Le bail emphytéotique

Le bail emphytéotique

Le bail emphytéotique est un bail immobilier de très longue durée, de 18 ans au moins et 99 ans au plus. Encore appelé emphytéose, ce type de bail confère au locataire (ou emphytéote) un droit réel c’est-à-dire qu’il peut entres autres hypothéquer, louer ou sous-louer l’immeuble.

Le bail emphytéotique est un bail de très longue durée qui présente les caractéristiques suivantes :

• * la durée du bail est de 18 ans au moins et de 99 ans au plus. Le bail peut être renouvelé;
• * il doit obligatoirement être établi par un notaire;
• * il ne peut porter que sur des immeubles;
• * Le locataire bénéficie d’un droit réel c’est-à-dire qu’il peut hypothéquer l’immeuble, le louer ou le sous-louer;
• * le locataire doit assumer toutes les charges et les grosses réparations;
• * le locataire doit payer une redevance qui est révisable dans les mêmes conditions que le loyer des baux commerciaux;
• * le bail peut être résilié par le tribunal en cas de non paiement de la redevance pendant deux ans ou pour non respect des obligations contractuelles.
• 1) L’origine du bail emphytéotique

C’est l’ancêtre du bail rural, en tout cas c’était un bail agricole né pour essayer de revaloriser certains domaines. L’idée était de consentir un bail pendant une très longue durée à des locataires qui auront non seulement un droit de jouissance, mais surtout une obligation de revaloriser les terres qui leur sont confiées pour qu’à terme le propriétaire retrouve un domaine en état de fonctionnement alors même qu’il pouvait s’agir par ex d’une jachère. La contrepartie est que le loyer fixé est plutôt faible. Ce loyer faible s’explique aussi par le fait que c’est un bail LT. Ce type de bail a eu du succès même dans l’ancien droit. Mais lors de l’adoption du Code Civil, il n’y avait aucune disposition concernant ce bail, or le Code Civil abrogeait les dispositions antérieures => c’est la Jurisprudence qui a maintenu l’emploi du bail emphytéotique après 1804. Au début du 20^ème siècle le législateur a codifié ce type de bail dans le code rural.

Pourquoi en parler dans le droit de la construction ? Dans ce bail emphytéotique, un véritable droit réel immobilier au profit du locataire est reconnu par le législateur. C’est un droit réel de jouissance des biens objet du contrat de bail pendant toute la durée du bail. Puisqu’il s’agit en fait d’un droit réel, cela veut dire que le droit du locataire peut être cédé librement (il est cessible), et ce droit peut faire l’objet d’un hypothèque ou encore peut être saisi.

Puisqu’il s’agit d’un bail qui génère un droit réel, en principe on doit pour les besoins de la publicité foncière (pour que le droit soit opposable au tiers) avoir un acte notarié. Mais en principe cela n’est pas obligatoire entre les parties.

• 2) La durée du bail

Entre 18 et 99 ans. 18 ans est une durée minimum sans laquelle il pourra y avoir une requalification du contrat.

• 3) Le loyer

Ou canon emphytéotique, c’est un loyer modique, ce qui est la contrepartie de la durée importante du bail. Mais cette modicité n’est pas une condition de validité du bail emphytéotique. En tout cas ce loyer ne doit pas être non plus dérisoire car sinon on ne serait plus dans le cadre d’un bail et on peut avoir une requalification.

• 4) Comment ce type de bail est-il entré dans le droit de la construction ?

Il faut se placer au 20^ème siècle : ce qui est intéressant c’est le droit réel de jouissance accordé au locataire et accompagné d’une mise en valeur des terres. Pour les financiers ce qui était intéressant c’est que ce bail était cessible, saisissable et apporté en hypothèque => ce droit de jouissance pouvait être apporté en garantie au profit d’un établissement bancaire qui consentirait un prêt, donc c’était une sûreté supplémentaire entre les mains des banques. Mais ce n’est qu’une sûreté temporaire.

Transposition dans le droit de la construction : on a une personne propriétaire du terrain qui souhaite à temr que des constructions soient réalisées et en avoir la jouissance mais n’en a pas les moyens immédiatement => elle consent un tel bail à un promoteur qui exploite le bien pendant une certaine période, suffisante pour amortir son investissement. Au terme du contrat, sans indemnité le bien revient dans le patrimoine du bailleur.

Donc même si cela n’est pas prévu légalement dans les textes, quand on utilise un tel bail en matière de construction, on ajoute une condition à la charge du locataire : l’obligation de construire.

Supposons qu’on ait une hypothèque consentie par le locataire et pour réaliser les constructions le locataire a du accorder des servitudes sur le terrains, mais le problème est que ces servitudes peuvent avoir une durée supérieure à la durée du contrat. Ce qui veut dire qu’une servitude consentie par le locataire in fine peut se trouver supportée par le bailleur à la fin du contrat. De la même façon si le locataire après avoir réalisé les constructions exploite le bien immobilier, consent des locations, compte tenu du droit au renouvellement, le bailleur peut se retrouver avec des locataires qu’il n’aurait pas lui-même choisit (notamment en cas de bail commercial). Donc le locataire peut-il consentir n’importe quel type de contrat, y compris engageant le locataire ? En principe ces contrats tombent automatiquement à la fin du bail emphytéotique pour que les constructions soient restituées au bailleur libres de toute occupation.

Donc au moment de la fin du bail, l’ensemble des constructions réalisées à la charge du locataire pendant la durée du bail deviennent la propriété du bailleur sans aucune indemnité. Pour justifier cela de façon juridique, on considère que le droit réel immobilier s’éteint quand le bail s’éteint et donc par la théorie de l’accession, le bailleur redevient propriétaire des constructions.