LES FORMES DU CONTRAT DE VENTE
La vente est un contrat consensuel : article 1582 alinéa 2 et 1583 du Code civil. Le principe est le même en matière de vente internationale (article 11 de la Convention de Vienne). Mais le consensualisme dans cette Convention est étendu jusqu’à la preuve. Mais la pratique établit quasiment toujours des écrits.
Par exception, le droit exige des écrits, soit pour la validité de la vente soit pour l’opposabilité de la vente.
1 – Les formalités nécessaires à la validité de la vente.
La loi peut solenniser la vente, mais les parties peuvent aussi le faire. Concernant les ventes solennisées par la loi, il y a différent motifs :
– La protection du consommateur. Tout irrespect de ces obligations entraine la nullité de plein droit, le juge n’a aucun pouvoir d’appréciation. Ce formalisme est tellement protecteur qu’il permet au consommateur de mauvaise foi de sévir facilement.
– En cas de vente d’un bien incorporel. C’est par exemple le cas de cession de fond de commerce : article L141 indice 1 du Code de commerce. La nullité est relative mais le juge garde son plein devoir d’appréciation. Ce mécanisme permet un bon équilibre entre le droit commun et le droit privé ; présomption simple de dol.
– En cas de cession de droit intellectuel. Tout se qui n’est pas mentionné dans le contrat ne sera pas cédé.
– Les ventes d’immeubles à construire en secteur protégé. Acte devant être fait sous peine de nullité relative.
2 – Les formalités nécessaires à l’opposabilité de la vente.
Les droits de propriété industrielle (brevet, marque, dessins et modèles) doivent être publiés afin d’être opposable aux tiers.
Il en est de même pour les cessions de fond de commerce, mais dans ce cas la publication rend la cession opposable au créancier du cédant. En revanche une telle publicité n’assure pas l’opposabilité de la cession à l’égard d’un autre tiers.
Les ventes immobilières sont en revanche opposables à tous les tiers titulaires d’un droit réel sur l’immeuble. Sera opposable au tiers la première vente publiée (et non conclu). Le transfert de propriété n’est pas opposable au tiers tant qu’il n’est pas publié. Il n’y a pas de propriété en l’absence de publicité car non opposable au tiers. Deviendra propriétaire le premier acquéreur ayant publié et non le premier acquéreur ayant conclu.
Le mécanisme d’opposabilité a été instauré pour des motifs de sécurité, évitant de ce fait la vente masquée, mais peu favoriser le vendeur de mauvaise foi. Cette logique a été infléchie par la jurisprudence. Dans cette hypothèse là, le second acquéreur, ayant acheté en connaissance de cause, commet une faute civile (engagement de sa responsabilité délictuelle) et sera puni en nature : publication de la deuxième vente, inopposable au 1er acquéreur. Cet infléchissement permet de sanctionner les acquéreurs de mauvaise foi mais c’est contraire à la logique formaliste de la publicité foncière (elle remet en cause la fiabilité de la publication foncière et entraine une insécurité juridique). Le dernier arrêt en date, date de 1992. Le contentieux est toutefois assez faible car la bonne foi se présume… Les juges sont de fait réticents à une application systématique du formalisme légal. La publication explique le passage devant notaire car cette dernière doit être constituée d’actes authentiques.