L’accession mobilière et immobilière

L’accession est un principe fondamental du droit civil qui régit la transmission de la propriété lorsqu’un bien est incorporé à un autre, entraînant une modification des droits de propriété. Ce mécanisme juridique se divise en deux formes principales :

• L’accession mobilière, qui concerne l’intégration d’un bien meuble dans un autre meuble ou la création d’un bien nouveau par transformation.
• L’accession immobilière, qui s’applique lorsque des biens meubles sont incorporés à un immeuble, comme la construction d’un bâtiment ou la plantation d’un arbre sur un terrain.

Ce principe vise à garantir la sécurité juridique en clarifiant les droits des propriétaires tout en prenant en compte les efforts des tiers qui peuvent revendiquer un droit sur le bien nouvellement créé.

Résumé du principe de l’accession

L’accession repose sur deux grands mécanismes :

1. L’incorporation d’un bien dans un autre : lorsqu’un bien accessoire est intégré à un bien principal, il perd son individualité et appartient au propriétaire du bien principal.
2. La création d’un bien nouveau : en cas de transformation, la propriété revient soit au propriétaire de la matière première, soit à celui qui a réalisé l’ouvrage si son travail a une valeur nettement supérieure (articles 570 et 571 du Code civil).

En matière immobilière, le propriétaire du sol est présumé propriétaire de tout ce qui y est édifié, sauf exceptions spécifiques comme les droits réels (usufruit, bail emphytéotique, etc.) qui permettent à un tiers de revendiquer la propriété des constructions temporairement.

Exemples concrets pour comprendre

1. Accession mobilière :

   • Un menuisier utilise des clous pour fabriquer une armoire. Les clous deviennent une partie intégrante de l’armoire, qui appartient au menuisier.
   • Un sculpteur réalise une œuvre d’art à partir d’un bloc de marbre peu coûteux. Si la sculpture a une grande valeur, il en devient propriétaire.

2. Accession immobilière :

   • Un entrepreneur construit une maison sur un terrain qui ne lui appartient pas. Par défaut, le terrain étant l’élément principal, la maison appartient au propriétaire du sol, sauf si une indemnisation est due au constructeur.
   • Un locataire aménage un jardin dans une propriété louée. À la fin du bail, ces aménagements reviennent au propriétaire du terrain.

I- L’accession mobilière

L’accession mobilière intervient lorsqu’un bien est intégré à un autre au point de perdre son individualité. Il existe deux principales situations :

1. L’incorporation d’un bien dans un bien principal, entraînant un rapport de principal à accessoire.
2. La création d’un bien nouveau, résultant d’un assemblage ou d’une transformation.

Dans tous les cas, la fusion des biens entraîne une modification des droits de propriété, souvent au profit du propriétaire du bien principal ou de celui qui a effectué la transformation.

A. L’incorporation d’un bien accessoire dans un bien principal

L’accession mobilière repose sur une distinction entre bien principal et bien accessoire.

1. La notion de principal et d’accessoire

Lorsque plusieurs biens sont réunis, l’un est considéré comme principal, tandis que les autres deviennent des accessoires qui perdent leur individualité. L’accessoire est absorbé par le bien principal, ce qui entraîne la disparition du droit de propriété de l’ancien propriétaire du bien accessoire.

Le critère de distinction repose sur plusieurs éléments :

• La valeur : le bien ayant la valeur la plus élevée est souvent considéré comme principal.
• La fonction : le bien qui joue un rôle essentiel dans l’ensemble formé est le principal.
• L’intégration matérielle : si l’accessoire ne peut être séparé sans détruire ou altérer le bien principal, il lui est définitivement rattaché.

Exemple :

• Un menuisier cloue des planches pour fabriquer une armoire. Le clou, bien accessoire, perd son individualité au profit du meuble, bien principal.

2. Les conséquences juridiques

L’absorption du bien accessoire entraîne plusieurs effets juridiques :

• Le propriétaire du bien principal devient propriétaire de l’ensemble.
• Le propriétaire du bien accessoire perd son droit de propriété.
• Seule une indemnisation est envisageable pour compenser la perte du bien accessoire.

Exemple : Un vendeur de clous qui a inséré une clause de réserve de propriété (le bien reste sa propriété jusqu’au paiement intégral) ne pourra pas revendiquer la restitution des clous si ceux-ci ont été utilisés pour réparer un meuble.

En droit romain, cette solution était différente : le propriétaire pouvait exiger la restitution de son bien à travers l’action ad exhibiendum. En droit français, l’accession mobilière opère comme une expropriation, avec seulement un droit à indemnisation.

B. La création d’un bien nouveau

Lorsque plusieurs objets sont assemblés pour donner naissance à un objet inédit, se pose la question de savoir qui en devient propriétaire.

1. Le principe : le propriétaire de la matière devient propriétaire du bien

L’article 570 du Code civil établit que le propriétaire de la matière première devient propriétaire du bien nouvellement créé.

Exemple :

• Un artisan utilise du bois pour fabriquer une table. Le bois lui appartenant, il reste propriétaire de la table.

Ce principe s’applique même si plusieurs matières premières sont fusionnées. Le propriétaire de l’ensemble des matériaux devient automatiquement propriétaire du bien fini.

2. L’exception : la primauté du travail sur la matière (article 571 du Code civil)

Il existe une exception lorsque la valeur du travail fourni pour créer le bien est nettement supérieure à la valeur de la matière première. Dans ce cas, le bien appartient à l’ouvrier qui a réalisé l’ouvrage, et non au propriétaire de la matière.

Exemple :

• Un artiste sculpte une statue dans un bloc de marbre de faible valeur. Si la sculpture atteint une valeur très élevée, il devient propriétaire de l’œuvre, malgré l’origine du marbre.

Cette règle reconnaît que le travail peut être une source de propriété, ce qui est rare dans le Code civil. Cependant, cette disposition est peu appliquée en pratique, car la transformation d’un bien résulte souvent d’un contrat entre le propriétaire de la matière et l’artisan.

En résumé : L’accession mobilière entraîne l’intégration d’un bien dans un autre, entraînant la perte de propriété du bien accessoire. Le propriétaire du bien principal devient propriétaire de l’ensemble, et l’ancien propriétaire du bien accessoire ne peut prétendre qu’à une indemnisation.

Lorsque l’accession entraîne la création d’un bien nouveau, la propriété est attribuée en priorité au propriétaire de la matière première (article 570), sauf si la valeur du travail est nettement supérieure, auquel cas elle revient à l’ouvrier qui a transformé la matière (article 571).

Ces règles garantissent la sécurité juridique des transactions et des créations tout en reconnaissant, dans certains cas, la valeur du travail comme un fondement de la propriété.

II- L’accession immobilière

L’accession immobilière est un principe juridique selon lequel tout bien meuble incorporé dans un immeuble devient partie intégrante de celui-ci. Cela concerne, par exemple, la construction d’un bâtiment ou la plantation d’un arbre sur un terrain (article 532 du Code civil). Le propriétaire du sol est présumé propriétaire de tout ce qui y est édifié, sauf preuve contraire.

Ce mécanisme repose sur une règle essentielle en droit civil : « L’immeuble est la partie principale ». Autrement dit, lorsqu’un bien mobilier (comme des matériaux de construction) est incorporé à un terrain, il devient automatiquement immeuble et appartient au propriétaire du sol, sauf si une indemnisation est due au constructeur (article 555 du Code civil).

L’étude de l’accession immobilière est essentielle en droit civil car elle permet de comprendre les mécanismes de transmission de la propriété en matière de construction et d’aménagement du sol. Ce principe garantit la sécurité juridique en évitant des conflits de propriété et en protégeant les propriétaires fonciers contre l’appropriation abusive de leur terrain. Toutefois, il ménage également les intérêts des constructeurs en leur ouvrant un droit à indemnisation selon les circonstances.

Exemples concrets pour mieux comprendre

1. Un particulier achète un terrain et y construit une maison : il en est naturellement propriétaire car il est également propriétaire du sol.
2. Un locataire construit un garage sur le terrain qu’il loue : sauf stipulation contraire dans le bail, le garage appartient au propriétaire du terrain une fois le bail terminé.
3. Un promoteur immobilier bâtit un immeuble sur un terrain dont la vente est annulée : il peut demander une indemnisation pour les constructions réalisées en fonction de sa bonne ou mauvaise foi.
4. Un usufruitier plante des arbres sur un terrain dont il a l’usage temporaire : à la fin de son usufruit, ces plantations reviennent au nu-propriétaire du sol.

A- La propriété

Lorsqu’une personne réalise des constructions ou des plantations sur un terrain, la loi établit un certain nombre de règles permettant de déterminer à qui appartient ces améliorations. Le principe d’accession prévu par le Code civil encadre cette situation et établit une présomption de propriété en faveur du propriétaire du sol, sauf exceptions spécifiques.

1. Principe général : l’accession immobilière

L’article 553 du Code civil pose une double présomption en matière de propriété des constructions et plantations :

• Les ouvrages réalisés sur un terrain sont présumés avoir été faits par le propriétaire du sol.
• Ils sont présumés lui appartenir.

Toute personne qui prétend être propriétaire des constructions ou plantations doit renverser cette présomption en apportant la preuve contraire.

Le droit français applique également une règle traditionnelle : « l’immeuble est la partie principale ». Cela signifie que le propriétaire du sol devient automatiquement propriétaire des constructions qui y sont intégrées. Cette accession se fait sans contrepartie, sauf obligation légale d’indemnisation du constructeur (article 555 du Code civil).

Si cette présomption n’est pas contestée, le propriétaire du terrain s’enrichit des ajouts faits à son bien, et le tiers constructeur ne peut prétendre qu’à une indemnité éventuelle.

2. Exceptions au principe d’accession

Certaines situations permettent de renverser la présomption et d’accorder la propriété des constructions à une autre personne que le propriétaire du sol.

A. La preuve que le propriétaire du sol n’a pas construit

Si un tiers peut prouver qu’il a réalisé les travaux avec ses propres matériaux et efforts, la présomption de propriété du terrain peut être contestée. Toutefois, cela n’empêche pas l’accession au profit du propriétaire du sol, mais ouvre un droit à indemnisation pour celui qui a construit.

B. Quand le propriétaire du sol n’est pas propriétaire des constructions

Le propriétaire du sol ne devient pas forcément propriétaire des constructions lorsqu’un tiers dispose d’un droit réel ou personnel sur le terrain qui lui permet d’y édifier des ouvrages.

• Droits réels :

  • Usufruitier : en cas d’usufruit, l’usufruitier peut construire, mais à l’expiration de son droit, les constructions reviennent au nu-propriétaire.
  • Superficiaire : une personne ayant un droit de superficie est propriétaire des constructions qu’elle réalise, mais ce droit est temporaire.
  • Bail emphytéotique ou à construction : le preneur peut édifier des constructions et en être propriétaire jusqu’à la fin du bail.

• Droits personnels :

  • Un locataire d’un bail ordinaire ne bénéficie normalement que d’un droit d’usage sur le bien loué.
  • Toutefois, si le bail autorise expressément ou tacitement la construction, le locataire devient propriétaire des ouvrages qu’il édifie, comme l’a confirmé la Cour de cassation (Civ. 1re, 1er décembre 1964).

Dans ces situations, le propriétaire du sol n’acquiert les constructions qu’à l’expiration du droit réel ou personnel du constructeur.

3. Une propriété temporaire et différée

Contrairement à la propriété classique qui est perpétuelle, la propriété des constructions érigées par un tiers sur le sol d’autrui est temporaire. Elle prend fin avec l’expiration du droit de jouissance du sol (bail, usufruit, droit de superficie).

Une fois ce droit expiré :

• L’accession est différée : le propriétaire du terrain récupère les constructions et plantations.
• Le constructeur ne peut pas les détruire avant la fin de son droit, sauf stipulation contraire.

L’objectif de cette règle est d’éviter la destruction arbitraire des ouvrages avant leur transfert au propriétaire du sol.

En résumé : Les exceptions à la présomption de propriété. Bien que le principe d’accession bénéficie au propriétaire du terrain, certaines situations permettent d’y déroger :

• Preuve contraire : Si un tiers prouve qu’il a construit avec ses propres moyens, il peut réclamer une indemnisation.
• Droits réels et personnels : Un usufruitier, un titulaire d’un droit de superficie, un bénéficiaire d’un bail emphytéotique ou d’un bail à construction peuvent être propriétaires des ouvrages qu’ils réalisent, mais leur propriété prend fin à l’expiration de leur droit.
• Accession différée : Dans ces cas, le propriétaire du sol ne récupère la propriété des constructions qu’à l’issue du droit du constructeur.

 

 B- L’indemnité

L’accession immobilière concerne la situation où une personne réalise des constructions ou des plantations sur un terrain dont elle n’est pas propriétaire. La question de l’indemnisation se pose lorsque ces améliorations reviennent au propriétaire du sol. L’article 555 du Code civil encadre ces situations en distinguant plusieurs hypothèses selon la présence ou l’absence d’un titre juridique et la bonne ou mauvaise foi du constructeur.

1. L’existence d’un titre juridique pour le constructeur

Dans certains cas, le constructeur bénéficie d’un titre juridique lui permettant de jouir du terrain temporairement (exemple : usufruit, bail, droit d’usage). Généralement, ces titres prévoient qu’à l’expiration du droit, les constructions et plantations reviennent au propriétaire du sol sans indemnité.

Ce principe repose sur plusieurs justifications :

• Ces droits ont une durée généralement longue, permettant au constructeur d’amortir son investissement (exemple : en louant les constructions).
• L’usufruit peut être accordé sans contrepartie financière, ce qui compense l’absence d’indemnité.
• Certains régimes spéciaux prévoient néanmoins une indemnisation, notamment en droit rural (exemple : plantations effectuées par un locataire agricole).

2. L’absence de titre juridique du constructeur

Lorsque le constructeur ne dispose d’aucun droit sur le terrain, l’indemnisation dépend de sa bonne ou mauvaise foi.

A. L’ancien propriétaire dont le titre est annulé

Si une personne a acheté un terrain et y a construit, mais que la vente est annulée rétroactivement (exemple : vice du consentement, vente réalisée par un non-propriétaire), elle est réputée ne jamais avoir été propriétaire. La question de son indemnisation se pose alors.

B. Le constructeur qui édifie sur un terrain qui ne lui appartient pas

Si une personne réalise des travaux sur le terrain d’autrui sans en être propriétaire, elle pourra être évincée. Cela peut arriver qu’elle soit de bonne foi ou de mauvaise foi.

3. L’indemnisation selon la bonne ou mauvaise foi du constructeur

A. Constructeur de bonne foi

L’article 555 du Code civil prévoit une indemnisation automatique lorsque le constructeur était de bonne foi, c’est-à-dire qu’il possédait en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignorait les vices. Il peut alors obtenir :

• Une indemnité calculée en fonction de la plus-value apportée au terrain.
• Une indemnité couvrant ses dépenses engagées pour la construction.

B. Constructeur de mauvaise foi

Si le constructeur était de mauvaise foi, c’est-à-dire qu’il savait qu’il n’était pas propriétaire du terrain ou qu’il connaissait le vice de son titre, deux solutions existent :

1. Le propriétaire du terrain exige la destruction des constructions : le constructeur de mauvaise foi ne reçoit aucune indemnité et doit payer le coût de la remise en état.
2. Le propriétaire décide de conserver les constructions : dans ce cas, le constructeur de mauvaise foi est indemnisé comme s’il avait été de bonne foi. L’indemnité est calculée sur la valeur objective de l’amélioration du bien, indépendamment de la bonne ou mauvaise foi.

En résumé :  L’article 555 du Code civil encadre la question des indemnités dues au constructeur selon deux critères :

1. Le titre juridique : Si le constructeur dispose d’un titre l’autorisant à bâtir (bail, usufruit, etc.), il ne peut généralement pas réclamer d’indemnité puisque son droit était temporaire.
2. La bonne ou mauvaise foi du constructeur :
   • Bonne foi : Il ignorait que le terrain ne lui appartenait pas → Il peut prétendre à une indemnisation fondée sur la plus-value apportée au terrain.
   • Mauvaise foi : Il savait qu’il n’était pas propriétaire → Il risque de ne recevoir aucune indemnité et peut être contraint de démolir l’ouvrage, sauf si le propriétaire choisit de le conserver en contrepartie d’une indemnité.