L’acquisition par convention

 ACQUISITION PAR CONVENTION

  La convention type pour transférer la propriété est la vente. C’est en effet un des rares contrats dont l’objet est de transférer un droit réel. C’est une particularité des droits belge et français (en Allemagne, la vente ne fait naître que des obligations, il n’y a pas de transfert solo consensu).

En conséquence, il faut informer les tiers du changement de patrimoine du bien, pour rendre le contrat opposable aux tiers. En Belgique, la publicité pallie les inconvénients du système consensuel.
Ce système de publicité ne vaut qu’en matière immobilière et pour les actes entres vifs. A l’égard des tiers, les actes translatifs ou déclaratifs de droits réels n’ont d’effet qu’à dater de l’acte de publicité.
Ce mécanisme vise à informer des tiers, mais la publicité ne vient jamais purger l’acte de ses éventuels vices de formation.
La tenue des registres est assurée par le conservateur des hypothèques, il y a un bureau par arrondissement judiciaire (compétence territoriale).
La loi hypothécaire de 1851 prévoit trois formes de publicités :
–         La transcription (articles 1 & 2) : il s’agit de recopier littéralement l’acte. Les acte soumis à cette formalité sont les actes entres vifs, déclaratifs ou translatifs de droits réels immobiliers ;
–         L’inscription : on mentionne dans un registre le contenu des bordereaux présentés. C’est une note explicative et détaillée relative à l’opération. (ex : hypothèque)
–         La mention marginale : inscription dans la marge des régimes précédents (ex : cession d’une créance hypothécaire qui est mentionnée dans la marge ; demande en justice visant à obtenir l’annulation d’un droit réel)
Il y a aussi le registre des dépôts : tous les actes présentés y sont mentionnés. Il permet de vérifier l’ordre d’entrée des opérations.
La transcription s’applique à 6 catégories d’actes :
a)      les actes entre vifs, translatifs ou déclaratifs de droits réels et non pas de faits matériels (ex : vente, partage, vente d’un usufruit mais pas si la propriété vient d’une prescription acquisitive)
b)      les actes constitutifs de droit (ex : acte constitutif d’un usufruit)
c)      les actes de renonciation
 
d)      les baux de plus de neuf ans (c’est différent de l’enregistrement qui est une formalité fiscale, avec des conséquences civiles et qui concerne tous les baux)
e)      les jugements qui tiennent lieu de convention ou de titre (ex : une partie qui refuse de se rendre chez le notaire après la vente)
f)        les donations de biens susceptibles d’hypothèque (article 939 du Code civil)
Il faut que toute personne intéressée présente un acte authentique.
Quid s’il existe des tiers qui entrent en  concours ou conflit avec le droit réel visé par l’acte qui doit ou aurait dû être transcrit.
Le cas type est celui des ventes successives d’un immeuble à deux acquéreurs différents (ex : si le propriétaire a désigné un mandataire et qu’ils vendent tous les deux le bien).
La publicité devient alors la règle de conflit de droit, à la place de la règle nemo plus iuris : celui qui a fait transcrire le premier l’emportera. Si les actes sont présentés le même jour, le premier mentionné dans le registre des dépôts l’emportera.
Cette règle ne s’applique pas s’il y a mauvaise foi (l’immeuble a déjà été vendu la veille et l’acquéreur le sait). La mauvaise foi s’apprécie au moment où le tiers contracte.
Rem :  
–    la bonne foi est présumée en matière immobilière, la mauvaise foi doit être démontrée ;
–         Si aucun des acquéreurs n’a transcrit, on règle le conflit entre parties par la date certaine, acquise par l’effet de l’enregistrement