La cession ou la sous-location du bail commercial

Le bail commercial : cession et sous-location

La cession du bail commercial est la transmission, par le locataire, de son contrat de location à un tiers qui doit l’exécuter à sa place. Le cessionnaire reprend les droits et obligations transmis, notamment la jouissance du bien ou l’obligation de payer le loyer et les charges.

Il faut le distinguer d’une sous-location par laquelle le locataire conclut lui-même un contrat de location avec un tiers. Dans ce cas, le contrat principal perdure et les rapports entre le bailleur et le locataire principal se poursuivent.

Sous-location : Question de savoir si le locataire peut sous-louer les locaux.

C’est le contrat par lequel un preneur qui loue déjà, accorde un bail à un locataire (donc sous locataire) sur le bien qu’il tient lui-même en location. Cette question de la sous location est importante dans la pratique et elle se trouve à faire l’objet d’un régime dérogatoire au droit commun en droit commercial, un régime spécifique s’applique. Dans le droit commun c’est l’article 1717 qui s’applique en cas de location « le preneur a le droit de sous louer, et même céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite ». En droit commune le principe est la possibilité de sous louer, peut lui importe de savoir qui occupe son local dès lors que les obligations du bail son respecter. En droit commun la faculté de sous louer en pratique peut rarement être exercé car une clause interdisant la sous location est fréquemment introduite dans le bail.

En droit commercial la règle est inversée car « sauf stipulation contraire ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite ». de ce point de vue le droit commercial est plus rigoureux que le droit commun en interdisant la sous location.

La règle est écartée quand son application serait illogique, aucune autorisation ne peut être obtenue. L’interdiction ne s’applique pas si la sous location découle de l’activité autorisée par le bail. Exemple : l’hôtellerie

Lorsqu’il y a une sous location non autorisé : la sous location est quand même conclu sans autorisation. Il s’agira d’un manquement contractuel. Ça contrevient aux obligations issues du bail, ce qui veut dire que le locataire coupable d’inexécution contractuelle s’expose à une résiliation du bail qui soit est demandée en justice, soit n’a pas) être demandé en justice si une clause du contrat prévoyait la faculté de résilier unilatéralement en cas de manquement aux obligations qui en résulte. Ce manquement contractuel justifie un non renouvellement du bail sans indemnité. La sous location illicite est un motif grave justifiant un non renouvellement du bail sans indemnité.

Si la sous location est illicite, elle l’est aussi pour le sous locataire qui risque lui-même d’être expulsé. Il ne tient ses droits du preneur que parce qu’il existe un bail principal en cours. C’est seulement si le bail autorise la sous location que cela est possible.

S’agissant de l’autorisation, elle n’est soumise à aucune forme particulière à moins que le contrat est soumise une forme particulière.

Il peut y avoir acceptation tacite de la sous location de la part du bailleur.

Cette acceptation tacite suppose deux choses :

• – Elle doit être certaine
• – Il ne faut pas qu’elle ait été exclue par le contrat

L’article L145-31 alinéa 2 : l’autorisation de la sous location ne permet pas au locataire de la conclure librement. En ce sens qu’une formalité supplémentaire est exigé. Le propriétaire est appelé à concourir à l’acte, même si la sous location est exigée il faut encore que le propriétaire participe au contrat de sous location. Le propriétaire a 15 jours pour dire s’il entend concourir à l’acte, si le bailleur refuse ou ne répond pas il est alors passé outre. On peut exclure le propriétaire de la conclusion de la sous location.

Si la sous location est conclu : un bail se forme entre le locataire et le sous locataire. Ce bail est alors soumis à toutes les règles du bail, mais les obligations du bailleur son dut et sont exécutées par le sous bailleur. Si le sous locataire remplie les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux alors le statut des baux commerciaux s’appliquera au profit du sous locataires. Le sous locataire a le droit au renouvellement. Le sous locataire ou le bailleur pourront invoquer les règles sur la révision du loyer.

Des particularités apparaissent :

• – le sous locataire ne peut pas avoir plus de droit que le locataire
• – il est prévu un mécanisme protecteur du sous locataire en cas d’extinction du bail principal. Hypothèse dans laquelle le bail principal disparait, il n’est pas renouvelé, normalement le sous bail devrait disparaitre, mais alors un mécanisme particulier trouve à s’appliquer dont il résulte que le sous locataire va pouvoir demander au bailleur initiale la conclusion d’un bail qui va les unir (donc ça sera un nouveau bail principal). A l’expiration du bail principal, le propriétaire est tenu au renouvellement que si il a autorisé la sous location et si en cas de sous location partiel les lieux faisant l’objet du bail principal ne forme par un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties.

– Il existe un mécanisme de réajustement du loyer. Si le bailleur invoque ce mécanisme c’est qu’il invoque la sous location et si le loyer de la sous location est supérieure à la location.

Le Cours complet de droit des affaires est divisé en plusieurs fiches :

• Cours de droit des affaires – Conditions d’accès au statut de commerçant – Obligations du commerçant : immatriculation, comptabilité… – Le droit commercial appliqué aux non-commerçants – Le conjoint du commerçant – Les actes de commerce par la forme, par nature, par accessoire – Le régime juridique des actes de commerce
• Le règlement des litiges par le tribunal de commerce – Le règlement non judiciaire du contentieux : arbitrage
• EIRL ou entreprise individuelle à responsabilité limitée – Le choix de la forme de l’entreprise (tableau)
• Le bail commercial – La cession ou la sous-location du bail commercial
• Fonds de commerce : définition, composition, nature – La cession du fonds de commerce – La location-gérance : définition, conditions, effets – Nantissement de fonds de commerce – Fonds agricole, fonds artisanal, fonds libéral
• Prohibition des ententes et abus de position dominante – Les comportements constitutifs de concurrence déloyale – La confusion – La désorganisation de l’entreprise concurrente – Le dénigrement commercial – Le parasitisme : définition, éléments constitutifs – Action en concurrence déloyale : condition, procédure, sanction – La prohibition des barrières tarifaires ou non-tarifaires

Le cession du droit au bail

C’est une hypothèse proche de la sous location mais qui s’en distingue. Dans la cession du droit au bail il y a une transmission du contrat de bail, il ne s’agit pas de louer une nouvelle fois le local mais de transférer le contrat de bail conclu.

Elle est fréquente et bien souvent faite lors de la cession du fonds de commerce du locataire initiale.

Défini par l’article 1717 du Code civil qui s’applique au bail commercial sans dérogation (contrairement à la sous location)

Si le contrat interdit la cession alors la cession ne peut intervenir qu’avec l’accord du bailleur. Soit le contrat ne dit rien et le preneur a le droit de céder son bail à un tiers sans l’accord du bailleur par un contrat entre le preneur et un tiers, la cession du contrat peut avoir lieu. Ce texte est un texte exceptionnel dans le droit des obligations parce que l’article 1717 prévoit la cession de contrat sans l’accord du bailleur alors que dans les autres contrats que le bail, la cession de contrat suppose l’accord du bailleur.

Il existe un article du code de commerce qui va plus loin. Renforce le droit de céder le contrat en prévoyant la nullité de toute clause qui interdit la cession du bail à l’acquéreur d’un fonds de commerce. « sont nulles quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise » (L145-16 al.2).

Ce que ne dit pas ce texte c’est qu’une telle clause est valable si elle interdit la cession du bail de manière isolé.

Les effets de la cession du droit au bail : la cession de contrat permet le transfert du bail de telle sorte que le cessionnaire du contrat occupe la position de locataire et soit tenu des obligations qui résultent du bail. Et que l’ancien locataire se trouve sorti du bail qui a été transmis.

La cour de cassation a ajouté que l’ancien locataire n’était normalement plus tenu des dettes de loyer. Ce qui pose un problème puisque le bailleur lui avait peut être fait confiance. Mais la cour de cassation a réservé l’hypothèse où une clause de contrat de bail prévoyait la garantie solidaire du cédant du fonds de commerce à l’égard du bailleur. Si une telle clause est stipulé cela signifie que a défaut des paiements de loyer par le cessionnaire, le cédant devra les payer.