L’organisation de l’indivision

L’ORGANISATION DE L’INDIVISION

L’indivision est en fait la situation dans laquelle se trouvent des biens sur lesquels s’exercent des droits de même nature appartenant à plusieurs personnes. Le fait que, dans l’usufruit, les droits des nu-propriétaires et ceux des usufruitiers ne soient pas de même nature fait que les dispositions sur l’indivision ne s’appliquent pas à leurs rapports.

A) Le principe

L’organisation de l’indivision va passer par l’accord de tous : c’est la règle de l’unanimité pour tous les actes de gestion et d’administration du bien indivis.

La sanction c’est l’inopposabilité aux autres indivisaires de l’acte passé sans leur accord (≠ de nullité). L’acte va pouvoir après coup, être validé. Il sera tout de même efficace si le bien peut être attribué par le partage à l’auteur de l’acte. Si c’est une autre qui récupère le bien, l’acte n’a aucune efficacité.

Il y a des actes de disposition et des actes d’administration :
Les actes de disposition font sortir un élément du patrimoine. Ils compromettent la composition du patrimoine. Les actes d’aliénation sont compris. Toutefois, certains actes d’aliénation ne sont pas des actes de dispositions. Ce sont les actes risqués tel que l’emprunt.

Les actes d’administration vont maintenir les éléments du patrimoine et ne compromettent pas la valeur du capital.

La règle de l’unanimité ne joue pas pour les actes conservatoires : mesures nécessaires à la conservation de la chose. Elles ont pour but de soustraire le bien indivis à un péril imminent sans compromettre le droit des indivisaires. Un indivisaire seul peut valablement faire un acte conservatoire. La loi lui permet d’obliger les coindivisaires à faire la dépense avec lui.

B) Aménagement et exception au principe de l’unanimité

La loi autorise l’un des indivisaires à gérer seul l’indivision. Le gérant de l’indivision peut même être un tiers. Ce dernier a droit à une rémunération, sauf convention contraire entre les indivisaires.

1) Les aménagements.

a. La technique du mandat

Technique de représentation. Ce mandat peut avoir une étendue variable :

La loi permet aux indivisaires d’accorder à l’un d’entre eux un mandat général d’administration. On permet à un indivisaire d’agir au nom des autres pour tout acte d’administration.

Certains actes nécessitent un mandat spécial. Cela concerne les actes qui ne relèvent pas de l’exploitation normale des biens indivis tel que l’acte de disposition (vente, donation). Dès que l’acte s’écarte de l’exploitation normale, il faut un mandat spécial.
article 815-3: Pour la conclusion et le renouvellement des baux (contrats de location), un mandat spécial exigé.
Le même article envisage aussi la possibilité d’un mandat tacite pour les actes courants, c’est-à-dire que cela ne vaut ni pour les actes de dispositions, le mandat tacite ne vaut pas non plus pour les beaux. Pour qu’il puisse fonctionner, cela suppose qu’un indivisaire ait fait un acte de disposition, que les autres indivisaires l’aient su et qu’ils ne s’y soient pas opposés.


b. Technique de l’habitation judiciaire

Un indivisaire va parfois être amené à agir pour représenter un indivisaire parce que la justice lui permet.
C’est l’hypothèse où un indivisaire se trouve hors d’état de manifester sa volonté : il demande l’habitation en justice de la part de cet indivisaire.


c. Technique de la gestion d’affaire

Celle-ci a caractère subsidiaire, il faut qu’il n’y ait rien d’autre de possible. Il faut qu’il n’y ait ni habilitation judiciaire ni mandat.
Article 815-4 al. 2 du Code civil : il montre bien que la gestion d’affaires est « à défaut ». Il faut que le gérant d’affaires ait agi volontairement (volonté de gérer les affaires d’autrui). De plus, les actes de gestion doivent être utiles.
Il faut que les autres indivisaires ne se soient pas opposés à cette gestion d’affaires.



2) Les exceptions

a. L’autorisation judiciaire

L’autorisation judiciaire est une décision urgente nécessitant l’autorisation de tous. L’intérêt commun est en péril si l’on passe par un acte de disposition ou d’administration. Dans certains cas la loi permet que l’on mette entre parenthèses la règle de l’unanimité (articles 815-5 et 815-6 du Code civil).

article 815 – 5 al. 1 : Le refus de l’un des coindivisaires de donner son consentement à un acte (acte d’administration ou de disposition) peut mettre en péril l’intérêt commun. Cette appréciation relève du pouvoir souverain des juges. Le juge va autoriser à se passer de l’accord des coindivisaires.

article 815-6 al. 1 (situation d’urgence) : le président du Tribunal de grande instance va parfois autoriser ou prescrire toutes les mesures d’urgence que requiert l’intérêt commun : quelque chose de plus vague, plus large.
Ex : désigner un administrateur d’un indivisaire, attribution de tel bien à un indivisaire…).
Le juge peut aussi permettre à un indivisaire de prendre les fonds de l’indivision pour faire face à un besoin urgent.

Ce qui rapproche les deux articles c’est que le juge précise à chaque fois, quelles mesures doivent être prises, et laquelle pourra être appliquées. Les actes sont définis par le juge.


b. Les conventions d’indivision

Leur introduction dans la loi en 1976 a constitué une révolution. Ces conventions vont organiser l’état d’indivision et vont parfois assouplir la règle de l’unanimité. Le gérant va représenter tous les indivisaires. La convention va prévoir l’étendue des pouvoirs du gérant.

Mais la loi pose des limites légales au pouvoir du gérant. Le gérant dans l’indivision conventionnelle va n’être autorisé à passer que quelques actes de disposition à titre onéreux et seulement sur des meubles corporels avec une double restriction : ce sont des actes de disposition pour les besoins et l’exploitation normale des biens indivis soit s’il s’agit de choses difficiles à conserver qui dépérissent facilement : article 1873-6 du Code civil.

Pour le reste, (actes de disposition pour les immeubles), c’est la règle de l’unanimité qui refait surface : l’article 1873 -6 du Code civil renvoie aux articles
1421 et suivants ; ils concernent le droit patrimonial de la famille régissant les pouvoirs des époux liés par le régime de communauté de paix.
Ou aux articles 1422 et 1423 du Code civil pour les donations de biens indivis il faut l’unanimité, il en va de même pour la greffe des droits réels sur un immeuble et les fonds de commerce dans l’indivision.
L’article 1425 impose pour les baux la règle de l’unanimité.

Ceci étant, l’article 1873 – 8 al 2 du code civil permet un assouplissement pour certaines catégories de décision qui seront prises à la majorité peuvent être prévues par les conventions d’indivisions.
Exception : l’aliénation d’un immeuble indivis ne peut être décidée qu’a l’unanimité et pas à la majorité.