Meubles – Immeubles : définition et distinction en droit belge

Article 517 du Code civil belge :« Les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent. »

Section 1. La distinction meuble / immeuble en Belgique

A) Principe : article 516 du Code civil belge.

C’est une summa divisio, fondée sur le critère de la mobilité.

– Immeuble : Bien qui ne peut être transportée d’un lieu à un autre, sans altération, de la substance

– Meuble : Bien qui peut se déplacer par lui-même ou qui peut être déplacé à l’aide d’une force extérieure

Cette distinction n’est pas très compliquée pour les choses mais est déroutante pour les droits. Or, d’après l’article 516 du code civil belge, tous les biens sont meubles ou immeubles, donc les droits aussi.

La catégorie « immeubles » est la catégorie principale, tandis que la catégorie « meubles » est la catégorie résiduaire.

B) Critère de distinction : articles 517 et suivants du Code civil belge

3 groupes d’immeubles : par nature et par destination : corporels

par l’objet : incorporels

2 groupes de meubles : par nature : corporels

par détermination de la loi : incorporels

Des articles 516,517 et 527 on déduit deux règles principales :

– Tous les biens corporels sont meubles ou immeubles par leur nature

– Pour les biens incorporels on va regarder l’objet auquel le droit s’applique

On peut aussi déduire deux règles secondaires :

– Lorsqu’il est souhaitable qu’un meuble par nature soit considéré comme un immeuble en raison de sa fonction, il peut être considéré comme un immeuble par destination

– Lorsqu’il est souhaitable qu’un immeuble par nature soit considéré comme un meuble, il peut être considéré comme un meuble par anticipation

C) Intérêt de la distinction ?

Le nombre de règles dépendant de ce clivage est plus important que celui de la distinction de bien corporel ou incorporel.

Ex :

– Publicité foncière (article 1743 Code civil belge)

– Hypothèque (doit porter sur un immeuble)

– Durée de prescription acquisitive

– En matière de saisies

– Le vol n’est possible que pour les meubles

– Rescision pour lésion (immeubles)

Section 2. Les immeubles en droit belge

• 1. Immeubles corporels

On distingue deux catégories :

a) Immeubles par nature:

– fonds de terre (surface) et tréfonds de terre (profondeur)

– bâtiments (construction incorporée au sol, contra: tente de camping, chapiteau. La Cour de cassation considère que dès que l’incorporation est durable, alors c’est un immeuble)

L’incorporation est une condition nécessaire et suffisante. La nature immobilière s’étend à tout ce qui fait corps avec le bâtiment (Ce sont les immeubles par incorporation, tels que les tuyauteries, clés..).

– végétaux : dans la mesure où ils adhèrent au sol. On

Connaît deux exceptions à ce principe : en matière de saisies (il existe une procédure particulière, ce sont des techniques de saisie mobilière – article 1529 et suivants Code judiciaire) et lorsqu’on les considère comme des meubles par anticipation. Ce sont alors des immeubles par nature que les parties à l’acte juridique vont considérer en fonction de leur futur statut de meuble. Les parties le font car à un moment, le végétal va de toute façon être détaché du sol. Il faut tirer toutes les conséquences de cette anticipation (ex : on ne pourra demander la rescision). Les parties qui procèdent à cette anticipation portent atteinte à leur patrimoine immobilier (le vendeur surtout). Cette mobilisation peut faire naître un conflit entre par exemple le vendeur et le créancier hypothécaire (ex : un exploitant agricole conclut un emprunt en concédant une hypothèque à la banque créancière. Mais en mobilisant par anticipation il diminue l’assiette de l’hypothèque. Comment résoudre ce problème : si le passage de la catégorie immeuble à la catégorie meuble constitue un acte normal dans le cadre d’une exploitation, le banquier doit l’accepter. Par contre, si le passage est insolite, inhabituel, alors le banquier peut s’y opposer (ex : ma maison est un immeuble, elle fait partie de l’assiette de l’hypothèque. Si je décide de vendre la maison brique par brique, élément par élément et considérer tous ces éléments comme meuble, alors le banquier pourra s’y opposer car c’est un acte inhabituel).

b) Immeubles par destination.

Ce sont des meubles par nature mais considérés par le législateur comme un immeuble parce qu’ils sont accessoires.

Il existe trois règles communes sur les immeubles par destination :

– L’immeuble et ce meuble doivent appartenir à la même personne : les deux biens concourent à une même finalité économique (article 524 Code civil belge). Donc les biens d’un locataire ne pourront jamais être considérés comme des immeubles par destination.

– Il faut une volonté du propriétaire d’établir un lien entre le meuble et l’immeuble.

– Le législateur ne prévoyant pas de publicité, la mise en service effective du bien meuble au service de l’immeuble réalisera la publicité.

En matière de vol, on considérera l’immeuble par destination comme un meuble.

Donc, même si on applique des règles relatives aux immeubles, il reste quelques règles applicables aux meubles.

On distingue deux sous catégories d’immeubles par destination :

1- Les immeubles par destination économique (article 524 Code civil belge)

Conditions supplémentaires aux 3 conditions supra :

Il faut une unité de propriétaire

L’immeuble au service duquel le meuble va être placé doit faire l’objet d’une exploitation (commerciale, agricole…)

L’immeuble doit être aménagé en vue de cette exploitation. Cet aménagement vise à informer les tiers de cette situation

Le meuble doit être véritablement au service de l’immeuble, il doit être utile

Ex : meubles meublants au service d’un hôtel, fûts dans une exploitation vinicole, camions d’une PME qui a pour objet la livraison, les télés et lits dans un home pour personnes âgées…

2- Les immeubles par attache à perpétuelle demeure

Le propriétaire du meuble va l’attacher définitivement à l’immeuble.

Conditions :

Il faut unité de propriétaire

1. Il faut une volonté du propriétaire de l’attacher à perpétuelle demeure (ex : attaches en plâtre ou à chaux ou à ciment : article 525 Code civil belge, présomption irréfragable)

Il faut une attache matérielle

Ex : revêtements de sol (tapis plein)

Comment l’immobilisation prend-elle fin ?

Par la volonté du propriétaire, mais il faut une manifestation extérieure.

Ex : fermeture de l’exploitation, suppression de l’attache matérielle, destruction de l’immeuble…

• 2. Immeubles incorporels

L’énumération de l’article 526 du Code civil belge est incomplète.

Droits réels immobiliers

Le droit de propriété est considéré comme un immeuble lorsqu’il porte sur un immeuble.

La superficie, l’emphytéose l’habitation et la servitude sont des droits réels immobiliers car ils portent toujours sur des immeubles.

L’usufruit, l’usage, l’hypothèque et le privilège sont immeubles s’ils portent sur des immeubles.

Pourquoi 526 est-il critiquable ? Il ne cite pas le droit de propriété, et il ne mentionne que l’usufruit et la servitude.

Droits personnels immobiliers

L’article 526 ne fait pas référence à ces droits de créance, or, d’après l’article 516, tous les biens sont meubles ou immeubles. Ces droits sont immeubles lorsqu’ils tendent à faire acquérir ou recouvrer la propriété d’une chose immobilière, ou un droit réel immobilier (Ex : obligation de dare portant sur un immeuble. Rem : les obligations de dare sont relativement rares car souvent le transfert de propriété se fait solo consensu. Mais le transfert peut avoir lieu plus tard, par exemple dans le cas d’une vente de chose de genre ou avec une clause de réserve de propriété)

Actions immobilières (réelles ou personnelles)

Action : action en justice qui doit aussi être qualifiée de meuble ou immeuble car elle est la mise en œuvre du droit.

L’action en revendication d’un immeuble est immobilière.

Toutes les actions qui visent à la mise en œuvre d’un droit immobilier sont immobilières (Ex : action en trouble du voisinage)

Section 3. Les meubles en droit belge

• 1. Les meubles corporels

Animaux et choses inanimées que l’on peut déplacer facilement (meubles par nature).

Remarque : on exclut les immeubles par destination.

• 2. Les meubles incorporels

a) Droits réels mobiliers

On vise le droit de propriété portant sur un meuble, et les autres droits réels portant sur un meuble (usufruit, usage, hypothèque, privilège)

b) Droits personnels mobiliers

A peu près tous les droits de créance sauf dare d’un immeuble et les droits intellectuels

c) Actions mobilières

Toutes les actions en justice que l’on ne qualifie pas d’immeubles.