Le droit d’accession

Le droit d’accession  : l’accession immobilière et l’accession mobilière 

Le droit de propriété, bien que limité spatialement, peut évoluer dans le temps grâce au mécanisme de l’accession. Ce principe juridique permet au propriétaire d’un bien de revendiquer la propriété de ce qui y est attaché ou produit, en vertu du principe selon lequel l’accessoire suit le principal (Accessorium principale sequitur). L’accession constitue ainsi un mode d’acquisition de la propriété et détermine son étendue.

L’article 546 du Code civil consacre ce droit en disposant que la propriété d’un bien, qu’il soit mobilière ou immobilière, confère un droit sur tout ce qui s’y rattache naturellement ou artificiellement. L’article 712 du Code civil précise que la propriété peut s’acquérir par accession ou par incorporation, confirmant ainsi que ce mécanisme est l’un des modes d’acquisition du droit de propriété.

La quasi-totalité des articles du Code civil relatifs à la propriété (articles 544 à 577) traite de l’accession. Ce mécanisme recouvre diverses réalités et se divise en plusieurs catégories.

Les différentes formes d’accession : L’accession peut se produire selon deux modalités principales :

  1. L’accession par production : concerne les fruits et revenus générés par un bien.
  2. L’accession par incorporation : concerne les éléments qui s’intègrent matériellement à un bien.

Chacune de ces formes peut être naturelle (résultant d’un phénomène spontané) ou artificielle (provoquée par l’intervention humaine).

Section 1 – L’accession par production

Ce type d’accession confère au propriétaire d’un bien le droit de revendiquer les fruits et produits générés par celui-ci, qu’il s’agisse d’un meuble ou d’un immeuble. Cette accession est une conséquence logique du droit de propriété.

  • Les fruits sont classés en trois catégories :
    • Fruits naturels : issus de la nature sans intervention humaine (exemple : les récoltes spontanées, la croissance des arbres).
    • Fruits industriels : produits par l’exploitation humaine du bien (exemple : cultures agricoles issues du travail du sol).
    • Fruits civils : revenus perçus par le propriétaire d’un bien du fait de son exploitation (exemple : loyers d’un immeuble locatif).

Toutefois, selon l’article 549 du Code civil, le droit aux fruits peut aussi bénéficier au possesseur de bonne foi, qui pourra conserver les fruits perçus avant qu’un litige ne soit tranché.

Section 2 – L’accession par incorporation

L’accession par incorporation concerne les biens qui s’unissent durablement à un bien principal. Elle peut être mobilière (quand le principal est un meuble) ou immobilière (quand le principal est un immeuble).

I) L’accession mobilière

L’accession mobilière est un mécanisme juridique toujours artificiel, car elle suppose une intervention humaine pour qu’un bien meuble s’intègre à un autre. Elle ne présente généralement pas de difficulté d’application en pratique. Lorsque deux objets mobiliers sont combinés, le bien accessoire suit le principal, ce qui entraîne un transfert de propriété automatique.. Elle est régie par plusieurs règles du Code civil :

  • L’adjonction (article 566 du Code civil) : lorsqu’un objet est incorporé à un autre de plus grande valeur, la propriété du tout est attribuée au propriétaire du bien principal, à condition qu’il indemnise l’autre propriétaire.
  • La spécification (article 570 du Code civil) : lorsqu’un artisan fabrique un objet à partir de matériaux appartenant à un tiers, la propriété revient en principe au propriétaire des matériaux, sauf si le travail fourni est plus important que la valeur des matériaux.
  • Le mélange ou la confusion (article 573 du Code civil) : concerne la fusion de substances liquides ou granulaires, où la propriété est attribuée proportionnellement aux contributions respectives, sauf si la disproportion est trop grande.

L’article 565 du Code civil établit que l’accession mobilière est entièrement subordonnée au principe de l’équité, ce qui constitue une particularité rare en droit civil.

A) Les trois modes d’incorporation mobilière :

1. L’adjonction (article 566 du Code civil)

L’adjonction intervient lorsque deux objets mobiliers distincts sont réunis pour former un tout, tout en conservant leur individualité. Dans ce cas, la propriété du nouvel ensemble est attribuée au propriétaire de la chose principale, à condition qu’il indemnise le propriétaire de l’élément accessoire. Cette règle repose sur le principe selon lequel le plus important absorbe le moins important. Un exemple classique est l’ajout d’une pièce mécanique à un appareil déjà existant : le propriétaire de l’appareil devient propriétaire de la pièce ajoutée.

2. La spécification (article 570 du Code civil)

La spécification se produit lorsqu’un individu utilise une matière appartenant à autrui pour créer un nouvel objet. En principe, la propriété du nouvel objet revient au propriétaire de la matière première. Toutefois, si la transformation réalisée est jugée plus significative que la valeur des matériaux utilisés, la propriété peut être attribuée au fabricant, qui devra alors indemniser le propriétaire initial des matériaux. Par exemple, un orfèvre qui sculpte une bague dans de l’or appartenant à un tiers pourrait revendiquer la propriété de la bague si son travail est jugé plus important que la matière première.

3. Le mélange ou la confusion (article 573 du Code civil)

Ce mode d’accession concerne les substances liquides, granulaires ou autres matières fongibles qui se mêlent de manière irréversible. Dans ce cas, la propriété du tout est répartie entre les différents propriétaires proportionnellement à leurs contributions respectives en termes de valeur ou de quantité. Toutefois, en cas de disproportion majeure entre les valeurs mélangées, la propriété peut être attribuée au propriétaire de la substance majoritaire, moyennant indemnisation des autres parties.

B) Le principe d’équité et la portée pratique de l’accession mobilière

L’article 565 du Code civil précise que l’accession mobilière est subordonnée au principe de l’équité, ce qui constitue une particularité en droit civil. Ce principe signifie que l’application des règles d’accession ne doit pas conduire à des injustices manifestes. Ainsi, les tribunaux peuvent adapter les solutions en fonction des circonstances de chaque cas.

En pratique, l’accession mobilière revêt une importance limitée par rapport à l’accession immobilière, qui concerne des biens de plus grande valeur et suscite davantage de conflits juridiques. L’incorporation de meubles entre eux se règle souvent par la volonté des parties et la négociation contractuelle plutôt que par l’application stricte du droit d’accession.

En résumé : L’accession mobilière repose sur trois modes : l’adjonction, où l’accessoire suit le principal ; la spécification, qui privilégie le propriétaire des matériaux ou du travail en fonction de leur importance ; et le mélange, qui attribue la propriété en fonction des contributions respectives. Ce domaine du droit, bien que subordonné au principe de l’équité, a une portée pratique limitée, l’accession immobilière étant juridiquement et économiquement plus significative.

 

II) L’accession immobilière

L’accession immobilière est un mécanisme du droit de propriété par lequel le propriétaire d’un bien immobilier acquiert ce qui s’y incorpore ou s’y rattache. Elle peut être naturelle (résultant de phénomènes spontanés) ou artificielle (provoquée par une activité humaine).

 

1) L’accession immobilière naturelle 

L’accession immobilière naturelle intervient lorsque l’accroissement d’un bien immobilier se fait sans intervention humaine. Ce phénomène est principalement lié à l’action de la nature et peut se produire dans trois cas :

a) Le déplacement spontané des animaux (article 564 du Code civil)

Certains animaux, tels que les lapins, pigeons ou abeilles, peuvent s’établir d’eux-mêmes sur une propriété privée. Selon l’article 564 du Code civil, ces animaux appartiennent au propriétaire du terrain sur lequel ils se sont installés. Ce principe s’applique indépendamment de leur provenance et permet au propriétaire du sol de revendiquer la propriété des colonies nouvellement formées.

b) L’action des eaux sur les fonds riverains

L’eau est un facteur naturel d’accession immobilière à travers plusieurs mécanismes :

  • L’alluvion et les relais (article 556 et 557 du Code civil) :

    • L’alluvion désigne l’accumulation progressive de terre et de sédiments laissée par les eaux sur un terrain riverain. Selon le principe d’accession, le propriétaire du fonds adjacent devient propriétaire de ces terres nouvellement constituées.
    • Les relais sont les terrains laissés à découvert par le retrait des eaux. Dans ce cas, l’article 557 du Code civil stipule que le propriétaire du terrain riverain acquiert ces parcelles par accession naturelle.
  • L’avulsion (article 559 du Code civil) :

    • L’avulsion est un phénomène plus brutal : une partie significative d’un champ riverain est détachée par la force des eaux et déposée sur un terrain voisin ou sur la rive opposée.
    • Le propriétaire du terrain initial peut, dans un délai d’un an, revendiquer la partie détachée.
c) Le déplacement du lit d’un cours d’eau

Lorsque le lit d’un cours d’eau se déplace, les terrains situés sur l’ancien lit peuvent devenir propriété des riverains ou de l’État, selon le statut juridique du cours d’eau :

  • Si le cours d’eau est domanial, les îles et îlots qui se forment appartiennent à l’État.
  • Si le cours d’eau est privé, ces formations nouvelles bénéficient aux propriétaires riverains.

 

2)  Accession immobilière artificielle 

L’accession immobilière artificielle découle essentiellement d’un apport humain sur un bien immobilier, c’est-à-dire par le biais d’activités telles que la construction ou la plantation. Ce mécanisme juridique intervient lorsque des interventions manuelles transforment durablement un terrain ou un fond, intégrant ainsi à la propriété des éléments qui, indépendamment de leur valeur intrinsèque, épousent le sort juridique du sol sur lequel ils se trouvent.

Hypothèses de départ

Pour comprendre le cadre de l’accession immobilière artificielle, il convient d’identifier les deux situations fondamentales impliquant deux titulaires de droits distincts :

  • Une première hypothèse prévoit qu’une personne détient la propriété d’un fond (terrain ou immeuble) et, simultanément, qu’une autre possède des matériaux ou des plans.
  • Deux scénarios se dégagent de cette situation initiale :
    • Cas A : Le propriétaire du fond réalise des travaux (construction ou plantation) sur son propre terrain en y incorporant des matériaux ou des plans fournis par autrui.
    • Cas B : Le détenteur des matériaux ou des plans entreprend lui-même la construction ou la plantation sur le terrain appartenant à une autre personne.

Dans chacun de ces cas, le principe juridique fondamental veut que les éléments incorporés, quelle que soit leur importance ou leur valeur relative, suivent inéluctablement le sort du sol sur lequel ils ont été apposés.

Problématiques soulevées

Deux questions majeures se posent de manière récurrente dans ce domaine juridique :

  • La preuve : Il revient à la partie qui réclame une indemnisation de rapporter la preuve de la propriété des matériaux ou de démontrer qu’elle est bien à l’origine de la réalisation des travaux.
  • L’indemnisation : Le traitement économique et la compensation financière dus en cas d’accession doivent être déterminés de manière à éviter tout enrichissement injustifié de l’une des parties.

Pour éclairer ces points, l’article 553 du Code Civil propose une double présomption destinée à faciliter la répartition des droits :

  • Première présomption : Toute personne qui construit ou plante sur le sol dont elle est propriétaire est présumée être également propriétaire des matériaux ou des plans utilisés, ce qui permet d’établir un lien direct entre la réalisation de l’ouvrage et la propriété du fond.
  • Deuxième présomption : Les constructions ou plantations existantes sur un terrain sont présumées avoir été édifiées par le propriétaire du sol, ce qui renforce la protection de ce dernier contre toute revendication extérieure.

Par conséquent, celui qui revendique une indemnisation doit impérativement établir soit que les matériaux ou plans lui appartenaient, soit qu’il a personnellement effectué les travaux sur le terrain d’autrui.

a) Construction ou plantation sur le sol d’autrui

Lorsqu’une personne réalise des travaux sur le terrain appartenant à autrui, le régime applicable est défini par l’article 555 du Code Civil. Cette disposition vise essentiellement les cas où le constructeur, n’ayant aucun droit de propriété sur le fond, bénéficie toutefois d’un droit d’usage ou de jouissance plus ou moins étendu. Quelques exemples typiques de cette situation sont :

  • Un acquéreur dont le titre de propriété a été annulé rétroactivement,
  • Un indivisaire ayant procédé à des constructions sans en détenir l’intégralité du droit,
  • Un possesseur ayant entrepris des travaux à la suite d’une action en revendication lancée par le propriétaire,
  • Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente n’ayant pas levé son option.

Le régime juridique prévu par l’article 555 se divise en deux volets : le sort de l’ouvrage et l’indemnisation.

  • Le sort de l’ouvrage

    Il est indispensable de distinguer les situations selon que le constructeur agit en bonne foi ou en mauvaise foi.

    • Si le constructeur est de mauvaise foi
      Dans ce cas, le propriétaire du fond dispose d’une option lui permettant de choisir entre deux solutions :

      • Conserver l’ouvrage, auquel cas il en deviendra propriétaire par le mécanisme de l’accession (conformément à l’article 555, alinéa 1 du Code Civil).
      • Obliger le constructeur à procéder à la démolition de l’ouvrage, option prévue par l’alinéa 3 du même article.
    • Si le constructeur est de bonne foi
      La bonne foi est appréciée au même titre que dans l’acquisition des fruits, tel que défini par l’article 550 du Code Civil. En construisant, le constructeur détenait en réalité un titre translatif de propriété, affecté d’un vice qu’il ignorait légitimement. Ainsi, dans ce contexte, le propriétaire du fond est contraint de conserver l’ouvrage, celui-ci lui revenant par le jeu de l’accession, comme l’exige l’alinéa 4 de l’article 555.

  • L’indemnisation

    La question de l’indemnisation est également réglée par l’article 555 du Code Civil.

    • Lorsque le propriétaire conserve l’ouvrage
      Que ce choix soit effectué de manière volontaire ou contrainte, il doit procéder à une indemnisation du constructeur, c’est-à-dire du propriétaire des matériaux, afin d’éviter tout enrichissement injustifié.
      Le montant de cette indemnité est fixé indépendamment de la bonne ou mauvaise foi du constructeur. En outre, le propriétaire du fond se voit proposer une option instaurée par la loi du 17 mars 1960, texte pionnier dans l’introduction du concept de « dette de valeur ». Cette option se décline de deux manières :

      • Verser une somme équivalente à la plus-value apportée au fond du fait de la construction.
      • Rembourser le coût des travaux réalisés (incluant le prix des plans et la main-d’œuvre), évalué selon la dette de remboursement à la date de la décision judiciaire, en tenant compte de l’état de vétusté éventuel de l’ouvrage (cf. article 555, alinéa 3 du Code Civil, référence jurisprudentielle du 23 février 2006).

      Le propriétaire est ainsi amené à opter pour la solution la moins onéreuse. Par ailleurs, un droit de rétention sur les biens à restituer est conféré aux créanciers de cette indemnité jusqu’à son intégralité, et ce, même si le constructeur a agi de mauvaise foi, comme l’ont confirmé plusieurs arrêts de la Cour de cassation (3ème Civ, 23 avril 1974 et 3ème Civ, 12 mars 1985).

    • Démolition en cas de mauvaise foi
      Si le constructeur est reconnu de mauvaise foi, le propriétaire du fond peut exiger la démolition de l’ouvrage. Dans une telle hypothèse, en vertu de l’article 552, alinéa 2 du Code Civil, le propriétaire du terrain n’a aucune obligation d’indemniser le constructeur ; au contraire, il peut réclamer à ce dernier une indemnisation correspondant aux préjudices subis. La charge de la démolition incombe donc entièrement au constructeur.

  • Champ d’application de l’article 555

    Ce dispositif ne s’applique pas uniquement aux relations entre un propriétaire de terrain et un tiers non titulaire du fond, mais également dans le cadre particulier des relations entre un propriétaire et son locataire. Deux situations se présentent :

    • Relation entre un propriétaire et un constructeur tiers
      Ici, la personne qui a construit sur le fond d’autrui se trouve ensuite évincée par le véritable propriétaire, conformément aux dispositions de l’article 555.
    • Relation entre un propriétaire et un locataire
      Lorsque le locataire est propriétaire des matériaux et, de fait, réalise les travaux, deux configurations sont envisageables :
      • Dans le cadre d’un bail à construction (contrat de longue durée prévoyant l’obligation pour le preneur d’effectuer des travaux), les ouvrages réalisés ne relèvent pas de l’application de l’article 555 mais obéissent aux stipulations particulières prévues dans le contrat.
      • Dans le cas d’un bail ordinaire, le locataire n’ayant pas le droit légal d’édifier des constructions, la jurisprudence applique alors l’article 555. En effet, le locataire, de par sa connaissance du fait qu’il ne possédait pas le droit de construire (selon l’article 550), est considéré de mauvaise foi (cf. Civ 3ème, 12 juillet 2000). Dans ce scénario, le propriétaire du fond a le choix entre contraindre le locataire à démolir l’ouvrage ou, s’il décide de le conserver, acquérir la propriété de celui-ci par accession à l’issue du bail (comme établi par Civ 1ère, 23 octobre 1990). En cas de renouvellement du bail, le nouveau contrat portera à la fois sur le terrain et sur l’ouvrage édifié, et le locataire continuera de louer ledit ouvrage.
  • Les limites de l’application de l’article 555

    Il est important de noter que l’article 555 ne couvre pas certaines situations :

    • Réparations et améliorations : Les travaux effectués sur des édifices existants (réparations ou améliorations) ne relèvent pas de ce régime et obéissent aux règles spécifiques des impenses.
    • Empiètements : Pour les cas d’empiètement, la jurisprudence est particulièrement sévère et ordonne systématiquement la démolition, sans tenir compte de la bonne ou mauvaise foi du constructeur. Des arrêts notables (Civ 3ème, 7 novembre 1990 et Civ 3ème, 20 mars 2002) illustrent même des cas d’empiètements minimes (parfois de l’ordre de 0,5 cm) où la démolition a été exigée.
      Ce traitement strict repose sur l’article 545 du Code Civil, qui énonce que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique ou moyennant une indemnité ». Une interprétation alternative priverait définitivement le propriétaire de la portion de terrain affectée par l’empiètement, alors que dans le cas d’une construction intégralement implantée par un tiers, le propriétaire retrouve sa pleine propriété. Cette garantie, protégée par le droit, est considérée comme insusceptible d’abus, la défense de la propriété ne pouvant se transformer en un moyen de porter atteinte aux droits des tiers. De surcroît, l’action est imprescriptible, et la jurisprudence se montre particulièrement rigoureuse à cet égard.
  • Observation générale

    Il est essentiel de souligner que les dispositions de l’article 555 du Code Civil, ainsi que l’ensemble des règles régissant l’accession, ne présentent pas un caractère impératif et interactif. Il est donc parfaitement possible pour les parties concernées de convenir contractuellement de déroger à ces règles, en adaptant ainsi le régime juridique à leurs besoins spécifiques et aux particularités de leur situation.

b) Construction ou plantation par le propriétaire du sol avec des matériaux ou plans d’autrui

Dans cette seconde hypothèse, la situation se trouve régie par l’article 554 du Code Civil.

  • Mécanisme d’accession automatique
    Lorsque le propriétaire du fond utilise des matériaux ou des plans appartenant à autrui pour édifier une construction ou réaliser une plantation sur son terrain, il devient automatiquement propriétaire de l’ouvrage ainsi réalisé. Cette règle s’applique de manière absolue, quel que soit l’état de bonne ou de mauvaise foi du propriétaire du fond.
  • Effet sur les droits du propriétaire des matériaux
    En conséquence, le droit du propriétaire initial des matériaux ou des plans est éteint, dans le sens où il ne peut prétendre retirer ces éléments du bien immobilier (selon l’article 554). Toutefois, pour éviter tout enrichissement injustifié de la part du propriétaire du terrain, ce dernier est tenu de verser une indemnisation au propriétaire des matériaux.
  • Modalités d’indemnisation
    L’indemnité correspondra à la valeur des matériaux utilisée, évaluée à la date du paiement effectif. En outre, si le propriétaire du fond a commis une faute (par exemple en ne respectant pas les règles d’urbanisme ou les stipulations contractuelles), il pourra également être contraint de payer des dommages-intérêts, à condition que le propriétaire des matériaux puisse démontrer l’existence d’un préjudice spécifique, distinct de la simple privation de la propriété de ses biens.

 

 

Résumé : L’accession immobilière est d’une importance majeure, car elle concerne des biens fonciers et peut donner lieu à des litiges de propriété. Selon l’article 552 du Code civil, la propriété du sol emporte la propriété de tout ce qui s’y trouve, sauf stipulation contraire. Ainsi :

  • Si une personne construit une maison sur un terrain qui ne lui appartient pas, c’est le propriétaire du terrain qui devient propriétaire de la construction, même si elle a été financée par un tiers.
  • Si un arbre planté sur un terrain pousse et dépasse sur le terrain voisin, il appartient toujours au propriétaire du sol où il a été planté initialement.

L’accession immobilière est tempérée par la distinction entre constructeur de bonne foi et de mauvaise foi :

  • Le constructeur de bonne foi peut être indemnisé ou obtenir le transfert du terrain en échange d’une compensation financière.
  • Le constructeur de mauvaise foi peut être contraint de démolir l’ouvrage à ses frais ou perdre tout droit sur la construction.

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