Les baux soumis au statut du fermage et du métayage

Un bail rural est un contrat entre un bailleur, qui est le propriétaire d’une terre ou d’un bâtiment agricole, et un preneur, qui est un exploitant agricole. En contrepartie d’un loyer, le bailleur met à disposition des terres ou des bâtiments agricoles pour permettre à l’exploitant d’exercer son activité agricole. Le bail rural se présente sous forme de bail à ferme, ou dans de très rares cas, sous forme de bail à métayage, où les produits de la récolte sont partagés entre le bailleur et l’exploitant.

Selon un sondage, 65 % des terres agricoles étaient utilisées par l’intermédiaire d’un bail et ce chiffre continu à augmenter.

Cela permet de décharger l’exploitant de l’impôt foncier. Cela est influencé également par la taille des exploitations qui ne cesse d’augmenter et cela se fait par des locations plus que par des acquisitions.

Ce sont généralement des baux qui relèvent du statut du fermage.

Les tribunaux interviennent beaucoup dans la requalification de ces baux. Le statut du fermage est d’ordre public selon l’article L. 411-1 du code rural.

Les mentions qui baissent les prérogatives statutaires sont déclarées non écrites.

Section 1 – Le champ d’application du statut du fermage

S’applique au bail à ferme et au métayage qui s’établit selon le résultat de l’exploitation, le loyer est fixé comme un pourcentage par rapport à ces données.

La principale condition et la réunion des critères légaux.

§1 – La réunion des critères légaux

L’article L. 411-1 déclare le statut du fermage applicable à toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 du code rural.

Il y a quatre critères cumulatifs :

– il faut une mise à disposition donc le propriétaire doit transférer la jouissance du bien aux locataires et le terme sous-entend que cette délivrance doit être volontairement consentie par le bailleur. Ce qui permet d’écarter des occupants malvenus.

– il faut que cette mise à disposition soit nécessairement faite à titre onéreux exclusivement donc il faut une contrepartie à cela quelle que soit sa nature. Exemple : loyer, paiement de la taxe foncière du propriétaire…

– il faut que la mise à disposition porte sur un immeuble à usage agricole donc les biens loués doivent avoir une nature immobilière et ses biens doivent être affectés à un usage agricole ou au moins être susceptible de l’être. En cas de doute sur la nature du bien, on applique la règle de l’accessoire.

– il faut que la location soit conclue en vue d’exploiter cet immeuble pour y exercer l’activité agricole définie par l’article L. 311-1 du rural. Il tient à l’intention du locataire d’exploiter les biens loués de manière agricole. On peut donc soustraire des biens ayant une vocation agricole intrinsèque mais que les parties au contrat ne destinent pas à une utilisation agricole. Cela permet aux locataires d’exercer l’activité agricole par nature tout en pouvant diversifier ses activités sans pour autant que son bail soit disqualifié en bail commercial.

L’exploitant doit remplir ses quatre critères pour appliquer le statut du fermage. Cependant certaines présomptions sont acceptées.

§2 – Les baux soumis au statut par présomption légale

L’article L. 411-1 alinéas deux : contrat de vente d’herbe ou de prises en pension d’animaux. Solution de façade pour dissimuler des vrais contrats de bail donc le législateur a présumé que de telles conventions relèvent du statut du fermage.

Toute cession exclusive des fruits d’exploitation quand il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir constitue la vente d’herbe.

Le propriétaire du terrain doit céder l’intégralité d’une récolte sur pied à charge pour l’acquéreur de procéder à la récolte. Exemple : mise à disposition de pâturage à un éleveur donc l’herbe était vendue donc difficile à différencier avec la location de pâturage.

Le législateur a confondu les deux pour tout soumettre au statut.

Pour la prise en pension d’animaux, le propriétaire d’un bien rural entretient les animaux d’autrui moyennant rémunération.

Quand les obligations d’entretien des biens qui incombent aux propriétaires en principe sont transférées aux propriétaires des animaux, la Convention réalise un bail relevant du statut.

Présomption simple du statut donc on peut la renverser en apportant la preuve que le contrat n’a pas été conclu en vue d’échapper aux statuts et en vue d’utilisation continue et répétée du bien.

§3 – Les baux soumis au statut par détermination de la loi

Article L. 415-10 du code rural : les baux doivent porter sur des biens à production litigieuse car la nature de l’activité est difficile à déterminer, cela relève automatiquement du statut.

Exemple : le bail d’élevage pour toute production hors sol, les baux des marais salants, les baux portant sur des étangs pour des élevages piscicoles, des baux de cultures maraîchères, des baux d’élevage apicole,…

Section 2 – La conclusion du bail rural

§1 – la capacité et le pouvoir

A – Le preneur

Restriction du côté d’autorisation ou obligation d’exploiter qui pèse sur le preneur.

Pour les candidats à l’exploitation, non français et non ressortissants de l’union européenne, il faut obtenir une carte d’exploitants agricoles ou une autorisation du comité départemental de l’agriculture à peine de nullité du bail.

B – Le bailleur

Régime spécifique des capacités qui protègent les parties.

La durée d’un bail consenti par un seul de ses représentants sur les biens du mineur, est limité à neuf ans et n’ouvre pas droit au renouvellement au profit du locataire, sinon, il faut l’accord de ses deux représentants pour une administration légale simple ou une autorisation du juge des tutelles s’il n’a qu’un représentant.

Cela doit être mentionné expressément dans l’autorisation.

Pour un bail sur des biens d’un majeur incapable, quand il est sous tutelle, maintenant, sa conclusion obéit aux mêmes règles de celles du mineur, mais une réforme des incapacités entre en vigueur le 1er janvier 2009 et sur ce point, le tuteur peut accomplir seuls des actes de conservation et d’administration sur les biens du mineur et il faut l’autorisation du juge des tutelles pour les actes de disposition : dans quelle catégorie classe-t-on le bail rural ?

Le décret en conseil d’État adressera la liste des actes plus tard.

Pour le majeur sous curatelle, il peut seul conclure un bail n’excédant pas neuf ans et au-delà, il faut l’accord du curateur mais le 1er janvier 2009 cela change et on différenciera également les actes d’administration et de disposition.

Pour des époux mariés sous le régime de la communauté, les biens appartiennent à la masse commune. L’article 1425 du Code civil requiert le consentement des deux époux pour un bail rural sur les immeubles de la communauté : cogestion sous peine de nullité.

Si la propriété des biens est démembrée, usufruitier ne peut pas consentir seul un bail rural.

Il doit obtenir pour cela l’accord du nu-propriétaire ou à défaut une autorisation du juge si le refus du dernier n’est pas vu comme légitime.

Quand les biens sont indivis, la conclusion du bail rural sur ces biens requiert le consentement de tous les indivisaires.

§2 – Les conditions de forme et de preuve

L’alinéa 1 de l’article L. 411-4 du code rural impose l’écrit et l’obligation de dresser un état des lieux.

La rédaction d’un bail écrit sert de preuve il n’est pas obligatoire donc le bail rural n’est pas en principe en bail solennel. Cela peut être un écrit sous seing privé ou par acte authentique devant notaire, ce qui confère aux bailleurs en titre exécutoire, ce qui lui permet l’exécution forcée.

C’est obligatoire si le bail est supérieur à 12 ans car ils doivent être publiés à la conservation des hypothèques et pour cela, il faut un bail authentique.

Le bail verbal n’est pas nul mais les parties ne sont plus maîtresses de son contenu. Il est censé être conclu pour neuf ans selon des conditions de type départemental.

Ce bail permet la preuve de son existence par tous moyens même en l’absence de commencement d’exécution.

Pour l’établissement d’un état des lieux, c’est l’article L. 411-4 du col rural, il doit être établi contradictoirement dans le mois d’établissement ou dans le mois après : un intérêt majeur pour les parties car cela détermine les réparations à la charge du propriétaire. Intérêt si le propriétaire exerce une demande de résiliation du bail pour mauvais entretien du bien loué. Un intérêt à la sortie des lieux car le locataire a droit à une indemnité si il a amélioré le bien loué. L’état des lieux doit être pris sinon tout ce qui n’a pas été décrit est présumé être reçu en bon état.

Sur l’enregistrement du bail, ce n’est plus une formalité obligatoire depuis le 1er janvier 99, néanmoins, il reste souhaitable de le faire.

Avantage car confère au bail une date certaine et le rend opposable aux tiers.

Article L. 331-6 : lors de la conclusion du bail, le locataire doit informer le bailleur de sa situation, en indiquant la superficie et la nature des biens qu’il exploite déjà et obligation de mentionner dans le bail que cela a bien été rempli. Cela peut décourager le propriétaire de louer ses biens a tel locataire plus qu’à d’autres.

Cette obligation d’information depuis 1980 n’est plus sanctionnée par la nullité du bail.

Section 3 – Les effets du bai

Le bail rural : obligations des parties, durée du bail…

Section 4 – La transmission du bail

La transmission du bail rural (fermage)