L’INDIVISION : LA PROPRIÉTÉ COLLECTIVE

L’indivision est une modalité d’exercice de la propriété qui permet à plusieurs personnes d’être propriétaires ensemble d’un même bien. Contrairement à la propriété individuelle, où un seul propriétaire exerce l’ensemble des prérogatives (usus, fructus, abusus), l’indivision implique que ces droits sont partagés entre plusieurs indivisaires.

L’indivision peut concerner tous types de biens :

• Biens meubles (ex. un compte bancaire, une œuvre d’art).
• Biens immeubles (ex. un appartement, une maison).
• Parts sociales dans une société.

Elle résulte principalement :

• De l’ouverture d’une succession : après un décès, les héritiers deviennent propriétaires en indivision du patrimoine du défunt jusqu’au partage.
• De la dissolution d’une communauté conjugale : après un divorce ou le décès d’un époux, les biens communs peuvent rester en indivision jusqu’à leur répartition.
• De l’acquisition d’un bien à plusieurs : plusieurs personnes peuvent acheter un bien ensemble sans créer de société, ce qui entraîne une indivision conventionnelle.
• De la situation des partenaires pacsés : les biens acquis en indivision pendant le PACS sont soumis aux règles de l’indivision légale.

⚠ L’indivision est une situation transitoire et précaire : en principe, nul n’est contraint de rester en indivision (article 815 du Code civil), et chaque indivisaire peut demander à tout moment le partage du bien, sauf exceptions prévues par la loi.

L’indivision est donc une situation juridique où plusieurs personnes détiennent des droits de propriété en commun sur un bien. Elle est temporaire, car chaque indivisaire a le droit de demander le partage, sauf exceptions prévues par la loi.

I) La composition de la masse indivise

L’indivision ne constitue pas une personne morale : elle n’a pas de personnalité juridique propre. Cependant, elle possède une certaine autonomie financière et est composée :

• D’un actif, incluant les biens indivis, les fruits et revenus, les indemnités d’occupation et les plus-values éventuelles.
• D’un passif, correspondant aux dettes liées à la gestion du bien et aux créanciers de l’indivision, qui bénéficient d’un droit de préférence sur les biens indivis.

A) L’actif de la masse indivise

L’actif indivis regroupe l’ensemble des biens et droits appartenant à l’indivision.

1. Les biens indivis

Les biens qui forment l’actif de l’indivision sont ceux qui existent au jour de l’événement générateur de l’indivision.

📌 Exemples :

• Dans une succession, l’actif indivis comprend tous les biens laissés par le défunt (immeubles, comptes bancaires, objets de valeur, etc.).
• Dans un divorce, l’actif indivis est constitué des biens communs des époux restant à partager.

2. Les biens subrogés

Si un bien indivis est vendu, le prix de vente entre dans l’indivision et remplace juridiquement le bien cédé.

📌 Exemple : Un appartement indivis est vendu pour 300 000 € → cette somme devient un actif indivis et sera répartie entre les indivisaires lors du partage.

3. Les fruits et revenus des biens indivis

Sauf accord contraire entre les indivisaires, les fruits et revenus générés par les biens indivis font partie de l’indivision (article 815-10 du Code civil).

📌 Exemples :

• Les loyers perçus d’un bien immobilier en location doivent être partagés entre les indivisaires en proportion de leurs droits.
• Les intérêts d’un compte indivis sont ajoutés à l’actif indivis.

4. La prise en compte des plus-values et moins-values

• Si un indivisaire améliore un bien indivis, augmentant ainsi sa valeur, il peut demander une indemnisation proportionnelle à la plus-value apportée.
• À l’inverse, si un indivisaire détériore un bien indivis, il devra indemniser les autres pour la perte de valeur subie.

📌 Exemple : Un indivisaire finance seul la rénovation d’un immeuble en indivision, ce qui en augmente la valeur de 50 000 € → il peut exiger une compensation lors du partage.

5. L’indemnité d’occupation

Si un indivisaire jouit privativement d’un bien indivis (ex. il habite seul une maison indivise), il doit indemniser les autres pour la jouissance exclusive du bien (Cass. 1re civ., 20 mars 2013, n° 11-26.222).

📌 Exemple : Un héritier occupe seul un appartement indivis → les autres peuvent exiger une indemnité d’occupation calculée sur la base de la valeur locative du bien.

B) Le passif de la masse indivise

Le passif indivis regroupe les dettes et charges liées à l’indivision. Il est important de distinguer :

• Les créanciers de l’indivision, qui ont des droits sur les biens indivis.
• Les créanciers personnels des indivisaires, qui doivent respecter certaines limites.

1. Le passif indivis

Trois catégories de créanciers peuvent agir sur l’actif indivis :

• Les créanciers antérieurs à la naissance de l’indivision

  • Ex. : Un prêt immobilier contracté par le défunt avant son décès devient une dette indivise que les héritiers doivent rembourser ensemble.

• Les créanciers nés de la gestion ou de la conservation des biens indivis

  • Ex. : Les charges de copropriété, la taxe foncière, les travaux de rénovation.
  • Ces dettes sont supportées proportionnellement aux droits de chaque indivisaire (article 815-3 du Code civil).

• Les créanciers dont les débiteurs sont solidaires

  • Ex. : Si les indivisaires ont contracté ensemble un emprunt, chaque indivisaire est solidaire du remboursement.

📌 Droit des créanciers de l’indivision
Les créanciers de l’indivision peuvent être payés directement sur l’actif indivis et disposent d’un droit de préférence sur les biens indivis.

2. Les dettes personnelles des indivisaires

Les créanciers personnels d’un indivisaire ne peuvent pas saisir directement un bien indivis, car l’indivisaire ne possède qu’une quote-part abstraite et non un bien déterminé.

📌 Exemple : Un indivisaire endetté ne peut pas hypothéquer seul un bien indivis sans l’accord des autres indivisaires.

✅ Cependant, un créancier personnel peut demander le partage judiciaire pour récupérer la part du débiteur (article 815-17 du Code civil).

📌 Exemple : Un indivisaire a une dette impayée de 50 000 €. Son créancier peut exiger le partage de l’indivision afin d’obtenir une fraction des biens indivis.

Résumé : La masse indivise est composé d’un actif et d’un passif. Les créanciers personnels des indivisaires ne peuvent pas saisir directement un bien indivis, mais peuvent provoquer le partage pour récupérer leur dû. L’indivision implique donc une gestion commune du bien, nécessitant une organisation efficace pour éviter les conflits entre indivisaires.

II) La gestion de l’ indivision

La gestion d’une indivision peut être assurée selon deux régimes distincts : le régime légal, qui s’applique par défaut en l’absence de convention, et le régime conventionnel, qui repose sur un accord entre les indivisaires.

A. Le régime légal

Le régime légal de l’indivision repose sur le principe de l’unanimité, bien que certaines exceptions existent pour éviter les blocages dans la gestion du bien indivis.

1) Le principe de l’unanimité

En vertu de l’article 815-3 du Code civil, les actes d’administration et de disposition doivent être approuvés par tous les indivisaires. Ce principe vise à protéger les droits de chaque indivisaire en empêchant que des décisions majeures ne soient prises sans leur accord.

📌 Exemples d’actes nécessitant l’unanimité :

• Jouissance exclusive du bien par un indivisaire.
• Transformation matérielle du bien (ex. agrandissement, changement d’affectation).
• Actes juridiques affectant le bien :
  • Vente d’un bien indivis.
  • Hypothèque sur le bien indivis.
  • Bail d’une durée supérieure à 9 ans.

⚠ Opposabilité des actes en indivision : Un acte accompli sans l’accord de tous les indivisaires n’a aucune valeur juridique à leur égard et ne leur est pas opposable.

2) Les exceptions au principe d’unanimité

Le Code civil prévoit des exceptions au principe d’unanimité, notamment pour les actes conservatoires, les actions en justice et certaines décisions prises par un mandataire.

a) L’intervention d’un seul indivisaire

• Les actes d’administration et de disposition

  • Les indivisaires peuvent désigner un mandataire qui les représentera :
    • Mandat général : pour les actes d’administration courants.
    • Mandat spécial : pour un acte de disposition particulier (ex. vente d’un bien).
  • Sans mandat, un indivisaire ne peut pas représenter l’indivision (Cass. 1re civ., 4 déc. 2001, n° 00-10.851).

• Les mesures conservatoires

  • Un indivisaire peut agir seul si l’acte est nécessaire pour éviter un péril imminent.
  • Il peut prendre toute mesure qui protège la valeur du bien sans compromettre les droits des autres indivisaires.
  • 📌 Exemple : Réparation urgente d’une toiture pour éviter son effondrement.

• Les actions en justice

  • Règle générale : l’unanimité est requise pour engager une action en justice.
  • Exceptions :
    • Un indivisaire peut agir seul si l’absence de recours met en péril l’intérêt commun.
    • Un indivisaire peut agir pour faire reconnaître son droit de propriété sur l’indivision (Cass. 1re civ., 14 mai 2002, n° 00-20.636).

📌 Exemple : Un indivisaire peut seul engager une action contre un tiers qui occupe le bien sans droit.

b) L’intervention judiciaire pour éviter un blocage

Le juge peut intervenir dans trois cas pour assurer la bonne gestion de l’indivision :

1. Si un indivisaire est incapable (mineur ou majeur sous tutelle).
2. Si le refus d’un indivisaire compromet l’intérêt général de l’indivision.
3. En cas d’urgence, lorsque l’inaction pourrait causer un préjudice grave.

Le président du tribunal judiciaire peut alors imposer des mesures nécessaires pour éviter la paralysie de l’indivision.

B. Le régime conventionnel

Les indivisaires peuvent choisir d’écarter le régime légal en concluant une convention d’indivision, permettant d’organiser librement la gestion des biens indivis.

1) Les conditions de validité de la convention

Pour être valable, une convention d’indivision doit remplir certaines conditions :

• Acte écrit obligatoire

  • La convention doit désigner précisément les biens indivis et indiquer la quote-part de chaque indivisaire.
  • 📌 Exemple : Un acte notarié précisant que chaque indivisaire détient 25 % d’un immeuble indivis.

• Publicité obligatoire en fonction de la nature des biens

  • Si l’indivision comprend des créances, elle doit être notifiée au débiteur (article 1690 du Code civil).
  • Si elle porte sur des immeubles, elle doit être publiée au service de la publicité foncière.

• Durée de l’indivision

  • Indivision à durée indéterminée : chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment (sauf abus de droit).
  • Indivision à durée déterminée :
    • La durée ne peut excéder 5 ans, mais peut être renouvelée tacitement ou expressément.
    • Pendant cette période, aucun indivisaire ne peut demander le partage.

📌 Exemple : Des frères et sœurs héritent d’un immeuble locatif et signent une convention d’indivision pour 5 ans, afin de gérer le bien et percevoir les loyers ensemble.

2) La gestion de l’indivision en régime conventionnel

a) Le mode de décision

• La convention peut écarter l’unanimité et prévoir une prise de décision à la majorité.
• Exceptions :
  • L’aliénation d’un immeuble (vente) requiert toujours l’unanimité.
  • Si un indivisaire est incapable, il faut l’autorisation du juge des tutelles.

📌 Exemple : Une convention peut prévoir que les décisions d’administration (ex. choix du locataire) soient prises à la majorité des 2/3 plutôt qu’à l’unanimité.

b) Le rôle du gérant de l’indivision

La convention peut désigner un gérant, chargé d’administrer les biens indivis.

• Nomination et révocation

  • Si le gérant est un tiers, il peut être révoqué à la majorité des indivisaires.
  • Si le gérant est un indivisaire, l’unanimité est requise pour sa révocation.

• Pouvoirs du gérant

  • Il représente les indivisaires pour les actes de la vie civile et en justice.
  • Il administre l’indivision (ex. entretien du bien, encaissement des loyers).
  • ⚠ Limites : Il ne peut pas vendre ou hypothéquer le bien sans l’accord des indivisaires.
  • Il doit rendre compte de sa gestion et peut percevoir une rémunération fixée par la convention.

📌 Exemple : Une indivision familiale nomme un gérant chargé de percevoir les loyers, payer les charges et organiser les travaux d’entretien.

Résumé : La gestion de l’indivision repose soit sur le régime légal, qui impose l’unanimité sauf exceptions, soit sur une convention d’indivision, qui permet aux indivisaires d’organiser plus librement la gestion du bien.

• En régime légal, l’unanimité est la règle, mais certains actes peuvent être réalisés par un seul indivisaire ou une majorité.
• En régime conventionnel, les indivisaires peuvent simplifier la gestion, notamment en désignant un gérant et en modifiant les règles de prise de décision.

Ce cadre juridique permet de préserver l’équilibre entre la protection des droits des indivisaires et la nécessité d’assurer une gestion efficace des biens indivis.

III) Les droits de l’indivisaire

Chaque indivisaire possède des droits sur sa part indivise, qui peut être cédée ou saisie par ses créanciers, ainsi qu’un droit au partage, qui lui permet de sortir de l’indivision. Toutefois, ces droits sont encadrés par des mécanismes juridiques destinés à préserver l’équilibre de l’indivision et à éviter des décisions unilatérales préjudiciables aux autres indivisaires.

A. Les droits de l’indivisaire sur sa part indivise

L’indivisaire détient une quote-part abstraite dans l’indivision, qui ne correspond pas à un bien précis mais à une fraction des droits sur l’ensemble des biens indivis. Cette part indivise peut être cédée ou faire l’objet d’une saisie par les créanciers.

1) La cession des droits de l’indivisaire

L’indivisaire peut céder tout ou partie de ses droits dans l’indivision. Toutefois, la validité et l’efficacité de cette cession varient selon l’objet de la cession et la qualité du cessionnaire.

A) L’objet de la cession

Deux types de cession sont possibles :

• La cession des droits sur un bien déterminé : Cette cession est aléatoire car subordonnée au partage final.

  • Si, au moment du partage, le bien cédé est attribué à un autre indivisaire, alors la cession devient caduque.
  • 📌 Exemple : Un indivisaire cède ses droits sur un appartement indivis. Si, lors du partage, cet appartement est attribué à un autre indivisaire, le cessionnaire perd ses droits.

• La cession de l’ensemble des droits indivis : Cette cession est totalement valable, car elle ne dépend pas du partage. L’indivisaire sort définitivement de l’indivision en transférant tous ses droits à un tiers ou à un autre indivisaire.

B) La qualité du cessionnaire

• Cession à un autre indivisaire : Toujours valable car elle ne modifie pas la composition de l’indivision.

• Cession à un tiers : Possible mais soumise au droit de préemption des autres indivisaires (article 815-14 du Code civil).

  • Le cédant doit notifier par acte extrajudiciaire son intention de vendre aux autres indivisaires.
  • Ces derniers disposent d’un mois pour exercer leur droit de préemption et acheter les parts aux mêmes conditions.
  • Exceptions : Ce droit ne s’applique pas en cas de cession à titre gratuit (donation) ou à une personne choisie intuitu personae (ex. transmission à un membre de la famille proche).

📌 Exemple concret : Si un indivisaire souhaite vendre sa part à un investisseur extérieur, les autres indivisaires peuvent exercer leur droit de préemption pour empêcher l’entrée d’un tiers dans l’indivision.

2) La saisie par les créanciers

Les créanciers peuvent saisir les droits indivis d’un débiteur, mais selon leur statut, leurs moyens d’action diffèrent.

A) Les créanciers de l’indivision

• Ils bénéficient d’un droit de gage général sur toute la masse indivise.
• Ils peuvent être payés directement sur l’actif indivis avant tout partage.
• Ils peuvent saisir des biens indivis pour obtenir le remboursement de leurs créances.

📌 Exemple : Une indivision a contracté un prêt bancaire pour financer des travaux sur un bien indivis. La banque peut saisir l’un des biens indivis pour récupérer sa créance.

B) Les créanciers personnels des indivisaires

• Ils ne peuvent pas saisir directement un bien indivis, car chaque indivisaire n’a qu’un droit abstrait.
• Ils peuvent demander le partage de l’indivision afin de récupérer la part du débiteur.
• Si l’indivisaire endetté reçoit un bien lors du partage, alors les créanciers pourront le saisir.

📌 Exemple : Un indivisaire est endetté auprès d’un créancier personnel. Ce dernier ne peut pas saisir un appartement indivis avant le partage, mais peut demander le partage judiciaire pour récupérer son dû.

B. Le droit au partage des biens indivis

Le droit au partage est fondamental et absolu en matière d’indivision. Tout indivisaire peut exiger à tout moment la sortie de l’indivision (article 815 du Code civil), sauf exceptions prévues par la loi.

1) Le principe du droit au partage

• Tout indivisaire peut exiger la fin de l’indivision.
• Les autres indivisaires ne peuvent pas s’y opposer, sauf cas prévus par la loi.
• En cas de désaccord sur les modalités du partage, le tribunal judiciaire peut être saisi pour procéder au partage judiciaire.

📌 Exemple : Trois héritiers possèdent une maison en indivision. Si l’un d’eux souhaite vendre sa part, mais que les autres refusent, il peut demander un partage judiciaire pour obtenir sa quote-part.

2) Les exceptions au droit au partage

Bien que le droit au partage soit un principe absolu, des exceptions existent pour protéger certains intérêts.

a) Maintien exceptionnel de l’indivision

Le juge peut rejeter une demande de partage dans certains cas :

• Pour préserver certains biens familiaux (ex. exploitation agricole, résidence familiale).
• Pour protéger les intérêts d’un descendant mineur.

📌 Exemple : Une maison de famille détenue en indivision peut être maintenue indivise si le juge estime qu’un partage porterait atteinte à la cohésion familiale ou à l’intérêt des enfants.

b) Le sursis au partage

Un sursis de 2 ans maximum peut être accordé par le juge si le partage immédiat risque d’être préjudiciable à l’indivision (article 820 du Code civil).

📌 Exemple : Un immeuble indivis en location génère des loyers importants. Un indivisaire demande un partage, mais les autres estiment que la vente immédiate entraînerait une perte financière. Le juge peut alors accorder un sursis pour permettre une meilleure valorisation du bien.

c) L’attribution préférentielle et éliminatoire

Un indivisaire peut demander l’attribution préférentielle d’un bien si l’intérêt de l’indivision le justifie.

• Dans ce cas, l’indivisaire concerné indemnise les autres et reste seul propriétaire du bien.
• Une expertise est réalisée pour évaluer la valeur du bien attribué.

📌 Exemple : Un indivisaire occupant un appartement indivis peut demander à en devenir propriétaire en indemnisant les autres sur la base de l’expertise judiciaire.

3) L’effet déclaratif du partage

Le partage a un effet rétroactif : il est réputé remonter au jour de l’ouverture de l’indivision. Cela signifie que chaque indivisaire est censé avoir toujours été propriétaire des biens qui lui sont attribués.

📌 Conséquences juridiques :

• Les actes accomplis sans pouvoir suffisant sont rétroactivement validés si le bien en question est attribué à leur auteur.
• À l’inverse, si le bien revient à un autre indivisaire, l’acte est caduc, car l’auteur est censé ne jamais avoir eu de droit dessus.

📌 Exemple : Un indivisaire vend un terrain indivis sans l’accord des autres. Si ce terrain lui est attribué lors du partage, la vente est validée rétroactivement. Sinon, elle est annulée.

Résumé : L’indivisaire dispose de droits sur sa part indivise, notamment la possibilité de la céder, sous réserve du droit de préemption des autres indivisaires. Ses créanciers peuvent provoquer le partage pour récupérer leur dû. Enfin, le droit au partage est un principe fondamental, bien que des exceptions existent pour protéger certains intérêts familiaux ou économiques.