Le contrat entre l’architecte et les constructeurs

Les conditions du contrat entre l’architecte et les entreprises de construction

Au titre de ce contrat d’entreprise, on doit préciser qu’il existe une grande liberté contractuelle tant sur le contenu du contrat que sur les exigences imposées aux parties à ce contrat.

§1. Les exigences qui peuvent être imposées aux parties au contrat

A. Exigences imposées au maître d’ouvrage

Il n’y a pas d’exigence imposée au maître de l’ouvrage, sauf qu’il soit bien propriétaire du sol sur lequel il réalise les constructions ou au moins du dessus au titre d’un bail ou d’un droit de superficie.

B. Exigences imposées à l’entrepreneur

L’entrepreneur est-il soumis aux mêmes règles d’exigences professionnelles que d’autres professions ?

Conditions de diplôme ou d’exercice professionnel : en France il n’y a pas d’exigence particulière liée à des exigences professionnelles dans la pratique. Mais en vérité il y a une loi de 1996: quels que soient le statut juridique et les caractéristiques de l’entreprise, les professions de l’immobilier ne peuvent être exercées que par une personne « qualifiée professionnellement ». Mais aucun décret et aucune précision concernant cette formule depuis.

§2. Les conditions qui intéressent le contenu du contrat d’entreprise

Ce contrat fait l’objet d’une grande liberté contractuelle. Les exigences impératives sont plutôt limitées, elles résultent d’autres droits spéciaux en fait.

A. Les droits influant sur ce contrat

—Le droit de la consommation: le contrat conclu avec l’entrepreneur est pour réaliser une construction nouvelle ou modifier une construction existante, supposons que le prix au titre de ce marché est financé par un prêt : il s’agit d’un prêt immobilier => loi Scribener codifiée dans le Code de la Consommation.

— Si le marché est conclu avec des collectivités publiques, il y a normalement une mise en concurrence et application du code des marchés publiques => des dispositions particulières peuvent s’appliquer. Cela concerne les opérateurs publics, mais un opérateur privé peut invoquer ces dispositions pour faire son appel d’offre.

L »élément essentiel de ce contrat et problème à ce propos : la question du prix dans les marchés de travaux

Le prix n’a pas besoin d’être déterminé ou déterminable au moment de la formation du contrat, et fixation judiciaire en cas de litige. Mais dans la pratique, il est quasi toujours fixé de façon préalable.

B. Les questions liées à la détermination du prix

Plusieurs moyens sont utilisés dans la pratique : le marché au métré, le marché sur dépenses contrôlées ou encore le marché à forfait.

1. Le marché au métré

Le prix est déterminé en application de prix unitaires fixés dès l’origine, et en fonction des quantités réellement utilisées

Donc le prix ici n’est que déterminable, et ce n’est qu’à la fin que l’on aura le montant réel des travaux. Les prix unitaires peuvent être fixés soit de façon autonome pour un marché considéré (les prix sont fixés « par bordereau », soit les parties font référence à des prix fixés par des tiers dans des recueils (les « séries » de prix déterminés, fixés par des organismes professionnels, donc condamnés par le conseil de la concurrence).

– Avantages et inconvénients de cette méthode :

•- Inconvénient pour le maître de l’ouvrage : au moment de la passation du marché, il ne connaît pas exactement le montant du prix puisqu’il sera fixé a posteriori (il peut y avoir inflation du prix).

• Pour l’entrepreneur : il ne sait pas exactement combien il va en tirer, le risque est qu’au fur et à mesure de l’exécution des travaux le maître de l’ouvrage retire des éléments à réaliser.

2. Le marché sur dépenses contrôlées

C’est un peu la même idée que le précédent marché. On va regarder, pour fixer le prix a posteriori, ce sont les dépenses réelles engagées par l’entrepreneur (les frais de main d’oeuvre, les matières premières utilisées, le coût du transportÂ…).

En complément de ces dépenses facilement repérables, on applique un % correspondant aux frais généraux de l’entreprise, à l’impôt qu’elle doit éventuellement payer, et au bénéfice.

Ce système est celui qui est surtout utilisé par la Jurisprudence quand le prix n’était pas déterminable ou déterminé au moment de la fixation du contrat et qu’il y a litige sur la fixation de la rémunération.

Cette méthode a les mêmes inconvénients que dans le marché au métré.

3. Le marché au forfait

Cette méthode a la faveur de la pratique car elle est avantageuse pour le maître de l’ouvrage et de l’entrepreneur. L’étendue des travaux est fixée dès la conclusion du contrat.

Cette méthode est quand même plutôt favorable au maître de l’ouvrage qui se couvre contre l’hypothèse où une extension des travaux serait demandée par l’entrepreneur pour réaliser un projet.

Ce marché est forfait est visé par l’art. 1793 Code Civil, qui énumère 3 conditions cumulatives pour que l’on soit dans un marché à forfait. Il faut :

• –la construction d’un bâtiment
• –un plan arrêté et fixé par les parties,
• –ce plan permettra de fixer les prix, le forfait au titre du contrat

Si ces 3 conditions ne sont pas réunies, peut-on quand même considérer que l’on a un marché à forfait ? Si l’une de ces conditions manque, on peut avoir une extension conventionnelle de l’art. 1793. Cette extension est limitée puisqu’il y a toujours l’exigence d’un prix, et celle d’un plan (ce qui doit être fait pour le prix convenu). Toutefois, même si on n’est pas dans le cas d’un marché de construction immobilière, on peut conclure un marché à forfait (cet art. peut donc s’appliquer à d’autres types de contrats d’entreprise).

a. La nécessité de construction d’un bâtiment

L’art. 1793 paraît exclure les simples travaux d’entretien ou d’aménagement ou de rénovation de bâtiments existants.

2 remarques :

La Jurisprudence aujourd’hui a tendance à assimiler ces travaux de rénovation et réhabilitation à de véritables travaux de construction => rentrent dans la définition légale du marché à forfait.

En outre même si on n’est pas dans la définition légale, on peut préciser que l’art. 1793 est étendu à cette hypothèse de manière conventionnelle, et donc prévoir un forfait conventionnel.

En tout état de cause, l’appréciation de la nécessité de construction d’un bâtiment, les juges du fond en font une application plutôt souple. Ils favorisent le marché à forfait car il permet de protéger le maître de l’ouvrage qui est souvent un particulier.

En revanche il y a une attention de plus en plus soutenue par la Cour de Cassation sur la qualification du marché à forfait. 3^ème civ Cour de Cassation, 23 juin 1999, a cassé un arrêt d’appel qui avait qualifié de marché à forfait un contrat qui ne portait que sur dhttps://cours-de-droit.net/edit/cours-de-droit-immobilier/cours-de-droit-immobilier,r170406.htmle simples travaux de menuiserie, qui n’impliquait aucun travaux sur les murs ou le plancher de la construction => pas de modification du gros oeuvre => pas travaux de construction.

b. L’existence d’un forfait

C’est la nécessité d’une fixation globale et définitive du prix. Sur ce forfait on doit avoir un engagement irrévocable de la part de chacune des parties. Les juges ont dit que l’il y a d’un simple devis détaillant le prix poste par poste n’est pas suffisant pour créer un véritable forfait (il faut que les parties indiquent clairement que ce prix est définitif). En revanche la Jurisprudence dit qu’il n’est pas nécessaire que le forfait soit global pour un marché global (on peut avoir des forfaits pour certains lots seulement…).

Normalement ce forfait n’est pas révisable, la Jurisprudence nous dit que l’on peut néanmoins prévoir une clause de révision du forfait. Ce doit être une révision par un indice extérieur, qui ne dépend pas de la volonté de l’une ou l’autre des parties.

Conclusion : le simple devis n’est pas un forfait. Et si on a la fixation d’un prix définitif dans le contrat et qu’on trouve dans ce contrat qui nous indique que tous les travaux supplémentaires seront facturés séparément, alors cela signifie que l’on n’est pas face à un marché à forfait puisque le prix peut varier en fonction de l’étendue des travaux.

c. Un plan convenu et arrêté entre les parties

On ne peut fixer un prix définitif que si le volume, les caractéristiques, les modalités de travaux ont été fixés avec précision dès l’origine.

De la même façon, si on fixe un prix définitif et on laisse au maître de l’ouvrage le droit de renoncer à la réalisation de certains travaux, on n’est pas dans la logique du forfait.

Conséquence : quand on a un marché à forfait, les travaux eux-mêmes doivent être décrits de façon précise, et on peut annexer à l’acte une notice descriptive des travaux à réaliser.

L’art. 1793 dit « convenu et arrêté entre les parties » : accords définitifs entre l’entrepreneur et le maître de l’ouvrage sur les travaux à réaliser et pour le prix fixé….

— Conséquence du marché à forfait :

Le maître de l’ouvrage ne peut plous demander la baisse du prix dès lors que tous les travaux visés dans le plan ont été réalisés. Ce principe vaut aussi pour l’entrepreneur, qui ne peut pas demander de hausse du forfait sauf nouvel accord du maître de l’ouvrage. Donc tout travaux supplémentaire réalisé par l’entrepreneur et non visé dans le plan convenu entre les parties sont en principe à la charge de l’entrepreneur, sauf si l’entrepreneur a demandé l’accord du maître de l’ouvrage préalablement à la réalisation de ces nouveaux travaux.

Question : dans certains cas, pour des travaux non prévus à l’origine mais qui s’avèrent nécessaires pour la réalisation des constructions, peut-on modifier le montant du forfait ?

On a vu qu’en principe non.

Mais il y a une soupape de sécurité : la Cour de Cassation s’inspire de la Jurisprudence administrative qui reconnaît la théorie de l’imprévision. On admet en cas de sujétions imprévues une rémunération supplémentaire. De même la Cour de Cassation admet une révision du forfait même sans l’accord du maître de l’ouvrage, sous réserve qu’il y ait des modifications très importantes entre ce qui doit être construit et ce qui avait été prévu à l’origine. En effet, on considère qu’il y a « bouleversement de l’économie du contrat ». Ex :1/2 du budget en plus => bouleversement de l’économie du contrat, mais pas pour 1/3.

Quand la révision du forfait pour bouleversement de l’économie du contrat est plaidée par l’entrepreneur, il ne suffit pas de prouver que des travaux supplémentaires ont été nécessaires pour réaliser l’ouvrage, car il est de sa responsabilité de prévoir correctement dès le départ les travaux à réaliser. Il faut que l’on ait une modification très importante par rapport à la nature des travaux à réaliser, i.e. c’est l’idée de l’ampleur des travaux et l’ampleur du coût des travaux entre ce qui avait été prévu et ce qui sera à la fin.

L’aléa économique doit cependant rester à la charge de l’entrepreneur.

Finalement, l’entrepreneur est à la merci du maître de l’ouvrage s’il considère qu’il y a des travaux supplémentaires par rapport au forfait. L’entrepreneur doit aller pleurer auprès du maître de l’ouvrage.

Ces travaux sont soit nécessaires => le maître de l’ouvrage répondra que c’est le problème de l’entrepreneur s’il ne les a pas prévus, soit ils ne sont que superflus, et donc les travaux ne sont pas faits (sort du marché à forfait).

Les entrepreneurs ont invoqué la notion d’abus du refus de payer par le maître de l’ouvrage. C’est l’idée d’une coopération loyale entre les parties, i.e. du solidarisme contractuel. Cette notion d’abus a pu parfois aboutir devant les juges du fond, mais on peut penser que dans le contexte du marché à forfait, cette théorie de l’abus n’a qu’un domaine très limité car le principe est le statu quo, et que l’on soit de bonne ou de mauvaise foi, le forfait a été fixé avec la coopération de l’entrepreneur qui ne peut s’en prendre qu’à lui-même.

Donc en cas de défaut d’abus, l’entrepreneur peut demander au juge une révision du forfait pour bouleversement de l’économie du marché.

Supposons que l’entrepreneur prétende que ce sont des travaux superflus alors que ce n’est pas le cas => responsabilité des constructeurs, qui sera encore plus alourdie car c’est une faute de sa part. Mais comme ce sera couvert par l’assurance construction, dans la pratique il ne réalisera pas les travaux supplémentaires.

Art. 1794 Code Civil: fournit au maître de l’ouvrage un droit de résiliation unilatéral, même si les travaux ont déjà été commencés par l’entrepreneur. L’entrepreneur doit cependant être dédommagé de tous les frais et travaux déjà engagés au titre des constructions.

Ce droit de résiliation est unilatéral dont la contrepartie est des Dommages et Intérets.

Mais si le maître de l’ouvrage considère qu’il subit un préjudice : résiliation judiciaire pour faute, et il demandera des Dommages et Intérets à l’entrepreneur (donc judiciaire sauf s’il a prévu une clause résolutoire dans le contrat).

C. Les questions liées au paiement de ce prix

On s’intéresse d’abord aux modalités du paiement, puis les  garanties qui peuvent être offertes à l’entrepreneur ou au maître de l’ouvrage quant au paiement du prix.

1. Les modalités du paiement

Le prix peut être payable en totalité à la signature du contrat. Donc c’est le maître d l’ouvrage qui est en risque => on a dans la pratique un étalement des paiements, le prix est payé par fractions au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Quelles sont les garanties liées à ce prix, du côté du maître de l’ouvrage et de l’entrepreneur ? Pour le maître de l’ouvrage, il y a 2 risques : que l’entrepreneur mette la clé sous la porte, et que les travaux ne soient pas conformes).

Quant aux modalités de paiement du prix, le plus souvent on a des contrats types proposés, notamment il y a des règles AFNOR en matière de construction qui peuvent s’appliquer (ces contrats types ne sont pas obligatoires). Les normes AFNOR préciseront notamment la façon dont le prix va être échelonné dans le temps et la façon dont chaque fraction du prix va être payée par le maître de l’ouvrage.

À la date du paiement fixé, l’entrepreneur va fournir un décompte des travaux réalisé. Ce mémoire va être remis à l’architecte qui vérifie que le paiement demandé correspond bien aux travaux réalisés et qui vérifie dans le cadre d’un marché au métré que les unités visées dans le mémoire ont bien été consommé sur le marché. L’architecte vise ce mémoire puis le maître de l’ouvrage paye.

2. Garanties offertes

a. Au maître de l’ouvrage

Son risque est qu’à la fin des travaux il ait payé 100% du prix, alors même qu’il n’est pas satisfait des travaux réalisés. Donc la pratique a mis en place un système de retenue de garantie au profit du maître de l’ouvrage : à chaque échéance, s’il doit payer 100, il ne paye que 95 et retient 5 = moyen de rétention pour que les travaux soient conformes à la fin des travaux.

Cette pratique a été entérinée par le législateur : loi du 16 juillet 1971 donne un fondement légal à la pratique du dépôt de garantie. C’est un montant de 5% des sommes qui doivent être réglées, i.e. au moment de la réception, le maître de l’ouvrage ne versera les 5 dernier % que s’il est satisfait par les travaux réalisés. S’il émet des réserves, il peut valablement retenir ces 5% jusqu’à ce que les réserves soient levées.

L’efficacité de ce dépôt dépend aussi du délai dont dispose le maître de l’ouvrage pour emménager : l’entrepreneur ne donnera pas les clés tant qu’il n’a pas reçu les 5%.

Pour protéger le maître de l’ouvrage, on considère que ces retenues de garanties ne sont pas devenues la propriété de l’entrepreneur, i.e. les 5% sont mis sur un compte séquestre, et même s’ils font partie du prix, ils ne sont pas la propriété de l’entrepreneur selon la Jurisprudence. Ce compte est donc au nom du maître de l’ouvrage. ci est important, notamment quand l’entreprise tombe en redressement ou en liquidation judiciaire avant la fin des travaux. Le liquidateur ne pourra pas récupérer les 5%.

Pour certains grands travaux, certains entrepreneurs, plutôt que d’accepter la retenue de garantie, ils préfèrent utiliser le cautionnement bancaire afin de garantir le maître de l’ouvrage au titre de la réception des travaux.

Supposons que lors de la réception, l’entrepreneur indique qu’il fera les travaux, mais il ne fait rien. Le maître de l’ouvrage peut-il retenir indéfiniment les 5% ? La loi précise que cette garantie ne peut excéder une durée d’un an à compter de la réception des travaux, qu’elle soit faite avec ou sans réserve. Dans ce délai, le maître de l’ouvrage doit se mettre d’accord avec l’entrepreneur pour la réalisation des travaux complémentaires, et le maître de l’ouvrage devra avoir intenté une action en justice pour conserver les fonds et demander l’exécution forcée des travaux si rien n’a été fait.

il y a 2 autres formes de garanties au profit du maître de l’ouvrage, elles sont spécifiques à un type de contrat :

Elles sont utilisées dans le cadre d’une vente d’immeuble à construire ou d’un contrat de construction de maison individuelle. Ces garanties ont pour objet de garantir à l’accédant à la propriété :

–soit la réalisation matérielle des travaux (=garantie de livraison, i.e. la banque s’engage à verser les sommes nécessaires aux entrepreneurs présents sur le chantier pour que les travaux puissent être achevés),

–soit le remboursement des sommes déjà versées dans l’hypothèse d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire de l’entrepreneur (= garantie de remboursement, i.e. cautionnement bancaire alors).

Quand on est dans le secteur libre cependant (et pas dans le secteur protégé), ces garanties relèvent de la simple liberté contractuelle.

ii. À l’entrepreneur

Le risque est que la totalité des honoraires ne soit pas réglée. Il a donc 2 garanties : le privilège de l’art. 2103 du Code Civil, et la garantie au profit de l’entrepreneur de l’art. 1799-1 du Code Civil.

— Le privilège de l’art. 2103 du Code Civil :

Un 1^er P.V doit être établi avant le commencement des travaux, et le 2^ème après l’achèvement des travaux. En effet le privilège ne s’exerce pas directement sur le bien mais sur la plus-value. C’est cette plus-value qui fait l’objet du privilège.

Ce privilège ne pourra s’exercer que sur les travaux déjà réalisés s’il est établi pendant les travaux.

Compte tenu de la lourdeur des formalités, il est très rare que ce privilège soit exercé par l’entrepreneur. C’est pourquoi il a dû essayer de trouver d’autres garanties, peut-être plus occultes, ou en tout cas moins contraignante.

— Il a essayé de les chercher dans le cadre de la clause de réserve de propriété, i.e. conventionnellement il est stipulé dans le contrat que c’est l’entrepreneur qui restera propriétaire des constructions jusqu’au complet paiement du prix par le maître de l’ouvrage. Le législateur a donc essayé de trouver une garantie spécifique à côté de ce privilège => une commission a été mise en place à l’initiative du gouvernement, sous la houlette du professeur St Hallary. La Commission ne consacre par la clause de réserve de propriété, mais consacre la garantie au profit de l’entrepreneur.

Loi du 10 juin 1994: garanties à l’art. 1799-1 Code Civil. Quand l’intérêt de la clause de propriété a été discutée au sein de la commission, elle n’a pas été retenu car c’est la reine des sûretés, mais surtout c’est donner à l’entrepreneur une priorité absolue par rapport aux autres créanciers et notamment par rapport au banquier. Toutefois, conventionnellement on peut imaginer que les parties insèrent une telle clause dans le contrat. Mais cette liberté contractuelle a été refusé par la Cass. Com, 2 mars 1999 : si la clause de réserve de propriété est valable entre les parties, en revanche le droit de propriété invoqué par l’entrepreneur n’est pas opposable à la procédure collective, donc cette limitation de la clause de réserve de propriété vient supprimer quasiment tout intérêt à son utilisation.

1799-1 Code Civil: le maître de l’ouvrage doit garantir à l’entrepreneur le paiement des sommes dues dès lors qu’elles dépassent un certain seuil fixé par décret en CE.

Quelles sont les formes de cette garantie ?

—La technique du paiement direct: c’est l’hypothèse où le maître de l’ouvrage pour financer ses travaux a recours à un prêt. Dans ce cas, l’entrepreneur peut bénéficier d’un paiement direct de la part de l’établissement de crédit, i.e. sans que les fonds transitent sur les comptes du maître de l’ouvrage. Intérêt en cas de procédure collective, l’entrepreneur sera quand même payé. Mais en fait ce n’est qu’une indication de paiement donnée par le maîtree de l’ouvrage au profit de l’entrepreneur, i.e. ce paiement direct ne procède pas de la délégation et donc il ne crée pas un rapport d’obligation entre l’entrepreneur et la banque. Autre inconvénient : pour qu’il y ait paiement direct, il faut que la banque reçoive un ordre écrit de la part du maître de l’ouvrage, donc ce dernier ne donnera cet ordre que si les travaux sont réalisés.

—Le cautionnement solidaire: À ce titre un montant spécifique est visé par un décret en CE, et surtout ce cautionnement n’est que subsidiaire, i.e. si on n’a pas d’autre garantie ni de paiement direct, les parties mettront en place un tel cautionnement. Exigence : les travaux réalisés à la demande du maître de l’ouvrage sont réalisés pour satisfaire des besoins ressortissants d’une activité professionnelle. Donc ce système de garantie ne concerne pas le maître de l’ouvrage particulier.

4. Les obligations de l’entrepreneur au regard de l’ouvrage ou des constructions à réaliser :

Obligation de résultat, sauf aménagement conventionnel. Dans le cadre de ces constructions, l’entrepreneur est maître du choix des matériaux qu’il va utiliser. Mais si ces matériaux on été choisis par le maître de l’ouvrage ou par l’architecte, l’entrepreneur a-t-il une obligation de conseil et peut-il refuser un matériau s’il lui semble inadapté ? L’entrepreneur sera responsable du mauvais choix des matériaux, même si ce choix lui a été imposé par le maître de l’ouvrage car il a un devoir de conseil à son égard, et la faute de ce dernier ne pourra être retenu que si le maître de l’ouvrage est notoirement compétent (partage des responsabilités dans ce cas).

La Jurisprudence est assez stricte à l’égard de l’entrepreneur car elle considère que l’entrepreneur et l’architecte se contrôlent mutuellement dans les limites de leurs compétences, i.e. l’entrepreneur reste responsable, toutefois la responsabilité de l’architecte sera engagée notamment s’il ne se conforme pas aux règles de l’art (standard en matière de construction). Il n’existe pas de codification spéciale au titre des règles de l’art, mais il existe une codification partielle dans le cadre des dossiers techniques unifiés (les DTU). Une violation de ces DTU sera pour la Jurisprudence assimilable à une violation des règles de l’art si les DTU ont été mentionnés dans le contrat d’entreprise. Mais même en l’absence de cette mention, le plus souvent le juge considèrera qu’il s’agit de standard juridique, et donc qu’il y a violation de ce standard quand le DTU n’est pas respecté.

Au-delà de ces obligations, en matière de responsabilité, l’inexécution de ces obligations passe le plus souvent en arrière plan car ces obligations sont considérés comme un accessoire et le mode de réparation essentiel en cas de dommage apporté à un ouvrage qui vient d’être construit sera la responsabilité des constructeurs, 1792 et s. Code Civil, qui pourra s’appliquer dès lors que l’on constate un désordre qui atteint l’ouvrage et dès lors que ce désordre est d’une importance suffisamment grande pour justifier l’application des art. 1792 et s. (dans ce raisonnement on ne parle donc pas d’inexécution d’obligation). Ce n’est que dans l’hypothèse où la responsabilité des constructeurs ne pourra pas être engagée que l’on va revenir à la responsabilité de droit commun, et il faudra alors établir l’inexécution d’une obligation contractuelle (inexécution d’une obligation de conseil, non respect des règles de l’art qui ont entraîné un préjudice).