Les droits et des obligations des copropriétaires

Le copropriétaire

La copropriété est définie comme étant « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » par la loi 65-557 du 10 juillet 1965.
Le terme d’immeuble s’entend au sens large et recouvre aussi bien les immeubles eux-mêmes que les maisons (domaine en copropriété par exemple).
Les personnes copropriétaires peuvent être des personnes physiques comme des personnes morales. Quels sont les droits et obligations des copropriétaires ?

1 – Les droits et obligations du copropriétaire

Pour déterminer ces droits et obligations, encore faut-il connaître la répartition du lot des copropriétaires, ce qui relève de la partie privative et de l’usage commun à tous, dont le critère commun est celui de l’affectation.

Sont privatives les parties d’un bâtiment affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Inversement, sont communes les parties d’un bâtiment affecté à l’usage commun des copropriétaires ou d’un ensemble de copropriétaires. Cette précision car tout dépend de l’importance de la copropriété : si trois immeubles bâtis indépendants, chaque immeuble aura une cage d’escalier, la partie commune de la cage d’escalier du bâtiment B sera affectée seulement à ce bâtiment, donc appartient à une partie de la copropriété seulement et pas à toute la copropriété (copropriété multiple).

Cette consistance du lot de copropriété peut être fixée par les copropriétaires eux mêmes, plus généralement par les promoteurs. Il se peut que le promoteur soit imprévoyant ou oublie de préciser que tel bâtiment est partie commue ou partie privative. Alors il existe des dispositions supplétives dans la loi de 1965. Sont réputées commune selon l’article 3, les sols, les cours, les parcs, les jardins et les voies d’accès si pas d’indication contraire dans les titres.

On peut alors déterminer droits et obligations des copropriétaires.

1) Les droits du copropriétaire sur la partie privative de son lot.

On doit par principe ici se référer à l’article 544 du Code civil. Cet article s’applique en principe à la partie privative du copropriétaire, il peut l’aménager comme il l’entend, il est à l’intérieur de son territoire de sorte qu’en principe, le règlement de copropriété ne peut pas réglementer l’usage du lot de copropriété. Un copropriétaire a également le droit de diviser son lot, il peut créer une 4ème pièce ou toutes les réunir en une seule, sous réserve néanmoins de ne pas attenter à la solidité de l’immeuble. Il peut aussi exercer relativement à la partie privative de son lot toutes les actions judiciaires sans avoir à en rendre compte à la copropriété. La seule obligation faite au copropriétaire qui exerce une action relativement à la partie privative de son lot est d’informer son syndic, mais même pas sanctionné s’il ne le fait pas.

2) Les obligations du copropriétaire sur la partie privative de son lot

Donc ici, droit presque absolu mais que presque car le droit du copropriétaire sur la partie privative de son lot se trouve limité par le respect de la destination de l’immeuble. L’exclusivité du droit du copropriétaire ne lui permet pas d’affecter son lot à une destination non autorisée. Et l’absolutisme de son droit ne lui permet pas non plus de s’opposer à l’exécution de certains travaux d’amélioration qui s’effectuent à l’intérieur même de son lot. Et depuis la loi 31 décembre 1985, les atteintes à l’absolutisme du copropriétaire ont été accentuées.

Le copropriétaire ne peut en effet s’opposer dès lors que les travaux sont votés régulièrement en assemblée, qui seraient exécutés à l’intérieur de la partie privative de son lot qui tendent à la réalisation d’économie d’énergie ou à la mise en conformité avec les normes de salubrité. Ces travaux concernent en 1985 un type de travail et aujourd’hui deux :
– Les conduits poubelles à tous les étages, conduits qui se sont avérés être vecteurs de maladies etc. Le problème de ces colonnes de vide ordures, difficultés de salubrité évidentes. La loi de 1985 a permis une sorte de remise en l’état de la salubrité des immeubles, qui était la pire mauvaise idée qu’il puisse être.
– Le désamiantage des immeubles, dans les parties communes et privatives, la loi permet de rétablir un équilibre sanitaire dans ces immeubles, raison pour laquelle les copropriétaires ne peuvent s’y opposer si régulièrement votés à l’assemblée.

En principe, les copropriétaires n’ont pas le droit à une indemnisation des travaux sauf dans 3 cas :
– Lorsque les travaux entrainent une diminution définitive de la valeur de son lot.
– Dans l’hypothèse d’un trouble de jouissance à condition qu’il soit grave même s’il n’est que temporaire.
– Dans l’hypothèse où les travaux ont occasionné des dégradations.

2 – Les droits et des obligations des copropriétaires sur les parties communes de son lot

Ces droits et obligation sont exprimés d’une façon abstraite par des tantièmes (ou millièmes), qui correspondent à une fraction de l’ensemble des parties communes. Les droits correspondant vont être répartis entre chaque copropriétaire.

Dans le silence ou l’obscurité du règlement de copropriété, « la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties » (article 5 de la loi).

Donc plusieurs lots de copropriété, par exemple 10, et 5 sont des appartements de 100 m carrés. Et sur les 5 autres, 3 de 10 m carrée et deux de 50 m carrés. La répartition des millièmes de copropriété va être en fonction de la valeur du lot : plus la valeur du lot est importante, plus le millième ou tantième qui lui est attaché sera important. Donc plus le lot a de valeur, plus il a d’importance en terme de millième de copropriété.

Cette quote-part va représenter un droit pour le copropriétaire, elle fonde sa participation à l’usage et à la jouissance des parties communes mais cette quote-part va aussi représenter la part de chaque copropriétaire dans l’indivision du tout et va donc gouverner la répartition des voix dans les assemblées de copropriétaires. Mais cette quote-part va aussi déterminer la répartition des charges dans cette copropriété.

Ces charges sont une obligation financière pour chaque copropriétaire de participer aux dépenses occasionnées par les parties communes. Cette obligation qui pèse sur chaque copropriétaire est une obligation réelle. Obligation réelle : est attachée à la propriété du lot et non à la personne du propriétaire de sorte qu’il importe peu que le propriétaire use ou non de tout ou partie des parties communes, il est astreint au paiement des charges dans tous les cas. De même est totalement indifférente l’occupation ou inoccupation par le copropriétaire de son lot. Les charges sont donc bien afférentes à la copropriété.

La question du recouvrement des charges est très délicate. Le syndicat des copropriétaires bénéficie pour le recouvrement des charges impayées d’une hypothèque égale sur le lot de chaque propriétaire. Il doit simplement faire inscrire son hypothèque pour pouvoir ensuite procéder à la saisie et à la vente du lot pour obtenir le remboursement des charges.

Les charges de copropriété se divisent en deux groupes :

– Les charges afférentes à la conservation, entretien et administration de l’immeuble :
Ces charges sont réparties au prorata de leur tantième de copropriété, par exemple, les femmes de ménages. Mais toutes les charges ne peuvent obéir à cette répartition.

– Les charges du fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement :
Elles ne sont pas fixées en fonction des tantièmes de copropriété mais en fonction de l’utilité qu’en retire chaque lot de copropriété. C’est le règlement de copropriété qui fixe cette répartition mais il peut comporter des erreurs qui vont pouvoir donner lieu à une action en révision. Celle-ci est fonction d’un déséquilibre et s’apparente à une forme de rescision pour lésion. Dès lors que le copropriétaire apporte la preuve de ce qu’il acquitte un montant de charges supérieur à 25% du montant qui devrait être le sien ou dès lors qu’il démontre qu’un autre copropriétaire s’acquitte d’un montant de charge inférieur à 25% de ce qu’il devrait normalement payer, le copropriétaire peut demander en justice une nouvelle répartition des charges afin de rétablir l’équilibre et donc l’équité entre les différents copropriétaires.

Cette action est ouverte pendant un certain délai : 5 ans à compter de l’application du règlement de copropriété ou 5 ans à compter de la dernière modification du règlement de copropriété entrainant une nouvelle répartition des charges.

L’action en révision se calcule non pas sur le montant global des charges mais sur catégorie de charges par catégorie de charges.

Lorsque l’action est prescrite ou lorsque ces conditions ne sont pas remplies : le seuil de 25% n’est pas atteint, la seule possibilité de calcul des charges réside dans un accord unanime des propriétaires ce qui rend cette possibilité toute théorique.

A côté des droits et des obligations de chaque copropriétaire, il faut tenir compte de l’organisation collective de la copropriété.