La réalisation de l’hypothèque (saisie, vente…)

La réalisation de l’hypothèque

Le débiteur constituant n’a pas réglé sa créance et le créancier hypothécaire entend se prévaloir de sa sureté pour obtenir le paiement de la créance restée impayée. Il va invoquer sa qualité de créancier hypothécaire, car il y a d’autre créancier. A cet égard le législateur a envisagé différents modes de réalisation de l’hypothèque.

• a) Les modes de réalisation de l’hypothèque

Depuis 2006, il y a une diversification des modes de réalisation de l’hypothèque :

1. La saisie immobilière
2. La vente amiable
3. Le Pacte commissoire et attribution judiciaire

• i) La saisie immobilière

La saisie immobilière a été réformée par une ordonnance du 21 Avril 2006. Il ne s’agit pas d’une réglementation au seul bénéfice du créancier hypothécaire, tout créancier peut procéder à une saisie immobilière. Pour le créancier hypothécaire, c’est une voie pour exercer son droit de préférence. La saisie immobilière présente l’intérêt de paralyser les droits du débiteur sur son immeuble. A compté de la saisie, l’immeuble devient indisponible et il en résulte que le débiteur en peut plus aliéner l’immeuble et grever cet immeuble de nouveau droit réel. Toute aliénation effectuée après la publication de la saisie encourt la nullité. De plus, la procédure de saisie immobilière emporte saisie des fruits de l’immeuble. Le constituant ne peut conclure de nouveaux baux, ces derniers étant inopposable au créancier poursuivant.

Procédure: Signification au débiteur d’un commandement de payer qui vaut saisie. Le commandement de payer doit être publié pour la conservation des hypothèques dans un délai de deux mois à compter de la signification. Les effets de l’indisponibilité démarrent à compter de la signification du commandement. A l’égard des tiers ce sera le jour de la publication du commandement. Enfin l’audience d’orientation va se dérouler devant le juge de l’exécution, au terme de laquelle le juge va pouvoir décider des modalités de poursuite de la procédure. A la fin l’immeuble est vendu, le prix est consigné, les frais sont payés, ce qui entraine purge des inscriptions prises sur l’immeuble. Il y a enfin distribution des fruits entre les créanciers du débiteur : ces créanciers sont tenus de déclarer leur créance pour pouvoir invoquer leur droit de préférence.

• ii) La vente amiable

Celle-ci ne doit pas être confondue avec la vente amiable sur autorisation judiciaire dans le cadre d’une saisie immobilière. Ici, c’est le cas où une personne veut acquérir un immeuble libre de toute hypothèque. Dans ce cas, l’acquéreur va souhaiter utiliser le prix de vente pour désintéresser les créanciers inscrit en contrepartie d’une renonciation par ces derniers à leur sureté. Seulement ensuite, l’acquéreur va payer son vendeur. Cette vente amiable peut aboutir selon les cas, à une purge amiable ou « classique ».

La purge amiable: L’idée est que tout va s’opérer sur un mode volontaire à la suite d’accord de volonté entre les parties à la vente entre elles, mais aussi entre les parties à la vente et les créanciers inscrits. Le chef d’orchestre sera le notaire. Dès lors que les créanciers avaient renoncé à leur sureté, ils n’avaient plus de droit de préférence. Il y avait le risque qu’un créancier chirographaire vienne saisir le prix de la vente entre les mains du notaire. L’article 2475 du code civil supprime ce risque en indiquant que les créanciers hypothécaire exercent leur droit de préférence également sur le prix de la vente et qu’ils soient préférés au créancier saisissant.

Il arrive que cette purge amiable échoue, classiquement le législateur n’a pas voulu que cet échec empêche la circulation d’immeubles hypothéqués. Pour ce faire, il a organisé une procédure permettant de faire disparaitre le droit réel sur l’immeuble affecté. L’acquéreur de l’immeuble va notifier, signifier à chaque créancier inscrit son offre d’acquitté les dettes hypothécaires, jusqu’à concurrence d’un prix qui est celui de la valeur déclarée de l’immeuble. Ensuite, il y a un délai de 40 jours durant lequel les créanciers peuvent accepter cette offre, soit demander la mise aux enchères publiques de l’immeuble. S’il y a acceptation ou silence le prix est définitivement fixé et s’impose à tous. S’il y a refus, il y a mise aux enchères, ils sont alors contraints de surenchérir et ils s’engagent donc à défaut d’autres amateurs, à acquérir l’immeuble à un prix supérieur d’1/10.

iii) Le pacte commissoire et l’attribution judiciaire

Il s’agit d’innovation de l’ordonnance de 2006, l’idée est d’avoir des modes plus soupes ; le pacte commissoire est la convention par la quelle un créancier hypothécaire devient propriétaire de l’immeuble à l’échéance de ce sa créance impayée et par le seul effet de cette convention. L’attribution judiciaire est le droit pour un créancier impayé de demander au juge l’attribution de la propriété de l’immeuble en paiement.

Le législateur interdit ces deux modes de réalisation quand cela porte sur la résidence principale du débiteur.
En outre, l’idée est d’éviter que ces modes aboutissent à un enrichissement du créancier hypothécaire. Pour éviter cela, le législateur a prévu l’intervention de tiers dont la fonction sera d’estimer la valeur de l’immeuble.

b) L’exercice du droit de préférence

Ce droit de préférence doit s’exercer d’abord dans le cadre de la distribution du prix. La difficulté est que plusieurs catégories de créanciers vont invoquer simultanément leur droit de préférence sur le prix issu de la vente de l’immeuble. Il va y avoir un conflit entre créanciers privilégiés. Ce conflit va être réglé par l’établissement d’un classement entre les créanciers privilégiés. Ainsi, les créanciers hypothécaires vont être classés dans l’ordre d’inscription de leur sureté. Si plusieurs inscriptions ont été prises le même jour, la préférence sera donné au créancier dont le titre est le plus ancien. S’il y a accord entre les créanciers il faut recourir à une procédure judiciaire. Par ailleurs, ce droit de préférence va s’exerce d’abord sur le prix de vente, mais on admet qu’il convient ici de mettre en œuvre la technique de la subrogation réelle. En principe la destruction de l’immeuble devrait entrainer l’extinction de l’hypothèque. Cependant en vertu de textes spéciaux, on admet un report du droit de préférence sur une valeur qui va venir en remplacement de l’immeuble détruit. La subrogation réelle ne s’opère que si un texte le prévoit expressément. C’est le cas dans deux champs : en droit des assurances (l’indemnité d’assurance) et aussi pour certaines indemnité de responsabilité.