La preuve de la propriété mobilière ou immobilière

La preuve du droit de propriété.

Les cas de revendication mobilière sont relativement rares, grâce à la règle de l’article 1276 du Code civil. La preuve de la propriété immobilière pose donc peu de difficultés.

La preuve est beaucoup plus délicate en matière immobilière en raison de l’absence de toutes règles y afférant dans le code civil.

Paragraphe I. La preuve de la propriété mobilière.

L’article 2276 du Code civil joue comme une règle du fond ou comme une règle de preuve selon la personne dont le possesseur tient ses droits.

A) L’article 2276 a valeur de règle du fond lorsque le possesseur a acquis le meuble d’un non-propriétaire.

Dans ce cas, la possession vaut titre de propriété, si elle réunit les conditions posées par l’article 2276 du Code civil.

Le propriétaire revendiquant va chercher à prouver que ces conditions ne sont pas remplies en prouvant que l’acquéreur est de mauvaise foi ou que le meuble a été volé ou perdu depuis au moins de 3 ans.

Il lui faudra toutefois aussi démontrer qu’il était lui-même le véritable propriétaire. Pour cela il lui suffira de prouver par tout moyen qu’il était en possession du meuble litigieux avant le possesseur actuel.

B) L’article 2276 du code civil n’est qu’une règle de preuve lorsque le possesseur a acquis le meuble du véritable propriétaire.

L’article 2276 fait simplement présumer que le possesseur a acquis le meuble à titre du propriétaire. Cela veut dire que le meuble a été acheté.

Pour faire tomber cette présomption, le demandeur devra établir que le défendeur ne détient le dit meuble qu’en vertu du contrat non translatif de propriété.

Le mieux est d’agir par l’action personnelle c’est-à-dire l’action née du contrat. Agir sur ce fondement contractuel évite au propriétaire de devoir prouver qu’il était le véritable propriétaire.

Paragraphe II. La preuve de la propriété immobilière.

Le code civil ne contient aucune règle relative à la manière dont le propriétaire d’un immeuble peut ou doit prouver son droit. Ce silence que la jurisprudence a du combler se comprend.

En effet, il est impossible d’apporter une preuve parfaite et irréfutable de la propriété immobilière parce que celle-ci suppose que l’on parvienne à établir la régularité du titre de propriété de tous les précédents propriétaires en remontant jusqu’au premier afin de vérifier que chacun était bien propriétaire.

Cette impossibilité explique que cette preuve ait été dénommée « probatiodiabolica » par les auteurs anciens.

Faute de disposition légale, la jurisprudence a élaboré un système de preuve du droit de la propriété immobilière qui règle la charge de cette preuve et les procédés de preuve.

A) La charge de la preuve.

« Actoriacumbitprobatio » la preuve incombe au demandeur.

Conformément au droit commun de la preuve, c’est à celui qui se prétend propriétaire qu’il appartient d’établir la réalité de son droit.

La charge de la preuve pèse sur le demandeur. Si le demandeur n’y parvient pas, son action échouera même si le défendeur ne tente pas de prouver son propre droit et même si le demandeur établi que le défendeur n’a aucun droit. Cela n’est pas suffisant. Il doit positivement démontrer le bienfondé de sa prétention c’est-à-dire son droit de propriété.

La situation du défendeur dans le procès en revendication de la propriété immobilière est dans une situation plutôt confortable d’autant qu’en général il est aussi possesseur de l’immeuble.

Celui qui possède à titre de propriétaire est de manière utile, n’a pas à faire la preuve de son droit de propriété parce qu’il est présumé légalement propriétaire. La seule preuve que ce plaideur aura à apporter sera celle de sa possession et des qualités qu’elle doit revêtir.

B) Les modes de preuve.

La preuve du droit de propriété est libre de sorte que toutes les modes de preuve sont recevables. Parmi ces modes de preuve on trouve : les titres de propriété, les indices et la possession qui paraient les meilleures preuves du droit de propriété.

1. Les titres de propriété.

Par titres de propriété il faut comprendre les actes juridiques d’acquisition tels qu’une vente, une donation ou un testament.

Ces titres prouvent l’acquisition mais ils n’établissent pas avec une absolue certitude la régularité du transfert.

Si le titre ne prouve pas que l’on est propriétaire il fournit au moins une forte présomption en ce sens.

Le titre de propriété constitue un indice que le juge est libre de retenir ou d’écarter.

Exemple : des propriétaires d’un terrain étaient opposés aux occupants du dit terrain. Les propriétaires avaient pour but d’expulser les occupants du terrain et ils ont engagés une action en expulsion devant le tribunal. Les propriétaires ont produit un acte de propriété notarié et également le paiement des impôts fonciers. Quant aux occupants, eux ont fait valoir l’exploitation du terrain litigieux. Pour obtenir le gain de cause, les propriétaires devaient prouver la réalité de leur propriété et les juges ont considéré que le titre notarié n’était pas une preuve absolue car le titre notarié ne fait que constater le transfert du droit. Faute d’établir la réalité de leur propriété, les prétendus propriétaires n’ont pas pu obtenir l’expulsion des occupants.

2. Les indices.

Il est possible de prouver la propriété à l’aide d’indices matériels tels que les indications du cadastre, le paiement des impôts fonciers ou encore l’existence des bornes délimitant la parcelle.

3. La possession.

La possession fait présumer le droit de propriété. Ce mode de preuve est presque toujours invoqué par le défendeur à la revendication.

Si la possession remplie des conditions de la prescription acquisitive (usucapion), elle constitue alors le meilleur moyen de preuve de la propriété immobilière.