Plan du cours :

Calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est calculé en appliquant un barème progressif au patrimoine immobilier net imposable. Une décote est prévue pour les patrimoines n’excédant pas un certain seuil. L’IFI est plafonné après réduction d’impôts éventuelles.

L’IFI est calculé sur la valeur nette de votre patrimoine imposable au 1^er janvier 2019, c’est-à-dire après déduction des dettes existant au 1^er janvier 2019, à condition de pouvoir les justifier.

Font notamment partie des dettes déductibles celles relatives :

Les autres fiches de cours :

à l’acquisition de biens ou droits immobiliers imposables (emprunts immobiliers)
au paiement des travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement
à l’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers imposables
au paiement des travaux d’entretien effectivement supportés par le propriétaire ou supportés par le propriétaire pour le compte du locataire mais dont il n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année de départ du locataire
au paiement des impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière). En revanche, les impositions incombant à l’occupant (exemple : taxe d’habitation) ne sont pas déductibles. La part de votre impôt correspondant aux revenus de vos biens immobiliers (exemple : revenus fonciers) n’est pas non plus déductible.

L’IFI est calculé sur la valeur de votre patrimoine net taxable en appliquant le barème suivant :

Barème de l’IFI
Fraction de la valeur nette taxable du patrimoine	Taux applicable
Jusqu’à 800 000 €	0 %
Entre 800 001 € et 1 300 000 €	0,50 %
Entre 1 300 001 € et 2 570 000 €	0,7 %
Entre 2 570 001 € et 5 000 000 €	1 %
Entre 5 000 001 € et 10 000 000 €	1,25 %
Supérieure à 10 000 000 €	1,5 %

En 2019, si vous déclarez un patrimoine dont la valeur est supérieure à 1 300 000 € et inférieure à1 400 000 €, vous bénéficiez d’une décote qui vient s’imputer sur le montant de l’IFI calculé selon le barème en vigueur.

Le montant de la décote se calcule de la manière suivante : 17 500 € – 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.

Exemple de calcul :

Patrimoine net taxable au 1^er janvier 2019: 1,35 million €

IFI brut = (500 000 € x 0,5 %) + (50 000 € x 0,7 %) = 2 500 € + 350 € = 2 850 €

Décote applicable = 17 500 € – (1,35 million € x 1,25 %) = 625 €

Montant IFI = 2850 € – 625 € = 2 225 €

En cas de dons au profit d’organismes d’intérêt général, vous bénéficiez d’une réduction d’IFI égale à 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 €.

En 2019, l’IFI est plafonné en fonction du montant cumulé de vos impôts.

L’impôt sur les revenus de 2018 (prélèvements sociaux et contribution exceptionnelle sur les hauts revenus inclus) ajouté à l’IFI 2019 ne doit pas dépasser 75 % des revenus perçus en 2018.

En cas de dépassement, la différence est déduite du montant de l’IFI.

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L’iSF n’existe plus, ça a été remplacé par l’IFI

Les règles de détermination de l’ISF

Pourquoi le contribuable doit-il connaitre les règles d’assiette et de calcul ? Parce qu’il doit faire sa déclaration à l’ISF, il doit calculer son impôt et accompagné son calcul d’un chèque.

A) La détermination de la base d’imposition, de l’assiette

Le principe général est que l’assiette de l’ISF (la base d’imposition) est la valeur totale du patrimoine. Les contribuables vont être taxés sur la valeur nette du patrimoine. Cette valeur nette est la valeur brute moins les dettes déductibles/les charges déductibles.

1) La notion de valeur brute du patrimoine

C’est le contribuable qui chaque année, doit déclarer la valeur brute des biens entrant dans la valeur totale taxable. Elle doit être calculée en se conformant aux règles édictées par le législateur. Ces règles sont différentes pour les biens mobiliers et immobiliers.

Pour les biens immobiliers (terrains, immeubles bâtis), la valeur brute est la valeur vénale du bien au 1^er janvier de l’année de la déclaration. Ex : au titre de l’ISF 2015, les contribuables concernés doivent produire une déclaration au mois de juin 2015. Dans cette déclaration, ils vont indiquer les biens immobiliers dont ils sont propriétaires au 1^er janvier 2015 et vont indiquer la valeur brute du bien par rapport à la valeur vénale du bien au 1^er janvier 2015.

La conséquence de cette règle est que dans un contexte de spéculation immobilière, c’est une augmentation très rapide des valeurs brutes taxables. Les contribuables qui vont être taxés à partir de la valeur brute risquent d’être taxés sur une richesse virtuelle. Le législateur a introduit une atténuation pour les propriétaires de leur résidence principale. En 1989, avait été posé la règle selon laquelle les propriétaires de leur résidence principale bénéficiaient d’un abattement de 20% sur la valeur brute de la résidence dont ils étaient propriétaires.

La loi de finance initiale pour 2008 a porté cet abattement à 30% pour soulager un peu plus les propriétaires de leur résidence principale. Ce geste du législateur a été fait pour atténuer la déception d’une partie des électeurs de la droite, qui avaient cru que leur candidat supprimerait l’ISF.

Concernant les biens mobiliers, ils doivent être évalués par référence au cours du marché du dernier jour de l’année qui précède (31 décembre 2014) la déclaration pour les titres du portefeuille ou les meubles.

2) La notion de charge déductible

Les charges déductibles comprennent essentiellement deux éléments : les emprunts contractés envers les établissements de crédit pour l’imposition des biens soumis à imposition et les impôts dont le déclarant est redevable au cours de l’année concernée (l’IRPP due en 2015 au titre de 2014 ainsi que les impôts locaux dus en 2015). N’ont pas le caractère de charge déductible les emprunts contractés pour l’acquisition de biens exonérés à l’ISF.

B) Le calcul de l’impôt, la liquidation de l’ISF

La liquidation de l’ISF doit être faite par les contribuables eux-mêmes. Ils demandent l’aide d’un spécialiste. Ce calcul de l’impôt s’effectue en deux temps : l’impôt brut et après la détermination des éléments venant réduire cet impôt.

1) L’impôt brut

Le calcul de l’impôt brut s’effectue en appliquant à la valeur nette imposable un barème de taux d’imposition prévu par le législateur. C’est un barème progressif. Il comporte 6 tranches avec pour chaque tranche un taux d’imposition.

Impôt progressif. La progressivité de cet impôt est en pente douce alors qu’elle est plus forte en matière d’IRPP.

Suite à son élection, François Hollande a fait revenir le barème à son ancienne structure :

N’excédant pas	800 000 euros	0 %
Comprise entre	800 000 et 1 300 000 euros	0,5 %
Comprise entre	1 300 000 et 2 570 000 euros	0,75 %
Comprise entre	2 570 000 et 5 000 000 euros	1 %
Comprise entre	5 000 000 et 10 000 000 euros	1,25 %
Supérieure à	10 000 000 euros	1,50 %

2) Les réductions d’impôt

Elles ont été instituées pour les charges de famille. Réduction pour chaque enfant mineur à charge. Le plafonnement de l’ISF, en plus des réductions d’impôts pour charge de famille, le contribuable peut dans certains cas bénéficier d’un plafonnement de l’impôt. Le plafonnement est institué par le bouclier fiscal. Le bouclier fiscal est un mécanisme destiné à garantir à tous les contribuables qu’un montant total d’imposition ne peut pas excéder la moitié de leurs revenus de l’année. Ce montant total comprend l’IRPP, la CSG, la CRDS.

Pour les contribuables pour lesquels l’ISF viendrait excéder le montant d’imposition limité, l’ISF serait limité de manière à ce qu’il n’excède pas 50% d’imposition.

Le Conseil constitutionnel a dit que l’impôt ne devait pas être confiscatoire et a dit que l’ISF était conforme au principe de l’égalité devant les charges publiques pour justifier la constitutionnalité de l’ISF.

C) Les modalités administratives de déclaration et de paiement de l’ISF

Les personnes entrant dans le champ d’application de l’ISF ont l’obligation de souscrire chaque année une déclaration détaillée de leur patrimoine taxable à l’ISF. Elle doit comporter le détail de tous les biens dont ils sont propriétaires y compris les biens exonérés. Cette déclaration doit comporter l’indication de la valeur brute de chaque bien avec l’indication des dettes et charges déductibles. Ces déclarations doivent être déposées au plus tard le 15 juin de chaque année auprès de l’administration fiscale.

Cette obligation déclarative a pour conséquence que les contribuables doivent estimer eux-mêmes s’ils entrent ou non dans le champ d’imposition de l’ISF. Le contribuable estimant son patrimoine inférieur au seuil minimum, n’a pas à produire une déclaration. Si leur patrimoine dépasse le seuil minimum, ils ont l’obligation de déposer une déclaration.

Il y a une sanction très sévère, l’administration fiscale exerce une surveillance active à l’égard de l’ISF en essayant de traquer les contribuables qui entrent dans le champ d’imposition et qui n’ont pas déposés de déclaration.

En droit commun, l’administration fiscale dispose d’un délai de reprise de 3 ans en arrière à l’égard des contribuables qui ont produits leur déclaration. Délai de 6 ans en arrière à l’égard des contribuables qui n’ont pas produit de déclaration. Certains cabinets conseillent d’envoyer une déclaration mm ayant un patrimoine inférieur au seuil minimum.

D) Le paiement de l’ISF

La particularité en matière d’ISF est que le paiement de cet impôt intervient en mm temps que la production de la déclaration. Auto-liquidation de cet impôt : il faut que les contribuables sachent compter.

Par cette seule caractéristique, l’ISF appartient à la famille des impôts indirects, car il est établi sans avis d’imposition, sans acte administratif. En cas de contentieux, les litiges sont de la compétence du juge judiciaire en matière d’impôts indirects et du juge administratif en matière d’impôts directs.