La période précontractuelle (pacte de préférence, promesse d'achat ou vente...) Fiches/Cours

La période pré-contractuelle

Quand les contrats portent sur des valeurs considérables, il y a une phase de pourparlers de négociation : le précontrat. Or des contrats peuvent être souscrits pendant ce temps là.

La période précontractuelle peut comprendre une phase non contractuelle et une phase contractuelle.

Les contrats préalables à la vente sont diversifiés donc il y a une intense activité contractuelle avant le contrat de vente.

Les autres fiches de cours :

Certains de ces contrats sont prévus par le législateur, d’autres sont l’œuvre de la pratique.

Section 1 : les contrats préalables issus de la pratique

I- Les accords préliminaires

Ceux sont des contrats par lesquels les parties s’obligent simplement à discuter les termes de la vente. Ils peuvent comporter les éléments du contrat de vente mais leur objet n’est pas la chose à vendre mais le principe même de la négociation.

II- Le pacte de préférence

Il désigne l’engagement pris par le propriétaire de la chose de la vendre au bénéficiaire s’il en décide ainsi. Il est fragile parce que subordonné à la décision du vendeur de vendre. Si le propriétaire d’un autre contrat que la vente, le pacte n’a plus aucun intérêt. S’il décide de vendre, il doit respecter l’engagement qu’il a pris donc de proposer au bénéficiaire du pacte. De telle sorte que si le bénéficiaire ne veut pas acquérir, le propriétaire peut vendre à une tierce personne. En principe, c’est une convention entre le promettant (propriétaire) et le bénéficiaire de la priorité. Cette convention ne comporte pas nécessairement les conditions de la vente.

Si le propriétaire décide de vendre, il doit respecter son engagement, donc de proposer la vente aux mêmes conditions que celles offertes à des tiers.

Que se passe-t-il quand le propriétaire ne respecte pas son engagement ? Sur le fondement de la jurisprudence, on distingue 2 périodes :

— Avant l’arrêt de la chambre mixte du 26/05/2006 JCP 1^ère partie n° 10142…, le bénéficiaire du pacte pouvait réclamer des Dommages et intérêts en prouvant que le promettant à violer son engagement ou obtenir l’annulation du contrat souscrit avec le tiers à condition de prouver la mauvaise foi du tiers (connaissance de l’existence du pacte par le tiers et prouver que le tiers savait que le bénéficiaire voulait se prévaloir du contrat). Celui qui demande l’annulation n’est pas partie au contrat donc en violation de l’article 1135 du Code Civil mais ici la CC a admis l’annulation sur la base de la fraude ;

— L’arrêt du 26/05/2006 a bouleversé la jurisprudence, « Mais attendu que si le bénéficiaire d’un pacte de préférence est en droit d’exiger l’annulation des contrats passés avec des tiers et d’obtenir sa substitution à l‘acquéreur, c’est à la condition que ce tiers… » la nouveauté est la substitution du bénéficiaire au tiers. Cette distinction a pour effet de modifier la nature des relations entre le promettant et le bénéficiaire du pacte. Droit de suite –> aller chercher la chose dans le patrimoine d’un autre. Cette décision de la chambre mixte est en train de faire jurisprudence parce que plusieurs décisions postérieures sont aller dans le même sens Civ. 3^ème 31/01/2007 arrêt n° 05-21071 Dalloz 2007 n°24 page 1598, en l’espèce le bénéficiaire du pacte n’a pu obtenir l’annulation et sa substitution au tiers parce qu’il n’a pas prouvé la mauvaise foi du tiers. En revanche l’arrêt du 14/02/2007 a pu autoriser la substitution du bénéficiaire car les conditions de la mauvaise foi étaient remplies. Cependant, les conséquences de l’arrêt de la chambre mixte vont au-delà du domaine de la vente parce que les solutions énoncées s’appliquent dans tous les cas où la préférence accordée à l’une des parties n’est pas respectée et que le tiers a participé à la fraude. Il en sera ainsi dans les cas ou cette préférence existe souvent, les conséquences sont sérieuses dans les relations d’affaires qu’il s’agisse des pactes entre actionnaires, des baux, de cession de Fonds de commerce…

III- Promesses d’achat et promesses de vente

Les promesses se distinguent du pacte dans la mesure où elles se situent dans le processus de la vente en ce sens que, soit c’est le vendeur, soit c’est l’acheteur qui s’engage à vendre ou à acheter en laissant à l’autre un droit d’option, on parlera de PUV, soit ceux sont les 2 qui s’engagent en attendant la réalisation d’un acte, on parlera de PSV.

A/ Les Promesses Unilatérales de Vente (PUV)

C’est un contrat unilatéral ce qui signifie que les règles générales du contrat s’appliquent, la promesse n’est pas en principe formaliste donc elle est consensuel mais elle est soumise à l’article 1840 A du CGI qui exige l’enregistrement à peine de nullité pour la vente d’immeuble, ou de la vente d’un fonds de commerce dans les 10 jours qui suivent l’acceptation de la promesse.

La Cour de cassation a apporté une restriction de ce formalisme par l’arrêt de l a cour d’appel du 24/02/2006 arrêt n° 04-20525 Dalloz 2006 p 1396, 2057 et 2076, JCP 2006 2^ème partie n° 10055, la cour d’appel a décidé que si la promesse est inséré dans une transaction, il y a dispense de l’enregistrement.

Le promettant : il est définitivement engagé dans la vente donc cet engagement survie à son décès et que ses héritiers devront l’exécuter. De même s’il devient incapable. Selon la jurisprudence, le non-respect de son engagement ne l’expose qu’à des Dommages et intérêts justification : l’engagement du promettant constitue une obligation de faire ou de ne pas faire article 1142 du Code Civil s’applique, il prévoit des D-I et non l’exécution forcée. Mais compte tenu de la décision de la chambre mixte qui a autorisé la substitution du bénéficiaire, on abouti à une exécution forcée alors que l’obligation du promettant dans le pacte est moins consistante que celle du promettant dans la promesse.

Le bénéficiaire dispose d’une option, ne pas acquérir ou acquérir dans ce cas on dit qu’il lève l’option. C’est par la levée de l’option que la vente se forme définitivement, encore faut-il qu’elle intervienne dans les délais. Si avant cette levée, le bénéficiaire verse une somme au promettant : c’est l’indemnité d’immobilisation considérée comme partie du prix mais le bénéficiaire perd cette partie du prix s’il ne lève pas l’option sauf dispositions légales contraires comme la loi SRU (Solidarité Renouvellement Urbain) modifiant l’article 1589 du Code Civil en insérant l’article 1589-1 : interdit les versements à l’occasion d’un engagement unilatéral. Le texte sanctionne la violation de cette interdiction par la nullité de cet engagement.

Conséquence du non respect de la PUV : le promettant viole son engagement soit en décidant de ne plus vendre, soit en vendant à une tierce personne, soit en accomplissant un acte paralysant le droit du bénéficiaire parce que c’est un acte qui a pour effet d’empêcher l’accomplissement de la promesse. Dans tous ces cas, la jurisprudence sanctionne la violation de l’engagement par des D-I, elle n’a pas admis jusqu’à présent l’exécution forcée. Solution que la Doctrine suggère en affirmant qu’il faudrait autoriser l’acheteur qui lève l’option a obtenir la vente forcée par une décision judiciaire. Il n’y aurait pas annulation de la vente irrégulière, ni substitution du bénéficiaire au tiers, celui-ci pourra d’ailleurs engager sa responsabilité délictuelle s’il était de mauvaise foi.

B/ Les Promesses Synallagmatiques de Vente (PSV)

Elle résulte de l’accord entre les deux parties mais contrairement à la PUV, les deux s’engagent. Comme dans la PUV, l’acte comporte la chose et le prix.

Comment distinguer la simple promesse de la véritable vente ? Selon l’article 1589 du Code Civil, la promesse de vente vaut vente lorsque les parties se sont entendues sur la chose et le prix ; or, dans la PSV, il y a la chose et le prix. La réponse dépend de la volonté des parties parce que si en plus des conditions légales (la chose et le prix), les parties ont prévu un autre élément comme condition du contrat, leur accord sur la chose et le prix n’est pas encore la vente, c’est un PSV laquelle deviendra la vente à la réalisation de la condition qu’ils ont ajouté (généralement l’acte de vente).

Mais il faut que les termes de la promesse soient clairs parce que s’il n’y a pas de précisions concernant une condition supplémentaire, la jurisprudence décide que l’accord sur la chose et le prix, c’est la vente. La distinction entre la PSV et la vente elle-même est une question de technique contractuelle.

Section 2 : Les contrats préalables d’origine légale

La vente à l’agréage ;
La vente avec faculté de rétractation ;
La vente subordonnée à un droit de préemption ;
Les apports préliminaires ;
Les pactes de préférence ;
Les promesses d’achat et de vente ;
les contrats cadres.

I- La vente à l’agréage

Ceci désigne les ventes dans lesquelles la chose est soumise à l’appréciation de l’acheteur avant qu’il ne donne son consentement :

n C’est le cas de la vente à la dégustation 1587 du Code Civil qui s’applique à certains produits alimentaires, le vendeur met la chose à la disposition de l’acheteur et celui-ci va goûter avant de dire s’il achète ou non exemple : vente du vin. Jusqu’à ce que l’acheteur se prononce, il n’est pas encore acheteur car il bénéficie d’un droit d’option (choix), soit il décidera d’acquérir, soit il décide de ne pas acquérir. Lorsque l’on parle de droit d’option, cela veut dire que l’exercice de ce droit n’emporte aucune responsabilité sauf abus. Mais il arrive que l’acquéreur renonce au bénéfice de cette option, mais elle peut se déduire de son comportement, interprété dans le sens de la volonté de ne pas faire usage de son droit d’option. Civ. 1^ère 2/07/2007 arrêt n° 0511791, elle décide que la renonciation à l’article 1587 du Code Civil, ne peut pas résulter du seul silence des parties mais elle peut être tacite si les circonstances traduisent la volonté des parties. Lorsque les parties renoncent à ce texte, cela veut dire que la qualification de l’opération change –> vente pure et simple.
n La vente à l’essai : article 1588 du Code Civil, l’acheteur a le droit d’essayer la chose, il fait usage de cette chose ; dans la mesure où cette chose lui donne satisfaction, il va l’acquérir. Cet usage par l’acheteur lui permet d’apprécier la chose et de décider d’acquérir ou non. Il faut que les termes de l’opération souscrite par les parties soient clairs, que l’on sache s’il y a possibilité de renonciation ou non.

II- Les ventes avec faculté de rétractation

Dans ces ventes, le contrat ne devient définitif qu’à l’expiration du délai fixé pour la rétractation. Mais le plus souvent, ils donnent lieu au versement d’une certaine somme que l’on doit qualifier juridiquement (régimes différents).

Arrhes : somme versée par l’acheteur avec une faculté de renonciation et cette faculté est reconnue à chacune des parties ; si le vendeur renonce, il rembourse le double de la somme versée article 1590 du Code Civil, si c’est l’acheteur, il perd cette somme. L’acompte se distingue de l’arrhes ; l’acheteur a commencé à payer le prix de la chose, c’est une partie du prix. Cela suppose que la vente soit parfaite. L’acheteur n’a plus le droit de renoncer sinon il engage sa responsabilité contractuelle car le contrat est déjà formé. Ces règles peuvent être modifiées par un texte article 114-1 du Code de la Consommation qui dit que toute somme versée par un consommateur à un professionnel, doit recevoir la qualification d’arrhes. En droit de la consommation, l’acheteur a toujours la faculté de rétractation de 7 jours ouvrables.

III- Les ventes subordonnées à un droit de préemption

Le droit de préemption est un droit légal accordé à une partie par lequel cette partie bénéficie d’une priorité en cas de vente de la chose indiquer par le texte. Exemple : le législateur a créé le droit de préemption des communes lorsque l’on vend un immeuble, de même que les locataires mais ces derniers ont le choix d’acheter ou non.

En vertu de ce droit de préemption, le vendeur est obligé de notifier sa décision de vendre d’abord et en priorité au titulaire de ce droit ; de telle sorte que la vente ne peut être faite à une tierce personne qu’après la décision du titulaire du droit. Ainsi très souvent, le vendeur et le tiers non titulaire de ce droit souscrivent une vente sous condition suspensive.