Droit de superficie et construction en volume

La construction en volume

Ce droit de superficie ou droit de jouissance, est un droit réel du preneur consiste en la distinction entre le propriétaire du sol et le propriétaire des constructions. Le droit de superficie existe de façon conventionnelle en fait, c’est le contrat qui fait naître un tel droit.

Au XXème siècle on s’est demandé si ces droits de superficie sont créés uniquement par loi ou si on doit considérer que de façon générale, même si on est en dehors du bail à construction ou du bail emphytéotique, on peut créer un tel droit. De ce point de vue la discussion s’est cristallisée sur les dispositions du Code Civil qui sont source d’interrogation :

Les droits réels sont limitativement énumérés par la loi ou par le Code Civil. Si on se reporte aux dispositions du Code Civil, dans la liste des droits réels et notamment des droits réels principaux, on ne retrouve pas le droit de superficie ou le droit de construire. Donc certains on dit que ce droit n’existait pas mais le législateur le crée au coup par coup.

En fait, même si le droit de superficie n’est pas spécifiquement envisagé dans la liste des droits réels, il faut se reporter à l’art. 553 du Code Civil qui nous explique que les constructions ou plantations sont présumées appartenir au propriétaire du sol, à moins que le contraire ne soit prouvé. En réservant la preuve contraire ici, cet art. nous permet de dire que l’on peut dissocier le droit de propriété et considérer que sur une même surface le propriétaire des plantations par ex ou des constructions peut être différent du propriétaire du sol.

Cette disposition sert donc de base à la reconnaissance d’un principe général du droit de superficie.

Le droit de superficie n’est pas visé parmi les droits réels, car en fait c’est un véritable droit de propriété, i.e. il n’y a pas de fractionnement de la propriété comme on peut l’avoir entre la nue propriété et l’usufruit.

Autres dispositions en faveur du droit de superficie, depuis abrogées car passées dans des législations spéciales : elles concernaient la co propriété. Au titre de la co propriété, le Code Civil disait que quand on avait une co propriété verticale, on pouvait avoir des propriétés différents selon les niveaux. Ce peut être aussi une application du droit de superficie. Aujourd’hui on retrouve le droit de la co propriété dans la loi de 1965 donc ces dispositions ont été abrogées.

On a vu quelle était la nature du droit de superficie. De façon négative, ce droit existait bien avant le Code Civil. On en trouve des traces dans le droit romain, mais ce droit était plutôt envisagé comme un usufruit ou encore comme une servitude. À travers la lecture a contrario de l’art. 553, on a vu que ce droit est en fait un véritable droit de propriété, et non un usufruit ou une servitude, et cela a une incidence sur le fait que l’on puisse l’hypothéquer (une servitude ne s’hypothèque pas). Les relations entre nu propriétaire et usufruitier il y a des relations juridiques contrairement à ce qu’il se passe dans le droit de superficie : les 2 propriétaires ont des droits sur des objets différents. Donc les relations qui vont se nouer entre le superficiaire et le propriétaire du sol ne seront pas fondées soit sur une indivision, soit même sur une co propriété :

– Ce n’est pas une indivision car la nature des droits quand on est co indivisaire = droits concurrents qui portent sur un même objet, vs ici on a des droits autonomes qui portent sur des objets différents. Tant mieux car nul n’est tenu à l’indivision => on ne peut pas faire une indivision de 20 ou 30 ans, même si c’est une indivision conventionnelle.

– Ce n’est pas une co propriété car au titre des parties privatives, chacun est propriétaire de son lot, mais il y a des parties communes sur lesquelles il y a des droits concurrents, une indivision. Aujourd’hui le modèle de la co propriété est en train de s’essouffler : on est dans une société de plus en plus contentieuse, donc la co propriété devient de plus en plus difficilement gérable, et en outre elle est régie par des textes spécifiques qui imposent notamment lors des AG des règles de majorité pour la gestion des parties communes qui ne peuvent pas être modifiées. Donc face à ce régime de co propriété qui montre ses limites, certains mettent en conte poing les vertu du droit de superficie car chacun y est propriétaire de sa partie et il n’y a pas de co propriété. Il s’agirait d’aménager. Problème : les textes sur la co propriété sont des règles d’OP.

Cette promotion du droit de superficie passe par la construction en volume.

Quelle est la source du droit de superficie ? Source purement conventionnelle ou source légale ?

Si légalement on peut acquérir un droit de superficie => Question de la prescription acquisitive (façon dont légalement on peut devenir propriétaire même si on n’a aucune convention).

Le droit de superficie est un droit de propriété, donc comme tout droit de propriété il peut y avoir une prescription acquisitive à côté de la prescription conventionnelle. Mais il est difficile de prescrire les construction ou les plantations par ex mais pas le solÂ… Donc si dans l’absolu on peut avoir une prescription acquisitive d’un droit de superficie, dans la pratique cela n’est quasi pas possible et la source quasi exclusive de la prescription acquisitive est le contrat.

Dans les 70s, outre les applications supra s’est développée une nouvelle technique : la construction en volume. C’est ce qui a été par ex utilisé à la Défense ou pour la Tour Montparnasse. On recherche ici à créer dans l’espace des lots, avant même toute construction. Donc ce sont des lots définis en 3 dimensions. Et le propriétaire de l’ensemble pourra vendre à différents acquéreurs chacun de ces lots. Ces lots sont vendus vides, donc ce sont des lots à construire par les promoteurs.

Cette possibilité a été consacrée par la Jurisprudence civile et administrative et en outre elle permet des constructions mixtes (publiques et privées) : on découpe le dessus en lamelle pour faire différents lots de volume (alors qu’avant on ne faisait que diviser entre le sol et la construction).

Dans un règlement de co propriété : Partie 1 = état descriptif des lieux, et Partie 2 = règlement de co propriété proprement dit.

De la même façon on aura pour la division des lots un état descriptif des divisions volumétriques, i.e. un géomètre établit dans l’espace les différents lots de volumes par rapport à un certain nombre de cotes. Cet état descriptif sera publié au bureau des hypothèques. Alors le propriétaire pourra vendre de façon séparée chacun des lots de volume. Chacun des propriétaires de volume a un droit de propriété indépendant, sans relation avec les autres co volumiers. il y a cependant des relations nécessaires qui vont se créer entre les différents propriétaires de volume dans la pratique. Donc en fait il y a l’équivalent de parties communes et il va alors falloir réintégrer un régime de co propriété. Pourtant ce ne sera pas le cas car on voulait justement éviter un tel régime. Donc pour se faire et dans la pratique, pour régler les relations entre les différents propriétaires de volumes on aura la création de servitudes perpétuelles (servitudes de passages, de canalisation…). Mais il peut aussi y avoir des équipements communs aux différents propriétaires de volumes. Dans la pratique on utilise alors d’autres formes de mini société ou d’association : on utilise des associations foncières urbaines ou des associations syndicales libres pour régler les relations collectives minimum. Intérêt d’utiliser ces associations : leurs règles de fonctionnement, et notamment les règles de majorité sont plus souples que celles que l’on retrouve en co-propriété.

Pour réformer le régime de la co propriété, certains veulent essayer d’introduire ce que l’on vient de voir pour la construction en volume. Pour autant cette construction en volume est utilisée de façon limitée pour certains grands projets. Elle est utilisée aussi entre particuliers, non pas quand on est dans le cadre de co propriété verticales mais en co propriété horizontales quand on a des équipements communs => on peut essayer de régir les relations entre les différents propriétaires de cette façon.