Les différentes catégories d’immeuble

Les immeubles.

Aux termes de l’article 517 du Code civil les biens sont immeubles ou par leur nature ou leur destination ou par l’objet auquel ils s’appliquent. Il y a donc trois catégories d’immeubles

• Est immeuble par nature, tout bien, qui, par nature ne peut être déplacé, tel le sol (fonds de terre) et ce qui s’y incorpore (les bâtiments par exemple).
• Sont immeubles par destination, les choses mobilières qui sont, soit attachées à un immeuble à perpétuelle demeure, soit affectées au service et à l’exploitation du fonds.
• L’expression « immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent » désigne, en réalité les droits portant sur les immeubles corporels, comme l’usufruit ou la nue-propriété.

Paragraphe I. Les immeubles par nature.

Sont immeubles par nature tous les biens corporels répondant aux critères de fixité et d’adhérence à la terre.

Il s’agit donc de choses qui en raison de leur nature ne peuvent ni se déplacer ni être déplacés c’est-à-dire le sol et tout ce qu’il adhère au sol.

Le sol est l’immeuble par excellence. L’article 518 du code civil qui vise le sol ne l’évoque pas mais plutôt le fond de terre autrement dit le sol. Le sol correspond non seulement à la surface mais également au sous-sol.

Les choses qui adhérent au sol correspondent donc aux végétaux et aux édifices c’est-à-dire des constructions qui acquièrent leur qualité immobilière en raison de leur attachement au sol.

Sont donc des immeubles, les végétaux c’est-à-dire les arbres, les récoltes pendantes par les racines, les fruits pendants aux arbres, c’est l’article 520 du Code civil qui l’explique. Tant que le fruit est attaché à un arbre est un immeuble, mais quand on le détache il devient un meuble.

Sont toujours des immeubles par nature des bâtiments c’est-à-dire tout édifices : les barrages, les ponts, les digues. Il faut y ajouter des canalisations de gaz ou d’électricité car ils sont inséparables, ils sont considérés comme immeubles par l’incorporation.

Soit le bien est inséparable de bâtiment et sera considéré comme immeuble par l’incorporation soit il est séparable et sera un meuble.

En fonction de la nature juridique qu’on va donner au bien, l’acquéreur peut prétendre à ce que le bien reste dans l’appartement.

Paragraphe II. Les immeubles par destination.

Les rédacteurs du code civil ont admis que les immeubles exercent une sorte d’attraction et peuvent ainsi conférer leur qualité à des choses mobiles, donc mobilières parce que ces choses leur sont destinées.

Les immeubles par destination sont des choses mobilières que la loi traite comme des immeubles en raison du lien qui les uni à un immeuble par nature dont ils constituent un accessoire.

Principe selon lequel l’accessoire suit le principal : l’accessoire- le meuble, emprunt la nature juridique du principal – l’immeuble.

Pour que le régime des immeubles par destination s’applique, certaines conditions doivent être réunies.

A) Les conditions de l’immobilisation par destination.

Le terme immobilisation doit être pris dans le sens technique : le meuble devient un immeuble.

Deux conditions sont exigées pour que le meuble devienne un immeuble : unité de propriété et un rapport de destination.

1. Une unité de propriété.

Le meuble doit être la propriété du propriétaire de l’immeuble par nature auquel il est destiné. Exemple : un exploitant agricole qui achète un tracteur. Le tracteur est un meuble qui devient un immeuble par destination. Au moment de l’éventuelle vente de domaine, un exploitant agricole va vendre le domaine avec le tracteur.

Quand les propriétaires sont différents il n’est pas nécessaire de soumettre ces choses à un même régime juridique parce que ces choses ne seront ni vendues ni saisies en même temps. Le but poursuivi par l’immobilisation par destination c’est-à-dire l’union entre les deux biens ne sera pas atteint.

La volonté du propriétaire est déterminante. Cela signifie qu’un meuble par la volonté d’un propriétaire peut devenir un immeuble.

2. Un rapport de destination.

La volonté du propriétaire est nécessaire mais elle n’est pas suffisante à créer n’importe quel rapport de destination.

En effet, les meubles peuvent être affectés à un immeuble dans les deux seuls cas prévus par la loi. Soit parce qu’ils sont nécessaires à son exploitation, soit parce qu’ils font corps avec l’immeuble.

B) Les cas d’affectation des meubles au service d’un immeuble.

1. Les immeubles par destination économique.

Les biens sont considérés comme des immeubles parce qu’ils sont affectés au service ou à l’exploitation d’un fond. Ils en sont devenus accessoires.

L’article 524 du code civil propose un liste désuète mise à jour par la jurisprudence : des animaux attachés à la culture, les pigeons des colombiers, les lapins des garennes, les ruches à miel.

Il faut que le meuble soit indispensable à l’exploitation du fond.

Tous les titres d’exploitation sont visés, non seulement l’exploitation agricole mais également commerciale (p.ex. le matériel d’un hôtel), exploitation civile (p.ex. les machines et les décors d’un théâtre).

Ses meubles deviennent immeubles par une fiction juridique pour une nécessité économique.

2. Les immeubles par destination ornementale.

Il s’agit de biens attachés au fond à perpétuelle demeure comme le précise l’article 524 in fine du code civil.

Le rapport de destination résulte de la volonté du propriétaire d’établir un lien définitif (perpétuelle demeure) entre un meuble et un immeuble.

Comment traduire cette volonté ? Cette question se pose dans les rapports entre le vendeur et un acheteur du fond, où il y a l’acheteur prétendant au contraire du vendeur avoir accueilli l’immeuble avec les meubles qui y sont attachés.

Selon la cour de cassation l’attache au fond doit se manifester par des faits matériels d’adhérence apparente et durable. Le législateur a établi quelques préemptions à l’article 525 du code civil. Sont présumés immeubles par destination les glaces d’un appartement, les tableaux et autres ornements (miroir, les fresques, les tapis spéciales, des tapisseries).

Selon la jurisprudence, dès lors que l’attache suffisante existe, tout bien d’ornementation peut être considéré comme un immeuble par destination.

C) Le régime juridique des immeubles par destination.

Des immeubles par destination sont assimilés à des immeubles par nature. Solidaires de l’immeubles auquel ils sont attachés sont traités comme des immeubles. Par conséquence, l’aliénation du fond doit comprendre les immeubles par destination. Ex. la location de mise en gage. Il y a l’unité de système juridique qui va s’appliquer dans toute circonstance.

Cette assimilation des meubles et immeubles comporte des limites. On ne peut pas faire compétemment abstraction de la nature véritable des immeubles par destination.

Par exemple, si un immeuble par destination est volé, on appliquera les sanctions du vol qui ne concernent pourtant que les meubles, donc dans ce cas précis on ne tiendra compte que de la nature mobilière du bien par destination sans prendre le fait que ce sont des immeubles par destination. De même en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique. L’indemnité d’expropriation n’englobera pas les immeubles par destination puisque du fait de leur aptitude d’être déplacés, c’est-à-dire séparés d’un immeuble, il n’y a pas besoin d’en déposséder un propriétaire.

Paragraphe III. Les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent.

Aux termes de l’article 526 du Code civil sont immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent, l’usus fuit des choses immobilières, les servitudes ou service foncier et les actions qui tendent à revendiquer un immeuble. On s’aperçoit que cette disposition range dans la catégorie des immeubles des droits (usus fruit, servitudes et actions sont des droits). On aurait eu tendance à penser que seules les choses matérielles peuvent rentrer dans la catégorie des meubles et immeubles. Le législateur considère qu’un droit ou une action qui porte sur un immeuble est immobilier.

Font partie des immeubles incorporels les droits réels immobiliers et les actions immobilières.

• A) Les droits réels immobiliers.

Sont ici visés les droits réels principaux qui ont un objet immobilier (p.ex. usus fruit immobilier), les droits réels accessoires établis sur un immeuble pour garantir une créance (p.ex. hypothèque).

• B) Les actions immobilières.

La loi assimile aux immeubles les actions tenantes à revendiquer un immeuble.

Cette expression vise tout d’abord l’action en revendication du propriétaire contre le tiers qui est en possession de son immeuble. Elle concerne donc deux personnes, une qui se considère un propriétaire d’un immeuble et l’autre personne qui possède un immeuble. Si la personne réussit à prouver qu’elle est un propriétaire d’un immeuble, la personne qui possède un immeuble sera expulsée.

L’expression vise également toutes les actions réelles immobilières c’est-à-dire les actions qui sanctionnent les droits réels.

Premier exemple : l’action confessoire d’usus fruit ou de servitude qui a pour objectif de faire reconnaitre l’existence ou l’exercice de tel droit (usus fruit ou servitude) sur un immeuble d’autrui au profit du titulaire du droit d’usus fruit ou au profit du titulaire de servitude.

Deuxième exemple : l’action opposée dite négatoire (qui tente à nier un droit) d’usus fruit ou de servitude que le propriétaire intente contre la personne exerçante sur son fond un usus fruit ou servitude qui prétend ne pas exister. Elle tend à faire reconnaitre que le fond n’est pas revêt d’usus fruit ou de servitude.