La protection de la propriété par l’action en revendication.

Le propriétaire d’un bien dispose de plusieurs actions en justice pour protéger son droit de propriété. Parmi ces actions, l’action en revendication est le principal moyen permettant à un propriétaire de récupérer son bien lorsqu’un tiers le détient illégitimement et conteste son droit.

Plan du cours :

Un propriétaire peut agir en justice dans plusieurs situations :

1️⃣ Lorsque son bien subit un dommage

Exécution défectueuse d’un contrat (ex : un artisan endommage un meuble confié pour réparation).
L’action repose alors sur la responsabilité contractuelle du fautif.

2️⃣ Lorsqu’un trouble gêne son droit de propriété

Liste des autres articles :

Ex : un voisin cause des nuisances excessives (bruit, pollution, perte d’ensoleillement…).
Il peut agir sur le fondement du trouble anormal du voisinage : Dans un premier temps jurisprudentiel, le régime de responsabilité pour troubles anormaux de voisinage a fait son entrée dans le code civil avec la loi du 15 avril 2024 « visant à adapter le droit de la responsabilité civile aux enjeux actuels » qui insère Chapitre IV consacré aux troubles anormaux de voisinage, et comprenant l’article 1253.

3️⃣ En cas de dépossession illégitime

Un vol ou une escroquerie portant sur un bien peut être poursuivi pénalement.
Le propriétaire peut déposer plainte et engager une action pour récupérer son bien.

📌 Dans ces situations, le litige ne porte pas sur la propriété elle-même, mais sur des atteintes portées au bien. Le juge n’a pas à trancher la question de propriété, mais à statuer sur l’indemnisation du préjudice subi.

📌 En revanche, si un conflit existe sur la propriété du bien en elle-même, il faut engager une action en revendication.

Paragraphe I. La définition de l’action en revendication.

A) Définition de l’action en revendication

L’action en revendication permet à une personne qui se prétend propriétaire légitime d’un bien de demander sa restitution lorsque celui-ci est détenu par un tiers qui en conteste la propriété.

📌 Caractéristiques de l’action en revendication :

But → Faire reconnaître la propriété du demandeur et obtenir la restitution du bien.
Défendeur → Un possesseur qui refuse de restituer le bien et prétend en être le propriétaire.
Nature → Action réelle (elle porte sur un bien, et non sur une obligation contractuelle).

⚠️ L’action en revendication ne concerne pas les détenteurs précaires
➡️ Si le bien a été confié volontairement (ex : locataire, dépositaire, emprunteur), le propriétaire doit agir par une action contractuelle, et non par une revendication.

📌 Exemple :
Un propriétaire loue son appartement à un locataire. Si le locataire refuse de quitter les lieux après la fin du bail, le propriétaire ne peut pas agir en revendication. Il doit exercer une action en expulsion fondée sur le contrat de location.

B) Conditions de l’action en revendication

1️⃣ Le demandeur doit prouver son droit de propriété

La charge de la preuve repose sur le propriétaire revendiquant (« actori incumbit probatio », article 1353 du Code civil).
Il peut apporter la preuve par tout moyen :
- Titre de propriété (acte notarié, testament, partage successoral).
- Usucapion (prescription acquisitive) → preuve d’une possession prolongée (10 ou 30 ans).
- Indices matériels (paiement des impôts, cadastre, bornage…).

2️⃣ Le défendeur doit être un possesseur revendiquant la propriété

L’action ne peut pas être intentée contre un simple détenteur précaire (ex : locataire, gardien).
Le défendeur doit revendiquer la propriété pour lui-même, sans reconnaître le droit du demandeur.

Paragraphe II. La revendication immobilière.

L’action en revendication immobilière permet à une personne qui se prétend propriétaire légitime d’un bien immobilier d’en obtenir la restitution lorsqu’il est détenu par un tiers. Cette action est fondamentale pour défendre le droit de propriété, mais elle se heurte parfois à la possession prolongée du bien par un tiers, notamment en cas d’usucapion.

I. L’exercice de l’action en revendication immobilière

1. Juridiction compétente

L’action en revendication d’un immeuble relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire (ancien TGI) du lieu où se situe l’immeuble.

2. Imprescriptibilité de l’action en revendication

📌 Principe fondamental : Le droit de propriété est imprescriptible (article 2227 du Code civil).
➡️ En conséquence, l’action en revendication ne se prescrit pas : un propriétaire peut toujours réclamer son bien, même plusieurs années après la dépossession.

⚠️ Exception : la prescription acquisitive (usucapion)

Si un tiers détient le bien depuis au moins 30 ans, il peut en devenir propriétaire par usucapion.
Une fois ce délai atteint, le propriétaire initial perd son droit de revendication.

💡 Conséquence : L’action en revendication ne disparaît pas, mais change de titulaire → l’ancien possesseur devient propriétaire et peut lui-même agir en revendication contre d’éventuels tiers.

II. Les effets de la revendication immobilière

📌 Si l’action en revendication aboutit, le possesseur évincé doit restituer l’immeuble au propriétaire légitime. Cependant, des obligations réciproques peuvent naître entre le propriétaire et le possesseur, notamment en matière de remboursement de certaines dépenses ou indemnités.

1. Les prestations dues au propriétaire légitime

➡️ Le possesseur évincé doit restituer non seulement l’immeuble, mais aussi les fruits et produits générés par ce bien. Cependant, le traitement diffère selon que le possesseur était de bonne ou de mauvaise foi.

📌 Distinction entre bonne et mauvaise foi (article 550 du Code civil)

Un possesseur est de bonne foi tant qu’il ignore que le bien ne lui appartient pas.
Il devient de mauvaise foi dès qu’il a connaissance du vice de sa possession (ex : dès qu’il reçoit une assignation en justice).

🔹 Restitution des produits du bien

Les produits (ex : revenus locatifs, récoltes d’un terrain agricole) doivent être restitués dans tous les cas, peu importe la bonne ou mauvaise foi du possesseur.

En principe, ils doivent être restitués en nature.
Si ce n’est pas possible, le propriétaire peut exiger un remboursement équivalent.

🔹 Restitution des fruits du bien

Possesseur de bonne foi → Il n’a pas à restituer les fruits perçus avant l’assignation en justice.
Possesseur de mauvaise foi → Il doit restituer tous les fruits perçus depuis le début de sa possession.

🔹 Indemnisation pour détérioration du bien

Si l’immeuble a subi des dégradations, le possesseur évincé peut être tenu d’indemniser le propriétaire, selon les cas suivants :

Possesseur de bonne foi → Il ne répond pas des détériorations, sauf si elles sont de son fait.
Possesseur de mauvaise foi → Il doit réparer toutes les détériorations, même si elles résultent d’un cas fortuit (sauf preuve que ces dommages se seraient produits sous la garde du propriétaire → article 1302 du Code civil).

2. Les prestations dues au possesseur évincé

📌 Indemnisation possible pour les travaux réalisés sur l’immeuble
Si le possesseur évincé a entrepris des travaux, il peut réclamer une indemnisation en fonction de la nature des dépenses engagées.

📌 Trois types de dépenses à distinguer :

Type de dépense	Définition	Remboursement possible ?
Dépenses nécessaires	Travaux indispensables à la conservation de l’immeuble (ex : réparations structurelles, toiture, fondations).	Oui, remboursement total, même si le possesseur est de mauvaise foi.
Dépenses utiles	Travaux apportant une plus-value, mais non indispensables (ex : aménagement d’un jardin, agrandissement d’une pièce).	Oui, mais limité à la valeur ajoutée subsistante au moment de la restitution.
Dépenses voluptuaires	Dépenses de confort ou d’agrément (ex : piscine, décoration luxueuse).	Non, aucun remboursement. Cependant, le possesseur peut retirer ses aménagements s’il ne cause pas de détériorations.

📌 Exemple jurisprudentiel
➡️ Un possesseur évincé qui a refait la toiture d’un immeuble peut réclamer le remboursement intégral de ses dépenses.
➡️ Un possesseur ayant ajouté une véranda peut être remboursé à hauteur de la plus-value apportée.
➡️ Un possesseur ayant construit une piscine ne pourra rien réclamer, sauf s’il peut la démonter sans endommager le bien.

Résumé :

📌 L’action en revendication immobilière repose sur trois principes fondamentaux :
1️⃣ Imprescriptibilité du droit de propriété → L’action peut être intentée sans limite de temps, sauf si le possesseur a acquis la propriété par usucapion.
2️⃣ Restitution du bien et des fruits → L’occupant doit restituer l’immeuble et les revenus générés, sauf s’il était de bonne foi avant l’assignation en justice.
3️⃣ Indemnisation des travaux → Le possesseur évincé peut être indemnisé pour certains travaux, en fonction de leur nécessité et de la valeur ajoutée à l’immeuble.

💡 Conclusion :
L’action en revendication immobilière est un outil puissant pour récupérer un bien, mais elle doit être exercée avec précaution. Le défendeur bénéficie souvent d’une protection s’il est de bonne foi, et le propriétaire doit parfois verser une compensation pour certains travaux effectués sur l’immeuble.

Paragraphe II. La revendication mobilière.

L’action en revendication mobilière est plus difficile à exercer que la revendication immobilière. En effet, l’article 2276 du Code civil consacre le principe selon lequel :

« En fait de meubles, la possession vaut titre. »

Cette règle vise à sécuriser les transactions sur les biens meubles, car les échanges sont fréquents et rapides. L’acheteur d’un bien meuble peut légitimement croire que le vendeur en était propriétaire, simplement parce qu’il en avait la possession.

⚠️ Ce principe protège donc fortement le possesseur, rendant l’action en revendication très limitée pour l’ancien propriétaire.

I. Conditions d’application de l’article 2276 du Code civil

📌 Pour que la possession vaille titre, le bien concerné doit être :

Un meuble corporel individualisé (ex : un tableau, une voiture).
Non soumis à une formalité de publicité (exclusion des meubles immatriculés comme les navires, avions).
Non immobilisé par destination (exclusion des machines attachées à un fonds).

📌 Jurisprudence clé : Civ. 1ère, 24 octobre 2012

Un couple de concubins se dispute un véhicule après leur séparation.
Monsieur, en possession du véhicule, prétend en être propriétaire.
Madame, ayant payé l’achat, revendique la propriété.
La Cour de cassation casse la décision des juges du fond, rappelant que la possession vaut titre : Monsieur, en tant que possesseur, est présumé propriétaire.

💡 Conclusion : Le simple fait de prouver un paiement ne suffit pas à revendiquer un bien meuble déjà possédé par autrui.

II. Distinction selon l’origine du bien possédé

A) Le possesseur a acquis le meuble d’un non-propriétaire

📌 Principe : revendication impossible

Si un acquéreur de bonne foi achète un bien à un vendeur qui n’en est pas le propriétaire légitime, il en devient malgré tout propriétaire immédiatement (article 2276 du Code civil).
L’ancien propriétaire dépossédé ne peut pas revendiquer son bien et ne peut que se retourner contre le vendeur frauduleux pour obtenir une indemnisation.

➡️ Pourquoi ? Parce que la loi protège l’acheteur de bonne foi au détriment du propriétaire initial imprudent qui s’est dessaisi volontairement du bien.

📌 Exception 1 : Si l’acheteur est de mauvaise foi

L’ancien propriétaire peut revendiquer son bien si l’acquéreur savait qu’il n’achetait pas à un véritable propriétaire.
La bonne foi est présumée (article 2268 du Code civil), c’est donc au propriétaire initial d’apporter la preuve de la mauvaise foi du possesseur.
Délai pour agir : 30 ans (usucapion trentenaire).

📌 Exception 2 : En cas de vol ou de perte (article 2276, alinéa 2 du Code civil)

Si le bien a été volé ou perdu, le propriétaire peut le revendiquer auprès du possesseur pendant 3 ans à compter de la disparition.
Si ce délai est dépassé, la revendication est impossible et le possesseur devient définitivement propriétaire.

📌 Exception 3 : Si l’acheteur a acquis le bien dans certaines conditions spécifiques (article 2277 du Code civil)

Si l’acquéreur de bonne foi a acheté le bien dans une foire, un marché, une vente publique ou chez un commerçant spécialisé,
Le propriétaire initial doit rembourser le prix payé pour récupérer son bien.

🔹 Jurisprudence clé : Civ. 1ère, 16 mai 2006

Un particulier achète une statue du XIIe siècle chez un antiquaire.
Il s’avère que cette statue avait été volée dans une église.
La statue est retrouvée et restituée à la commune propriétaire.
L’acheteur réclame le remboursement du prix d’achat à la commune.
La Cour de cassation donne raison à l’acheteur sur le fondement de l’article 2277 alinéa 1er du Code civil.

💡 Conclusion : Un possesseur de bonne foi d’un bien volé peut être indemnisé s’il l’a acheté dans un cadre commercial réglementé.

B) Le possesseur a acquis le meuble du véritable propriétaire

📌 Présomption de propriété

Si un bien est acheté directement au propriétaire légitime, la possession vaut titre et la présomption de propriété est très forte.
Le possesseur est censé avoir acquis le bien dans des conditions normales (ex : acte de vente).

📌 Comment le véritable propriétaire peut-il récupérer son bien ?

Il doit prouver que le bien n’a jamais été vendu, mais qu’il a été remis en vertu d’un contrat non translatif de propriété (ex : prêt, dépôt, bail).
Si le propriétaire y parvient, il peut exercer une action en restitution fondée sur le contrat, ce qui est plus simple que l’action en revendication.

💡 Conclusion : En cas de contestation, le propriétaire initial doit démontrer que l’acte était non translatif de propriété (ex : prouver que le bien a été prêté et non vendu).

III. L’action en revendication : un dernier recours

📌 Pourquoi est-elle difficile ?

L’article 2276 protège fortement le possesseur : la possession crée une présomption automatique de propriété, difficile à renverser.
La charge de la preuve repose sur le demandeur : il doit prouver à la fois son droit de propriété et l’illégitimité du possesseur.

📌 Stratégie du demandeur

Si le bien a été prêté ou confié temporairement → agir en restitution sur le fondement du contrat.
Si le bien a été volé ou perdu → agir en revendication sous 3 ans.
Si le possesseur est de mauvaise foi → démontrer sa connaissance du vice et agir en revendication (délai de 30 ans).

📌 Risque pour l’acquéreur de bonne foi

Il peut être évincé si la revendication aboutit, mais peut exiger un remboursement s’il a acheté le bien dans une vente publique ou chez un commerçant.

En résumé

🔹 L’article 2276 protège le possesseur : « En fait de meubles, la possession vaut titre. »
🔹 Le propriétaire initial a peu de moyens pour récupérer son bien, sauf :
1️⃣ Si l’acquéreur est de mauvaise foi (revendication possible sous 30 ans).
2️⃣ Si le bien a été volé ou perdu (revendication sous 3 ans).
3️⃣ Si le bien a été acheté dans une vente publique ou chez un commerçant → remboursement du prix obligatoire.
🔹 Le propriétaire peut privilégier une action en restitution (contractuelle) plutôt qu’en revendication pour faciliter son recours.

💡 Conclusion : La revendication mobilière est très limitée en raison de la protection des transactions commerciales, mais reste possible sous certaines conditions spécifiques.

L’action en revendication de la propriété