il y a 2 manières d’occuper la terre = de manière libre indépendamment de tout seigneur « aleu ». ou occuper la terre sous la dépendance d’un seigneur = « tenure ». A partir du 9^e s elles sont modifiées. D’abord les tenures elles sont organisées en 2 types, il y a celles qui sont concédés en contrepartie d’un service militaire ou noble = fief. Et les tenures concédées en contrepartie d’un service économique qu’on appelle les « censives ».   

 

—  Les fiefs :  

 

A l’époque franque il y a un type de tenure qu’on appelait le bénéfice qui était un territoire concédé par un seigneur à l’un de ses hommes en vue de le récompenser. A partir du 11^e siècle on emploi plus le terme de bénéfice pour désigner les tenures, on emploie le terme de « fief ». Le fief est un cadeau fait par le seigneur à son vassal mais très vite le fief désigne des terres ou le droit immobilier. Et dès lors au 11^e s on définit le fief comme la tenure concédé à charge de service noble ou militaire par le suzerain à son vassal. Le fief c’est un cadeau en échange duquel le vassal s’engage à aider, protéger son seigneur. La cérémonie la plus fréquente c’est celle qui a lieu au moment du contrat féodaux-vassalique. A l’issu du serment de fidélité prêté par le vassal le seigneur investissait le vassal de son fief = un acte rituel qui signifiait à partir de ce moment-là le vassal détenait le fief. Et ce fief il pouvait porter sur une terre, une fonction, un droit et dans tous les cas ce fief portait sur un bien de nature immobilière = sur un immeuble.  

 

 

 

 

 

–          Les censives : c’était des tenures que le seigneur accordé à des personnes non nobles, des roturiers à charge pour ces roturiers de payer une redevance et de rendre service au seigneur.  

 

Ainsi fief et censive sont les 2 types d’immeubles qui pouvaient être obtenu par un seigneur. Sur ces alleux la féodalité a eu une influence. Chaque seigneur a tenté de rattacher des terres dans un cadre féodal, rattacher ces terres à un seigneur, c’est pourquoi dans les provinces des seigneur un principe à vue le jour, principe suivant lequel « nul terre sans seigneur ». Principe qui a eu pour conséquence de réduire la place des alleux. Ce principe a été amplifié sur de longue durée et repris par le roi qui au 17^e s affirme que toutes terres ne relevant d’aucun seigneur et censé relever du roi lui-même. Progressivement cette catégorie des alleux a disparu pour laisser place aux censives et fiefs.  

 

 

 

·         Subdivision entre bien propres et acquêts : cette division s’explique par un soucis qui a été constant sous l’ancien régime, soucis visant à protéger les biens familiaux. Sous l’ancien régime les coutumes prévoient des moyens pour que les biens d’origine familiale reste le plus longtemps dans le patrimoine de la famille. Et c’est pourquoi les coutumes ont distinguées 2 types d’immeubles auxquels elles ont donné un régime juridique différent : 

 

—  Les biens propres : une même personne a détenu depuis très longtemps en ses mains, soit des biens qu’une même famille a entre ses mains depuis au moins une génération. Jusqu’au 16^e s cette catégorie des biens propres est étendu considérablement, lorsqu’on ne savait pas dans quelle catégorie il fallait faire rentrer un immeuble on a estimé qu’il faisait partie de cette catégorie de bien propre.  

 

La famille protégée les biens contre les risques de dilapidation. 

 

—  Les acquêts : sont les biens qui ont été acquis depuis peu par la personne qui les possède. Lorsque ces biens sont acquis par les époux ensembles. Les acquêts étaient soumis à 2 régimes juridiques différents : d’une part les biens propres étaient protégés par plusieurs limites opposées à la libre disposition des biens, l’idée est qu’on considère que le possesseur est un simple maillon qui lie toute la famille, et on considère que cette chaine ne doit en aucun cas être rompue. C’est pourquoi on limite les droits de chaque possesseur à l’égard du bien, il faut obtenir l’accord parental pour disposer du bien propre. L’aliénation à cause de mort est elle aussi encadré par des règles strictes seules une partie de ces biens propres peut être transmise à un tiers. Ensuite ces biens propres ne peuvent être transmis qu’à des descendants en vertu du principe « propre ne remonte ».  

 

Materna paternis = règle selon laquelle les biens d’origine paternel doivent être transmis aux descendants en ligne paternel. Et inversement pour les biens d’origine maternelle doivent être transmis aux descendants maternel.  

 

III)              La définition des meubles 

 

Cette catégorie des meubles est moins importante. En principe si on s’en tient à la définition de Beau-Manoir le meuble c’est ce qui est mobile, ce qui ne rapporte pas ou peu de revenu et ce qui n’a qu’une existence temporaire. XX intégré de force dans la catégorie des immeubles. C’est pourquoi en matière de meuble on a pu s’en tenir dans l’ancien droit à la définition de Beau-Manoir. Au fond pour l’ancien droit français la définition est négative, est un meuble tous ce qui n’est pas un immeuble.  

 

Certains biens pour les juristes d’ancien régime étaient difficiles à classer dans la catégorie des meubles et des immeubles.  

 

A partir du 14^e s, dans certaines coutumes du nord de la France  un terme est employé de plus en plus souvent pour désigner ces meubles qu’on ne parvient pas à rattacher à l’une ou l’autre catégorie, ce terme c’est celui de « catel » qu’on a traduit par « cateux », ce terme désigne alors des immeubles déclassés, des biens qui ne sont pas digne d’entrer dans la catégorie prestigieuse des immeubles car il leur manque quelque chose. Ces cateux ce sont par ex des immeubles qui ne sont pas perpétuels comme des maisons qui ne sont pas construite en pierre mais en bois, des maisons pas enfoncées dans la terre mais déposé sur le sol. Ou bien certains immeubles qui ne produisent pas de revenu. Ou encore des choses qui ne sont pas encore des immeubles.  

 

Cette catégorie intermédiaire est soumise à un régime juridique mixte, en général ils sont considérés comme des meubles lorsqu’on s’intéresse en matière successorale ou matrimoniale. Dans tous les autres domaines du droit on les considères comme des immeubles.  

 

Chapitre 2 : 

 

La formation du concept moderne de propriété 

 

A l’époque des francs il n’y a pas de terme de propriété le concept qui prévalait pour désigner les rapports des gens avec leur biens était la saisine. Cette notion de saisine confondait propriété et possession. Progressivement la science juridique médiévale s’est émancipée de ce modèle primitif. Les juristes ont construits un modèle plus élaboré que celui de la saisine. A cet égard un évènement a été décisif, un évènement qui date du 11^e s c’est la renaissance du droit romain.  A la fin du 11^e s on redécouvert en Italie des compilations de Justinien.  A une époque où on appliquait des coutumes suivant le lieu, la personne, l’époque et bien ces textes de droit romain sont apparus comme une réponse à tous les conflits qui pouvaient survenir. Et cela est d’autant plus vrai en matière de droit des biens parce qu’on a vu des juristes romains qui ont construits une doctrine précise, fine en matière de propriété et plus généralement de droit des biens.  

 

Et comme ces juristes romains ont construits leur droit comme un droit naturel c’est-à-dire comme un droit susceptible de s’appliquer selon le lieu et l’époque et bien les juristes médiévaux qui ont découvert ces textes s’en sont servis pour faire une nouvelle approche du droit de propriété.  A partir du moyen âge s’est forgé le concept de propriété retenu par le CC.  

 

Plusieurs étapes : 

 

–          Concept de saisine redéfinie 

 

–          Découverte du droit romain a permis de faire renaitre le concept de propriété 

 

–          Le développement de l’individualisme à façonner une approche subjective du droit de propriété. 

 

Section 1 : La redéfinition de la saisine 

 

La saisine pour les francs c’étaient la maitrise de fait et de droit d’un bien. Cette saisine on pouvait la qualifier comme la jouissance durable d’une chose acceptée par la collectivité et protégé en conséquence. Au fond si on s’en tient à cette définition c’était le pouvoir effectif sur une chose qui déterminé le pouvoir juridique. C’est parce que quelqu’un moissonnait effectivement une terre et que personne n’y voyait d’objection que notre paysan était protégé. Or si l’on regarde la saisine à la lumière des catégories romaines on est naturellement tenté de la rapprocher de la possession. La saisine c’est un peu comme la situation que protège le prêteur au cas par cas en tenant compte de sa seule effectivité.  

 

C’est progressivement cette voie qui a été suivi par les juristes = rapprocher la saisine de la possession. Cette voie qui a été suivi à partir de la redécouverte du droit romain a permis une redéfinition de la saisine.  

 

I)                   L’acquisition de la saisine 

 

Les modes d’acquisition de la saisine ont été précisés au moyen âge si bien qu’au 14^e s on estime qu’il y a 3 manières différentes d’acquérir la saisine d’une chose : 

 

–          Soit par la prise en main effective de la chose :   

 

Le mode le plus courant d’acquisition, qui peut se faire à titre originaire soit à la suite d’un acte juridique de cession du bien, suite d’une vente ou donation. Cette forme d’acquisition reste la même sauf avec une précision c’est qu’à partir du développement de la féodalité un individu intervient souvent dans la procédure d’acquisition de la saisine cet individu c’est le seigneur car la féodalité a conduit à rattacher chaque terre à un seigneur. Et comme chaque seigneur a un rapport personnel et immédiat avec ses tenanciers = ceux à qui il a concédé une tenure et bien il intervient lui-même au moment de la saisine pour investir le tenancier de cette terre.  

 

–          Soit par les faits de la coutume : 

 

A partir de la féodalité une saisine peut être acquise sans même que la chose soit pris en main physiquement. A partir de l’époque féodale on reconnait que la saisine d’une chose puisse être acquise par les faits de la coutume sans même qu’il y  ait une appréhension matérielle de la chose. L’hypothèse la plus courante à cet égard et qui reste applicable aujourd’hui c’est l’hypothèse de la saisine successorale depuis au moins le 13^e s un adage est respecté couramment «  le mort saisi le vif ». C’est-à-dire le principe l’héritier testamentaire n’a pas besoin de recourir à la justice pour prendre les biens d’un défunt dès lors que le successeur légitime acquiert immédiatement la succession à la mort du défunt. Il se saisit immédiatement de cette succession.  

 

–          Soit par les faits d’une prescription 

 

C’est ce qu’on appelle une saisine d’an les jours, hypothèse dans laquelle aucun titre, ni aucune coutume particulière ne permet d’acquérir la saisine. Cependant la chose en question a été détenue pendant une période d’un an et un jour bien  qu’on considère que depuis le 14^e s que si un tel délai a été respecté la saisie de la chose est acquise.  En soit le délai d’un an et un jour avait une vertu extinctive c’est-à-dire que le principe voulait qu’au bout d’un an et un jour aucune action en justice ne puisse plus être intenté à propos du bien saisit mais la renaissance du droit romain a incité de concevoir ce délai de manière différente on a rapproché cette règle d’un an et un jour des prescriptions acquisitives du droit  romain et on a considéré dès lors que le délai d’un an et un jour non plus un caractère extinctif mais aussi acquisitif.  

 

II)    La protection de la saisine dans l’ancien droit 

 

A partir de la redécouverte du droit romain les juristes ont tendances à rapprocher la notion de saisine du conseil romain de possession. Et ce rapprochement il intervient principalement sur le plan de la procédure. XX a été accordé pour garantir la garantie possessoire. Dans l’ancien droit français c’est ce même modèle qui est suivit. Des procédures particulières se développent au Moyen Age de manière autonome et permettent de protéger la saisine sans avoir à se prononcer sur un titre de propriété.  

 

Comment ces procédures sont apparues ? Elles sont d’abord apparut dans le droit canonique puis elles se sont développés dans les coutumes de l’ancienne France puis ont été conservées.  

 

A)     La protection canonique de la saisine 

 

C’est en 1^er lieu par la saisine que le droit canonique a été protégé. Le droit canonique c’est l’ensemble des règles juridique des canons établit par les autorités catholiques pour le gouvernement de l’église et de ses fidèles.  

 

Depuis le début du christianisme mais surtout à partir du 4^e siècle que ces règles se développent. Et ces règles de droit canoniques ont connues un développement considérable à partir de la renaissance au 12^e s. c’est a  ce moment-là que des compilations de droit canonique s’est forgé. L’un des textes essentiel c’est le texte de Gratien moine qui fait un texte qu’il appelle « concordance dialectique » et il tente de trouver un équilibre entre ses règles juridiques.  

 

Ce droit canonique nous intéresse parce qu’en soit il est par principe le pendant spirituel, qui est le corps de droit canonique. Dans le royaume de France ces règles canoniques s’appliquent à tout ce qui est sacrement = conflit relatif au mariage, régime matrimonial, filiation…  Ce droit s’applique à tous ceux qui sont attachés de près ou de loin à l’église, ce sont les clercs. Et il s’applique aussi aux biens des clercs. C’est précisément pour protéger les biens du clergé que le droit canonique a introduit une 1^ère protection de la saisine. Elle remonte au 9^e s, un seigneur accuse un évêque d’avoir commis un crime ou de ne pas avoir été investie régulièrement de ses biens.  

 

Ce seigneur intente alors une action en justice devant les tribunaux ecclésiastiques pour remettre en cause les droits de l’évêque sur ces bien, mais avant que la décision soit rendu le seigneur s’empare lui-même des biens de l’évêque il en prend possession. Le seigneur prend le crime de l’évêque comme prétexte pour s’emparer de ses biens. L’église s’est forcé d’y mettre fin. Elle a accordée aux évêques qui se trouvaient dans cette situation un moyen de défense.  

 

L’église a décidé que dans une telle hypothèse, avant même de rechercher si l’évêque était coupable ou non elle devait maintenir les possessions en état = maintenir la saisine de l’évêque sur ses biens. Et dans l’hypothèse où l’évêque aurait été dépouillé de ses biens le juge ecclésiastique lui accorde un remède, il lui accorde le « remedium spoli » = le remède du spolié et en vertu de ce remède tous les biens qui ont été enlevés à l’évêque avant que le juge ne se prononce sur le fond du litige, tous ces biens doivent lui être restitués. Plus précisément les textes nous disent que tous ces biens doivent être rendu ce qui en latin se dit « reintegrata sunt ». Par ce moyen pendant toute la durée du conflit sur la saisine du litige on maintien la possession. A l’origine la portée de cette mesure était limité mais progressivement elle s’est étendue, le cercle des bénéficiaires s’est étendus aux laïcs.  

 

Le moyen en lui-même s’est étendu à l’origine c’était un remède qui était donné aux spoliés lorsqu’une action était intenté contre lui = moyen de défense à l’origine. Et puis progressivement une véritable action autonome a été accordée aux moyens d’attaques qui permettaient à l’évêque ou au clerc laïc spolié d’obtenir restitution de tous ce qu’on lui avait pris quand bien même on n’agirait pas contre lui.  

 

Cette action étendue a pris son nom du terme latin, on l’appelle la règle « réintégrante ». Cette action va influencer le droit coutumier dans la protection de la saisine.  

 

B)    La protection coutumière de la saisine 

 

A partir de ce fondement canonique différentes coutumes de France vont développer progressivement des moyens plus importants de protection de la saisine. Ce faisant ces coutumes vont mettre en place une véritable protection possessoire.  

 

Les juridictions décident de protéger la possession parce que c’est s’assurer que nul ne se fera justice lui-même.  Et l’autorité qui prend la charge de faire respecter l’ordre public dans cette matière se donne une forme de légitimité en intervenant ainsi. Or au moyen âge l’autorité royale avait un grand besoin de cette légitimité. A l’époque féodale le pouvoir monarchique est affaibli et il a besoin de retrouver une légitimité pour être respecter sur le royaume. C’est pour cette raison que le pouvoir monarchique, le roi décide de protéger la possession. Le roi fait passer la protection possessoire dans ce qu’on appelle des « cas royaux » des hypothèses dans lesquelles le roi est seul compétent et ce faisant la protection possessoire est devenu l’un des moyens par lesquels le roi et la juridiction royale sont parvenus à rétablir leur autorité.  

 

Et dès lors la protection qui s’est développé à partir du 13^e s a permis de distinguer saisine et propriété. En reconnaissant 2 types de protection autonome pour les 2 notions et en reprenant ainsi les distinctions romaines entre possessoires et pétitoire pour la propriété.  

 

Et ça le pouvoir monarchique est parvenu à le faire en établissant plusieurs procédures qui ont en commun d’être plus raisonnable que les procédures antérieures. Là on adopte les principes de procédure qui permettent d’écarter les ordalies et qui font reporter la charge de la preuve non plus sur le défendeur mais sur le demandeur.  

 

Quelle forme a pris cette protection, elle en a pris plusieurs : 

 

–          Dérivé du droit canonique : la réintégrante.  

 

Pour protéger la saisine les coutumes ce sont inspirés du modèle canonique ils ont adoptés cette réintégrante, cette action pour que les choses prises soit rendues. Cette action dans les coutumes c’est une action directe, autonome. Elle est accordée dans l’hypothèse d’une violence, ou d’une voie de fait qui a été commise. Quelqu’un s’est emparé du bien d’autrui dans la violence. Et la réintégrante est accordée largement dans les coutumes c’est-à-dire qu’elle est accordée même si la possession remise en cause  était vicieuse, si la saisine était clandestine ou acquise elle-même par violence, on pouvait intenter cette action. Cette action était valable aussi bien pour les meubles ou immeubles. Elle intervient que pour les cas de violence ou de voie de fait.  

 

 

 

–          La complainte en cas de saisine et de nouvelleté 

 

Une nouvelle prise de possession, c’est-à-dire une dépossession. Cette complainte est soumise à des conditions plus restrictives que la réintégrante. Il faut que la possession à protégé soit sans vice. Il faut que la nouvelleté c’est-à-dire la remise en cause de la possession soit récente. Pour cela les coutumes exigent en générale que la dépossession ait été accomplie moins d’un an et un jour avant que l’action soit intentée.  

 

Lorsque le délai excède un an et un jour une 3^e action intervient.  

 

 

 

–          L’action de simple saisine : 

 

Celui qui saisit le juge ne se défend pas contre une dépossession mais affirme qu’il a possédé la chose pendant une durée plus longue que son adversaire. Action plus longue que les autres et qui a des exigences en matière de preuve plus stricte.  

 

Les coutumes prévoient aussi la sanction d’une mise en cause imminente de la possession. Dans cette hypothèse-là 2 dernières actions sont accordées :  

 

–          l’une est tirée du droit romain « dénonciation de nouvelle œuvre » : 

 

Action intentée lorsque quelqu’un fait des travaux sur un immeuble et ceux-ci sont susceptible de causer un préjudice à un immeuble voisin. Dans ce cas-là on se rend sur les lieux avec des témoins on jette des pierres sur l’édifice en signe de désapprobation. A partir de ce moment-là peut commencer le procès, procès pendant lequel les travaux doivent être interrompus.  

 

Ex : Pont d’Avignon, Philippe Le Bel décide de construire une Tour les habitants sont contre donc vont jeter des pierres sur la tour en signe de désapprobation. Mais ici l’action n’a pas marché.  

 

–          Procédure ouverte pour protéger la saisine d’une remise en cause imminente : la « clameur de Haro » 

 

S’applique en Normandie. On devait crier Haro Haro et les gens venaient nous défendre. Cette procédure a une application civile, si quelqu’un construit un bâtiment susceptible de nous porter préjudice on considère qu’il s’agit là d’un délit auquel cas on peut pousser le « haro ! haro !», dans ce cas l’action est intenté et là encore les travaux doivent être interrompu pendant toute la durée de l’action en justice.  

 

C)    L’évolution de la protection possessoire 

 

Tous ces moyens sont apparus pour l’essentiel au 13^e s, à partir du 16^e s la protection possessoire connait un déclin c’est-à-dire qu’on a de moins en moins recourt à ces moyens et ce pour plusieurs raisons : 

 

–          Politique :  

 

Le roi c’était servi de la protection possessoire pour rétablir son autorité sur le royaume. Mais au 16^e s, l’autorité royale concentre les pouvoirs, plus besoin de s’appuyer sur cette action.  

 

–          Juridique : 

 

La protection de la propriété est beaucoup plus assurée au 16^e s qu’au moyen âge. Il y a des titres de propriété qui sont établis et qui rendent la preuve plus facile dans cette matière. Aussi au 16^e s il est plus simple, plus efficace de recourir aux actions protégeant la propriété c’est-à-dire de privilégier la voie pétitoire que la voie possessoire.  

 

Pour autant ces moyens qui sont nait au moyen âge ont été conservé,  notamment 3 actions phares : 

 

–          Action pétitoire 

 

–          Réintégrante 

 

–          Complainte 

 

Le  concept franc de saisine s’est modifié au contact du droit romain, il s’est rapproché de la notion de propriété.  

 

Si cette évolution a été possible c’est parce que parallèlement à cela le concept de propriété lui-même a été isolé et c’est sur la réapparition de ce concept qu’on va s’intéresser maintenant.  

 

Section 2 : La renaissance de la propriété 

 

On a dit que la saisine n’est pas un concept absolu et exclusif, la saisine permet parfaitement que des droits multiples s’exercent sur une même chose. Plusieurs personnes peuvent avoir la saisine d’une même chose dès lors qu’elles en ont un usage différent. Cette multiplicité de droit sur une même chose n’a rien d’exceptionnel au moyen âge, cette multiplicité de droit entre dans la définition même des immeubles au moyen âge.  

 

Par principe les immeubles sont des tenures donc des biens sur lesquels plusieurs personnes exercent des droits simultanés. Il y a le seigneur qui a la saisine initiale de la terre, les tenanciers… 

 

La découverte du droit romain a été perçue comme une révélation car elle a permis de mettre de l’ordre dans cette catégorie et de mieux comprendre la répartition des droits sur les choses. A la fin du 11^e s des écoles de juristes se sont formés pour interpréter ces textes, ces écoles ont mis en lumière une définition de la propriété, du mot lui-même puis de ce qu’il signifie. Pour eux le droit d’user, de jouir et d’abuser d’une chose. Puis ces juristes ont pu distinguer les concepts de possession des autres droits réels.  

 

Ils ont ensuiteXX ils ont pu jeter un regard nouveau sur les différentes formes et niveaux de saisines qui pouvait exister sur un même bien.  

 

Ils ont construit une théorie, la théorie du double domaine.  

 

I)                   La théorie du double domaine 

 

Cette théorie c’est une relecture des droits coutumiers sur les immeubles à partir d’une catégorie humaine. Cette théorie s’est fondée en plusieurs étapes.  

 

A)    Une réflexion sur les actions en justice 

 

Au 11^e s les juristes s’interrogent et se demandent quelles actions en justice peuvent être engagées en vue de protéger les droits sur les tenures. En soit il y avait déjà une action en court c’était l’action qui protégé la saisine. Mais on a vu que cette action était ni réel ni pénal. Lorsque les juristes découvert les textes de Justinien ils découvrent que les pratiques franques sont archaïques, ridicules. En tombant sur les textes de droit romain ils découvert des moyens plus raisonnables de protection. Ils découvrent l’action en revendication qu’ils considèrent comme la plus belle manière de revendiquer un droit sur une chose et ils décident par conséquent d’adopter la revendication. Ils rejettent l’ordalie ils replacent la charge de la preuve sur le demandeur et plus sur le défendeur.  

 

Souvent cette action en revendication était parfaitement applicable telle que les romains les définissaient. Et dès lors qu’on tente de l’appliquer aux choses que connaissent les coutumes féodales, l’application de la revendication devient complexe car à partir du moment où plusieurs personnes différentes ont des droits sur une même chose, à qui donc va-t-on accorder la revendication.  

 

Notamment lorsqu’un immeuble est détenu en fief ou lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une censive à qui donc du vassal, du censitaire ou du seigneur va-t-on accorder cette action en revendication ?  

 

Ces juristes ce sont intéressés à certains développements qu’on retrouve chez Justinien, la notion d’emphytéose. L’emphytéose c’est un contrat de longue durée dont l’objet est de favoriser la mise en plantation et ce contrat parce qu’il a une durée excessive parfois perpétuel, il reconnait des droits particuliers au cocontractant. Le propriétaire a  un droit de propriété normale sur la chose qui est donc protégé par l’action en revendication.  

 

Action qu’il exerce lui-même en vertu de son propre titre et c’est pourquoi les juristes romains lorsqu’ils évoquent les droits ils disent qu’on peut agir directement en vertu de son titre sur le champ par ex.  

 

Le locataire lui doit payer un loyer et cultivé la terre qui lui est  confié mais comme son bail est à très long terme, on lui donne des moyens pour se défendre si jamais ses droits étaient mis en question. C’est pourquoi en droit romain le locataire dispose d’une action en revendication mais simplement parce qu’il n’a pas de titre de propriété sur la chose, cette action en revendication elle ne lui est accordé que par extension. Et ce type d’action par extension on appelle cela en droit romain une action « utile ».  

 

XX ils trouvent que ce raisonnement peut être transposé à la réalité féodale. A leurs yeux lorsqu’un seigneur concède une tenure et bien le seigneur est dans la même situation que le propriétaire qui met une terre en bail emphytéotique.  

 

En tant que propriétaire le seigneur va bénéficier de l’action. Et même plus que ça, comme le seigneur a un titre de propriété immédiat son action en revendication il peut l’exercé directement, c’est une action directe.  

 

Le tenancier à leurs yeux il est dans la même situation que l’emphytéose. A lui aussi on doit reconnaitre cette action. XXX on lui accorde une action utile.  

 

B)    Une réflexion sur les droits 

 

Les juristes font une déduction qui n’apparait pas dans les textes romains. Ils se disent comme le seigneur et son tenancier ont tous deux une action en revendication et comme cette action en revendication est attachée par principe au droit de propriété ils en déduisent que le seigneur et son tenancier ont tous les 2 un droit de propriété sur la même terre.  

 

Ils disent que les 2 droits accordés au seigneur et au tenancier ne sont pas identique. Ils disent d’une part qu’il y a la propriété du seigneur qui parce qu’il a une action directe est une propriété directe, autrement dit le seigneur a « un dominum directum », le tenancier lui a une action utile qu’on appelle un « dominum utile ».  

 

C)    Une cascade du domaine 

 

En général à l’époque médiévale il y a une terre, un vassal le seigneur du vassal et il y a le seigneur du seigneur qu’on appelle le suzerain. Au minimum pour une terre on a au minimum 3 sujets. Les juristes estiment que les domaines se répartissent de la manière suivante : chacun a un domaine direct vis-à-vis de son vassal et chacun à un domaine utile vis-à-vis de son seigneur.  

 

On considère aussi que la nature de la propriété dépend de la personne en cause et du point de vue sur lequel il se place, ces droits dépendront de l’interaction dans laquelle on se placera.  

 

Désormais pour ces juristes médiévaux la propriété est un concept qui est relatif.  

 

II)                Les droits des propriétaires féodaux 

 

A)    Le contenu des 2 domaines 

 

Quels sont les droits qui découlent des 2 domaines : 

 

–          Le domaine utile : 

 

Ce sont les droits reconnu au tenancier, celui qui détient une tenure à l’usage « usus » il perçoit le fruit de la chose « fructus » et il peut abuser de la chose à certaines conditions « abusus », parce que des limites sont assignés à l’abusus, pour l’essentiel le tenancier ne peut pas aliéner la terre comme bon lui semble car le tenancier lorsque la terre est un fief a un lien personnel, un lien de vassalité qui l’unie à son seigneur et ce  lien de vassalité donne au seigneur le droit d’exprimer son sentiment en cas d’aliénation de la terre.  

 

Lorsqu’un vassal veut aliéner un fief il doit obtenir l’accord de son seigneur. A cette occasion le seigneur peut accepter ou refuser. Parfois il est contraint de refuser jusqu’au 13^e s pour  certaines personnes qui en raison de leur qualité ne peuvent jamais être admise comme des vassaux.  

 

Le fief exige que soit accomplis des services nobles, des services militaires et seuls les nobles peuvent accomplir ces services et aussi seuls les nobles peuvent être vassaux.  

 

A partir de la fin du 13^e s, cette interdiction faite aux roturiers de prendre un fief est levée et à partir de la fin du 13^e s lorsqu’un roturier prend un fief on remplace le service militaire par le paiement d’un droit en compensation.  

 

Parfois le seigneur est libre d’accepter ou de refuser, lorsqu’il refuse il réunit entre ses mains les 2 domaines c’est-à-dire le domaine « utile » et le domaine « imminent » et c’est ce qu’on appelle « unir le fief à sa table ». Enfin lorsque le seigneur accepte le seigneur qui lui est proposé il perçoit une indemnité qui correspond au 5^e de la valeur de sa terre. Il en va de même en cas de censive.  

 

–          Le domaine direct : 

 

Le seigneur a sur son domaine des droits qui varient selon le type de tenure, sur les fiefs le seigneur à des droits d’ordre militaire et politique. Son vassal lui doit le service armé, un devoir de conseil politique et judiciaire, le vassal doit se présenter à la cour de son seigneur pour lui faire ce conseil. Et sur les censives le seigneur perçoit des redevances et il peut exiger des services ponctuels de ses tenanciers.  

 

Enfin quelques soit la nature de la tenure = fief ou censive, le seigneur exerce la justice seigneuriale c’est-à-dire qu’il est compétent pour connaitre tous les conflits des tenures qu’il a concédé et dans le règlement de cette justice le seigneur peut au besoin recourir à des sanctions provisoires avec la saisit du fief et des sanctions définitives avec la confiscation du fief la commise.  

 

B)    Le rapport entre les 2 domaines 

 

A partir du moment où cette théorie de double domaine a été créée, les rapports entre domaine utile et imminent vont évolués.  

 

Le domaine imminent on a considéré que c’était le domaine le plus important, c’était une part directe du propriétaire, une part imprescriptible, qui ne pouvait pas être achetée et puis parce que le seigneur avait toujours la possibilité d’intervenir pour reprendre une tenure qu’il avait concédé.  

 

A partir du 14^e s les rapports entre ces 2 domaines changent, cela se voit à travers les mots qu’on utilise pour les désigner. On réalise que le tenancier a tous les éléments constitutifs de la propriété ou presque et dès lors on ne désigne plus la propriété du tenancier comme une propriété utile on considère au 14^e s que les tenanciers ont la propriété.  

 

De plus en plus la notion romaine séduit et les juristes trouvent de plus en plus inacceptable le maintien d’un double statut sur ces terres.  

 

XX 

 

Cette évolution elle passe par une 3^ème  étape. Les juristes rétablissent le caractère de l’individualisme.  

 

Section 3 : L’avènement d’un droit subjectif de propriété 

 

La redécouverte du droit romain a permis de rétablir XX 

 

L’influence romaine n’a pas été la seule à caractériser le concept moderne de propriété, il y a eu plusieurs sources d’influences, plusieurs strates dans la formation du concept de propriété.  

 

3 étapes dans sa formation :  

 

–          Les fondements théologique et philo 

 

–          La source proprement juridique, comment ses fondements philosophiques ont été intégrés dans le droit 

 

–          L’impact de ces évolutions 

 

§1) Les fondements philosophique et théologique 

 

A)     Les sources théologiques 

 

Cette source théologique a trouvé son influence notable en matière de propriété.  

 

D’abord son influence dans les textes bibliques : au départ la propriété est vue avec mépris. C’est le cas dans l’ancien testament à l’origine la propriété est censé revenir à Dieu. La propriété est d’autant moins mise en avant dans le nouveau testament dans lequel le Christ dit que celui qui n’est pas prêt à renoncer à tous ses biens, toutes ses propriétés ne peut pas avoir la vie éternelle. Si on prend les actes des apôtres du Christ qui vivait eux même dans une communauté de bien, partage commun des biens. Dans tous ces texte-là la propriété n’est pas mise en avant.  

 

Les interprétations des pères de l’église c’est-à-dire  les 1^er docteur de la théorie chrétienne : ils ont une approche ambivalente, ils critiquent le caractère néfaste de la propriété mais ils sont dans le même temps contraint d’accepter leur existence. Leur critique XX tous les biens sont mis en commun et pour St Ambroise c’est pourquoi toute appropriation des choses doit être vu comme une usurpation. Et certains pères de l’église insistent sur les dangers que fait nécessairement naitre la propriété. La propriété est source de toutes les guerres, c’est à partir du moment où on distingue le mien du tien qu’apparaissent des guerres. Dans cette perspective-là la pensé qui est révélatrice c’est celle de St Augustin qui tire toutes les conséquences du caractère négatif de la propriété. Pour lui la propriété humaine ne peut pas avoir une origine naturelle car Dieu seul est propriétaire des choses et parce que la propriété humaine est facteur de guerre. Aussi pour lui la propriété relève du droit positif c’est la loi humaine qui a mis un terme à la communauté de biens, c’est la volonté humaine qui a fait naitre la propriété.  

 

C’est une vision qui est néfaste mais pour autant les pères de l’église ne prônent pas le rejet absolue de la propriété car ils estiment que la propriété n’est pas une institution qui est mauvaise dans tous les cas, ils estiment que la propriété est mauvaise suivant l’usage qu’on en fait.  

 

Et en l’occurrence ces pères de l’église considèrent qu’il y a une forme d’usage qui est la bonne : c’est celle qui tient à la charité, la charité qui part d’une idée de communisme originaire, laquelle idée doit emporter des conséquences celle qui consiste à donner aux plus pauvres et à ne pas conserver les choses.  

 

Ces texte-là ont été abondamment commentés au moyen âge. 

 

–          La scolastique médiévale, qui s’est installé au moyen âge dans les universités. Ici on verra 2 auteurs essentiels.  

 

Saint Thomas D’Aquin : professeur de théologie au 13^e s. il a écrit sur les rapports entre droit naturel et droit humain. Il a cette particularité qu’il est dominicain c’est-à-dire qu’il appartient à un ordre mendiant, qui vis dans la pauvreté par choix, en dehors de la propriété. Sa conception : il part du même raisonnement que ces prédécesseurs en disant que la propriété est purement humaine, elle vient du droit humain, du droit positif. Il se distingue de ces prédécesseurs parce qu’il ne juge pas le droit positif. Pour lui le droit positif est un complément nécessaire du droit naturel et à ses yeux il en va ainsi de la propriété. Pour lui la propriété est nécessaire parce qu’elle conduit chacun à prendre soin de sa propriété propre, conduit chacun à s’occuper de ses biens cela conduit à la garantie de la paix public.  

 

En outre pour lui le caractère néfaste de la propriété se perd lorsque ce droit s’exerce avec charité. Pour Saint Thomas d’Aquin, il propose un revirement de tendance en disant que c’est une chose bonne.  

 

Un autre ordre mendiant qui a eu des conséquences décisives sur la notion de propriété : l’ordre des franciscains, cet ordre avait conduit à renouveler la manière de voir la propriété à l’occasion d’un débat sur l’idée même d’un ordre mendiant qui renonce à la propriété. Ce débat sur la question de la pauvreté est apparu à la fin du 13^e s, le problème était que les franciscains posés le vœu de pauvreté très loin, ils ont conçus le vœu de pauvreté de manière radicale, à leurs yeux les moines vivaient d’aumônes, ils n’avaient rien et l’ensemble des biens qu’occupés les franciscains n’étaient pas occupé à titre de propriété. = Compromis avec le pape, le pape était propriétaire des biens des franciscains et ils avaient l’usage de ces biens.  

 

A l’origine il y avait un compromis. Le pape a voulu contraindre les franciscains à reconnaitre la propriété de leurs biens. Pour cela le pape a expliquer que lorsque le Christ mangé quelque chose il en était propriétaire et par conséquent aux yeux du pape dès lors que le Christ était propriétaire les franciscains devaient se reconnaitre propriétaire.  

 

A cette thèse ce sont opposés les franciscains dont l’un des plus importants est Guillaume D’Occam. Il forge une théorie, il répond à la papauté il dit que le Christ à l’usage de certaines choses parce qu’il était sur terre mais il estime que le Christ n’avait pas pour autant un droit sur les choses car il ne voit plus la propriété comme un droit objectif attaché à la chose, plus un droit définit objectivement comme le droit d’user, jouir ou abuser d’une chose. Pour lui la propriété c’est l’intention d’exercer un pouvoir sur une chose. Ce n’est pas la faculté de tirer profit d’une chose mais c’est la manière de se comporté comme propriétaire de la chose au point d’aller défendre en justice la chose. Or il ajoute que le Christ n’était pas prêt à défendre un quelconque droit en justice.  

 

Mais s’ils ne veulent pas se comporter comme propriétaire ils ne le sont pas. Cette doctrine de d’Occam parvient à un résultat paradoxal parce que son objectif premier c’est de rejeter la propriété et pour cela il modifie la manière de concevoir ce concept il ne le voit plus comme un concept objectif mais subjectif comme un pouvoir sur une chose.  

 

B)    Les sources philosophiques : la reconnaissance d’un droit naturel de propriété 

 

Là encore les sources philosophiques reflètent une évolution fondamentale. Dans les traditions chrétiennes et philosophiques médiévale la propriété était vue comme une institution de droit positif. Dans tous les cas on estimait que la propriété était une création humaine.  

 

Avec l’époque moderne de plus en plus on perçoit la propriété comme un droit naturel que la société a pour mission de protéger.  

 

Initialement au début de l’époque moderne au 16^e s, on pense que la propriété comme le pense la tradition est une institution de droit positif et on en tire toutes les conséquences. On estime qu’elle existe par convention et que par conséquent on peut aussi bien l’adopter que s’en écarter. Cette idée on la retrouve par ex chez Thomas More qui écrit une utopie, il décrit une société imaginaire pour critiquer la société dans laquelle il vit. Et Thomas More dans la société qu’il présente il écarte la propriété, il imagine une société où la propriété n’existe pas ce qui implique à ses yeux que la propriété n’est pas nécessaire, elle ne relève pas du droit positif et que par conséquent on peut s’en passer.  

 

Cette même idée selon laquelle la propriété est un droit positif est théorisé par certains auteurs notamment à une école qui est l’école moderne de droit naturel, le 1^er représentant de cette école Grotius a une vision caractéristique il explique qu’à l’origine toutes les choses étaient en commun entre les hommes, toutes les choses appartenaient à tous il y avait  un droit général sur toutes les choses. Il explique dès lors que dans une telle société le mode essentiel d’acquisition était l’occupation, chacun pouvait s’emparer d’une chose en l’occupant. Et lorsque quelqu’un détenait matériellement une chose nul ne pouvait la lui reprendre.  

 

Grotius fait intervenir les inconvénients de cette situation en expliquant que l’ambition incite naturellement les hommes à s’emparer de biens multiples, à accumuler naturellement les possessions et dans un tel contexte des conflits apparaissent très vite et c’est pourquoi les hommes décident par convention de protéger leur occupation des choses, de protéger la propriété et c’est pourquoi les hommes décident par convention de créer une société politique susceptible de protéger l’occupation.  

 

La propriété pour Grotius relève d’une convention au même titre que la société politique elle-même.  

 

Cette réflexion mené par Grotius est poursuivi par un autre auteur attaché également à l’école moderne Pufendorf il poursuit cette réflexion en la modifiant, il considère que la propriété n’est pas naturel, on peut imaginer des sociétés sans propriétés. Au même titre que Grotius, Pufendorf considère que la propriété a été inventé par les hommes pour protéger leurs biens, et il ajoute qu’à partir du moment où la propriété est inventé il faut respecter la propriété et le respect qui s’impose dans cette matière s’explique par l’obligation de tenir ses engagements et par l’obligation de ne pas nuire à autrui. 

 

Or l’obligation de respecter ces engagements, obligations de ne pas nuire à autrui sont des obligations naturelles. Aussi pour Pufendorf en soit la propriété ne relève pas du droit naturel mais c’est en raison du droit naturel qu’on respecte la propriété.  

 

L’auteur qui théorise le plus ouvertement et définitivement le caractère positif du droit de propriété c’est Hobbes qui reprend la théorie dans l’état de nature envisagé par Grotius et qui l’interprète lui suivant des termes bien particuliers. A ses yeux l’état de nature, la situation contraire au droit civil, c’est-à-dire partout où l’état n’intervient pas, cet état de nature c’est un état de guerre. Aussi bien si on se place sur un plan historique. Cet état de guerre il en donne la raison d’’être, il estime que si l’état de nature c’est une lutte de tous contre tous c’est parce que dans l’état de nature il n’y a pas de propriété. L’état de nature c’est un droit de tous sur toutes les choses et par conséquent dans l’état de nature dès lors qu’il n’y a pas de policier chacun est prêt à tout pour s’emparer des choses.  

 

Pour Hobbes c’est alors seulement par l’établissement d’une société politique que l’on parvient à établir et à protéger la propriété elle-même. Car en fondant une société de politique les hommes décident de s’abandonner eux même ainsi que tous leurs biens à un législateur à un Léviathan. C’est ce Léviathan qui devient propriétaire de toutes les choses et c’est par une concession particulière du Léviathan que chacun peut se voir reconnaitre une propriété individuelle.  

 

Aussi pour Hobbes la propriété n’existe qu’à partir du moment où l’état est constitué. Avec cette conséquence qui est que l’état peut toujours à ses yeux décider de restreindre la propriété.  

 

Hobbes pousse la théorie du caractère artificielle de la propriété au plus loin. Et c’est à partir de la conception de Hobbes qu’un mouvement inverse va commencer à s’amorcer.  

 

Un autre auteur John Locke même perception état de nature seulement lui il perçoit l’état de nature différemment, pour Locke l’état de nature est un état de paix relative. A ses yeux la nature humaine n’est pas immédiatement portée à la guerre. Locke conçoit l’état de nature comme un état de liberté naturelle et il définit cette liberté naturelle comme une situation dans laquelle chacun à la propriété de sa personne et de tout de ce qu’il produit.  

 

Par nature chaque homme est libre et propriétaire de lui-même et par extension toujours en droit naturel chaque homme est propriétaire de ce qu’il produit et chaque homme est propriétaire de son travail.  

 

Pour Locke si les hommes entre en société c’est pour avoir l’assurance que cette propriété naturelle soit protégée en permanence. Le but du contrat social à ses yeux c’est de protéger le droit naturel de propriété. Pour lui le droit de propriété est un droit naturel que l’état a pour mission de respecter et de faire respecter.  

 

Or cette pensée de Locke a eu énormément d’influence au 18^e s, Voltaire, Rousseau reprennent ses pensées. Une école philosophique très influente notamment auprès du pouvoir monarchique adopte cette pensée, cette école c’est celle des physiocrates = ceux qui croient en un gouvernement par la nature. et bien eux aussi ses physiocrates conçoivent la propriété comme un droit naturel protégé par l’état. Cette conception de la propriété est celle qui s’est imposée à la révolution et à l’adoption du code civil par la suite. Cette conception on la retrouve dans la DDHC de 1789 en son article 14 qui présente la propriété comme un droit inviolable et sacré.  

 

Cette conception c’est aussi celle qui conditionne la rédaction du CC, si on reprend les dispositifs selon Portalis comme un droit naturel conquis par le travail et protégé par la société elle-même.  

 

Pour parvenir au droit français il a fallu avoir une traduction et de ce fait ces conceptions théologiques et philosophiques ont eu une influence importante sur les juristes français d’ancien régime et par leurs intermédiaires l’ancien droit a pris un tournent individualiste.  

 

II- Le tournent individualiste de l’ancien droit 

 

 

 

A)     Les réflexions des juris consultes 

 

Les juris consultes de l’ancien régime se sont trouvés plaçaient devant une contradiction. En théorie ils avaient une conception absolue du droit de propriété. En théorie ils comprenaient la propriété à partir de sa définition romaine comme un droit absolu, exclusif. Et en théorie à cette conception romaine s’ajoutaient l’influence théologico-philosophique qui présenté la propriété comme un pouvoir absolu du sujet envisagé comme un droit naturel protégé par la société.  

 

En pratique le rapport aux choses au Moyen âge est différent, en pratique les choses qui ont le plus de valeur au moyen âge c’est-à-dire les immeubles font l’objet d’un exercice simultané de plusieurs droits par plusieurs personnes.  

 

Dès le 14^e s, on commence à présenter les rapports entre le seigneur et le tenancier sur la chose de manière différente. Dès le 14^e s on considère que c’est le tenancier, celui qui a la maitrise effective de la terre qui à la véritable propriété de la terre, c’est celui qu’on appelle le propriétaire au sens stricte. Et c’est la propriété utile, celle du tenancier qu’on présente comme la propriété.  

 

Cette tendance à reconnaitre la propriété au seul tenancier se poursuit à partir du 14^e s et pour le percevoir on va s’attacher à la pensée d’un juriste car cette pensée est très révélatrice du tournent que prend la réflexion juridique sur la propriété. Ce juriste c’est Robert Joseph Pothier (1699-1772). Pothier c’est à l’origine un grand magistrat qui est devenu professeur de droit français à la faculté de droit d’Orléans c’est un grand érudit qui a conscience des  évolutions théologiques, philosophiques. C’est aussi un homme attaché au droit romain. Pothier fait une sorte de synthèse entre le droit romain et les coutumes de l’ancienne France. A cet égard sa conception sur la propriété est assez significative.  

 

En 1^er lieu parce que Pothier adopte les réflexions philosophique sur le concept de propriété, il renonce à une approche purement objective sur la propriété c’est celle qui part d’une classification des choses avant de venir au droit. Pothier fait l’inverse il part du droit pour arriver aux choses. Il part de la distinction du droit personnel/réel, il se place du point de vue du sujet et du droit subjectif accordé à chacun. Il adopte la conception subjective du droit de propriété qui s’est forgé au Moyen Age.  

 

Il est bien conscient de la contradiction que la féodalité introduit dans la conception de la propriété et il tente de résoudre cette contradiction. En soit il est obligé de reconnaitre qu’il y a une distinction entre 2 domaines : domaine direct du seigneur et domaine utile du tenancier. Et il précise immédiatement que c’est le tenancier qui est le véritable propriétaire de la terre tandis que le seigneur lui n’est pas propriétaire de la terre elle-même mais d’un droit de seigneurie. Autrement dit Pothier applique à la réalité féodale l’idée d’une propriété absolue et exclusive, l’idée d’un droit qui n’admet qu’un seul propriétaire.  

 

Et dans cette perspective-là Pothier s’efforce de concevoir la propriété des immeubles comme celle des meubles c’est-à-dire comme un rapport exclusif de l’homme avec la chose.  

 

Il adopte dans son interprétation à la fois la tradition romaine qui perçoit la propriété comme un droit objectif et la conception médiévale qui perçoit la propriété comme un droit subjectif.  

 

Ces idées ont été reprises parfois mot pour mot dans le code civil.  

 

Cependant pour que cette conception moderne de la propriété passe dans le CC il faudra attendre la rédaction du code. Cette conception n’a pas pu être directement intégrée dans l’ancien droit car la société d’ancien régime a longtemps montré des réticences à admettre cette conception de la propriété.  

 

B)    Les réticences de l’ancien droit 

 

Pour donner toute sa force à cette conception moderne, aux idées de Pothier il fallait nécessairement qu’une décision politique soit prise pour que la propriété soit véritablement perçut comme un droit absolu. Il fallait mettre fin à la tradition féodale consistant à dissocier les droits sur une même chose.  

 

Autrement dit pour donner force à cette conception moderne de la propriété il fallait mettre fin à la féodalité. En soit la conception féodale de la propriété a été largement, régulièrement remise en cause pendant toute la fin de l’ancien régime, nombres d’auteurs ont critiqués la féodalité en la présentant comme une usurpation. On disait que pendant le Moyen Age les seigneurs avaient profités de la faiblesse du roi pour se substituer à lui et exercer ces droits en lieu et place.  

 

On critiqué la féodalité y compris dans les doléances, le tiers état se plaint de l’arbitraire des seigneurs. Et le régime féodal est présenté comme un régime archaïque, un régime synonyme d’oppression. Critiques qui parfois se concentrent sur la question de la propriété et en particulier sur la propriété de la terre.  

 

L’école des physiocrates se placent typiquement dans cette perspectives pour eux la terre est la source essentielles de toutes richesses et que l’économie pour être florissante doit être fondé sur l’agriculture, sur le travail de la terre. Ils estiment que pour arriver à cela il faut libérer la propriété de toutes les entraves que génère le régime féodal. Et c’est pourquoi les physiocrates critiquent durement le régime féodal et c’est pourquoi proche du pouvoir les physiocrates souvent conseillers du roi propose au roi de racheter les droits des seigneurs pour mettre fin à ce régime féodal.  

 

Ces critiquent ne sont jamais parvenues à l’emporter avant la révolution française car le régime féodal structuré à bien des égards la société d’ancien régime elle-même et toutes remises en causes de la féodalité risquait de porter atteinte à l’ordre social en son entier.  

 

En soit la monarchie elle-même avait bien compris l’intérêt qu’elle pouvait tirer de la suppression des droits féodaux et de l’abolition de la féodalité. Mais simplement la féodalité avait ses gardiens, ses parlements qui n’ont jamais tolérés aucunes atteintes au régime féodal. Sous Louis 16 un physiocrate rédige un rapport proposant au roi de racheter les droits féodaux et bien ce rapport est censuré et brulé en public devant le parlement de Paris pour montrer que cette idée est inacceptable car cela remettrait en cause la structure sociale de l’ancien régime.  

 

Chapitre 3 : 

 

L’acquisition des droits réels 

 

A partir du 12^e s, cette question de l’acquisition des droits réels a été largement développée par les juristes, ils se sont servis des apports du droit romain pour repenser la manière d’acquérir des droits sur les choses.  

 

En soit ils n’ont pas tout repris de la théorie romaine. On ne parle pas de l’accession, de la possession. Pour l’essentiel il y a2 moyens dans l’ancien droit d’acquérir des droits réels : 

 

–          La tradition 

 

–          La prescription 

 

 

 

I-                   La tradition 

 

C’est le mode le plus simple pour acquérir un bien et dans l’ancien droit la tradition se produit en 3 étapes : 

 

–          La remise du bien : 

 

Elle peut être réelle ou fictive. Lorsqu’elle est réelle elle suit une procédure qui est sensiblement resté la même sur la longue durée.la remise des biens matériellement se présente ostensiblement comme un spectacle (sauté une haie avec un bâton dans les mains). Celui qui investit le bien fait tout pour se comporter comme propriétaire il allume un feu dans la maison, invite des gens.  

 

A l’époque on transmettait un gant, bâton… pour montrer la transmission d’un droit réel. = moyen archaïque. La redécouverte du droit romain montre qu’il a un 3^e moyen pour transmettre un bien = on a recourt à des actes notariés. Un notaire dresse un acte qui constate la conclusion du contrat, qui montre que la chose a été transmise. Et les juristes assimilent la rédaction de l’acte à la transmission de la chose elle-même. Et ils vont plus loin en admettant des traditions feintes c’est-à-dire des hypothèses où les parties ne remettent pas effectivement la chose mais dans lesquelles elles font rédiger au notaire un acte qui atteste de la tradition elle-même. L’acte disait vrai et donc on a tendance à appliquer l’acte. Une certaine valeur est reconnue à cet acte, à cet écrit. Pour autant ce n’est pas suffisant. En soit jusqu’à la fin de l’ancien régime seul la tradition matérielle de la chose a des effets pleins et entier.  

 

–          L’investiture seigneuriale 

 

 Dès lors qu’on transmet une terre il faut que le seigneur intervienne. Chaque terre pouvait être aliénée à un seigneur. On a expliqué quel choix était laissé au seigneur soit de refuser l’aliénation, refuser à l’investiture = refus de l’investiture.  

 

Soit il accepte et il perçoit des droits de mutation au transfert de la chose.  

 

Cette investiture à lieu à la cour, l’aliénateur remet la terre d’abord au seigneur on dit qu’il se « dévêt »  puis le seigneur reçoit l’hommage de son nouveau vassal et il l’investit. Après quoi le seigneur reçoit le paiement des droits de mutation.  

 

A partir du 14^e s on considère que le transfert du bien se fait indépendamment de l’hommage c’est-à-dire indépendamment de l’accord du seigneur. Aussi à partir du 14^e s on considère que le vassal qui aliène son fief doit seulement en informer son seigneur et le seigneur quant à lui ne peut plus s’opposer au transfert du  bien. Et là encore cette évolution qui supprime l’accord du seigneur et qui simplifie la cérémonie est un pas consensuel vers le transfert de la chose.  

 

–          La publicité 

 

En soit il n’y a pas là une condition qui s’imposerait à titre général pour la validité d’une tradition mais plusieurs coutumes du royaume prévoient des procédures particulières pour rendre public la tradition de la chose. Dans le nord de la France par ex on enregistre la tradition sur un acte public, en Bretagne on rend public les bans ce qui signifie que un homme se rend sur la place public et il crie à qui veut l’entendre que tel ou tel immeuble a été aliéné.  

 

Il y a une deuxième manière d’acquérir une chose dans l’ancien droit : la prescription 

 

II-                La prescription 

 

En droit franc la prescription était d’un an et 1 jours, on a vu qu’en droit franc que cette prescription avait pour but essentiel d’éteindre les droits des tiers sur les choses. Elle avait un but extinctif beaucoup plus qu’un effet acquisitif. Et en soit ce délai d’un an et un jour se comprenait assez bien dans le contexte d’une économie fermé celle de la société féodale. Simplement à partir du 11^e s le développement économique et la mobilité des hommes et des marchandises qui se développent beaucoup plus rendent ce délai bref dangereux.  

 

La redécouverte concomitante du droit romain incite à adapter des délais de prescriptions, des règles de prescription à ce contexte. A cet égard il faut distinguer entre les meubles et les immeubles.  

 

A)    La prescription des meubles 

 

A l’origine la revendication des meubles n’était pas possible. Et la conséquence immédiate qui en résultait était que la prescription des meubles n’était pas envisageable. Lorsqu’on perdait la maitrise d’un meuble la seule solution était de recourir à une action pénale qui était l’action de vol. Mais à cet égard une évolution apparait au 14^e s sous l’influence de la redécouverte des textes de droit romains.  

 

Sous l’influence de ces textes on décide d’admettre la revendication sur les meubles et en admettant cette revendication et bien on admet du même coup la prescription sur les meubles.  

 

A partir du 14^e s la prescription est possible sur les meubles. Dans ce cas le délai de prescription varie initialement selon les coutumes mais le plus souvent on s’en remet au délai de l’usucapion qui était prévu dans le droit de Justinien lequel délai était de 3 ans. 

 

Avec une précision qui est que l’usucapion romaine néanmoins exigé de la part de l’usucapan un juste titre ainsi que la bonne foi de celui-ci.  

 

Alors que dans l’ancien droit français pour la prescription des meubles seuls la condition de délai doit être requise XXX 

 

Dans cette perspective la règle en la matière est exposée par Pothier juriste du 19^e s. il explique que la possession réelle de la chose donne titre et bonne foi. Ce qui signifie pour lui qu’un possesseur d’un meuble en est présumé le propriétaire quand bien même il n’aurait ni titre sur lequel fondé sa possession ni bonne foi.  

 

Cette phrase de Pothier établissait alors une présomption simple. Elle est adaptée par Bourgon qui explique qu’en matière de meuble la possession vaut titre. Ce qui explique qu’à ses yeux  le possesseur est le propriétaire de la chose qu’il possède. Ce qui établit vis-à-vis du titre une présomption irréfragable.  

 

A partir de Bourgon la prescription n’est plus requise pour les meubles.  

 

Pour la prescription des meubles l’influence vient de la redécouverte des textes romains. Cette influence a été plus importante encore en matière immobilière.  

 

B)    La prescription des immeubles 

 

En matière d’immeuble en revanche cette prescription était durable. Il y a 3 types de prescription qui s’appliquent dans l’ancien droit pour les immeubles : 

 

–          Prescription de droit commun : 

 

Elle est reprise du droit romain. Elle permet d’acquérir la propriété d’un bien à la suite d’une possession. Cette prescription est soumise à plusieurs conditions : un juste titre (fondé sur un acte d’acquisition), la bonne foi, cette sincérité il doit l’avoir au moment de l’acquisition de la chose mais aussi à tout moment du délai de prescription ce qui signifie que pendant la durée de la prescription le véritable propriétaire se manifeste et bien la prescription est immédiatement interrompue. Un adage traditionnel dit « cent ans d’injustice ne font pas une année de droit ». Condition de délai : il est de 10 ans si les 2 parties sont dans le même ressort coutumier, dans une même région et ce délai est porté à 20 ans si les parties sont dans des ressorts différents.  

 

Ces prescriptions avaient à l’origine un but extinctif = éteindre les droits des tiers sur la chose. Après 10 ans ou 20 ans le propriétaire véritable ne pouvait plus réclamer la chose. Mais au 18^e s on considère que cette prescription a un effet purement acquisitif et dès lors c’est le droit romain qui s’applique absolument en la matière.  

 

–          Prescription trentenaire 

 

On applique aussi des règles de droit romain pour cette prescription. Quasiment selon les mêmes conditions à Rome. Elle n’exige pas de juste titre. On a longtemps hésité sur le point de savoir si cette prescription exigé la bonne foi de son possesseur. Mais au 18^e s on reprend la définition romaine.  

 

Elle a été reprise par le code civil.  

 

–          Prescription exceptionnelle 

 

Cette fois ne sont plus dérivés du droit romain mais des coutumes. Certaines prescriptions sont forgées par des coutumes particulières, des provinces particulières. Certaine surtout sont attachées à des personnes en particulier car on estime que les biens de certaines personnes méritent une protection accrue, il en va ainsi des biens de l’église qui sont prescrits par une durée de 40 ans, il en va ainsi des biens d’une certaine autorité politique importante : biens du seigneur,  biens du pape, biens du roi = se prescrivent par une durée de 100 ans. les droits royaux, de justice = cela sont imprescriptibles et là encore un adage traditionnel le dit « qui a mangé loin du roi 100 ans après en rend les plumes ». 

 

Jusqu’à la fin de l’ancien régime des limites ont été faites pour la propriété.  

 

Chapitre 4 : 

 

Le droit collectif sur les choses 

 

Il y a 2 manières d’envisager les droits : 

 

–          Les droits exercés sur la chose d’autrui : droits réels… : 

 

Quant à l’usufruit, la notion d’usufruit a été longtemps ignorée par l’ancien droit mais certaines institutions coutumières pouvaient se rapprocher par certains traits du droit d’user et de jouir d’une chose dont on n’est pas le propriétaire. Par ex : le droit qui était celui attaché au douaire, lorsqu’un homme mourrait sa veuve avait le droit de conserver une partie de ses biens jusqu’à sa mort = droit d’user et de jouir des biens de son défunt mari. Et à sa mort ces biens revenaient aux héritiers du mari. Ces institutions se rapprochent de l’usufruit, les juristes de l’ancien droit ont expliqués cette notion en rappelant la notion romaine d’usufruit.  

 

Progressivement l’usufruit a été intégré en droit français et à la fin de l’ancien régime cette notion est totalement admise en droit français, elle reprend exactement les mêmes trait de la définition romaine de l’usufruit.  

 

Autres droits : l’ancien droit connait dans les différentes coutumes du royaume là encore des institutions proches de l’emphytéose. On voit fréquemment qu’il est possible à un seigneur de remettre une terre inculte à un preneur en échange de quoi le preneur s’engagé à cultivé la terre et versé des redevances. Cette forme de convention est très proche du droit féodal et progressivement cette forme de convention a été assimilée au lien féodal.  

 

–          Les droits qui s’exercent collectivement sur une même chose : les servitudes, les communaux, les droits d’usage.  

 

 

 

I)                   Les communaux 

 

Par définition les communaux sont l’ensemble des biens sur lesquels les habitants d’une commune ont un droit commun. Ce sont des bien parce qu’ils sont laissés à l’abandon sont confiés aux habitants d’une commune afin qu’ils en jouissent collectivement.  

 

Concrètement ce sont des forêts, des marées, des cours d’eau et chacun pouvait prendre du bois par exemple dans les forêts… 

 

Ces communaux ne relevaient pas du domaine public et en soit la définition des communaux se distinguent du domaine public. Le domaine public est à l’usage de tous alors que les communaux ne sont accessibles qu’aux habitants d’une même commune. Et puis le domaine public ne permet qu’un droit d’usage alors que les communaux confèrent aux habitants à la fois un droit d’usage et le droit de percevoir les fruits de ces biens ainsi mis en commun.  

 

Cependant ces communaux relevés toujours à titre direct de l’autorité du seigneur. Et les seigneurs ont longtemps cherchés à restreindre les droits des habitants sur ces biens, ils l’ont fait parfois en transformant ces terres abandonnées en les rendant productive. Et dès lors c’était exclu de la catégorie des communaux, ce n’était plus laissé aux habitants de la commune.  

 

Cette tendance des seigneurs à restreindre les communaux, elle a nourrit la critique de la féodalité. On critiqué l’arbitraire des seigneurs, la tendance des seigneurs à restreindre les communaux. Au 18^e s le pouvoir monarchique s’est forcé de préserver les communaux mais ce conflit entre communauté d’habitants et seigneurs sera résolu qu’au moment de la révolution française c’est-à-dire au moment de la chute de la féodalité.  

 

II)                Les droits d’usage 

 

Ce sont les droits que peuvent exercer tous les membres d’une communauté sur les terres d’un particulier dès lors que ces terres ont fait l’objet d’une récolte, dès que la récolte est terminée. Chaque habitant de la communauté à des droits sur ces terres = droit de glanage c’est-à-dire ramasser ce qui a été laissé après la récolte. Droit de vaine pâture = n’importe quel bête sur toutes les terres après la récolte.  

 

Ces droits d’usages pouvaient être exercés que sur des propriétés ouvertes c’est-à-dire sans clôture.  

 

On comprend que la notion moderne de propriété a eu tendance à restreindre ces droits. On a tendance à vouloir appliquer un droit absolu de propriété ce qui conduit à refuser que quiconque intervient sur son terrain pour glaner… 

 

Au 18^e s l’école des physiocrates considèrent que les exploitants agricoles ne doivent pas voir leur droit de propriété restreint par des tiers et ils exigent que l’on reconnaisse le droit de clôturer les terres, ce qui est admis au 18^e s.  

 

III)              Les droits de voisinage 

 

Ces droits visent l’ensemble des prérogatives qui sont reconnus dans le rapport de voisinage. Ils ont une origine très ancienne. A l’époque franque = droit pour les voisins d’empêcher un étranger d’acquérir un bien dans le voisinage.  

 

Dans l’ancien droit il y en a 2 types : 

 

–          Les services fonciers : proches des servitudes du droit romain à une différence près, les services fonciers ne viennent pas d’une convention mais d’une coutume. On contraint un propriétaire à respecter certaines obligations au profit de ses voisins. Ex : laisser passer sur son terrain le propriétaire d’un terrain enclavé. Obligation de permettre l’écoulement des eaux de son voisin sur son terrain… Le code civil a souvent intégré ces services fonciers nait de la coutume en les définissant comme des servitudes légales. Ex : dès le 14^e s la coutume de Paris prévoit que lorsqu’un propriétaire perce une fenêtre dans un mur qui donne immédiatement sur une propriété voisine et bien ce propriétaire doit accomplir certains travaux il doit d’abord condamner cette fenêtre il faut que l’ouverture soit impossible à ouvrir et il faut y installer une grille.  

 

 

 

–          La mitoyenneté : le principe qui reconnait une copropriété des murs communs à 2 immeubles, là encore les règles attachées à ce principe apparaissent dès le 14^e s et ils ont été conservés par le code civil.  

 

 

 

Conclusion générale : la propriété a la chute de l’ancien régime 

 

 

 

On a vu qu’ a cette tendance d’autonomie de la propriété,  l’organisation de l’ancien régime : rempart. Il fallait en finir avec l’héritage féodale et la théorie du double dol. Et pour que cette tendance que suivait le droit de propriété parviennent a ses fins il fallait mettre un terme a l’organisation qui structurait l’ancien régime.  

 

Comment es assises du droit de propriété de l’ancien régime ont été renversé par la révolution et comment le code civil lors de sa rédaction a envisagé le droit de propriété. 

 

Section 1 : la propriété sous la révolution 

 

En matière de propriété comme dans bien d’autres domaine la révolution est parvenue a satisfaire des aspirations qui culminait a la fin de l’ancien régime. En l’occurrence elle a permis en matière de propriété de donner son plein épanouissement  …. La révolution a empreinter un triple mouvement :  

 

–          Les révolutionnaires ont affranchis la propriété de la théorie du double dol 

 

–          Ils ont renforcé le droit de propriété ainsi libéré 

 

–          Ils ont tenté de diffuser la propriété en multipliant les détenteurs de la propriété 

 

I)                    L’affranchissement de la propriété 

 

L’un des premiers actes de la révolution s’est déroulé dans la nuit du 4/8/1789 c’est l’abolition des privilèges et en l’occurrence en ce qui concerne la propriété c‘est l’abolition du régime féodal. Cette mesure  est une rupture totale vis-à-vis de l’ancien régime car elle met fin a la théorie du double dol. Cependant cette mesure n’a pas été immédiatement suffisante pour mettre fin au double domaine et a du etre confirmé pendant la révolution. 

 

Mettre fin au régime féodal c’était mettre fin a un régime de pluralité des propriétaires sur un même bien, c’était faire en sorte  a propos des terres que la propriété soit accordée a celui qui avait l’usage effectif de la terre c’est-à-dire au propriétaire utile et non plus au seigneur lui-même. Du reste cette doctrine des physiocrate n’était pas installé et n’apparait pas dans les doléances de 1789. En soi les doléances du tiers état en 1789 critique l’arbitraire des seigneurs, les taxes seigneuriales. Masi ces cahier ne demande pas l’abolition du régime féodal dans son entier, tout au plus certains demandent de pouvoir racheter les charges féodales au seigneur. 

 

Dès l’été 1789 le principe d’une abolition du régime féodal est très vite apparu comme une mesure inéluctable, imparable. Ce sont les événements de cet été qui ont rendus effectivement cette mesure inéluctable parce que l’été 1789 dans les campagnes est l’été de la grande peur, des rumeurs laissent entendre que des seigneurs auraient recruté des malfrats pour détruire les récoltes. Aussi les paysan s’arment, se dirigent vers les chateaux et y mettent feu, brulent les vieilles chartes ou figurent les droits féodaux. Cette ambiance de guerre civile contraint les révolutionnaires a paris a réagir ; a paris lorsque l’AN entend parlé de ces événements les députés comprennent qu’il faut agir vite et par une mesure emblématique adopté la nuit de la 4/8/1789 « abolition générale des privilèges ». a partir de cette nuit disparaissent en principe les règles particulières, les privilèges, exemptions de la noblesse, du clergé des corporation, des villes. Il en va de même pour les droits des seigneurs. Déclare que l’AN détruit entièrement le régime féodal. 

 

Ce principe emblématique est immédiatement mesuré par les décrets adoptés la nuit du 4 aout, a propos des droits seigneuriaux l’assemblée distingue deux catégories :  

 

• Droit immédiatement abolis sans indemnité, ces droits représentent une catégorie limitée de droits seigneuriaux, c’est l’ensemble des droits qui sont réputés avoir été acquis par la force et l’usurpation. Dans cette perspective l’assemblée abolit tout ce qui touche au servage, les corvées personnelles. Sont abolit les droits de justice des seigneurs. Mais cette catégorie de droit abolit reste bien limitée et elle ne correspond pas a la catégorie de principe.   
• Tous les autres droits des seigneurs, les charges qu’ils percevaient sur les terres sont maintenus et déclarés rachetables (redevances, impots, rentes perçues par les tenures). Ces droits étaient le fruit d’une convention initiale et pour y mettre fin il fallait recourir a ujne autre convention.  

 

Aussi pour l’essentiel au lendemain du 4 aout le principe de l’abolition féodale est restée ? la rupture proclamée cette nuit la était remarquable mais restait limitée et il a fallu aller plus loin, les révolutionnaires ont du confirmer par la suite ce mouvement d’affranchissement de la propriété qui s’est initiée le 4 aout . 

 

 Aout 1792 : pose le principe suivant lequel ,toute propriété foncière ets désormais réputée franche et libre de droit. A partir de ce moment la la règle est inversée, l’abolition est désormais de principe, les droits seigneuriaux sont abolit et maintenus que par exception. A partir de cette voie de 1792 ne peuvent etre maintenus que les droits seigneuriaux dont on parvient a apporter la preuve en justice et pour cela il fallait pouvoir présenter le titre primordiale de concession de la terre. Autrement dit un titre qui le plus souvent remontait au moyen age et qui avait disparu. Cette mesure a été plus efficace que celle du 4 aout. 

 

En outre une dernière mesure va achever le mouvement de l’abolition du régime féodale celle de juillet 1793 dans le but la encore de répondre a ds journées révolutionnaire et obtenir le soutient des paysan. En vertu de cette loi tous les droits seigneuriaux sont déclarés abolis sans indemnités, on évoque même plus la possibilité d’un rachat et l’emploi même de termes et d’expressions évoquant la féodalité est interdit. Cette loi est appelé «  la loi de la colère » et c’était une loi radicale définitive. A partir de l’adoption de cette loi le régime féodal est définitivement écarté et avec lui la théorie du double domaine. Et indirectement cette loi reconnait la propriété absolue et exclusive de celui qui était initialement le tenancier. 

 

II)                Renforcement du droit de propriété 

 

Il s’est fait à titre général et s’est exprimé à partir des domaines particuliers. A  titre générale c’est une constante de l’œuvre révolutionnaires, si les assemblée révolutionnaires ont abolit les privilèges du régime féodal ce n’était pas que par réaction de l’ordre social de l’ancien régime. Si elles ont agi ainsi c’était pour reconnaitre une propriété pleine et entière et dans cette perspective toutes les assemblées révolutionnaires quel que soit leurs orientations politiques ont montré leur attachement à la propriété. Et ont vu dans la propriété individuelle la première des libertés art 17 DDH 1789, art 2 «  le bit de toute association politique est la conservation des droits naturels de l’homme parmi lesquels, la propriété » . Aussi les révolutionnaire adopte les théorie philo de Locke qui présente la propriété comme un droit naturel qui existe indépendamment de l’état et de la société politique. «  le but de l’état est de garantir la protection des droits naturels et en particulier la protection de la propriété parce que la propriété est une expression essentielle de la liberté ». 

 

Cette approche qui apparait dans la DDH de 1789 est confirmé par des textes d’inspiration différentes, constitution de 1793, qui donne une définition de la propriété «  le droit qui appartient a tout citoyen de jouir et d disposer a son grès de ses biens, de ses revenus, du fruit de son travail… »  Disposition qui adopte une conception du droit de propriété perçu comme un droit individuel, subjectif et qui doit être protégé par l’état. 

 

Robespierre lui-même s’est toujours opposé a ceux qui proposaient de partager largement les terres au mépris du droit de propriété ex dracus babeuf proposait d’adopté une loi agraire pour partager les terres. Robespierre a fait adopter une loi prévoyant la peine de mort pour tous les partisans d’une telle forme de loi. 

 

Cette perspective de renforcement c’est exprimé a travers :  

 

• Les propriétés foncières : reconnaissance de pouvoir accru des propriétaires fonciers, il ne va ainsi du droit de chasse qui est reconnu par les assemblées, perçues comme un attribut de la propriété. Les révolutionnaires autorise les propriétaires a délimiter leur terrains qui empêche quiconque d’accéder a son domaine. Ce droit de clôture s’explique aussi par un autre droit reconnu par les ass révolutionnaires c’est la liberté de culture des terres, le propriétaire est libre de déterminer le type de culture qu’il souhaite, de varier les cultures des terres, de les mener a l’époque qui leur semble la plus convenable suivant le rythme qu’il préfère. Par extension les propriétaires ne sont plus contraints d’admettre que n’importe qui puisse venir pâturer leur terrain entre chaque récolte (= cloture). 

 

Le droit d’exploitation des mines loi de juillet 1791, le droit d’exploiter les mines peu profondes, droit reconnu a  titre provisoire qui reflète la tendance a une renforcement du droit du propriétaire foncier. 

 

• La propriété intellectuelle : renforcée pendant la révolution, sous l’ancien régime le droit des auteurs était soumis au régime des privilèges c’est a  dire qu’a  titre exceptionnel après l’avis d’un censeur le roi pouvait accorder a un inventeur ou a l’auteur d’une œuvre artistique un privilège. Et ce privilège donnait a son détenteur un monopole d’exploitation de l’objet qu’il avait crée. Désormais les révolutionnaires reconnaissent en cette matière une propriété aussi bien en matière industrielle, qu’artistique. En matière industrielle loi de janvier (juillet) 1791 «  toute découverte industriel est de la propriété de son auteur » et donne a l’inventeur les moyens de protéger sa découverte par un brevet demandé a l’état qui lui permet d’exploiter sa découverte de manière exclusive pendant une durée de 5 ans voire 15 ans. Ce brevet est accordé sans censure préalable et n’est soumis qu’au paiement d’une taxe qui varie suivant la durée de l’exploitation visée. Ils reconnaissent également une propriété littéraire et artistique avec plusieurs mesures remarquable, d’a bord en matière de théâtre, les représentation depuis la fin du 17^ème  seule la comédie française peut être autorisée a jouer des pièces en français a paris, il y a un monopole, en 1790 les révolutionnaires y mettent fin et proclament la liberté du théâtre de représenter les pièces de leur choix dans la langue de leur choix, il faut seulement obtenir l’accord de l’auteur de la pièce. Une mesure de plus large ampleur est adoptée en 1793 la convention reconnait le droit de propriété des auteurs, compositeurs, peintres, dessinateurs. La convention permet a l’ensemble de ses créateurs d’exploiter leur œuvre durant toute leur vie. Leurs héritiers conservent ce droit pendant les 10 années qui suivent le décès de l’auteur. Passé ce délai l’œuvre entre dans le domaine public, le but étant de favoriser une plus grande reconnaissance des œuvres artistiques. 

 

Pendant une durée de 5 ans, 15 ans. Ce  brevet est accordé sans examen particulier. Il n’est soumis qu’au paiement d’une taxe qui varie selon la durée d’exploitation visée. Qui reconnaisse également une propriété littéraire et artistique avec plusieurs mesures remarquables. D’abord en matière de théâtre depuis la fin du 17^e s seul la comédie française était autorisée à jouer des pièces françaises, elle détenait un monopole. Les révolutionnaires mettent fin à ce monopole qui proclame la liberté des théâtres de représenter des pièces de leur choix et dans la langue de leur choix. Pour cela il faut obtenir l’accord du créateur de la pièce.  

 

En 1793 la convention reconnait le droit de propriété des auteurs, des compositeurs, des peintres et des dessinateurs. La convention donne à ces personnes un droit à l’exploitation de leur œuvre toutes leurs vies et leurs héritiers conservent ce droit pendant les 10 années qui suivent le décès de l’auteur. Passé ce délai de 10 ans l’œuvre entre dans le domaine public le but étant de favoriser une plus grande reconnaissance des œuvres artistiques.  

 

Enfin ils tentent de diffuser la propriété, de multiplier les propriétaires.  

 

III-              La diffusion de la propriété 

 

Si les révolutionnaires ont protégés ainsi la propriété c’est parce qu’il s’en faisait une idée généreuse. Leur idée était de diffuser largement la propriété.  

 

Ils voulaient la protégé parce qu’ils estimaient que la propriété devenait une condition de la liberté. Et donc d’avoir une certaine indépendance et puis parce que ces révolutionnaires voulaient que ce droit soit reconnu à tous. C’est pour cela qu’ils ont tentés de multiplier les propriétaires et dans cette perspective plusieurs opérations de redistributions ont été faites.  

 

·         La vente des biens nationaux 

 

·         Partage des biens communaux 

 

 

 

A)    La vente des biens nationaux 

 

Il y en a 2 types qui ont été employés par les révolutionnaires afin de redistribuer la propriété : 

 

–          Les biens du clergé. Ce sont ceux qu’on appelle les biens nationaux de 1^ère origine. Ils représentent une part considérable du pays = 1/5 du territoire français. Ces biens sont rentrés dans le patrimoine national dès le début de la révolution, l’idée a été proposée par Taléran évêque. Il voulait combler de grand déficit public en nationalisant l’ensemble des biens du clergé. Cette mesure adopté en novembre 1789, il a fallu argumenter et justifier l’intégration ou la réintégration de l’ensemble des biens des clercs dans le patrimoine national. L’idée d’une telle réintégration remettait en cause le droit de propriété lui-même, un droit que les révolutionnaires proclamé protéger absolument. Les révolutionnaires ont argumentés et ils l’ont fait en niant le droit de propriété de l’église en disant que celle-ci n’a jamais été propriétaire de ses biens. Pour cela 2 arguments ont été employés : 

 

D’abord : des révolutionnaires ont considérés que ces biens avaient été donné à l’église par des donateurs issus du peuple. Ce qui supposait que les propriétaires initiaux étaient la nation. Et ils ajoutaient à cela que l’ensemble des biens du royaume était soumis à la nation et l’église étant un de ces corps elle devait revenir à la nation.  

 

Aussi comme les révolutionnaires niés l’existence d’un droit de propriété de l’église sur ses biens la nationalisation du clergé n’a pas été présentée comme une expropriation. Elle a été présentée comme un retour de bien qui avait été initialement concédée à l’église. Ce qui a permis alors de payer une indemnité dû constitutionnellement en cas d’expropriation.  

 

Néanmoins cette nationalisation du clergé n’a pas été faite sans contrepartie. En nationalisant les biens du clergé la nation se chargé désormais de l’aide au plus pauvre. La nation se chargé en outre de subvenir aux besoins de l’église et au traitement du clergé.  

 

Le but de cette opération était de redresser les finances publiques en se servant de l’ensemble de ces biens comme gage mais aussi en se servant de ces biens pour les vendre. Mais cette vente permettait en outre de diffuser la propriété parmi la nation.  

 

Cette politique de vente des biens nationaux a été renouvelé par la suite qui provenait des opposant à la révolution. C’est-à-dire des biens qui appartenaient à des immigrés, des personnes qui ont fui le pays après la révolution.  

 

La vente de ces biens nationaux s’est prolongé tout au long de la révolution avec un objectif constant redresser les finances publiques tout en diffusant la propriété. Le problème c’est que cet objectif n’a pas était totalement atteint, les acquéreurs des biens nationaux étaient ceux qui détenaient des riches, souvent de riche bourgeois c’est-à-dire des citoyens qui étaient déjà propriétaire. Les paysans qui étaient visés par cette mesure n’ont pu que très peu participer à ces ventes. C’est pourquoi il n’y a pas vraiment eu d’augmentation des propriétaires à la suite de la vente des biens nationaux. Les terres continuent d’appartenir à de grands propriétaires financiers.  

 

Après la révolution sous l’empire l’ancienne noblesse a pu progressivement reconstituer une grande partie de son patrimoine.  

 

B)    Le partage des biens communaux 

 

Communaux : ensemble des biens sur lesquels les habitants d’une commune ont un droit. L’ensemble d’un bien laissé aux habitants d’une commune pour qu’ils en jouissent collectivement, ex : forêts, marais… Des biens qui appartenaient initialement au seigneur. Le seigneur mettait à la disposition des habitants qu’à titre provisoire. Les seigneurs avaient tenté de restreindre la portée de ces biens communaux.  

 

La révolution à cet égard a eu des effets importants puisque l’abolition du régime féodale a conduit le seigneur à perdre ses pouvoirs sur ces biens communaux. A partir de là ce sont les habitants de la commune qui sont devenus propriétaires de ces biens.  

 

Pour diffuser la propriété les révolutionnaires ont tentés de se reporter sur ces biens communaux, décidé d’en organiser le partage. Le principe d’un tel partage a été proclamé en août 1792, l’assemblée établissait un principe de partage obligatoire. Cette loi d’août 19792 n’a pas été immédiatement applicable et sa mise en œuvre a pris du temps et s’est faite de façon très mesuré. On a pas recherché à vendre la totalité des biens communaux.  

 

Les principes de cette mise en œuvre sont établis en juin 1793, il est prévu que le partage ne se fasse que lorsque plus d’un tiers des habitants de la commune en font la demande. Autrement dit il n’y a plus rien de systématique à ce partage.  

 

Quant au procédé poursuivait il s’agit d’établir des lots de même valeur qu’on attribue de manière gratuite. C’est un partage pur et simple qui est prévu lorsqu’il est mis en œuvre. Chaque habitant quelques soit son âge, son sexe  a une part égale des biens de la commune. Là encore ce procédé est un échec les paysans se désintéressent du partage parce que ce partage des biens communaux conduits à établir des parcelles de très petite taille qui sont difficile à exploiter.  

 

En outre ce procédé a pour autre défaut d’appauvrir les communes et c’est pourquoi ce procédé est progressivement abandonné. Dès 1796 le principe du partage est mis en suspens et progressivement on fait interdiction aux communes d’aliéner leurs biens sans autorisation législative. Et finalement après la révolution, sous l’empire on revient au pratique antérieure, les biens communaux redeviennent la propriété indivis de la commune. Et la commune perd le droit de s’appauvrir en partageant ses biens, elle ne peut plus donner ses biens à titre gratuit elle peut seulement les vendre.  

 

Ainsi de grandes tendances, toutes n’ont pas eu le même effet. Ils ont rendus ce droit de propriété exclusif et ils l’ont renforcé en lui donnant une propriété accrue.  

 

Section 2 : La propriété dans le Code Napoléon 

 

En matière de propriété comme dans bien d’autres domaines du droit civil, les rédacteurs du code se sont efforcés d’établir un compromis entre les principales sources du droit français de la fin du 19^e s = compromis entre le droit romain, les coutumes de l’ancienne France et les principes révolutionnaires.  

 

Ils consacrent une évolution qui pourrait apparaitre comme linéaire.  

 

I)                   Les ambitions des rédacteurs du code civil 

 

Deux types de motivation animent les rédacteurs du code : 

 

–          Juridique : 

 

Les motifs juridiques ont été exposés par Portalis au moment de la présentation du code en vue de son adoption. Portalis justifie la définition qui est donné de la propriété à partir d’un raisonnement qui est proche de celui de Locke. Il explique qu’à ses yeux l’homme ne peut pas subsister sans avoir des biens qui lui sont propres. Et comme ces biens sont nécessaires à sa subsistance il a un droit naturel sur ces derniers. Autrement dit pour lui la propriété est un droit naturel, il note à cet égard qu’il y a toujours des propriétaires quelques soit l’époque, les lieux…  

 

Aussi pour lui ce n’est pas sur le fondement d’une convention qu’est apparue une propriété. Pour lui la propriété est extérieure à tout artifice juridique, c’est un droit naturel. Toujours dans la lignée de Locke il estime que la propriété est l’âme universelle de la législation, c’est-à-dire qu’à ses yeux c’est le droit de propriété et sa protection qui justifie l’existence de toute société.  

 

C’est le droit de propriété qui justifie l’intervention de l’état pour assurer cette protection. Il ajoute qu’à ses yeux il n’y a pas d’injustice ou d’inégalité qui naissent de la propriété elle-même. Pour lui c’est à la nature que les hommes doivent les inégalités. Pour lui les hommes naissent égaux ni en force, ni en droit, ni en taille… Aussi la propriété mérite d’être protégée. 

 

D’autres pensaient que c’était artificiel et cela explique qu’aucune justification ne soit donné de manière officielle. Portalis voulait qu’un livré préliminaire soit fait pour donner la définition de la propriété mais cela n’a pas été fait. Et ce désaccord entre les rédacteurs explique aussi que certaines règles de droit positif viennent restreindre le droit de propriété contre la volonté de Portalis qui voyait un droit naturel et absolu.  

 

–          Politique : 

 

Il y en a de plusieurs ordres : 

 

D’abord, il voulait consacrer définitivement l’abolition de la féodalité et la théorie du double domaine que le code civil insiste sur le caractère absolu du droit de propriété. On ne tolère pas que plusieurs personnes puissent exercer conjointement des droits sur la même chose. C’est pour la même raison que le code écarte toutes les initiatives qui pourraient rétablir une forme de double domaine. Et plusieurs dispositions du CC peuvent être comprise dans cette perspective.  

 

Article 530 du CC dispose que toute rente perpétuel sur un immeuble est réputé rachetable. C’est précisément pour que nul ne puisse payer indéfiniment sur un bien des redevances à un tiers car une telle situation conduirait à rétablir le régime féodal.  

 

Article 686 du CC des servitudes personnelles soit faite à la charge d’une personne ou en faveur d’une personne. Elles ne peuvent être faites que pour un fond. Car admettre que les servitudes sont attachées à la personne reviendrait là encore à rétablir une forme de régime féodal.  

 

Les rédacteurs du code souhaitaient rétablir, garantir la paix sociale. Notamment ils souhaitaient rassurer tous les propriétaires qui avaient acquis des biens durant la révolution. En particulier tous les acquéreurs de biens nationaux. Beaucoup d’acquéreurs de ces biens craignaient que leur propriété soit remis en cause par un changement de régime, retour en force du clergé… 

 

C’est pour éviter que ces propriétés soient remises en question que des garanties ont été données. D’abord à propos des biens du clergé Bonaparte a obtenu l’assentiment du pape sur la nationalisation des biens du clergé à l’occasion du Concordat de 1801. Par cette convention le pape reconnaissait la régularité de la nationalisation des biens du clergé et il s’engagé à ne plus la remettre en cause. En outre tous ce qui touche aux biens des immigrés, Bonaparte  a accepté le retour de ceux qui avaient fuient le territoire nationale durant la révolution mais quand il a accepté ce retour il a exclu le retour des biens des immigrés.  

 

La définition de la propriété insérée à l’article 544 du CC a pour objet de rassurer les propriétaires car cette définition reconnaissait un droit absolu de propriété.  

 

II)                La définition du droit de propriété 

 

L’apport décisif du CC en matière de propriété tient à cette définition par l’article 544 du CC : « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ».  

 

Elle emprunte beaucoup au droit romain. Ces éléments constitutifs sont proches, on voit que le droit de propriété c’est la réunion de plusieurs droits = jouir, disposer de la chose, droit d’en faire usage tant qu’on respecte les lois. Autrement dit c’est la réunion du « fructus », « abusus » et « usus ». 3 notions qui étaient définis par les juristes classiques romains.  

 

Les qualités de ce droit de propriété sont proches de celle de la propriété quiritaire. La propriété quiritaire était présentée comme un droit absolu, perpétuel il en va de même de la propriété du CC. C’est un droit absolu tout d’abord comme la propriété romaine elle est opposable à tous. Et les rédacteurs du code insiste lourdement sur le caractère absolu de la propriété il se manifeste dans les pouvoirs de jouir et d’user de la chose et on dit que la propriété du code civil est plus absolue que la propriété du droit quiritaire romain.  

 

Des commentateurs du CC considèrent que le droit de propriété donne lieu à un despotisme. Pour autant au même titre que la propriété quiritaire, l’usage de la propriété du CC prévoit certaines limites = usage de la chose se fait dans le respect des lois et des règlements. Les propriétaires doivent respecter les servitudes légales, de chemin, d’eaux… 

 

Ce droit de propriété est un droit exclusif comme la propriété quiritaire, en soit ce qualificatif n’apparait pas dans la définition elle-même mais d’autres dispositions du code tirent des conséquences du caractère exclusif du droit de propriété. Le code reconnait le droit d’enclore un terrain (faire une clôture). Surtout le code établit que tous les droits sur la propriété d’autrui sont nécessairement de nature exceptionnelle et provisoire, l’usufruit est toujours temporaire jamais perpétuel. De même la copropriété n’est jamais permanente.  

 

Ainsi le droit de propriété appartient exclusivement à son propriétaire et les démembrements de la propriété sont toujours amenés à disparaitre.  

 

Enfin la propriété est perpétuelle on peut certes transférer, transmettre un droit de propriété le code prévoit même à cet égard que la propriété puisse être transmise par simple contrat alors qu’auparavant on exigé la transmission matérielle de la chose. Désormais le consensualisme fait un pas considérable. On peut toujours transmettre un droit de propriété mais on ne peut pas supprimer en principe le droit tant que l’objet sur lequel il porte existe.  

 

Aussi la propriété ne disparait par la mort du propriétaire ou par l’usage. Elle est perpétuelle.  

 

On peut écarter ce principe de perpétuité de la propriété que dans des conditions strictes comme l’expropriation qui est le seul tempérament prévu. Elle ne peut se faire désormais que si elle est justifiée par une utilité publique et peut être faite qu’en échange d’une juste indemnité.