LES PRIVILÈGES IMMOBILIERS
Les privilèges immobiliers spéciaux sont des sûretés relativement proches des hypothèques en ce qu’il s’agit de garanties portant sur des immeubles et devant être publiées à la conservation des hypothèques
Toutefois il existe entre ces deux catégories une grande différence : en matière de privilège, dans l’hypothèse où l’inscription st prise dan le délai légal elle rétroagira à la date de la créance mais en matière d’hypothèque elle aura toujours lieu à sa date. Si le privilège n’est pas pris dan le délai légal on dit qu’il dégénère en hypothèque c’est à dire qu’il prendra rang à sa date
1. Le privilège du vendeur d’immeuble et du prêteur de deniers
Il est très utilisé pratiquement en matière d’acquisition immobilière
Ce privilège va se fondre dans un ensemble de garanties offertes par le droit au vendeur et qui sont très efficaces tant que l’acquéreur n’est pas soumis à une procédure collective. Par exemple, le vendeur bénéficie d’un droit de rétention, il peut aussi bénéficier une action en résolution de la vente. Cette dernière action st d’ailleurs liée au privilège dans son régime puisque l’action résolutoire ne peut être exercée qu’après l’extinction du privilège du vendeur ou à défaut d’inscription de ce privilège dans le délai imparti au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur l’immeuble du chef de l »’acquéreur et qui le sont publié (article 2108 alinéa 2 du Code Civil)
a. Les opérations donnant naissance au privilège
Ce sont les contrats translatifs de propriété immobilière et les contrats finançant l’acquisition immobilière.
Selon l’article 2103 du Code civil le vendeur est privilégié sur l’immeuble vendu pour le paiement du prix ce qui semble indiquer que le Code civil n’a visé que l’hypothèse dur contrat de vente. En effet on affirme sous forme de principe général que les privilèges sont d’interprétation stricte
Le privilège ne s’appliquera qu’aux immeubles pouvant être saisis.
Certaines difficultés se sont posées pour les ventes à vil prix ? Elles sont fréquentes mais donnent elles lieu au privilège ? Il faut qualifier l’opération juridique et soi on retient celle de vente on pourra prendre la garantie (au cas par cas)
Certaines ventes excluent la possibilité de prendre un privilège. Dans la vente à révéré seul le vendeur initial pourra le prendre
Toutefois on admet qu’il puisse être pris en cas ‘échange ou de dation en paiement avec soulte
A côté du privilège du vendeur d’immeuble l’article 2103-2 du Code civil prévoit un privilège en faveur de celui qui a prêté des deniers en vue de l’acquisition d’un bien immobilier. Ce prêt peut être antérieur, concomitant ou postérieure à la vente
pendant longtemps cette sûreté était peu utilisée car les banquiers préféreront se faire subroger dans le privilège du vendeur d’immeuble car il existe dans ce privilège une prérogative qui n’existe pas dans s celui du prêteur : l’action résolutoire
Cette préférence est moins vraie car l’action résolutoire est parfois difficile à mettre en œuvre et pas toujours intéressante pour le banquier
Pour qu’existe le privilège du prêteur il faut que l’acte d’emprunt et la quittance revêtent la forme authentique et que l’acte d’emprunt précise que la somme est destinée à une acquisition immobilière
b. Étendue du privilège
Les créances garanties par le privilège du vendeur sont le prix de vente ou en cas d’échange ou de dation, le montant de la soulte. S’il existe une dissimulation du prix, en vertu de l’effet relatif des conventions le privilège ne grèvera pas le supplément de prix. Les accessoires du prix ne seront garantis que s’ils sont mentionnés dans l’acte de vente et dans l’inscription à la conservation des hypothèques.
Il porte sur le bien vendu et les améliorations qui ont pu lui être apportées.
Il doit être publié pour être opposable et même, il ne pourra être pris que si la vente a fait l’objet d’une publication
Pour pouvoir rétroagir il devra être inscrit dans les 2 mois à compter de l’acte de vente
2) Les autres privilèges
– Celui du syndicat des copropriétaires. Le problème est celui du paiement des charges. Dans le système du Code civil on a eu traditionnellement hypothèque légale du syndicat des copropriétaires mais cette sûretés c’est révélée insuffisante d’où, en 1994 l’institution de ce privilège inséré dan la loi de 1965 sur la copropriété.
Quand quelqu’un vend un lot de copropriété le vendeur doit adresser au notaire un certificat du syndic qu’il est à jour de ses charges sinon le notaire adressera au syndicat un avis de mutation. Celui-ci a 15 jours pour faire opposition au versement de fonds et obtenir le paiement des charges dues ‘ charge de l’année courante et des 4 dernières années)
– Le privilège du copartageant. Le partage est gouverné par le principe de l’égalité aussi arrive t’il que celle-ci ne puisse être respectée et que des attributaires soient redevables de soultes envers les autres. Pour en garantir le paiement l’article 2103-3 du Code civil prévoit un privilège visant tous les partages
– Le privilège des architectes, entrepreneurs et autres ouvriers. Il est fondé sur l’idée que ces personnes ont introduit une valeur dans le patrimoine du débiteur
– Le privilège de la séparation des patrimoines : une succession s’ouvre le patrimoine du défunt se confond avec celui de l’héritier ce qui peut nuire aux créanciers successoraux si le défunt était in bonis et pas l’héritier. L’article 878 du Code civil leur permet de demander la séparation de patrimoine set ils seront payés par priorités aux créanciers de l’héritier.
L’article 2103-6 du Code civil donne aux créanciers successoraux et aux légataires à titre particuliers d’une somme d’argent ce privilège
– Le privilège de l’accédant à la propriété crée lors de l’introduction de la location-accession
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